房地產市場營銷三個階段

⑴ 什麼是房地產市場細分其作用有那些

市場細分
是指營銷者在
市場調研
的
基礎
上，從
消費者需求
的差別出發，以
消費者
的需求為
立足點
，根據
消費者購買行為
的
差異性
，把
消費者市場
劃分為具有類似性的若干不同的購買群體——子市場，使企業可以從中認定
目標市場
的過程和
策略
。那麼，這一過程和策略在房地產市場營銷中的具體應用，則稱之為房地產市場細分。
（市場細分這一
概念
最初是20世紀50年代
中期
美國市場學
家溫瑞爾•施密斯提出的。
從市場細分的發展歷程來看，市場營銷主要經歷了大量營銷、產品
差異
化營銷和
目標
市場營銷3個階段。）
在制定戰略性的
房地產市場營銷計劃
時，企業的基本任務是發現和了解它的
市場機會
，然後制定和執行有效的
營銷方案
，而房地產市場細分是完成這一任務的
關鍵
和
核心
。其作用在於：
1.
房地產市場細分有利於營銷者找到有利的市場
方向
，掌握市場上的現實購買量與潛在購買量、
購買者
滿足
程度
及競爭
狀況
等，搞好市場定位。
2.
通過房地產市場細分把自己的
優勢
力量集中在目標市場上，做到有的放矢，才能取得更大的社會
經濟效益
。
3.
房地產市場營銷者通過房地產市場細分，能針對目標市場制定適當的
營銷組合
方案，從而把有限的
資源
集中投入到目標市場上來，開創出適合自身企業的房地產開發經營特色
之路
來，從而提高自己的市場佔有率和
知名度
。

⑵ 房地產市場營銷的基本過程是什麼

粗略的說一下

市場調研
市場分析
區域分析
地塊分析
周邊樓盤調研分析
目標客群分析
產品規劃建議
產品定價策略
營銷推廣策劃方案

⑶ 簡述房地產發展經歷的幾個階段

「第一階段」1990年-1995年起步維艱建築形態千篇一律北京金鼎集團常務副總裁王良智認為，我國房地產業真正起步於上個世紀90年代，北京房地產業可以說與全國房地產業發展同步。在90年代初期，由於沒有相應的經驗借鑒，就註定了北京房地產業起步艱難。在那個時候，基本上是國有企業一統天下，所建項目也大都為相關國家機關、企事業單位自用住宅，只有極少量商品房和外銷公寓。在這個階段，可以說房地產業真正屬於「摸著石頭過河」的階段。很多開發商甚至不懂得房地產業的基本常識，只是重復著千篇一律的建築形態。無論是多層，還是高層；不管是塔樓還是板樓，都好像出自一個建築師之手。

隨後，由於海南、北海房地產泡沫的破滅，政府開始清理整頓房地產市場，這對京城房地產業產生了深刻影響。一些開發商被淘汰出局，一些開發商在艱難運作，在這一階段，北京出現了一批建築質量差、設計陳舊、偏離市場需求的房地產項目，甚至出現了一些「爛尾樓」。這一階段京城房地產業經歷了一個在學習中成長的過程。

「第二階段」1996年-2000年重新起步產品品質沒有實質性突破1996年-2000年是北京房地產業積蓄力量的階段。王良智回憶，在這一階段，隨著宏觀調控政策的落實，中國房地產業開始重新起步，北京房地產業也在同步發展。在這一階段，一批已取得相應開發經驗的開發商開始拓展業務范圍，依據市場需求開發項目。一些高質量外銷公寓開始出現，不少規模較大的房地產項目也獲得了消費者的認可。

這一階段，政府也在進一步規范房地產市場，出台了一系列相應的房地產業法規、規章和規范性文件，房地產業發展過程中的一些具體業務程序、運作規則也在不斷建立、健全。可以說，房地產業開始逐步走向程序化、法治化與規范化。

