『壹』 會展市場調研的重要性有哪幾點具體內容是什麼求大神能回答，萬分感謝，注意是會展調研，不是市場調研
建議發商大吧，商大有會展專業。
『貳』 會展組織案例問題
會展活動是圍繞著特定主題在特定時空環境下由多方參與並共同推進，實現各方利益均衡的集體性的社會活動。是通過精心的策劃，運用科學的技術手段，組織實施和傳播，達到各方的維系和交易、整合營銷、調節供需、技術擴散、產業聯動、促進經濟一體化，從而樹立和維護良好的品牌形象，使自身與變動的社會環境保持動態的平衡。
美國著名公共關系學者卡特李普(ScottM.Cutlip)和森特(AllenH.Centre)認為：公共關系是這樣一種管理功能，它能建立和維護組織與公眾之間的互利互惠關系，而一個組織的成功或失敗取決於公眾。美國人萊克斯·哈洛博士認為：「公共關系是一種特殊的管理職能，它幫助一個組織建立並保持與公眾之間的交流、理解、認可與合作」、「幫助企業保持與社會同步；它使用有效的傳播技能和研究方法作為基本工具。」公共關系的職能反映了一個組織需要通過自身的變革，適應目前越來越全球化、多元化的社會，它是貫穿於組織生存與發展全過程的一項至關重要的戰略工作，其使命也恰恰體現在它有利於協調和維護這個為我們提供了物質和社會需要的社會系統上。
由於會展是一項復雜的系統工程，組織者在實施總體戰略過程中，需要協調與政府、合辦單位、新聞媒體、參展商、社會公眾、內部員工等多方面的關系，以達到良好的產業效應、經濟效應和形象效應。因此，在會展工作中的整體運作中如何成功的實施公關戰略，協調和維系與社會各界的多種錯綜復雜的關系，贏得各界公眾好評，取得良好的社會效果與展覽效益，成為參與會展活動各方研究的重要議題。
公共關系功能在會展活動中的體現
1. 會展活動可以充分展示企業的形象和產品品牌，建立良好的企業形象。
作為一種現代化的傳媒方式，會展活動是通過舉辦大規模、多屋次、多種類的會議和展覽，帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，對企業而言不僅產生直接的經濟效益，還可以充分展示企業的形象和產品品牌，建立良好的企業形象。會展活動已遠遠超過單純地舉辦會展本身所具有的意義，成為樹立城市形象、展示發展成果、弘揚文化藝術、促進經濟建設、推動社會進步的朝陽產業。
2. 會展活動是吸引注意力的平台，是維系多方的紐帶。
在會展活動中，生產商、批發商和分銷商匯聚一堂，進行交流、貿易，它就是吸引各方受益者的注意力信息平台。企業可以利用各種信息渠道宣傳自己的產品，推介自己的品牌、形象。企業與顧客可以直接溝通，得到及時反饋。企業可以收集有關競爭者、新老顧客的信息，企業能了解本行業最新產品動態和行業發展趨勢，構成決策依據。會展活動可以擴大參與者的接觸面，開闊視野啟發思路；企業可以貨比三家，尋求最佳的供貨廠商與合作對象；一對一、點對點的雙向溝通，便於尋求客戶和商貿機會，提高顧客對品牌的忠誠度；在展會進行中還可以直接訂貨，免去尋求客戶與市場的中間環節，花費少，時效高。因而會展業成為時下備受推崇吸引注意力的平台和維系多方的紐帶。
3. 會展活動可以通過各方的合作，建立彼此的互惠互利關系
會展業是一項極為復雜的系統工程，受制因素很多，從制定計劃、市場調研、展位選擇、展品徵集、報關運輸、客戶邀請、展檯布置、廣告宣傳、組織成交直至展品回運，形成了一個互相影響、互相制約的有機整體，這個有機體的形成關鍵在於能夠形成彼此利益上的切實互求和實現，在互惠互利、對等援助、對等回報的基礎上，通過所有參與會展的社會組織開展互助合作，互利招展，一家主辦，多家招展等多種形式，提高招展能力，擴大招展范圍，保證自身利益，提升展會的檔次和水平，做大做強展會，打響展會的品牌。
會展活動中需要維系的公共關系目標
1. 內部員工的關系
內部關系維系實際上是人力資源管理的問題。管理大師彼得·德魯克曾經說過， 「管理就是要讓人力資源產生生產力，它是惟一意義深遠的競爭力」。一個企業要想生存發展，較強的競爭能力是不可缺少的，而這個競爭能力主要來自一個健全的機構系統，高度的運行效率及全體員工的協調合作精神。做好內部關系的維系，在組織內部全體成員之間溝通一致，可以將員工聯結成一個整體，形成強烈的核心力，通過內部公關，將組織變成一個溫馨和睦的大家庭，做到企業對員工遵守承諾，也能夠培養員工對企業的承諾，兩者可以實現公關中的互惠互利觀念。同時，內部公關的成功對外部環境產生輻射作用，可以得到外部公眾的認可。因此，組織應該把內部公關當作是一項戰略，把它融入到企業的管理哲學中去，發揮內部公關的真正職能。
展覽活動是一項高智能、高風險、高難度、高強度、高時效，同時也是高回報的工作。它要求工作人員有高度的責任感、使命感和團隊意識，既要有自製力還要有協調力，更須有超人的意志力，工作中不得有絲毫馬虎或差錯。特別是展會實施中，要求每個人都須做到臨危不懼、判斷准確、隨機應變，保持高度獨立、自製、警覺，並具備超人的腦力與體力，才可能確保一項展覽在短短兩天到一周的時間內運轉正常。因此，組織者如何做好內部員工的溝通與管理，直接關繫到整個展會的成功與否。因此，會展活動實施過程中管理要做到分工明確、責權對等、獎罰分明實施有效的物質激勵和精神激勵，力圖使每個員工均處於最佳競技狀態，充分發揮其主動性、積極性和創造性。
