『壹』 房地產市場營銷環境報告都包括哪些內容
1.宏觀環境：包括人口環境（人口數量及增長率、人口結構、家庭規模及結構回）；經濟環境答（國民經濟發展水平、通貨穩定情況、消費者收入、消費者支出模式、消費者儲蓄和信貸情況）；政治法律環境（政治體制、經濟管理體制、政府與房地產企業的關系；法律法規；政府的方針政策）；自然環境；技術環境和社會文化環境。
2.微觀環境：企業方面，加強橫向合作，高低層，各部門都應該積極配合；供應商（產品價格、質量、數量以及利潤等情況）；營銷中介；消費者和競爭者；公眾。
『貳』 什麼是房地產營銷的微觀環境它包括哪些因素
房地產營銷微觀環境是指與房地產開發企業緊密相連並直接影響其營銷能力的各種參與者。這些參與者主要包括供應商、營銷中介、顧客、競爭者、社會公眾以及影響市場營銷決策的房地產開發企業內部各個部門。
所謂「房地產開發企業」，是指為了實現自己的經營目標和營銷目標，在對市場進行分析、研究的基礎上，根據目標市場的需要，對房地產產品進行開發、建設，並制定和實施市場營銷決策的企業。在房地產開發企業中真正承擔房地產市場營銷職能的部門是市場營銷部門。但是，市場營銷部門在制定和實施營銷計劃時，必須考慮房地產開發企業內部的其他部門，如建築設計部門、項目開發建設部門、建築材料與房屋設備采購部門、融資門、財務部門以及會計部門等內部管理機構，所有這些管理機構構成房地產開發企業內部的微觀環境。
市場營銷部門在制定和實施營銷決策時，必須與其他職能部門密切合作。因為建築設計部門與房地產產品的規劃設計和創新密切相關;項目開發建設部門則與房地產產品的質童和交付時間有關;建築材料與房屋設備采購部門又決定了房地產產品的質量、成本和建設進度;融資部門對於房地產開發建設所需資金的供應時間、供應數量和供應成本有相當大的影響;財務部門從資金的供給方面影響房地產投資和營銷決策的實施;會計部門則通過收益與成本的估量，可以幫助營銷部門了解企業利潤目標的實現程度。
『叄』 影響企業營銷的環境因素有哪些以房地產公司為例，對其所在的營銷環境進行分析。
不能去泛泛地提「營銷環境」或是「環境因素」，因為這個范圍太廣，幾乎所有牽涉到企業的內容都可被稱之為「環境因素」或「營銷環境」。這里有企業的外部環境，包括市場環境（由諸如目標消費群體、競爭企業、社會購買力、產品與替代品、交易渠道、上下游產業鏈等等眾多因素構成）、社會人文環境（由諸如人口密度、家庭結構、區域內普遍的生活習慣、文化教育水平、傳統習俗、資源供給、基礎設施配套、社會治安狀況、人文景觀等等諸多因素構成）、政策環境（由相關法律法規、相關行業政策性市場准入門檻、政府相關行業市場宏觀調控政策的 變化、行業生產標准等諸多政策因素構成）、自然環境（包括區域性氣候、地質地貌、自然景觀、園林等自然資源因素構成）。還有企業的內部環境，包括品牌及品牌價值、管理體系架構、人力資源、資金、核心技術、社會關系、規章制度、企業文化及其相關發展策略等等在內的諸多因素。
所有上述因素都會直接影響到企業的營銷策略，但其中具體如何影響，則需要看企業自身情況（內部環境）和直接面臨的相關市場（外部環境）的具體情況而論。
比如，一家全國性的房地產開發公司，其在北上廣等一線城市的項目與其同時在其他城市開發的項目，所面臨的外部環境肯定不同，故其營銷策略也必隨著市場的差異而採取不同的策略。
『肆』 環境分析對房地產的發展有哪些幫助
一、我國房地產市場現狀
