地產培訓有效性評估方案

1. 某廠或某單位培訓方案效果評估 論文 開題報告怎麼寫呀,我謝謝大家了

這個簡來單了
第一部分 概要
一、源評估說明
二、評估目的
三、評估依據
四、項目概況

第二部分 項目合法性與建設條件評價
一、項目合法性評價
二、項目建設條件評價

第三部分 市場調研與分析
一、項目投資環境分析
二、房地產市場分析
三、周邊樓盤調查分析
四、項目優劣勢分析
五、預期銷售價格評估

第四部分 項目投資估算分析
一、項目投資概述
二、投資成本費用估算
三、項目資金籌措及資金平衡分析

第五部分 項目償債能力分析
一、項目財務效益分析
二、項目盈虧平衡分析
三、項目敏感性分析

第六部分 項目貸款風險分析
一、市場風險
二、工程建設風險
三、開發 成本風險
四、政策風險

第七部分 評估結論

按這個模式去寫，自己可增加，可減少！！
說幾個主要的就OK了

2. 使用smart原則，例提高產質量培訓計劃怎麼寫

您好！
SMART原則，是用來制定工作以及項目管理等目標的時候作指導用的，對於制定新員工的培訓計劃來說，雖然也可以應用，但不免有點牽強。所以，建議你在制定新員工入職培訓的時候，可以放開自己的思路，不要有任何限制。
事實上，新員工的培訓計劃在網上很容易就能找到，這里有一份還是不錯，建議你參考一下：
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目錄
一、 概要 2
二、 總體目標 2
三、 培訓原則 2
四、 培訓內容 2
五、 措施及要求 4

XX公司員工培訓計劃方案
一、 概要
此次培訓從XX公司的戰略出發緊跟XX公司的變革腳步，針對XX公司人力資源現狀和未來公司的發展要求展開，旨在提升相應的人力資源的專業技能和管理水平。本計劃主要涉及培訓的具體內容、時間安排、培訓效果評估方式等。
二、 總體目標
1、加強公司高管人員的培訓，提升管理者的開發、營銷理念，開闊思路，增強決策能力、戰略開拓能力和現代房地產經營管理能力。
2、加強公司中層管理人員的培訓，提高管理者的綜合素質，完善知識結構，增強綜合管理能力、創新能力和執行能力。
3、加強公司操作人員的技術等級培訓，不斷提升操作人員的技術理論水平、業務水平和銷售技能，培養創新理念，增強嚴格履行崗位職責的能力。
4、加強公司各級員工的學歷培訓和職業資格培訓，提升各層次人員的科學文化水平，增強員工隊伍的整體文化素質，進一步實現規范、系統管理。
三、 培訓原則
1、堅持按需施教、務求實效的原則。根據公司改革與發展的需要和員工多樣化培訓需求，分層次、分類別地開展內容豐富、形式靈活的培訓，增強教育培訓的針對性和實效性，確保培訓質量。
2、堅持自主培訓為主，外委培訓為輔的原則。整合培訓資源，建立健全以公司培訓中心為主要培訓基地，臨近院校為外委培訓基地的培訓網路，立足自主培訓搞好基礎培訓和常規培訓，通過外委基地搞好相關專業培訓。
3、堅持業余學習為主的原則。根據公司需求主流與相關院校進行聯合辦學，開辦相關專業的專本科課程進修班，組織職工利用周末和節假日集中授課，結合自學完成學業，取得學歷。
4、堅持培訓人員、培訓內容、培訓時間三落實原則。高管人員參加經營管理培訓累計時間不少於30天；中層幹部和專業技術人員業務培訓累計時間不少於20天；一般職工操作能力培訓累計時間不少於30天。
四、 培訓內容
1、財務部：
針對財務人員的實際情況，應由資深教授和青年骨幹教師共同授課。不僅要側重於本職崗位管理技能的提高，更著眼於綜合素質的提升，使她在強化崗位技能的前提下，具備更廣闊的視野和更廣大的發展空間。
財務人員主要培訓課程包括理財實務、納稅籌劃實務操作、公司戰略財務等；另一方面，應著眼於公司未來的發展前景，適當設置企業融資、資本運營與企業並購、股權私募和期貨市場等課程。
因財務培訓是非脫產學習，所以設計共分4次，每次5天，集中面授，使他們能夠工作、學習兩不誤。
2、施工管理部：
培訓的最終目標是讓管理人員懂得現代管理知識，提高員工工作的積極性，進一步加強對安全生產新政策和新法規的學習了解，從而進一步提升安全生產管理能力，全面提高整個企業的安全生產管理水平。
培訓課程包括房屋建築工程專業基礎知識與專業實務兩門科目。使員工能熟悉並掌握修建構造、修建力學、修建資料、修建識圖結構、修建施工組織設計根底、項目安全管理制度、施工安全檢查標准、安全生產發展新動向、潛在的危險因素及防範措施、安全生產意識教育等操作。
培訓時間以20~30天為佳，集中培訓。
3、物資采購部：
熟悉建材采購、裝飾裝修材料采購，具備良好的職業操守，工作細心、負責，能夠承受一定的工作壓力是房地產采購員應具備的基本素質。
所以運用案例教學和現場指導的方法進行培訓最為合適。
擬定20天的學習時間，培訓可與工作同時進行，真正達到學以致用的宗旨。
4、市場部：
銷售人員在整個銷售過程中是最重要的、最關鍵的環節，要實現成交的過程，銷售員能否說服顧客實現交易，症結在於面談是否成功，所以這是一份技術性較強的工作。
結合公司售樓部員工的實際情況，應當聘請專業培訓師授課，主要內容為基本接待禮儀，各種電話、面談技巧等。培訓可適當穿插模擬售樓現場的課堂形式，增強市場部隊伍的實戰能力。
應著力提升市場部人員的職業素養，以提升公司的形象和行業競爭力。
時間安排同財務部，「5天×4次」的形式。
5、開發部：
因該部門人員年齡結構不夠合理，所以在培訓之前應招聘1~2名具有相當工作經驗的項目開拓人員。對該部門主要培訓的內容包括地產招投標、市場調研觀念、市場定位與競爭決策能力，以及建築規劃和設計、樓盤選址等。
專業知識和工作態度較為重要，應努力提升該部門工作人員的創新精神。
培訓30天，集中授課。注意課堂拓展。
6、公關部：
公關部同樣是一支對公司形象塑造影響重大的一個部門，所以培訓針對社交能力、宣傳推廣能力、表達能力、應變能力、調研能力等展開，加強知識與品性培養。
從公司實際來看，公關部員工整體能力欠缺，培訓形式應與市場部類似，多採取模擬現場的課堂形式，強化員工的溝通協調和談判能力。
培訓20天，分4次上課。
7、人力資源部：
在招聘1~2名新員工的基礎上，對包括經理在內的人力資源部工作人員進行人力資源管理方面的培訓。
培訓的主要內容包括工作分析能力、人力資源規劃能力、員工招聘及培訓能力、績效考核和薪酬管理能力等。
培訓的形式可選擇案例分析、實訓課等。時間為30天。
五、 措施及要求
1、領導要高度重視，各部門要積極參與配合，制定切實有效的培訓實施計劃，實行指導性與指令性相結合的辦法，堅持在開發員工整體素質上，樹立長遠觀念和大局觀念，積極構建XX公司「大培訓格局」確保培訓計劃如期開班，全員培訓。
2、培訓的原則和形式。按照「誰管人、誰培訓」的分級管理、分級培訓原則組織培訓。公司重點抓管理層領導、項目經理、總工、高技能人才及「四新」推廣培訓；各部門要緊密配合培訓中心抓好新員工和在職員工輪訓及復合型人才培訓工作。3
3、確保培訓經費投入的落實。我們要按國家現行規定，即按工資總額的1.5％足額提取職教經費，由培訓主管部門掌握使用，財務部門監督，其中0.5％上繳公司統一協調使用，嚴禁將培訓經費挪作他用。
4、確保培訓效果的真實有效。一是加大檢查指導力度，完善制度。公司應建立完善自己的職工培訓機構及場所(如職工大學、職業技術學校)，並對培訓中心各級各類培訓情況進行不定期的檢查與指導；二是建立表彰和通報制度。對培訓工作成績顯著，扎實有效的單位和培訓機構給予表彰獎勵；對培訓計劃落實不到位，員工培訓工作滯後的單位予以通報批評；三是建立員工培訓情況反饋制度，堅持將培訓過程的考核情況及結果與本人培訓期間的工資、獎金掛鉤。實現員工自我培訓意識的提高。
5、加強為基層單位現場培訓工作的服務意識，充分發揮業務主管部門的主觀能動性，積極主動深入現場解決培訓中的實際問題，扎扎實實把年度培訓計劃落實到位。
7、公司辦班培訓及員工外送培訓要嚴格按照《人力資源管理辦法》程序和要求組織落實和實施。各主辦部門（單位）要做好開班前的策劃及教學設計，各單位要做好學員的選送工作，確保培訓質量的有效性。
在企業改革大發展的今天，面臨著新時期所給予的機遇和挑戰，只有保持員工教育培訓工作的生機和活力，才能為企業造就出一支能力強、技術精、素質高，適應市場經濟發展的員工隊伍，使其更好地發揮他們的聰明才智，為企業的發展和社會的進步做出更大的貢獻。
而人力資源作為企業發展的第一要素，但我們公司總是覺得人才梯隊難以跟上，優秀的員工難選、難育、難用、難留？所以，如何打造企業的核心競爭力，人才培養是關鍵，而人才的培養，來源於員工通過不斷地學習和培訓，不斷提升自身的職業素養和知識技能，打造一支高績效的團隊，從而使XX公司從優秀到卓越，永遠基業常青！
望採納，謝謝

