硬木市場的市場營銷與規劃

① 什麼是市場營銷管理過程五個步驟是什麼

市場營銷管理過程就是企業為實現其任務和目標而發現、分析、選擇和利用市場機會的管理過程。
市場營銷管理過程有以下幾個步驟：
（1）發現和評價市場機會；
(2）細分市場和選擇目標市場；
（3）發展市場營銷組合和決定市場營銷預算；
（4）執行和控制市場營銷計劃。
市場營銷作為管理過程是一個計劃與實施的過程，具體包括產品和服務的設計、定價、促銷、分銷和交換等，以達到個人和組織的目標。

② 市場營銷的目標和核心是什麼呀

市場營銷的核心是市場定位，除此之外別無其他。
道理很簡單，想讓顧客想買並把東西賣出去，首先要知道市場在哪。
若以「交換」為市場營銷的核心，無法解決市場在哪裡的問題；以產品為市場營銷的核心，更容易陷入酒香不怕巷子深的誤區。

什麼是定位，以及什麼是市場定位
鑒於國人對定位理論的誤解，重新解釋一下定位嚴格的定義：是指一種行為過程，即主體將定位課題塑造成差異化的形象，並通過傳播在受眾大腦中占據特殊位置。一言以蔽之，即把差異化形象烙印在受眾大腦中的過程；而非國內的「定位高端人群」，「定位中高端市場」雲雲。
市場定位的定義，即市場營銷界的定位。主體是企業，客體是企業、產品、競爭、品牌，場所是目標消費者的大腦，目的是將企業、產品、競爭、品牌的差異化形象烙印在目標消費者的大腦中。與定位理論相比，市場定位的信息傳播目的性更強（以藍海戰略為典範），以客戶需求為出發點。

為什麼市場定位是市場營銷的核心
解決了市場營銷「是什麼」的問題：根據定義，通過把握主體、客體、場所、目的及其關系市場營銷的全貌盡收眼底。
解決了市場營銷「為什麼」的問題：大量通過定位成功的企業案例證明了市場營銷存在的必要性與必然性。
解決了市場營銷「怎麼做」的問題：定位貫穿企業成長各階段，從創業之初的確定目標市場，到成熟之後的品牌多元化，無不在定位的指導下進行。
體現了市場營銷的本質屬性：市場定位分為企業定位、產品定位、競爭定位、品牌定位，而四種定位均以客戶需求為出發點，這就體現了市場營銷的本質：為顧客創造價值、建立關系，進而獲取利益。
"市場營銷核心是什麼"這一問題的實踐意義
「市場營銷的核心是什麼」，這也是我在面試新人的時候最喜歡問的問題。
可以作為學院派與實戰派營銷人的分野：
學院派以教材為綱，認為「交換」是市場營銷的核心，容易出現自以為多讀幾年書就是Marketer，進而輕視Sales的現象；學院派不是理論派，學院派
連理論派的紙上談兵功夫都不到家，心中無兵，何從談起？以「交換」為答案的面試者，一律下放一線，使之經歷幾年的市場磨練，見識真正的戰場之後再安排營銷
部門的核心工作，以免誤企自誤。
以「定位」為答案的面試者，可以考慮在市場部安排職務。
可以作為技術派與市場派營銷人的分野：以「產品」為答案的面試者，可以成為出色的銷售工程師，安排大客戶銷售的職務。
以「定位」為答案的面試者，依舊安排市場部工作。也許資歷不夠，但方向對了，一通百通。
（via知乎·波旬）

③ 市場營銷過程主要有哪些步驟

市場營銷管理過程有以下幾個步驟：

1、發現和評價市場機會；

2、細分市場版和選擇權目標市場；

3、發展市場營銷組合和決定市場營銷預算；

4、執行和控制市場營銷計劃。

市場營銷作為管理過程是一個計劃與實施的過程，具體包括產品和服務的設計、定價、促銷、分銷和交換等，以達到個人和組織的目標。

(3)硬木市場的市場營銷與規劃擴展閱讀

市場營銷過程是決策過程和管理過程的統一。個合理的營銷決策過程反應在決策程序上一般就有四個步驟：

1、確定問題所在，提出決策目標；

2、發現、探索和擬定各種可能的行動方案；

3、選擇最合適的方案；

4、決策的實施。

市場營銷，作為一個管理過程，應充分發揮計劃、組織、指揮、協調、控制的職能，以完成組織的目標。決策過程和管理過程在市場營銷管理過程中是統一的不可分割的，是同一過程中的兩個不同的方面，這兩個方面相互影響。

每一個決策過程都受管理五大職能的影響；同時，每個職能的實現都應遵循決策是四大步驟。

④ 市場營銷和市場銷售的關系

營銷可以理解為將軍抄制定戰襲略，銷售可以理解為士兵執行打仗，是對戰略的實現。
通常情況下，小公司都是老闆指定營銷計劃，投多少廣告，做多少市場等……
大公司會有專門的市場營銷部，對公司當下和未來該怎麼走怎麼做有統籌安排。

⑤ 市場營銷專業的人生規劃怎麼寫

市場營銷專業的潘東，做了一份市場營銷專業職業生涯規劃書，他把自己比做一隻無腳的鳥，如同張國榮在《阿飛正傳》里的獨白："我聽別人說這世界上有一種鳥是沒有腳的，它只能夠一直的飛呀飛呀，飛累了就在風裡面睡覺，這種鳥一輩子只能下地一次，那一次就是它死亡的時候"。

