Ⅰ 長沙市場調查公司哪家好點
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Ⅱ 青島華夏經緯市場調查有限公司怎麼樣
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Ⅲ 總公司授權經營的土地能否用來抵押貸款，如果可以應提供哪些資料
土地使用抵押應注意哪些問題
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2003年10月23日00:00 華夏經緯網
我國的現行法律規定，土地的使用權可以抵押。隨著我國房地產市場的發展和房地產金融業務的增多，土地使用權抵押活動也日益頻繁。由於土地使用權抵押涉及較多法律問題，程序比較復雜，因此許多地方在土地使用權抵押活動過程中常出現一些問題，從而給房地產金融業務和土地使用權抵押活動造成種種困難和障礙。
我們在協助一家外國銀行辦理一起土地使用權抵押貸款案例中，曾發現國內一家企業欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因為他們持有國家劃撥的建設用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權抵押方面的法律一無所知，便求助於中國的律師。由於律師及早地介入這一抵押貸款業務，及時地阻止了上述所謂的土地使用權抵押活動，並積極幫助和指導了國內這家企業補交地價款並與當地政府簽訂了土地出讓合同，最終拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權抵押活動得以按照法律規定的程序順利完成，並使該公司及時地得到了外國銀行的貸款，從而也保護了抵押權人——外國銀行的合法權益。
我們在處理房地產法律事務時還發現，一台商竟從一鄉政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權，並准備將這一土地使用權直接抵押給北京一家企業，以便獲得資助。根據我國的法律規定，土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責。鄉一級政府無權出讓土地使用權。該台商在不了解國內有關法律的情況下，與不懂土地出讓法規的鄉政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權。我們在接到北京這家企業的咨詢後，詳細地向他們解釋了我國有關土地使用權出讓、轉讓和抵押的有關法律規定，使這家企業放棄了與台商簽訂所謂土地使用權抵押協議。
導致上述土地使用權抵押過程中出現種種問題的原因，在於抵押人與抵押權人對我國目前關於國有土地使用權出讓、轉讓和抵押的法律規定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。
涉及到國有土地使用權抵押，首先應該注意以下幾個法律問題：
1．無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。 國營企業和集體企業由於歷史原因，佔有和使用城鎮國有土地。上述企業對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。
2．土地使用權抵押的前提。 房地產開發商或企業只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。
3．抵押須有書面文件。 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。
4．土地使用權與地上建築物一致的原則。 在土地使用權抵押時，其地上建築物和其他附著物及一切權益隨之一並抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建築物和附著物及其所產生的權益。
5．保險問題。 土地使用權抵押，如其地上有建築物或其他附著物，抵押人應當對地上建築物辦理保險手續，並應在保險單上註明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長於抵押協議的期限。
6．土地使用權抵押時，應辦理登記手續。 如果是生地或其上沒有建築物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然後到房地產管理局登記備案。如果是其上有建築物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，並辦理他項權利證書。
