土地增值稅策劃方案

① 策劃費在土地增值稅清算中應劃到哪裡

沒有這項，不能抵扣

② 合作建房的稅收策劃

看完下面稅收政策，也許對你有幫助。
一、營業稅
(一) 《國家稅務總局關於印發《營業稅問題解答(之一)的通知》（國稅函發[1995]156號）
十七,問：對合作建房行為應如何徵收營業稅？
答：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權,另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房.合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換.具體的交換方式也有以下兩種：
(一)土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權.在這一合作過程中,甲方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,發生了銷售不動產的行為.因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為.對甲方應按"轉讓無形資產"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動"稅目征稅.由於雙方沒有進行貨幣結算,因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額.如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發生了銷售不動產行為,應對其銷售收入再按"銷售不動產"稅目徵收營業稅.
(二)以出租土地使用權為代價換取房屋所有權.例如,甲方將土地使用權出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建築物並使用,租賃期滿後,乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方.在這一經營過程中,乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權,甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物.甲方發生了出租土地使用權的行為,對其按"服務業--租賃業"征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為,對其按"銷售不動產"稅目征營業稅.對雙方分別征稅時,其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定.
註：原《實施細則》第十五條
第十五條納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
（三）按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房.對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅.
(一)房屋建成後如果雙方採取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業稅"以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅"的規定,對甲方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅.
(二)房屋建成後甲方如果採取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬於甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那麼,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目徵收營業稅.
(三)如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋,則此種經營行為,也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股,共同承擔風險的不征營業稅的行為.因此,首先對甲方向合營企業轉讓的土地,按"轉讓無形資產"征稅,其營業額按實施細則第十五條的規定核定.因此,對合營企業的房屋,在分配給甲乙方後,如果各自銷售,則再按"銷售不動產"征稅.

(二) 國稅函[2004]241號《國家稅務總局關於合作建房營業稅問題的批復》
廣東省地方稅務局：
你局《關於廣州市金安房地產開發有限公司「合作建房」徵收營業稅有關稅收政策問題的請示》（粵地稅發[2003]357號）收悉。現就《國家稅務總局關於印發＜營業稅問題解答（之一）的通知＞》（國稅函發[1995]156號，以下簡稱156號文件）第十七條中「一方提供土地使用權」的具體含義明確如下：
156號文件第十七條「合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金。」規定中的「一方提供土地使用權」，包括一方提供有關土地使用權益的行為，如取得規劃局批準的《建設用地規劃許可證》、國土局核發的《建設用地批准書》、《建設用地通知書》、《土地使用證》，以及通過土地行政主管部門核發的其他建設用地文件中當事人享有的土地使用權益。

(三) 國稅函[2005]第1003號《國家稅務總局關於合作建房營業稅問題的批復》
海南省地方稅務局：
你局《海南省地方稅務局關於我省海口紫荊花園合作開發稅收問題的請示》（瓊地稅發[2005]57號）收悉。經研究，批復如下：
鑒於該項目開發建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發生《中華人民共和國營業稅條例》規定的轉讓無形資產的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬於合作建房，不適用《國家稅務總局關於印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發[1995]156號）第十七條有關合作建房徵收營業稅的規定。

二、土地增值稅
(一) 《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]第048號)
1、關於以房地產進行投資、聯營的征免稅問題
對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。
2、關於合作建房的征免稅問題
對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。
(二) 財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）
對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免徵收土地增值稅的規定。

(三) 廣州市地稅局《關於印發土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續二）的通知》（穗地稅函[2010]170號）
十二、對於以下合作建房形式開發房地產項目的，如何確認有關收入和扣除項目金額問題
（一）一方出地、一方出資合作開發房地產項目，雙方不成立合營企業，合作中出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權，出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）。
對於上述出地方以轉讓部分土地使用權（房地產）為代價，換取部分房地產所有權的，按「187號文」第三條第一項確認收入，對於出資方以轉讓部分房地產所有權為代價，換取部分土地使用權（房地產）的，按「187號文」第三條第一項分別確認收入和取得部分土地使用權所支付金額。
（二）出地方以土地使用權（房地產）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業，從事房地產開發，建成後雙方採取分配方式為：1.風險共擔，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產的。
對於上述合營企業，以出地方土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為取得土地使用權所支付金額；對於出地方，以土地使用權（房地產）作價入股時確認的評估價值作為轉讓土地使用權（房地產）所取得收入。
根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第六條規定，對於2006年3月2日以後發生的，出地方以土地使用權（房地產）作價入股，成立合營企業從事房地產開發的，應徵收土地增值稅。
國稅發[2006]187號《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》
三、非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