潘東把自己的人生規劃分為三個階段：35歲以前--積累，35--50歲--創造，50歲以後--保持。他一生的追求生做一隻無腳的鳥，生命無止境，奮斗不息，他的一生需要：

讓家人幸福快樂的生活

把自己知道的書都讀一遍

總結創造一個理論

認識至少三個以上國家元首

經濟自由

出一部自己的傳記、一部詩集、一本讀書筆記

創辦一個可以走出國門的企業

做一本全國發行的專業雜志(房地產、廣告)

成立以個慈善機構

他在重慶工學院畢業後的十年計劃：(2008年~2018年，24歲到34歲的十年)

大學給了潘東很多：知識、見識、友情、愛情以及思維方式、解決問題的方法、心態等等，是潘東人生最美好的階段之一。在未來的十年，潘東把它定義為為生存而活的十年、積累的十年、形成自己風格的十年(許多過來人都認為一個男人35以後才有自己的風格)。

在未來的十年，潘東希望有一個溫暖的家庭、事業上能在地產營銷策劃行業中有自己的位置、有自己風格雛形的地產及其他廣告作品、能出自己的詩集。這是潘的美好願望，到現在為止除了寫了一萬多字的詩歌外，其他的都需要潘從現在開始努力去實現，絕不放棄。

具體未來十年潘東想：熟悉房地產、汽車、營銷策劃、廣告、平面媒體行業；在中國營銷策劃行業有自己的位置；認識馬雲、潘石屹、江南春、庄淑芬、王石、劉德華、王家衛；出國至少訪問三次；學習培訓MBA，熟練英語；學一樣樂器、學一樣舞蹈、學車；每年讀50本書；去香港、上海、北京、深圳、廣州、溫州；買一輛10萬以下的車。

社會環境分析：

1.中國經濟的快速增長，真正融入wto後，更深更廣的與世界接軌。

2.21世紀是中國特色社會主義的第三大步，經濟在本世紀中頁達到中等發達國家水平，由此中國在國防、教育、社會福利上有很大的改善和提高，民眾的綜合素質會有很大進步。同時中國的城市化水平加快，城鄉界限變小並逐步消失，房地產會迎來一個更大的繁榮時期。

3.西部大開發國家政策對西部的支持，建立以重慶和成都為中心的新經濟特區對周邊地區經濟的影響是不言而喻的。

4.奧運經濟的後繁榮時代。通過對以往舉辦奧運會城市的研究，奧運會後對所在城市在經濟上的影響是無法估量的，同時對一個國家經濟的影響也是非常大。

5.人才競爭激烈，以後的企業更需要具有先進理念的t字形人才，以後企業更多的是要關注世界的變化，把握世界的脈搏。同時發展和環境的關系逐漸被國人重視，環保、綠色、健康是民眾對每一個企業的要求。

行業分析：

1.西部大開發讓西部城市化進程加快，特別是成都-重慶新經濟特區的建立，對西部房地產行業是一個非常大的機會。

2.隨著我國經濟的持續增長，人民的生活水平提高，恩格爾系數減小民眾會更多關注怎麼過更好更舒適的生活。而住房對於中國人來說是一輩子的事情，同時也是必需的事情。

3.股市的巨大繁榮，物價不斷上漲讓更多的人產生對經濟泡沫的恐懼，覺得把錢變成房子這樣的不動產更安全和實在。

4.國家對房地產逐漸開始宏觀調控，法制不斷健全，房地產發展會逐漸進入正規。

自身現狀：

畢業於重慶工學院工商管理學院市場營銷系廣告策劃與設計專業，系統學習了關於市場營銷、廣告學方面的知識，並學習了西方經濟學、消費者行為學、ps、廣告文案寫作、平面構成、素描基礎、色彩基礎、商務談判、媒體研究、會計財務基礎、統計學基礎、銷售管理和管理學概論等學科相關知識。

潘東在市場營銷策劃、廣告創意、談判溝通、分析鑒賞方面比較優秀。曾經給自己的評價是：營銷人的專業、廣告人的創意、詩人的激情。在校期間潘曾任重慶工學院文學社副社長、校學生會新聞部校刊主編，具有較強的組織和溝通的能力，並兼職過重慶電視台廣告業務對在與陌生人交流和溝通上有一定的自己的見解和認識。

在業余的愛好中，潘東對文學、美學、電影、旅遊、服飾非常感興趣。

喜歡和比自己強的人交往，但和一般的人也相處的非常好。對自己的性格是這樣定義的：激情、創意勇敢、堅韌、樂觀。潘認為心態決定一切，做一切的事情都需要一個好的心態，贊同古人說的：好知者不如樂知者，喜歡辯證的分析事情。當面對一個突發事件時，首先想到的不是為什麼會發生這樣的事情，而是用什麼辦法解決這件事。

