房地產去庫存營銷方案

1. 如何認識中央關於房地產去庫存的舉措

中央經濟工作會議閉幕，將「去庫存」納入明年我國確定的五大經濟任務專之一，並將農業轉移屬人口等非戶籍人口在就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一並祭出。化解房地產庫存，既要化還要解，如何推動消化庫存壓力還需要一系列配套政策來解決問題，在業界看來，中央的表態正是明年刺激銷售政策進一步加碼的明確信號。
面對這樣的局面，本次會議明確了明年我國化解房地產庫存的幾大主要政策路徑，尤其是通過落戶去庫存在本次會議內容中占據了較大篇幅。具體來說，包括按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場；落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

2. 房地產行業已進入去庫存時期。什麼叫做「去庫存時期」求解。

房地產行業進入「去庫存時期」是指房地產行業已經不能很快消化過剩產能，說通俗點就是說房地產商們不能很快地把房子賣出去了，供大於求了！

3. 房地產市場去庫存政策開始持續發力了嗎

據報道，隨著全國房地產市場去庫存政策持續發力，商品房庫存延續下跌態勢，截至內2017年10月底，受監測容的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2.1%，同比減少10.1%，已經連續27個月同比下跌。

截至10月底，一、二以及三四線80個城市新建商品住宅庫存總量分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。

分析人士稱，在今年年底前，考慮到房價穩定的政策導向沒有變化，所以年底前部分城市依然會執行較為嚴厲的預售證管控政策，這會制約庫存規模的上升速度。

4. 樓市去庫存，怎麼個「去」法

您好！
一、應該把國家領導「去庫存」的講話，更多的看做一個警告：房地產開發要減速，不能再這么幹了。
房地產開發，是地方政府增加GDP政績的直接手段之一，地方領導捨得扔下這個立桿見影的寶貝嗎？
所以要防範在先，這個防範措施必須跟上。比如房地產開發所需用地的批地這個環節，政府有絕對的主動權，完全可以把握好房地產開發的節奏。
以前為什麼沒有把握好？財政緊，沒辦法。現在這個問題解決了嗎？財政還在緊張之中！所以地方政府首先要適應財政緊張，准備長期過緊日子，有了這樣的心理，房地產庫存才有解決的希望。
一句話，既然要去庫存了，首先就要減緩新開工房地產項目的開發速度。
千萬不能一手在做著減法，另一手在做著加法。

二、既然是去庫存，庫存的價格公道、質量保證，就是必須要考慮的。
很多地方政府准備把「庫存」，買下來，置換成保障房。
這個思路應該沒問題，可是關鍵在於執行中要實打實，不能打折扣。
價格要公道，質量要過關，才能算「去庫存」，否則就成了利益輸送。
開發商要有這樣的心理，可以把政府去庫存看成是災難救助，被救助者在價格上就不能想得太多，質量上就得主動交心，質量不過關的就得主動提出保修措施。
還有的地方政府准備搞財政補貼，讓購房者得實惠，這也要注意力度，不能縱容投機。
千萬不能一擁而上，形成利益交換，縱容腐敗。

三、政策執行的效率要提高。
永遠不要忘了，要適當教訓一下投機者，這對扶植其他新興行業有好處。
否則，對其他投資者賠了錢的，如何對待？比如散戶股民，也要財政補貼嗎？
本來市場的應該歸市場管，如果政府可以在危急時候出手，就必須要把握救助房地產的火候。一要注意力度，二要注意救助效果，讓去庫存的政策效率最大化，扶正社會投資風氣。
望採納

5. 如何盡快退出房地產去庫存政策呢

2015年以來，在房地產去庫存政策刺激下，房價輪番出現上漲，有效扭轉了2014年前後房價持專續下跌的趨勢。屬但房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用，現在應該逐步退出。

應該採取嚴厲措施禁止金融機構或房地產開發商從事「首付貸」業務。對利用棚改政策變相向居民進行財政融資的行為也應該禁止。

6. 樓市去庫存應該怎麼去

一是要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住回房制度改答革，擴大有效需求，穩定房地產市場。二是城鎮化是現代化的必由之路……要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率。
政策實施的重點在三四五線城市，而不是在一二線城市。對於一二線城市，最有效的去庫存方式，還是降首付和「房貸利息抵扣個稅

但是，實話實說，三四線去不了庫存，一二線不用去庫存。三四線明顯消費能力不足，農民在城市裡面找不到工作就買不起房，他憑什麼來買房子。一二線不用去庫存，要不然，政府限購幹嘛呢。
這就是個悖論。需要去庫存，為什麼房價還長？哪裡看到過漲價去庫存的，是不是。