3. 資產評估公司對房產價值的評估依據是什麼

1、路線價格

土地使用權的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對於同一塊，土地的價值具有相對穩定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。

很明顯，可以先設置或選擇標准房屋，並根據實際情況採用適用的評估方法評估標准房屋市場價格，然後修改標准房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被徵用。

對於住宅房屋，修正系數主要包括佔地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業，辦公和工業類型。修正系數主要包括建築面積比，樓層和街道條件。

2、基準地價

對於某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現有基準地價，並調整一般因素，區域因素和個別因素，最後獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特徵。

3、剩餘

當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值後，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用於房屋或土地的個人估價。

4、收益

不同地區，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。

5、假設開發

對於未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。

6、市場比較

提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引並通過准確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。

該方法具有很強的實際意義和准確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易於查找時使用，估值結果更准確。

7、成本

（1）成本產品演算法，即計算獲得土地或實現土地開發的成本，不包括異常因素的價值，並在累計正常成本費用後取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用於評估在正常程序下獲得的土地。

（2）重置成本法，是衡量現有房屋現行市場標准下房屋重建成本的一種方法，然後考慮基金的利益並計算一定的開發（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然後根據實際情況和法律規范確定建築新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。

(3)地產培訓有效性評估方案擴展閱讀：

評估原則：

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。

房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。

估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。

參考資料來源：網路-房地產評估

4. 土地資源調查評價

●全國土地利用變更調查監測與核查

通過開展2013年全國土地變更調查監測與核查工作，掌握全國（除港、澳、台地區）年度土地利用變化情況，保持全國土地調查資料庫的現勢性。繼續推行國家主動監測、核查和分析，以及「以圖管地」的監管模式。同時，充分發揮遙感監測在國土資源監管中的技術優勢和作用，推動國土資源管理方式改革，建立信息化、科技化的國土資源監管新模式。

在2012年工作的基礎上，2013年繼續開展項目的實施工作，全面完成了2012年項目的後續工作，及時啟動實施了2013年相關工作。具體工作包括：

一是完成2013年度遙感資料采購。根據各地土地利用變化特點、管理需要以及遙感資料的保障能力，將全國劃分為四類地區。通過優化配置各類遙感數據，困難地區擬定多種預案等方式，采購2013年度覆蓋全國80%面積的、不同尺度的遙感數據，同時完成全國遙感數據的質量檢查、備份和任務下發工作。采購2010年度覆蓋全國270萬平方千米面積區域的、不同尺度的遙感數據。

通過開展資源一號02C衛星任務編排及產品整理和遙感數據任務下發系統維護及存檔數據入庫整理，研究遙感數據質量評價體系、高分1號衛星數據在土地調查與監測中的應用潛力和遙感衛星區域化採集模型，逐步解決全國土地利用變更調查監測與核查，及時有序下發管理多批次、大數據量的遙感數據難題，縮短遙感數據質量檢查周期，緩解遙感數據源不足。基本完成資源一號02C衛星任務編排及產品整理和遙感數據任務下發系統維護及存檔數據入庫整理工作，完成遙感數據質量評價體系、高分1號衛星數據在土地調查與監測中的應用潛力和遙感衛星區域化採集模型等多個項目的需求調研、資料整理、方案編寫和專家論證等准備工作。

二是開展土地利用遙感監測。組織專業隊伍，以第二次全國土地調查底圖和控制資料為基礎，製作覆蓋全國63.56%的遙感正射影像圖；比較2013年與2012年的遙感正射影像圖，以縣級行政轄區為單位，提取變化信息，監測全國新增建設用地及其佔用耕地等情況。本著「監測一個、應用一個」的原則，將最新遙感影像和監測信息及時提供給地方開展土地利用變更調查，同時將成果提供給國土資源部門和單位使用。開展全國土地利用遙感監測項目管理系統的升級與維護、專題監測與分析等研究性工作。開展典型區域重大工程用地監測，及時快速掌握相關國家重大工程用地現狀及變化趨勢。

完成全國約2800個區縣遙感監測成果的監理，對各單位的遙感監測成果進行質量檢查和進度跟蹤，確保遙感監測成果質量和生產進度。根據2013年度遙感監測的技術要求及特點，對全國土地利用遙感監測項目管理系統進行升級和維護，實現基於磁碟陣列和高速區域網的數據存儲、成果管理功能；開展專題監測圖製作、數據分析工作。

在19個重點城市開展城市規模擴展監測，完成重點城市土地利用現狀及變化遙感監測。開展2010年土地利用遙感監測，製作覆蓋全國的遙感正射影像圖，與上一年度遙感影像進行對比，提取變化信息，監測全國新增建設用地及其佔用耕地等情況。

三是完成土地利用變更調查成果核查。利用最新遙感影像和2013年土地調查資料庫，對縣級土地利用變更成果中建設用地變化情況進行全面的內業核查；對非建設用地數據流量變化異常的地區，結合變更調查數據流量分析結果和國土資源部審查確認情況，開展重點地類流向的內業核查。對內業核查發現問題較嚴重的地區，抽取全國約5%的縣（區）開展外業核查。開展土地利用變更調查新增建設用地管理信息套合比對標注工作，開展2012年度55個報國務院批准試點城市用地批後實施情況調研與評估工作。

四是更新土地調查資料庫及數據匯總與綜合分析。開展2012年度國家級資料庫質量檢查及更新工作，開展2013年度全國土地利用變更調查數據質量檢查與入庫的前期准備工作，修訂數據檢查技術規定、資料庫標准規范。制定招標方案，對2013年全國土地利用變更調查監測與核查國家級數據更新入庫項目進行招標。根據2013年度變更調查實施方案，開展數據檢查管理、更新數據上報等軟體的升級與維護工作。開展變更調查技術支持和技術指導，對部分省行政界線及控制面積調整相關資料進行初審；對2012年度全國土地利用變化情況進行綜合分析，編寫2012年全國土地變更調查綜合分析報告；組織開展市、縣情分析報告試點，對市、縣變更調查數據成果及社會經濟數據進行綜合分析。完成全國約1700個單元（縣）的鄉級土地利用總體規劃數據（規劃內容）檢查，保障國家級規劃資料庫中的規劃內容成果質量。

