A. 商業項目招商的各種說法、操作方法、牢騷及案例
商業項目招商的各種說法、操作方法、牢騷及案例
從本世紀初開始：許多做住宅產品好好的房地產開發企業終於耐不住寂寞與誘惑一頭扎進開發商業地產的汪洋大海之中，這其中有的開發商嗆了多少鹽水終於游到了彼岸，有的剛下水就不見身影，有的則還在波浪中垂死掙扎，有的早早舉起求救的雙手，只有少數開發商能一帆風順……
這是為什麼呢？筆者在擔任上海文博堂不動產營銷機構商業地產的首席策劃的幾年間，經歷了數十個商業樓盤的營銷策劃，其中的酸甜苦辣和喜怒哀樂自然能就商業地產說幾句閑話……
一、 商業地產成功與失敗的原因在那裡？
成功者：根據筆者公司的分析：一定規模的成功商業樓盤大多集中地1—2線大都市：如北京的王府井邊的東方新天地；上海的徐家匯商業區；無錫的崇安寺生活步行街區；南通的明都廣場；蘇州的左岸步行街等。我們發現上述商業樓盤只所以較為成功是因為：①大多在傳統的商業街區。②大多開發商具備一定的實力，包括開發商一開始就有「放長線釣大魚」的理念與目標③大多有合情合理的開發規模，合情合理的商業定位④大多有科學的規化，科學的招商、科學的售留比例。失敗者：與上述相反：①大多規模過大，過多講究所謂的後現代,在造這個城市10年後或若干年後的商業物業；②大多開發商以出售物業為終極手段與目的；③大多開發商盲目的在一些3—4線城市開發所謂「城市名片工程」；④大多開發商是先造建築產品、先出售建築產品，不講究功能定位+招商先行+合理售留；⑤最致命的是大多開發商不講究合力打造,即專業的商業物業營銷策劃公司+良好心態與一定實力的開發商+一定支撐空殼的商戶（商業品牌）
下面我用實例進一步說明：
江南的無錫崇安寺生活步行街區，從去年12月2日開盤至今，物業平均單價高達6萬元/平方米，這種單價在長三角乃至全國的地級城市中格外少見，但銷售半年來第一期4.5萬元平方米,既然完成了50%的銷售面積,回容資金高達1.5億元多,開發商的開發成本與基本利潤幾乎基本垂手可得,這是為什麼呢?筆者在擔任其項目營銷總策劃時：得出如下幾點，①開發商是公私合營的實力開發商，②開發商在開發之前就布下做長線的態度與觀念③此項目是傳統的商業中心，是無錫市商業文化的發源地。
其於上述三大支撐當後盾，所以我們在給物業定價時，一層定到8萬—15萬/平方米不等，二層與三層定到4萬—3萬不等，連地下商鋪也定到3萬元左右，可說創造了一個中國商業物業地級城市的銷售定價之最，在招商時我們幾乎沒有花多大力氣，許多知名商家紛紛主動入駐，當然在整合營銷時我們全面制定而實施了一系列的科學而有實用的方案，但我們還是認為文博堂並非多大本事，一切幾乎水到渠成，現在崇安寺第一期成功開街，特別是雙休日人山人海。事實證明產品定位、物業定價、商鋪銷售、商業招商、項目開街是比較成功的，剩下的可銷售面積，雖然銷售不冷不熱，但步步為營，其開發商的心態更是不急不躁，運籌帷幄，一句話萬一銷不完就「自留」……
在這其中我們還做了一個南通的明都廣場,此項目也在南通的壹街區,自然也不要採取什麼大張旗鼓的招商，一切運作平穩,相對而言,我們在江蘇淮安市接觸的一個看起來極漂亮的大型商業項目其運氣就不佳了,開發了4萬多平方米,無論開發商怎麼使勁吆喝,開盤半年了銷售不到10%，其原因一分析：①盲目開發大面積②單價定位與城市發展潛力不相符，超前無邊了③先不做任何招商，開發商資本運作又出現了緊急，不可能心平氣和的做好商氣、人和，這種項目，這種心態，我們自然就不敢接盤了。
二、商業地產成功運作的關鍵在那裡？
今天先說一說服務於商業地產項目運作的3個主要組織結構（包括開發商）的完善與合力,即3合1=安全運作商業地產項目；
A專業的商業物業營銷策劃機構，是第一個「一」。
