⑴ 寫策劃書時，產品定位應該怎麼寫重點寫點什麼
產品定位的方法 產品定位有許多不同的方法，以下是幾種可行的定位方法。
1． 產品差異定位法 營銷人員應自問：本公司所銷售的產品，有什麼顯著的差異性？Pillsbury公司在麵粉包裝內，附贈麵食食品烹調食譜，使其麵粉和競爭者產生差異性，並稱此為"您想要的麵粉"。Famous Fixtures 公司是利用產品差異特性，做為產品定位的另一個例子，該公司生產及裝設零售店用的商店設備，把自已定位為對零售店擁有豐富經驗的公司，因為其母公司就是零售業---"Famous Fixtures:零售業所擁有、零售業所創設，並經零售業測試過的公司"。所以該公司產品差異性不只是在於其產品，同時也擴及其服務。
產品差異性有時很容易被模仿，如上述第一個例子--Gold Meda麵粉模仿 Pillsbury麵粉，在包裝袋內附加隨贈食譜。但產品特徵如果真正是產品本來就有的特徵，就不容易模仿了，如上述第二個例子。製造商店設備的公司，大多數都不是零售商業者所創設的，他們通常只想製造自己理想中的設備，在生產及裝設零售商設備時，並沒有真正站在零售店的立場來思考。而Famous Fixtures則確實是道道地地由零售店業者所創立的公司。 此外，在這二個定位實例中，產品定位始於差異性，而這些差異性對目標市場都是有意義的。對家庭主婦而言，產品差異性包括為家人烹調食物的新方法或更好的方法。對零售業者而言，Famous Fixtures 具有零售導向，知道如何布置零售店才能提高銷售，同時也了解迅速完成零售店裝置、早日開始營業的重要性。
2． 主要屬性/利益定位法 營銷者自問：產品所提供的利益，目標市場認為很重要嗎？一家醫院針對消費者所做的初級研究中，發現個人保健是病人認為非常重要的利益點，但是沒有一家競爭者強調這一點。因為這家醫院，將它自已按基本推銷想法定位為："我們關心你的……還有很多。"結果使這家醫院在個人保健中，由排名第三迅速提升為第二名，造成雖有4家提供不同層次個人保健的醫院，但卻只有1家強調這種重要特徵為其特有的特性。在此特別強調的是，營銷人員為公司所塑造的外在定位形象，對公司內部人員也會產生積極的影響。
在零售業中，最重要的消費者特徵，莫過於品質、選擇性、價格、服務及地點等。其所持零售觀念，購買特徵會隨著對目標市場的重要性而有所改變。品質和價格不只對零售業者很重要，在為產品與服務定位時，這也是如此，牢記，品質和價格這兩項特徵，會轉變為第三種非常重要的特徵：價值。如果率先塑造，並且確實掌握，價值將是一種絕佳的競爭印象，這也是定位的良好考慮點。 營銷人員曾經成功地協助一家鞋子零售業顧客，將其低價位連銷店的形象，重新定位為富有價值的連銷店。這種價值定位轉換為廣告主題"物美價兼的好鞋子"，避開過分強調價格，而特別強調品質。
3． 產品使用者定位法 找出產品的正確使用者/購買者，會使定位在目標市場上顯得更突出，在此目標組群中，為他們的地點、產品、服務等，特別塑造一種形象。一家紡織品連銷店為自已定位為，以其過人的創意為縫紉業者服務的零售店，即為喜愛縫紉的婦女提供"更多構想的商店"。
一家公司曾以使用者定位法來定位，該公司專門銷售熱水器給公司行號沖泡即溶咖啡，以取代需要釀煮的咖啡。在此例中，針對目標顧客群，直接將產品定位為："在辦公室中泡咖啡的人，向煩人的釀煮咖啡說再見吧！"向在辦公室負責准備咖啡者的個人名單(或職稱)，直接在信函上以"辦公室咖啡准備者"稱呼，此時的定位，則直接針對使用者及辦公室行政人員二者。
4． 使用定位法 有時可用消費者如何及何時使用產品，將產品予以定位。Coors啤酒公司舉辦年輕成年人夏季都市活動，該公司的定位為夏季歡樂時光、團體活動場所飲用的啤酒。後來又將此定位轉換為，"Coors在都市慶祝夏季的來臨"'並向歌手John Sebastian 購得"都市之夏"(Summer in City)這首歌的版權。 另一家啤酒公司Michelob,根據啤酒使用場合為自已定位，然後擴大啤酒的飲用場合，Michelob，將原來是周末飲用的啤酒，定位為每天晚上飲用的啤酒--即將"周末為Michelob而設"，改為"屬於Michelob的夜晚"。
