寫字樓物業管理市場調查報告

① 怎樣寫小區物業管理公司的調查報告

「物業」一詞譯自英語propertｙ或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建築物形式存在的不動產。物業是單元性的房地產。物業既可指單元性的地產，也可指單元性的建築物。物業有大小之別，它可以根據區域空間作相對分割，整個住宅小區中的某住宅單位可作為一物業，辦公樓宇、商業大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業。 關於物業的內涵，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成並具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇； (2)與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施； (3)屋宇的建築(包括內部的多項設施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主幹交 通道路。 由此觀之：單體的建築物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業。物業應是房產和地產的統一。這里的地產，系指與該房業配套的地業。 補充：已於2007年有 物業管理 更改為 物業服務 物業管理本身是一種主體平等的委託合同關系，而非上下級的行政管理關系。未避免字意上的歧義，即將物業管理改稱物業服務。根據建設部2007年164號令《建設部關於修改〈物業管理企業資質管理辦法〉的決定》的相關內容，「物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

② 怎麼完成社區物業管理工作調查報告

要完成一份較完整的物業管理調查，必須結合當地情況、民風民俗、人情專、及當地社會層次屬情況而定，所謂環境改變一切，一份調查報告不是一兩個物管案例能詮譯的，必須是綜合性的把所在區域社情民意參與進出，必須把現實中物業管理的重點及成功與否案例給予參考，必須把現實物管中存在的不足及與外界相同體系相結合，意而形態等相結合。。。

③ 求關於寫字樓物業管理的論文！！！！！！！！

我去年在（迪西歐論文網）上寫和發表過一篇，我當時在實習，實在沒時間寫，是我同學介紹我的，信譽和質量還不錯吧，你可以去問問他們，希望能幫上你

希望對你有用，如果有幫助就採納一下吧 ^_^ ^_^ 論我國智能樓宇物業管理摘 要：社會經濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區的建設中，使人們對居家的概念發生了根本性的變化，居住條件和生活環境產生了質的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區這一全新的概念應運而生，並成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。本文主要從智能樓宇的發展現狀、技術支持、主體即物業管理公司、管理工作、改善措施以及今後的發展趨勢等方面簡單的闡述了現代智能住宅小區的物業管理。關鍵字：我國智能樓宇物業管理 基本功能 發展現狀 優化方式 前景展望 前言隨著樓宇智能化的發展、社會經濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環境舒適化、安全化，這喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區的建設中，使人們對居家的概念發生了根本性的變化，居住條件和生活環境產生了質的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區這一全新的概念應運而生，並成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。所謂智能住宅小區是以住宅為平台，兼備建築、網路通信、設備自動化、信息服務、集系統、結構、服務、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節能、高效的居住和生活環境。