那我們怎麼去考察這個「一」呢？在商業物業遍地開花的同時，相應而來的是層出不窮的商業地產策劃公司與代理公司，還有商業管理公司，我們認為作為商業物業的開發商，在開發一個商業地產項目臨前，首先需要的是一家比較專業的商業地產營銷策劃公司（絕對專業的沒有！）。而不是商鋪銷售代理公司或商業項目管理公司，因為大多銷售代理公司是取其銷售量的傭金為目的，商業管理公司是以開街後的商戶管理與物業管理為己任，目的與服務決定了它的運作措施與運作手段，而商業地產營銷策劃公司應具備這么幾個專業服務：①項目市場調研與項目可行性分析專業服務+②前期功能與業態定位專業服務+③招商策劃與實施專業服務+④商業地產的「置業顧問型」營銷策劃專業服務。那麼我們怎麼考察這種機構，第一，要看它的原來案例；第二，要看它的服務范圍與專業性；第三，要特別重視它對本項目的第一次提案。筆者帶領文博堂在安徽的一個較貧困的小縣城考察了一個3萬平方米的商業項目：通過市場調研我們發現其體量過大，市場容量萬不能接受，所以我們在第一次提案時先建議開發商砍掉1/3的面積，這可是要了他的命,首先開發商硬是不同意，認為砍掉的就是可銷售面積，就是大把大把的利潤,後來我們給他擺事實,講道理,把市場容量分析很耐心的講給他聽,到最後甚至提出如不能接受我們的建議就拒單，後來在我們軟硬兼施之下，勉強同意了。現在此項目開街了，事實是開業率是2萬平方米的70%：出售也只有60%，開發商今天回想起來還心有餘悸，很忠誠的感謝我們當時縮小規模的堅決態度，只問：你們為何判斷這么專業？我們並非絕對專業，但比開發商對市場更敏銳……
B、良好的心態與一定實力的開發商支撐,第二個「一」
即所謂良好心態是指：你開發這個商業地產項目的全部目的是什麼？你有多少能力與耐力來開發？招商是手段還是目的？你准備售出多少，自留多少，上述看似簡單平常的幾個問題，你在出手之前，必須捫心自問，而且你必須回答自己，還要把你的回答真實的告訴你的策劃與顧問公司。如下：我做兩個上述的選擇題；
我們認為開發商業地產項目目的應該是兩個，①獲利，但不應該是「最大空間的利」。而應該是「最合理的利」，要留有10%—20%的利益空間給投資者(除非你的項目是無錫崇安寺)；②開街：要開發商去經營商業自然是強人所難，不妥；特別是我們的「國情型的開發商」但你至少要做到比較成功的開街，這個成功開街就是簽定一定年限的商戶70%的開業率。
我們認為：售多少，留多少，首先是在你的能力(實力)與耐力（長線）為基礎之上，我們主張，通常的商業地產項目應該是售65%/。即回來本錢與基本利潤(65%還回不來本錢與基本利潤就有問題了)。35%是暫留。.可進可退的留，開發商留持物業的優劣在，我們認為：劣只有一點（看起來觸手可得的果實應該讓它自然熟透了掉下來），就是不能「馬上到手」。而優則有：①開發商自留35%的物業，便於資本運作，特別是在資本市場往後更難融資的情況下。②有35%左右的自留物業是開街前招商與業態定位的巨大支撐③自留物業的售價通常隨著時間的增長而有一定的增值空間
所以，自留物業不但是考驗你的資金實力，更多是為了項目的整合營銷與整體運作，是商業項目成功保障的一塊進退有餘的「自留地」。
C、一定商戶與商業經營品牌的提前介入，第三個「一」
我們在做南昌一個商業項目時，首先考慮是「招商」之前的「親商」，即開街時你來不來是另外一回事，但我現在就邀你來做顧問，根據對項目的功能與業態定位，我們事先可邀請（根據前期的業態定位）許多類似的經營性商戶與相應品牌提前介入，前年南昌的這個3.5萬平方米的項目還未開工，我們就力邀了10多家有代表性的商戶到項目施工現場走馬觀花，談天說地 ，其目的就在於讓准商戶提前進入環境，引導它對號入座，這樣反復來幾次，我們對其定位心中就更有底了，又交了不少商友，而且還能不斷修飾與完善原來的定位方案，這樣做還有一個目的就是把功能定位與招商定位的前期市場調研變為了提前的招商營銷過程，後來「一石雙鳥」既為定位積累了技術資源，又為招商營銷積累了客戶資源，何樂而不為呢？開街後，我們走在這條街上看到許多熟悉的商家面孔，這些商戶是在項目開工前就曾相識了。
