北京民宿的市場分析與定位

1. 民宿的發展前景

現在新開的民宿因為成本的關系回報率很漫長的，因為低投入價格高住客看不中，投入高又容易資金鏈斷了！光賺房費已經不行了，現在流行賣房權和副產品賺錢了，另外有名氣的都不自己掏錢了，玩別人的錢了！

2. 中國民宿現狀和營銷方式和國外的區別

扎堆於抄旅遊休閑區域襲，統一打「情懷」牌，周末與假期常常一房難求，工作日門可羅雀，維護成本高，人工成本高，盈利的只是少數，這是中國民宿的現狀。民宿的概念是在之也公司成功服務花間堂酒店後出現的，花間堂酒店成功後，其模式被大量復制，尤其是擁有古鎮、古城旅遊資源的區域，大量「類花間堂酒店」出現，國人的模仿能力無可比擬。
說道營銷方式，中國的品牌、定位、廣告、企業管理、市場營銷等，都是學習國外的管理及營銷經驗，和國外相比是創新不足，大家都盯著成功酒店去復制，很少人會冒險去創新。

3. 民宿設計是否要定位目標人群

民宿的設計肯定要定位目標人群。具體的可以多看一些民宿設計案例

1、民宿的經專營理念和目屬標人群決定了你選址的大致范圍。選址的大致范圍決定了先天基礎和後期對市場大范圍發展沖擊的持久力，這個是非常有道理的。首先我們做民宿，倒推一下我們的目標定位群體，根據我們的產品定位來倒推合適的項畝區域。

2、基礎人群保有量最大的區域，可以以周邊三小時車程為半徑，所囊括的周邊城市和區域。三個小時車程是一個比較舒服的區間，超過三個小時，人就會感到疲勞；而短於三個小時，客人的入住率就無法保障。為什麼這樣說？我們休假制度衍生了很多短途旅遊，基本車程只在一個半小時左右。白天駕車遊玩，中午吃飯，晚上開車回家。基本沒有入住的需求和意願。

4. 如何看待近年來民宿快速發展的現象,用市場營銷的觀點進行分析

看待近年來民宿快速發展現象，用試點的營銷分析一下，就是人的消費量都提高了，有錢

5. 做民宿產業時怎樣定位

另一方面是民宿作為新興的事物，人們覺得很新鮮。更重要的一點是民宿和一些酒店或內賓館相比更加溫馨容、更有人情味。那麼，作為新興住宿形態的民宿，到底該如何定位?前瞻產業研究院根據多年規劃經驗指出：
1、首先要確定你的民宿類型。很多人紛紛把目光投向這一住宿業態。民宿火熱的背後還有一些民宿可以說是門可羅雀。其實最主要的原因是如今的的民宿同質化太嚴重。很多人認為在郊區或者在環境好一點的景區開一家客棧就可以算是民宿了，其實這種想法恰恰使人陷入了誤區。
2、挖掘民宿的賣點。民宿是在經濟發展的大背景下產生的，它的出現適合了一部分人群，讓人們看到了一種新興的休閑度假模式。但是很多人開辦民宿找不到自己的著力點，民宿看起來的是朴實簡單的民房，但是內在實際上是獨具匠心的設計和裝飾。民宿不僅僅要以住宿為導向，更主要的是與當地人文產生碰撞。那麼民宿的賣點就出來了，讓人通過你的民宿了解本地的人、了解本地的文化、了解本地的民族風情。
總之，差異才會帶來所謂的特色，有特色才能產生好的效果。民宿產業離不開文化積淀，脫離不了當地的人文氣息。

6. 民宿經營現狀分析包括哪幾方面

1、規模：民宿一般就是在5-10間房之間，畢竟民宿是從家庭接待演變而來，而且民宿的主人一般只有幾個人，過多的房間管理較為困難。對比酒店的規模一般都是民宿的數十倍，但工作人員數量也較多。
2、氛圍：民宿其實就是一個家庭生活場景，與民宿主人同吃同住，可以享受到更多家的感覺。同時，住宿者還可以與其他住宿者和民宿主人聊天，了解更多的異地趣聞，可以獲得一個難忘的旅途感受。對比酒店的管理更加標准化，與客戶就是商家消費者之間的關系，一旦出現問題會依據相應的規定來解決，缺少一定的人情味。
3、私密感和安全感：民宿我們上面說了，既然作為家庭生活場景，注重交流和融合，在放鬆的同時也多少會減少私密性，也有小院形式的民宿，那樣會更加保護我們的私密性。對比酒店注重客戶的隱私，無論是在設計上還是服務上都突出了這一點。同時酒店配有24小時的安保人員，入住客戶也較多，會讓客戶感覺比較安心。但是隨著近幾年民宿的興起，這兩點也逐漸在完善中。