智能住宅小區是現代建築技術與現代通信技術以及現代計算機技術相結合的產物，其核心技術是小區的智能化系統。智能化系統也稱小區的綜合信息管理系統，是由小區物業管理系統和小區綜合信息服務系統來支持實現的。它能夠實現具有集成性、交互性、動態性的智能化物業管理模式，為住宅小區的業主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務。 一 智能化住宅小區物業管理的主體智能住宅小區物業管理的主體即物業管理公司，它以從事智能住宅小區的物業管理為主要經營管理業務，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，是具有法人資格的經濟組織。物業管理公司具有管理水平起點高、專業技術性強、符合市場經濟運轉、管理體制科學、規范的特點。以管理智能住宅小區物業為經營服務的管理公司，它必須具有一支管理素質優秀的管理人員和技能水平突出的專業技術人員所組成的管理隊伍。能夠擔負起對智能住宅小區物業進行維護、保養、管理、提升等全面的服務，使基本目標明確，服務質量優良。二 智能化物業管理的基本功能智能化物業管理的目標是向人們提供：「方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環境、高效便利的物業管理」。盡管不同地區、不同檔次的智能化物業管理的要求會有些區別，但是由於它是一種商品，就有共性，有一種市場標准。根據智能小區的智能化系統功能設置，一般智能化物業管理公司應該根據市場定位的不同（是中檔還是高檔？），選擇配備「安防監控」、「門禁管理」、「緊急求助」、「家庭安防預警」、「三表出戶」、「現代通信」、「有線電視」、「設備監控」、「小區一卡通」、「計算機物業管理」等智能化子系統，以及小區「電子大屏幕」、「背景音樂」、「電子商務」、「信息服務」、「VOD點播」等。個人認為安防和通訊網路是智能化物業管理公司首先要考慮的問題。 三 智能化住宅小區物業管理的技術支持信息時代的住宅小區由於設置了智能化系統，使得人們足不出戶就可以進行網上選物購物，網上醫療咨詢，參觀瀏覽虛擬博物館、圖書館和世界各國的名勝景點，網上點播視頻節目，網上證券交易……另外，當家庭中發生警情（包括盜情警報、災情警報、突發事件等）時，家庭成員與小區管理中心可以在接到報警信息以後，隨時查詢和確認家中的安全狀況並及時實施最有效的防範措施。這些給人們提供了舒適、安全的環境和良好的信息交流服務空間的智能化系統，是以小區控制中心為中樞的，由家庭報警系統、停車管理系統、公共廣播系統、緊急電話求助系統、巡更管理系統和樓宇對講系統、周邊防範系統、閉路監控系統、電子公告牌系統等構成，形成一個有線與無線結合、固定目標（房間）與移動目標（汽車、人員）結合、多功能、全方位、智能化、系統性的神經網路系統，向小區各住戶提供全方位優質可靠的安全服務。同時，在小區內建立高速寬頻、安全、可靠的內部網路，提供Internet信息和資源共享，完成小區內部信息發布服務、物業管理，設備集中監控，實現住宅小區的智能化管理。 四 我國智能物業管理行業生存發展的現狀 （一）、綜合管理體制不順、執法能力較差 智能樓宇物業管理的管理對象雖然是房地產產品，但它服務的對象是人，造成很多社會問題交織在一起，極其復雜。這些社會關系中最重要的是與政府部門之間的關系。在物業管理實踐中，很多物業公司與業主發生糾紛的問題是有法可依的，但無人執法。（二）、政府對智能化物業管理在城市管理中的重要性認識不足，正面宣傳引導不夠 現階段各地政府還沒有把智能物業管理當作城市管理的一個重要環節，只是或多或少地將其視為一種實現住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區的物業管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。 （三）、現階段公眾意識普遍較低，智能物業實踐坎坷曲折 由於中國特殊的國情，決定了一部分人物質文明先富有，精神文明匱乏。這部分人公眾意識較差，以個人的喜惡作為對物業管理規定的取捨標准。這些人動輒以媒體暴光，車輛檔道等行為對物業企業進行威脅，而通常物業公司都是盡量息事寧人，不願擴大事態，最終以損失企業利益平息事態。現階段的物業實踐中由於人們錯誤的定位物業企業與業主的關系，使這種情況越來越普遍，為物業管理無形中增加了難度。 （四）物業服務和市場價格嚴重背離，物業企業生存艱難 智能小區比普通小區在各方面都有所提高和改善，在收費等方面也要比普通非智能小區昂貴。但在物業收費定價方面，政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的經濟承受能力，核定的收費價格往往低於物業企業市場運做的成本，造成大部分物業企業長期入不敷出，甚至虧損嚴重。 五 如何優化智能物業管理 住宅小區的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發展前景。智能小區中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的，最終是通過物業管理實現的。因而物業管理的優劣直接影響到智能小區的智能化效果，優化物業管理至關重要。 1、優化物業管理的前提是開發商改變觀念 開發商應該意識到，智能小區的物業管理不同於傳統模式下的物業管理，是以知識管理為主導的先進管理體系，這種體系的有效運作在滿足開發商個體利益的同時實現了為住戶提供安全、高效、舒適及優化環境的目標。開發商所銷售的不再僅僅是傳統意義上的住宅，而包含了許多服務。在此前提下，物業管理公司就應該在項目策劃階段就介入並與開發商共同完成智能化系統的定位；在設計階段提出合理建議；在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控，最終確保建成後的智能化系統有效運作。 2、要優化物業管理就必須使物業管理向專業化、社會化、市場化方向發展 目前，有3個主要因素制約著物業管理在智能小區的正常開展。一方面，當前國內的物業管理尚未進入社會化、集約化的經營方式，大多數為一家物業管理公司管理一個樓盤，物管公司不成規模，其管理與技術的層次與能力必然低下。就大多數物管公司狀態而言，尚難勝任智能小區的管理工作。另一方面，物管缺乏專業人才，管理人員技術水平低。物管所需配置的計算機及自控方面的專業人員工資水平較高，是一般規模物管公司難以承受的。此外，智能系統的復雜性、精密性、高技術含量及更新快等特點，使其運行、維護、保養費用較高，而因經濟等因素制約目前國內大多數地區智能小區物管費收入不可能與物管公司成本支出相抵。這幾方面原因致使許多智能小區中智能系統維護不及時，設備故障率高，一些智能小區將智能化系統棄之不用。 因此，要優化物業管理，就必須讓物業管理公司走向市場，向專業化方向發展。中小型物管公司可通過兼並、聯營等途徑形成集約化經營模式，克服「小而全」的弊端，向專業化方向發展。通過資源的優化配置，特別是專業技術人員的合理配置，根據物業所需靈活地進行內部人員調配，來達到降低成本提高效率的目標。 3、要優化物業管理就應該建立、健全各項規章制度 完備、嚴密、科學、合理的規章制度是搞好智能小區物業管理工作的「軟體」。物管公司必須依據各種智能設備及通訊系統的特性制定相應的維護、保養制度並進行定期檢修。建立、健全資料、檔案管理制度，及時對自動經管理系統設備運行的統計資料進行總結、整理，並提出防範措施，防患於未然。此外，物管公司還應建立各項工作的標准流程，制定崗位責任制、應急措施等等。只有完整、科學合理的規章制度作為保障，才能使物管工作正常、有序地開展下去。 六 未來智能物業行業發展前景的展望 （一）國民經濟的持續增長，將為智能物業行業的發展提供廣闊的空間 經濟發達國家的經驗表明：當人均GDP超過800美元之後，人們對住房面積的需求將持續增加，居住質量將快速提高。住宅小區的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發展前景，這也為未來智能物業行業的發展提供廣闊的空間。 （二）、豐富的勞動力資源為行業的發展提供了可靠的人力資源保證 智能建築的物業管理在運作過程中涉及的知識面很寬，它涉及行政管理學、心理學、公共關系學、經濟學、系統工程學、法學等，還涉及到城市規劃學、建築學、土木工程學等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對智能小區物業管理很重要。所以說現階段勞動力資源也是智能物業得以加速發展的可靠保證。 （三）、物業行業發展的外部環境越來越成熟 美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區的建設中，使人們對居家的概念發生了根本性的變化，居住條件和生活環境產生了質的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區這一全新的概念應運而生，並成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。（四）專項維修資金制度的建立，為業主和物管企業解決了後顧之憂 有了完善的住房專項維修資金制度做保障，業主從此不再擔心因為資金問題，住房得不到有效的修繕，物業企業也不用因為接管舊小區為籌集修繕資金而發愁。 綜上所述，成績和問題並存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為了我國智能物業發展的美好明天，讓我們齊心協力，共創未來。 結束語 從當今世界智能化住宅小區物業管理的發展中，我們不難發現物業管理的發展也是與本國的政治、經濟、文化、科技及生活習慣相關的。與世界發達國家相比，我國的物業管理水平還有很大的差距。但是，相信隨著我國經濟的不斷提高，智能化住宅小區的不斷發展，智能樓宇物業管理必將有美好前景。 參考文獻 1 建築智能化系統概論 孫景芝主編 2005年6月出版 2 智能小區九大系統設計與實現[M】 黎連業編 2001年科學出版社 3 綠色住宅概論 王立紅編 2003年出版 4 社區物業管理[M】 卓思廉編 2007年北京郵電大學出版社 5 物業管理企業戰略管理 韓朝 陳凱編 2008年清華大學出版社

④ 如何進行城市居民小區的物業管理調查報告

近年來，隨著我市城市建設快速發展,住宅規模化不斷壯大，物業管理工作在我市逐步推開。優質的物業管理對改善居住環境、促進和諧社區建設、提高城市品位發揮了積極作用。新的城市規劃,建設安居、宜居、和諧的百萬人口城市，必須進一步推動、規范這項工作的開展，根據市政協2008年工作安排，市政協法制委在鄭增強副主席的帶領下，組織部分政協委員，於10月下旬，對市區居民小區物業管理情況進行了調研。調研組聽取了市房管局的情況介紹，深入到部分居民小區進行了實地察看，召開了部分物業管理企業經理參加的座談會，並向業主發放調查問卷徵求意見。現將調查情況報告如下。
一、基本情況
我市市區物業管理工作經過近幾年的發展，已形成了類型各異、層次廣泛、形式多樣的局面。據調查，我市居民小區目前主要有五種管理方式：一是物業管理公司加小區家政服務型；二是開發商售後代管物業型；三是業主聯合自主管理型；四是機關單位集資管理型；五是無人管理型。
市區有資質的物業管理企業共15家，其中二級資質企業10家，三級資質企業5家，從業人員共338人；市區18個較具規模的居民小區，總建築面積150多萬平方米。其中16個小區成立了業主委員會。在實行物業管理的居民小區中，成立業主委員會的都由業主委員會和物業管理企業簽訂了《物業服務合同》，沒有成立業主委員會的都由開發建設單位與物業管理企業簽訂了《前期物業管理服務合同》或《委託合同》。
為做好物業管理工作，近年來，我市主要採取了以下幾項措施：加大宣傳力度，增強業主的物業消費意識。通過發放宣傳資料，開展政策法規咨詢，召開座談會等方式，廣泛宣傳《物權法》、《物業管理條例》及相關政策法規，使市民更多地了解、參與、支持物業管理，為物業管理工作營造了較好的氛圍；加大培訓力度，提高物業管理人員素質。組織各物業管理企業經理、管理人員舉辦培訓班，提高了從業人員的素質。組織有關人員學習外地先進經驗，規范物業服務，提高管理質量，收到了較好的效果；加大監管力度，推動物業管理行業健康發展。出台了《黃驊市物業管理暫行辦法》、建立了《專戶維修資金管理辦法》等文件，為我市物業管理行業的健康發展提供了政策保障。依據建設部《物業管理企業資質管理辦法》制定了規范的運作程序，將不符合條件的物業管理企業提前拒之門外，較好地保證了物業管理企業的服務質量，對物業管理行業的健康發展起到了推動作用；加大指導力度，完善業主自治制度。加大對各居民小區業主委員會的指導，積極創造條件籌建業主委員會，制定業主文明公約，明確權利和義務，使廣大業主對自身的權力和義務有了進一步了解，對實行自治管理重要意義的認識有了進一步提高。廣大業主積極支持和配合業主委員會、物業管理企業開展工作，共同建好小區、管好小區的濃厚氛圍正在逐步形成。通過以上工作，市區物業管理整體水平有了較大提高。
二、存在問題
市區居民小區物業管理工作雖然取得了一定成績，但存在的困難和問題也不容忽視。主要表現在以下幾個方面：
