❶ 中國房地產行業面臨哪些困難和問題
1、庫存太多，需要2年多才能全部賣完
2、一線二線沒有問題，三線城市問題突出
3、一線城市價格太高，偏離了收入水平
4、國家政策收緊，對於房地產是不利因素
❷ 房地產網路營銷模式有哪些
房地產網路營銷方式探討
1、通過門戶網站、專業網站及自建網站在網上對開發項目進行宣傳
網上廣告是網路營銷的最基本形式。互聯網作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。建立企業網站是企業上網宣傳的有效途徑；互聯網讓企業擁有一個屬於自己、而又面向廣大上網者的媒體，並且這一媒體是高效率、低成本的，這是超越傳統媒體的一個特點。企業網站信息由企業制定，不受傳統媒體的時間、版面等限制，也可伴隨企業的發展適時更新；企業網站可應用虛擬現實等媒體手段吸引大眾注意並與訪問者雙向交流，及時、有效地傳遞並獲得有關信息。
2、可對客戶進行項目產品的網上調研，接受意見反饋
網上市場調研可以承擔的主要工作包括：市場分析、產品和服務研究、市場營銷策略研究等。在網路上房地產企業可以開展低成本、高效、范圍廣泛的市場研究，為正確預測市場需求、做出市場決策打下扎實的基礎。
調研市場信息，從中發現消費者需求動向，從而為企業細分市場提供依據，是企業開展市場營銷的重要內容。網路為企業開展網上市場調研提供了便利場所，一般企業開展網上市場調研活動有兩種方式：
A、藉助ISP網站進行調研。這對於市場名氣不大、網站不太引人注意的企業是一種有效選擇。企業制定調研內容及調研方式，比如客戶喜歡的戶型、能承受的單價、對項目位置區域的認同度等等，將以上調研的信息放入選定的網站，就可以實時的獲取調研數據及動態信息。這種方法的弊端是：由於這些網站內容繁多，企業市場調研對上網者的吸引力可能會降低；同時，上網者如果想與企業交流，必須重新鏈接進入企業網站，增加了上網者的操作復雜性。
B、企業在自己的網站進行市場調研。對知名企業而言，其網站瀏覽者多是一些對該企業產品感興趣或與企業業務有一定關系的上網者，他們對企業有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同時也為調研過程的及時雙向交流提供便利。
網上市場調研作為一種新的市場調查方式已受到企業重視，一些網路服務公司也已經開始為公司定製網上調研業務。但如何在大量信息的包圍中吸引上網者參加調研並積極配合，仍需做出更多的探索。
3、可通過商品房網上競拍給項目造勢，提升項目人氣網上拍賣是時興的房地產銷售方式
其通過市場需求來確定物業價格，具有公平的特性；同時又能為開發企業贏得盡可能多的利潤。此外，由於網上拍賣形式的新穎性，可聚集足夠人氣，更多地對項目進行宣傳，從而在直接追求物業利潤最大化基礎上，間接起到廣告促銷的效果，可謂一舉兩得。當然，在目前市場條件及網路水平下，網上拍賣技術還不是特別成熟，容易出現拍賣延遲、買賣不同步等問題；另外涉及到網上拍賣交易的有關法律法規不是特別健全，它要求房地產公司在執行之前在多方權利義務關繫上做好約定。
4、三維動畫及虛擬現實的應用
顧客能在建築項目尚未完全建成之前, 通過三維動畫演示, 能夠看到其建成後的真實面貌, 普遍反映良好。中國老百姓普遍收入並不高, 買一套稱心如意的房子是許多人一生中夢寐以求的事情。而房地產營銷通過三維動畫展示, 使老百姓不須等到竣工, 也不須親自爬上工地各樓層,僅僅是在項目建設初期, 就能清晰、完整、真實地看到項目竣工後的情景。從而有更充分的理由根據其實際情況, 對自身的購樓計劃進行調整。從這一點來說, 房地產開發商本著「以人為本」的思想, 通過高科技的應用, 即使增加了部分設計成本, 但確實是能夠為老百姓多提供一種更新更好的擇樓參考方式。
三維動畫及虛擬現實是目前最先進的營銷手段。
在房地產銷售當中, 傳統的做法是製作沙盤模型。由於沙盤要經過大比例縮小, 因此只能獲得小區的鳥瞰形象, 無法以正常人的視角來感受小區的建築空間, 更無法獲得人在其中走動的真正感覺。同時, 在模型製作完後,修改的成本很高, 有著很大的局限性。