5． 分類定位法 這是非常普遍的一種定位法。產品的生產並不是要和某一事實上競爭者競爭，而是要和同類產品互相競爭。當產品在市場上是屬於新產品時，此法特別有效--不論是開發新市場，或為既有產品進行市場深耕。淡啤酒和一般高熱量啤酒之競爭，就是這種定位的典型例子，此法塑造了一種全新的淡啤酒，不愧為成功的定位法。由於淡啤酒的市場大幅成長，使得美樂淡啤酒(Miller Lite)重新定位為優先選購的領導品牌，以防止被其他淡啤酒影響市場地位--"只有一種淡啤酒……那就是美樂淡啤酒"。
在大眾運輸方面，以產品類別定位的例子，則有一家地方性大眾運輸公司。它揭露開車所花費的成本及停車費太高，所以反對開車，該公司所主張的定位為："搭乘大眾運輸工具最經濟"。
在企業對企業(B2B)營銷的場合，一家廣告公司曾以廣告及營銷代理商的身分，將自已直接定位為不同於其他的代理公司，尤其是和沒能提供完整服務的廣告代理商，有著明顯的差異性：
"如果你的代理商，認為你所需要的只有廣告，你就需要更換一家新的代理商了。"
"如果你的代理商認為廣告和營銷並無不同，你就需要更換一家新的代理商了。"
"如果你的代理商認為促銷是一種不雅的用詞，你就需要檢討這家代理商的去留了。"
6． 針對特定競爭者定位法 這種定位法是真接針對某一特定競爭者，而不是針對某一產品類別，便如Avis挑戰Hertz的做法--"因為我們名列第二，所以心須更努力"。速食零售業中，Burger King 把自已定位為漢堡口味遠勝於麥當勞，溫娣則以"牛肉在哪裡？"向麥當勞挑戰；哈帝則指出這家競爭者的潛在弱點，為自已尋求更有利的定位。
挑戰某一特定競爭者的定位法，雖然可以獲得成功(尤其是在短期內)，但是就長期而言，也有其限制條件，特別是挑戰強有力的市場領袖時，更趨明顯。市場領袖通常不會放鬆懈，他們會更鞏固其定位。Avis 盡管以第二名的姿態，努力向前行，但Hertz 仍然保有其第一名氣地位，麥當勞面對許多競爭者，反而顯得更強勁、更出色。要挑戰市場領袖時，請先自問：公司擁有所需的資源，且管理當局閑情逸致，能夠全力向市場領袖挑戰嗎？公司願意投入所需的資金，來改變目標市場對公司產品和市場領袖的比較結果嗎？公司有能力提供使用者認為具有明顯差異性的產品嗎？請記住：一家小小的公司，很不容易正面挑戰大規模公司。 7． 關系定位法 當產品沒有明顯差異，或競爭者的定位和公司產品有關時，關系定位方法非常有效。利用形象及感性廣告手法，可以成功地為這種產品定位。
在零售業的例子中，美國威斯康辛州Madison市一家小規模銀行Randall州立銀行，就曾經採用這種關系定位法。這家銀行並不大，所擁有的資源也很有限，但卻試圖以分行遍布各地及提供更多服務項目，和大規模金融機構競爭。於是這家小規模銀行，與人們對城市歷史引以為豪的心情建立一種關系，1970年初期定位為"社會古跡的守護者"，此一主題在1976年和建國200年一樣永垂不朽。該銀行的標志也經過修改，以特別強調這種定位。該銀行原來了無生氣的牆壁，也裝上當地巨幅的歷史照片。配合這些改變，製作歌頌該城市歷史的一系列電視廣告，並闡發了"關心Madison，也關懷Randall州立銀行"的主題，結果是幾近魔術般的大獲成功。此一新定位執行的第一年，原本年年衰退的存款，開始呈現大幅成長。值得一提的是，此一存款金額以及佔有率的成長，並沒有投入太多經費。