一是業主與物業管理企業矛盾日益尖銳，不穩定因素開始凸現。作為發展中的城市，黃驊最早建設的大部分樓房小區處於無物業管理和物業管理不規范階段，這樣的小區環境談不上優美，只能保證居住的基本條件，業主的訴求也較低，矛盾是隱性的；另一部分是近幾年建設的有物業管理的小區，大多存在這樣那樣的問題，或房屋質量存在問題，或暖氣不熱、水壓不足，或綠化不達標、安全無保障等等，這些問題直接影響了業主的正常生活，但物業管理企業又無力解決，業主很不滿意，因此，業主與物業管理企業的矛盾很多，關系比較緊張。有的業主消費意識差，仍有計劃經濟福利物業意識，對政府及相關部門有依靠性，造成有的業主與物業管理企業吵架，有的到有關部門上訪，據調查，有的小區居民聯合集體拒交物業管理費。出現矛盾解決不及時，不合理，致使不良影響擴大，物業管理企業為了生存只好減少人員和投入，降低服務標准，甚至退出，造成有的小區至今無人參與物業管理的癱瘓狀態，如此惡性循環，既造成物業管理企業普遍虧損，也給業主生活帶來不便，影響了社會的和諧穩定。
二是業主自我管理意識欠缺，業主委員會尚未真正發揮作用。由全體業主民主推選產生的業主委員會是廣大業主的自治組織，在物業管理工作中起著聯系業主與物業管理企業，消除隔閡，增進了解的重要作用，但有的業主對物業管理情況漠不關心，業主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發揮。有些小區在入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有成立業主委員會，物業管理仍處於前期物業管理狀態，業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。有的小區雖然成立了業主委員會，但並不是由業主大會選舉產生，而往往是由建設單位或開發商指定產生，其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的知識、精力和熱情，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。甚至只顧自己沾光，不替廣大業主維權。
三是物業管理企業經營不規范，服務不到位，從業人員素質較低。調研中發現，我市推進物業管理市場化的進程非常艱難，嚴重阻礙了物業管理行業的健康發展。目前，在市區實行物業管理的18個居民小區中，幾乎沒有通過招投標方式選聘物業管理企業的，多數居住小區或是由原開發企業委託其子公司代管，或是由房產主管部門指定物業管理企業管理。這種「自建自管」的管理模式所帶來的直接後果就是物業管理市場缺乏競爭，物業管理企業沒有活力，管理水平很難令業主滿意。即使因為開發企業的子公司代管呈現出一時的活力和繁榮，也僅僅是因為開發企業要藉助這一「活力和繁榮」為大量後續商品房銷售做做樣子，屬於建築小區的前期物業，一旦開發企業與物管公司脫鉤，物業管理將舉步維艱，居民小區將面臨無人管理的局面。有的物業管理人員缺乏服務意識，服務態度不夠端正，服務用語不文明。有的物業管理人員技術水平不高，物業維修不及時、不到位，業主意見很大。有的物業管理企業片面追求經濟效益，降低標准承接物業管理，給日後的物業管理工作留下隱患。
四是部門監管作用沒有能夠得到足夠發揮。《物業管理條例》對相關部門在物業管理工作中應負的責任都作了明確的規定，但在實際工作中，有些規定沒有得到很好的落實。首先，對物業管理工作有待進一步提高重視。有的規模較大的居民小區，交付使用幾年後仍沒有建立居民委員會，既不利於對物業管理工作進行指導，也給業主的生活帶來很大不便。其次，在居民小區的開工、驗收等環節上，有待進一步嚴格。有的分期建設的居民小區，配套設施未按規定同步建設。如青青家園等住宅建設項目竣工時多數未進行綜合驗收，導致群體事件發生，直至上訪。有的居民小區物業管理用房未落實，有的綠化工程未達標，有的配套設施未建設等等，這些問題均未得到及時糾正，致使居民小區的建設未能達到總體規劃要求。第三，小區的規劃設計意識有待進一步超前。特別是一些建設較早的居民小區表現尤其突出。有的小區建設時根本未建停車場，也沒有預留停車地點。隨著社會經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，私家車數量激增。大量的私家車涌進居民小區，使得許多小區車滿為患，由此引發的矛盾糾紛時有發生。此外，有些水、電、暖等設施不能做到「一戶一表（閥）」，給物業管理帶來很大不便，也在一定程度上影響了業主與物業管理企業的關系。第四，部門之間有待進一步形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建築物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業主的正常居住等，對此，物業管理企業難以管理，相關職能部門也很少過問。有的部門只收費卻不肯承擔設施的維修費用，設施損壞時推諉責任，使物業管理企業陷入被動局面。
