住房租賃專業化市場調查報告

① 住房租賃市場的規模有多大

據報道，目前住房租賃是當前房地產市場最熱的話題，在一系列利好政策的支持下，租賃市場未來將迎來快速發展，分析人士表示，預計未來10年住房租賃市場規模將達4萬億。

報告測算，到2027年全國城鎮將形成約1.9億規模的租房人口。到2027年全國城鎮租房面積將達到53.7億平方米，相比2017年的水平有較為明顯的增長，即增長了59%。這得益於有租房需求的人口規模增長、人均租房面積的不斷提高這兩個因素。

② 「重拳」整頓住房租賃市場

信息時報訊（記者 羅莎琳） 記者從住房和城鄉建設部網站獲悉，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等六部門近日印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（下稱「意見」），規范住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
意見表示，突出問題導向，強化有效監管，將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。
一是加強從業主體管理。房地產經紀機構和住房租賃企業在經營范圍中註明「房地產經紀」或「住房租賃」，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，依法辦理市場主體登記。
二是加強房源信息發布管理。房源信息應當滿足真實委託、真實狀況、真實價格的要求。網路信息平台應當核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息。
三是規范租賃住房改造行為。各地制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋應當符合建築、消防、環保等方面的要求。
四是防範住房租賃金融風險。對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對採取「高進低出」「長收短付」等經營模式的高風險住房租賃企業監管。
五是建設住房租賃管理服務平台。直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當建設完成住房租賃管理服務平台。平台應當具備機構備案和開業報告、房源核驗、信息發布、網簽備案等功能。
六是建立住房租賃常態化管理機制。各地住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監、網信等部門建立協同聯動機制。建立多層次住房租賃糾紛調處機制。

③ 為什麼要大力發展住房租賃市場

據報道，多年來，我國房地產市場有了較大發展，但目前市場仍以售賣為主，住房租賃則發展較慢，所以要大力發展住房租賃市場。

要解決住房問題，就需要租售「兩條腿」走路，補齊住房租賃這個短板。秦虹說，我國住房市場雖然規模很大，但還遠不夠成熟，其中主要原因是租賃市場發展不夠成熟，需要通過資源整合，各地租賃住房供給穩定上升。

過去幾年，政府為了發展租賃市場，降低了一些租賃稅費；但對於機構租賃，稅還沒有完全降下來。對於機構租賃的金融服務也缺乏有效支持，缺乏相關金融政策和工具。

④ 報告：加快推動保障性租賃住房REITs，促進租房市場平穩

7月6日，澎湃新聞獲悉，北大光華REITs調研組近日發布一份《關於加快推動保障性租賃住房REITs試點的建議》的報告。報告指出，多地政府和企業提出保障性租賃住房與傳統基礎設施特點相近，也有存量資產、有投資需求、有穩定現金流等，又是民生之急需，希望能夠加快推動保障性租賃住房REITs試點。

國家發展改革委7月2日發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（簡稱958號文）中，基礎設施REITs試點范圍拓展到清潔能源、保障性租賃住房等基礎設施領域。同時，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

報告表示，發展保障性租賃住房REITs，盤活存量資產，帶動增量投資，形成保障性租賃住房行業的資金鏈條閉環，實現投融資良性內循環，可以走出一條解決大城市租賃住房供給的新路子。

同時，保障性租賃住房REITs作為權益型的成熟資產持有平台，可為保障性租賃住房企業提供有效的退出渠道，從而使企業在不累積負債的同時，形成項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的「開發、運營、盤活」的新模式，提升租賃住房行業直接融資比例，降低租賃住房行業杠桿率和金融風險；還可以通過使用募集資金，收購空置或低效利用的符合條件的存量資產，將其改建為保障性租賃住房。

解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑

「十四五」規劃和2035年遠景目標綱要明確提出：「加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給」。