●土地利用總體規劃資料庫建設（三期）——規劃內容審核

該項目旨在對國家級土地利用總體規劃資料庫建設中地方提交的規劃數據成果進行規劃專業性檢查，通過對規劃成果的一致性校驗，保障規劃資料庫建設中入庫有關規劃成果數據的真實合理性，為下一步服務國土資源綜合監管平台提供良好基礎。

項目開展了約2040個單元（縣）的鄉鎮土地利用總體規劃數據的規劃內容檢查，形成了有關檢查分析報告和規劃數據，為建設國家級規劃資料庫提供基礎支撐。項目成果已導入國家級規劃資料庫，並融入國土資源部「一張圖」監管平台，為國土資源部開展有關土地規劃的監管審批提供了依據。

●全國土地利用宏觀監測（一期）

該項目旨在利用中解析度遙感衛星數據監測全國20個城市群1990-2000年、2000-2005年，2005-2010年、2010-2012年四期城鎮建設用地規模擴展情況，為促進城鎮化健康發展的土地管理制度改革研究工作提供支撐。

項目以全國20個城市群范圍內除農村居民點外的城鎮建設用地及交通基礎用地為主要監測對象，開展了對城市主建成區、距主建成區邊緣小於等於5千米且面積大於0.5平方千米的集中連片建設用地、新城新區建設用地、城市間大型基礎設施和區縣城鎮建設用地等的監測，形成了系列監測數據、圖件和專題報告成果；對我國不同時期主要城市群的建設規模、擴展形態和動態變化狀況進行了定量分析，客觀、系統地反映了我國城市群的演變歷史，是遙感科學技術與國家經濟社會發展相結合的一項重要的創新性成果。成果對准確掌握我國城市群建設現狀，研究我國城市群時空演變情況，優化我國城鎮體系和地域空間結構等都具有重要的戰略意義。

●2012年度土地利用變更調查建設用地管理信息核實

該項目旨在通過開展土地利用變更調查批而未用補充核實和新增建設用地圖斑管理信息上圖比對標注核實工作，為國土資源部相關司局提供年度變更調查建設用地基礎數據。

項目開展了2011年度土地利用變更調查31個省（自治區、直轄市）1300多個縣級單位批而未用土地的補充核實與後期數據完善，2012年度土地利用變更調查新增建設用地管理信息套合比對標注工作和全國縣級單位新增建設用地圖斑舉證核實，以及2012年度53個報國務院批准試點城市用地批後實施情況評估及批後日常監管工作。31個省（自治區、直轄市）、2828個縣級行政單位總計上報新增建設用地圖斑50餘萬個，面積710餘萬畝。認定本年批准本年建設土地400餘萬畝，認定比例為56.59%；疑似未批先建土地300餘萬畝，佔地方上報新增建設用地總面積的43.41%；通過套合比對切割標注本年批准未建設土地240多萬畝。補充核實2011年度土地變更調查未認定「批而未用」土地圖斑4萬余個、面積130餘萬畝，增加認定「批而未用」土地45萬畝。

項目將利用現狀調查與建設用地管理信息調查相結合，是我國土地利用變更調查的重大變革，為更好地掌握年度土地利用變化情況及土地管理基礎信息、服務土地管理決策提供了基礎支撐。

●地價監測數據採集及系統建設

該項目旨在通過開展城市地價監測點數據的採集與維護，完善國家級城市地價動態監測系統，為地價監測工作服務。

項目開展了105個主要監測城市地價動態季度、年度監測、商品房地價及相關成本監測，18個重點城市開展地價月度監測，保障地價監測數據的現勢性和真實性，理清了房地價關系；開展國家級城市地價動態監測系統建設與運行，保障中國城市地價動態監測網的正常運行，深度分析城市地價監測數據並形成系列報告，為宏觀決策服務。研究建立全國標定地價體系，並選擇上海市等三個城市開展試點監測，為全國標定地價體系的建立奠定基礎。

該項目成果廣泛應用於國土資源管理、土地市場監測、統計公報發布等方面，成為國土資源部門及時跟蹤重點城市地價走勢，參與宏觀調控的重要抓手。

●土地及房地產市場形勢分析

該項目目標是完成105個主要監測城市及重點區域土地及房地產市場形勢分析，全面了解和掌握我國各區域、各主要城市的土地價格水平和增長率變動趨勢，結合國內外宏觀經濟發展態勢，分析判斷我國土地及房地產市場狀況和變化趨勢，不斷提高我國對土地市場的監測水平和預警能力，為政府運用土地政策參與國民經濟宏觀調控提供科學依據，為增強市場監管和調控能力提供服務，同時滿足社會公眾的信息需求。

項目開展了季度、年度全國城市地價動態監測研究，長江三角洲地區、珠江三角洲地區、環渤海地區、長江沿線經濟帶區域城市地價動態監測研究，完成了我國城市地價與房價關系、房地產租價比研究，全國地價指數研究和熱點城市地價月度快速調查分析、房地產市場土地交易異常點調查及分析，形成了2013年季度、年度全國主要城市地價動態監測報告、地價指數報告等，出版了《中國城市地價報告藍皮書（2012）》和《中國地價指數報告（2012）》。

通過該項目的實施，形成了跨度14年、能客觀反映我國土地市場整體情況的地價監測基礎數據，取得了一系列有影響力的成果，正確引導了社會輿論，為社會公眾提供了權威的地價信息，為宏觀決策、房地產市場宏觀調控提供了重要參考。

●建設用地節約集約利用狀況評價

該項目旨在通過開展建設用地節約集約利用狀況評價基礎研究和示範推廣，逐步構建多類型、多層次的建設用地節約集約利用評價技術體系，健全以不同工程性示範推廣模式為核心的工作組織體系，獲取具有時間序列和一定覆蓋度的國家級建設用地節約集約利用評價數據及相關指標，掌握建設用地節約集約利用水平、潛力規模與空間分布，提出建設用地規模挖潛、結構調整和布局優化的途徑及措施，為國家制定宏觀土地政策和建立最嚴格的節約用地制度等提供參考和依據。

項目開展了北京市等30個重點城市和原平市等20個城市建設用地節約集約利用評價，長春市、武漢市、蘭州市3個城市高校教育用地集約利用評價和政策研究，沈陽市、上海市、武漢市、重慶市4個城市城鄉結合部、江蘇省、黑龍江省、河南省、甘肅省4個省農村建設用地節約集約利用評價試點，進行了建設用地節約集約利用評價技術標准修訂、功能區集約利用評價及潛力測算規范化研究與實證、《城市建設用地節約集約利用評價操作手冊》編制等建設用地節約集約利用評價基礎研究，開展建設用地節約集約利用評價管理軟體升級和維護工作。形成了建設用地節約集約利用評價工作情況報告、成果匯總和分析報告及建設用地節約集約利用評價管理軟體（功能擴展版）等。

項目成果為提高土地利用決策的科學性和基礎管理的信息化水平，科學編制土地利用規劃、計劃，合理制定土地宏觀調控和經濟結構調整升級等提供了技術支撐，為落實最嚴格的節約用地制度、推動資源節約型社會建設提供了有力保障。

●試點地區行業用地調查

該項目旨在通過開展城市行業用地調查試點，推進行業用地調查相關技術規范建立和完善，推動我國城鎮地籍調查技術發展，豐富國土資源基礎數據內容，為緩解人地矛盾、結構調整、經濟社會可持續發展提供數據支撐及保障。

項目選擇太原市、通遼市、合肥市、聊城市、濮陽市、株洲市6個試點城市，開展行業用地數據採集與補充調查，並按照行業用地綜合資料庫建設要求，將試點城市行業用地調查數據補充完善、整合至城鎮地籍資料庫，在此基礎上，開展行業用地調查成果分析評價。

該項目克服了行業用地調查技術、方法均無先例可循等不利因素，通過研究，拓展了城鎮地籍調查技術的應用范圍，豐富了現有城鎮地籍調查數據內涵，摸索出行業用地信息補充調查方法，實現了經濟普查信息與城鎮地籍數據銜接，初步建立起土地與行業發展之間的聯系，為科學制定產業經濟政策提供了新的、有效的參考途徑。