三、企業所得稅
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（ 國稅發〔2009〕31號）規定：
第三十一條 企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：
1．換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2．換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

第三十六條 企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:
1. 企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第三十七條 企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以後應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

四、契稅
《財政部國家稅務總局對河南省財政廳<關於契稅有關政策問題的請示>的批復》（財稅〔2000〕14號）
一、關於甲乙單位合作建房契稅納稅人和計稅依據的確定問題
甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬於土地使用權權屬轉移，根據《 中華人民共和國契稅暫行條例》 的規定，對乙單位應徵收契稅，其計稅依據為乙單位取得土地使用權的成交價格。
上述甲乙單位合建並各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不徵收契稅。

五、最高人民法院關於合作建房的解釋
(一) 最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題解答（法發[1996]2號）
五、關於以國有土地使用權投資合作建房問題
18、享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，並責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。
22、名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
(二) 《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》法釋[2005]5號規定：
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

③ 電大考試土地增值稅納稅策劃為什麼要控制增值率

1. 根據稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免徵土地增值稅；增值額超過扣除項金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。這里的20%就是經常講的「避稅臨界點」，納稅人應根據避稅臨界點對稅負的效應進行納稅籌劃。

2. 免徵土地增值稅其關鍵在於控制增值率。設銷售總額為X，建造成本為Y，於是房地產開發費用為0.1Y，加計的20%扣除額為0.2Y，則允許扣除的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加為：Xx5%x(1+7%+3%)=0.055X求當增值率為20%時，售價與建造成本的關系，列方程如下：[X-(1.3Y+0.055X)]/1.3Y+0.055X=20%得：X=1.67024Y計算結果說明，當增值率為20%時，售價與建造成本的比例為1.67024。可以這樣設想，在建造普通標准住宅時，如果所定售價與建造成本的比值小於1.67024，就能使增值率小於20%，可以不繳土地增值稅，我們稱1.67024為「免稅臨界點定價系數」。即在銷售普通標准住宅時，銷售額如果小於取得土地使用權支付金額與房地產開發成本之和的1.67024倍，就可以免繳土地增值稅。

3. 在會計資料上能夠取得土地使用權支付額和房地產開發成本，而建築面積（或可售面積）是已知的，單位面積建造成本可以求得。如果想免繳土地增值稅，可以用「免稅臨界點定價系數」控制售價。