2. 投資者關系
投資者關系是一個社會組織的戰略性工作，與投資者之間良好的開放性和經常的溝通可以幫助降低企業的資金成本，為企業的管理層贏得更多的支持和吸引新的資金。良好的投資者關系是企業公共關系的一種功能。會展活動涉及面廣，一次展會將有數家甚至更多國別、行業、角色、職能、利益不同的主辦、承辦、協辦、贊助、鳴謝、同賀等單位介入，從本質上說，它們共同構成了一項展覽活動的投資人，是會展活動的股東，將從中獲取形式各異、內容不同、大小有別的各種所有者權益，具體涉及到股東的利潤、管理費、企業或品牌形象、知名度、美譽度等。因此，作為會展的組織者即承辦方如何實現展覽效益最大化、充分體現互利互惠的合作原則、使各方各得其所成為處理好這一關系的核心。
3. 政府關系
政府公眾是對社會進行統一管理的權力機構，具有權威性，政府和組織之間是管理與被管理的關系。協調維系與政府的關系非常有必要，因為政府是國家權力機構，對國家實行宏觀調控，最具權威性，一個組織要是能得到政府的認可和支持則就有可能得到社會大眾的認可和支持，組織要盡可能向政府表明對社會對政府的貢獻，擴大在政府心目中的影響，得到政府的大力支持。良好的政府關系能為組織形成有利的政策、法律和社會管理環境政府作為權力機構，制定相關方針政策、法律對社會和組織實行干預，這些宏觀政策對組織會產生重要影響，因此組織要盡力能使政府在制定法律政策時有利於本組織的發展。我國對會展業的管理沿用的是展會審批制，即一個展會從立項到實施，必須接受從國家有關批准單位到工商、稅務、衛生防疫、海關、公安、消防、交通，以及環保、市容監察等諸多政府管理部門的審核與約束。而且政府對會展業的宏觀調控在相當長的時間內將會持續。因此，如何妥善處理好與政府及上級管理部門的關系，是展會組織者一項重要而長期的工作。
4. 新聞媒體關系
媒體是社會上的新聞傳播機構或工具，包括報紙、電視、雜志、廣播、網站等，媒體公眾是組織外部環境中最特殊最敏感的公眾群體，因此處理好媒體關系非常有必要。新聞媒體是組織與廣大公眾溝通的重要中介，組織的公關活動必須要依靠媒體才能完成，如果沒有媒體的傳播報道與溝通也不能稱之為公關活動。對組織而言良好的媒體關系可以幫助組織引導良好的公眾輿論，讓公眾對組織產生良好的口碑和評價，有利於組織形象的塑造，維護組織的知名度和美譽度。會展屬於綜合、大型的社會活動，是新聞媒介關注的焦點。因此，展覽會往往會成為傳媒采訪的熱點，對提高展覽組織的知名度和美譽度有很大的幫助。主動積極的與之保持良好的溝通與聯系，是做好會展活動的關鍵因素。
5. 社會公眾關系
社會公眾是指購買、使用或關注本組織提供的產品、服務、觀念的個人、團體或組織。是一個組織的最大的社會群體，幾乎囊括了每一個社會成員，直接掌握著組織的命運。良好的社會公眾關系能給組織帶來直接的經濟利益，能讓企業確定以誰為目標的問題，建立「顧客第一」的根本理念，將顧客的利益放在第一位，滿足消費者的需求，想其所想，急其所急，必能使企業與消費者實現共同的目標和共同利益，使企業能長期穩定發展。會展活動的社會公眾包括與展會內容直接相關的國內外來訪者、買家，也包括潛在的關注、影響展會達到其預定目標的其它各類社會力量。如果會展活動得不到社會公眾的關注，門庭冷落，展覽規模再大，也是一次不折不扣的失敗。會展活動過程中要始終提倡以人為本的理念，突出方便性、功能性，確保參觀安全、有序，場面井然，環境適宜，服務到位，設施齊全，交易順利，以全方位多功能的服務方便到訪的國內外公眾、滿足不同需求才是維系社會公眾關系的關鍵。
6. 其他服務提供者的關系
會展活動通常會涉及場館、旅遊、住宿、餐飲、運輸、倉儲、租賃、報關、通訊、郵電、廣告、會務服務、禮品鮮花、禮儀、演藝、印刷、保安等多種服務及眾多合作夥伴。每個合作者都是整個展覽活動的一部分，各方只有通力合作才能取得理想效果。會展活動的承辦者要有意識的去構造一個精誠合作的價值鏈，通過與鏈條各方的通力合作，將各個單位的核心競爭力有效的鏈接到展會活動中來，逐漸積累並擁有獨特的、不可模仿的競爭優勢，創出名牌展會。
會展活動中維系協凋相關目標公眾的建議
會展活動是一種立體化、多功能的營銷手段，它為參展單位與來訪者提供了一個信息交流、了解市場、感知需求、塑造形象、尋求商機、完成交易的平台，使雙方實現了立體、全面的互動與溝通，完成了產品或服務的推介與銷售。為此，會展的組織者在整體運作中應該科學的協調和維系與社會各界的多種錯綜復雜的關系，推進會展活動各項工作的順利進行。
1. 以公關意識和理念指導會展活動。