●全國土地登記與城鎮土地利用數據整合匯總

該項目旨在通過開展全國城鎮土地利用數據匯總，土地登記信息採集上報試點和城鎮村莊地籍調查試點建設等工作，掌握全國城鎮內部土地利用數據，開展專題數據分析，為土地管理決策和土地參與宏觀調控提供數據支撐。

項目採取調查、匯總、統計、推算等方法，更新匯總了全國所有城市和建制鎮的土地利用數據，並開展了城鎮土地利用專題分析；繼續開展了重點地區84個城市的季度實際新增建設用地數據匯總工作；在山東、陝西兩省開展了鎮村地籍調查試點示範；開展了土地登記信息採集與上報系統建設試點。

項目形成了全國660餘個城市、2萬余個建制鎮的土地利用數據，全國城鎮土地利用數據分析報告等一系列成果；建立了全國城鎮土地利用數據、土地登記數據的獲取與更新匯總的工作機制和技術體系；保障了年度全國城鎮內部土地利用數據的現勢性和連續性，支撐了全國土地登記信息動態監管查詢系統建設，為土地管理政策的制定提供了堅實的數據基礎。

●重點區域土地生態狀況調查與評估

該項目繼續開展長三角經濟發達地區、黃淮海採煤塌陷區等6個重點區域的生態狀況調查與評估，搭建重點區域土地生態狀況調查與評估監測網路框架，完善土地生態狀況調查與評估技術規范和技術體系，為更大范圍地推進土地生態狀況調查與評估工作奠定基礎，為重點區域土地生態狀況動態監測、預警和管護提供技術和平台支持，為全面推進土地資源管護模式轉變、國家相關土地政策制定、構建綠色國土空間格局提供有力的科技支撐。

項目已完成6個重點區域12萬平方千米以上的土地生態狀況基礎性調查指標和區域性調查指標的信息提取、土地生態狀況質量綜合評估，以及典型區2013年土地生態狀況精細評估，形成了6個重點區域的土地生態狀況調查資料庫，《土地生態狀況調查與評估指標體系（完善稿）》，《土地生態狀況調查與評估技術規范（送審稿）》和《土地生態狀況調查與評估資料庫建設與制圖技術規范（修改稿）》。

通過項目實施，進一步完善了土地生態狀況調查與評估指標體系、技術規范，提出了土地生態狀況質量綜合評估框架和評估方法，將有助於在更大范圍開展土地生態狀況調查與評估工作提供借鑒，對於全面轉變土地資源管護模式、推進我國生態文明建設具有重要意義。

●土地利用規劃實施監測評估

項目擬通過監測評估土地利用總體規劃主要指標在國家層面實施，地方樣點規劃、城市中心城區規劃等的執行情況，建立「點面結合」的多層級土地利用規劃實施監測評估體系，為國家客觀掌握土地利用總體規劃實施情況提供基礎，為國家編制、調整土地規劃及相關土地政策提供支撐。

項目開展了全國土地利用總體規劃綱要實施情況和實施效果的全面評估，對浙江省寧波市和湖南省邵陽市等樣點城市土地利用總體規劃實施情況進行了監測評估，探索了城市中心城區規劃實施情況監測的技術方法，形成了全國土地利用總體規劃綱要評估報告及數據集，寧波市、邵陽市土地利用總體規劃實施監測評估報告及數據集，中心城區規劃實施監測評估技術方案。

通過該項目的實施，形成的規劃實施監測評估報告為各級國土資源管理部門客觀了解規劃實施狀況、調整規劃提供了判斷標准和依據，對嚴格保護耕地、保障經濟社會健康發展具有重要意義。

●土地政策實施監測評估

該項目旨在通過選取當前新型城鎮化過程中國家重點關注的土地政策在地方的執行情況和地方對一些典型政策創新設計進行監測和評價，對比分析、總結政策實施的成功經驗和存在的問題，以及問題產生的原因，研究進一步完善和創新相關土地政策措施，不斷增強國土資源管理部門對土地的監管能力，為土地政策參與宏觀調控發揮更好的作用提供決策依據。

項目根據國家戰略需要和各地2012年實際運行情況，調整了土地政策實施監測評估指標體系，更新了土地政策實施監測評估指標體系資料庫和案例庫。以浙江省、成都市、湖北省、江西省等監測點的地方實踐為對象，開展了土地（政策創新）在新型城鎮化中的作用分析，跟蹤評估了新型城鎮化過程中閑置用地政策。通過分析，重點關注各地案例庫中具有地方特色的土地政策的設計、實施和評價，探求地方政策創新的原因，分析地方政策實施過程中的經驗和教訓，從國家層面提出問題的解決方案和政策建議。

通過項目實施，在全國不同區域建立了土地政策實證研究基地。通過問卷調查、實地走訪、政策評估等方法，系統監測評估了農村土地管理政策及城市低效用地再開發政策等的執行情況，建立了各項政策的案例庫和各個基地的資料庫，為土地政策在宏觀調控中發揮更好的作用提供了決策依據。

●土地利用和管理形勢分析

該項目圍繞落實耕地保護和土地調控政策及節約優先目標，通過設立土地利用和管理形勢觀測點，推進觀測點制度建設，落實土地利用和管理形勢觀測分析制度，為進一步增強土地利用和管理情況的信息獲取、形勢研判、政策實證、監控預警能力，強化應對地方政府落實耕地保護和土地調控政策情況變化的監督能力提供暢通的渠道。

項目按照覆蓋督察區域，分布均勻、重點突出、代表性強的原則，對監測點進行了調整和優化，制定《土地利用和管理形勢分析工作指引》，完善土地利用和管理形勢分析工作機制，動態調整觀測點形勢分析指標體系，提高了數據上報質量和有效性。開展了觀測點土地利用和管理形勢的季度數據採集與分析，規范數據採集審核及匯總，開展各地苗頭性、傾向性問題專項研究和調研，不斷提升政策預判能力。開展土地利用和管理形勢觀測指標管理信息系統培訓、運行及優化，不斷提升數據收集和處理的自動化水平。

項目完成了2013年第四季度區域及全國土地利用和管理形勢觀測點指標數據採集和形勢分析報告，以及《推進城鎮化過程中土地利用和管理報告》和《南京、西安、成都督查區域典型低效用地情況專題形勢分析報告》等專題調研報告。

通過項目實施，及時、真實地反映了國土資源管理面臨的新形勢、新情況、新問題，有效地提升了土地參與宏觀調控的快速反應能力和效果，為國土資源部掌握宏觀形勢提供了重要參考，為地方開展土地督察工作提供了依據。

●土地基礎資料庫整合集成與共享平台建設

該項目旨在通過開展基礎資料庫建設、共享平台進行維護及專題應用研究，進一步加快土地基礎數據整合和信息發布，提高共享平台對規劃院內外土地政策研究的土地基礎信息服務能力。

項目開展了2013年度土地基礎數據整理及社會經濟數據收集建庫，決策支持相關設計與數據整理工具開發，面向應用的土地基礎數據產品的製作，年度新增土地基礎數據產品共享數據的發布及全國農村居民點用地專題研究，形成了大量數據產品和2013年度數據整理工具軟體一套，以及統計數據（人口、GDP）空間化模型演算法研究、全國農村居民點用地時空變化規律專題研究、數據中心決策支持搭建平台設計、全國土地基礎數據產品設計報告等報告。

項目首次利用矢量數據網格化工具軟體完成了2009年、2010年、2011年度全國1∶1萬土地利用數據的網格化處理，形成了全國土地利用地理格網資料庫，將有力推進第二次全國土地調查和年度變更調查土地利用成果的共享應用，發揮國家土地基礎數據的社會經濟效益。同時，從數據模型、開發方法、模型載入，模型管理、數據可視化表達等方面開展數據中心決策支持搭建平台設計，為建立面向數據中心用戶的搭建式綜合決策支持系統提供了方法論。

