Ⅰ 人口城市化對市場營銷的影響
城市化程度是指城市人口佔全國總人口的百分比，它是一個國家或地區經濟活版動的重要特徵之一。城權市化是影響營銷的環境因素之一。這是因為，城鄉居民之間存在著某種程度的經濟和文化上的差別，進而導致不同的消費行為。例如，目前我國大多數農村居民消費的自給自足程度仍然較高，而城市居民則主要通過貨幣交換來滿足需求。此外，城市居民一般受教育較多，思想較開放，容易接受新生事物，而農村相對閉塞，農民的消費觀念較為保守，故而一些新產品、新技術往往首先被城市所接受。企業在開展營銷活動時，要充分注意到這些消費行為方面的城鄉差別，相應地調整營銷策略。
Ⅱ 城市化水平的高低對房地產需求的影響是什麼
城市化的水平越高，說明這個城市發展得越有活力，同時也可以刺激房地產的發展，吸引越來越多的人來這里買房子
Ⅲ 房地產市場營銷的意義
房地產市場調查的定義
房地產市場調查，就是把房地產作為特定的商品對象，對相版關的市場信息權進行系統的收集、整理、記錄和分析，從而對房地產市場進行研究與預測。
房地產的市場調查表現出極深的地域特徵。要真正把握市場的脈搏，需要依據地域形態，從單個樓盤到區域市場，再到宏觀環境，然後再從宏觀環境回到區域市場和單個樓盤上，就這樣不斷循環往復，融合貫通。
房地產市場調查是產品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略的依據。
Ⅳ 城市化率對房價的影響
越是發達的國家農業越發達，發現沒有？這代表什麼意思，只有在確保農業穩步發展的前提下，我們的城市化才有意義。目前來看，我們的城市化所用的代價是：接受外來所有的產品初加工，接受所有外來的環境破壞，接受所有的資本經濟掠奪與搶占。房價，這只氣球是吹大了，勞動者把所有的血汗錢都砸進房產，房價能不高燒么？投資一套房產掙的錢頂得上打一輩子工啊。而且，所有的案例都指明，投資房產是正確的，只要前期買了房，都掙到錢了。不要說你家只有一套自住，你應該要看到它背後的隱藏價值。
Ⅳ 房地產投機對城鎮化發展的影響
隨著我國房地產業的高速發展，地產也成為居民一個新的投資渠道，商品房交易日趨活躍。適度的地產投資有益於房地產業的健康發展，但不可否認，隨著市場的不斷升溫，地產投機與炒作現象也在一些地方有所抬頭，且有愈演愈烈之勢。與正常的投資行為不同，地產投機是以短期牟取暴利為目標，帶錢入市，買房不為居住，而是在爆漲的「驚險一躍」後套現出局。綜合起來，地產投機集中表現在：部分城市，地產開發項目開盤銷售時出現排隊搶購的現象，一些購房者根本不看房型、不看價格、不看朝向，不假思索地一定幾套、十幾套、甚至一個或幾個單元。沿海一帶，某些樓盤還正在建設，尚未交付購房者，但該樓盤已有房產在二手房交易市場出現，並且房價已上漲一成以上。統計發現，某市2002年高檔住宅銷售對象中，境外和外省市人士的買房比例佔了53．6％，且其購房大多是以投資為目的。部分開發商在項目達到銷售條件前，私下搞所謂「認購證」、「內部排號」、「收預購押金」等變相預售行為，炒作樓花，攪亂市場。種種地產投機的存在，哄抬了房價和地價，誤導房地產開發投資，影響了經濟正常運行。表現在：1．虛增需求。出於對樓價會繼續走高的預期，投機者批量購入商品房，樓市就會因持續的購房熱潮而不斷升溫。只要投機者覺得炒作有錢可賺，就不斷會有資金進入，最終將房價推向高峰。表面上商品房不斷地賣出去，造成需求趨旺及房價上漲的假象，但事實上，商品房最終的消費者並沒有增加，增加的只是中間環節的空置率，造成地產行業的發展偏離了市場需求。2．哄抬房價，加大最終購房者的負擔。地產投機者對新樓盤搶先下手，並往往出手就整個單元全買下，他們不以居住為目的，而是待價而沽，增值後再高價拋出牟利。這一行為，造成一些確實想改善居住條件的購房者買不到一手商品房，不得不轉向二手房交易市場從投機者手中高價購入，客觀對房價上漲起了推波助瀾的作用。3．誤導開發商。地產投機行為的存在，造成整個房地產市場從表面上看房地產的購銷兩旺，物業的空置率很低，「良好」的市場前景會誘使開發商加大投入，不計後果地盲目投資。4．沖擊樓市。地產投機的危害不僅在於哄抬了房價，更在於一旦樓市行情轉跌，投機者見勢不妙就會不顧一切地殺價撒離，這將嚴重沖擊樓市，打擊整個市場的信心。5．激起地產泡沫。開發商的盲目投資會造成商品房供應量增加，而市場需求卻相對平緩。新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，市場價格脫離了實際使用者的支撐能力，就容易產生房地產泡沫，不利於整個房地產業的正常發展。6．影響整個經濟發展。樓價被地產投機者人為地炒高後，最終消費者為購房而付出的資金更多，會影響他們在其他方面的消費，進而對其它行業的發展造成影響。而且一旦房地產泡沫泛起、樓價下跌、炒家賠錢、開發商虧損，更會給就業和消費市場帶來壓力，進而影響整個社會經濟的正常運營。正如《中國行業景氣分析報告》所指出的，依靠體制變化和政策的刺激，近幾年來房地產業發展迅速，但是真正源於需求持續高速增長的房地產繁榮時期還未到來。