自創的座右銘：自信人生，二百歲月，擊水三千里，天生我才，五車詩書，作文萬兩錢

他人評價：

聰明、有想法、第一印象好、不拘小節、更應該注重行動的落實成功標准：完成預期目標，家庭事業和諧發展。

每一個時期的目標自己盡最大的努力去做，充分發揮自己的能力。

不斷進步就是勝利。

為35歲以後的事業打下堅實的基礎。

差距：

行動更要加強和落實，需要面對外界環境的干擾並需要更具實際情況採取補救措施。

理論基礎不扎實，實際經驗不足。

社交圈子不容易擴大。

彌補：

1.教育培訓、自學：多讀書，有經濟條件後參加一些專業的培訓，利用公司的培訓機會。時間在五年內完成。

2.交流：多和公司高層接觸，學習更多關行業知識和經驗；參加交流會多和專家交流學習。

3.實踐：在工作中實踐自己的學習的理論知識，養成良好的生活工作習慣，加強身體鍛煉。重視和每一個人交往，因為"三人行，必有我師"。

個人職業生涯規劃的理解

理論只有在實踐中才知道正確與否，所以職業規劃要在學習生活工作中不斷改進，使其能真正適應自己，指導自己進步。同時職業規劃只是自己的"一廂情願"，特別是作為一個剛出學校的大學生來說存在太大的變數，潘東認為大學生的個人職業規劃只能在宏觀上指導自己，而制定具體的實施步驟是不太現實的。同時，職業規劃更多的是為了鼓勵自己讓自己在實現了一個目標後有更多的成就感，從而向更大更艱難的目標邁進。未來的人生不是不可以規劃的，因為機會只是一瞬間的事，成功之是一秒鍾的事情。潘東相信時刻准備的人比一個時刻計劃的人更容易成功。

⑥ 市場營銷應該怎麼做和 市場營銷與各部門之間的關系

市場營銷是個很系統的行業.
而做市場就首先要對你的市場有個初步的專了解,永遠記得屬,是你掌握市場,客戶的思路要讓你來牽著走.
與客戶首先重要的一點就是一個客情的建立,就像交朋友一樣,什麼事你要讓他感覺到你是在為他考慮.
這樣你的一切產品他都很容易的接受...
而市場營銷與各部門的關系呢是相互相承的,市場部門是一個公司的前頭兵.簡單來講:市場部門就是做市場,
把上層領導的各個指示完全的落實下去,也就是3個字:執行力... 我相信當你能達到100%的執行力,那你絕對可以在公司出水芙蓉,受到領導的親睞的

⑦ 市場營銷計劃書怎麼寫啊

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回答：nirvana0853
大師
4月23日 10:52 不同的行業都有不同的市場營銷計劃書及策劃書，請問您需要的是哪類行業的？我有的是房地產類的，有用嗎？
房地產全程策劃營銷案

現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；

第一章 項目投資策劃營銷
項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析
1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規劃使用性質
.七通一平現狀
2、項目用地周邊環境調查
.地塊周邊的建築物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫療衛生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區位影響

二 區域市場現狀及其趨勢判斷
1、宏觀經濟運行狀況
.國內生產總值：
第一產業數量
第二產業數量
第三產業數量
房地產所佔比例及數量
.房地產開發景氣指數
.國家宏觀金融政策：
貨幣政策
利率
房地產按揭政策
.固定資產投資總額：
全國及項目所在地
其中房地產開發比重
.社會消費品零售總額：
居民消費價格指數
商品住宅價格指數
.中國城市房地產協作網路信息資源利用
2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規
.項目所在地的居民住宅形態及比重
.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規
.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃
3、項目所在地房地產市場總體供求現狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現
6、商品住宅客戶構成及購買實態分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析
1、項目地塊的優勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位：
區域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建築風格定位

五 項目價值分析
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重
分析可類比項目價值實現的各要素之特徵
對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價
.類比可實現價值決定因素：類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環境的差異：自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建築風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建築空間布局和環藝設計
D 小區配套和物業管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發展商品牌和實力
價值實現的經濟因素
A 經濟因素
B 政策因素
2、項目可實現價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析：
價值提升和實現要素對比分析
項目類比價值計算

六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格範圍
B 確保合理利潤率，追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法：
差異性價格系數定價法（日照採光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）
.各種差異性價格系數的確定：
確定基礎均價
確定系數
確定幅度
.具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析
1、項目經濟技術指標模擬
.項目總體經濟技術指標
.首期經濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬：
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明：
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析：
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規避方式提示
1、項目風險性評價
.價值提升及其實現的風險性：
項目的規劃和設計是否足以提升項目同周
邊項目的類比價值
項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金佔用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本
.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握，以盡量少的資金佔用啟動項目，並在最短的時間內實現資金回籠
3、經濟政策風險
.國際國內宏觀經過形勢的變化
.國家地方相關地產政策的出台及相關市政配套設施的建設

九 開發節奏建議
1、影響項目開發節奏的基本因素
.政策法規因素
.地塊狀況因素
.發展商操作水平因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、項目開發節奏及結果預測
.項目開發步驟
.項目投入產出評估
.結論
第二章 項目規劃設計策劃營銷
通過完整科學的投資策劃營銷分析，發展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發展後，市場需求發生了根本性的變化，消費者對房地產的建築規劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發展商將"以人為本"的規劃思想和提高人居環境質量作為目標去實現消費者的需求。項目規劃設計策劃營銷是基於市場需求而專業設計的工作流程。
項目規劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發點，對項目地塊進行總體規劃布局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。