公關意識是一種現代化經營管理和行政管理的思想、觀念和原則，是一種開明的經營和管理觀念，是一種全新的思維方式和交往方式的體現。包括形象意識、公眾意識、溝通意識、服務意識、責任意識、合作意識、創新意識等。會展活動的健康運行首先要把相關公眾看成是自己生存和發展的前提條件，把能否處理好公眾關系看作自身事業是否成功的標志，時時刻刻以公眾的利益為出發點來設計自己的行為。會展活動的策劃和執行要追求獨創、追求新穎，以塑造組織形象為重要的目標，注意建樹良好的形象，維護良好形象，要自覺地意識到組織的一舉一動、組織成員的一言一行都代表了組織形象，展現著組織形象，影響到組織形象，從而懂得用良好的形象為自身發展創造最佳的社會關系環境，贏得公眾信任和支持，獲得發展機會。
2. 加強各方的溝通，以形式多樣的公關手段推進會展活動的有效性。
傳播是公共關系的手段，是公關活動的中介和載體，是聯系社會組織與公眾的紐帶和橋梁，公共關系必須藉助傳播才能進行活動，才能實現溝通，才能樹立組織形象。沒有傳播，公共關系就失去了賴以依靠的手段，公眾無法得知組織的相關信息，組織也無從了解公眾的意見、看法。公共關系的傳播是作為主體的社會組織通過各種傳播
手段向目標公眾進行傳播與溝通以使公眾對組織形成深刻的印象從而樹立組織的良好形象，這種溝通與傳播必須強調是雙向的。公共關系的傳播手段一般有宣傳型、交際型、服務型、社會型和征詢型等。宣傳型公關傳播是運用大眾傳播媒介和內部溝通方法，開展宣傳工作，樹立良好組織形象的公關活動。其特點是主導性強、時效性強、傳播面廣、推廣組織形象效果好。交際型公共關系傳播是在人際交往中開展公關工作的一種模式，目的是通過人與人的直接接觸，進行感情上的聯絡，為組織廣結良緣，建立廣泛的社會關系網路，形成有利於組織發展的人際環境。服務型公共關系傳播是一種以提供優質服務為主要手段的公關活動模式，目的是以實際行動來獲取社會公眾的了解和好評，建立自己良好的形象。社會型公共關系活動是組織利用舉辦各種社會性、公益性、贊助性活動開展公共關系工作的模式。征詢型公共關系活動是以提供信息服務為主的公關活動模式，目的是通過採集信息、輿論調查、民意測驗等工作，了解社會輿論，為組織機構的經營管理決策提供參謀，使組織行為盡可能地與國家的總體利益、市場的發展趨勢以及民情、民意一致起來。會展活動要合理運用公共關系的傳播方法和模式，利用豐富的媒體資源，幫助各方通過會展這個平台得到最大限量的媒體透視，達到與相關公眾的有效溝通，以實現會展活動的終極目標。
『叄』 為了避免會展市場調查而導致的失誤,常採用什麼調研
國家市場調研中心-幫助企業贏得市場的法寶！
市場調研工作需要收集關於市場規模、市場數版據、競權爭對手、消費者研究等方面的相關數據，並在相關數據支持的基礎上提出市場決策建議或市場參考。對企業而言，與專業的信息咨詢公司合作，針對市場和行業進行調研，以成為解決企業一系列問題的有效途徑
國家市場調研中心是中機系(北京)信息技術研究院旗下網站。中機系(北京)信息技術研究院專注於全球工業市場情報監測、產經數據服務、工業市場研究及調查、城市（區域）發展規劃、投融資等決策咨詢。目前在北京、上海、武漢、長沙、悉尼、紐約等地均設有辦公室。承擔過多次國家課題、全球市場大型調研、區域/項目投資價值評估、區域產業規劃、開發區/高新區/園區規劃設計、重大項目可行性研究及後評價、投融資規劃等，是華北地區最早從事咨詢服務的集體所有制企業之一。
網路搜索 國家市場調研中心
『肆』 求展覽展示的市場調查報告
一份關於會展設計師的調查報告
近年來，國內會展業發展得如火如荼，展會的數量、規模和展館面積都在以十倍甚至數十倍的數字增長，會展經濟對相關產業的拉動作用也愈發顯著，在國民經濟中的地位也日益凸顯，成為許多城市經濟發展新的增長點。但與發達國家相比，我國的會展業尚處在初級階段，特別是會展設計專業人才稀缺，正成為制約會展業發展的一大瓶頸。無論是京、廣、滬這樣的展覽巨頭，還是深圳、大連、青島、重慶等二線會展城市，在「會展人才稀缺」上，他們可謂是同病相憐。
與會展經濟領先的一些國家相比，我國會展業還存在諸多不足，突出表現為：展會水準不高，國際化程度較低；展會主題雷同現象屢見不鮮，導致整個會展業競爭紛亂無序；展會的質量和效益有待提高；缺乏行業管理，市場存在惡性競爭；場館設施不健全，軟硬體不配套；專業人才匱乏等等。導致這一系列現象的原因歸根結蒂是專業人才缺乏。會展業是一個服務密集型和知識密集型行業，專業人才的多少，專業技術水平的高低，知識的差別直接關繫到展會的質量和效益。據統計，在會展業條件最好的上海市，會展業有經驗的高級項目經理不足50人，復合型會展人才全上海市未必能找到100個，而通常舉辦一個大型國際會展，至少需專業人才80~90人。從全國范圍看，專業的會展人才缺口至少達200萬之多。
今年1月，國家勞動和社會保障部向社會正式發布了10個新職業，其中會展設計師這個職業作為發展前途最為光明的新職業名列10種職業的第一位，讓本已備受行業的關注的會展設計師再次高調升溫。會展設計師不僅成為最具潛力的職業之一，更是被譽為2007年新貴。
不同城市演繹同一首歌——會展設計專業人才成瓶頸