當然，隨著城市化進程及城鎮居民生活水平改善等內在需求的推動，我國房地產行業長期看好，必將成為推動經濟發展的支柱產業之一。因此，對現今房地產業要有一個冷靜的判斷，規范市場行為，遏制地產投機，維護國家、企業、個人各方利益，確保房地產業正常、良性地發展。筆者認為，下列措施可有效地遏制地產投機。1．稅收優惠先征後退。目前，我國許多地方為改善居民的居住條件，降低購房成本，實行了契稅等稅收優惠政策。如南京市規定，「契稅個人購買普通住房按2％稅率徵收契稅，個人實際負擔為0．75％，其餘由地方財政補貼。」這一規定在優惠了普通購房者的同時，也給地產投機的頻繁交易以可乘之機。因此，建議改進做法，實行稅收優惠先征後退，即消費者在購置新房時必須全額繳納契稅，必須持有一定時期（如一年）後，才能享受有關房屋出售的稅收優惠，辦理退稅。短期持有商品房不能享受稅收優惠。2．借鑒國外成熟做法，在購房後一定時期內（如一年）轉讓，則追征一定比例的利得稅，使地產投機無利可圖。3．規范期房轉讓行為。只要購買商品房，簽訂了預售或銷售合同，無論是否辦理兩證，各種再轉讓行為都要徵收相關稅費，通過徵收稅費控制轉讓行為。4．加強對開發商預售行為的規范，嚴格執行《城市商品房預售管理辦法》，開發商必須有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證等四證齊全，並且在項目開發投入資金達到工程建設總投資的25％以上時，方可進行預售。嚴肅處理開發商的排號、發認購證、內部押金等變相炒樓行為。5．強化所得稅的征管力度。稅務部門要與房地產管理部門配合，加強對房地產投機的監控，掌握相關地產投機利得，對個人應審查其個人所得稅的交納情況；對於企業投機行為，要審查其營業稅、企業所得稅、個人所得稅的交納情況。6．源頭控制，規范土地交易行為。通過徵收空地閑置稅提高囤積土地成本，同時加強土地增值稅的徵收力度，限制「空手道」的土地投機交易。7．調整信貸政策。日前央行已規定今後商業銀行給開發商貸款，必須要求其自有資金達到30％，同時土地證等四證必須齊全。在嚴格執行這一政策的同時，建議對於高檔商品房，應適當提高銀行貸款門檻，降低按揭比例，減少貸款年限，限制投機炒樓。遏制地產投機、規范交易行為，可以有效地減緩房價上漲、控制地產泡沫。只有少一些炒作，多幾分理性，才能確保我國房地產市場的健康發展
Ⅵ 求市場經濟對房地產發展的影響
我給個大綱吧。首先，市場經濟條件下，商品房的房價會依賴市場的供求關系變化而發生波動，由於中國目前正處於城市化進程中，大量的農村人口進城工作定居，剛性需求拉動房地產市場長期向好的發展前景。第二，由於地價、建築材料、人工成本的上升，推高房價繼續上漲是未來幾年甚至幾十年的大趨勢。第三，政府的市場調控始終會在房地產市場中發揮作用，特別是在土地供應、金融信貸政策、財稅政策等方面來影響房地產市場。第四，市場經濟大背景下房地產市場出現巨頭壟斷與行業洗牌重組可能是未來若干年的趨勢，中小企業會受市場價格大戰與資金成本上升而遭受淘汰，優秀的房地產服務企業會逐漸發展壯大。每一條都需要你根據大綱去充實、豐滿。
Ⅶ 城市化對房地產業的影響
一 中國房地產業的發展水平
房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高於固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月「國房景氣指數」所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。
二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題
①資源的浪費與流失。由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2％左右。
②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。
③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。
④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般佔到整個房地產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。
三 中國房地產業的可持續性分析
可持續發展的核心是「資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配」。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為後代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮後人開發的餘地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業可持續發展。