近年來效果圖及三維動畫已得到普遍應用。然而, 效果圖只能提供靜態局部的視覺體驗。三維動畫雖有較強的動態三維表現力, 但不具備實時的交互性, 是一個靜態的世界。觀察者只能按事先規定好的路線和角度瀏覽, 很被動, 信息也不可能全面。
應用虛擬現實技術, 目標客戶可以在虛擬現實系統中自由行走、任意觀看, 突破了傳統三維動畫被動觀察無法互動的瓶頸, 給目標客戶帶來難以比擬的真實感與現場感, 使他們獲得身臨其境的真實感受, 更快更准地做出定購決定, 大大加快商品銷售的速度。同時虛擬現實技術還可以應用在網路和多媒體中, 更方便、快捷地傳播產品信息。
當前VR在房地產中的成熟應用有:讓購房者看到直觀的樣板房形象；在銷售處放上電腦運用VR 技術能讓購房者在電腦上親眼看到幾年後才建成的小區，觀賞到優美的小區環境設計；走進虛擬現實樣板房, 親身感受居室空間的溫暖；在電腦上選戶型。
房地產銷售中各種營銷手段的功能對比見下表:
由於虛擬現實技術的上述特性, 它在房地產業的應用, 可以大大提高項目規劃設計的質量, 降低成本與風險,加快項目實施進度, 加強各相關部門對於項目的認知、了解和管理, 極大地提升房地產開發商的品位和檔次, 也必然會帶來最終的效益。
❸ 我國房地產企業營銷中存在的問題及原因
目前我國的房地產企業在營銷方面已經非常重視，現在大部分開發商都把開發的項目交給代理商來銷售。這樣做雖然會付出些報酬，但是回款卻2得到了保證。目前我國的營銷團隊的建設也已經由以前的第一代銷售理論逐漸轉變向第四代營銷模式，現在的營銷團隊很重視營銷理念的建設，甚至現在的購房群體也已經有了自主購買的模式。這種發展是營銷的進步，也是人性化的轉變。但是並不是說這樣就沒有問題，相反隨著房地產市場的透明化逐漸顯示出來代理公司人難找、人難留、團隊不穩定等等現象。營銷靠團隊，但是市場透明化了售樓人員工資反而低了，說雖然有個好聽的名字--置業顧問，但是待遇不穩定。團隊建設不穩定：很多公司發展良莠不齊甚至有些做過兩個月的置業顧問就跑去做售樓經理了，團隊的管理還沒有正規化。
我個人認為只要還是利益在作怪，營銷中需要的人才第一要專業對口。第二要長線發展，公司要簽合同，要不然人員流失客戶就流失，匯款的不到保證誰來負責。第三要向國際化接軌，雖然房地產市場在中國逐漸成熟，營銷模式天天更新，但是還沒有正式和國際接軌，將來的營銷手段肯定會是面對面的營銷，也就是說開發商直接面對客戶，甚至一定會出現預訂式開發和銷售。
目前來看也就是營銷隊伍不健康！
❹ 我國網路營銷發展中的問題及對策
網路營銷（Cybermarketing）是指藉助於互聯網路、電腦通信技術和數字交換式媒體來實現營銷目標的一種營銷方式。對照傳統營銷，無論是從降低了 企業 的營銷成本看，還是從提供了更多的營銷機會看，抑或是滿足了更多的消費者個人偏好看，網路營銷都比前者具有更多的優勢。因此，網路營銷得以在全球范圍內迅速開展起來。
據中國互聯網路信息中心（CNNIC）統計，截止到2005年6月30日，我國網上購物大軍已達4640萬，佔全體網民的22.1%，其中半數為網上購物常客。隨著網民購買服裝，生活家居用品比率的不斷增高，B2C市場已經開始逐漸的從單一化的產品模式（書籍、影像製品和數碼產品等）向多元化的產品模式轉變。同時，由於C2C市場的迅速發展，網上支付的比率迅速的增長至48.4%。不僅是大型企業開展網上營銷紅紅火火，一些中小企業也開展的有聲有色。但是，在這一片欣欣向榮之中，也存在著一些問題制約著網路營銷的發展。
一、網路營銷發展過程中存在的問題
（一）對網路營銷的認識存在偏差
企業對網路營銷的認識存在偏差。對於一些企業來說，特別是這些企業的領導層和管理層，長期受到傳統營銷觀念的 影響 ，雖然在形式上接受了網路營銷這種新型營銷方式，但在本質上仍然沒有接受網路營銷，其經營管理的理念更是沒有更新。導致企業網路營銷流於形式。具體表現在：企業網站長期沒有更新，沒有聯系信息，只是作為擺設，沒能真正起到企業和外界之間的橋梁作用。
消費者對網路營銷的認識存在偏差。對於一些消費者來說，傳統的消費觀念也根深蒂固，作為信息劣勢的一方，消費者因為不能實地看察商品，總是認為有欺騙而不放心，加上時有類似的新聞在電視上出現，造成消費者不願意進行網上消費。消費者對網路營銷的這種認識也給企業進行網路營銷造成影響。