7．土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。 一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。
8．董事會的決議。 抵押人若是三資企業，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。
9．應請律師出具法律意見書。 為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。
10．土地使用權抵押時應辦理公證手續。 因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續。
11．處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。 抵押人在抵押協議規定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，並辦理土地使用權過戶手續。
12．抵押權的終結。 土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。
在土地使用權抵押過程中，抵押雙方只有在充分注意到上述幾個法律問題的前提下，才能使抵押活動正常進行。大量事實證明律師參與土地使用權抵押業務，有助於此項工作的順利進展。所以抵押人和抵押權人在辦理土地使用權抵押這一法律事務時，應及早聘請律師介入，會使這一工作更加規范化。（陳文） 《中宏網》
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Ⅵ 企業工人被單位解除勞動合同以後兩年是有不交養老保險的說法嗎
動合同法草案解讀：百姓關注八大熱點
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03/28/2006/08:50華夏經緯網
新華網北京3月27日電(記者鄒聲文)穩定勞動關系，規范勞動合同，保護每一位勞動者的合法權益……可以說，勞動合同法是一部與老百姓權益密切相關的法律。為了推進科學立法、民主立法，讓勞動合同法能夠更好地維護勞動者的根本利益，根據全國人大常委會委員長會議的決定，全國人大常委會辦公廳於3月20日全文公布勞動合同法草案，向社會各界廣泛徵求意見。
關於公布《中華人民共和國勞動合同法（草案）》徵求意見的通知
《中華人民共和國勞動合同法（草案）》是一部規范用人單位與勞動者訂立和履行勞動合同的行為，保護勞動者合法權益，促進勞動關系和諧穩定，關系人民群眾切身利益的重要法律草案。經第十屆全國人大常委會第十九次會議審議後，委員長會議決定，全文公布《中華人民共和國勞動合同法（草案）》，廣泛徵求意見，作進一步修改，再提請全國人大常委會會議審議。將《中華人民共和國勞動合同法（草案）》向社會公布廣泛徵求意見，是全國人大常委會推進科學立法、民主立法的又一重大舉措，各有關方面務必高度重視，統籌安排，精心組織，確保工作順利進行。
關於《中華人民共和國勞動合同法（草案）》的說明
勞動保障部在認真總結我國現行勞動合同制度實施經驗並借鑒一些發達市場經濟國家勞動合同制度的基礎上，起草了《中華人民共和國勞動合同法（草案送審稿）》，於2005年1月報請國務院審議。在此基礎上，法制辦會同勞動保障部、全國總工會經過廣泛徵求意見，反復研究修改，形成了《中華人民共和國勞動合同法（草案）》（以下簡稱草案）。草案已經2005年10月28日國務院第110次常務會議討論通過。
截至27日上午8時，全國人大常委會法工委共收到各地群眾意見4769條。全國人大常委會法工委行政法室對這些意見進行了認真整理。結果顯示，老百姓非常關心勞動合同法草案的內容，關注點主要集中在八個方面。
當前許多人群「無法可依」建議擴大法律適用范圍
關於勞動合同法的適用范圍，目前草案規定，「中華人民共和國境內的企業、個體經濟組織、民辦非企業單位（以下簡稱用人單位）與勞動者建立勞動關系，訂立和履行勞動合同，適用本法。國家機關、事業單位、社會團體和與其建立勞動合同關系的勞動者，依照本法執行。」徵求意見中，很多群眾建議擴大草案的適用范圍。
有人表示，為保護與國家機關、事業單位、社會團體建立勞動關系的勞動者的合法權益，結束目前聘用制人員「無法可依」的狀態，建議將草案有關條款修改為：國家機關、事業單位、社會團體中不屬於公務員法調整范圍的勞動者，與上述單位建立勞動關系的，依照本法執行。