8． 問題定位法 採用這種定位法時，產品的差異性就顯得不重要了，因為若真有競爭者的話，也是少之又少。此時為了要涵蓋目標市場，需要針對某一特定問題加以定位，或在某些情況下，為產品建立市場地位。 70年代中期，美國的公用事業幾近獨占，雖沒有直接競爭者，顧客卻認為存有可信度的問題。能源成本提高，石油禁運及通貨膨脹加劇的影響，使可信度的問題愈趨嚴重，全美國的公用事業都面臨同樣的難題。於是能源公司把自已定位為：了解及重視顧客所關心之能源問題的公用事業。此一定位反映在房屋成長上："只要我們攜手合作，就能克服"。經事前及事後研究顯示，此一策略在短短的15個星期之內，就大幅改變了顧客對能源公司的態度。 以問題來定為的另一則實例。非營利性的濫用酒精與葯物處理節目，原來被定位為協助治療疾病的節目，此定位針對為數不斷增長的配偶、孩子，或嗜酒/葯物者的僱主等。此定位有必要改變，因為大約有40%的成年人，直接或間接受到酒精及葯物嗜好者的影響，但是其中大多數人既不了解自已的問題所在，也不承認自已的問題。所以，首先必須針對問題，予以定位，其次再尋求解決的方法。因此定位將"此節目是專門協助"改變為"了解及重視受影響之人的問題"。結果迅速產生效果，此新定位的節目執行不到3個月，門票及收益都比上年增加二倍以上。
二、 產品定位的步驟
實戰中，應將產品固有的特性、獨特的優點、競爭優勢等，和目標市場的特徵、需求、慾望等結合在一起考慮。
步驟(一)"分析本公司與競爭者的產品 分析本身及競爭者所銷售的產品，是定位的良好起點。
步驟(二)：找出差異性 比較自已產品和競爭產品，對產品目標市場正面及負面的差異性，這些差異性必須詳細列出適合所銷售產品之營銷組合關鍵因素。 有時候，表面上年來是負面效果的差異性，也許會變成正面效果。
步驟(三)：列出主要目標市場
步驟(四)：指出主要目標市場的特徵 目標市場的慾望、需求等特徵，一一寫出簡單扼要的
步驟(五)：與目標市場的需求， 接著就是把產品的特徵和目標市場的需求與慾望結合在一起。有時候，營銷人員必須在產品和目標市場特徵之間，畫上許多條線，以發覺消費者尚有哪些最重要的需求/慾望，未被公司產品或競爭者的產品所滿足。
⑵ 市場營銷策劃書大概怎麼寫
主要內容：
（）封面
（2）目錄
（3）前言：最好採用流程圖或系統圖
（4）策劃摘要：摘要一般要闡明一個策劃書的所有內容重點若決策者非常忙碌，最好控制在二、三頁，用簡捷句子對每個項目進行說明具體如下
動機
目標及策劃的必要性
情景分析
所需資源
相關的輔助信息
預期效益
風險評估
實施中的計劃管理
（5）策劃背景、動機
（6）規劃目標
（7）情境分析（內外環境等）
（8）方案說明
（9）使用資源，預期收益及風險評估
具體：
1）封面要求
（1）市場營銷策劃書名稱。名稱要求具體、完整、明 確、規范，並以醒目的設計表現出來。
（2）市場營銷策劃書文號。
（3）保密等級。一般都有保密要求。
（4）策劃人姓名或策劃組織名稱。
（5）策劃書的完成日期或修訂日期。
2）目錄和前言
在市場營銷策劃書內容較多時，可以編寫目錄。前言是對策劃所做的一般說明和內容提示，應簡明扼要。
3）市場營銷策劃書正文內容
（1）市場環境分析。
（2）市場機會分析。
（3）競爭對手分析。
（4）企業經營現狀及其資源分析。
（5）市場營銷戰略和策略組合策劃。
（6）市場營銷策劃實施細則和行動方案設計
（7）市場營銷策劃實施的管理和控制措施。
（8）其他備選方案的概要說明。對策劃分析、研究過程中形成的其他方案，如具有參考價值，可做簡明扼要的歸納，在最後做一個補充說明。
4）市場營銷策劃參考的文獻資料
它主要說明市場營銷策劃的資料來源的可行性，既是對提供資料來源著的勞動成果的尊重，同時也增加了策劃的可信度
注意：策劃方案要有清晰的進度： 1、策劃方案所需要的各項工作輕重緩急層次一目瞭然2、計劃的總費用和費用明細要一目瞭然3、策劃書中要有5W1H1E：執行什麼策劃方案（what）為什麼執行策劃方案（whay）在何處執行（where）何時執行（when）如何執行（how）以及要有看得見的結論和效果（effect）
⑶ 我要一份正式的市場營銷策劃書
活動目的: 推廣夷陵通 打學校幾乎移動一統天下的局面 讓學生有更多的選擇 享受更好的服務 節約話費 少受手機輻射
活動主要對象: 05級新生
活動口號: 省錢, 如此容易!