④ 價值評估中如何考慮土地增值稅

在價值評估實務中，經常會遇到土地增值稅的問題。對於價值評估中是否考慮土地增值稅以及如何考慮土地增值稅在評估實務中存在著一些分歧，筆者就價值評估中常見的土地增值稅問題進行了一些思考。
一、我國現行階段關於徵收土地增值稅的相關規定
土地增值稅是對有償轉讓固有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權並取得增值性收入的單位和個人所徵收的一種稅。我國的土地增值稅屬於「土地轉移增值稅」的類型，將土地、房屋的轉讓收入合並徵收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定準予扣除項目金額後的余額。
《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建築物及其附著物產權，並取得收入的單位和個人，包括機關，團體，部隊，企業事業單位，個體工商業戶及國內其他單位和個人，還包括外商投資企業，外國企業及外國機構、華僑、港澳台同胞及外國公民等。
土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行徵收，對於房地產分期開發的項目，以房地產分期項目為單位徵收。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
二、土地增值稅的處理方式
目前，在價值評估實務中，常見的土地增值稅處理方式有以下三種：
1.由於被估值企業未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。
2.被估值企業未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委託估價當事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進行披露。
3.根據土地增值稅的相關法規，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基於對估價對象的歷史狀況和估價當事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法並對被估值企業進行納稅行為的比較和策劃。
三、價值評估中是否考慮土地增值稅的部分觀點和存在的分歧
1.以股權轉讓為目的估價中對土地增值稅的考慮
由於土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建築物及其附著物產權，並取得收入的單位和個人，一種觀點認為，以股權轉讓為目的估值，若涉及的是股權轉讓而不是土地使用權的轉讓，沒有土地增值稅納稅行為的發生，則不應考慮土地增值稅的影響。
另一種觀點認為，如果是以房地產開發為主要經營范圍的企業，一般情況下，開發的房地產會發生產權的轉移，則需考慮土地增值稅的影響。當股權轉讓估價時，不考慮土地增值稅的影響，在計算房地產項目轉讓時的增值扣除額則不包括當初的估值增值額，以房地產項目的增值額為稅基繳納的土地增值稅則全部由後來的股東承擔，顯然不公平。
2.抵押估值中是否需要考慮土地增值稅
房地產抵押行為，產權並沒有轉移，一種觀點認為不需考慮土地增值稅，主要是因為抵押設定行為與抵押物處置是兩個不同階段的行為，設定時沒有涉及到產權轉移，沒有土地增值稅納稅義務的存在，則不應考慮土地增值稅的影響。
另一觀點認為，當抵押人無法償還到期貸款時，抵押權人會存在抵押物處置這樣的行為，通過拍賣或者協議方式，可能涉及到產權轉移。若發生產權轉讓時，則會產生土地增值稅納稅行為，在估值中就需要考慮土地增值稅的影響問題。
3.以房地產進行投資、聯營的估值中是否需要考慮土地增值稅的影響
在以房地產進行投資，聯營的估值中，投資、聯營的一方以土地(或房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅，這種情況下，則不需要考慮增值稅的問題。
另一種觀點認為，當投資，聯營的企業將上述房地產再轉讓時，發生了產權轉讓行為，則應徵收土地增值稅。在以土地(或房地產)作價入股進行投資或聯營的估值中，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營時，應當徵收土地增值稅。如果投資人投入時的估值行為中沒有考慮土地增值稅的影響，未來房地產項目轉讓時的增值扣除額是不應包括當初的估值增值額的，則以房地產項目的增值額為稅基繳納的土地增值稅由全部股東承擔，這樣不公平，會造成其他股東的損失。
4.從估值相關當事方分析是否需要考慮土地增值稅的影響
站在產權持有人的角度，若估值目的不涉及產權轉移，沒有納稅義務的發生，則不需考慮土地增值稅的影響。若估值目的涉及產權轉移，產生了納稅行為，應按產權持有人原取得地價扣除，不能按估值額來扣除。
站在潛在受讓人的角度，若估值目的涉及產權轉移，需考慮土地增值稅的扣除，估值額為受讓人的原始土地取得成本，應按估值額(假設按估值成交額)來扣除。
四、價值評估中是否該考慮土地增值稅的判斷標准
1.土地增值稅的考慮要結合納稅主體，估值目的，估值結論等的相互關系進行綜合考慮土地增值稅的納稅主體均為產權所有者，其價值與產權所有者的歷史取得成本有直接關系。也就是說，對於同一估值對象，如果產權主體的歷史取得成本不同，那麼在發生產權變動時，土地增值稅的納稅主體所應支付的稅金就不同。因此，只有當估值的經濟行為和估值目的所決定的估值結論的價值內涵與納稅主體直接相關聯時，才應該考慮土地增值稅對價值評估的影響。
我國的土地增值稅屬於」土地轉移增值稅」的類型，將土地、房屋的轉讓收入合並徵收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定準予扣除項目金額後的余額。所以在價值評估中還應緊緊圍繞土地增值稅的納稅對象、納稅主體、納稅環節的特點來考慮。只有土地增值稅的納稅義務會出現時，才應該考慮土地增值稅對價值評估的影響。
在一些單項資產估價中，如果該項目應該考慮土地增值稅的納稅影響，但估價師了解的信息很有限，在價值估算中無法准確計量土地增值稅的扣除額，這種情況下，估價師可以不考慮土地增值稅的扣除，但要及時告知委託估價當事方，讓當事方在定價時予以關注。
2.股東權益價值評估中對土地增值稅的考慮
那種認為股權轉讓不是土地使用權人的變更，沒有土地增值稅納稅義務的發生，所以不應考慮土地增值稅的影響；或者認為房地產開發企業的股東權益價值評估要考慮土地增值稅的影響，都是不全面的。
在股東權益估值評估中，我們要結合估值資產未來是否出現土地增值稅納稅義務或估值經濟行為能否導致土地增值稅納稅義務的產生來考慮。不管房地產開發企業或非房地產開發企業，只有其房地產在未來出現土地增值稅納稅義務，在估值中才應該考慮土地增值稅；否則就不應該在估值中考慮土地增值稅。房地產開發企業的自用房地產或其新開發自用項目，在可預見的未來不會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就不需要考慮土地增值稅：如果是預期對外銷售的房地產項目，估值時就應該考慮土地增值稅。對非房地產開發企業，如其投資性房地產，如果是短期持有，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就應該考慮土地增值稅的納稅影響，否則就不應該考慮。
3.單項或部分房地產估值中對土地增值稅的考慮
對單項或部分房地產的估值，要結合估值目的，考慮未來是否會出現土地增值稅的納稅義務進行判斷。
(1)以房地產轉讓為估值目的的單項或部分房地產估值，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中應該考慮土地增值稅的納稅影響。
(2)以房地產投資、聯營為目的估值，如果投資、聯營的房地產未來是企業自用，該資產未來不會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就不需要考慮土地增值稅的納稅影響；如果投資、聯營的房地產未來作為房地產項目對外出售，該資產在可預見的未來會出現土地增值稅的納稅義務，估值中就應該考慮土地增值稅的納稅影響。
(3)以房地產抵押為目的估值，在抵押設定行為階段，沒有涉及到產權轉移，沒有土地增值稅納稅義務的存在，所以在估值中不應考慮土地增值稅的影響。但以房地產抵押為目的估值，需要遵循謹慎原則，估值報告中應該說明估值中沒有考慮未來抵押權實現時，抵押物處置會有土地增值稅納稅義務的發生．而本次估值沒有考慮未來可能的土地增值稅的納稅影響。
在抵押物處置階段，通過拍賣或者協議方式，會涉及到產權轉移．這個時候涉及到產權轉讓，有土地增值稅納稅義務的發生．在估值中就需要考慮扣除土地增值稅。
4.在價值評估基本方法運用中對土地增值稅的考慮
(1)成本法估值中對土地增值稅的考慮
成本法一般適用於成交實例很少，又無法取得估價對象收益或類似收益情況的估價。我國土地增值稅的目的主要是控制房地產市場．調節房地產增值收益的分配。結合成本法適合的評估對象與土地增值稅的納稅對象進行考慮．成本法估價中一般不會出現需要扣除土地增值稅的情況。
(2)市場比較法、收益法估值中對土地增值稅的考慮
用市場比較法，收益法估值的估價對象並不預示著未來土地增值稅納稅義務一定發生，應結合評估對象和評估目的來判斷未來土地增值稅納稅義務是否發生，以考慮土地增值稅對估值結果的納稅影響。
(3)假設開發法估值中對土地增值稅的考慮
假設開發法適用於具有開發或再開發潛力房地產，該方法是模擬房地產項目開發銷售過程，來測算資產價值。該模擬過程涉及到土地增值稅納稅義務的模擬發生，所以運用假設開發法估值時．應該考慮土地增值稅的納稅影響。