①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對於有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對於已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。
②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地產業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的「房地產文化研討會」上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。
③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款佔全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒於我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業的生產——消費的良性循環。
④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規范要求。房地產業必須進行環境成本核算。由於中國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利於操作。第五,中國房地產業目前已處於數量和質量並重的時代，而作為創新主體的企業要生存並壯大，惟一的出路是創新。
⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對於1990年代的房地產市場的規范起到很好的作用。但是，我們要注意到現在房地產已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年內開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良後果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。
四 中國房地產業可持續發展評價指標體系
房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指標。經濟方面反映的是房地產業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地產業增加值、人均房地產業環保增加值、房地產企業環保總資產貢獻率、房地產業增加值佔GDP的比重、房地產企業環保全員勞動生產率、房地產企業環保成本費用利潤率、房地產價格指數、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環境反映房地產業的生態效益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被徵用面積增長率等6項指標。
參考資料：http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/fdc/654846.htm
Ⅷ 城市規劃對房地產市場的影響
對房地產市場影響的因素有以下幾點：
a）供求狀況
b)自身條件：位置、肥力、地質、地形地勢、土地面積、日照、通風、風向、風力、氣溫、濕度、降水量、天然周期性災害、建築物外觀、建築物的朝向、建築結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等。
c)環境因素：聲覺環境、大氣環境、水文環境、視覺環境、衛生環境
d)人口因素：人口數量、人口素質、家庭規模
e)經濟因素：經濟發展、物價、居民收入、
f)社會因素：政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機、城市化
g)行政因素：土地制度、住房制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地租用規劃、稅收政策、交通管制
h)心理因素：購買或出售心態、欣賞趣味、時尚風氣、接近名家住宅心理、講究門牌號碼、樓層數字或土地號數；講究風水、價值觀的變化
i)國際因素：國際經濟狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況。
其中城市規劃在行政因素裡面，所佔影響力並不是太大。但是城市規劃會影響一個城市對土地開發及再開發，土地建設用地的面積，會對一個城市的市場有一定的影響。而一個城市需要發展，是離不開土地開發，城市建設的。所以城市規劃，對現階段房地產市場基本沒有影響。