活動背景: 自中國電信被分拆以來，隨著無線通信的迅速崛起，電信業務在利潤增長點上一直處於開源無路的困境。被信息產業部定位為固定電話網的補充和延伸的夷陵通，就是利用已有的固定電話網路，實現無線接入，打破高端通信市場由移動、聯通兩頭獨大的局面，從市場格局上形成三足鼎立的競爭局面。事實上，2003年，中國整個電信市場用戶增長的全景圖中，夷陵通凈增加了2300萬戶，總用戶達到3500萬，遠遠高出人們的預測，已經成為我國通信市場的一支重要力量。憑借其低廉的資費優勢，夷陵通在上市初期就受到廣大消費者的歡迎，以燎原之勢獲得社會各界的極大關注，數以萬計的首批夷陵通用戶已感受了價格低廉、綠色環保夷陵通的時尚和魅力。但是夷陵通上市初期，即受到了競爭對手的猛烈阻擊，激烈的市場競爭，使銷售情況並未像人們前期預料那樣的樂觀。分析其原因，固然有目前宜昌市的消費者逐漸趨於理性消費、大部分有移動通信需求的用戶都已經購買了手機的因素，以及由於競爭對手提前進行市場阻擊，而更深層次的原因在於沒有對市場進行有效的細分，並在市場細分的基礎上提供不同的話費套餐服務。高校學生群體即屬於被忽略的一部份。
就三峽大學市場來看，大多數學生屬於有移動通信需求的低端用戶，他們追求以時尚的移動通信作為日常溝通方式的補充，同時他們又屬於無經濟收入來源的低端消費群體，兩者之間的矛盾給夷陵通的發展提供了較大的發展空間。夷陵通業務在校園市場的發展存在較大空隙。
在此情況下，隨著宜昌市通信業的進一步發展，努力在移動通信領域的校園市場占據較大市場份額，並由此輻射全社會，為夷陵通業務的長遠發展打下堅實基礎。
前期准備 : 1 活動主要負責人聯系宜昌電信,向電信的主要負責人說明活動策劃方案
2 活動主要負責人與電信協商, 為三大學生量身打造一種資費方式
有可能的話 可以建造三大的區域網
3 為吸引學生使用,電信最好是進行一些活動. 可以 預存話費送小靈通一部 新入網學生可享受幾個月的免月租 等
4 在學校里招一批學生參加此次活動 要求 口才好,溝通能力
強,能吃苦
小靈通的優勢: 1 輻射比遙控器還低
我國政府在有關電磁輻射環境保護方面是極其負責的，我國現行的電磁輻射防護標准比歐美各工業化國家要嚴格的多。根據相關檢測報告的顯示，小靈通手機的輻射頻率最大值為10毫瓦，比電視機遙控器的使用功率(25毫瓦)還小很多，完全可以忽略不記。
此外，小靈通在待機時處於休眠狀態不發射功率，也就是說此時小靈通手機沒有輻射，只有在發生呼叫從休眠狀態到呼叫狀態的處理時才進行互動式的發射。小靈通手機的發射功率，按小靈通使用時距人體1厘米計算，小靈通手機僅有0.25微瓦/平方厘米的電磁輻射被人體吸收。小靈通手機的電磁輻射功率僅僅是我國微波衛生標準的1/150。
2 話費低
由於小靈通的資費標准和固定電話基本相同，所以在本市多用小靈通則可大幅降低話費；另外小靈通不但可以打國內國際長途，還可撥IP電話，讓用戶在市內隨時隨地享用便宜的長途電話。
3 多姿多彩 酷炫生活
目前移動通信設備不僅具備基本的通話功能，更成為可以上網看新聞、玩游戲的隨身娛樂設備，在這一點上小靈通毫不遜色。用戶藉助小靈通無線市話系統高達64K／32K的數據通道，能夠隨時隨地享受無線互聯網服務。
三大具體情況1 市場潛力
05級新生人數多,加上高年級學生,市場潛力極大. 大學生是一個特殊的消費群體. 是以後社會消費的主力軍, 學生現在形成的消費觀念對以後的消費方式有很重要的作用.