7. 房地產去庫存的政策手段還有哪些

您好，住房保障貨幣化

  定向回購商品房/商品房建設用地作保障用途

  我們認為，相比其他政策，住房保障貨幣化和回購商品房當保障房，決策流程最簡單，副作用最小，且可以分城施策。

  住房保障本是政府使命。興建保障性住房/買商品房作為保障性住房/貨幣補貼，只是政府實現住房保障目標的手段。興建保障性住房是分流需求，而回購商品房是化解供給。我們認為，在絕大多數城市，回購商品房作保障房或貨幣補貼解決中低收入居民住房問題，符合解決房地產庫存問題的時代背景。

  一些三四線城市開發企業本無力償還土地款，此時地方政府若能回購部分商品房當保障房，實際上可以抵沖企業欠的土地款，也並不形成大規模現金流出。我們認為，這一政策不會帶來太多負面效應，因此出台可能性較大。不過，地方畢竟財力有限，能夠回購的商品房和整體供應相比杯水車薪，該政策不可能單獨發揮立竿見影的效果。

  差別對待二套房和首套房，是差別化住房信貸政策核心內容。二套房買家，必須承擔較高利率，並支付更高首付比例。但是，居民買二套房沒有什麼不對。之所以政策限制二套房購置，原因是當時住房市場整體供不應求，房價可能上漲過快。一旦市場供求發生變化，解除買二套房的限制在情理之中的。2014年9月30日，人民銀行和銀監會發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，就放開了首套房的認定標准。未來，我們認為對購買二套房的限制可能進一步放開，從而促進房地產庫存問題的化解。絕大多數二三四線城市，住房供給已經很充裕，無需再限制二套房購置。對極個別一線城市，則以限購政策限制多套房購置已經足矣，不必再加上限貸手段。

  我們認為，二套房的「首套化」社會爭議小，基本沒副作用。但是，2014年9月之後，已經還清貸款的二套房買家已經被視為首套，按揭貸款中絕大多數都已經被視為首套。我們相信，二套房的「首套化」，心理影響會大於實質影響。

  住房信貸政策（最低首付比例要求調整）

  除了首套房定義標準的變化，調整住房信貸政策的最重要方向是放開利率管制和放開首付比例管制。隨著利率市場化的到來，其實首套房的按揭貸款利率已經基本放開。目前首套房按揭貸款利率之所以沒有出現7折，並不是因為政策不允許，而是因為銀行不會去放。差別化住房信貸政策在利率方面的調整空間已經基本沒有了（降息並不是住房信貸政策）。

  最低首付比例還有下調空間。目前我國大多數城市最低首付款比例要求為25%，不僅高於我國歷史上的最低水平，也高於很多發達國家的水平。但是，我們認為最低首付比例繼續調整仍會較為慎重，畢竟如果首付比例下調過多，會給銀行系統帶來潛在風險。在「930政策」已經下調了首付比例之後，如果仍需要繼續下調首付比例，可能還需要一段時間，幅度應該也很難超過「930政策」。

  而且，我們認為首付比例調整對市場的刺激力度，也是有限的。2014年以來，各種隱性杠桿的出現，事實上已經降低了購房的門檻。例如，世聯行推出的家園雲貸，其實就能解決居民首付比例不足的問題。因此，下調最低首付比例要求，雖然能夠降低居民資金成本，影響卻並不應被過分誇大。

  下調交易稅費或對購房給予財政補貼

  歷史上，下調房地產交易稅費，甚至由政府直接給予財政補貼，都是刺激房地產需求的重要辦法。2015年3月底，我國也曾經減免過住房交易的營業稅，即對滿2年的住房銷售免徵或部分免徵營業稅。目前，我國二手房交易的整體稅費負擔還比較高，確實還有下調的空間。

  一手房方面，我們認為針對開發企業的營業稅和土地增值稅雖然存在減免空間，但不太可能進行減免。畢竟，針對新房銷售的稅費來源對地方政府的重要性遠勝於二手房。而且，地產行業的營改增尚未完成，這時候下調開發企業營業稅率可能性不大。針對購房人的契稅有調整空間，主要是地方政府可以擴大契稅的減免范圍。

  我們認為，降低交易稅能刺激需求。但是，對於絕大多數二手房市場並不發達的三四線城市來說，降交易稅的作用並不會十分明顯。一手房契稅稅率原本就不高。因此我們認為，調降房屋交易稅費的可能性確實存在，但對市場不會造成較大影響。

  控制土地供給

  控制土地供給，尤其是控制三四線城市土地供給，是化解庫存問題的必要手段。過去幾年，房屋新開工面積始終高於房屋銷售面積，企業規劃中的土地儲備普遍龐大。控制土地供給雖然不能很快解決問題，但卻是解決問題必由之路。

