存量房市場營銷的特點

A. 存量商品房去化月數是什麼意思

存量商品房去化月數是指在從目前開始不在有新樓盤計入總量，按照目前的月均去化量，計算出幾個月可以將存量商品房賣完。

B. 相對市場營銷,網路營銷有哪些優缺點

網路營銷的優點
1、降低交易成本
網路營銷是電子商務的重要組成部分，具有快捷、互動性強、無地域限制等特點。網路營銷與傳統營銷相比，網路商品直銷的誘人之處在於它能夠有效地減少交易環節，大幅度地降低交易成本，從而降低消費者所得到的商品最終價格。
2、個性化的產品和服務
可以製作調查表來收集顧客的意見，讓顧客參與產品的設計、開發、生產，使生產真正做到以顧客為中心，從各方面滿足顧客的需要，避免不必要的浪費。而顧客對參與設計的產品會備加喜愛，如同是自己生產的一樣。商家可設立專人解答疑問，幫助消費者了解有關產品的信息，使溝通人性化、個別化。
3、輕便、愉樂、快捷
這種輕松自在的選擇，不必受時間、地點的限制，二十四小時皆可，瀏覽的信息可以是國內外任何上網的信息，不用一家家商場跑來跑去比較質量、價格，更不必面對售貨員的「熱情推銷」，完全由自己作主，只需操作滑鼠而已，這樣的靈活、快捷與方便，是商場購物所無法比擬的，尤其受到許多沒有時間或不喜歡逛商場的人士的喜愛。

網路營銷的缺點
購買者只能從網路廣告上判斷商品的型號、性能、樣式和質量，對實物沒有直接的感知，在很多情況下可能產生錯誤的判斷，而某些生產者也可能利用網路廣告對自己的商品進行不實的宣傳，甚至可能大出虛假廣告欺騙顧客。
大部分的人還沒有接受網路營銷這種方式。人們還不太習慣在網上購物，他們對這些虛擬的東西缺乏信任，他們還是比較相信現實中存在的東西。
再說有的東西根本就不適合在網上銷售，比如飲料，我想喝的時候隨便進哪個商店或者超市都能買到，這已經再方便不過了。
如果通過電子銀行或信用卡付款，一旦密碼被人截獲，消費者損失將會很大，這也是網路購物發展所必須解決的大難題。

C. 分析市場營銷方法都是具有哪些特點的問題

營銷理論分析方法是指企業在規定時間，對各個營銷區域的各項銷售工作進行的總結、分析、檢討及評估，並對下階段的營銷工作提出修正建議，對某些區域的營銷策略進行局部調整，甚至對某些區域的銷售目標計劃予以重新制定。因此，市場營銷分析工作，是企業營銷管理工作中一項極其重要的主體內容。