五是開發商遺留問題導致業主與物業管理企業產生糾紛。調查結果顯示，引發業主和物業管理企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時關於供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現，成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決，只能同物業管理企業交涉，從而引發雙方的矛盾和糾紛。有的居民小區交付使用時綠化、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業管理企業與業主的矛盾。有的小區車庫、地下室、活動中心、會所等公建配套設施權屬界定不清，造成業主對產權的強烈主張，也帶來維修責任的承擔和物業管理費分攤及物業經營收益分配等多方面的矛盾。
三、幾點建議
隨著社會經濟的發展和人民群眾生活水平的提高，居民小區物業管理工作的重要性顯得越來越重要。據有關專家分析，未來城市的主要矛盾點將集中在小區物業管理問題上。因此，為建設和諧社會，在未來3-5年內，推動我市市區居民小區物業管理工作有序、高效開展，建議：
1、著眼城市發展前景，以人為本，整合居民小區，建好和諧社區。一是合並小區，解決目前我市多數小區規模偏小、管理成本較高，不利管理的局面。應以市區規劃的道路為小區四至，規模控制在15-20萬平米，從而大大降低物業管理成本。二是集中供熱，組建全市性的大型熱力公司，切實解決城市小區冬季取暖產生的矛盾問題，降低居民居住成本。三是要強力推進水、電、氣、暖「一房一表（閥）」改造工作，避免因費用問題引發業主和物業管理企業之間的矛盾。四是在居民小區特別是新建小區內規劃建立集中物業服務中心，增加物業管理企業的自身造血功能。小區內由物業公司承辦超市、蔬菜、早點、乾洗、醫療門診、幼兒園、美容美發、家電及車輛維修等與小區居民需求密切相關的行業；代收各種費用並從中提取管理費用（如有線電視、純凈水、液化氣等費用）；既增加物業管理企業的自我造血功能，又方便小區居民日常生活需求，同時還能夠減輕小區居民的物業管理費用。五是相關部門要通力合作，以法嚴肅查處居民小區私搭亂建、違章裝修、擅改房屋用途等侵害其他業主利益的不良行為，努力建設和諧小區。
2、加大監管力度，推動物業管理行業健康發展。加強市房管局對物業管理行業的監管，為其創造良好的環境。要根據《物業管理條例》及相關文件精神，立足我市實際，盡快制定出台實施細則，為物業管理工作提供政策依據。要進一步規范物業管理招投標行為，特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位「自建自管」的狀況，推動物業管理企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。要加大對物業管理企業的監管力度，並下大力度著重培育一批素質高，服務好，管理規范的物業管理公司樣板，用典型引路，用典型推動。整頓和規范物業管理市場秩序，加強對物業管理企業的資質管理，嚴格准入、清出和投訴舉報制度，對業主的投訴、舉報及時進行查處。要進一步拓寬工作領域，努力加強對單位自建居民小區物業管理工作的指導。
3、加大宣傳力度，為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》，加強對居民的物業消費意識教育，使物業管理的直接參與者——業主和物業管理企業知法明理，對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。要引導各居民小區按法律程序盡快成立業主委員會，促進業主自律，以法維護自身權益，積極做好業主與物業管理企業的溝通協調工作，消除二者之間的誤會和分歧。要教育業主主動履行在物業管理活動中應承擔的義務，自覺遵守物業管理的有關規定，維護公共秩序和環境衛生，按時交納物業管理費，與物業管理企業發生糾紛時，應通過正當途徑解決。對不盡義務者要有處理辦法和措施，以免因少數人不盡義務而影響整個小區的物業管理服務工作的正常開展。要教育引導物業管理企業依法經營，合理收費，接受監督，努力為廣大業主提供優質高效的服務。