作為朝陽產業，中國會展業的迅速崛起讓世界刮目相看。1997年，中國內地全年舉辦的各類展覽會數量第一次達到1000個，短短10年，這一數字在2006年躍升至3800個。全球擁有的展覽會的主題，在中國市場上都能找到，新主題的展會幾無可開發的可能。包括德國、美國等世界前10名的國際展覽公司都不同程度地參與了中國市場。中國的展覽館的數量和規模都堪稱領先世界。正因如此，會展人才短缺的矛盾也愈發突出，特別是展覽設計人才的稀缺，成為整個會展行業共同面臨的問題。從目前情況看，大多數會展從業人員多是"半路出家"，真正科班出身的人才鳳毛麟角，會展設計師自然也就成為會展業這個朝陽產業中的"稀缺人才"。
北京 高端會展設計師搶手
北京是中國會展業發展的一面旗幟，也是會展人才相對集中的地方，盡管如此，該市同樣面臨著會展設計師短缺的困惑。北京力洋展覽展示有限責任公司是一家在業內頗有口碑的專業展覽展示企業，該公司以別具一格的展台設計，贏得了索尼及松下等國際知名公司的信賴。對於當前的會展設計師熱，力洋展覽展示有限責任公司總經理劉洋認為，會展畢竟還是個年輕的行業，而北京作為全國三大會展巨頭之一，其會展業的發展速度是有目共睹的，正因如此，北京會展設計師稀缺也就再正常不過了，一方面是快速發展的會展業，一方面是滯後的會展教育。更准確地說，北京真正缺乏的是具有高端設計能力的資深會展設計師。這幾乎是每個展覽展示公司共性的問題。力洋公司對會展設計師的要求早已不滿足於業務，更注重設計人員對事務的控制力及對相關領域的了解和溝通能力。盡管現在高端會展設計人才奇缺，但是力洋公司的定位，決定了他們對設計師的要求和理解「寧缺勿濫」。劉洋介紹，力洋公司鼓勵和推崇設計師個人品牌的建立，這也是每一個優秀設計師的理想，正因如此，力洋公司吸引了一批優秀的會展設計人才，而優秀的設計人才，已經成為力洋公司的核心競爭力。人才是力洋公司在眾多競爭對手中脫穎而出的秘密武器。
上海 人才瓶頸制約產業發展
據統計，到2010年世博會期間，上海會展類人才的缺口將達到10萬人。據上海市會展行業協會提供的數據，該市注冊該協會的會展公司有150多家，旅遊業中也有半數旅行社設有會展部，全市會展從業人員大約有5000名，但其中具有5至10年的實際操作能力和經驗專業人才卻不足50人。隨著申博成功，上海有望成為21世紀亞太地區的重要會展中心，但會展人才中「百里挑不出一個」的懸殊差距，已成為上海確立重要會展中心地位的瓶頸。
重慶 年薪10萬難覓優秀會展設計師。
據重慶會展協會負責人介紹，會展設計師在重慶同樣非常稀缺，很多公司已開出10萬元以上的年薪，依舊是「英雄無覓孫仲謀處」。倒不是10萬元的高薪對大家沒有誘惑力，只是很多人因自己沒有「金鋼鑽」，不敢攬這「瓷器活」，10萬高薪可謂是曲高和寡。
在今年春季，重慶眾多會展企業開展了一場會展人才爭奪大戰，會展設計專業人才成爭奪重點。
為了備戰糖酒會，重慶眾多公司都求賢若渴，數家會展企業爭相向會展專業人才拋出橄欖枝。其中兩類人才最受青睞：一類是展覽整體策劃及招商招展的專業人才；一類則是展覽設計以及製作的專業人才。而且與以往不同的是，這次的人才之爭非為一時之用，而是為以後儲備人才。這也是眾展覽公司在吃盡了設計人才短缺的「苦頭」後的覺醒。
杭州 會展設計師成「香餑餑」
在杭州，由於市場需求比較大，會展設計師「物以稀為貴」，其月薪一般在4000元以上。浙江中博展覽有限公司總經理任行坦言，與北京、上海、廣州等老牌會展城市相比，目前杭州的會展業發展與這些城市還有一定的差距。尤其是人才的缺乏，已經成為制約杭州會展業發展的瓶頸之一。雖然歷年的"西博會"培養了大批會展工作人員，但真正的會展人才還相當欠缺。人才的稀缺導致杭州的會展業還處於規模小、檔次低的水平。現在大家都已經認識到，在這個行業里，誰擁有真正高端的會展專業設計人才，誰就等於把握了更多成功的機會。
武漢 會展專業人才每年缺口上千人
湖北省會展業商會會長張珺在接受記者采訪時說，在武漢，許多公司拋出年薪10萬的「綉球」，卻少有人敢接。高薪難聘自己所需的會展設計人才，這也是武漢展覽展示企業共同面臨的苦衷。武漢會展業人才嚴重匱乏，已經成為制約武漢會展業發展的瓶頸。
據張珺介紹，武漢每年共承辦上規模的展會150場以上，但無一場是國際展覽業協會認證的展會，科技部重點支持的11個展會中，也僅有華中車展一項。人才問題在很大程度上制約了省內會展業發展。特別是展覽裝飾專業人才非常就更少，特別是專業製作工人和展示設計師。
大連 很少有會展設計人才飽和的公司
大連北展豪邁集團所屬的大連創迅會展服務有限公司經理李宏毅談到，會展設計師一直都是很搶手的職業，因為會展業是朝陽產業，會展設計這個職業也剛剛興起，市場需求旺盛。在大連這個二線會展城市，從事展示設計的專職人員至少也有200人左右。還有一部分是一些廣告公司及裝修公司的設計師。新成立的展覽公司逐年增多，市場需求也逐漸擴大，這就導致每個展覽公司每年都在招人。這個行業的特點是流動性比較大，所以很少有設計師飽和的公司。從表面上看，會展設計師嚴重短缺，但准確地說，會展行業缺的是高端會展設計人才。