根據報告，我國租賃住房行業的商業模式已經初步形成，目前，基礎設施REITs試首批試點項目已完成發行上市。項目既包括產權類項目，也包括特許經營權類項目，總發行規模約314億元，回籠增量資本金170餘億元。其中，重資產模式存在歷史形成的租賃住房資產難以盤活，人口流入多的大城市租賃住房投資壓力大，以及資產退出渠道匱乏抑制行業投資能力。

北大光華REITs調研組認為，發展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑，是促進住房租賃市場平穩健康發展的重要舉措，是改善住房租賃市場結構和提升服務水平的現實需要。

我國租賃住房市場發展滯後，住房租賃人口佔比約為11%，遠低於發達國家30%水平。大城市房價高，城市中低收入群體買不起房，也租不好房，中等收入群體背負沉重的房貸支出。抽樣調查表明，2019年1.35億進城農民工中，購買住房比例為19.5%，進城10年以上的5200多萬農民工中，購買商品房的佔比為25.1%，享受共有產權住房和經濟適用房的佔比為16.7%，居住在政府提供的公租房的佔比僅為1.2%。

我國城鎮化進程仍處於快速發展階段。根據北京大學光華管理學院智庫平台光華思想力預測，到2035年，我國城鎮化率為75%左右，還有近2億農業轉移人口進城。

從國際上看，REITs是租賃住房的重要持有主體。以美國為例，機構持有租賃房屋數量的比重約50%，而REITs則是其中最重要的部分。

保障性租賃住房REITs的發展和壯大，有助於改善中國目前以個人供給為主的市場結構，促進住房租賃市場向規模化、機構化和專業化發展。通過新建保障性租賃住房或改造現有房產，向租客提供需求適配的租賃住房，有利於解決目前住房租賃市場存在的供給結構失衡問題；同時通過提升租賃服務水平，穩定租賃關系，規范租賃市場主體行為，保障租客權益，有利於解決租住品質差、租金價格高、租期不穩定等問題。

北大光華REITs調研組調研發現，試點項目所在的企業普遍具有「五有」特點：「有存量資產盤活需求，有新增投資發展需求，有資產結構優化需求，有穩定現金流，有改革創新團隊」，對推動基礎設施REITs試點有較高的積極性和創造性。各地政府和企業對擴大試點、以點帶面抱有更多的期待。

重資產模式下，政府「捧著金飯碗要飯」

總體上看，我國租賃住房行業的商業模式已經初步形成。根據資產投入程度，一般可分為重資產、中資產和輕資產三種模式。

北大光華REITs調研組此次調研重點為重資產模式，既包括歷史上形成的以地方政府和國有企業為主持有經營的公租房、廉租房；也包括近年來推出的利用集體建設用地建設的保障性租賃住房和在專門用於租賃住房建設的國有用地（如上海的R4用地等）上建設的保障性租賃住房等。

重資產模式租賃住房項目，通常採取集中式管理，服務水平比較高，租賃關系也相對穩定，有利於機構化、專業化租賃企業的培育發展。但重資產類項目前期投資壓力大、回收期長，政府和社會資本持續投資意願和投資能力受到限制。

從調研結果看，北大光華REITs調研組總結出三個方面的問題：歷史形成的租賃住房資產難以盤活，人口流入多的大城市租賃住房投資壓力大，以及資產退出渠道匱乏抑制行業投資能力。

調研組分別以重慶市、蘇州市的情況來說明前兩個問題。

以重慶為例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4萬套，已分配54萬套，惠及約140萬人；中心城區公租房保有量39.05萬套，已分配37萬套，惠及約97萬人；僅中心城區公租房建設累計投入890億元，資金來源主要為中央補助資金、市級財政資金、銀行貸款等。截至2020年底，全部貸款余額僅為100億元，按賬面成本計算的項目凈資產約790億元全部沉澱在項目上，難以利用現有手段盤活，事實上造成地方政府「捧著金飯碗要飯」。

