1. 怎樣做商業房產（門面）市場調查表
你可以學習一下房產策劃師啊，這個裡麵包含了商業地產房產的市場調研，項目定位，投融資策劃，整合營銷等，方面只知識，做房產的最好學一下的
2. 房地產市場調研
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3. 商業地產策劃中的市場調查方法
商業地產策劃中的市場調查方法
2003年被稱為中國的「商業地產元年」，投資開發商用物業，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會城市、寧波等新興工業化城市，就連偏遠地、縣級市也要上CBD、中央商業街、大型Mall、主題步行街等商用物業項目。
市場調查是商用物業開發、經營策劃的基礎性工作，「沒有調查就沒有發言權」，此言乃真理。商業地產策劃所需要的商業、商圈、商用物業調查，與住宅、寫字樓物業市調或純商業經營相比，調查的區域更彈性、更集中、內容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，並就教於大方之家。
一、市調分類
商業地產策劃和前期市場調查，按不同目標、任務、規模、方式，可分為以下幾類：
1、按工作任務分：基礎普查、專題研究調查、項目定位調查
2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個案深入調查
3、按操作方法分：實地考察調查、問卷調查、訪談調查
4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫遊考察
二、市調准備
無論做哪類市場調研，都應有充分准備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
准備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協作關系；
3、工作計劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、資料預熱--有關調查城市區位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料；
5、配齊工具--准備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
6、考察線路--前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點、出口等的預計、判斷及分工協作安排；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
三、基本概念理解與應用
在市調和商業地產策劃中常用到如下基本術語、名詞、需要有共同的界定：
1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標
這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用的互相聯系的概念。
區位——帶綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所佔據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
商圈——零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
顯然，「商圈」現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產開發和媒體借用後產生歧意的用法，著重指商家聚集的區域、地段。我們使用時，若有必要，應指明商圈的准確涵義。
商業中心——規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗的「商圈」稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。
地段——傳統商業中心的商戶以街道、馬路、幹道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。
節點——規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特徵的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。
地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建築、鍾樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用：①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；
②上述概念的空間范圍，除不同商業業態、業種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。
③出書面正式報告，應使用准確、學術性用語。
2、業態、業種
零售商業用語，現對零售消費的各類商戶也使用此術語。
業態——指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是「怎麼變」。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。
業種——指面向顧客某類用途的商店營業種類，特徵是「賣什麼」。目前國內零售消費市場可細分上百個業種，國外發達國家更多，難以勝數。
應用：①策劃商業地產，必須熟悉業態業種分類及其特徵、典型商戶等基本功；
②市調必須分業態業種進行表格、問卷、訪談設計，查清所需類別基本狀況進行 比較分析；
③傳統和新興業種，也逐漸採用不同業態模式經營，如：建材、IT、文儀、葯 品、圖書等業種；
④零售商業外的業種，也流行採用零售業態經營模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販式KTV、旅行社超市等。
四、市調內容和考察次序
商業地產發展（定位）策劃，最常見的市調是基礎普查、全地段重點考察，其次是專項調查（分商業業態、業種、物業類別），再次是定點考察（類似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會覆蓋後兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個前提，一是實地考察前應對區位的功能有所判別，是商務區，還是商業居住混合區，或是商業功能區，後者再分市、區、社區、鄰里四級商業區，實考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線、點關系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線是地段、路街沿線，點是重要、大型商家和節點。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過「面」觀察。