一 總體規劃
1、項目地塊概述
.項目所屬區域現狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、項目地塊情況分析
.發展商的初步規劃和設想
.影響項目總體規劃的不可變的經濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規劃上的利用和規避
.項目市場定位下的主要經濟指標參數
3、建築空間布局
.項目總體平面規劃及其說明
.項目功能分區示意及其說明
4、道路系統布局
.地塊周邊交通環境示意：
地塊周邊基本路網
項目所屬區域道路建設及未來發展狀況
.項目道路設置及其說明：
項目主要出入口設置
項目主要幹道設置
項目車輛分流情況說明
項目停車場布置
5、綠化系統布局
.地塊周邊景觀環境示意：
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規劃布局及未來發展方向
.項目環藝規劃及說明：
項目綠化景觀系統分析
項目主要公共場所的環藝設計
6、公建與配套系統
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.項目配套功能配置及安排
.公共建築外立面設計提示：
會所外立面設計提示
營銷中心外立面設計提示
物業管理公司、辦公室等建築外立面設計提示
其他公建（如巴士站、圍牆）外立面設計提示
.公共建築平面設計提示：
公共建築風格設計的特別提示
項目公共建築外部環境概念設計
7、分期開發
.分期開發思路
.首期開發思路
8、分組團開發強度

二 建築風格定位
1、項目總體建築風格及色彩計劃
.項目總體建築風格的構思
.建築色彩計劃
2、建築單體外立面設計提示
.商品住宅房外立面設計提示：
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業物業建築風格設計提示

三 主力戶型選擇
1、項目所在區域同類樓盤戶型比較
2、項目業態分析及項目戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住宅套房戶型設計提示
.躍式、復式、躍復式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業物業戶型設計提示
.商業群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示

四 室內空間布局裝修概念提示
1、室內空間布局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示

五 環境規劃及藝術風格提示
1、項目周邊環境調查和分析
2、項目總體環境規劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環境利用
.項目人文環境的營造
3、項目各組團環境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共享空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統位置設定提示
4、項目公共建築外部環境概念設計
.項目主入口環境概念設計
.項目營銷中心外部環境概念設計
.項目會所外部環境概念設計
.項目營銷示範中心沿途可營造環境概念設計
.針對本項目的其他公共環境概念設計

六 公共傢具概念設計提示
1、項目周邊同類樓盤公共傢具擺設
.營銷中心大堂
.管理辦公室
2、本項目公共傢具概念設計提示

七 公共裝飾材料選擇指導
1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思
3、項目營銷示範單位裝修概念設計
.客廳裝修概念設計
.廚房裝修概念設計
.主人房裝修概念設計
.兒童房裝修概念設計
.客房裝修概念設計
.室內其他（如陽台、玄關、門窗）裝修提示
4、項目營銷中心裝修風格提示
5、住宅裝修標准提示
.多層、小高層、高層裝修標准提示
.躍層、復式、躍復式裝修標准提示
.別墅裝修標准提示

八 燈光設計及背景音樂指導
1、項目燈光設計
.項目公共建築外立面燈光設計
.項目公共綠化綠地燈光設計
.項目道路系統燈光設計
.項目室內燈光燈飾設計
2、背景音樂指導
.廣場音樂布置
.項目室內背景音樂布置

九 小區未來生活方式的指導
1、項目建築規劃組團評價
2、營造和引導未來生活方式
.住戶特徵描述
.社區文化規劃與設計

第三章 項目質量工期策劃營銷
房地產市場營銷，它貫穿於商品的開發建設、銷售、服務的全過程。質量工期是重要的流程之一，因房屋質量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購樓者要求換房或退房的現象屢有發生。它嚴重影響發展商及項目的信譽度、美譽度。因此項目質量工期策劃營銷是發展商必須樹立的觀念。

一 建築材料選用提示
1、區域市場競爭性樓盤建築材料選用類比
2、新型建築裝飾材料提示
3、建築材料選用提示

二 施工工藝流程指導
1、工程施工規范手冊
2、施工工藝特殊流程提示

三 質量控制
1、項目工程招標投標內容提示
2、文明施工質量管理內容提示

四 工期控制
1、項目開發進度提示
2、施工組織與管理

五 造價控制
1、建築成本預算提示
2、建築流動資金安排提示

六 安全管理
1、項目現場管理方案
2、安全施工條例
第四章 項目形象策劃營銷
項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰略形象、社區文化形象、企業行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。
房地產項目視覺形象是指房地產項目有別於其他項目具有良好識別功能的統一視覺表現。其核心部分包括項目的名稱、標志、標准色、標准字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便於記憶，便於宣傳，以統一運用於項目形象包裝。
其他形象（略）

一 項目視覺識別系統核心部分
1、名稱
.項目名
.道路名
.建築名
.組團名
2、標志
3、標准色
4、標准字體

二 延展及運用部分
1、工地環境包裝視覺
.建築物主體
.工地圍牆
.主路網及參觀路線
.環境綠化
2、營銷中心包裝設計
.營銷中心室內外展示設計
.營銷中心功能分區提示
.營銷中心大門橫眉設計
.營銷中心形象牆設計
.檯面設計
.展板設計
.營銷中心導視牌
.銷售人員服裝設計提示
.銷售用品系列設計
.示範單位導視牌
.示範單位樣板房說明牌
3、公司及物業管理系統包裝設計
.辦公功能導視系統設計
.物業管理導視系統設計

第五章 項目營銷推廣策劃
房地產項目營銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統籌劃的超前決策。是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業化運作。