目前，中國房地產業受經濟環境、政治法律、社會文化和技術環境等方面的影響產生了巨大變化，從20多年的房地產業發展歷程來看，房地產行業逐漸進入了規范化、制度化的道路。國家的宏觀調控和相關政府部門的監管力度也日益有章可循，全國范圍內已基本建立起了較為完善的行業規范。另外，盡管我國經濟已出現全面的復甦和走穩跡象。但從中央到地方的高層和業內人士仍然明白。在地方政府的考核機制和就業困境未得到根本改觀以前。房地產業的支柱性地位仍不可動搖。環論是城市化建設和國民經濟持續發展的需要，還是解決低收入人群的居住保障，都還離不開房地產。可以確信，當前及今後相當長的一段時期內，房地產業仍將是我國國民經濟發展中的重要支柱性產業．是我國人民居住生活水平不斷提高和財富增長的最重要的途徑之一。
二、房地產行業的外部環境分析
1、經濟環境對房地產的影響
經濟周期：經濟周期情況決定了房地產的有效需求，房地產市場
的有效需求受到消費者的實際購買力的限制，房屋的銷售情況取決於消費者的購買能力。從需求和成交看，預計2010年部分一二線城市交易量受房價預期上漲和供應不足影響會下降，但多數城市特別是三四線城市，由於房價絕對水平和漲幅較低，交易量仍可能增長。若政策引導得當，商品房消費將回歸理性，全國總的銷售量會比較平穩
國民收入水平和趨勢：國民的收入水平決定了房地產需求的檔次，
收入的趨勢決定了未來房地產發展的方向和速度。2010年全年城鎮居民家庭人均總收入18858元。其中，城鎮居民人均可支配收入17175元，比上年增長8.8%，扣除價格因素，實際增長9.8%。農村居民人均純收入5153元，比上年增長8.2%，扣除價格因素，實際增長8.5%。這意味著人們有更多的錢投入到房地產市場。
通貨膨脹率：在經濟發展過程中，通貨膨脹與通貨緊縮交替變化，
必然會周期性地影響房地產投資的預期回報率，從而影響房地產市場的周期波動。例如，人民幣升值和通貨膨脹的預期也強化了人們對住房保值增值的預期。
成本：成本決定了房地產商的底價，雖然成交價格受供求關系的
影響，但行業的成本決定了長期可接受的價格。雖然受國家政策影響，目前房價價格下降，但房地產開發商出於自身的利益考慮和對未來的發展預期，不希望房價下降。
城市化進程：城市化進程的影響因素包括人口增長，城市基礎設
施建設和交通運輸業的發展。城市化進程對地價上漲和房地產業的發展具有強烈持久的作用，也影響到各類房地產業長期趨勢。我國目前階段加速城市化進程仍是拉動我國經濟增長、保民生和維護社會穩定的重要支撐．而房地產業仍是支撐我國城市化進程持續推進的最重要也是最為顯著的產業。
家庭收入和支出結構：家庭收入是影響住房消費的最重要的因素。
沒有一定的家庭積累和家庭收入，根本無法進行住宅消費；家庭支出結構對家庭住房消費能力和意願有很大的影響。
2、政策法律環境對房地產的影響
住房政策：住房制度的改革主要指國家和政府在住房方面的投資
政策和住房分配政策的變化，這將對房地產企業產生巨大的影響。例如2011年1月26日，國務院常務會議研究部署了進一步調控房地產市場的各項工作，出台了新的八條政策，主要內容有加大保障性安居工程建設，調整供給結構，限制高檔房，增加中低型住房。 財政政策：財政政策包括財政收入政策和財政支出政策。前者主
要通過調節與房地產有關的稅種與稅率來控制房地產市場的運行，後者作為房地產市場的參與者，以自身的支出總量和結構影響房地產市場的總量和結構。例如，新的八條政策中的降低地價，徵收物業稅，從源頭控制房價，
貨幣政策：貨幣政策對房地產市場的調節主要是通過利率工具，
以控制銀行對房地產業的信貸投向和信貸規模。利率對房地產市場的影響分為供給和需求兩個方面。供應方面是影響房地產開發商的財務費用，需求方面主要是影響按揭利率和按揭比例。例如，國家調整完善相關稅收．強化住房信貸等等。