在良好經營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。但民宿最大的魅力是個性化與人文特徵，在民宿的復制過程中，如何防止其成為流水線產品，保障個性特徵是很大的課題。放眼民宿市場，在政策和資本的積極推動下，部分民宿必然走向品牌連鎖的道路。真正走向連鎖的民宿最終會逐漸脫離原本民宿的概念，轉型精品酒店或度假村，著重品牌價值的輸出。

7. 民宿市場現在的核心痛點是什麼

原標題：民宿行業發展現狀分析 亟待加強有效監管整頓亂象

民宿「非典型」身份，應加強監管規范體系

隨著「旅遊熱」的興起，民宿也逐漸走入了公眾視野。尤其是從2017年起，《親愛的客棧》及《青春旅社》等明星經營民宿類綜藝節目的熱播，讓民宿迅速「躥紅」。

硬幣的另一面，無照經營、安全隱患、環境污染等一系列亂象也將民宿推向輿論的風口。目前，民宿出現的種種亂象應當歸結於其「非典型」的身份：既不同於傳統租賃也不同於商業經營，平時沒有相關機構對其進行監管，一旦出現問題即會面臨較大風險，應建立適應民宿發展的規范體系。

「非典型商業」爆發式增長

民宿是一種非標准化的住宿業態，是運營人利用閑置或租賃的房屋加以改造裝修而成的小型住宿設施。因其價格相對低廉，又能為遊客提供當地原生態的自然、文化風情，備受旅遊「背包客」的歡迎。

作為一種共享經濟，民宿的存在是合理的，近幾年的發展也非常快。民宿不僅可以解決景區酒店緊張的情況，且有利於盤活閑置資產，滿足多層次的市場需求，擴大零散勞動力的就業，增加收入。尤其是從2011年起，途家、途牛、愛彼迎等民宿行業互聯網平台紛紛上線，助推了民宿行業的爆發式增長。

據前瞻產業研究院發布的《中國民宿行業市場前景預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，2017年，我國民宿客棧總量急劇增加，達到20萬家左右，同比增長超過300%。中國民宿交易市場主要通過線上渠道，2017年，中國在線民宿預訂交易規模突破100億元，約達到126億元。預計2018年中國在線民宿預訂交易規模將近200億元。

2014-2018年中國在線民宿預訂交易規模統計情況及預測

數據來源：前瞻產業研究院整理

民宿屬於「非典型商業」是指，它不同於傳統租賃，也不屬於酒店住宿業，介於兩者之間的「灰色地帶」，多是以家庭副業方式經營，不具備營業執照、消防許可、環評等住宿業必備的證照。尤其是開在小區里的民宿，其水、電、燃氣、有線電視等費用也都是按照居民價格機制繳費。

民宿熱潮還得益於網路推手。一些商業嗅覺靈敏的人，利用媒體手段將民宿行業炒熱，再將手中整合的房源『包裝』後借機轉租給尋求商機的人，做起了二房東，有的則直接開發『民宿房地產』。

民宿亂象逐漸暴露

經歷過「野蠻生長期」後，民宿的亂象逐漸暴露。民宿亂象源自於其『灰色』的身份。一般來說，民宿往往是利用租賃或自由的閑置房屋改造而成，民居屬於住宅用地，而酒店、旅館的土地性質是商業服務用地。將住宅轉商業要通過規劃、房地管理等相關部門，手續復雜、限制較多。個體民宿想要轉變房屋土地性質幾乎是不可能的，而要取得相關證照，土地轉性是第一道關卡，單這一項就限制了民宿的合法身份。游離於監管之外，更助長了一些違法行為的發生。