項目成果豐富了土地基礎數據產品共享服務內容服務，為開展土地資源管理戰略研究及宏觀形勢分析提供數據支持。

●重點地區土地綜合承載力調查評價

該項目以我國社會經濟發展重點區域和重點城市為對象，開展土地綜合承載力調查評價和土地利用環境影響動態模擬評估工作，建立相關數據集和技術指標體系，為相關部門編制國土規劃、區域發展規劃等重大宏觀規劃提供技術支撐，為政府部門制定相關土地政策提供重要參考信息。

項目選擇國家重點戰略發展區域——江蘇省沿海地區開展重點地區土地綜合承載力調查評價。繼續開展長株潭地區、桂西資源富集區、呼包鄂地區的核心城市——呼和浩特市的土地利用變化環境影響評估。總結完善重點地區土地綜合承載力調查評價技術規范，研究探索建設用地適宜性評價技術。已形成了江蘇省沿海地區土地綜合承載力評價基礎數據集，桂西資源富集區、長株潭城市群及呼和浩特市的土地利用變化環境影響評估基礎數據集；撰寫了江蘇省沿海地區土地綜合承載力評價報告，桂西資源富集區、長株潭城市群及呼和浩特市的土地利用變化環境影響評估報告、建設用地適宜性評價技術報告。

通過項目實施，形成的成果為促進我國重點區域資源環境與社會經濟的協調發展提供了基礎支撐，為制定區域土地利用政策和開展區域土地宏觀調控提供了依據。

●全國土地登記信息動態監管查詢系統設計與開發

該項目旨在滿足國家層面對全國地籍總歸戶、規范土地登記行為、提升土地監管能力等方面的數據需求，實現全國土地登記信息的多元化服務。

項目開展了國家級土地登記資料庫建設技術規范的編制工作，研發了全國土地登記信息動態監管查詢系統；選擇若干試點省份開展試點實驗，調試互聯互通的國土資源業務網路環境，部署軟體並運行；開展土地登記信息應用研究，編制了全國土地登記信息動態監管查詢系統部署方案及相關制度。項目完成了全國土地登記信息動態監管查詢系統開發，形成一系列研究成果，包括土地登記信息公開查詢辦法、土地登記信息匯交與更新辦法、土地登記信息管理與保密辦法的建議稿，土地登記信息應用研究報告，以及系統建設相關文檔，如總體設計方案、詳細設計方案，用戶手冊，培訓教材，國家級土地登記資料庫建設技術規范和全國土地登記信息動態監管查詢系統部署方案。

項目研究攻克了跨異構資料庫平台與數據結構的數據動態獲取技術，採用網閘連接市、縣內網與國土資源業務網環境，構架了互聯互通的網路環境，利用目前較為成熟的BI（商業智能）技術，應用各類統計方法與分析模型，開展了土地利用專題與變化趨勢分析。項目實施將為全國土地登記信息動態監管查詢系統在全國范圍內的推廣應用奠定堅實基礎，也為實現全國土地登記信息聯網、共享、有效監管和多領域廣泛應用等需求提供有力支撐。

●全國宗地統一編碼示範推廣與集成應用

項目旨在通過開展宗地統一編碼省級示範推廣試點和縣（市）級集成應用試點等工作，統籌推進全國宗地統一編碼任務。

項目開展了3個省級試點示範推廣工作，從省級層面構建了宗地統一編碼工作的長效機制；開展4個縣（市）試點集成應用工作，探索了宗地統一代碼在地籍信息整合、土地管理全業務流程中的應用；項目通過試點成果集成和應用技術研究，提出了完善宗地統一編碼的技術細則，探索了宗地統一代碼對不動產統一登記的技術支撐作用。

項目的實施，有效地促進了宗地統一編碼工作的全面鋪開與整體推進，為夯實土地管理基礎、提高土地管理規范化水平提供了有效支撐。

5. 一個完整的營銷策劃有幾個步驟

有以下四個步驟:

第一步：明確營銷目標

策劃是什麼?策劃是為了實現營銷目標的計劃，因此其目的性是非常強的，我們必須要明確營銷目標和方向，並且按照這個目標去設計出具體明確的行動方案，從而幫助站長做好網路營銷工作。

第二步：收集信息並分析資料

信息是策劃的基礎，沒有信息就不能策劃，所以收集信息非常重要，希望站長能收集更多高質量、有價值的信息，這對網路營銷策劃非常重要。大家必須要將其作為主要工作去做。

第三步：制定準確的策劃方案

在之後就需要制定出准確的策劃方案，這也是網路營銷策劃的重要部分，在這個過程中需講究網站策劃方案的創新性，加大創新力度，這是站長必須要做好的。

第四步：推出策劃方案

策劃方案編寫完成後，要提交給上級主管或委託客戶，由其審議通過。這一階段，主要任務是要向上級或委託人講解、演示、推介策劃的方案。再好的策劃方案如果不能被對方理解採納那就太浪費了。因此推出策劃方案也是策劃的一個重要環節。

(5)地產培訓有效性評估方案擴展閱讀

營銷策劃框架

(1)、營銷機會分析

包括：整個商品或消費品市場的數量和金額分析；各競爭店牌或品牌商品結構的銷售量與銷售額的分析；各競爭店牌或品牌市場佔有率的比較分析；顧客與消費者年齡、性別、家庭收入等分析；各競爭店牌或品牌商品優缺點的分析。

各競爭店牌或品牌市場細分與商品定位的比較分析；各競爭店牌或品牌廣告費用與廣告表現的比較分析；各競爭店牌或品牌促銷活動的比較分析；各競爭店牌或品牌公關活動的比較分析；各競爭店牌或品牌定價策略的比較分析。

各競爭店牌或品牌分銷策略的比較分析；各競爭店牌或品牌店鋪布局的比較分析；企業的利潤結構和費用情況分析。

(2)、目標市場定位

包括：確定目標市場和商品定位；經營目標；價格策略；分銷策略；廣告形式和投資預算；促銷活動的重點和原則；公關活動的重點和原則。

(3)、促銷活動規劃

包括：明確促銷的目標；選擇促銷的形式和內容。

(4)、分銷活動計劃

包括：價格策略；分銷的渠道；店鋪的陳列；服務的質量。

(5)、銷售管理計劃

包括：主管的職責許可權；銷售目標計劃；人員的挑選和培訓；推銷人員的薪金標准；推銷人員的獎勵措施。

(6)、市場反饋和調整

包括：市場銷售信息的反饋方式3市場銷售信息的反饋整理；經營目標的核算；經營行為的調整。

6. 如何提升房產中介的崗前培訓班的培訓效果

1.從企業的角度講,在我國,培訓業務發展並不充分,企業高層領導者對培訓尚未形成系統的認識。其一,培訓在短期內不會給企業帶來直接的經濟效益,而管理者往往更加青睞於投資那些能夠取得立竿見影效果的項目。其二,盡管有些企業能夠意識到培訓的重要性,但是還不能將培訓與企業的戰略經營目標很好地聯系起來。培訓目的模糊,即便想重視也不知道從哪裡入手,就像是給培訓支了一個空架子,培訓計劃隨意性很強,培訓什麼,怎樣培訓等沒有明確的規劃。其三,有些管理層認為培訓是給競爭對手做嫁衣,擔心員工培訓後跳槽,得不償失。

2.從員工的角度講,大部分員工沒有自身的職業發展規劃,一些員工日復一日地工作,但是業績沒有得到改善,然而他們並不清楚自己業績停滯不前的原因,更不懂得如何做培訓需求分析,也就無法向企業提出合適的培訓需求,因此企業制定的培訓開發計劃與員工的需求不能相互匹配,難以起到良好的培訓效果。

3.從培訓的過程和結果角度講,人才培養是一個系統工程,要做好系統規劃;在具體行動上,領導的重視不單停留在口頭上,更要身體力行。然而,企業領導者對於培訓推動力不足,忽視對培訓過程的管控;另外，缺乏對培訓效果的評估和反饋,因此不能為下階段的培訓提出參考性意見。

