婁底市商品房市場營銷策劃問題

❶ 房產市場營銷策劃的主要內容是什麼

房地產營銷策劃主要包括三部分：
市場定位與產品設計定位；市場推廣策劃；項目銷售策劃。

一、市場定位與產品設計定位
根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，並確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。
具體內容包括：項目總體市場定位；目標人群定位；項目開發總體規劃建議；組團規劃建議；交通道路規劃建議；戶型設計建議；整體風格建議；外立面設計建議 園林景觀規劃建議；社區配套設施；會所建議；樓宇配套建議；建議裝修標准建議；裝飾材料建議；物業管理建議。

二、市場推廣策劃
根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好准備。
內容包括市場推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計）；廣告設計創作；媒體投放；公關活動策劃等。
具體內容是：
（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念；
（2）項目核心賣點提煉。
（3）項目案名建議。
（4）銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。
（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）。
（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。 （7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

三、項目銷售策劃（項目銷售階段）
制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理以實現預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括：
1、開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式。
2、銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭。
3、銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略。
4、布開營銷網路，讓訪客變為業主。
5、銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃。
6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤。
7、市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整，銷售策略調整。

❷ 商品房市場營銷策劃問題。。。論文。。不少於5000字不多於10000字

1.2 高價開盤

高價開盤是指樓盤第一次面對消費者時，以高於市場行情的價格公開銷售。若一個樓盤面臨的是以下一個或多個的情況，不採取高價面世策略多半是源於一些非銷售因素的考慮： （1）具有別人所沒有的明顯樓盤賣點。 樓盤賣點也稱樓盤特色，是指別人沒有，您卻擁有在產品或服務方面的特異之處，並且它要容易為客戶所接受。譬如有最為先進、最合理，最為經濟的房型設計；譬如有別人所沒有的輕松付款方式，發展商提供的額度20％ 房款的三年免息付款……；譬如有其他樓盤所沒有的產品配置。如到戶純水供應系統，社區俱樂部等等；甚至包裝精美也是一種特色，在好的企劃廣告公司配合下，售樓處布置得很有創意，實品屋裝修得蠻有藝術格調……。 這樣的樓盤領導產品新潮，率先突破市場思維格局，容易給客戶以最新的購買享受，即便定價較高，也會受到大家熱烈追捧。 （2）產品的綜合性能上佳。 高價格多半是對應著高品質，質量與價格相一致，是定價價格策略的根本所在。當樓盤沒有什麼特別的優點時，只要地點、規劃、房型、服務等產品的綜合性能為客戶所接受，它所提供的產品品質與客戶所能接受的心理價位相符，甚至略高，則也便於高價開盤。 （3）量體適合，公司信譽好，市場需求旺盛。 以上海為例，建築面積在二萬平方米以內的樓盤（以100平方米／套計算，大約200單元左右），房屋價又屬於5000元／平方米這個層次的，估計市場銷售的持續時間不會很長，則基本上可以認定為量體適合。這樣的樓盤，如果又是知名公司建設的，市場需求也不是很低迷，高價開盤完全有它的市場基礎。 高價開盤的利弊主要結果表現為： （1）便於獲取最大的利潤，但若價位偏離主力市場，則資金周轉會相對緩慢。 （2）便於樹立樓盤品牌，創造企業無形資產。 （3）日後的價格的直接調控餘地少。 總之，無論是低價開盤，還是高價開盤，它們都有各自的實施條件和利弊，但相對平於市場行情的開盤，它們都更具有一層積極進取的意味。而千變萬化的市場正需要企業的這種不斷主動適應，才能最終為我們長久的駕馭。

1.3 商品房的定價策略

商品房的定價方法有成本加利潤法、市場價法和差別定價法三種

一般來說，商品房的定價方法有成本加利潤法、市場價法和差別定價法三種。其中成本加利潤法是在全部成本的基礎上加上按目標利潤率計算的利潤額而得出的價格；市場價法是根據銷售市場上與自己位置、設施、裝修等有關因素相似的商品房售價作為參考標准而制定的價格；而差別定價法是根據房屋的朝向、樓層、視野、景觀、內外銷、付款方式等因素的不同而給予不同的定價。 至於在何種情況下採用何種定價方法，以及在銷售過程中如何調整價格，直接關繫到開發商的營銷結果與投資效益。因此，定價策略，作為市場營銷的重要策略，已成為諸多開發商最關心的問題之一。