上述A、B、C就是我今天的閑話要點，做商業地產在整合一切有用資源之前首先整合你們的「組織資源「即專業的商業地產營銷策劃機構①+良好心態的一定實力的開發商支撐+一定商戶的提前參與與介入=比較安全的商業地產運作，商業項目的安全就是成功了，我把它稱為3合1合力安全運作。
最近出差受刺激了！回總部革命！不就是銷售代理嘛
一直和朋友們在討論，我們做商業策劃、招商和後期經營管理（或者經管顧問）的，在商業房地產裡面的角色重要性。我始終認為，開發商首先應該聘請我們這類公司早期就介入商業項目，但是現狀是發展商往往先決定銷售代理公司，我們接的項目往往都是通過銷售代理公司發過來的，協助銷售炒高售價的道具。
最近知道一個項目發展商不惜100萬聘請後期經營管理公司的老總，在項目剛開始挖地的時候就要到職，真的佩服這個發展商。
曾經遇到過銷售代理公司的人，要求我們在還沒有做商業調研和商業策劃的前提下，許諾2個月完成上萬方項目的招商工作，以幫助炒銷售。還是道具。（當然，憑經驗和實力我們能知道這個項目多久能招商成功到多少百分比，但是招商大家都知道，和品牌公司之間的談判要技巧啊，大家練了那麼久的內功看誰道行深，如果我們表現出很急，效果怎麼樣大家都知道）
又有一個銷售代理公司要我們提供公司介紹和成功案例及團隊介紹，幫助銷售代理公司拿下項目，當然這也是我們必須做的事情，合情合理，但是拿下項目後呢？多少銷售代理公司懂得商業房地產的商業重要性啊！求銷售人員買的時候別亂說話、別亂承諾、別亂出牛，嗨！「放心投資回報率15%招商公司能出租成功的」、「阿瑪尼會來進駐開旗艦店」、「放貸前開張了就有租金回報了」。吐血ing...
B. 中國文化產業規劃網備案怎麼樣收費標准
你問的太籠統了些。首先是文化產業本身就包含了很多方面。 下面是北大文化產業2007年（第六期） 「文化產業經營管理人才工程」高級研修班 的部分內容，供你參考。 針對中國文化產業蓬勃發展而又人才匱乏的現狀，結合中國經濟形勢的需要，將經濟管理和文化產業兩方面研修有機結合，以培養文化產業高級管理人才為目標，強調課程設計的系統性與深刻性，將每一門課程設計成一次專題講座。 全部課程分為七個模塊，涵蓋文化產業的主要領域。 文化產業概論與文化產業管理 音樂（唱片）與經紀業 電影產業 動漫產業 圖書與紙媒出版業 文化旅遊與藝術品經營 電視傳媒業 1、文化產業概論與文化產業管理 2、音樂（唱片）與演藝經紀 （1）文化產業政策走向與文化體制改革 （1）唱片工業史 （2）全球文化產業大趨勢與中國的對策 （2）中國唱片業的新經濟模式 （3）文化產業的商機與模式 （3）唱片公司管理 （4）區域文化產業的推動與發展 （4）唱片營銷與案例分析 （5）文化產業品牌項目策劃與製作營銷 （5）演出經營管理及典型案例分析 （6）知識產權在文化產業中的地位和作用 （6）大型國際商業演出策劃運作與現場管理 （7）文化產業的資本運作與案例分析 （7）如何做一個經紀人 （8）中國文化市場調查的特色與方法 （8）演藝經紀中的簽約合同文本分析 3、電影產業 4、動漫產業 （1）中國電影產業的現狀、政策與發展趨勢 （1）中國動漫產業前景分析 （2）電影的題材策劃 （2）世界各國發展動漫產業的策 （3）電影的營銷策略 （3）動漫產品的前期策劃與分析 （4）國際背景下的電影製作與發行 （4）動漫產品在國際國與市場拓 （5）影視娛樂機構的經營管理 （5）動漫衍生產品授權及版權保護 （6）電影的資本運作與投資策略 （6）數碼技術與網路動畫的發展 （7）電影的融資模式 （7）動漫企業在資本市場融資的准備工作 （8）電影的發行院線與渠道 （8）國際動漫產業投資 5、文化旅遊與藝術品經營 6、電視傳媒業 （1）中國旅遊業的政策限制及政策走向 （1）電視傳媒業的戰略規劃與政策走向 （2）國外旅遊開發模式及經典案例 （2）電視頻道發展及經營策略 （3）文化遺產的保護與創新開發 （3）電視節目的策劃與製作 （4）區域旅遊的形象規劃與項目管理營銷 （4）電視節目發行與經營 （5）主題景觀與主題公園的開發策略及營銷模式（5）電視傳媒的投資策略與投資管理 （6）節慶旅遊活動的策劃定位與品牌打造 （6）電視傳媒的廣告市場 （7）旅遊紀念品的開發與經營 （7）電視媒體的競爭力提升與產業鏈打造 （8）中國文物與藝術品收藏與經營 7、圖書與紙媒出版業 （1）入世後中國出版業的接軌與定位 （5）暢銷書的市場判斷與分析 （2）圖書的連鎖經營 （6）暢銷書的包裝與營銷 （3）中外出版流通體制比較 （7）期刊經營的商業模式 （4）暢銷書的策劃與經典案例分析 （8）紙質傳媒的市場定位與發行策略 不曉得你是否想了解對四川文化產業職業學院的情況，下面是學院概況招生簡章。供你參考。 四川文化產業職業學院是國家教育部備案，由中共四川省委宣傳部主管的公辦全日制普通高等專科學校，是全國第一所獨立設置的為宣傳文化系統和文化產業發展培養高素質應用型、技能型人才的高等院校，是四川省文化產業專門人才培養的重要基地。 學院主校區位於成都副中心華陽鎮，距成都中心城區12公里。學院現有華陽、仁厚、航空港、南校區四個校區，校園面積近700畝（其中華陽主校區570餘畝）。目前學院各類在校學歷生10000餘人（其中全日制在校學生3000餘人）。學院管理規范、校園環境優美、辦學設施完備、文化氣息濃郁，是讀書求學的理想園地。 學院擁有一支政治素質好、業務過硬、實踐能力強、符合高職教育需要的教師隊伍，現有專任教師203人，其中副高及以上職稱教師65人，碩士研究生及以上學歷教師38人，「雙師型」教師66人，同時聘有一批校外優秀教授、專家和學者為兼職教師。 學院擁有嶄新的多媒體教室、電子閱覽室、語音室、藝體中心、校園網和閉路電視系統等現代化教學設施。校內實驗實訓場所30多個，其中主要有計算機網路中心、電視節目製作室、攝影創作室、多功能演播大廳、非線性編輯室、練功房、美術教學室等。學院還依託省級文化產業集團和經營企業建立了各具特色的校外實驗實訓基地。08年學院將有近四萬平方米全新的教學樓、學生食堂和學生宿舍交付使用。 學院目前設有文化經營與管理系、物流文化與營運系、影視技術與應用系、影視策劃與傳播系、文化裝飾與製作系、表演藝術系、數碼藝術系、文博藝術系等八個系科，開辦有主持與播音、電視節目製作、編導（廣播電視編導方向、影視編導方向）、動漫設計與製作、舞蹈表演（舞蹈編導方向、影視表演方向）、多媒體設計和製作、環境藝術設計、攝影攝像技術（商業攝影方向）、廣播電視技術（廣播電視網路方向、數字電視方向、廣播電視發送方向）、文化市場與經營管理、文化事業（產業）管理、出版與發行、營銷與策劃（文化傳媒方向）、漢語（網路編輯方向）、商務經紀與代理（文化經紀人方向）、新聞采編與製作、電視製片管理、文物鑒賞與修復、廣告設計與製造（廣告與會展設計方向）、包裝技術與設計等專業。 就業去向 學院與大型文化產業集團、文化傳媒經營企業等用人單位建立了廣泛而緊密的合作，畢業生的就業前景廣闊，主要去向包括各級廣播電台、電視台、電影電視製作機構、傳媒製作公司、廣告公司、出版社、報刊社、網路通訊公司、設計公司、圖書館、博物館、文化旅遊景點、會展公司等文化傳媒企事業單位。 專升本及留學途徑 學生經過三年在校專科學習後，其中有5%的學生可通過專升本統一考試升入普通類本科院校學習；其餘的可以通過專升本自學考試、成人高考或現代遠程網路教育等途徑滿足繼續學習深造的願望，從而獲得本科文憑。 學院已與英國斯泰福廈大學建立緊密合作關系，採用「3+1」模式，學生經過三年專科學習後，可以到英國繼續升讀本科學歷，學制一年。除此之外，學院正與新加坡、加拿大等國家的官方教育機構洽談合作事宜，為學生搭建各種層次的求學平台。 職業技能教育 學院為學生提供職業技能鑒定及培訓服務，目前設有秘書、營銷師、物流師、網路編輯員、企業人力資源管理師、清華IT職業認證等項目。學院還開設有大學生英語等級、計算機等級、普通話等級培訓和測試。學生通過省級職業技能鑒定測試，成績合格者，可獲得相應的國家級或省級《職業技能鑒定合格證》。