一 區域市場動態分析
1、項目所在地房地產市場總體供求現狀
2、項目周邊競爭性樓盤調查
.項目概括
.市場定位
.銷售價格
.銷售政策措施
.廣告推廣手法
.主要媒體應用及投入頻率
.公關促銷活動
.其他特殊賣點和銷售手段
3、結論

二 項目主賣點薈萃及物業強勢、弱勢分析與對策
1、項目主賣點薈萃
2、項目強勢、弱勢分析與對策

三 目標客戶群定位分析

1、項目所在地人口總量及地塊分布情況
2、項目所在地經濟發展狀況和項目所在地人口就業情況
3、項目所在地家庭情況分析
.家庭成員結構
.家庭收入情況
.住房要求、生活習慣
4、項目客戶群定位
.目標市場：目標市場區域范圍界定
市場調查資料匯總、研究
目標市場特徵描述
.目標客戶：目標客戶細分
目標客戶特徵描述
目標客戶資料

四 價格定位及策略
1、項目單方成本
2、項目利潤目標
3、可類比項目市場價格
4、價格策略
.定價方法
.均價
.付款方式和進度
.優惠條款
.樓層和方位差價
.綜合計價公式
5、價格分期策略
.內部認購價格
.入市價格
.價格升幅周期
.價格升幅比例
.價格技術調整
.價格變化市場反映及控制
.項目價格、銷售額配比表

五 入市時機規劃
1、宏觀經濟運行狀況分析
2、項目所在地房地產相關法規和市場情況簡明分析
3、入市時機的確定及安排

六 廣告策略
1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分
.廣告總體策略
.廣告的階段性劃分
2、廣告主題
3、廣告創意表現
4、廣告效果監控、評估、修正
5、入市前印刷品的設計、製作
.購房須知
.詳細價格表
.銷售控製表
.樓書
.宣傳海報、折頁
.認購書
.正式合同
.交房標准
.物業管理內容
.物業管理公約

七 媒介策略
1、媒體總策略及媒體選擇
.媒體總策略
.媒體選擇
.媒體創新使用
2、軟性新聞主題
3、媒介組合
4、投放頻率及規模
5、費用估算

八 推廣費用計劃
1、現場包裝
2、印刷品
3、媒介投放
4、公關活動

九 公關活動策劃和現場包裝

十 營銷推廣效果的監控、評估、修正
1、效果測評形式
.進行性測評
.結論性測評
2、實施效果測評的主要指標
.銷售收入
.企業利潤
.市場佔有率
.品牌形象和企業形象

第六章 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷

銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統。

一 銷售周期劃分及控制
1、銷售策略
.營銷思想（全面營銷）：
全過程營銷
全員營銷
.銷售網路：
專職售樓人員（銷售經理、銷售代表）
銷售代理商（銷售顧問）
兼職售樓員
.銷售區域：緊扣目標市場和目標客戶
.銷售階段：
內部認購期
蓄勢調整期
開盤試銷期
銷售擴張期
強勢銷售期
掃尾清盤期
.政策促銷
.銷售活動
.銷售承諾
2、銷售過程模擬
.銷售實施：
顧客購買心理分析
樓房情況介紹
簽定認購書
客戶檔案記錄
成交情況總匯
正式合同公證
簽定正式合同
辦理銀行按揭
銷售合同執行監控
成交情況匯總
.銷售合同執行監控：
收款催款過程式控制制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住環節控制
客戶檔案
客戶回訪與親情培養
與物業管理的交接
.銷售結束：
銷售資料的整理和保管
銷售人員的業績評定
銷售工作中的處理個案記錄
銷售工作總結

二 各銷售階段營銷策劃推廣執行方案實施

三 各銷售階段廣告創意設計及發布實施

四 銷售前資料准備
1、批文及銷售資料
.批文：
公司營業執照
商品房銷售許可證
.樓宇說明書：
項目統一說詞
戶型圖與會所平面圖
會所內容
交樓標准
選用建築材料
物管內容
.價格體系：
價目表
付款方式
按揭辦理辦法
利率表
辦理產權證有關程序及費用
入住流程
入住收費明細表
物業管理收費標准（其他標准，如球場、運動場、學校等）

