工業地產品牌營銷系統

① 互聯網工業地產是什麼意思

1. 房地產開發價值鏈環節可以拆解成融資策劃、土地投資、策劃設計、工程建設、銷售管理、招商運營、物業管理等多個環節。房地產商作為典型的項目管理型企業，通過准確的市場判斷、有效地組織生產，獲得企業利潤。未來房地產行業能否被互聯網顛覆，只要研究一下咱們企業的價值鏈環節是否會被互聯網顛覆即可。

2. 首先，互聯網思維不是社會化營銷。很多人一想到互聯網思維，就想到社會化營銷，想到網站、視頻、微博、微信、APP和論壇，好像企業只要用了這些社會化傳播工具，就自然擁有了互聯網思維。但社會化營銷只是互聯網思維的一種呈現方式，絕對不是互聯網思維的全部，它讓生產者和消費者之間的距離大大減少，讓消費者也參與到品牌傳播中來。

3. 其次，互聯網思維不是電子商務。很多人以為互聯網思維就是做電子商務，從傳統的B2C電子商務，到後來的團購模式，甚至到最近流行的消費者定製（C2B）模式。應該說，電子商務已經比社會化營銷往前邁進了一大步，但B2C和團購業務只是涉及到企業的銷售或者業務層面，消費者定製生產和C2B模式已經進入產品層面了，但從整個公司的運作層面來看，它還不夠涵蓋互聯網思維的本質。

4. 再次，互聯網思維不只適用於互聯網企業。很多企業以為互聯網思維只和互聯網企業相關，和自己的企業沒什麼關系。這種觀點是錯誤的，互聯網思維適用於所有企業，包括一些傳統行業的企業，無論是海爾還是海底撈，都可以用互聯網思維去改造自己的企業。吊詭的是，很多企業看似屬於互聯網企業，但思維還處在農耕時代或者工業時代，也未必就有互聯網思維。

5. 我對互聯網思維的定義是：在互聯網對生活和生意影響力不斷增加的大背景下，企業對用戶、產品、營銷和創新，乃至整個價值鏈和生態系統重新審視的思維方式。互聯網思維不是技術思維，不是營銷思維，也不是電商思維，而是一種系統性的商業思維，而且不只適用於互聯網企業，而是適用於所有企業。
   

② 房地產公司（工業地產）：如何進一步提升公司品質品牌建設

其實地產策劃從地產類別上可分為：商業地產策劃、工業地產策劃、住宅地產策劃等。
從內容上分為：營銷推廣、公關活動策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。
系統比較多復雜，隨著地產行業的飛速發展，還會涌現很多新生領域，也需要策劃。

房地產策劃包括那些內容?
一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。

可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定; (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發組織機構、管理費用的研究；(8)開發建設計劃；(9)項目經濟及社會效益分析;(10)結論及建議。

可行性研究的工作階段

投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約佔0.2%~1.0%.

項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委託；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化； (4)財務評價和國民經濟評價；(5)編制可行性研究報告。

二、房地產營銷策劃內容

營銷策劃內容:
A、定價策略
1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，並制定平均銷售價格表；
2、實施後，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格；
3、推出特價房的時機及數量建議；
4、樓層、朝向、景觀差價；
5、付款方式建議；
6、售價調整與銷售率及工程進度的關系
B、銷售費用及資金流量調控建議
1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、製作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議；
2、銷售資金回籠與工程進度關系建議
C、開盤時間及銷售階段的劃分
1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）；
2、銷售階段的劃分及周期
D、銷售控制
1、推盤手法建議；
2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議；
3、價格調控與促銷手段建議；
4、簽署認購書與合同的注意事項
E、人員培訓
1、發展商簡介；
2、房地產特性與房地產價值；
3、項目環境資料說明；
4、項目規劃介紹；
5、公共設施介紹；
6、整體理念介紹表表達；
7、營銷理念；
8、營銷技巧；
9、逼定技巧；
10、案名表達；
11、廣告定位；
12、廣告表現；
13、市場客源定位；
14、業務計劃介紹；
15、買方心理障礙排除；
16、現場接待流程及規定；
17、守價技巧；
18、准客戶資料收集及分類方法；
19、電話拜訪與演練；
20、DM寄發及促銷活動計劃說明；
21、自我促銷及組合促銷介紹；
22、現場買氣製造；
23、認購書、售價與付款辦法介紹；
24、相關法務及稅務介紹；
25、儀態、儀表與商業禮儀；
26、答客問演練與課程驗收