4、物業管理企業要轉變觀念，提高服務水平。物業管理企業的成敗，很大程度上取決於其素質的高低。因此，物業管理企業要認真做好員工的教育和培訓工作，不斷轉變服務理念，提高員工的素質和服務技能。要建立健全企業內部管理制度，完善運行機制，降低運行成本。要按政策規定承接物業管理住宅小區，並及時與業主簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》，明確雙方的權力、義務和責任。要堅持經濟效益和社會效益並重，盡力滿足業主的合理要求，堅決杜絕任何損害業主利益的行為，並依法處理物業管理活動中出現的各種矛盾和糾紛。
5、健全組織，明確責任，齊抓共管，為物業管理工作提供有利保障。一是政府要成立物業管理領導小組。物業管理工作是一項系統工程，有些問題單靠主管部門鞭長莫及。如今年供暖價格上漲等問題。因此，市政府一定要高度重視，將其列入議事日程。要借鑒其他城市的作法，由主管市長任領導小組組長，下設辦事機構，吸納相關部門參加，及時研究解決物業管理工作中的問題。各相關單位要在領導小組的統一領導下切實負起責任，相互配合，相互支持，協調聯動，共同努力，對不負責任的職能部門實行問責，為物業管理工作提供有利保障。二是探索業主委員會與居委會合二為一，接受街道辦事處的領導機制。各街道辦事處要進一步加強對轄區內各居民小區物業管理工作的指導，凡具備條件的居民小區，都要在街道辦的指導下建立居民委員會和業主委員會，並探索將業主委員會與居民委員會合二為一，賦予業主委員會以居民委員會的職能，一套人馬，兩塊牌子，以便將矛盾化解在基層，努力維護社會的和諧穩定。三是堅持可持續發展的原則，高標准超前規劃。規劃建設部門要在城市規劃、建設時，充分考慮住宅工程項目建成後的物業管理問題，從源頭上解決居民小區停車難、行路難、公共設施不配套等問題。要加大對開發建設單位的監管力度，制定物業管理項目綜合驗收標准。在小區竣工驗收時，實行按戶驗收責任追究制度，嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關，確保將完全合格的住宅小區交給社會。要界定基礎設施產權，對私自變更建設規劃，占壓綠地、公共設施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開發商遺留問題造成的小區物業管理糾紛

⑤ 物業調查報告怎麼寫

關於我區直管公房管理情況的調查報告

來源：城建與環保工委
關於我區直管公房管理情況的調查報告 ――２００５年９月２７日在區十二屆人大常委會第８８次主任會議上武昌區人大常委會城建與環保工委主任龔義元 主任、各位副主任：根據《武昌區人大常委會２００５年工作要點》的安排，在分管主任的帶領下，城建與環保工委組織部分人大代表和工委委員，與８月２４日對我區直管公房管理情況進行了調查。之後，工委又分別到區房產局、區財政局、黃鶴樓房管所、糧道街房管所進行了調研，現將調查情況報告如下：一、主要成績 區房地產公司積極履行政府賦予的職責，認真搞好我區直管公房管理，取得了比較明顯的成績。一是努力搞好房屋經租管理。積極做好房屋租金收繳工作，採取多種措施，內部抓管理，建立激勵機制，加大考核力度，外部重服務，講誠信，最大限度的挖掘租金回收潛力；嚴格房屋租賃管理制度，把好直管公房分戶過戶審批關，加強租賃市場管理和經租業內資料管理。 二是認真搞好房屋產權管理。注重抓好各項基礎資料工作，加強產權清理；引進房產信息管理系統，初步實現了房產微機化管理；嚴格直管公房產權進出審核程序，確保國有資產不流失。三是積極搞好房屋維修管理。認真推行《房產經營管理責任制》，加強房屋服務意識教育，抓服務，講誠信，及時解決住用戶的實際困難，把房屋維修服務作為面向社會的一個窗口，作為政府聯系廣大群眾的橋梁。二、存在問題 1、租金回收困難。虧困企業租金上繳不力；下崗職工增多導致租金難收；拆遷遺留問題等引發抵交租金；受社會環境的影響，一些住戶惡意拒繳租金，現陳欠租金累計達幾百餘萬元。