深圳 會展人才缺口達50％以上
目前深圳與會展相關的企業大約有100多家，全市每年舉辦展會70場左右。按照這個規模，至少要有200－300名熟悉市場行情、具有足夠會展組織能力的會展經理人才。但在深圳現有的會展從業人才中，合格者不足一半。這就意味著深圳目前會展人才缺口達50％以上。而新的深圳會展中心啟用後，深圳的展館資源將擴大3倍以上，會展總量很可能從目前的每年的70場左右增加到每年100~200場，深圳的會展人才缺口仍在擴大。
『伍』 你認為企業在會展期間獲得市場調查的信息和平時數據有何不同
企業在會展期間獲得市場調查的信息和平時數據有些不同。
『陸』 會展經濟的價值是什麼最好有實例
以下是關於會展經濟的一個案例參考，希望能幫助你
第一章 市場調查與分析
第一節 成都市商業物業的現狀及其發展勢態分析一、成都市商業房地產的現狀如果說2002年是成都商業地產的復甦年，那麼，2003年是真正的「商業地產高潮年」。從去年開始的轟轟烈烈的舊城改造運動，給成都的商業地產開發帶來了空前的機遇。大量的商業用地投入市場，加之商業地產開發的高額利潤，使很多具備資金實力的開發商紛紛將目光投向高風險、高利潤的商業地產，商業房地產市場異常活躍。商業地產的開發與投資呈現出蓬勃向上的發展之勢，成為目前成都房地產開發的一大增長點。今年，更是有多個大型的商業項目推向市場，「天府匯城」、「新城市廣場」、「時代廣場」、「成都國際商城」等等。成都商業地產正在告別傳統小打小鬧的時代，使得商業地產步入一個規模化和品牌化發展的歷史時期，市場競爭非常激烈。 二、供求狀況據相關資料顯示，2003年1-6月成都市累計完成房地產開發投資96.63億元，同比增長35.2%；商品房施工面積1758.44萬平方米，比去年同期增長27.0%；商品房竣工面積263.93平方米，同比增長37.5%，其中商業營業房竣工面積11.6萬平方米，價值1.91億元；商品房銷售面積260.77萬平方米，銷售金額54.29億元，其中商業用房銷售13.34萬平方米。商業用房銷售大幅增長，說明我市商業地產開發正步入良性循環。今年1-6月五城區房地產市場供求關系發生了根本性轉變，市場需求首次超過供給。市場供應面積為350.64萬平方米，銷售面積為353.04萬平方米，供銷比為0.993，供小於求這一狀況有力的證明了成都市房地產消費市場強勁的需求動力，可以看出，成都市房地產業正處於一個高速發展的安全通道中。但相對於商業地產而言，由於舊城改造力度的加大，市場競爭將更加激烈，如果商業地產供求關系得不到平衡，對開發商和投資者來講都有風險。 三、價格走勢由於商業地產的競爭日趨激烈，大規模舊城改造帶動了商業用房開發量的大幅度增加, 同時投資者對各商業地產項目的投資選擇越來越謹慎，這些因素都在一定程度上影響著商業地產的價格走勢。綜合來看，商業房地產的價格出現了一定的下滑趨勢。 四、市場預測商業房地產未來的發展趨勢，對本項目的運作影響至深。根據相關資料及我公司對2002年全年和2003年上半年商業房地產發展的軌跡研究，初步預測： A、在未來兩三年內，商業地產的開發會隨著舊城改造而持續升溫，市場供應量會進一步增加，但銷售將趨於平穩； B、商業地產的開發，已經從原始的配套型物業轉變為一種新的市場形態，並已經形成了自己相對獨立的市場空間； C、傳統的商鋪，其形式與內涵正在隨著市場經濟的發展而發生變化。隨著商業環境的成熟和發展，商業地產的整體經營成為商業房地產開發的關鍵。從獨立的商鋪開發上升到整體經營是商業地產發展的質的變化； D、外資零售、娛樂、家居、餐飲業以及連鎖商業的不斷湧入，將帶來一些新的商業地產物業類型，如SHOPING-MALL、OUTLET STORE，各類型超市、特色商業街等形態，註定商業地產還將會繼續升溫，並成為今後房地產市場的熱點物業； E、「地產大鱷」與商業巨頭聯盟的全新開發模式，除以規模形成核心競爭力外，品牌店、旗艦店、主力店、直銷點等相關商業運營資源的整合能力將不斷提升； F、「文化」將成為商業地產發展的重要因素滲透到產品策劃與經營過程中，「創新」將成為商業地產營銷的主題； G、中、小投資者將成為投資客戶群體的主流； H、市場分工越來越細，各個環節的專業隊伍將加入商業地產的運作過程中。專業的、經驗豐富的代理公司將在商業地產項目開發過程中發揮越來越大的作用。 第二節 區域環境分析一、區域環境概況本項目位於金牛區，金牛區東連成華區，北接新都區，西南與青羊區相接，東南與錦江區毗鄰，西北與郫縣連界，本區域是成都市北大門的快速通道，擁有為西南地區最大的客運中心，連接成渝、寶成、成昆三條鐵路樞紐的成都火車北站。優越的地理位置，使本區域成為成都市重要的商貿和物資集散中心，區域內商業、娛樂業、飲食服務業發達，物資供銷網點星羅棋布，為發展多種經濟形式、多種經營方式、多種流通手段的商業和旅遊業提供了良好的條件。該項目處於金牛區的商業、政治、經濟核心位置，有著其它項目無法比擬的區域優勢。 