⑤ 整體產權轉讓是否繳納土地增值稅 詳細03求解答

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⑥ 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著「國六條」出台，隨後國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控政策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。

一、房地產開發企業稅收籌劃技術

房地產開發企業由於其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，採用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其採用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一）規避平台籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平台籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。

（二）投資轉化技術

房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以採用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對於房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術

房地產開發企業資金佔用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中於如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對於房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

二、房地產開發企業稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里「20%的增值額」就是我們常說的「臨界點」。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標准住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種後果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。

大海房地產開發公司建造一幢普通標准住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標准住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地徵用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建築安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅後利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅後利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃後使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。

同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標准住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標准住宅增值率不超過20%的情況下可以免徵，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發公司對於投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。

大海房地產開發公司在菏澤市城區繁華地帶有一處空閑房產。房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份准備對外投資,若採取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中，大海房地產公司所佔份額為500萬元。那麼,我們分析一下,哪種方式對於企業更能節稅,

假設房產原值為P, 房產使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中大海房地產開發公司所佔份額為R2，出租和聯營的稅負分別為T1和T2。

1、採取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房產租賃屬於服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產開發公司位於市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：「按租賃金額千分之一貼花」，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那麼，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，採取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

2、採取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額徵收，各地標准不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負均衡點。由於租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取聯營方式稅負輕於採取租賃方式，從稅收的角度考慮宜採用聯營方式；若預期聯營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取租賃方式稅負輕於採取聯營方式。本例中，由於大海房地產開發公司所佔份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節稅。此時的總體稅負T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司採取租賃方式比採取聯營方式可以節稅254.96(337.4-82.44)萬元.