  政策為改革爭取時間，沒有新周期也沒有硬著陸

  我們相信，地產政策的初衷，並不是推動房價大漲，而是為了維持平穩的市場環境，良好的銷售速度，避免庫存問題惡化。如果要調整政策，一是為地產相關改革爭取時間（例如加快戶籍人口城鎮化，繼續放開計劃生育等），二是為整個經濟轉型和尋找新的增長點爭取時間。

  從可銷售資源來看，2014年三季度末熱銷至今，貨值充盈的情況並沒有發生改變。到2015年11月中旬，十大城市商品房可銷售面積僅比2014年三季度末下降了0.4%。而且這一水平和歷史相比仍然較高，比2012年年底水平高了38.2%，比2013年年底水平高了25.7%。開發投資和銷售也仍然處於背離階段。我們認為，行業主動去庫存的大周期遠未結束，房價並不會大幅上漲，並沒有一個新的行業上升周期出現。

  當然，我們深信政策也是行之有效的，地產庫存的狀況並不會繼續惡化，行業不可能出現硬著陸的局面。望採納謝謝

8. 房產開發商不降價 何以談去庫存

2015年12月18-21日，中央經濟工作會議表示，將努力化解過剩產能和房地產庫存，推動地產商整合，鼓勵其改變營銷策略。同時，將鼓勵房地產開發商降低房價以去庫存，並表示過時的（房地產市場）限制措施應予以撤銷。那麼問題來了，為什麼要開發商降價？

所謂房地產庫存壓力大，就是房子多了賣不出去。算算賬，咱們現房庫存去化周期高達23個月。針對樓市去庫存，2015年以來，中央陸續出台了包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優惠政策，促進房地產市場銷售。但是，房地產形勢並未見好，去庫存的壓力仍然相當之大。這說明什麼？說明一方面房地產泡沫已經形成，另一方面當前房價仍然居高，想買房子的人還是有壓力。

為什麼要靠房地產開發商降房價？原因無外乎以下幾點：

1. 這么多房子，靠政府刺激需求來消化行不行？恐怕很難。

樓市疲軟不是周期性問題。如今，我國家庭戶均擁有住房已接近1.1套，供求關系已經逆轉。即便去年下半年以來政府陸續取消各種限制性政策，又出台降息、降低首付比例、減免稅費等優惠政策，樓市回暖依然緩慢，而且城市分化持續加劇。這說明「一刀切」的「補葯」已不適合當下樓市了。

2. 完全依靠市場慢慢消化可行嗎？恐怕也不行。

樓市穩定不僅關系千家萬戶的資產價值，還直接影響宏觀經濟的平穩運行。受高庫存影響，今年前三季度房地產投資對經濟增長的直接貢獻率降到只有0.04個百分點。這不僅意味著與房地產相關的鋼鐵、水泥、建材、傢具等眾多產業日子不好過，還帶來了就業和財政壓力，並加重銀行等系統性風險，政府豈能坐視不管？

因此，當我們承認樓市存在泡沫，試圖在調整中化解風險時，就必須引導合理預期，避免市場恐慌造成樓市「斷崖式」下跌，是各級政府應盡的責任。因此，2015年的中央經濟工作會議才從供給側提出了多項制度性改革，特別是落實戶籍制度改革方案，加快農民工市民化，對形成市場需求、穩定市場預期有重要意義。

3. 開發商自身降價，才是去庫存的根本解決方法

盡管中央出台政策，釋放改革紅利，創造有利於維護市場穩定的大環境，但化解樓市庫存也得靠開發商自己，適當降價是最明智的選擇。一向走高冷路線的開發商必須正視，任何產業都會從短缺經濟走向總量平衡。特別是對於三、四線城市來說，走到拐點的房地產業，降價促銷與轉型升級是必然選擇。畢竟買房這事兒，政府、專家、開發商說了都不算，還得看老百姓的臉色。這么大一筆資產投資，開發商沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？

（以上回答發布於2015-12-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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9. 房產怎麼去庫存

房產抄「去庫存」之首要在於「抑新增」，否則將徒勞無果。
當「去庫存」成為當務之急的「基本國策」，政府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利於進一步加快「去庫存」，但如同我這幾年所一再呼籲的：在不考慮「抑制新增」的措施面前，一切「去庫存」的手段都未必能奏效。

以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明「去庫存」之首要務在於「抑新增」，否則將徒勞無動。
房產「去庫存」具體包括：
1.鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價；
2.對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值。
3.政府和開發商補貼購房。
4.開發商的各種促銷活動。

10. 房地產如何去庫存

去庫存不是一個獨立的問題，對於某個固定的樓盤，肯定賣一套少一套。現在的主要問題是平專衡新增住房數量和屬賣出住房數量，一方面從長遠看人口流動趨勢，另一方面也要看貨幣寬松程度，對於前景還行的城市，去庫存很容易，單純控制新建住房速度就行了，但是對於衰退型城市，除了新房不好賣，還有大量二手房入市。