產業政策：政府調節房地產業的產業政策工具包括：建設項目結
構控制，政策性資金控制。上市政策，外資投向引導等。
土地政策：土地資源短缺成為房價上漲的主要因素。同時，促使
城市發展向城郊擴展。所以國家頒布相關政策，土地政策對房地產開發的影響主要從以下三個方面來分析：土地供給政策，補地價和土地補償費的規定，土地出讓方式。
3、社會文化環境
人口統計：與房地產有關的人口統計主要包括：人口總量與人口
增長，人口的年齡結構，人口的地理遷移，家庭規模與結構。現如今，城市居民每個家庭只有一個孩子，必然影響房子數量和賣房結構。
生活方式：生活方式的變化將直接導致對房地產產品需求的變化。
工作和休閑的方式：工作與休閑方式的變化，改變了傳統的辦公與生活的區分，由於信息的快速發展，使得在家辦公成為可能，並因此對住宅的通信設施提出了更高的要求。所以，隨著人們的健康意識逐漸增強，人們花錢是希望得到綠色、環保、節能、智能化等適合人居的住所。
教育水平：由於我國在高等教育上取得的長足發展，我國的高知
階層迅速擴大。這一群體與普通居民相比，對住宅有著特殊的要求。一個人要實現自我價值，教育是實現他的最好方式。對於廣大的房地產商來說，把學校教育納入小區樓盤規劃，提供相當多的學位，不僅可以解決業主的教育需求，而且可以提高小區的文化品味。從全國各地情況下，業主挑選精品樓盤，除了滿足正常的居住需求，如追求高尚生活外，大部分人是為了給子女挑選就學的學校。
消費習慣：不同種族，地區，國家人們的消費習慣差異很大，也
會對住宅的需求產生影響。
『伍』 房地產市場營銷的微觀環境的內容有哪些
一個企業能否成功地開展營銷活動，不僅取決於能否適應宏觀環境的變化，適應微觀環境的變化也是至關重要的。市場營銷的微觀環境主要是指對企業營銷活動發生直接影響的組織和力量，包括企業本身、供應商、營銷中介、顧客、競爭對手和社會公眾。
1、企業自身
一個企業的市場營銷部門不是孤立的，它面對著許多其他的部門，這些部門之間的分工是否科學，配合是否默契，都會影響到企業的營銷管理決策和營銷方案的實施。因此，在制定營銷計劃時，營銷部門要兼顧企業的其他部門，如管理高層、財務部門、研發部門、采購部門、生產部門等。所有這些相互聯系的群體組成了企業的內部環境。管理高層確定企業的宗旨和目標，制定企業的總體戰略和政策。營銷部門必須在管理高層制定的戰略計劃范圍之內作決策，並且營銷計劃在實施之前要經過其批准。同時，營銷部門還必須與企業的其他部門密切配合，財務部門負責為實施營銷計劃籌集和分配資金；研發部門致力於設計既安全又有吸引力的產品；采購部門關心的是如何取得零配件和原材料等供應物品；生產部門負責生產出規定質量和數量的產品，等等。所有這些部門對於營銷部門的計劃和行動都產生影響。
2、市場營銷渠道企業
市場營銷渠道企業是指企業在經營過程中，為企業經營提供各種營銷服務的外部組織。包括供應商、代理商、經銷商、輔助商。
1）供應商為企業提供所需的原材料、零部件、能源、勞動力等。
2）經銷商從事商品購銷活動，並對所經營的企業產品有所有權的中間商，如批發商、零售商等。
3）代理商指協助買賣成交，但對所經營的企業產品沒有所有權的中間商，如經紀人等
4）輔助商為企業提供運輸、儲存、咨詢、保險、廣告等，如運輸公司，保險公司，廣告公司，銀行，咨詢公司等。
3、市場
根據購買者及其購買目的進行市場劃分，包括：
1）消費者市場：購買商品和服務供自己消費的個人和家庭；
2）生產者市場：購買商品及勞務投入生產經營活動過程以賺取利潤的組織；