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

假設2008年1月份大海房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由於公司採用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。

如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此採用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發公司經過批准發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限於企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即採用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。採用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由於發行股票屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，所以不能有效降低稅基。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移後確認銷售收入，但在實際工作中應採取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。

由於房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業一般都採用分期收款方式銷售。採用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，並響應地分次接轉成本，起到節稅的作用。

大海房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款後即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業稅800×40%×5%=16（萬元）。以後三次分別繳納營業稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業稅都是40萬元，但是採用分次確認收入可以延緩納稅時間。

值得注意的是，國稅發[2009]31號《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標准，對於採取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低於3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：1.開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。2．開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。3．開發項目位於其他地區的，不得低於5％。4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。）計算出預計營業利潤額，再並入當期的應納稅所得額統一繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

⑦ 納稅籌劃舉例

對於企業來說，稅收籌劃能夠合理節稅、減輕稅收負擔、減少現金流出量。企業因此可以創造更好的經濟效益。但是，有時候節稅、避稅並不是或者並不僅僅是籌劃人員能夠完全左右的，還需要企業內部財務、管理、銷售等各個部門之間的相互配合、互相協作，通盤考慮，才能獲得較好的節稅效果，才能達到創造最大經濟利益的目的。
例如，企業出於更新設備、盤活閑置資產等目的，有時會將不需用（已使用過）或者正在使用中的固定資產出售。但是，一個高的銷售價格並不一定能帶來一個高的現金流入。
假設企業擬將一艘已使用一年應征消費稅的遊艇出售，該艘遊艇賬面原值2000萬元，已提折舊50萬元，如果企業以2020萬元的價格將此艘遊艇出售，由於2020萬元超出原值；根據《財政部、國家稅務總局關於舊貨和舊機動車增值稅政策的通知》（財稅[2002]29號）第二條規定：納稅人銷售自己使用過的屬於應征消費稅的機動車、摩托車、遊艇，售價超過原值的，按照4％的徵收率減半徵收增值稅；售價未超過原值的，免徵增值稅。企業為此要繳納增值稅：[2020÷（1＋4％）×4％]÷2＝38.85萬元，企業凈收益為2020－38.85＝1981.15萬元。如果企業將價格降至1999萬元銷售，雖然從購買方那裡取得的收入少了21萬元，但是由於納稅義務的消失，企業凈收益反而增加了1999－1981.15＝17.85萬元。 此外，由於銷售價格的降低，企業掌握了交易的主動權，完全可以向購買方提出更為有利的付款要求，如要求其預付貨款等。這樣，企業現金流入增量就決不僅僅是17.85萬元了。
因此，企業對出售此類資產的稅收籌劃，僅靠某一個部門的運作是很難出色完成的；在出售價格的制定方面、產生納稅義務計算繳納稅款方面等需要財務、銷售、管理部門之間的相互配合、互相協作，尋找能夠為企業獲得最大利益的價格，從而達到節稅的目的。

⑧ 土地增值稅清算與案例精解的本書緣起

陽光財稅作為國內稅務咨詢品牌機構，在給客戶溝通的時候，也是經常聽到客戶的訴求：
「稅務局盯得緊，清算形勢嚴峻，房地產企業財稅人員不得不惡補功課，時刻為項目清盤清算做好准備。」
「土地增值稅作為地方稅種，長期得不到重視，市面上關於土地增值稅的專題資料也像鳳毛麟角，少之又少。即使好不容易找到一些，又面臨不系統不全面，不深入不專業，不權威的困惑。」
「土地增值稅執行四級超率累進稅率，企業本來掙個錢就不容易，一不小心又全部交給稅務局了，白給國家打工了」。
「你們是國內權威的稅收籌劃機構，接觸過那麼多清算案例，應該寫一本關於土地增值稅的權威著作，給我們點撥一下」。
應廣大企業的需求，我們精心策劃，組織編寫了本書。