三、 隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開發商對房地產營銷策劃的認識仍停留於膚淺的表層，甚至由於理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區。
●誤區之一
目標客戶定位不準
打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥「20—40歲之間」、「中高等收入的成功人士」、「注重生活品質」、「以男性為主」、「自住和投資兼有」這樣千人一面的套話。售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料(如可口可樂)對消費者研究的態度和深度，豈非咄咄怪事！
事實上，由於高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非採用專業消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，「市場是引導出來的」、「我們比消費者更專業」、「消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤」。至於他是誰、他有什麼想法都無足輕重。於是乎，房地產的「上帝」在短短的兩三張A4紙的篇幅內被心不在焉地打發掉了，行業泡沫和風險隨之而來。
●誤區之二
無視差異化競爭
與普遍忽視消費者研究相反，房地產策劃者如同病態般地執著於對競爭者的研究，常常不惜花上半年的時間(值得留意的是，房地產開發的前置時間往往不超過9個月)，動員全公司的力量，發動地毯式的搜索，從本區域到跨區域，甚至全國的假想敵都無不囊括，從環境、房型、配套到裝修細節等競爭者優勢都關心備至。任何一份策劃報告有關競爭者的內容絕不會少於50張A4紙，任何一個競爭者的描述都不會少於10個條目。然而，這樣「勞師動眾」、「精益求精」有什麼意義呢？得出了什麼結論呢？能指導我們干什麼呢？
事實上，房地產與普通消費品不同，即便地段不同也不會有任何兩個項目會同質化；既然不會有同質化，那就絕不會面臨像普通消費品那樣廣泛的競爭。既然如此，這種「風聲鶴唳、草木皆兵」的做法，除了浪費精力、誤導注意力又有何益處？
●誤區之三
空洞的品牌戰略
眼下，房地產業最時髦的說法就是「打造強勢品牌」、「提升品牌的核心競爭力」。有了萬科好榜樣的巨大示範效應(據說同樣條件，萬科憑借品牌領先就能造就每平方米1000元的溢價)，有了中體奧園快速切入品牌經營的成長軌跡(據說奧林匹克花園已經順利開始了全國范圍內的特許連鎖)，於是乎，便雄心勃勃地要成為「領導品牌」，豪情萬丈地要做「白領品牌」，別出心裁地要做「時尚品牌」，你方唱罷我登場，卻沒有人去冷靜地想想，等到曲終人散以後還會剩下什麼。
事實上，房地產的一個項目總共不過幾百上千套房子，賣完了也就完了，不像普通消費品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項目的所有房子賣完之後如果沒有持續的項目出現，弄個「強勢品牌」難道就能畫餅充飢嗎？
只有那些有能力、有意願持續專注進行房地產經營的企業才需要定戰略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少佔八成以上)，最好把自己的注意力放在產品上，而不要去搞什麼品牌建設、戰略規劃，對他們而言，品牌運作一是用不上(規模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不動(管理太差)。●誤區之四
產品理解淺薄
與普通消費品不同，不僅每一個項目是不同的，甚至連一個房地產項目中的每一套房子都是絕不相同的，無論是面積、樓層、景觀，還是面對的消費群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的，但你絕不能說任何兩套房子對你而言價值一樣。這本來是極好的策劃切入點，然而，我們的房地產策劃者卻沒有這種精度的視野，只是粗淺地按房型分分類，簡單地根據一個總均價加點兒系數來定價，充其量不過是搞點兒「自立一房」、「溫馨兩房」、「雀巢三房」之類的噱頭。
房地產策劃者們真應該好好學學「琉璃工坊」。君不見人家「琉璃工坊」是如何珍視自己的每一個作品，如何刻意地使其絕不相同，定價也根本看不出是根據什麼均價定的，而我們的房地產策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
事實上，應該根據顧客的不同而不是房型的不同來細分定義我們的產品，對每一類產品而不是僅對整個項目進行周密的包裝，定價也不能簡單地用總均價加成，而應該用類別均價加成的方法。
●誤區之五
用大炮打蚊子
仗著財大氣粗，房地產策劃者經常強調猛烈的廣告攻勢，偏愛採用發行量大的大眾媒體進行宣傳。本著打「大決戰」的動因，有人曾經把《解放日報》某一天的廣告版面完全包了下來，如果不是有政策約束的話，連報紙的冠名權都恨不得拿下。
其實，一個項目充其量不過幾百上千個顧客，用上百萬份發行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子？有效的每千人成本還不高得驚人？況且，隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的「感傷」)，媒體的邊際傳播收益正在直線下滑，與其如此，為什麼不採用「小眾傳播」的方式以求更為精準實效呢？一貫十分注重大眾傳播的P＆G，其產品海飛絲在宣傳推廣時就拍了7個版本的廣告，分別針對7個不同的目標群體。
當然，由於要針對小而多的目標群體，復雜而多變的整合運作，小眾傳播難度確實要大得多，但如果不難的話，何以證明你「深厚的策劃功力」？