7. 如何技巧性的催繳物業費培訓效果及評價

您好，
收費現狀 1、業主未完全收樓，未收樓戶大部分戶內工程遺留問題為得到徹底整改;2、收樓戶部分還存在工程遺留問題未處理;3、收樓戶入住較少，維修完成後來訪較少;4、園區配套設置不完善，業主不滿意; 5、物業服務質量還有待提高(如停水停電等服務); 6、物管費收繳工作相對滯後，沒有形成良性的催繳機制。 以上現狀導致當前物管費大批量未收繳上來，收繳難度加大。

二、催繳方式1、上門催繳 (1)適用范圍：已入住業主，或者入住率較高樓盤。 (2)優點：面對面，便於建立關系，容易溝通解釋，更具說服力，方便多次催繳。2、銀行劃扣 (1)適用范圍：業主已辦理好銀行劃扣手續。(2)要求：物業公司制定出銀行劃扣方案。3、電話催繳(當前主要採用方式)(1)適用范圍：入住、未入住均可。 (2)優點：適用范圍廣，快捷、便利、可多次使用。 (3)缺點：沒有面對面好溝通，受通話時間、彼此情緒等影響。不如面對面溝通，能給對方製造更大的壓力。 物管費催繳應貫穿在日常的工作中，實施在每一次業主來訪的接待中。

三、心理准備1、認識幾種情緒(1)抵觸 A、心理解析：對催繳物管費工作排斥、不主動不積極，甚至消極的認為業主就不應該、不可能交物管費。 B、表現形式：應付了事，效果不佳。 C、合理心態：物業的工作職責就包括物管費觜;前期的維保修類工作固然重要，但物管費工作是業主對我們工作的肯定形式;那些因工程遺留問題拒交物管費的業主其實誤解和混淆了物管費乃至物業服務的內涵。(2)恐懼。 A、心理解析：對打電話給業主、特別是催費工作心生膽怯和恐懼。 B、表現形式：打電話磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求業主理解(這是我的工作，某某大哥您就幫幫我吧)的很為難的言語表現。 C、合理心態：欠債還錢、天經地義;如果我是業主，別人給我打電話催費，我心裡也會虛;打了再說唄，今後他們還需要我的服務呢;大多了就習慣了。多打打電話就習慣了，不害怕了。 (3)怕拒絕 A、心理解析：業主不交怎麼辦?業主提工程問題怎麼辦?業主罵我怎麼辦? B、表現形式：業主提出刁難問題、無理取鬧便啞口無言。一旦遭拒，自信心受挫。 C、合理心態：不交拉倒，我把工作做好就行(拒不繳納的統計上報領導，有領導呢);准備好應答思路(如工程遺留問題的解釋);罵就罵唄，哼，下次還給你打。(各物業助理與絕大多數業主均建立了良好關系，業主一般不會罵我們，只會抱怨，要罵也只罵地產)(4)堅定信心，調整策略，持續跟進。 電話邀約過程中就業主提出的問題盡量做出誠懇的回答，就切實存在的可以解決的問題進行快速跟進處理，以便下次電話催繳的成功。費是催出來的，需要多次電話邀約，方能成功。

四、邀約准備1、心理准備 平靜心態，練習微笑，在談笑風生中輕松催費。2、內容准備 (1)業主通訊錄(含業主姓名) (2)交談切入點(如以維修完成切入物管費催繳) (2)所轄片區工程問題台賬(反映片區各戶維修完成情況)(3)常見問題回答思路(稍後制定出物管費常見問題統一說辭)(4)回訪記錄表(盡可能詳細記錄每一次的回訪情況，業主的要求或問題，以便下次跟進)3、把握時機 (1)避免在吃飯或休息時間與業主聯系，如果把電話打過去了，也要禮貌的征詢業主是否有時間或方便接聽。 (2)周末前催繳時機較佳，便於業主周末前來繳費。 (3)有條件的話，可以在晚上打，拋開工作，晚上的人內心較平靜。

五、自我介紹、確認身份1、熟悉的人 和自己接觸較多、相熟的、關系不錯的業主，可以某某大哥(叔叔阿姨大哥大姐)直接切入，告訴對方公司已經開始收取物管費。2、不熟悉的人 收了房很少見的，對片區物業助理不認識不熟悉的業主，首先自報家門：您好，我是恆大金碧天下物業公司的×××(或您片區的物業助理某某某或小某)，請問您是翠峰苑×××戶的業主×××先生(女士)嗎?然後以切入點切入正題。3、注意事項 (1)語音語調適當，讓聽者舒服，吐字清晰; (2)在不確定業主性別的時候，可在確認對方身份後再行稱呼。 (3)如果電話打擾了對方，應馬上另約電話回訪時間，禮貌結束通話。

六、通話切入1、節日問候 2、告知公司某項活動，邀約業主參加。(如周末會議中心的某項活動)3、各項通知、提示(如停水、停電通知，車位租賃等通知) 4、各類回訪(VIP、獨居老人、收樓慰問、五八天回訪、滿意度調查)，在此類回訪中切入物管費催繳要特別注意是否合適。5、維修完成回訪、銷單回訪。(在該類回訪中切入物管費催繳時機較好，可在業主前來確認工程問題的完成和銷單簽字時順便繳費)6、其他(業主因某項事物需要詢問及了解時主動打電話給物業助理時剛好切入物管費催繳事宜)

七、溝通過程 在告知業主來電目的後，常見問題如下。1、對繳費通知無異議 A、清晰告知其欠費繳金額、欠費周期，以便其做好繳費准備;(如該戶可能對收費起始日期有異議，最好不要提及。) B、告知其繳費截止日期，必要的時候，可告知滯納金事宜。 C、確定繳費時間。最好不要詢問您什麼時候有空過來?(該問題大多無效)，應主動給業主提出選擇題讓業主做答。如：王大哥，您看您是這個周周六還是周日過來呀?確定日期，緊接著確定具體時間點。您是周六早上還是下午過來啊?因為周末工作比較多、前來繳費業主較多(暗示業主交物管費的很多)，到時候我好協調好工作帶您繳費。如業主周六真來，到時帶其繳費有何不可。 D、注意事項:主動引導業主在我們的思路框架內回答問題、確定時間。不要給其過多的思考和疑問時間，快速結束通話。2、對繳費通知有異議 A、對物管費起始日期不認可 耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點，在表示理解對方的疑問或異議的同時，解釋物管費收取期限的標准。(業主已簽按合同角樓期開始收取，且物業前期已開始服務;工程遺留問題屬正常問題，可在收樓後維修完成。)B、無工程遺留問題或業主因無時間未收樓 這是業主的問題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費。C、未入住能不能少交物管費。 要點：未入住物業服務照常進行，物業服務不只是針對個體住戶，而是屬於全體業主;未入住的很多照常交費;空置房的物管費國家法律規定，全額收取。(必要的時候可說出國家關於空置房物管費收取標準的法律條文)D、工程遺留問題未得到徹底處理 該問題屬於較難說服的問題，但仍需解釋。 ☆工程遺留問題(小問題)屬正常問題，在收樓後業主通過驗房保修的形式，物業會敦促地產公司進行整改，且在維修期內，業主所提問題，地產公司都會負責安排維修。對於那些切實可以維修的小問題，可對業主做出維修完成期限承諾，讓業主先行安心繳費。此類業主常把工程問題與物管費相混淆，甚至拿物管費作為拒交或拖延的擋箭牌，一部分業主通過解釋可以做通工作，另一部業主則堅持要處理完工程遺留問題才繳費，針對此類業主。催繳後，應馬上跟進該戶問題的處理，越快越好，處理好了問題，業主答應過繳費的自然很少反悔。☆在與業主溝通的過程中，應該反復解釋我們的工作流程，特別是從業主報修問題到維修完成期間我們的工作流程。目的在於，向業主表明我們的工作的規范和嚴格，以及業主所認為的小問題的處理流程和時限，爭取讓業主理解和支持我們的工作。同時，話題轉到他今天電話里所提出的問題，作為公司代表，一定會如實向上反映，向業主表明他的問題會被得到重視、會有人負責到底的態度和決心。

緊接著，確定繳費時間。無論業主說什麼時間，盡量讓其確定一個較具體時間，這樣業主來的可能性較大。即使不來，也利於我們下次電話催費的切入。業主答應了沒來，下次打電話問他，他便不再好意思一再推脫。

希望我的解答對您有所幫助！滿意請採納!