（二）網路基礎設施和配套建設問題
擁有一個廣泛而高速通暢的網路是進行網路營銷的必要條件。但是在我國廣大的 農村 地區幾乎是網路的盲點，而一些縣城或鎮上，雖然有網路，但往往速度很慢而且功能幾乎不涉及到網路營銷這塊，網路營銷的重點還是在我國的城市裡。從全國范圍看， 經濟 發達地區的網路基礎設施建設水平遠遠高於經濟欠發達地區。另外，我國的網路普及率只有16%，低於全球網路普及率的19.1%。這些問題的危害在於：網路營銷既不能普及到全國地區，也不能普及到全國人民大眾，無形中損失了大量的市場機會。
（三）我國網路營銷策略水平普遍不高
我國網路營銷的開展還剛剛起步，總體水平比較低，對網路營銷策略缺乏普遍和深入的研究 ，對於一些適合網上銷售的產品有了一些簡單的方法和策略，而對於一些難以網上銷售的產品，相關企業卻望而卻步，沒有及時的應對之法，特別是對於網路渠道的管理策略而言。由於傳統的營銷渠道一旦建立，企業很難在一時之間加以改變，也難以控制，所以改革的力度相當大。網路營銷的開展不可避免的會觸及到許多中間商的利益，所以沖突不可避免，許多企業在碰到這樣的情況時往往容易退卻，更不用說對網路營銷的策略進行創新。
（四）網路誠信問題沒有根本解決
由於網路營銷在我國開展的比較晚，這種營銷方式在我國還沒有深入人心，許多人對這種新型營銷方式還心存顧忌。在電子商務發展過快的今天，由於相關部門的法律法規、監管手段以及技術力量卻沒有及時跟進相對落後，致使我國電子商務行業良莠不齊，網上購物上當受騙受損的事件屢見不鮮，大大削弱了消費者對於網路購物的信心，嚴重製約了我國電子商務的發展，也直接影響到網路營銷的發展。
二、對網路營銷存在問題的對策
網路營銷作為新經濟形式下的產物，對我們而言，既是機遇，也是挑戰。在網路營銷飛速的發展過程中，它極大的改變了人們的消費觀念和生活方式。當然，在這樣一個發展過程中難免會存在許多問題。為此，我國網路營銷應該在以下幾個方面進行再認識和調整：
（一）樹立網路營銷觀念和意識
對於企業的全體員工，尤其是領導層和管理層，一定要樹立網路營銷的新觀念，改變自己的傳統經營管理思想，以適應在新經濟形式下的競爭。對於一些中小企業而言，網路營銷給他們帶來了低成本優勢，也帶來了更多的營銷機會，同時也帶給他們和大企業同等競爭的機會，在沒有規模經濟制約其自身的情形下，參與到全國甚至是全球的市場競爭中。
對於消費者而言，也要改變自己的消費觀念，畢竟網路營銷會帶給自己更大的方便和快捷。隨著經濟的不斷發展，網路營銷在我國的發展會有更大的空間，也將會成為未來營銷的主流，消費者也應該適應潮流接受網路營銷的新觀念。
（二）加大對 網路 基礎設施建設的投入
隨著我國經濟的發展和網路在全國范圍內的不斷普及，對網路基礎設施的要求也越來越高，互聯網范圍的逐步擴大，從城市逐漸向鄉鎮一級擴展，這無疑是對我國的網路運營商提供了更高的要求。要想在未來的競爭中占據優勢，必須把網路的范圍鋪向更廣闊的農村 。據CNNIC統計，2007年農村網民成了新增網民的重要組成部分，其規模年增長率超過100%，達到127.7%，農村網民數量達到了5262萬人。7300萬新增網民的4成，即有2917萬來自農村。這個數據充分說明了廣大農村日益成為網路普及的新亮點，只有加大對這些地區網路基礎設施建設的投入，未來 電子 商務包括網路營銷才能有更廣闊的市場空間。
（三）大力提高網路營銷策略水平
在網路營銷策略組合中，不僅是傳統的「4P」的內涵發生了變化，而且應該向「4C」轉變。現在看來，網路營銷能更好的解決「顧客、溝通、便利和成本」這些因素所帶來的 問題 。不僅如此， 企業 對自己網站的推廣上也要有相應的策略，要有相應的網站推廣計劃，相應的推廣策略以及對網路消費者行為的 分析 ，這樣才能獲得成功。
值得一提的是網路廣告，它在整個網路營銷策略中的地位也是非常重要的，針對網路廣告的設計與發布，都要有相應的技術開發和技術創新，針對網路廣告的收費方式也要有所依據。
（四）網路誠信體系的建立及相關 法律 法規的制定和完善