.合同文本：
預定書（內部認購書）
銷售合同標准文本
個人住房抵押合同
個人住房公積金借款合同
個人住房商業性借款合同
保險合同
公證書
2、人員組建
.銷售輔導：
發展商銷售隊伍
A 主管銷售副總
B 銷售部經理
C 銷售主管或銷售控制
D 銷售代表
E 銷售/事務型人員
F 銷售/市場人員
G 綜合處（回款小組、資料員、法律事務主管）
.專業銷售公司（全國性）輔導發展商銷售工作
A 專職銷售經理
B 派員實地參與銷售
C 項目經理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系
.專業銷售公司總部就項目銷售管理提供支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
.銷售代理：
發展商與專業銷售公司配合
A 負責營銷的副總
B 處理法律事務人員
C 財務人員
.專業銷售公司成立項目銷售隊伍
A 銷售經理（總部派出）
B 銷售代表
C 項目經理（職能上述）
.專業銷售公司總部銷售管理及支持
.專業銷售公司全國銷售網路資源調動使用
3、制定銷售工作進度總表
4、銷售控制與銷售進度模擬
.銷售控製表
.銷售收入預算表
5、銷售費用預算表
.總費用預算
.分項開支：
銷售人員招聘費用
銷售人員工資
銷售提成/銷售輔導顧問費
銷售人員服裝費
銷售中心運營辦公費用
銷售人員差旅費用
銷售人員業務費用
臨時僱用銷售人員工作費用
.邊際費用：
銷售優惠打折
銷售公關費用
6、財務策略
.信貸：
選擇適當銀行
控制貸款規模、周期
合理選擇質押資產
銀企關系塑造
信貸與按揭互動操作
.付款方式：
多種付款選擇
優惠幅度及折頭比例科學化
付款方式優缺點分析
付款方式引導
付款方式變通
.按揭：
明晰項目按揭資料
盡可能擴大年限至30年
按揭比例
首期款比例科學化及相關策略
按揭銀行選擇藝術
保險公司及條約
公證處及條約
按揭各項費用控制
.合夥股東：
實收資本注入
關聯公司操作
股東分配
換股操作
資本運營
7、商業合作關系
.雙方關系：
發展商與策劃商
發展商與設計院
發展商與承建商
發展商與承銷商
發展商與廣告商
發展商與物業管理商
發展商與銀行（融資單位）
.三方關系：
發展商、策劃商、設計院
發展商、策劃商、承銷商
發展商、策劃商、廣告商
發展商、策劃商、物業管理商
發展商、策劃商、銀行（融資單位）
.多方關系：
發展商、策劃商、其他合作方
8、工作協調配合
.甲方主要負責人：
與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同
完善能有效工作的組織架構和人員配備
分權銷售部門，並明確其責任
全員營銷的發動和組織
.直接合作人：合同洽談
銷售策劃工作對接
銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤
信息反饋
催辦銷售策劃代理費劃撥
工作效果總結
.財務部：
了解項目銷售工作進展
參與重大營銷活動
銷售管理工作，配合催收房款
配合銷售部核算價格，參與制定價格策略
及時辦理劃撥銷售策劃代理費
.工程部：
工程進度與銷售進度的匹配
嚴把工程質量
文明施工。控制現場形象
銷售活動的現場配合
.物業管理公司：
工程驗收與工地形象維護
人員形象
銷售文件配合
銷售賣場的管理
軍體操練
保安員與售樓員的工作銜接、默契配合

五 銷售培訓
1、銷售部人員培訓-公司背景及項目知識
、詳細介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標（項目推廣目標和公司發展目標）
銷售人員的行為准則、內部分工、工作流程、個人收入目標
.物業詳情：
項目規模、定位、設施、買賣條件
物業周邊環境、公共設施、交通條件
該區域的城市發展計劃，宏觀及微觀經濟因素對物業的影響情況
項目特點
A 項目規劃設計內容及特點，包括景觀、立面、建築組團、
容積率、綠化率等
B 平面設計內容及特點，包括總戶數、總建築面積、總單元數、單套面積、戶型圖、戶型優缺點、深、寬、高等.

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⑧ 市場營銷職業規劃

市場營銷職業規劃；
營銷是個直面競爭深具挑戰性和誘惑力的職業，它不僅磨練意志，錘煉品質，更主要的是能從中學到經商之道為人之本，這為後繼發展奠定扎實的基礎，市場是營銷的戰場，營銷人是英雄的化身。有開荒牛般的耕耘，就會有千里馬般的本領，最後成龍成鳳。在市場搏擊中，方可煥發出人生中所有的激情，躍馬馳騁，以求共同進步。營銷人應該具有長遠的目光，進行良好的職業規劃，找準定位從以下五方面開始。