2 實際需求
學校里有手機的人很多. 60%的學生有手機.說明高校學生對移動通信服務的需求量很大。用戶對通信的「移動性」有需求，這就意味著他可能會成為夷陵通服務的顧客。「移動性」是夷陵通區別於固定電話的最大優勢所在。在三峽大學，幾乎90%學生主要通過固定電話或手機進行溝通聯絡，這一比重是很大的。這決定了他們是夷陵通的潛在用戶。
3 競爭對手的情況
移動公司的網路在校內並不好. 在欣苑機房.G樓等地方經常沒有信號, 很不方便. 移動的資費並不便宜 且移動在校內的用戶早已過飽和了 由於沒有經濟收入，日常花費大部分由家裡提供，高校學生的通信消費能力不高，月消費話費約25-200元不等，人均月話費約50元左右。表明高校市場雖然是一個低端市場，但夷陵通的ARPU值(每月平均每用戶收益)比固定電話要高，成本又低很多，是運營商應該著力培養的消費群體。
4 具體的使用情況
手機 價格高 資費高 輻射強
小靈通 輻射小 在校內的信號較好 且資費便宜 ( 小靈通上可打IP長途, 也可用201電話卡 長途便宜 ) 月平均話費低於手機, 很適合學生使用.
小靈通現在可發簡訊 上網 與手機功能差不多
宣傳方法: 1 電信和學校聯系 每一封錄取通知書的信封上印上電信的有關資料 並在每封錄取通知書中附上宣傳單
注: 宣傳單內容包括 A學生新特權 ( 專門針對學生的優惠活動)
B 小靈通本身的優勢 ( 話費低 輻射低 )
更多的要從家長的角度寫
2 新生入學時 A 在學校迎新的校車上帖廣告
B 在校內用條幅 宣傳板 等形式進行宣傳
3 新生寢室的桌子上放宣傳單
具體操作: 1 開學時在學校體育館附近及個苑設業務代理處. 每個代理處都要有學生至少一名 (了解真實的銷售情況)
2 在學校裡面設專門的代理店 不僅使人有可信賴之感，更為重要的是能夠提供專業、周到的服務。採用專賣的形式，以一定價格給學生折讓，由專賣店具體負責銷售及售後服務，並利用他們發放一些廣告宣傳材料，及時反饋信息，並處理用戶使用中出現的一般性問題。
3 在學校裡面尋找一些學生做代理 更貼進學生生活,後期服務更好.且方便得掌握學校里的各種消息,為後期的市場進一步打基礎.從而使這次活動更好的開展.