民宿的快速繁榮擠佔了小酒店、旅館的利益空間，其經營人員甚至推波助瀾，通過報警、舉報等手段，鼓動小區業主集體維權，加劇了業主與民宿老闆的對立情緒。

民宿房屋、土地不符合規定，導致其很難設置防火通道和環保設施，想要通過消防和環評就更難。因此，民宿在消防、環保、安全等方面留下了不少隱患。

另外，由於民宿消費90%以上是線上完成，虛假房源、隱私泄漏等問題頻出。一些「民宿」以價格低廉、環境優雅等廣告吸引消費者在線交錢。而消費者一旦入住即發現與廣告相差甚遠，甚至出現「針孔門」事件。

民宿規范政策亟待建立

目前市場上大多數民宿長期處於灰色地帶，沒有營業執照、消防許可、特種行業許可、衛生許可等住宿業必備的證照，亦無相對應的監管部門進行管理。導致民宿在消防、治安等方面都存在著嚴重的隱患和漏洞。建議應盡快出台國家層面規定，對民宿進行法律界定。

目前，對於民宿的身份，還沒有明確的定論。根據相關規定，雖然對於私設「日租房」有嚴格禁止，但對於短期租賃並沒有嚴格限制。一些民宿鑽了短期租賃的空子，相關部門也無法對其進行有效監管。而一些想取得合法證照的經營者，又因為涉及住改商，難以申請到酒店、旅館業的「特種經營許可證。」王天星建議，應根據民宿的特性，相關機構可以單獨為其量身定製一套規范，將其列入「准商業經營」范圍，即非典型商業經營，既能扶植其有序發展，又能避免一些棘手問題。

8. 民宿經濟發展的形勢如何

（一）民宿經濟火爆，經營兩極分化
2016年民宿可謂是賺足了業內外的眼球。民宿年盈利破百萬的新聞報道屢見於各大網站，與此同時一大批業界大佬也紛紛進軍民宿產業，外婆家創始人吳國平在金華浦江豪擲6000萬打造中國最高端民宿，一晚定價5000元，讓很多五星級酒店都感嘆望塵莫及；上海迪士尼也瞄準民宿市場，開園時推出100間配套民宿……民宿經營之火爆可見一斑。從表面來看，民宿為遊客出行提供了一種高品質、多元化的住宿選擇，並且以極強的盈利能力吸引著社會各界資本力量的參與。
然而，深入分析就會發現，當下我國民宿產業卻呈現出兩個截然不同的發展極化：
一方面，以莫干山為代表的早期民宿發展區，依託成熟的區域市場及強大的品牌效應，表現出強勁的發展活力，定價堪比星級酒店卻異常火爆、全年無淡季；
另一方面，大批新晉民宿經營者，卻面臨著定位失准、客源不穩的發展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。
（二）市場競爭加劇，盈利水平下降
（1）投資成本高，回報周期長。近年來隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時間內的大量湧入加劇了民宿市場的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬元，近年來卻飆升至30萬元，裝修成本也上漲至百萬起。按照現有的標准，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬元以上，年租金約為30萬元，一棟民宿的前期投入動輒就在200萬以上。
投入實際運營之後，按照民宿中端市場的行情，一個客房的定價約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右，將人員工資、日常損耗都計算在內，一棟民宿的投資回報期約在3-5年之間。
而一些非熱點景區周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長。
（2）特色經營至上，後續投資不斷。民宿以營造精緻化、特色化的住宿見長，在整體裝修風格、空間營造、文化氛圍打造等方面就有著比一般經濟型酒店更高的要求。在實際經營中，為了緊跟市場熱點，維護穩定的客源群，結合台灣及內陸成功民宿的發展經驗，每五年就是民宿新一輪的整修提升期。
民宿經營者必須持續不斷的注資，不斷優化軟硬體配套，才能在激烈的競爭中保持獨特的吸引力。
（3）面臨行業洗牌，經營前景未知。與民居所有者簽訂使用合同是我國民宿經營中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問題也更加尖銳。在我國民宿產業發展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅遊夢進入民宿市場的經營者即將迎來民居使用合同到期的行業洗牌期。一方面，在市場關注度持續走高，多元主體競相湧入民宿產業的宏觀格局之下，租金上漲、競爭加劇將會成為常態，這種常態將會進一步壓縮民宿的經營收益；另一方面，隨著民宿經濟效應的日益顯現，房東單方面撕毀合約的事情將會發生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場監管的大環境決定了民宿經營者的權益無法得到保障。此外，我國民宿產業的發展自有其特殊性，民居所有權和經營權的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產業發展進程中繞不開的話題。