一、成功源自清晰目標
每一個營銷人員剛進入企業，通常的都要接受一些培訓。培訓內容主要集中在產品、營銷技巧、工作心態等方面，至於個人職業生涯規劃方面幾乎從不涉及。本文旨在幫助營銷人員認清自己人生目標，做好職業生涯規劃，在為企業和社會做出貢獻的同時，實現自己的人生價值。
營銷人員往往有這樣的傾向：哪個企業底薪高去哪裡，哪個企業提供的職務高就去哪裡，哪個企業的工作輕松就去哪裡，哪個企業的提成高就去哪裡……由於跳槽頻繁，他們最後往往無所作為。其根本原因是職業目標不清晰、缺乏職業生涯規劃。
我們每個營銷人員都是處在市場經濟社會當中，市場經濟使每個人都有可能成為自己人力資本的主宰，為什麼我們要被動地讓外界環境來影響、決定我們的職業生涯軌跡呢？市場經濟社會是一個充滿機遇的社會，我們如何才能抓住機遇呢？市場經濟社會又是一個充滿競爭的社會，我們如何才能夠保持領先的位置呢？市場經濟社會是一個很難有終生職業的社會，如何才能讓我們擁有終生職業呢？
如果營銷人員希望能夠抓住時代的機遇，獲得終生職業，做自己人力資本的主宰，就必須做出自己的職業生涯規劃：分析自己的現狀，給自己設立一個有挑戰性的職業目標，了解自己的潛能，找到不足，彌補差距，實現自己的人生夢想。
在做職業生涯規劃之前，必須要深刻理解幾個基本概念：職業、職業生涯及職業生涯階段、內職業生涯及外職業生涯。
1、職業
職業就是指「參與社會分工，利用專門的知識和技能，創造物質財富、精神財富，獲得合理報酬，滿足物質生活、精神生活的工作」。
這其中包含了五種關系：
A．個人與他人的社會關系，強調職業首先必須是一種社會分工；
B．職業與知識技能的關系，每種職業必須具有相應的知識和技能；
C．知識技能與財富的關系，只有具備了相應的知識技能才能創造相應的財富；
D．創造財富與報酬的關系，相對於創造的財富必須獲得合理的報酬；
E．獲得報酬與需求的關系，從事某職業的人通過獲得的報酬來滿足個人的物質和精神需求。只有符合這五種關系，才稱得上是職業，缺一不可。
根據職業的定義，我們便能清楚地看出社會上普遍流傳的一個觀念是錯誤的——營銷工作不需要什麼經驗和技能，誰都可以做。實際上，營銷員是一種職業，需要專門的知識和技能，業績不好的營銷人員都應認真思考：我是否具有做好營銷工作所必須的知識和技能？如果不具備，我怎樣才能彌補這種能力差距？
2、職業生涯及其階段
職業生涯就是一個人從事職業的經歷。我們把職業生涯周期分為四個階段：職業生涯早期，職業生涯中前期，職業生涯中後期和職業生涯後期。每個不同的時期，都會有不同的特點，我們在每個時期的任務也不一樣。
從20多歲到30歲這個階段，屬於職業生涯早期，又稱為職業生涯第一青春期，這個階段的主要任務是學習、了解、鍛煉；30歲到40歲這個階段屬於職業生涯中前期，即職業生涯成長期，主要任務是爭取職務輪換，增長才乾的機會，尋找最佳貢獻區，也就是爭取找到我們的職業錨；40歲到55歲是職業生涯的中後期，稱作成熟期，又稱為職業生涯的第二青春期，主要任務是創新發展，貢獻輝煌；55歲到70歲是職業生涯的後期，主要任務是領導、決策或總結教訓，教授經驗。
了解職業生涯階段，使我們能更好地進行職業生涯現狀分析，了解自己所處的位置，為明確自己的職業方向提供信息與參考。
3、內、外職業生涯
外職業生涯是指從事一種職業時的工作時間、工作地點、工作單位、工作內容、工作職務與職稱、工資待遇、榮譽稱號等因素的組合及其變化過程。外職業生涯因素通常由他人給予和認可，也容易為他人所剝奪。比如，一個業務代表在應聘一家企業時，這個企業所提供的薪水不是他能決定的，即使他在進入企業之初的薪水很高，如果他不能給企業帶來業績，企業就可以隨時降低他的薪水或辭退。
內職業生涯是指從事一種職業時的知識、觀念、經驗、能力、心理素質、內心感受等因素的組合及其變化過程。內職業生涯因素主要是靠自己的不斷探索而獲得，不隨外職業生涯的獲得而自動具備，也不會由於外職業生涯的失去而自動喪失。例如小蔡被任命為營銷經理，她獲得的只是外職業生涯的一個職務，至於她是不是有能力做好這個經理，該職業應該具備的知識觀念、經驗能力、心理素質等是不是已經具備，並不是她在被任命的那一天就自動具備了，這需要在工作實踐中探索、思考，才能逐漸獲得。而一旦獲得以後，即使由於某種原因，小蔡不再擔任該職務了，她的知識觀念、經驗能力和心理素質依然為她自己擁有。
只有內、外職業生涯同時發展，職業生涯之旅才能一帆風順。內職業生涯的發展，是外職業生涯發展的前提，營銷人員必須用內職業生涯的發展，帶動外職業生涯的發展。另一方面，外職業生涯發展順利，還可以促進內職業生涯的發展。如果營銷人員的眼光只盯著外職業生涯的各種因素：底薪是多少、職務有多高、提成比例如何、交通費是多少等，往往會使我們的職業生涯發展方向發生偏差，不能達成預期目標。
在職業生涯開發與管理體系中，我們提倡這樣的觀念：在職業生涯早期，對自己鍛煉最大的工作是最好的工作；在職業生涯中期，收入最多的工作是最好的工作；在職業生涯後期，實現自己人生價值最大的工作，是最好的工作！

二、營銷人員應避免的心態
1、從業態度不端正，過分追求短期利益，誰給的錢多就為誰「打工」，一年吃掉幾年的飯，不知愛惜自己名聲、前途與個人品牌。甚至還有極少數營銷人員為了錢可以置道德與法律於不顧，發生諸如攜款潛逃之類的惡性事件。
2、對自我「估價」過高，不知井外有天、山外有山，總是覺得自己「屈才」。
3、沒能認真衡量眼前利益與個人長遠發展的關系，輕率離開有難得的培訓鍛煉機會的企業或穩定、熟悉的職位去謀求暫時的高薪、高職位。
4、對自己定位不準，總想另立山頭做老闆。由於營銷人員總是在與「錢」與「老闆」打交道，容易產生心理不平衡。這一原因在營銷人員離職中所佔的比例相當高。一個合格的營銷人員和一個稱職的貿易公司老闆是兩種不同類型的人才，而很多營銷人員就是不明白這一點，非要碰得頭破血流才死心。