營銷理論分析方法以下幾方面內容：

1、分析產品，適應目標市場
產品，是企業市場營銷的基礎。但產品力卻被許多企業忽略，特別是一些中小企業。這些企業在開發產品時，基礎工作做得不扎實，不是缺少個性、盲目跟風，就是產品適應度低， 沒有競爭力。還有一些企業把產品當作人民幣，以為在國內任何地區都可以暢通無阻。
前幾年，北方有個很不錯的飲料產品進入上海市場，又是立體廣告轟炸，又是終端促銷，可不管怎樣努力，銷量始終與投入不成正比，做了4年多時間，最後還是草草收場。其實，只要對產品在上海市場的適應度稍作分析，就不難發現，上海消費者對這個產品特有的味道很難接受。這是習慣使然，沒有幾代人是不可能改變的。
因此，對產品的分析，首先應集中在對當地市場的適應度上。中國地域廣闊，南北東西消費習慣差異很大。這些差異性不會在短期內得到根本改變。一旦發現你的產品銷售業績不佳是產品適應度不夠所致，就應當立即調整銷售戰略，重新設定產品的行銷區域。
其次是消費者對產品的關注度與喜好度。一般來說，廣告投入多，消費者的關注度相應也高，但關注度高不等於喜好度高。因此，當你的產品的品牌知名度與消費者對你產品的喜好度產生較大差異時，你就應當盡快查找這種差異產生的原因，使局面盡快得到扭轉。
另外，你的產品與當地市場主要競爭產品之間銷售上的差異性，也是需要重點關注的。尤其是一些市場佔有率比你高、銷售量比你大的競爭對手，更應當成為你營銷分析的對象。
除此之外，對產品在銷售上的穩定性，特別是一些大起大落的量變現象，更應當加以重視和研究分析。因為任何一種反常現象，一定是由某種原因造成的。如果無法掌握這種量變的原因，那你就會在變化多端的市場上處於被動地位。
2、分析價格，促進消費需求
產品的價格，在市場營銷上一直是個敏感點。在「價格戰」成風的市場現實中，任何一種價格的變化，都應當是事出有因的。而這個「因」，必須通過嚴謹的調查、周密的分析後，才能得出，而不是隨意而為的。
由於國內許多企業在給產品定價時，只注重眼前的利益而很少去作戰略性考慮，使得一些產品的價格伸縮性很大，被消費者視為價格「注水」。一旦產品銷售受阻或銷量上不去時，降價似乎就成了他們的惟一選擇。這樣做不僅自己很被動，有時連經銷商也不叫好，而且也使前期購買的消費者，產生一種上當受騙的感覺，從而使品牌美譽度受到損害。
因此，穩定的價格有時就是穩定的市場保證。除非萬不得已，不要輕易降價。而我們在對產品價格作分析時，必須在注重產品價格的穩定性和連續性的前提下，對產品的價格政策實施之中所產生出來的這樣與那樣的反應，做出分析和判斷。它包括與同類競品的價格對比，價格實施中的扣率政策，以及經銷商、代理商和終端消費者對價格的反饋。這其中，與同類競品之間的價格對比分析，尤為重要。
除了要想辦法了解競爭對手所實施的一些扣率政策細則外（只要有良好的客情關系，要做到這一點並不難），還應當掌握同類產品在同一賣場內的銷售變化，以及消費者在現場選擇產品時對價格因素的反應（這只需選擇幾個有代表性的終端售點，在特定的日子派銷售人員作現場蹲點觀察記錄，就可以獲得第一手的准確資料）。
所以，在你的產品銷售狀況不理想的情況下，對產品價格的分析和判斷，更應當趨於理性而排除感性成分。而當你的產品銷售處於良性狀態時，對價格的分析會使你及時了解到競爭對手的價格變化。對競爭者可能構成威脅的降價舉措，也可做出提前反應。
在具體分析時，還應當結合當地市場的消費者購買力，以及當地市場的銷售情況，尤其是同類競品的價格變化（包括對經銷商價格政策的變化），作綜合分析，全面判斷。
3、分析渠道，提升運作效率
渠道，是產品通向消費者的橋梁。國內絕大多數企業都採取經銷制和委託代理制的銷售方式。這類銷售方式的優點是，銷售成本相比直營要低許多，銷售終端網路的建立也比直營來得快。但這類銷售方式的弱點也是顯而易見的，主要體現在終端網路不為自己所掌控；企業一旦做出某些策略調整，市場反應比較慢；經銷商一旦翻臉，企業在當地的市場行為有可能前功盡棄。
雖然如此，經銷制和委託代理制在一段時期內，仍將是國內大多數企業所採用的銷售方式。這是我們這個市場的特性所決定的。
既然營銷是靠網路吃飯的。那麼，網路的多與少、網路質量的優與劣，就將直接影響到產品銷量的多與少、市場佔有率的高與低。而建立高質量、高效率的營銷網路體系，是任何一個企業都夢寐以求的。因此，營銷分析中對渠道的分析，將重點體現在提升營銷網路的有效性與網路的運作效率之上。
所以，我們有必要通過有效的比較和分析，將一些只吃費用不見產出，或是那些高投入低產出的終端，從網路中清理出去，以降低營銷成本。
另外，對渠道的分析還要包括對經銷代理商產品庫存量的分析。如果企業無法掌握經銷代理商所擁有的終端，那麼對經銷代理商產品庫存量的分析，就顯得比較重要了。因為庫存量的多與少，直接說明產品在終端的銷售情況。通過對經銷商庫存量的分析和掌握，還有助於企業內部的產銷協調。如果有可能，對渠道的分析中還可包括客情關系、業務員客戶拜訪率等，因為這些都與渠道和終端建設有關。
4、分析廣告與促銷，推拉出銷量
推廣與促銷是企業營銷費用投入最多的兩個方面。而這兩大投入的有效性如何，直接影響著企業的營銷結果。因此，對營銷推廣和促銷工作的效果分析，是整個營銷分析中的重頭戲。

D. 市場營銷測試

看了半天沒看懂

E. 數字營銷有什麼特點

數字營銷將盡可能地利用先進的計算機網路技術，以最有效、最省錢地謀求新的市場的開拓和新的消費者的挖掘。

數字營銷具有如下特點：

集成性實現了前台與後台的緊密集成，這種集成是快速響應客戶個性化需求的基礎。可實現由商品信息至收款、售後服務一氣呵 成，因此也是一種全程的營銷渠道。另一方面，企業可以藉助互聯網路將不同的傳播營銷活動進行統一設計規劃和協調實施，避免不同傳播的不一致性而產生的消極影響。
個性化服務數字營銷按照客戶的需要提供個性化的產品，還可跟蹤每個客戶的銷售習慣和愛好，推薦相關產品。網路上的促銷是一種低成本與人性化的營銷方式。