學生工資: 從電信的銷售中提成
具體分配-----能者多勞 多勞多得
除去成本外的凈利潤進行分配
A 外聯人員-----從凈利潤中提25%
B 宣傳人員------從凈利潤中提 15%
C 現場工作的同學-----凈利潤中提25%
D 活動主管人員-----35%
⑷ 如何寫市場營銷策劃書(一)
營銷策劃書的目的很簡單，它就是創業者手中的武器，是提供給投資者和一切對創業者的項目感興趣的人，向他們展現創業的潛力和價值，說服他們對項目進行投資和支持。因此，一份好的營銷策劃書，要使人讀後，對下列問題非常清楚： 1、公司的商業機會； 2、創立公司，把握這一機會的進程 ； 3、所需要的資源； 4、風險和預期回報； 5、對你採取的行動的建議。 營銷策劃書不是學術論文，它可能面對的是非技術背景但對計劃有興趣的人，比如可能的團隊成員，可能的投資人和合作夥伴，供應商，顧客，政策機構等，因此，一份好商業計劃書應該寫得讓人明白，避免使用過多的專業詞彙，聚焦於特定的策略、目標、計劃和行動。商業計劃的篇幅要適當，太短，容易讓人不相信項目的成功；太長，則會被認為太羅嗦，表達不清楚。適合的篇幅一般為20-40頁長（包括附錄在內）。 從總體來看，寫營銷策劃書的原則是：簡明扼要；條理清晰；內容完整；語言通暢易懂；意思表述精確。 商業計劃書一般包括如下十大部分的內容： 一、執行總結 是商業計劃的一到兩頁的概括。包括： 1、本商業（business）的簡單描述（亦即「電梯間陳詞「）2、機會概述 3、目標市場的描述和預測 4、競爭優勢 5、經濟狀況和盈利能力預測 6、團隊概述 7、提供的利益 二、產業背景和公司概述 1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅動力 2、公司概述應包括詳細的產品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。3、一定要描述你的進入策略和市場開發策略 三、市場調查和分析 這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題： 1、顧客 2、市場容量和趨勢 3、競爭和各自的競爭優勢 4、估計的市場份額和銷售額 5、市場發展的走勢（對於新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實） 四、公司戰略 闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題 1、營銷計劃 （定價和分銷 ；廣告和提升） 2、規劃和開發計劃（開發狀態和目標；困難和風險） 3、製造和操作計劃 （操作周期；設備和改進） 五、總體進度安排 公司的進度安排，包括以下領域的重要事件 1、收入 2、收支平衡點和正現金流 3、市場份額 4、產品開發介紹 5、主要合作夥伴 6、融資 六、關鍵的風險、問題和假定 1、創業者常常對於公司的假定和將面臨的風險不夠現實 2、說明你將如何應付風險和問題（緊急計劃）3、在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡 七、管理團隊 1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的教育和工作背景 2、注意管理分工和互補 3、最後，要介紹領導層成員，商業顧問以及主要的投資人和持股情況 八、企業經濟狀況 介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現驅動因素。一定要討論如下幾個杠桿： 1、毛利和凈利 2、盈利能力和持久性 3、固定的、可變的和半可變的成本 4、達到收支平衡所需的月數 5、達到正現金流所需的月數 九、財務預測 1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表 2、同一時期的估價現金流分析 3、突出成本控制系統 十、假定公司能夠提供的利益 這是你的「賣點「，包括 1、總體的資金需求 2、在這一輪融資中你需要的是哪一級 3、你如何使用這些資金 4、投資人可以得到的回報 5、你還可以討論可能的投資人退出策略 當你在寫商業計劃的時候，應該達到下列目標： 1、力求表述清楚簡潔。 2、關注市場，用事實說話，因此需展示市場調查和市場容量。3、解釋潛在顧客為什麼會掏錢買你的產品或服務。 4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導他們進入你的銷售體系的策略。 5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。 6、充分說明為什麼你和你的團隊最合適作這件事。 7、請你的讀者做出反饋。 當你做商業計劃並向投資者提交時，必須避免下列問題： 1、對產品/服務的前景過分樂觀，令人產生不信任感。 2、數據沒有說服力，比如拿出一些與產業標准相去甚遠的數據。3、導向是產品或服務，而不是市場。 4、對競爭沒有清醒的認識，忽視競爭威脅。 5、選擇進入的是一個擁塞的市場，企圖後來居上。6、商業計劃顯得非常不專業，比如缺乏應有的數據、過分簡單或冗長。 7、不是仔細尋求最有可能的投資者，而是濫發材料營銷策劃書]
⑸ 市場營銷策劃書怎麼寫