建立完善的網路誠信體系，是進行電子商務活動和網路營銷的保證。如今在網上開展營銷活動的企業已經可以申請誠信等級。在網上開展營銷活動的企業，只要登錄相關網站，下載全國企業網路營銷基本誠信資料庫申報表，即可申請從低到高不同誠信等級。 中國電子商務協會將從企業基本信息、綜合素質、履約及資產質量、贏利能力、用戶滿意度等多個角度展開調查、核實和評估，決定是否將其納入到基本誠信資料庫，並頒發相應的誠信等級。這樣一來，消費者就可以非常清楚的知道哪些企業是值得信賴的。將那些缺乏誠信的企業剔除和淘汰。
但僅僅依靠道德層面和政策層面的努力是遠遠不夠的，更多的是應該在法律層面上給予支持和保護。由於網路營銷在我國的發展處於起步階段，涉及的領域在法律上沒有明確的約束，只有在相關法律上有大概的涉及，這就會給不法企業有可乘之機。因此我們要在這方面多多努力，加快電子商務立法的制定與不斷完善，特別是在電子商務交易方面的規范。還有就是加快網路廣告法的制定，傳統的廣告法已過於陳舊狹隘落伍，完全不能適應它的發展，對電子合同法這方面也要進行必要的修善。
綜上所述，網路營銷是適應網路技術發展與信息網路 時代 社會 變革的一種全新的營銷理念，它在未來經濟中會有巨大的發展空間。在發展中肯定會存在這樣或那樣的問題，我們也只有不斷的探索，在政府、企業和消費者的共同努力下，在發展中解決問題，推動網路營銷的良性運行和協調發展。
❺ 我國房地產市場存在的最主要問題是什麼
您好，1目前房地產市場出現的問題
1.1房地產投資規模過大
2005年，我國城鎮房地產開發完成投資佔GDP的7.55%，占固定資產的17.9%；2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%；2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%；2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%；2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，並呈現出逐漸增長的趨勢。
1.2商品房價格上漲過快
目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由於商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。
1.3商品房結構不合理
房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由於土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
1.4房地產市場秩序混亂
2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場准入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣政策的執行力度。房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在「售樓中心」沒出之前，房地產開發商對「期房」的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。投機者藉助「期房」獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的「期房」與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由於普通的房地產消費者掌握有關建築業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
2控制房地產市場健康發展的對策
針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，採取科學、規范、務實、高效的政策措施。
2.1加強商品房結構規劃的管理