③ 中國奧園地產集團股份有限公司的公司大事記

1996年
1996年10月 金業別墅花園正式立項。
1996年04月 郭梓文先生在香港注冊成立香港金業集團。
1997年
1997年10月 金業集團與香港中原地產顧問公司確定銷售代理關系，全力以赴拓展香港市場，金業別墅花園銷售取得巨大成功。
1997年01月 金業別墅花園公開發售
1998年
1998年08月 時任國家體育總局局長伍紹祖先生在人民大會堂親筆為廣州奧林匹克花園題詞。
1998年06月 廣東金業集團向廣州番禺地名辦提出申請，將「金業體育花園」更名為「廣州奧林匹克花園」，同時任命郭梓寧為廣州奧園第一任總經理，胡大為，馮佑鈴為副總經理。
1998年05月 廣東金業集團正式成立；郭梓文先生提出「建設體育社區，推進全民健身運動」的構想，正式籌備開發以體育為主題的「金業體育花園」。
1999年
1999年11月 番禺奧園正式立項。 1999年11月 郭梓文先生提出「房地產連鎖經營」的構想，為「奧龍計劃」奠定了理論基礎。
1999年07月 廣州奧園正式公開發售，全城轟動，一舉銷售成功。
1999年05月 廣東金業集團通過部分股權轉讓，邀請中體產業加盟奧園連鎖計劃。
1999年04月國家體育總局在北京人民大會堂授予廣州奧園全國首個「陽光健身工程」稱號。
1999年03月廣州奧園正式動工。
2000年
2000年12月南國奧園正式動工。
2000年10月番禺奧園開盤。
2000年07月南國奧園正式立項。
2000年04月國際奧委會主席薩馬蘭奇先生為廣州奧園題詞，向廣州奧園的開發建設者表示祝賀。
2000年04月中國奧委會主席何振梁先生考察廣州奧園，給予高度評價。
2000年03月廣州奧園榮獲「廣州市十大明星樓盤」稱號。
2001年
2001年11月在第三屆中國住交會上，南國奧園榮獲「中國名盤第一名」，奧園集團被評為「中國知名品牌開發商」，郭梓文先生被評為「中國房地產業十大風雲人物」之一。
2001年11月中國奧委會主席袁偉民先生蒞臨南國奧園考察並題詞。
2001年09月國際奧委會主席羅格先生為奧園題詞。
2001年07月南國奧園公開發售，創造了兩天銷售800套的樓市奇跡。
2001年03月廣州奧園、番禺奧園雙雙榮獲「2000年廣州十大明星樓盤」稱號。
2001年01月在「居住改變中國——2001年上海房地產高峰論壇」上，郭梓文先生系統闡述復合地產開發經驗，講述了「房地產開發十大心法」。
2002年
2002年10月中國銀行廣東省分行授信奧園集團10億元人民幣。
2002年07月廣東金業集團有限公司正式更名為廣東奧園置業集團有限公司。
2002年05月首屆奧園職業經理人培訓班開學，全國奧園職業經理人接受統一培訓。
2002年05月廣東金業集團被中國農業銀行總行評為「優質客戶」。
2002年03月首屆奧林匹克花園業主運動會在南國奧園舉行。
2003年
2003年12月南國奧園、番禺奧園被《廣州日報》、《番禺日報》等主流媒體授予「最受歡迎樓盤」稱號。
2003年10月在中國住交會上，南國奧園再次奪得「中國名盤」稱號。
2003年02月奧園集團在珠海召開管理改革會議，明確了新形勢下的發展戰略:「領跑復合地產，運營城市未來」。
2003年01月奧園集團被廣東省人民政府評定為「廣東省優秀民營企業」60強之一。
2004年
2004年12月由《人民日報》、中國企業文化促進會、中國工業設計協會、中國營銷學會等多家單位聯合主辦的「首屆中國房地產營銷與設計大獎賽」頒獎典禮在北京人民大會堂舉行。奧園集團榮獲「中國房地產十大品牌」，郭梓文先生榮獲「中國房地產十大傑出企業家」，南國奧園榮獲「2004年中國房地產最具影響力樓盤」，番禺奧園榮獲「2004年中國房地產金牌戶型樓盤」；