更豐富的產品信息互聯網可以提供當前產品詳盡的規格、技術指標、保修信息、使用方法等，甚至對常見的問題提供解答。用戶可以方便地通過互聯網查找產品、價格、品牌等。

更大的選擇空間數字營銷將不受貨架和庫存的限制，提供巨大的產品展示和銷售的舞廳，使客戶提供幾乎無限的選擇空間。

更低廉的成本優勢在網上發布信息，代價有限，將產品直接向消費者推銷，可縮短分銷環節，發布的信息誰都可以自主地索取，可拓寬銷售范圍，這樣可以節省促銷費 用，從而降低成本，使產品具有價格競爭力。前來訪問的大多是對此類產品感興趣的客戶，受眾准確，避免了許多無用的信息傳遞，也可節省費用。還可根據訂貨情 況來調整庫存量，降低庫存費用。

更靈活的市場營銷產品的種類、價格和營銷手段等可根據客戶的需求、競爭環境或庫存情況及時調整，網路能超越時空限制與多媒體聲光功能范疇，正可發揮行銷人員的創新。

優化服務數字營銷的一對一服務，留給客戶更多自由考慮的空間，避免沖動購物，可以在更多地比較後再做決定。網上服務可以是24小時的服務，而且更加快捷。不 僅是售後服務
，在客戶咨詢和購買過程中，企業便可及時地提供服務，幫助客戶完成購買行為。通常售後服務的費用占開發費用的67%，提供網路服務可降低此費 用。

此外，數字營銷還具備多媒體、跨時空、互動式、擬人化、超前性、高效性、經濟性等特點。由於利用了數字產品的各種屬性，數字營銷在改造傳統營銷手段的基礎上，增加了許多新的特質。

F. 什麼叫存量市場和增量市場

存量市場說的是現存已被看到的確定的市場份額。是一個從有到優的過程。內

增量市場說的容是可能會被激發的潛在的市場份額。市場邊界在擴散，整體量在提升，甚至可以蠶食別的類似品類的市場，整體規模在增加的市場。是一個從無到有的過程。

(6)存量房市場營銷的特點擴展閱讀：

存量資產是指企業所擁有的全部可確認的資產。

企業的應收賬款其他應收款無形資產存貨預付賬款在途物資等等都屬於企業的存量資產。

而增量資產就是比期初增加的資產，比如優質新股以及大股東資產的注入。

參考資料：網路-存量盤活

G. 房地產市場營銷的特徵

（1）房地產市場營銷是市場營銷分支
房地產市場營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人或集體交換產品和價值，獲取所需物品的社會過程。房地產市場營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效的提供住宅、寫字樓、商業用房以及廠房、倉庫等房地產商品和與此相關的服務來滿足消費者的生產或生活、物質或精神的各種需求，從而獲取利潤的商務活動。
因此，市場營銷的一般原理及其策略能在房地產領域得到很好的應用。同時，房地產市場營銷又區別於一般市場營銷而成為市場營銷的一個分支，這是由於房地產商品具有其獨特經濟特徵及運行規律所決定的。
（2）房地產市場營銷和法律制度密切聯系
房地產商品的產權觀念特別重要。房地產商品使用周期民，同一商品在其生命期內，產權可能多次轉移，房地產市場營銷中存在增量房與存量房產同時在市場上流通的情況。在法律上房地產的使用權和所有權可以分離，所有權者可將使用權以出租的形式出讓給第三者使用，因此，房地產市場營銷在流通形式中除可買賣外，租賃也是常見的形式。此外，房地產經濟活動中房地產商品的使用權和所有權還可用於抵押、典當、信託等，在房地產權屬登記、轉移等方而，都需要法律提供保障，所以房地產市場營銷與法律制度有密切的聯系。

H. 如何在房地產工作取得成功，業績突破

房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。

房地產營銷分為房地產直接營銷和房地產間接營銷。在現行的我國房地產營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導的營銷渠道。著名企管專家李繪芳老師房地產直接營銷的優缺主要有以下幾點。

一、直接營銷的優點：

（1） 房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。

（2） 產銷直接見面，便於房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。

二、直接營銷的缺點：

（1）一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。

（2）房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。

房地產發展商把自己開發的房地產商品委託給中間商如房地產代理商銷售，稱為房地產間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的「第三種」營銷渠道越來越被發展商所重視並積極嘗試。李繪芳老師認為間接營銷的優缺點主要由以下幾方面。