1.3.1.1 不同競爭條件下的定價策略

經濟學上通常把市場類型按其不同的競爭程度分為四類：安全競爭、壟斷性競爭、寡頭壟斷和完全壟斷。 北京房地產市場從1990年開始形成至今，已經歷了兩個階段，以1994年為界，以前的房地產開發企業並不多，開發項目也不多（原有的國有房地產開發企業開發的項目並未完全推向市場，故未考慮在內），目標市場尚未形成，近似於寡頭壟斷市場，由少數幾家大企業生產、銷售了整個行業的極大部分產品，這種情況下，開發企業採用成本加利潤法定價商品房，就可獲取最大程度的利潤，例如羅馬花園、城市廣場、萬通新世界廣場等項目基本上是採用這種定價方法，其銷售取得了巨大成功，發展商獲得了可觀的利潤。1994年以後，隨著大量外資湧入和政府對房地產開發的放開，企業進入房地產開發市場相對較為容易，各種形式的房地產開發企業大量出現，有國有獨資的、外商"獨資"、中外合資、中外合作，還有國內聯營的，開發的項目有別墅、公寓、普通住宅等，據統計，到1997年底，北京不同形式的開發企業約1000多家，總建築面積超過5000萬平方米，而市場的需求量隨著前期不斷消化，已經形成，競爭變得非常激烈。此時，如果還採用成本加利潤法來定價就會高於當時的市場價格，自然不會為市場接受。為在市場競爭中立於不敗之地，除了在產品質量、促銷手段等方面具有競爭力之外，還必須在價格上具有競爭優勢。這時的定價就應採用市場價法。為保證旺盛的銷售業績和一定比例的利潤率，大多數情況採取的策略是略低於當時的市場價，究竟低多少主要取決於開發成本、投資回收期等因素。這方面最成功的銷售案例為北京亞運花園，在1995年上半年亞運花園以888美元起價，銷售業績後來居上，一舉"擊敗"附近的競爭對手，創下當年京城銷售業績最好紀錄。

1.3.1.2 商品房銷售過程中的價格調整策略

與普通商品相比，商品房除了具有使用（居住）功能外，還有保值與增值的功能，因此在一段時間內無特殊情況下，商品房的價格一般具有剛性性質，即只能升不能降。對某個具體項目來講，一旦對外公開其售價，那麼在銷售中就只能上漲不能下調。一旦下調，一方面打擊了已購買的客戶，該商 品房沒有起到保值與增值的作用。另一方面減少了顧客即期購買的慾望，都希望等價格更低時購買。某個商品房項目上市後，面臨著兩種銷售結果：旺銷和滯銷，對這兩種銷售結果採取的價格調整策略也不一樣。 1.旺銷狀況下的價格調整。旺銷是指商品房推出後，客戶踴躍購買，市場反映很好，在很短的時間內售出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。在旺銷狀況下，發展商可較大幅度提高售價，但幅度不宜太高，一般為5％左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據初始定價和潛在客戶群而定，但有一個原則：既要賺取更多的利潤，實現發展商利潤最大化，又要保持旺銷的銷售局面。當然在旺銷狀況下，也可在較長一段時間內保持售價不變，吸引更多的客戶及時購買，在最短的時間內將所有商品房全部售完，北京國際友誼花園的銷售就是成功的一例，在該公寓剛推出時，一周即售出50多套，且客戶購買勢頭不減，於是該項目發展商隨即全面提價6％，取得銷售業績與收 入同步增長的良好局面。 2.滯銷狀況下的價格調整。滯銷主要指商品房推出銷售以後，市場反映一般，顧客購買並不積極，沒有達到預期銷售目標，這時，發展商不能簡單地降低售價，在分析滯銷的原因後，可保持售價不變或價格略微上調，但同時採取一些促銷手段，如在保持售價的基礎上，適當給予客戶一些折扣，或贈送車位（包括優惠售車位），或其他方式。總之，要給予客戶其他方面的補償，增?quot;人氣"以擴大自己的客戶群。

❸ 碧桂園在銷售策劃中存在的問題

的要求。
開發過程中：
1． 開發模式建立在規模開發快速銷售基礎上，導致資金周轉不靈
2． 碧桂園開發速度過快，導致很多服務和管理方面無法顧及，這將導致碧桂園口碑和信譽損失。

銷售過程中：
1. 商品房「低質風」正在全國范圍蔓延
廣東省質監局近期公布了2008年對廣東部分商品樓等工程質量的專項監督抽查結果，佛山的高明碧桂園2期、中海文華熙岸花園1期、水悅城邦，廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恆星園等大型房地產企業開發的樓盤被列入「黑名單」。
根據廣東省質監局的抽查報告，碧桂園佛山高明2期項目使用的單相三極插頭，在耐熱、耐燃等測試中不符合安全要求。「在一定的使用條件下，可能產生熱變形過度，危及安全甚至引發火災的危險。」因此，質監局要求立即整改。
除了這起事件，碧桂園在其他城市的一些項目，也因各種質量問題而被曝光。《中國質量萬里行》雜志曾報道，碧桂園廣州鳳凰城的房子存在貨不對版問題。客廳、卧室、廁所、廚房的裝修，都與當初展示的樣板間相去甚遠：原本是兩個洗手盆，只剩下了很小的一個；原本是裝滿的吊櫥櫃，結果只剩下了一半；樣板房洗手間的沐浴門，在部分住戶的房中不見了……
台山碧桂園的房子也出現牆壁裂縫、滲水、漏水等問題。連碧桂園在廣東省外的第一個項目——長沙碧桂園1期，也曝出質量問題，並可能導致了銷量不佳。