8. 房地產開發企業如何做培訓

房地產公司的培訓一般可以按照各個部門的分工不同劃分為：商業地產回、工程管理、規劃設計答、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、稅務籌劃、人力資源、客戶關系、企業戰略、項目管控、標桿專題、樓盤考察、投融資管理、精裝修管理、旅遊地產、養老地產、工業地產等。

9. 我想問一下，各個銀行對房地產評估公司的資質要求是什麼

一、抵押估價
1.《房地產抵押估價指導意見》（第三條）：
房地產抵押估價是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
2.從銀行的角度：
抵押資產估價是以確定抵押資產融資擔保能力為目的，通過對抵押資產的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風險等因素進行分析、判斷，從而確定抵押資產未來一定時間點的價值的過程。

二、房地產估價機構銀行
1.發揮其自身專長和信息優勢
2.幫助金融機構消除信息不對稱
3.控制違約風險
4.保障第二還款來源的合法、有效、足值
同時：
5.提高房地產估價機構信譽度
6.提升服務水平
7.提高專業水準和管理能力
8.獲得可觀的業務收入
9.建立和擴大自身客戶群
10.形成核心競爭力
11.促進房地產估價行業良性發展

第二部分 形勢與分析

一、基本面分析
關於房地產抵押估價服務：
截止2008年8月，房地產評估機構約4500家，其中為工商銀行服務的約佔三分之一。
標志性文件：《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（建住房[2006]8號）、《房地產抵押估價指導意見》
大量的具有指導性的行政性規章或地方規章發揮著相當大的作用。雖然在理論上，行政性規章或地方規章並不具有法律約束力，但實際上，它們填補了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應現實經濟發展的許多地方，這些是房地產估價師在執業中必須加以認真研究和考慮的原則和政策。

二、現實分析
（一）良莠不齊、誠信意識、主管機構、懲戒機制
1.虛假、不實的評估報告仍屢禁不絕；
2.收費混亂、回扣之風盛行；
3.對分支機構缺乏必要管理；
4.信用檔案形同虛設；
5.對違規機構和估價師的處罰不到位或不透明；
6.其他。
問題的表現：
（1）評估機構與估價師
個別機構和個別人不能恪守職業操守，刻意迎合客戶需要，提供不實評估報告，甚至與企業和銀行串通進行虛假評估。
（2）銀行
對抵押估價缺乏必要的監督和內部審核，少數客戶經理為完成業務指標，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機構出具不實報告。
（二）服務同質化、報告質量及針對性、銀行認可度
1.不同經濟行為、不同估價目的的估價報告其價值類型、估價方法、選取參數甚至假設條件幾乎一成不變。
2.以先前的估價報告稍作改動就形成一份新的「報告」。
3.報告內容中常常出現張冠李戴的現象。
4.估價報告大部分篇幅都是從網上或其他渠道拼湊而來，真正的估價測算過程則極其粗略，經不起推敲。
5.估價報告體現不出經濟行為或估價目的的特點、估價對象的個體特徵。
6.用不恰當的假設限制條件過度避責。
7.許多估價報告對抵押估價的關鍵性環節，難以真正起到協助金融機構防範信貸風險的作用。
（三）研究滯後，技術體系需要完善
1.房地產抵押估價中重要概念尚需明確：
*市場價值、清算價值、變現價值、折現價值。
*抵押估價目的：風險的控制，是銀行金融資產安全的最後防線。
*抵押貸款價值：《歐洲評估准則》、Basel Ⅱ
2.抵押估價方法：進階現金流量折現模型、蒙特卡羅方法、期權評估模型、實物期權法。
3.還未廣泛應用現代應用數學、統計學等學科知識和工具。
（四）信息化程度—交易案例、評估標准、主觀性等問題
1.較大型的房地產估價機構：逐步加強了評估信息化建設積累了許多交易案例、價格指數、評估參數等，但一般僅限公司內部使用，涉及知識產權，或有較大的區域局限和數量局限，且其質量、內容、可靠性差異很大；
2.大型金融機構：開始關注抵押物價值信息的採集、積累、整理，逐漸形成銀行內部的抵押物價值信息庫；
3.地方政府：發布本區域房地產價格指數、房屋重置價格標准、基準地價等，但內容非常有限；
4.房產中介機構：房地產真實成交信息，但出於保護商業秘密和客戶隱私的原因，一般不會對外公開；
5.房地產交易中心：信息基本上不對外公布；
6.估價行業組織作用。
（五）估價師：知識結構、知識掌握
建築工程的基礎知識—房屋結構、建築設備、房屋裝飾、工程造價、建築缺陷、質量隱患。
「假設限制條件」—假定評估對象不存在質量隱患，報告不對房屋建築質量承擔責任。
建築學、工程造價、土木建築工程
最高最佳使用原則—《房地產估價規范》（GB/T52091-1999）3.0.1條
（1）轉換用途前提、裝修改造前提、保持現狀
（2）建築物結構承載能力：設計限值
（六）評估技術問題
（1）我國特有的土地制度和房地產管理制度，使得我國的土地關系、房地關系比較復雜。
（2）土地類型的劃分、各種特殊用地的評估方法
（3）多種評估方法：
房地產（土地）市場發展不平衡：市場法和收益法
成本法、基準地價法：參數不能及時更新而與實際情況存在較大差距
諸如此類的技術問題，有些不是具備了扎實的專業技能和嫻熟的專業技巧的房地產估價師就可以解決的，需要不斷更新和發展技術規范。

三、政策建議
（一）加強信用制度建設，形成良好的行業環境
加強信用制度建設，引導和鼓勵估價機構和從業人員誠信執業，加強行業自律，落實懲戒機制，防範道德風險，形成良好的行業環境。只有金融業對估價機構有信心，才敢於接受估價服務，才能促進行業健康發展，並促進整個社會信用環境的改善。
（二）對抵押估價理論進行深入研究
在理論與技術上做出新的創新和突破，從技術上防範房地產信貸風險
價值類型：最為緊迫的問題
與時俱進：借鑒國際上先進的估價理論和方法
關注金融領域的業務創新：例如提供與信貸資產證券化所匹配的抵押估價服務，幫助銀行開發相關證券抵押評估方法
（三）共同推進估價行業基礎資料庫建設，建立估價參數標准值體系
基礎資料庫應當包括各地商品房及非住宅用房價格信息、土地交易價格信息、土地基準地價、房地產開發項目信息等。
資料庫可實行會員制，有償使用
大量的銀行抵押物價值重評工作：市場走勢變化
（四）估價師：完善知識結構，提高業務水平
因為要滿足有關監管要求，以及自身穩健經營的需要，金融行業的抵押品價值評估有著相對獨立的價值判斷標准和特有的評估規范要求：如金融監管機構對於合格抵押品、抵押品集中度、關聯關系等的監管要求
加大對估價領域新知識、抵押相關金融知識的培訓，案例分析。

第三部分 對評估機構的內部要求
抵押評估報告的質量關乎金融機構發放貸款的安全。

一、政策法規要求
1.評估行業的資格管理：
資質：資產評估師、房地產估價師、土地估價師
行業管理部門：財政部、住房和城鄉建設部、國土資源部
礦業權、舊機動車、保險等各類評估資質分別由國土、商務和保監會進行管理。
2.評估行業的機構管理（以房地產估價機構為例）
等級：一級、二級、三級、暫定期內的三級資質（新設立）
評估范圍：房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制，任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。
管理部門：住房和城鄉建設部、省級人民政府建設部門。

二、資質需求及信用考核
（一）基本條件：四條
（二）專項條件：五條
（三）信用考核
銀行對合作中介機構堅持「動態管理、優勝劣汰」原則。鼓勵與誠信、優質的評估機構建立長期合作關系，對不符合銀行規定及要求的評估機構須終止合作關系。
銀行對中介機構建立談話提醒制和特別名單。
1.談話提醒：10條
2.特別名單：12條
管理范圍：
資產評估
房地產估價
土地估價
其他專業資產評估機構
管理內容：
合作機構的認定
日常管理
年度考評
動態調整
。。。