「但在那個時候，產品的品質仍不盡如人意」。全橙房地產增值服務中國有限公司首席合夥人朱凌波表示，「1998年北京實行貨幣化分房，到了2000年，人們的購買力進入井噴階段。但這個時候嚴格意義上還不是賣產品，而是賣售樓處、賣圖紙、賣樣板間，甚至是賣配套、賣教育、賣文化、賣老闆，產品品質並沒有實質性突破。」

「第三階段」2001年-2005年快速成長開始進入產業競爭時代朱凌波表示，2001年- 2005年是北京房地產市場的快速發展期，市場由完全的賣方市場向買方市場轉換，競爭核心開始回歸到產品，北京房地產市場進入產品競爭時代。對於朱凌波的這一說法，王良智非常認同。他表示，在這一階段，北京市場涌現出多元化物業、新型地產運作模式，新理念、新策劃、新項目層出不窮。

「北京房地產產品的確是在飛速發展。我記得在2001年時，北京商品房是東西差、價格高，上海房子是東西好、價格低，但現在反過來了，北京市中心房子價格不及上海的一半，但細節做得比上海的房子好。在這短短的5年中，北京房地產產品品質不斷提升，而市場需求是導致品質提升的最主要因素」。來自上海的北京榮豐房地產開發公司董事長王征的話引起了不少開發商的共鳴。

嘉賓熱論

「理念變遷」

開發：先市場後產品再營銷北京榮豐房地產開發公司董事長王征：我主張產品主義，但是我又反對偽產品主義。用一句話來概括，就是「產品高於營銷；市場高於產品」。

我舉個例子，非常男女很多戶型在15平方米-20平方米之間，可能到現在還是北京最小的房子。應該說這么小的房子基本談不上什麼舒適度，但在確定戶型時我也沒考慮產品的舒適度。我採取的是反推模式，項目周圍機關比較多，剛畢業的大學生能承受什麼房價，這是我們首先考慮的。經過調查，他們的消費能力大概在「首付三萬，月供七百」，所以就出現了非常男女這么小的戶型，這個項目的銷售情況最終也證實了我的觀點，「市場高於產品」。

設計：樓宇、戶型更注重人性化設計珠江羅馬嘉園副總經理王騫：雖然市場是主導產品的最重要因素，但從開發商的角度，產品設計還是需要不斷創新，爭取更多客戶的認可。北京的房屋經歷了不斷成熟的過程，如早期的塔樓大多是盒子樓，每層戶數比較多，根本談不上南北通透，後來開始出現改良型塔樓，雖然也是塔樓，但基本上做到每戶南北通透，相當於變了型的板樓。

戶型設計也有很大改變。1998年以前都是福利分房，房子戶型很差，有很多浪費的面積，而且功能不是很合理，現在的戶型設計開始向人性化方向發展，大廳大卧、明廚明衛、外飄窗設計都是提高舒適度的體現。

⑷ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(4)房地產市場營銷三個階段擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

⑸ 房地產市場營銷環境分為哪兩個層次,分別指的是什麼

房地產市場營銷環境分為微觀環境和宏觀環境兩個層次
微觀環境(Microenvironment)是指直接影響房地版產企業服務其目標市場能權力的各種因素，包括企業本身、消費者、供應商、營銷中間商、顧客、競爭者以及社會公眾等。微觀環境對房地產企業的營銷活動具有直接影響，同時微觀環境中的各種行為者都是在宏觀環境中運作並受其影響的。
宏觀環境(Macroenvironment)是指間接影響房地產企業市場營銷活動的各種因素，包括人口環境、經濟環境、自然環境、科技環境、政治法律環境和社會文化環境。宏觀環境對企業的營銷活動雖是間接影響，但它卻是給企業造成市場機會和環境威脅的主要因素，它對房地產企業營銷活動的影響是廣泛而深遠的。

⑹ 房地產4P營銷策劃案

傳統的4P理論始創於年美國的密歇根州立大學，它認為市場營銷的根本問題在於解決好四個基本要素：

I、房地產營銷產品策略（Proct）

它是房地產營銷首要因素，房地產企業必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。

2、房地產營銷價格策略（Price)

房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品價格的形成過程與房地產產品定價的方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。