一、間接營銷的優點：

（1） 有利於發揮營銷專業特長。房地產中間商如代理商往往集中了市場調研、廣告文案設計、現場銷售接待等各方面的營銷人才，便於從專業上保證發展商開發的房地產商品銷售成功。

（2） 有利於發展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發、工程方面的工作。

二、間接營銷的缺點：

（1）我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發利潤。

（2）如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會「得不償失」。發展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內幫助發展商取得更高的銷售利潤，這樣即使利潤分流也理所當然。

由於房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以BIMC品牌整合營銷傳播機構總裁黃相如探索出第三種渠道，如聯合一體銷售。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入，代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在於發展商和中間商真誠相待，利益共享，並且依賴於中間商高超的專業素養和優良的職業道德。

李繪芳老師認為房地產營銷的特點主要由以下幾點：

（1）房地產市場營銷是市場營銷分支

房地產市場營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人或集體交換產品和價值，獲取所需物品的社會過程。房地產市場營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效的提供住宅、寫字樓、商業用房以及廠房、倉庫等房地產商品和與此相關的服務來滿足消費者的生產或生活、物質或精神的各種需求，從而獲取利潤的商務活動。

因此，市場營銷的一般原理及其策略能在房地產領域得到很好的應用。同時，房地產市場營銷又區別於一般市場營銷而成為市場營銷的一個分支，這是由於房地產商品具有其獨特經濟特徵及運行規律所決定的。

（2）房地產市場營銷和法律制度密切聯系

房地產商品的產權觀念特別重要。房地產商品使用周期民，同一商品在其生命期內，產權可能多次轉移，房地產市場營銷中存在增量房與存量房產同時在市場上流通的情況。在法律上房地產的使用權和所有權可以分離，所有權者可將使用權以出租的形式出讓給第三者使用，因此，房地產市場營銷在流通形式中除可買賣外，租賃也是常見的形式。此外，房地產經濟活動中房地產商品的使用權和所有權還可用於抵押、典當、信託等，在房地產權屬登記、轉移等方而，都需要法律提供保障，所以房地產市場營銷與法律制度有密切的聯系。

每一種營銷都有自己獨特的技巧。就房地產營銷而言，李繪芳老師認為主要由以下幾方面技巧：

1

注重積累實際資料

因為房地產市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應該對您感興趣的房地產資料不斷積累，以分析該房地產的價格趨勢，從而為適時購買房地產奠定良好的基礎。


2

注重積極實踐經驗，並融通理論來指導實踐

購買房地產，是項實踐性極強的活動。購買者必須積極參與購買房地產實踐，從中培養購買修養，總結實踐經驗，並輔之以理論指導，這樣在房地產市場上才能不犯大的錯誤。


3

掌握房地產節奏

雖然房地產市場長期價格趨勢是上升的，但由於各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產市場價格節奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。


4

抓住主要矛盾

在購買房地產的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經濟因素，盈利和供求關系的矛盾等。房地產購買者應對各類矛盾的作用程序進行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀願望與客觀實際的矛盾，為購買房地產進行最後決策。如在整個政治經濟環境比較穩定時，購買者應注重考察房地產業的變動和市場趨勢，反之，如果經濟環境不穩定，購買者就應及時分析經濟形勢，做出正確的決策。


5

做到基本正確

美國著名經濟學家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現最大化的原則。所謂最優、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進行決策時，只要採納一個「令人滿意」的方案即可決策。


西蒙的這個「實惠」決策理論，應作為房地產購買者決策時的一條基本原則，因為多種因素的作用，使您在購買過程中想要作出非常精確的分析是不可能的，購買房地產本身就帶有冒險的味道，所以在進行分析決策時，就要本著「基本正確」的原則，當機立斷，迅速交割，如果您死守教條，在良機面前猶豫不決，就可能使您失去機會，更何況，您根本做不到完全正確的分析。


6

增強信心，勝敗如往

信心在房地產購買交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正確決策，果斷出擊，否則，不戰自敗。無論勝利與失敗，都要保持一個平常心，一如既往，這樣，您才可能在房地產市場上立於不敗之地。


7

知已知彼，百戰不貽

房地產購買者興駐要深入了解地產公司，地產開發商的情況，而且要了解競爭者的情況。這樣，您才能在房地產交易中靈活自如地應付突發事件，減少風險損失。

I. 什麼是銷售存量

不知道是不是存量房
存量房
是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。
二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策
1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
（1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）
2005年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
2006年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求
由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性