針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以採取以下措施：一是根據人均居住面積來徵收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標准居住面積，對超過標準的居民徵收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。
2.2確定政府公共管理績效的考核標准
房地產雖然在我國如火如荼，但並非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在於一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方政府與房地產商形成的神聖聯盟。這一神聖聯盟即是『你發財、我發展，成本社會掏』的畸形增長模式。地方政府為推動城市建設和經濟增長，通過政府的公共政策為房地產推波助瀾。為此，必須科學擬訂政府公共管理績效的考核標准，減少經濟指標，包括GDP增長、財政收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩政府政策對房地產業的推動力。
2.3引導房地產的理論管理
當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在於市場需求過高但不理性。政府對經濟與社會問題的公共政策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的政策。首先，政府應實施引導性政策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。其次，政府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的政策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。
.4積極履行經濟調節和市場監管職能
首先，政府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結構和速度，力求在動態發展中實現供給與需求的相對均衡。如擬訂不同時期、區域、開發規模與類型的房地產利潤的核算標准，對價格成本比較高者徵收累進稅，在確保房地產開發商一定利潤回報的前提下，適當降低商品房的市場價格。其次，建立和完善房地產開發、銷售等市場監管制度規章體系，加強對房地產開發與銷售行為的監管，制止房地產開發商與部分地方政府官商勾結、尋租等不法行為，確保房地產銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本。
2.5弱化外資對房地產業的助力
政府應通過對外資的行業准入、稅收調節、融資渠道與方式等公共政策的修訂和完善，在限制其對房地產業的過度投資和投機行為，而將其投資熱點引導到基礎設施和城鄉公用實施建設中。這既能保護國境外投資者的投資熱情和利益，又能在一定程度上減弱外資在房地產業的強大示範效應，從而弱化我國房地產業的外來助力。
2.6制定產業政策，追求公共利益
「政府所制定的公共政策，必須反應社會公眾的利益要求並以追求公共利益為永恆的目標，為實現和維護公共利益提供必要的政策支持。」首先，政府應樹立「只有共享、才能和諧」的管理理念，一切政策的制定與實施活動均要體現社會公眾的公共利益，讓廣大人民群眾都能分享房地產和國民經濟發展成果。
其次，政府要進一步明確自己在房地產發展中的角色地位，通過建立住房社會保障體系實現其民生、公平、和諧的政策目標。政府要建立和完善住房社會保障制度，要規范房地產建設住房結構比例，盡可能增加中、小面積的商品房供給量；二要取消經濟適用房制度，強制實施廉租房制度，將用於經濟適用房建設的資金轉為建設廉租房，通過擴大廉租房建設規模，對低收入家庭給予房租補貼等以真正實現「居者有其屋」，維護社會公平。
再次，政府要給予社會公眾個體作為弱勢群體的組織化機會，鼓勵其建立合作組織和維權組織，增加市場競爭力，維護其自身的合法權益。
望採納