有人反映，目前軍隊醫院等部隊單位改革後，大量從地方招收合同制護士。建議將勞動者與部隊單位建立勞動關系的，納入勞動合同法的適用范圍。
有人建議，將保姆、律師等從事一些靈活就業方式的從業人員納入勞動合同法的調整范圍。
此外，還有人建議，草案應引入「僱主」、「雇員」的概念，這樣既可以把個人用工納入調整范圍，也可以把董事長、總經理等企業高層管理人員排除在本法調整范圍之外。
防止用人單位制定「霸王制度」隨意解除勞動合同
草案目前規定，勞動者嚴重違反用人單位的規章制度，按照用人單位的規章制度應當解除勞動合同的，用人單位可以解除勞動合同。
對於這一規定，很多人表示反對。他們認為，用人單位是強者，一些用人單位的規章制度本身就是「霸王制度」。出於逃避給予勞動者經濟補償的目的，用人單位容易濫用這一規定。為此，他們建議，應該規定用人單位的規章制度必須是依法制定的合理的規章制度，必須經職工代表大會、工會組織、勞動保障主管部門的核准後才可執行。
草案目前規定，勞動者被證明不勝任工作，用人單位可以解除無固定期限勞動合同。許多人對這一規定表示異議，認為是否勝任工作的標准過於彈性，很難界定清楚，容易被用人單位利用來任意解除勞動合同，建議取消該項規定。
草案還就勞動者解除勞動合同作了規定。對此，有人認為，勞動者提前30天通知用人單位解除勞動合同中的通知期限要區分不同情況。重要崗位的勞動者，很難在30天內找到接替者。建議草案針對不同的勞動者和崗位，規定不同的解除勞動合同預告期。
此外，很多人對草案有關用人單位未按時足額繳付勞動報酬和社會保險費，勞動者可隨時解除勞動合同的規定持有異議。他們認為，現在找工作不容易，解除勞動合同後很難就業，而這一規定看似保護了勞動者權益，實際上對用人單位起不到任何限製作用，反倒方便了用人單位解僱勞動者。因此建議刪去有關條款。
勞動合同短期化損害勞動者長期利益建議草案作出系列針對性規定
徵求意見中，許多人反映，用人單位的勞動合同呈現出短期化趨勢，一年一簽的做法很普遍，甚至還有一年簽四次合同的現象，「許多勞動者整天提心吊膽，擔心合同到期後失業」。他們建議，草案應當對勞動合同短期化現象作出有針對性的規定，對有固定期限的勞動合同的下限作出明確規定，防止勞動合同短期行為合法化，以保護勞動者的長期利益。
就此有人建議，應該增加類似「勞動者連續在一個單位工作超過十年，或者還有不到十年就要退休的，原則上不應該解除勞動合同」的規定，這樣可以保護下崗再就業的「4050」人員的勞動權益。
還有人建議，草案應當明確規定：同一單位同一崗位有固定期限的勞動合同連續簽訂兩次，再續簽的時候就應當簽訂無固定期限的勞動合同。
徵求意見中，還有人反映，有的用人單位利用改制，讓職工先簽訂一個短期合同，隨後以勞動合同到期為由，任意終止老職工的勞動合同。為此，他們建議，為保護這部分職工的合法權益，維護勞動關系的相對穩定，應在草案中增加規定：在同一單位工作累計工齡滿若干年，或者同一單位的勞動合同連續簽訂兩次後，第三次簽訂的，應該簽訂無固定期限勞動合同。
建議細化工資報酬規定將社會保險納入勞動合同
徵求意見中，很多人對工資報酬問題非常關注。他們表示，工資報酬是勞動合同中最重要的條款之一，實踐中也容易產生爭議，但草案目前關於工資待遇的規定過於簡單，強烈要求草案對工資報酬作出進一步規定。
許多人反映，現在很多企業基本月工資非常低，到年底才按業績或工作量以獎金或提成方式發放剩餘的勞動報酬。這樣企業可少給職工交保險，而且如果按月工資計算經濟補償，企業也可以省一大筆錢。為此，他們提出，草案應當明確工資的支付時間、支付方式、計算方法，明確工資就是工資性收入，杜絕勞動合同中只簽最低工資的現象。
有人反映，有的用人單位以保守工資秘密為由，不寫報酬的具體金額，只寫支付日期或者按公司相關規定執行；有的用人單位以計件工資形式蒙蔽勞動者，把計件單價壓得很低，使得勞動者每天工作十幾個小時也掙不到什麼錢。因此，建議在勞動合同中明確寫明勞動報酬的數額。
有人反映，有些用人單位只告訴勞動者工資總額，一旦發生勞動糾紛，用人單位就將工資總額拆成各種名目，利用各種借口拒付工資。為此，建議在勞動合同中明確寫明工資的具體組成。
目前，很多用人單位加班現象非常普遍。為此，有人建議在勞動合同中應明確規定平時加班和節假日期間加班的工資報酬。
還有人提出，為避免用人單位拖欠工資，建議草案增加規定，明確工資報酬支付的時間和方式。