2. 市場調查缺乏真實性。
一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。

3. 價格策略單一陳舊。
從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

4.促銷策略單一。
從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限於一般的信息發布廣告，最多在編排形式上作些處理，至於廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯後於行業對房地產營銷

❹ 市場營銷專業去面試營銷策劃可能遇到的問題是什麼

市場營銷專業去面試營銷策劃可能遇到的問題主要包括以下幾個方面：

第一種問版題，個權人基本情況，個人的背景資料。

第二種問題，專業相關問題，怎麼看怎麼做個人的想法。

第三種問題，大學期間的個人實踐問題。大學階段個人的實習或者營銷案例，經驗教訓

第四種問題，隱私話題個人價值觀問題

第五種問題，個人的職業規劃。

主要是以上幾個方面的問題，面試的時候展示出個人想法。

❺ 關於市場營銷商務策劃方向的問題

1、要清楚一個觀念，學市場營銷的同學需要結合一個具體的行業來研究，這樣才能更版深入權具體的了解什麼是市場營銷。不同的行業，不同的產品，其市場就不一樣了，消費者的需求不同特點。比如，你對汽車行業感興趣，你就可以多研究下汽車市場營銷；你對房地產行業感興趣，就可以研究下，房地產市場營銷。因此，學習了市場營銷知識，僅僅知道了一些營銷知識，所以需要結合具體行業來看。2、商務策劃，是市場營銷比較高端的部分。策劃是比較難的，它需要對市場有整體的了解與判斷，那麼需要做市場調研、sowt分析、市場細分、市場定位、目標市場選擇已經4p策略等等。這些問題是運籌帷幄的，是需要對市場進行具體的、深入的了解，需要有一定的市場經驗的人才能夠做出比較好的決策。因此，剛畢業的學生要想做從事策劃類工作，可以先從市場調查與分析入手，當然能夠先從一線銷售人員做起最好，這樣才能體會到消費者的需要，體會多了才會對整個市場有感覺。3、要想提高自己的營銷知識與水平。推薦你看1）書籍類：《市場營銷》菲利普科特勒著2）雜志類：《銷售與市場》、《成功營銷》3）網站類：中國市場營銷傳播網（這個是非常好的網站，不僅有知識，更有實踐性的文章）

❻ 房地產營銷策略都從哪幾個方面著手

1、銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

2、廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創意。（報紙，戶外，電播等）

3、媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

4、公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

前期做網路營銷，打名氣，開盤前蓄水時候電視、電台、發信息等，開盤後發DM單、巡展等。

(6)婁底市商品房市場營銷策劃問題擴展閱讀：

世界房地產營銷策劃分3個階段。

1、單項策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是運用各種單項技術手段進行策劃，並在某種技術手段深入拓展，規范操作，取得了良好的效果。諸如把「架空層」作為新穎特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建築群體變化豐富的空間設計，人車分流動靜兼顧的功能分區，等等。

2、綜合策劃階段

此階段房地產策劃的主要特點是各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想的效果。

此階段產生的主要策劃理論有「策劃基本理論」和「全程策劃理論」。「策劃基本理論」的內容主要包括：策劃的「四個」理論基礎、策劃的「生產力」本質、策劃的「辯證」作用、策劃的「三因」與「三性」原則、策劃成功的「四齣」目標和標准、策劃的「十大」流程、以及策劃人的思維特徵和素質等。

3、復合策劃階段

這階段房地產策劃的主要特點是狹義地產與泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域運用各種技術手段外，還可以運用房地產領域以外的其它手段。

❼ 2個關於市場營銷策劃的問題

產品線(Proct Line) 是指一群相關的產品，這類產品可能功能相似，銷售給同一顧客群，經過相同的銷售途徑，或者在同一價格範圍內。 如果能夠確定產品線的最佳長度，就能為企業帶來最大的利潤

❽ 房地產市場營銷策劃論文怎麼寫

額，寫起來比較容易，但是能寫好，或者寫得有現實意義就很難了。我就是做房地產的，建議你還是從但項目入題吧。用4P理論進行分析，最後得出一個建議。

說真的，行業里看這些論文都會忍不住發笑，包括那些大學老師的類似題目，因為他們沒有實踐，搞不懂其中的困難。