以蘇州市為例，2020年全市流動人口約352萬人，其中絕大部分通過租房解決住房問題，全市出租房源約171萬套，租賃住房供不應求。未來3年內，蘇州市還須通過建設人才住房、單位宿舍等多種方式，籌集保障性租賃住房10萬套。在住房價格絕對水平更高、流動人口佔比更高的上海，租賃人群近880萬，存在1.9億平方米的巨大租賃住房供需錯配和缺口，「十四五」期間計劃新增租賃住房40萬套，財政資金和社會資本投資壓力大。

此外，重資產模式租賃住房融資手段相對豐富，但主要集中在債務性融資，包括銀行貸款、各類債券、保險債權計劃、ABS等產品。中國建設銀行以「長租即長住、長住即安家」的新理念，實施「住房租賃戰略」，綜合運用金融、科技、信用等優勢，創新租賃住房金融服務，推動成立租房產業聯盟、構建長租市場機制，促進了租賃住房行業的投融資發展。但整體而言，由於缺乏權益性資金的前端投資和存量資產後端退出渠道，租賃住房行業的自我投融資能力受到抑制。

應隔離租賃住房資金與房地產開發資金混同使用

調研組援引研究機構數據表示，2017-2019年我國租賃住房總面積分別為64.12億、67.33億和70.7億平方米，2020年中國的住房租賃市場服務人口數量已突破2億。其中，提供集中式管理服務的公租房、廉租房以及近年來發展的各類重資產保障性租賃住房，都可以通過REITs盤活融資。近兩年來，共有18單租賃住房類REITs產品發行成功，發行規模合計215.56億元，發行利率一般在4.5%-5%。經過市場詢價，首批基礎設施REITs中產權類項目的投資者要求收益率在4%-5%之間。

以北京某集體建設用地租賃住房項目為例，項目總建築面積30萬平方米，預計總投入43.63億元，以村集體持有租賃住房發行REITs，收益率保守可達4.8%；以廣州公租房進行測算，標准租金平均約23元/平方米/月，以投資成本5000元/平方米計，租金收益率約5.5%。

「上述數據顯示，符合條件的租賃住房項目收益率滿足發行REITs的基本財務條件。」調研組說。6月18日，國務院常務會議確定加快發展保障性租賃住房的政策，明確租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%徵收房產稅。初步測算，上述稅收政策將至少增加REITs產品一個百分點的收益率。

基於此，北大光華REITs調研組提出：可將保障性租賃住房資產納入基礎設施公募REITs的底層資產范圍，優先選擇直轄市和人口凈流入的大城市、各類符合條件的保障性租賃住房資產開展試點，並防範募集資金流入房地產開發領域。

調研組認為，這有利於保障性租賃住房資產與房地產切割，防止市場對房地產調控政策誤讀和輿論炒作。而租賃住房需求主要集中在直轄市和人口凈流入的大城市，我國重點10城的租賃市場規模合計約佔全國市場規模的50%。

對於重資產模式租賃住房，調研組建議建立土地多元供應制度。一是繼續擴大前述劃撥土地及其他保障性租賃住房項目用地供應，相關土地供應計劃單列。二是因地制宜，允許企事業單位利用自有閑置用地建設租賃住房，供應本單位職工及周邊符合條件的保障對象。三是改變過去部分保障性住房用地過於偏僻、交通不便的情況，重視職住平衡需求，確保租賃住房供給與實際需求相匹配。

同時建立健全相關標准和制度，加強部門協同，提高REITs重組環節政府審批效率的同時，徹底隔離租賃住房資金與房地產開發資金混同使用，確保發行租賃住房REITs的回籠資金主要投入租賃住房建設運營。