商業業種集聚、檔次、氣氛、建築形態及專業店、專賣店、便利店、小吃店、服務店等，通過「線」觀察。
購物中心、大賣場、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場等，通過「點」觀察。
調查過程及內容，按當時的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：
①商圈范圍，業態業種構成、大致比例關系、商戶總量、商品種類、品質、產地、品牌，重點商戶經營概貌；
②商業競爭趨勢（同質或互補、同檔或錯位、過量或缺少、主要競爭手段）；
③客流量、購物消費者特徵（年齡、性別、職業、來源、目的）、消費慾望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀台排隊人長度、結伙人數、客單價、提袋率、關聯消費寬度、可停留時間）；
④路街條數、長度、寬度、建築層數、風格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進深、凈空，建築外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
⑤交通幹道及出入口，消費者基本交通工具，公交線及快速交通線對外連接區域，停車場數量、泊位及其可觀性、便利性，機動車輛秩序及對行人的干擾性；
⑥商圈內寫字樓、酒店、娛樂、醫院、文教、公園、景點、政府機關、重點住宅樓群等相關機構數量、檔次、服務對象、經營狀況與購物消費場所的關聯度；
⑦商圈商用物業供求與租售概況（單價水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、擬建大型商用物業個案，城建規劃重點，街區改造和重點扶持對象，政府管治水平等。
五、市調方式方法
目前階段，我們主要採用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業人員、物業開發經營商、商圈內服務從業人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統計及分析。
4、參展法
參加行業會展、企業營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區域市場信息。
關鍵字： 房地產
4. 威海商業房產市場調研報告
《威海商業房產市場調研報告》
目 錄
第一部分、威海市宏觀經濟環境分析·····················4
第二部分、威海市商業市場總體分析·····················10
一、 環翠區·········································10
（一） 大型商業物業···································10
（二） 商業網點·······································14
（三） 專業市場·······································16
二、 高區···········································22
（一） 大型商業物業···································22
（二） 商業網點·······································24
（三） 專業市場·······································28
三、 經區···········································32
（一） 大型商業物業···································33
（二） 商業網點·······································33
（三） 專業市場·······································35
第三部分、威海市商業業態分析·························37
一、 家電業分析······································37
二、 家居業分析······································43
三、 服裝業分析······································49
四、 娛樂業分析······································51
五、 餐飲業分析······································55
第四部分、消費者分析·································64
一、 消費者結構分析··································64
二、 消費習慣分析····································67
三、 目標消費群體消費力分析··························73
第五部分、可類比項目分析·····························81
一、 威海可類比項目現狀分析··························81
二、 可類比項目具體分析······························83
三、 小結············································88
第六部分、結論建議···································90
一、 項目優劣勢分析··································90
二、 項目定位建議····································90
（一） 商業部分定位建議····························91
（二） 住宅部分定位建議····························96
第一部分 威海市宏觀經濟環境分析
一、 威海市經濟發展狀況
威海地處山東半島東北部，東南北三面臨黃海，西與煙台相鄰，北與遼東半島相對，東和朝鮮半島及日本列島相望。市轄環翠區、高區、經區及乳山、文登、榮城三市，面積為5436平方公里。威海市是首座國家級衛生城市，首批國家環保模範城市和中國優秀旅遊城市，國家園林城市、國家文明城市，多次被聯合國確定為「改善人居環境全球最佳範例」城市。2003年威海被聯合國人居署評為「最適合人類居住的地方」，捧回了國際人居獎。隨著成功地舉辦了04年的國際人居節會議，將城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有豐富的自然景觀與人文景觀，成為聞名中外的旅遊、避暑和療養聖地，經過幾年來的開發建設，已形成了一批獨具風格的名勝游覽區。