2004年07月在廣東省民營經濟工作暨百強民營企業表彰會議上，奧園集團再次被廣東省政府授予「廣東省百強民營企業」光榮稱號；
2004年05月奧園集團正式啟動「奧園愛心工程」，資助廣東省豐順縣貧困學生。
2004年03月 奧園集團被廣州市工商管理局授予「連續五年重合同守信用企業」榮譽稱號。
2004年01月 南國奧園榮獲「中國最具影響力樓盤100強」、「廣州優秀住宅」獎。
2004年01月 奧園集團榮獲「中國房地產十大策劃機構」稱號。
2005年
2005年12月 發售廣州奧園城市廣場項目。
2005年11月 南國奧園蟬聯「廣州金牌戶型雙金獎」稱號。
2005年10月 南國奧園榮獲「2005年中國（廣州）和諧人居-至尚教育獎」。
2005年08月 南沙奧園項目啟動。
2005年07月 由南方日報報業集團、廣東省南方樓市俱樂部、廣東南方房地產名家沙龍聯合主辦的「2004年廣州十大明星開發企業」評選中，奧園榮獲「2004年廣州十大明星開發企業」大獎
2006年
2006年12月 獲得海景城土。
2006年12月 奧園集團成功收購「南沙資產經營有限公司」在南沙國奧投資有限公司45%的股權，至此奧園集團擁有南沙國奧投資有限公司100%的股權。
2006年11月 奧園小資天堂開盤認購火爆。
2006年04月 奧園集團蟬聯「第五屆廣東地產資信20強」稱號。
2006年03月 奧園集團和美國國泰財富基金簽署了戰略投資與合作協議。
2006年03月 南國奧園榮獲「2006年度廣東消費者信得過樓盤」 稱號。
2006年01月 由《廣州日報》聯合中國房地產30家主流媒體宣傳聯盟舉辦的「2005年廣州暢銷樓盤」的評選中，南國奧園再獲「2005年廣州暢銷樓盤」稱號。
2007年
2007年10月 中國奧園地產集團股份有限公司（「中國奧園」 或「公司」；股票代號：3883），正式在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。
2007年08月 沈陽奧園國際動漫城在東陵區奠基。
2007年08月 奧園集團召開2007年上半年「軍令狀』考核總結表彰大會，暨新項目「軍令狀」的簽訂儀式。
2007年06月 奧園集團為番禺慈善會捐款238萬元，支持當地的慈善、公益、福利事業。
2007年04月 重慶奧園簽約，進入項目運營階段。
2007年04月 奧園集團召開第一季度軍令狀目標考核總結表彰大會，南沙奧園、江西奧園獲得獎勵。
2007年03月 南國奧園小資天堂榮獲《廣州日報》、《信息時報》評出的2006年度「廣州市民十大最喜愛樓盤」稱號。
2007年03月 廣西玉林奧園簽約，進入規劃設計階段。
2007年02月 廣東佛岡奧園簽約，進入規劃設計階段。
2007年01月 奧園集團榮獲新浪網華夏地產盛典「2006年度最受尊敬企業獎」。
2008年
2008年11月 中國奧園地產集團搬入新辦公大樓辦公。
2008年11月 中國奧園地產集團在廣州香格里拉大酒店隆重舉行「中國奧園地產集團新品牌形象新聞發布會」,正式啟用新品牌標志，宣布新的發展戰略。
2008年10月 中國奧園地產集團屬下的玉林奧園康城盛大開盤。
2008年09月中國奧園地產集團與中建二局第二建築工程有限公司舉行簽約儀式，建立長期的戰略合作夥伴關系。