二、消費市場分析本區域經過多年的發展，百餘座樓盤和上萬戶的固定居住人群已使這一區域高度成熟。區域內聚集了大量住宅小區：光榮片區、祥和苑小區、茗苑小區、交大片區等和項目周邊的西南交通大學、成都師范學校、成都鐵路工程學校、樹德中學等多所大中專院校師生以及項目附近中鐵二局集團擁有的多家大型公司、集團內部人員共同構成本區域強有力的消費群體；加上成都國際會展中心的強大影響力，輻射、吸引全國各地參展人員，每年數以億計的會展經濟更是激活這一區域內各行業消費的強大動力。區域內的住宅社區雀起，聚集了巨大的消費群體。會展經濟帶動商圈發展諸多因素都對區域的商業設施、形態、配套等提出了更高的要求，而區域內的商業物業目前基本上是以社區商鋪的形式出現，故商業業態急需調整和完善。 第三節 項目區域內相關物業調查分析項目隸屬金牛區，位於成都市西北部，與成都市的其它區域相比，商業物業發展勢態相對滯後。項目附近只有成都國際會展中心、人民商場會展超市等少數幾個商業項目，其餘商業物業都還是沿襲著老式的傳統商業格局——沿街為市。成都國際會展中心是成都市人民政府的重點項目，由美國加州集團和成都市人民政府共同投資14億元人民幣建成。共佔地150畝，總建築面積達21萬平方米。擁有2個大型室內國際展館，總面積5.5萬平方米，可提供2400個國際標准展位，同時還擁有1.3萬平方米的露天展場，是集展覽、會議、酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的國際標准展館。據調查了解，成都每年成功舉辦全國性或具有世界影響的展覽75個，每年凈展出面積為45萬平方米，觀眾人數達160餘萬人。參觀展覽的人流潛在著對吃、住、行、游、娛6大行業的巨大消費需求，能為當地財政至少增加100個億的收入。會展中心具有四個顯著特點：它是一個新興的朝陽產業，具有廣闊的發展前景；它是一個無污染的高效行業，投資收益率保持在20%以上；它是一個帶動作用很強的行業，可以發揮1：9的乘數效益，即會展收益一塊錢，可以帶動其它行業收益9塊錢；它是一個人流集散地，有很強的吸引力。因此，它不僅是成都市民關注的焦點，更是全省乃至全國關注的焦點。人民商場會展超市坐落在會展中心內，占會展中心2、3層共1.4萬平方米作為賣場。2層主要經營服裝、手機、小家電、超市；3層主要經營電器類。由於該商場屬於老式傳統型商場，在規模、外觀、內部環境、裝修設施設備及貨物陳列和服務質量、經營理念都存在嚴重的不足，現階段已明顯不能滿足這一區域的消費需求，已呈現落伍之態。因此，該商場人氣稀少、經營慘淡。商場與底層的服裝銷售區以店中店的形式出現，人氣顯然不足，雖然增加了餐飲，但還是不能達到聚集人氣的目的。以目前消費習慣來分析，現代消費者喜歡在有購物環境、裝修檔次較高、服務質量優越的地方消費，更能增強消費者的購物慾望，刺激消費。人民商場會展超市的現狀與會展中心整體規模極不協調，嚴重地影響了會展中心的形象，它必然將被其它大型商場所替代。第四節 項目區域市場的相關數據分析一、項目區域商業經營狀況及租金價格分析 1、經營業態項目區域各類基礎配套和生活配套設施齊備，金融、證券、政府相關職能部門等機構環布四周，項目周邊的商業物業除「人商會展超市」外基本都以臨街鋪面的經營方式為主。現以包圍項目四周的四條路來作一個綜合經營業態分析：沙灣路經營業態主要是以餐飲、服裝、日雜百貨、鮮花店為主；為民路經營業態主要是以房屋中介公司、美容美發為主；金沙路主要是以房屋中介、五金、日雜的經營業態為主。現為民路與金沙路交匯口正修建一休閑廣場，共佔地6畝，預計2004年1月1日完工。目前，政府規劃的為民路將建設成商業步行街，以後將取締車輛行駛；光榮北路經營業態主要是以百貨小超市、五金、房屋中介公司為主。綜合四條道路經營業態，我們得出下圖： 該項目所處區域的經營業態：服飾35%、餐飲30%、百貨15%、五金10%、其它10%。 2、項目區域市場租金價格分析：街道名稱 最高價 最低價沙灣路 350元/㎡ 100元/㎡會展中心（底層） 300元/㎡ 70元/㎡金沙路 120元/㎡ 60元/㎡為民路 80元/㎡ 40元/㎡光榮北路 100元/㎡ 40元/㎡通過對項目周邊經營業態及租金價位的調查分析後，我們得知項目周邊商業形態較傳統、原始；商鋪出租率高達98%，出租率較高，空置率很低，商業經營氛圍濃厚，區域商鋪的租金可為本案營銷定價作市場參考，這些都為本項目的成功運作提供了有力的市場依據。 第五節 區域內規劃發展金牛區委、區政府下屬的成都國際會展商務建設開發有限公司，已經對會展商務圈的建設作出了詳細的規劃。金牛區所作的會展經濟圈規劃，將以會展中心為依託，以會展產業為龍頭，吸引營銷、保險、金融、電信、信息咨詢等機構和國際知名企業入駐，成為名牌公司匯集、知識信息資本密集、具有規模效應與集散效應優勢的區域。按照金牛區提交給市政府的規劃方案：會展經濟圈將以會展中心為中軸，東至金沙路，西接二環路，北到沙灣路，總佔地面積約430餘畝。金牛區還建議，將營門口立交橋沿二環路至沙灣路口約800米長的路段，等距離平行向外延伸至交大附小區域，納入會展經濟圈控制性規劃的范圍。目前，會展經濟圈建設已投入2億元資金進行拆遷，預計5年內完成會展經濟圈的建設目標。今後經濟圈將由五大板塊組成：商業綜合區——大型商場、商業樓、辦公樓，佔地47畝；會議展覽區——由原成都國際會展中心和擴建展覽館組成，佔地33畝；商務辦公區——商務、辦公、商場、餐飲娛樂和專賣店，佔地72畝；商務住宅區——公寓、住宅、學校，佔地36畝；市政配套區——商務樓、地下停車場、綠化廣場等等，佔地46畝。如此龐大的現代會展經濟圈在西部是絕無僅有的，它最少要輻射300萬人的工作、居住、消費的范圍。