與工資相關的社會保險也是眾多勞動者關注的焦點。許多人表示，社會保險應是勞動合同的必備條款，但草案目前有關勞動合同內容的規定並沒有包括社會保險，因此建議將社會保險納入到勞動合同中。
解除合同支付補償金受到肯定具體標准范圍存在分歧
草案目前規定，在解除和終止勞動合同時，用人單位應當根據勞動者在本單位的工作年限，按滿6個月支付半個月工資、滿1年支付1個月工資的標准向勞動者支付經濟補償。
很多人贊同草案這一規定，認為它保護了勞動者的合法權益。他們表示，勞動者將自己的青春獻給了用人單位，在解除和終止勞動合同時，只要符合法定情形，用人單位就理應為勞動者付出經濟補償。
有人提出，目前的經濟補償標准過低，建議統一規定工作年限每滿1年支付1個月工資作為經濟補償，不滿1年按1年計算。也有人建議經濟補償金標准應增加一倍。
對於經濟補償的適用事項，徵求意見中存在不同看法。有人認為，從保護勞動者的角度出發，任何解除勞動合同的行為都應當支付經濟補償金。有人則提出，勞動合同期限屆滿或者勞動合同約定的終止條件出現等都屬於勞動合同自然終止，是雙方協商一致的結果，不應該進行經濟補償。
徵求意見中，很多人不贊成草案關於勞動合同終止計算經濟補償，勞動合同每存續5年，經濟補償減少10％的規定。有人認為該規定與草案保護勞動者權益的宗旨不符，工作時間越長經濟補償越少，對老職工非常不利，建議刪去這一規定。也有人建議將這一規定修改為：勞動合同每存續5年，經濟補償增加10％。
試用期問題多多許多人建議草案作出針對性規定
當前很多用人單位存在濫用試用期、損害勞動者權益的現象。為此，勞動合同法草案規定：勞動合同期限在3個月以上的，可以約定試用期，試用期包括在勞動合同期限內；非技術性工作崗位的試用期不得超過1個月，技術性工作崗位的試用期不得超過2個月，高級專業技術工作崗位的試用期不得超過6個月；同一用人單位與同一勞動者只能約定一次試用期。
徵求意見中，許多勞動者也對這一問題表示高度關注。他們認為，草案目前關於試用期的規定對規范用人單位的用工行為有著積極意義，並建議進一步加強這方面的規定。有人認為，為遏制用人單位短期用工現象，不能所有勞動合同都可約定試用期。建議將可約定試用期的勞動合同的期限修改為一年以上。
對於試用期的長短問題也有不同意見。有人認為很多工作本來不需要試用太長時間勞動者就能勝任，但有些用人單位動輒規定試用期為三五個月，甚至是半年，加重了勞動關系的不平等性，建議縮短試用期的期限。
有人表示，很多用人單位將試用人員視為廉價勞動力，任意壓低基本工資，甚至不給工資，建議草案增加規定，明確試用期的工資待遇下限及其他福利待遇問題。
有人反映，試用期內用人單位任意解除勞動合同的現象嚴重。有的餐飲企業好像永遠都在招聘，永遠都在試用勞動者。為此，建議草案明確規定，在試用期內，除非法定事由用人單位不得任意解除勞動合同，解除勞動合同的要提前通知，並給予相應的經濟補償。
還有人建議廢除見習期。他們認為，見習期是計劃經濟時期人事幹部制度的一種做法，在目前實踐中，有的用人單位在應屆畢業生勞動合同中使用見習期的概念，時間一般為一年，在見習期內用人單位可以隨時解除勞動合同並不承擔任何經濟補償。為此，他們強烈建議，在草案已經明確規定試用期的同時，明確規定禁止使用見習期概念。
有人建議取消有人建議保留勞動力派遣用工形式意見分歧
目前的草案就勞動力派遣這一具體用工形式作出了規定，內容涉及勞動力派遣單位設立條件、勞動合同內容、勞動力派遣單位繳納保證金等。但徵求意見的情況表明，對於草案有關勞動力派遣的規定，有兩種明顯不同的意見，有待形成共識。
一種意見建議取消勞動力派遣這種用工形式。持這種意見的人認為，現實生活中，勞動力派遣出現了很多損害勞動者利益的情形，勞務派遣工與正式工相比，活幹得多，工資收入少，福利沒保障。一些不規范的勞動力派遣單位只顧自己的利益，對勞務派遣工極不負責。
另一種意見認為勞動力派遣用工形式有存在的必要，同時對這種用工形式進行規范，加強對勞務派遣工的保護，明確在什麼范圍內使用勞務派遣工，還應當對勞動力派遣單位設置「門檻」，確保勞動派遣工的利益。但按照草案目前的規定，這種用工形式將受到很大限制，甚至難以存在下去。
不同用工形式收入差距大建議草案明確規定「同工同酬」
現在企業的用工形式非常多，不同用工形式的人員之間收入差別很大。徵求意見中，有人反映，其所在單位就有國營工、集體工、國營合同工、集體合同工、臨時工、臨時代辦工等多種用工形式，不同身份的工資和福利待遇差別非常大，同工不同酬的問題嚴重。
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