3）中間商市場：為轉賣、獲取利潤而購買商品和勞務的組織；
4）政府市場：為了履行政府職責而購買的政府機構所構成的市場。
5）國際市場：國外的消費者、生產者、中間商、政府機構等構成的市場。
4、競爭者
企業在對目標市場進行營銷活動的過程中，會不可避免地遇到競爭者的挑戰。企業要想在市場競爭中取得勝利，那麼在滿足顧客需要或慾望方面，就必須要比競爭對手做得更好。從消費需求的角度劃分，企業的競爭者包括願望競爭者、一般競爭者、產品形式競爭者和品牌競爭者。
1）願望競爭者是指提供不同產品以滿足消費者目前各種不同願望的競爭者，它的存在將使購買力的投向在不同行業或不同產業之間發生轉移，從而使不同行業或產業的市場規模發生或大或小的變化。
2）一般競爭者是指提供滿足同一需求的不同產品的競爭者，它的存在將使購買力的投向在不同行業的生產經營相關產品的企業之間發生轉移，其競爭程度主要取決於科技進步所帶來的相關產品的多少以及相互替代的程度。在科技進步較快的情況下，企業應對一般競爭者問題予以較多的關注。
3）產品形式競爭者是指向一家企業的目標市場提供種類相同，但質量、規格、型號、款式、包裝等有所不同的產品的其他企業。
4）品牌競爭者是指向企業的目標市場提供種類相同、產品形式也基本相同，但品牌不同的產品的其他企業。因此，在市場營銷活動中，企業除了要了解市場的需要與購買者的購買決策過程外，還要全面了解競爭對手的數目、分布狀況、綜合能力、競爭目標、競爭策略、營銷組合狀況、市場佔有率及其發展動向等方面的情況，從而制定出有效的競爭性營銷策略。
5、公眾
公眾是指對企業實現其目標的能力有實際或潛在的興趣或影響的任何團體。企業在爭取目標市場時，不僅要與對手競爭，而且它的營銷活動也會影響到公眾的利益，因而公眾必然會關注、監督、影響和制約企業的營銷環境。在通常情況下，企業所面臨的公眾主要有融資公眾、媒介公眾、政府公眾、社團公眾、社區公眾、一般公眾、內部公眾。
1）融資公眾是指影響企業融資能力的金融機構，如銀行、投資公司、保險公司等；
2）媒介公眾是指報紙、雜志、廣播和電視等有廣泛影響的大眾傳播媒體；
3）政府公眾是指與企業營銷活動有關的政府機構，如稅務局、工商管理局、經貿委等；
4）社團公眾是指有權監督企業，並對企業經營活動進行評論、指正的相關團體和組織，如消費者協會、環境保護組織等；
5）社區公眾是指與企業同處於某一區域的其他組織和個人；
6）一般公眾是指並不購買企業的產品，但深刻地影響著消費者對企業及其產品看法的個人；
7）內部公眾是指企業內部的全體員工，包括董事長、總經理、一般管理人員和員工。
『陸』 房地產市場營銷環境分為哪兩個層次,分別指的是什麼
房地產市場營銷環境分為微觀環境和宏觀環境兩個層次
微觀環境(Microenvironment)是指直接影響房地版產企業服務其目標市場能權力的各種因素，包括企業本身、消費者、供應商、營銷中間商、顧客、競爭者以及社會公眾等。微觀環境對房地產企業的營銷活動具有直接影響，同時微觀環境中的各種行為者都是在宏觀環境中運作並受其影響的。
宏觀環境(Macroenvironment)是指間接影響房地產企業市場營銷活動的各種因素，包括人口環境、經濟環境、自然環境、科技環境、政治法律環境和社會文化環境。宏觀環境對企業的營銷活動雖是間接影響，但它卻是給企業造成市場機會和環境威脅的主要因素，它對房地產企業營銷活動的影響是廣泛而深遠的。
『柒』 房地產市場營銷環境中競爭環境的分析
主要競爭對手，他的營銷方式，促銷手段，銷售情況，銷售時間節點