2004年威海常駐人口約60.92萬人，流動人口為11萬人。全市國內生產總值836.02億元，比上年增長7.9%。其中，第一產業增加值92.49億元，增長4.6%；第二產業增加值492.03億元，增長23.7%；第三產業增加值是251.5億元，增長13.2%。人均國內生產總值33762元，增長17.8%；全年社會固定資產投資370.57億元，比上年增長119%；城鎮規模以上投資286.71億元，其中房地產開發投資43.69億元，增長77.4%，商品房銷售面積150.5萬平方米；全年社會消費品零售總額202.03億元，增長14.6%；預算財政收入37.17億元，增長33.4%，預算內財政支出47.13億元，增長23.1%。全市金融機構各項存款余額528.69億元，比年初增長20.9%，各項人民幣貸款余額391.11億元，比年初增長19.6%，年末城鄉居民儲蓄存款余額359.87億元，比年初增長14.5%。
2004年在崗職工平均年工資收入11215元，增長9.6%；其可支配收入是10194元，增長了8.6%；人均消費性支出7404元，增長了10.3%。其中食品性支出2225元，衣著之處1259元，設備用品及服務支出511元，醫療保健支出408元，交通和通訊支出801元，娛樂文教服務支出1014元，居住支出為872元，雜項商品和服務支出為301元。農村居民人均純收入4751元，增長了7.9%，人均生活消費支出2608元，增長7.6%。全年居民消費總指數比上年上升了0.1%。
城市居民消費結構狀況
（單位：元）
指標名稱 2001年 2002年 2003年 2004年
食品 1810 1946.64 1947 2225.76
衣著 1049 1162.56 1163 1259.88
家庭設備和日用品 497 415.56 416 511.56
醫療保健 338 439.56 440 408.12
交通和通訊 456 794.28 794 811.80
娛樂、教育和文化 749 978.84 979 1014.24
居住 688 680.64 680 872.16
雜項商品和服務 346 296.52 296 301.08
平均每人消費 5933 6714.72 6715 7404.72
二、 威海城市人口數量
據統計，威海市（含環翠區、高區、經區）的家庭數已達20.38萬之多，常駐人口約60.92萬，流動人口為11萬左右，現階段城市人口還在快速擴張。家庭結構上，2人和3人家庭分別佔到總戶數的28.55%和45.97%，1人家庭佔到10.21%，4人和5人家庭分別佔到總戶數的11.48%和2.84%。其中農業人口為160647人，占總人口的26.37%；非農業人口為448553人，占總人口的73.63%。
區域 合計 男性 女性 農業人口 非農業人口
市區 609200 307829 301371 160647 448553
環翠區 343466 173897 169569 88889 254577
高區 158332 80332 78010 25571 132761
經區 107402 53637 53765 46183 61219
三、 威海人文環境分析
威海地區位於山東半島的東北部，其獨特的人文地理環境，孕育出豐富多彩的民俗和民間文化。深受孔家文化、膠東漁民文化、國際人居文化熏陶的威海人，淳樸勁勇，耐勞節儉，質直好義。威海氣候四季分明，氣候宜人。市區依山傍海，環境優美，大氣質量、水質和噪音等環境質量指標達到或超過了國家標准，是旅遊、避暑、療養的好地方。年平均氣溫12度，平均降水量800多毫米。長達1000公裏海岸線，約佔山東省的1/3，沿海分布三大漁場，是中國最大的漁業生產基地之一；地下礦藏品種較多， "石島紅"、"文登白"、"乳山黑"花崗石在國內外享有盛名。威海近幾年隨著經濟的飛速發展，為全國綜合實力50強和投資環境40優城市之一。國民經濟以年平均30％的速度遞增，為全國經濟發展最快的地區之一。
四、 威海政策與法律分析
（一） 城市化進程推動房地產的高速發展
自2000年市委、市政府提出實施城市化戰略以來，經過幾年優化城鄉總體布局，加快城鄉基礎設施建設，嚴格規范房地產市場秩序，威海的房地產業始終處於平穩發展狀態，投資總量一直位居全省第四位，增長幅度保持在20--30%左右。
（二） 政策推動房地產的供應量與開發量
2001年7月政府出台了《威海市市區村莊改造建設管理暫行辦法》。要求三區每年應分別選擇2～3個重點村進行改造。改造的重點是轉非村、景區內的村和主要道路兩側的村。2002年村莊改造大規模地展開。威海正處於城市化進程較快階段，間接影響城市房地產開發進程與總量的增加，進一步導致房屋需求上長。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推進城市化進程。
5. 房地產市場調研需要什麼樣的人才
一層：找一個有經驗的帶領著，不容易出現道路歪曲，也比較可以把握形式，
二層：有當地社會資源的，有關系好辦事么。而且可以得到更為權威的數據與發展方向。
三層：要臉皮厚的，心思細的，好點子，歪點子一堆一堆的那種，沒事就給領導匯報匯報，提提想法。集思廣益么，總有好辦法的。一定要兩個人，有競爭才會有發展。
底層：一堆臨時工或者學生，把要問的問題啊，最好做個調查問卷。挨家挨戶的調差，告訴他們這是一個良好的鍛煉機會等等。突入少
6. 房地產市場調查的好處有哪些
市場調查是抄一切市場襲活動的第一步。沒有好的調查研究，就不可能形成科學、合理、可靠的規劃和營銷策略。也無法建立客戶忠誠。針對房地產市場調查的主要類型，具體好處有： 2，規劃前的市調：直接為項目規劃、建築配置、設計格局、建築風格、容積率與建築空間、設施配置、商業業態等提供依據，一個成功的項目，只有規劃的好，才能賣的好！比如艾力森為龍湖地產提供的住房客戶定位與規劃研究，使項目產生貼近購房者需求的細節。 3，營銷策略與招商調查：根據項目定位進一步細分市場，吃透目標購房者的核心需求，並通過具體的細節表現和廣告傳播等與目標市場達成一致，居住是一種社會學，艾力森應用社會學原理和心理學方法，為每一個項目找到獨特的目標市場區隔，指導開發商的廣告和促銷活動，使營銷達到真正對接，達成供需雙方的滿意。 4，滿意度監測調查：項目銷售以後，要鞏固客戶，建立客戶忠誠。聰明的企業都是客戶忠誠的專家。艾力森是業主與商戶滿意度研究的專家。具體見
7. 求商業地產的市場調研方案
談談房地產行業的市場調研
一、房地產市場調研的含義
房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。
房地產市場調研的作用
1）有助於企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；
2）有利於房地產企業適時開發新產品，搶佔新市場；
3）有利於企業制訂正確的營銷策略；
4）有利於企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。