不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？ 有的是房地產類的，有用嗎？ 房地產全程策劃營銷案 現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括： 1、項目投資策劃營銷； 2、項目規劃設計策劃營銷； 3、項目質量工期策劃營銷； 4、項目形象策劃營銷； 5、項目營銷推廣策劃； 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 7、項目服務策劃營銷； 8、項目二次策劃營銷； 第一章 項目投資策劃營銷 項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。 項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。 一 項目用地周邊環境分析 1、項目土地性質調查 .地理位置 .地質地貌狀況 .土地面積及紅線圖 .土地規劃使用性質 .七通一平現狀 2、項目用地周邊環境調查 .地塊周邊的建築物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環境污染狀況 3、地塊交通條件調查 .地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃 .項目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀 4、周邊市政配套設施調查 .購物場所 .文化教育 .醫療衛生 .金融服務 .郵政服務 .娛樂、餐飲、運動 .生活服務 .娛樂休息設施 .周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 .歷史人文區位影響 二 區域市場現狀及其趨勢判斷 1、宏觀經濟運行狀況 .國內生產總值： 第一產業數量 第二產業數量 第三產業數量 房地產所佔比例及數量 .房地產開發景氣指數 .國家宏觀金融政策： 貨幣政策 利率 房地產按揭政策 .固定資產投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產開發比重 .社會消費品零售總額： 居民消費價格指數 商品住宅價格指數 .中國城市房地產協作網路信息資源利用 2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規 .項目所在地的居民住宅形態及比重 .政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規 .政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規 .短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃 3、項目所在地房地產市場總體供求現狀 4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現 6、商品住宅客戶構成及購買實態分析 .各種檔次商品住宅客戶分析 .商品住宅客戶購買行為分析 三 土地swot（深層次）分析 1、項目地塊的優勢 2、項目地塊的劣勢 3、項目地塊的機會點 4、項目地塊的威脅及困難點 四 項目市場定位 1、類比競爭樓盤調研 .類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結構詳析 .項目規劃設計及銷售資料 .綜合評判 2、項目定位 .市場定位： 區域定位 主力客戶群定位 .功能定位 .建築風格定位 五 項目價值分析 1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 .商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）： 選擇可類比項目 確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重 分析可類比項目價值實現的各要素之特徵 對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值 根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價 .類比可實現價值決定因素：類比土地價值 a 市政交通及直入交通的便利性的差異 b 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區素質的差異 c 周邊市政配套便利性的差異 項目可提升價值判斷 a 建築風格和立面的設計、材質 b 單體戶型設計 c 建築空間布局和環藝設計 d 小區配套和物業管理 e 形象包裝和營銷策劃 f 發展商品牌和實力 價值實現的經濟因素 a 經濟因素 b 政策因素 2、項目可實現價值分析 .類比樓盤分析與評價 .項目價值類比分析： 價值提升和實現要素對比分析 項目類比價值計算 六 項目定價模擬 1、均價的確定 .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法 有效需求成本加價法 a 分析有效市場價格範圍 b 確保合理利潤率，追加有效需求價格 運用以上兩種方法綜合分析確定均價 2、項目中具體單位的定價模擬 .商品住宅定價法： 差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數） .各種差異性價格系數的確定： 確定基礎均價 確定系數 確定幅度 .具體單位定價模擬 七 項目投入產出分析 1、項目經濟技術指標模擬 .項目總體經濟技術指標 .首期經濟技術指標 2、項目首期成本模擬 .成本模擬表及其說明 3、項目收益部分模擬 .銷售收入模擬： 銷售均價假設 銷售收入模擬表 .利潤模擬及說明： 模擬說明 利潤模擬表 .敏感性分析： 可變成本變動時對利潤的影響 銷售價格變動時對利潤的影響 八 投資風險分析及其規避方式提示 1、項目風險性評價 .價值提升及其實現的風險性： 項目的規劃和設計是否足以提升項目同周 邊項目的類比價值 項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2、資金運作風險性 .減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本 .對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠 3、經濟政策風險 .國際國內宏觀經過形勢的變化 .國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設 九 開發節奏建議 1、影響項目開發節奏的基本因素 .