第二章 項目商業業態定位分析
第一節 初步運作思路的提出縱觀整個成都市的商業物業，不同的商業樓盤競相開發，形成了百家爭鳴、百花齊放的局面，業內稱2003年是成都的商業地產年，市場競爭異常激烈。但大多數項目的運作模式、推廣手段都日趨同質化，沒有自己的特色和個性，欠缺物業自身價值的支撐點，缺少新理念的支持，從而難以實現可持續發展，無法給投資者足夠的投資信心。這種市場現狀對本案來說，既是一種挑戰，又是一次機遇。通過我公司對本案區域環境和市場狀況的初步了解，本案處於會展經濟圈內，而會展經濟是一個附加值很高的新興產業。目前，區域內只有人民商場，會展超市這一稍大的商業賣場，該商場無論從產品、經營、規劃、品牌和管理等方面都已明顯落後。因此，本案商場的崛起，是具有替代並成為該商圈領頭羊的重要作用，本項目的運作思路應是依託於會展經濟，充分利用會展經濟的連動效應，創造出符合會展經濟圈發展的產權式品牌綜合商場。本案處於會展經濟圈中心地帶，已具備良好的市場環境，其強勢的市場資源是本案運作必須進行有效利用的優勢，將其區域價值在本案個案上進行有效疊加，將其未來升值空間及商業價值得以充分利用，最大化地創造出項目開發的經濟效益。如何整合資源、創新營銷、准確有效的將項目的產品定位、經營定位、銷售定位有機結合，使本案在市場競爭中脫穎而出，獲得投資者青睞、市場認同，獲得良好的銷售業績，便是本案營銷操作思路的核心和終極目的。 第二節 具體策劃思路一、本案價值的超越本項目運作要實現兩個層面的超越：第一層面的超越為：超越常規性價值和投資價值（產品功能價值的超越）。第二層面的超越為：象徵性、標志性的附加價值（內涵及靈魂性的超越）。本案的戰略目標不僅要超越第一層面的核心價值，還要達到具備第二層面的核心價值，即本案不單單是滿足於一個常規性的物業，而是應達到具有區域代表性的商業物業，使本案成為區域商業龍頭。 二、本案經營定位——綜合性品牌百貨商場綜合商場是圍繞著某多種類別商品展開的終端服務，強化了消費者特定的購物意識。這種商場將不同種類的商品集中起來，比較容易塑造出商場的個性，加上經營商自身的經驗和品牌，給消費者提供一種舒適的購物環境，使購物成為一種消閑，就一定能增加顧客的購物興趣和慾望。綜合商場以區域人口為主要消費對象，客流量是它的生命線。綜合性商場的客源是由購物、休閑、旅遊三部分構成的。一般情況下各佔1/3，但由於休閑、旅遊者也存在即興購物。因此，實際購物人數會適度提升。綜合商場不僅要配以齊全的商品種類，完善的設施，上乘的服務，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動場所。顧客既可在裡面購物、就餐、游樂，也可消除顧客的疲勞，延長顧客的停留時間，增加商場的營業額。 三、產權式綜合商場運作核心所謂產權式綜合商場的經營理念，也就是三權分離的原則，是開發商通過對其所開發的物業進行產權銷售，獲取合理的開發利潤；而產權擁有者（投資者）在一定時間內（5年、10年、15年或20年）只是一種純投資行為，通過購買物業的產權，再將其租賃給經營管理者，而獲得相對長期穩定的回報，經過經營者的潛心經營，逐漸增加物業的附加值，隨時間的推移而逐漸擴大物業的價值空間；經營者則利用物業的各種優勢和經營者自身專業的經營理念，通過購物中心的經營運作，獲取豐厚的經營利潤。這種將三者的共同利益集中在同一物業上，以不同方式完成各自的參與過程，將三者的利益共同點以營銷的形式形成一個完美的組合，從而實現各自利益的過程即為「產權式商場」運作模式。 四、具體操作辦法（1）、首先引入一家知名品牌的經營商在該物業內開展經營活動，其物業主要是通過租賃的方式讓經營商實現整體統一的經營管理，經營者只面對開發商（或借用其品牌，由另外的經營管理公司負責招商、管理）。（2）、開發商將已租賃出去的物業分零銷售給若干個投資者，通過分零銷售的方式來回收投資和實現其開發利潤。（3）、作為投資者來說，在一定時間內只擁有物業的產權並將自己購買部份的物業由經營管理公司統一租賃給經營商，從經營商所付給的物業租金中來回收投資和獲取相對長期穩定的投資回報。在經營商的租賃期限滿以後才能真正擁有已經增值的物業。在本項目的營銷運作上可以採用該策略：首先引進一傢具有較高知名度的品牌經營商作為本物業的主體，來完成對項目的整體經營管理，並負責對商場的經營活動統一運作。