2008年09月 在廣州市南沙區黃閣小學隆重舉行「重教崇德，愛心助學」捐贈儀式上，中國奧園地產集團向黃閣小學捐贈人民幣100萬元。
2008年06月 中國奧園地產集團經營管理工作大會在清遠佛岡隆重召開。
2008年06月 中國奧園地產集團屬下重慶奧園康城項目隆重開盤。
2008年05月 中國奧園地產集團屬下名盤南國奧園·果嶺壹號正式公開發售。
2008年05月 中國奧園地產集團與中國網通（集團）有限公司廣州分公司在廣州簽訂了戰略合作夥伴協議。
2008年04月 中國奧園地產集團股份有限公司在香港分別召開投資者推介會、新聞發布會公布企業2007年業績，這是中國奧園地產集團公布上市後首個年度業績，標志著企業逐步完善全國布局戰走出了穩健的步伐。
2008年04月 中國奧園地產集團股份有限公司榮獲由工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、民生銀行五大金融機構頒發的「第七屆（2008年度）廣東地產資信20強」稱號，成為連續七年蟬聯該項榮譽的四家大型房地產企業之一，同時，中國奧園地產集團董事局主席郭梓文先生個人亦榮獲由舉辦方授予的「卓越資信」殊榮。
2008年04月 中國奧園地產集團與日立電梯（中國）有限公司、上海三菱電梯有限公司分別舉行合作戰略夥伴簽約儀式，標志著中國奧園地產集團在全球范圍內選擇戰略合作夥伴的戰略舉措又邁進了一大步。
2008年03月 中國奧園地產集團與麥格理環球房地產投資顧問就中國商業地產全面合作事宜正式簽約，標志著雙方成為正式的商業夥伴。
2008年03月 中國奧園地產集團在由南方報業傳媒集團主辦、《南都周刊》承辦的首屆「中國品牌地產30強」評選中入選為中國品牌地產30強。
2008年01月 中國奧園地產集團榮獲「2007年度最佳房地產企業品牌」稱號，此榮譽由羊城晚報社和中國品牌營銷協會聯合授予。
2008年01月 中國奧園地產集團榮獲第四屆搜房網路人氣排行榜「2007年度中國最具人氣房地產品牌」稱號。
2008年01月 《奧園集團2008年項目經營管理工作會議暨軍令狀簽訂儀式》在廣州隆重舉行。
2008年01月 中國奧園地產集團在2007度中國地產新視角和諧地產高峰論壇上獲得「中國地產新視角2007年公益地產企業」稱號，同時獲得「2008年中國地產新視角最具領導力品牌」稱號；旗下的佛岡奧園同時亦獲得「中國地產新視角2007年最佳旅遊地產專案」稱號。
2009年
2009年12月 佛岡奧園、清遠奧園舉辦業主答謝活動。
2009年11月 重慶奧園康城開展大規模「一站式」交樓服務活動。
2009年10月 截至2009年10月，奧園集團提前完成2009年全年銷售目標。
2009年09月 清遠奧園·學院別墅盛大開盤。
2009年09月 在2009年廣州房地產交易博覽會上推出了理想體驗館，向廣大市民展示奧園地產的品牌理念和旗下各樓盤。
2009年08月 重慶奧園康城金棕櫚組團盛大開盤。
2009年07月 中國奧園地產集團股份有限公司收購北京高檔項目「長安八號」部分股權。
2009年06月 宣布透過獨立第三方收購一家位於中國廣東省中山市的項目公司。
2009年06月 沈陽奧園·國際新城項目舉行了簽約儀式。
2009年05月 沈陽奧園動漫城正式開工奠基。
2009年04月 與廣州中醫葯大學合作簽約暨廣州中醫葯大學南沙奧園養生基地揭牌儀式隆重舉行。
2009年03月 南沙奧園推出養生國際公寓和山海林居組團。
2009年02月 重慶奧園康城香奈爾1號組團正式推出市場。
2009年01月 南國奧園中央果嶺組團正式推出市場。