3、房地產營銷渠道策略（Place)

市場營銷渠道決策是房地產企業的最重要的決策之一。配銷系統則是重要的外部資源，通常需多年的營造才能建立起網路。它和房地產企業的重要內部資源如製造、研究、工程和銷售隊伍及設施可以相提並論。其表現為對許多經營配銷業務的獨立房地產企業及其服務的特定市場所承擔的重大共同義務；還表現為對構成這樣一種經濟實體的一系列方針和經濟活動所承擔的義務。房地產業逐漸呈規模發展態勢，因此其營銷渠道以及與之適應的配銷系統的建立是必要的。

4、房地產促銷組合策略（Promotion）

房地產市場營銷不僅是生產房地產產品，並制定出合乎市場需求的價格佔領市場，房地產企業還必須同現時的潛在的消費者進行溝通，每個房地產企業都承擔起了溝通與促銷的職責。保證溝通信息有效，最關鍵的是溝通的內容、對象和頻率。配置完整的市場營銷溝通系統是十分必要的。房地產企業必須同中間商、消費者以及各類上下游企業溝通；中間商又同其自身的消費者、公眾溝通，消費者同消費者以及其他的公眾進行口頭溝通2而且，各個群體的溝通均給房地產企業以反饋。房地產企業建立門8，制定有效銷售計劃、培訓營銷人員、設計優秀的廣告、開展各式各樣的促銷活動，就是市場營銷溝通組合——一促銷組合運作的內容。促銷組合由四個工具：廣告、銷售促進、推廣、人員銷售構成。

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⑺ 房地產的營銷策劃

房地產項目的營銷策劃、促銷活動，傳統的如砸金蛋、抽小家電、這些專活動在初期有一定催化屬作用，但是那些意向還不夠強烈的客戶就比較難轉化。
很多開發商還不知道爆銷模式，爆銷模式的優點就在於，客戶能拿到實打實的優惠，比如「等價家電大禮包」「品牌小汽車」「折扣購物禮券」等等。

⑻ 求高手指導 房地產市場營銷路線和思路

首先，你的先了解當地的地產市場，什麼戶型結構的房屋銷售旺，確定你自專己的目標定位客戶。
其次，根屬據你的客戶定位確定如何推廣（就是怎麼投放廣告），鎖定客戶群體。
再次，根據當地市場確定銷售方式和管理，
最後，在整個開發過程中要根據市場反映及時調整策略，以期達到最短的開發周期而得利潤最大化

⑼ 房地產銷售認籌期，公開期，強銷期和尾盤期分別是什麼意思

房地產認籌期，就是開發商沒有取得銷售許可證的時候，採取的一種前期營銷手段。

房地產公開期，指開發商已取得銷售許可證，可以公開向普通大眾銷售房產。

房地產強銷期，開發商這個時候會大力策劃舉行推廣活動和方案，加強促進樓盤的銷售。

房地產尾盤期，指樓盤項目大體銷售（一般到項目銷售80%以上）基本結束，剩餘小部分房源的銷售階段，一般到了尾盤期優惠額度會增加，但房源也較差。

(9)房地產市場營銷三個階段擴展閱讀

房地產銷售的特點決定了房地產市場營銷過程中要運用促銷組合策略，而確定促銷組合策略是整個市場營銷的關鍵環節。

房地產銷售的特點有以下三個：

1、房地產銷售方式多樣

從獲得土地使用權開始，可以用賣樓盤、賣項目、賣期房、賣現房等方式進行銷售。此外，房地產銷售時還可以採用保值法、入股法、微利法、折扣法等方式。

2、房地產銷售周期長

從獲得土地使用權時起，直至樓房建成竣工，整個房地產建設過程中每個時間都是銷售時間。銷售過程時間跨度大、周期長，是其他商品銷售過程中所罕見的。

3、房地產銷售工作復雜

房地產銷售涉及面廣、關聯因素多，在運作過程中進行與之相關的市場調查、市場預測，確立產品策略、促銷策略、價格策略，以及所涉及有關部門、政策等環節，較其他商品復雜得多。[2]