將本項目的永久性產權分零銷售給若干個投資者，將從經營商那裡收取的租金作為投資者的回報返還給投資者，並在回報比例和方式上創新，以體現本案的保障性和穩定性；從售房資金中預留專用回報基金（風險基金），用於彌補經營收益不足支付投資回報或出現一些意外和風險時的專項開支。 「產權式商場」運作成功的核心關鍵在於該物業前期的招商工作，能否引入一大型知名品牌經營商家，將直接影響到該物業下一步工作流程——銷售定位，對整個物業的運作成敗至關重要。因此，我們必須對成都各大主要主力經營商進行深入的調查分析，並從中借鑒、發現本案的經營業態定位。 第三節 我們對成都市零售店發展經營消費趨勢分析一、對成都市零售商場的分析百盛 北京華聯 伊藤洋華堂 家樂福 好又多 普爾斯馬特本地人與外地人消費比例 60：40 55：45 50：50 80：20 90：10 90：10 消費檔次 中高檔 中檔 中高檔 中檔 大眾 中高檔階層 白領 工薪 白領 不受局限性階層各消費群都有 大眾消費群體 會員卡消費屬成功人士經營狀況 良好 好 良好 良好 好 較好經營面積（㎡） 20000-40000 20000-50000 20000-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000 人口覆蓋率（萬人） 100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100 二、品牌商場對行業發展趨勢充滿信心的依據 1、宏觀經濟環境支持零售業發展 2、各零售商差異化的市場定位（錯位經營），能吸引區域內不同層次的消費者 3、各零售商對所處區域消費人口情況的深入了解 4、各零售商搶先佔領了良好的地理位置 5、各零售商良好的管理體制三、對上述商場經營業態分布的數表詳細分析 可以看出，在地上1F，以選擇性較強的、高利潤的珠寶、皮具類和化妝品類經營為主要業種。 2F、3F應以女性男性服飾類經營為主的樓層 4F應以家電經營為主的樓層、附帶居家用品 四、對本項目裙樓部分的經營建議通過對上述商業物業的詳細分析建議本項目裙樓部分應定位成會展經濟圈的高檔品牌百貨商場； 該商場內部的經營分布定位大致如下：樓 層 經 營 定 位 經 營 種 類地下一層 小型超市 熟食、副食、水產、冷凍食品、糧果糕點、洗滌用品、生活用品地面一層 品牌百貨商城 化妝品、金銀珠寶、精美箱包、妝飾用品皮具、鍾表、男女皮鞋地面二層 品牌男裝、童裝、兒童玩具、各種品牌內衣、男士服裝、洋快餐、地面四層 床上用品、居室用品、家庭飾品、廚具、餐具、辦公用品、新潮家電、體育用品 第三章 項目可行性分析 第一節 項目概要項目位於成都市沙灣路6號地塊，三面臨街，屬於成都市會展商業區。地塊與沙灣路相鄰，與金牛區人民政府相對應，距成都市國際會展中心一路之隔——背靠金沙路高尚住宅小區「懋園」小區與智業公寓。項目地塊方正，總用地面積25畝，凈用地面積22畝，地上商業4層，總建築面積17032平方米，地下負一層也可作為商場的賣場，商場的上邊是24層的寫字樓，負二層為停車場。停車場面積10951.2平方米，大小車位300多個，東北面規劃設計3650.4平方米的廣場，設置下沉式廣場900餘平方米。項目通過塔樓與裙樓的配置關系，突顯現代化的建築風格。利用東北面規劃的廣場空間，設置城市景觀廣場，輔以噴泉、雕塑等，形成開放空間，減低環景擁擠的視覺效應。本項目用地性質屬於成都市會展商業區的唯一一塊商業用地。因此，在規劃設計上充分體現了物業的現代氣息，為城市商務、會展來客和各階層人士休閑的首選環境，並將其打造成為區域內標志性建築。 第二節 項目定位依據一、市場依據從成都市整體商業布局來分析：春熙路、鹽市口、天府廣場、騾馬市作為成都傳統的商業圈，占據著成都核心位置——市中心。城南作為成都市城市副中心，正逐漸演變成集商業、政治、居住於一體的核心區域，已建成和正建的大型商業物業有「大世界商業廣場」、「天府匯城」。二環路沿線現也正發生翻天覆地變化，普爾斯馬特——家樂福——伊藤洋華堂——麥德龍超市——國美——歐尚錦江購物中心等共同構成了二環商業圈，這一趨勢還有外延之勢。本項目位於會展中心，該區域僅有的商業——人民商場已逐步衰落，難以滿足區域消費需求。用市場發展的眼光來看，迫切需要一個大型品牌商業來填補區域內的空白，本項目以准確的定位出現可以適時填補這一缺口，順接二環沿線商業演變形成一條完整的成都市環形商業鏈。 二、經營依據：本項目商業部分引入一家知名品牌經營商入駐該物業進行統一經營管理，能充分利用該經營商的成功經驗，良好的管理體制，准確的市場經營定位，多方面的進貨渠道和強大的品牌號召力，吸引眾多消費者，把會展商圈建設成為西南地區標志性商業集散地。
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http://newm.cn/a.asp?a=bO439.html