第四部分 對評估報告的內在要求

一、評估作業與報告形式規范
（一）制度准則
1.資產評估:
2.房地產:
3.土地估價:
（二）作業原則
1.合法原則
權屬來源、合法使用、合法處置 、法律法規規定 、合同約定
2.謹慎原則
房地產抵押價值實現的可能性、房地產抵押價值實現的不確定性
3.公正原則
（1）避免因為片面地強調謹慎原則而在評估過程中不知不覺地產生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。
（2）一味壓低評估價格同時也有可能損害抵押權人的利益。
4.估價時點原則
（1）有助於抵押權人在發放貸款和將來一旦需將抵押物變現時准確地判定其價值
（2）一家房地產可能會設定兩個以上抵押權：要分別進行估價
（三）抵押評估人員的基本條件與報告的形式要求
1.知識儲備要求：
2.信息儲備要求：
3.評估報告形式審查內容
內容完整性審核
中介機構資質審核
合法有效性審核
評估報告的邏輯性審核
（四）評估報告形式審查（不規范事例）
評估專用章、業務專用章、報告專用章
一個估價師簽字、不同資質估價師混簽
估價報告的有效期
估價機構是否在資格證書有效期內出具報告
報告是否在有效期內
報告有效期與評估基準日：關注追溯性評估報告、預期性評估報告
權屬審核
權屬證明材料及其完整性、權屬人與抵押人或出質人是否一致
抵（質）押登記情況審核
評估報告的邏輯性審核
評估目的、價值類型、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性
評估范圍、對象與評估目的之間的匹配性
押品與評估對象的一致性

二、評估報告技術審查
（一）技術要點
方法的恰當性
依據可靠性
參數合理性
計算過程的准確性
（二）分項要點：以房地產評估為例
1.估價目的：
房地產抵押評估的主要任務是確定房地產抵押物的價值實現能力。
2.關注實現方式：
（1）轉讓獲得價款：整體轉讓、以清算方式（僅以土地作價加上地上附
著物的殘值）
（2）抵押權人的自用，以獲取收益或利益。
（3）從抵押物今後的用途來看：繼續維持現用途、改變用途
3.抵押估價：
房地產抵押評估就是圍繞諸如此類的種種可能性來展開估價分析、測算的。需要對這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產抵押估價區別於其他目的的房地產估價的不同之處。
4.主要評估方法
（1）市場比較法：有條件選用、可比交易實例、實地查勘
（2）收益法：收益性房地產、收入、運營費用、報酬率或
者資本化率
（3）成本法：在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤、折舊。
（4）假設開發法 ：具有投資開發或再開發潛力的房地產、未來開發完成後的價值、開發成本、費稅和利潤。
（5）基準地價修正法：有公開且有效的基準地價體系的土地或房地產。
5.主要評估方法審核要點
（1）市場比較法：
應用前提：要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動 。
適用對象：房地產市場比較發達，有充足的可比房地產交易實例。
選取實例的可比性：
A.參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
B.參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等；
C.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長。
D.每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。
（2）收益法：
應用前提：被評估的資產在未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測，並可以用貨幣衡量；預期獲利年限可以預測。
適用對象：具有長期穩定的收益、確定的折現率（資本化率）、可預知的獲利年限，適用於可獨立獲利的商業性房地產的價值評估。
計算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
客觀純收益A的合理性（往往涉及租金收入與稅費的合理性）
資本化率r的合理性：
（3）成本法：
應用前提：被評估的資產處於繼續使用或被假定處於繼續使用狀態；具備可利用的歷史資料；形成資產價值的耗費是必須的。
適用對象：自建自用房地產或不宜用其他方法評估的待估對象
各項費用的合理性
重置價格的合理性
成新率的合理性
（4）假設開發法 ：
應用前提：開發完成後的房地產價值與開發成本具有可預
測性；
適用對象：具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，
常用於待開發土地、將生地開發成熟地的土地、待拆遷改
造的再開發地產的估價。
開發完成後的房地產價值的合理性
開發成本的合理性
利潤率的合理性
稅費率設置的合理性
（5）基準地價修正系數法：
應用前提：政府公布了土地分等定級及基準地價體系，且基準地價合理有效
適用對象：完成基準地價評估的城鎮土地估價，具備基準地價成果圖和相應修正體系成果，估價精度取決於基準地價及其修正系數的精度，一般不作為主要的宗地地價評估方法，作為輔助方法使用。
基準地價選取的恰當性
容積率設定的合理性
三、評估報告的注意事項及風險點
（一）注意事項
1.選用不合理的假設前提
2.重復計算
3.擴大評估對象的范圍
4.虛增容積率
5.虛增房地產租金收入
6.虛增開發完成的房地產市場價值
7.選取不具可比性的交易實例作為參照物
（二）評估報告的風險點
1.抵押品價值
2.抵押物風險：
（1）抵押的房地產必須具有合法性、房地產權利人可享有相應的處分和收益權、可轉讓性、可抵押登記等條件。
（2）禁止抵押的房地產范圍：
是否存有限制條件
開發商已合法出售的房地產
預購商品房貸款抵押的
以共有的房地產抵押的
以已出租的房地產抵押的
以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保
建築工程款優於抵押權受償
3.以抵押目的的房地產評估要注意以下風險：
（1）注重預期風險。
（2）市場變現能力風險。
（3）抵押期間的損耗風險。
（4）其他……

10. 簡述培訓需要分析的層次，並說明這幾個層次之間的關系

培訓需要分析的三個層次：

1、培訓部門對個體的分析 在培訓需求分析中，培訓部門應同組織領導人員、人事部門、工作人員等加強聯系，相互指導、幫助和鼓勵。培訓部門可以通過散發廣告、布告、通知、傳單等，同個體工作人員討論各項培訓選擇；通過同面臨各種問題的領導者一起工作，來決定培訓需要解決的問題。組織健全的培訓部門都有針對每一個工作人員的培訓詳細目錄，該目錄記錄了每一個工作人員曾經參加的培訓，並指出未來培訓和開發的可能性。這對確定工作人員的培訓需要是非常重要的。

2、組織人事部門的分析：組織人事部門在組織中的特殊地位及其與工作人員的關系，決定了它也是確定誰需要及誰會獲得培訓的關鍵參與者。組織人事部門一般也是通過績效評估的方式來了解工作人員的實際表現。

3、工作人員對自身的分析：工作人員還通過制定個人發展計劃和工作總結的方式來分析自己的現狀。組織人事部門發動工作人員制定個人發展計劃，但發展計劃的具體內容，即發展的目標和達到目標的方法，還是由工作人員親自製定。個人發展計劃是確保工作人員不僅僅維持在一個水平上的最佳方式。同時，工作人員還通過工作總結的方式，進行自我反省，發現自己的差距與不足，從而決定通過適當的培訓類型來解決自身存在的問題。

這三個層次之間的關系：工作人員進行自我需求分析與組織的培訓需求可能有沖突，同時工作人員的自我需要分析有時也有其一定的局限性。培訓需求分析就是採用科學的方法弄清誰最需要培訓、為什麼要培訓、培訓什麼等問題，並進行深入探索研究的過程。它具有很強的指導性，是確定培訓目標、設計培訓計劃、有效地實施培訓的前提，是現代培訓活動的首要環節，是進行培訓評估的基礎，對企業的培訓工作至關重要，是使培訓工作準確、及時和有效的重要保證。

(10)地產培訓有效性評估方案擴展閱讀：

有效的培訓需求分析是建立在對培訓需求成因有效性的分析基礎之上的，培訓需求形成原因的客觀分析直接關系著培訓需求分析的針對性和實效性。培訓需求產生的原因大致可分為以下三類：

1、由於工作變化而產生的培訓需求。

2、由於人員變化而產生的培訓需求。

3、由於績效變化而產生的培訓需求。