三、職業規劃的重要性
對營銷人員來說，職業規劃就是個人發展的一盞指路之燈，讓我們清楚自己未來的路與方向。在競爭激烈的現代社會，一個人越清楚了解自身的資源與優勢，明白如何根據個人核心優勢去制定未來發展道路，他必然更容易實現成功的夢想。
職業規劃最大好處就在於，幫助我們將個人夢想、價值觀、人生目標與我們的行動策略協調一致，去除其他不相關的旁枝末節，整合個人最大的優勢與資源，從而向著終極目標快速前時，而這正是我們取得成功的重要保證。
考慮到工作的性質，營銷行業對從業人員的素質有一定的要求，所以營銷人員在職業規劃時，必須考慮到行業的特性與個人的優缺點，這樣才能制定合理、有指導意義的職業規劃。營銷人員職業規劃的三點原則如下：
1、 職業發展目標要契合自己的性格、特長與興趣
職業生涯能夠成功發展的核心，就在於所從事的工作要求正是自己所擅長的。如果一個人性格內向、不善於與人溝通，沒有敏感的市場意識，那麼他就很難成為一名成功的營銷人員。了解自身優缺點是制定職業規劃的前提。
從事一項自己擅長的工作，我們會工作得游刃有餘；從事一項自己所喜歡的工作，我們會工作很愉快。如果所從事的工作，既是自己所擅長又是喜歡，那麼我們必能夠快速從中脫穎而出。而這正是成功的職業規劃核心所在。
2、 職業規劃要考慮到實際情況，並具有可執行性
有些營銷人員很有雄心壯志，一心想要在營銷領域一鳴驚人。但是營銷工作雖然具有一定飛躍性，但是更多卻多時候卻是一種積累的過程——資歷的積累、經驗的積累、知識的積累，所以職業規劃不能太過好高騖遠，而要根據自己實際情況，一步一個腳印，層層晉升，最終方才能就夢想。
3、 職業規劃發展目標必須有可持續發展性
職業發展規劃不是一個階段性的目標，而是一種可以貫穿自己整個職業發展生涯的遠景展望，所以職業發展規劃必須具有可持續發展性。如果職業發展目標太過短淺，這不僅會限制個人奮斗的熱情，而且不利於自己長遠發展。

四、建立成功營銷個人品牌
優秀的企業有良好的品牌，好的產品也有一流的品牌，個人職業的發展，也需要塑造品牌嗎？
回答是肯定的。因為個人品牌是一種差異化，讓你可以從芸芸眾生中迅速脫穎而出；個人品牌也代表著個人能力、信譽、才幹，可以為個人帶來更多的發展機會。
塑造個人品牌最重要之處就在於個人的戰略定位：成為什麼樣的人，以及如何達成目標。一個人要建立自己的個人品牌，首先就必須了解自己最有優勢的資源，而這種資源就是建立成功個人品牌的核心基礎。
對於營銷人員而言，能夠准確定位自我，並深入了解自己的優勢、持續發揮優勢，往往更容易走向成功——一個人只有持續專注於自己優勢資源，最終才能確立自己鮮明的個人品牌，而個人品牌的建立則代表了一種堅定的承諾與能力的保證，所以成功就會隨之而來。營銷人員要確立自己的個人品牌，以下三條原則必須遵循：
體現個人的獨特性：個人品牌必須代表某種東西，它們與眾不同和具有自己的觀點。 從上面我們所分析的張鵬案例中，我們可以清晰地看到，個人品牌的建立與企業品牌建立其實是異曲同工之妙：獨特性成就差異化，而差異化的價值可以讓品牌的迅速從芸芸眾生脫穎而出。所以，營銷人員要成功建立個人品牌，首先就是要找出自己與其他人差異之處，然後通過多種方式去體現自己的獨特性。
體現出自己才能的價值與重要性。個人品牌代表的東西能夠與他人認為重要的東西聯系起來，所以，個人品牌是否能夠獲得別人認可，最重要一點就是個人品牌的建立者能夠表現出其才能對大眾的價值與重要性。營銷人員不僅要對企業負責，更要對客戶負責。一個營銷人員只有以自己的承諾與信譽為基礎，切實地通過自己的工作為企業、客戶帶來雙贏結果，真正體現出自己的工作重要性，才能夠建立起個人鮮明的品牌形象。
可以說，成功的個人品牌代表一種信譽、一種鮮明的個人印記。在激烈競爭、人才輩出的營銷行業中，打造鮮明的個人品牌，是每一名營銷人員真正成功之處。因為環境會變化、時間會流逝，而個人品牌的光芒卻永遠鋥亮如新。

五、正確面對營銷職業優劣勢
1、優勢
積累充足的社會經驗,經商經驗,為以後自己創業做老闆打基礎。還鍛煉了自己的綜合能力，比如交際、耐心、外交口才、面對挫折如何解決及各個行業相關的知識。越綜合越好，因為你所面對的是客戶群。
2、劣勢
暫時的工作不能讓朋友和自己從心底接受，有時候選的行業不是很恰當的時候，雖然一定程度上也學了東西，鍛煉了自己，畢竟，人工作的基礎、直接的目的是賺錢來證明自己，要是賺的錢沒有其他的同行多的話會傷害到自己的自信心，做銷售很費腦子，天天超重的思考題讓人一天到晚喘不過氣，不過，想的多，時間長了，你考慮問題的時候，思路就打開了，而且，想的全面，最後，做成單子的幾率也就加大了。
優勢劣勢在一定程度上是能相互轉化的，善於利用一切機會,把不利轉為有利，就距離成功不遠了。

作為一個營銷人，我不悔！