⑤ 請用社會主義市場經濟的相關知識,分析應如何做好住房租賃市場這塊「大蛋糕」

（1）充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，培育和發展住房租賃市場，增加住房供給，以滿足市民的多層次需求。
（2）實行科學的宏觀調控，運用稅收優惠政策等經濟手段，促進住房租賃市場的科學發展，運用法律手段規范住房租賃市場，保護承租人權益。降低住房租賃准入門檻、制定租賃標准，運用行政手段促進住房租賃市場健康發展。
（3）房地產企業應搶抓市場機遇，增加優質房源，提高服務質量，創新租賃經營管理模式，樹立良好的信譽和形象，保障承租人的利益，實現經濟效益與社會效益的統一。

⑥ 政府工作報告聚焦住房租賃市場 解決大城市住房難問題

「今年政府工作報告中有關『住房租賃』的表述，可以概括理解為鼓勵發展與加強規范並重的監管思路。」ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，從具體舉措上看，無疑較為細致，特別是提到的「降低租賃住房稅費負擔」。
3月5日，國務院總理李克強作政府工作報告時表示，保障好群眾住房需求。其中，在解決好大城市住房突出問題時明確提出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
據《證券日報》記者梳理，自2018年政府工作報告提出「培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」後，時隔兩年，「住房租賃」再次被寫入政府工作報告，並且從措辭上看，從此前的「培育」轉向「切實增加供給」。
「可以看出，租賃住房已成為政府大力發展的對象，並將成為解決大城市住房問題的重要著力點。」中指研究院指數事業部研究總監曹晶晶對《證券日報》記者表示，隨著此次政府工作報告中明確提出，增加土地供應、安排專項資金、集中建設等，以及後續長租房政策的進一步完善，預計未來住房租賃市場的發展值得期待。
記者注意到，今年政府工作報告在房地產領域「高度」聚焦住房租賃市場，似乎早有預兆。
在去年年底召開的中央經濟工作會議上，針對解決好大城市住房突出問題時曾明確提出，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策；土地供應要向租賃住房建設傾斜；要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃住房市場秩序等。
在趙然看來，「十四五」期間，隨著我國城鎮化率的不斷提高，我國大城市將面臨兩類人群的住房居住問題：一類是進城務工人員，一類是以剛畢業大學生和異地就業人員為代表的城市新市民。而從整個住房租賃市場的發展來看，政策層面更是向著「建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」進行轉變。未來，在政策引導下，預計行業將形成「以政策性增量來帶動市場化存量」和「機構化規范運營」的新發展局面。
談及後續在落實住房租賃市場改革方面還可從哪些方面推進，58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時分析稱，可進一步落實差異化租賃房源供給制度，對於租賃需求集中區域，採取有針對性的優先增配措施。尤其是在產業化集群、藍領白領比較集中的區域，定向增加租賃房源供給；此外，還可進一步強化與住房租賃相關的財稅、金融等支持政策，加快完善機構類租賃市場的規范性政策。並對行業內亟待規范的機構類市場，有針對性的出台整改和規範文件。

⑦ 怎樣做好一份房地產市場調研報告

關於房地產市場的調查分析

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況

（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。

二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析

1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策

1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。

7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析

綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。

（1）新增城鎮人口住房需求

根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農人口增量

N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求

由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

⑧ 為何要大力發展住房租賃市場

據報道，2017年以來，中央及地方頻頻出台各類發展租賃市場的政策文件。業內認為，租賃市場發展的空間不斷擴大，滿足了更多購房困難群體的居住需要，也有力地支持了「房住不炒」思路下的房地產長效發展。

分析人士表示，調控政策效果全部顯現需要時間周期，不能根據市場的苗頭和跡象頻繁調整，否則容易導致過度調控，不利於形成良性的市場預期。此外，實行差別化調控才能使調控更加精準化和精細化。