為收租金房管員被打罵之事時有發生，對此無相應的有效措施來遏制此類現象的發生。 2、危嚴房的安全隱患問題較大。區直管公房中危嚴房有９１４棟，近１２萬平方米，占區屬房產總面積的１６％，完好房只佔３０％多，其餘是基本完好房和一般損壞房。隨著時間的推移，危嚴房將逐漸增多。危嚴房多了，安全問題存在很大隱患，特別是刮風下雨，險情不斷。然而房屋維修費用有限，加上近年來被土地儲備中心控制，危嚴房得不到改造，安全隱患不能及時消除。 3、房改房的維修管理問題值得注意。從１９９９年至今，我區已房改售房面積近３６萬平方米，售房資金達幾千萬元。據反映，房改房的維修服務存在一定問題，當初購房者按房款的２％向售房單位交了維修基金，只夠維持２－３年，早已用完了，如今維修服務無人管。房改房的管理也有問題，許多房改房單棟，難以形成物業管理小區，甚至一棟樓房，有的房改了，有的未房改，公私房交叉，不好管理，亂搭蓋、亂改建的現象比較多。 4、產權遺留問題急需解決。從上世紀９０年代起，我區對一大批危嚴房實施了改造建設，許多居民的住房環境得到明顯改善。但由於多種原因（政出多門，部分改造項目存在突發性、實效性、指令性，申辦不及時），全區現有一千餘戶居民未能辦妥土地使用權證和房屋產權證，造成入住居民合法權益無法得到有效保障，致使許多住戶多次到市、區政府部門上訪，形成了不穩定因素，解決好產權遺留問題已迫在眉睫。 5、「落私」工作矛盾突出。落實私房政策是指中央從８０年針對 「文革」期間無償接管的私有房屋。落實政策而開始的一系列歷史遺留問題的專項處理工作。由於近年來房地產不斷升值，導致原私房業主心理不平衡，由於「落私」工作是一項非法律調整規范的特殊工作，政策性極強，然而近年來在原有「落私」文件上開了口子，形成市與區、區與區口徑不盡統一，導致原私房業主相互攀比。因此近兩年來私房戶集體上訪現象愈演愈烈，目前我區集體上訪反映激烈的達百餘戶，已形成了一定的規模和組織。再加上私房發還後其中的私房承租戶面臨租金提高、無拆遷補償、業主強攆住戶搬家的問題不能解決，導致住戶不斷上訪，給社會造成不穩定因素。三、幾點建議 1、採取多種形式，加大宣傳力度。要提高住用戶的法律意識，樹立國有資產觀念，提高上繳租金意識。要提高房管人員的社會地位，增強房管人員的法律意識和責任意識，認真執行房地產管理條例，做到依法管房，進一步推行責任制，加強房屋的租賃管理，做好房屋的維修養護工作，及時解決住戶的實際困難，以服務促租金，用租金搞好服務，真正做到「管房為民，服務為民」。 2、進一步搞好房屋產權管理。產權管理是直管公房管理工作的基礎，一定要摸清家底，搞好台帳，實行微機化管理，做到常變、常新、常准，防止漏管現象的發生，並嚴格把好直管公房產權進出關，確保國有資產不流失。 3加強房屋安全管理，確保住用戶安全。真正落實「三個代表」的重要思想，一切從人民群眾的利益和安全著想，加強危嚴房的監護工作，不得有塌房傷人的事故發生。要增強應急維修費用，加強值班制度，組織好搶險小分隊，確保房屋的安全使用。另外，加強舊城改造步伐，逐步清除危嚴房。 4、 要把房改房的維修管理工作提到議事日程上來。武政［１９９９］９８號文件明確規定，多層住宅按售房款的２０％提取維修基金，購房者按購房款的２％向售房單位繳交維修基金，維修基金專款專用，切實加強房屋公共部位、公用設施的維修管理，保障其正常使用。現在有必要重申明確一下，切實加強房改房專項維修基金的管理、使用和監管。要制定公房售後服務辦法和制度，認真做好公房售後維修和服務工作，解決業主的後顧之憂。要全面推進社會化、專業化、經營型的物業管理，加大房地產公司改革力度，促進其轉換經營機制。採取一定措施，逐步減少公、私房交叉的矛盾，對條件相對成熟的房改房，可形成封閉小區或樓棟進行規范管理，創造條件，向物業管理小區發展。 5、認真做好「落私」工作，努力解決好產權遺留問題。落實私房政策是一項涉及面廣、歷史情況復雜、政策性極強的艱苦工作。政府要高度重視，政府相關部門要共同承擔起落實私房政策的各項具體工作。要大力宣傳有關政策，積極做好有關落實工作，注意做好說服工作，控制住集體上訪擴大的態勢。建議區政府向市政府呼籲進一步明確「落私」工作的政策，全市統一口徑，力保穩定大局。針對帶戶發還引起的住戶矛盾，政府要採取切實可行的措施予以解決。產權遺留問題，按現行辦證標准根本無法辦理「兩證」，建議區政府向市政府反映，爭取相關政策，盡早解決好產權遺留問題。