二、房地產市場調研的內容
（一）宏觀投資環境調查
（二）城市房地產市場概況
（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
（四）項目基本狀況調查
（五）項目所在區域市場狀況
（六）項目開發策略建議
（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研
宏觀投資環境調查
1、政治環境
2、經濟環境
3、社會文化環境
政治環境
政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。
經濟環境
國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。
社會文化環境
居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。
城市房地產市場概況
1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；
2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；
3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；
4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；
5、三級市場交易情況；
6、當地房地產業相關政策法規。
三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研
1、消費者行為調研
2、市場需求容量調研
消費者行為調研
消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。
市場需求容量調研
需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。
商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：
1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；
2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；
3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；
4）居民日常消費支出水平與消費結構；
5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。
四、項目基本狀況調查
（1）宗地基本狀況資料
包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；
（2）項目所在區域市場狀況
項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。
其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。
（3）項目開發策略建議
1、市場細分與目標市場調研；
2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；
3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。
五、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研
1、宏觀經濟環境研究
2、 市場供需與競爭對手動態調研
3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；
4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場佔有率及銷售潛力分析；
5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。
六、房地產市場調研程序
（一）調研准備階段
（二）正式調研階段
（三）結果處理階段
調研准備階段
1、確定調研目標
2、初步情況分析
3、制定調研計劃
正式調研階段
1、確定資料來源
2、確定資料收集方法
3、調查表及調查問卷設計
4、抽樣調查
5、現場實地調查
結果處理階段
1、資料整理分析
2、編寫調研報告
七、房地產市場調研方法
（一）調研方法
1、全面調查法
2、重點調查法
3、抽樣調查法
（二）資料收集方法
1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委託情報網收集
①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源
二手資料的收集程序
首先應確定需要什麼資料。
第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。
第三步工作是從企業外部進行搜尋。
第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。
最後一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料
二手資料的來源
1、內部來源：
本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。
2、外部來源
（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。
（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。
（3）電腦資料庫、互聯網
（4）企業外部專家
（5）營銷調研公司
2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買
3、原始資料的收集方法：
（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查
（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法
（3）實驗法
8. 商業地產市場調查的時候應該注意哪些問題
商業及市來場環境調查 考察自項目所在區域的市場大環境和商業發展環境，深入了解項目所在區域的經濟大環境和商業大環境，以及現階段商業地產市場情況，為項目的商業打造提供定位支持和規劃依據，力求項目緊跟城市發展趨勢，兼具差異化和個性化。 消費者環境調查 消費者環境調查主要分為三部分進行。第一部分是通過消費者基礎數據的統計，了解項目城市或項目周邊消費群的總體規模、消費者的屬性、消費者的消費能力及其在進行消費活動時所表現出的各種特點。 交通環境調查 交通環境調查則是了解項目周邊的交通特性，為項目今後的整體動線設計和商圈輻射的通達性提供依據。