政策法規因素 .地塊狀況因素 .發展商操作水平因素 .資金投放量及資金回收要求 .銷售策略、銷售政策及價格控制因素 .市場供求因素 .上市時間要求 2、項目開發節奏及結果預測 .項目開發步驟 .項目投入產出評估 .結論 第二章 項目規劃設計策劃營銷 通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。 項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。 一 總體規劃 1、項目地塊概述 .項目所屬區域現狀 .項目臨界四周狀況 .項目地貌狀況 2、項目地塊情況分析 .發展商的初步規劃和設想 .影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素 .土地swot分析在總體規劃上的利用和規避 .項目市場定位下的主要經濟指標參數 3、建築空間布局 .項目總體平面規劃及其說明 .項目功能分區示意及其說明 4、道路系統布局 .地塊周邊交通環境示意： 地塊周邊基本路網 項目所屬區域道路建設及未來發展狀況 .項目道路設置及其說明： 項目主要出入口設置 項目主要幹道設置 項目車輛分流情況說明 項目停車場布置 5、綠化系統布局 .地塊周邊景觀環境示意： 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向 .項目環藝規劃及說明： 項目綠化景觀系統分析 項目主要公共場所的環藝設計 6、公建與配套系統 .項目所在地周邊市政配套設施調查 .項目配套功能配置及安排 .公共建築外立面設計提示： 會所外立面設計提示 營銷中心外立面設計提示 物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示 其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示 .公共建築平面設計提示： 公共建築風格設計的特別提示 項目公共建築外部環境概念設計 7、分期開發 .分期開發思路 .首期開發思路 8、分組團開發強度 二 建築風格定位 1、項目總體建築風格及色彩計劃 .項目總體建築風格的構思 .建築色彩計劃 2、建築單體外立面設計提示 .商品住宅房外立面設計提示： 多層、小高層、高層外立面設計提示 不同戶型的別墅外立面設計提示 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示 其他特殊設計提示 .商業物業建築風格設計提示 三 主力戶型選擇 1、項目所在區域同類樓盤戶型比較 2、項目業態分析及項目戶型配置比例 3、主力戶型設計提示 .一般住宅套房戶型設計提示 .躍式、復式、躍復式戶型設計提示 .別墅戶型設計提示 4、商業物業戶型設計提示 .商業群樓平面設計提示 .商場樓層平面設計提示 .寫字樓平面設計提示 四 室內空間布局裝修概念提示 1、室內空間布局提示 2、公共空間主題選擇 3、庭院景觀提示 五 環境規劃及藝術風格提示 1、項目周邊環境調查和分析 2、項目總體環境規劃及藝術風格構想 .地塊已有的自然環境利用 .項目人文環境的營造 3、項目各組團環境概念設計 .組團內綠化及園藝設計 .組團內共享空間設計 .組團內雕塑小品設計提示 .組團內椅凳造型設計提示 .組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示 4、項目公共建築外部環境概念設計 .項目主入口環境概念設計 .項目營銷中心外部環境概念設計 .項目會所外部環境概念設計 .項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計 .針對本項目的其他公共環境概念設計 六 公共傢具概念設計提示 1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設 .營銷中心大堂 .管理辦公室 2、本項目公共傢具概念設計提示 七 公共裝
⑹ 市場營銷品牌定位的方式有哪些
1．產品特點為導向。
2．因果關系為導向的定位。
3．目標市場為導向的定位
4．以競爭為導向的定位。
5．以情感心理為導向的定位
6．利益為導向的定位。
7．激情為導向的定位。
8．價值為導向的定位。
⑺ 產品市場營銷策劃書
上網路注冊一個號，直接下載文檔，挺方便的！
⑻ 市場營銷有哪些定位
現代企業的市場營銷定位可以理解為產品定位、價格定位、促銷定位、營銷目標定位、營銷觀念定位和營銷戰略定位六個方面。
1、市場營銷定位---產品定位
產品定位是營銷定位的基本問題。所謂產品定位，是營銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區別於競爭者的產品。這種定位是針對產品的屬性而言，目的在於處理好企業與競爭對手的現有產品在目標市場上的各自位置關系。不同的企業在同種類產品的定位上或多或少都要表現出一定的差異，都要為自己的產品培養一定的特色，樹立一定的形象，以求在顧客心目中形成一種特殊的偏愛。這種差異的原因，一方面是產品的生產有所不同，另一方面，不同企業對消費者的同一需求的理解也有所不同，在滿足消費者同一需求的方式上也存在差別。
2、市場營銷定位---價格定位
現代企業市場營銷定位的價格定位是與產品定位緊密相聯的。所謂價格定位～就是營銷者把產品、服務的價格定在一個什麼樣的水平上～這個水平是與競爭者相比較而言的。
3、市場營銷定位---促銷定位
市場營銷定位所謂促銷定位就是選擇什麼樣的促銷方式和媒體來開展企業的促銷活動。市場營銷定位對促銷定位有兩層含義:一層是促銷方式的選擇定位～即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關系等方式的選擇及其組合,另一層含義是在選擇了特定的促銷方式後～又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。促銷定位準確與否直接關繫到促銷的效果。
4、市場營銷定位---營銷目標定位