⑨ 誰能給我 一份有關深圳房地產市場中的問題的調查報告

深圳經濟持續穩健地增長，為深圳房地產的發展提供了強有力的「後援」。十五期間，深圳市GDP保持了15.8%的年均增速，2005年深圳突破了4000億元大關。未來5年，深圳市經濟總量還將至少保持13%的增速。深圳人均收入連續居全國大中城市第一位的事實，將最直接影響並首先作用於房地產行業，這使得深圳市的房地產投資和房地產的需求，將在近幾年內持續保持在一個「高位對接」的狀態。與此同時，深圳現在正處在一個全民置業時期，基本的置業力量，至少還需要5年的時間才能得到一定程度的緩解。與深圳的城市發展階段相對應的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳產生了兩段置業的高峰期，基本完成了城市的第一代置業。從2004年開始，深圳進入第二代的置業和第一代置業升級和換代期。這客觀上導致深圳整體上開始進入新一輪置業高峰。
2005年深圳市累計完成房地產開發投資419.59億元，同比下降3.37％。商品房施工面積累計為3414.14萬平方米，同比增加9.42％；竣工面積為656.23萬平方米，同比下降35.18％。商品房空置面積為168.31萬平方米，同比下降33.09％，其中住宅空置面積69.65萬平方米，同比下降49.58％。2005年，商品房銷售面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3％。
2006年上半年，深圳市房地產開發投資212.6億元，同比上升16.16％，住宅開發投資141.44億元，同比上升25.08％；商品房施工面積2824.49萬平方米，同比上升7.70％，其中住宅施工面積1962.67萬平方米，同比上升4.45%；商品房新開工面積461.5萬平方米，同比下降16.62%；商品房竣工面積255.55萬平方米，同比上升24.93％。2006年上半年，深圳市商品房批准預售面積累計為335.6萬平方米，同比上升0.86%，其中住宅批准預售面積281萬平方米，同比下降1.59%；至2006年6月底，深圳市商品房空置面積為159.48萬平方米，同比下降4.48%，其中商品住宅空置面積55.23萬平方米，同比下降27.15%。
投資性置業仍然是影響深圳房價的重要因素。在深圳現有的置業結構中，投資性置業佔17%左右，這個數據具有相對的合理性。對深圳而言，一個高比例的投資性置業結構，是由深圳作為中國最大的住房租賃市場的特性所決定的。深圳是中國最大的商務性城市之一，同時又是戶籍人口最小的城市，商務性人口隨著城市的升級還在不斷持續流動和增長，在1200萬的總現實人口中，75%的人口的居住方式都是非產權式居住。這客觀上使投資性置業成為深圳置業結構中的一個合理而重要的力量。綜合上述因素，2006年的深圳房價仍將保持一定的、穩健的增長。2006年深圳房價應該還會保持10%左右的均速。對政府管理部門來說，對樓市的調控，手中仍然有「牌」可出，深圳房地產市場不會走入失控和無序。

至於問題所在，全國都存在的問題也就是深圳的問題：
http://hi..com/myxana/blog/item/975dde438c5bb61173f05dbe.html

⑩ 國務院出新政策 住房租賃市場將如何發展

為了實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，國務院專門印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，購房者今後可以租購並舉。新政策規定，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

《意見》中有六項具體政策措施：

1、培育市場供應主體。發展住房租賃企業，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平。鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持和規范個人出租住房。

2、鼓勵住房租賃消費。完善住房租賃支持政策，保障承租人依法享受基本公共服務，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策。明確各方權利義務，保護承租人和出租人合法權益。

3、完善公共租賃住房。推進公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。鼓勵地方政府採取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理。

4、支持租賃住房建設。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造後出租。

5、加大政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。

6、加強住房租賃監管。完善住房租賃法律法規。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯合監管體制，明確職責分工，充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用。加快建設住房租賃信息服務與監管平台，推進部門間信息共享。各有關部門要按照職責分工，加強行業管理。

租購並舉政策短期目標：去庫存

我國房地產市場以前是賣房的市場，將來是租房的市場，租房市場也是住房市場的一個重要的組成部分。政府鼓勵機構出租，鼓勵家庭購買了房子以後去用於出租，這個實際上跟去庫存相關。

（以上回答發布於2016-06-07，當前相關購房政策請以實際為准）

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