① 房地產營銷管理論文
確定定價目標進行成本核算調查市場狀況
綜合分析影響定價因素選擇定價策略和方法確定產品市場價格實施在房地產企業經營目標的基礎上確定企業定價目標，這是定價工作的起點對房地產企業開發經營的產品成本費用進行核算了解市場需求狀況和競爭者狀況、發展趨勢及其價格策略結合企業產品特點，綜合分析影響定價的因素，進而研究價格實現的可行性依據內外條件和成本核算，選擇定價策略和方法根據定價策略和方法以及價格最優原則確定本企業產品市場價格在銷售中實施所定價格，並把信息及時反饋到以上階段，進行價格調整
[④]項目定價的方法定價方法是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個及本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多，但是企業在制定價格是主要考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。
產品成本規定了價格的最低基數，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參考的參照系。
在實際定價過程中，企業往往側重於對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常由成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和克比樓盤量化定價法三類。
1、成本導向定價
成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然後加上一定的利潤。成本導向定價主要是由成本加成定價法、目標利率定價法和售價加成定價法三種方法構成。
2、成本加成定價法
這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定的比例的於利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上講這種比例稱為「幾成」，因此這種方法被稱為成本加成定價法。
它的計算公式為：單位產品的價格=單位產品成本*（1+加成率）其中，加成率為預期利潤占產品成本的百分比3、目標收益定價法這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算的方法。
其計算步驟如下：
（1）確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同方式。
（2）確定目標利潤。由於目標收益率的表現形式的多樣性，目標利潤的計算也不同，其計算公式為：目標利潤=總投資額*目標投資利潤率目標利潤=總成本*目標成本利潤率目標利潤=銷售收入*目標銷售利潤率目標利潤=資金平均佔用率*目標資金利潤率
（3）計算售價。售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量目標收益率評定法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般是用於在市場上具有一定影響力的企業、市場佔有率較高或具有壟斷性質的企業。
4、售價加成定價法這是一種以產品的最後售價為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品的售價。其計算公式為：單位產品售價=單位產品成本/（1-加成率）這種定價方法的優點是對於銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對於消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。
以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況
七、房地產銷售渠道策略
房地產營銷渠道是指房地產產品從生產者流向最終消費者所經過路線和所經營銷單位結構形式的總和。主要有以下幾種形式：
1）直接銷售房地產的直接銷售是指從房地產開發商直接銷售給最終消費者。
2）間接渠道銷售房地產企業利用中間商將產品供應給消費者，中間商介入交換活動，並專門承擔商品流通職能。
銷售渠道選擇的原則：
1、效益原則
在確定銷售渠道的時候首先要考慮效益。也就是說，能做到以最少的投入達到最大的效益。但是，也並不是可以會略掉其他因素，如一個企業要想要綜合發展或強調發展它的營銷部門的時候，可能在它的各種費用並不是最低的，但是為了培養一批營銷人才為己所用就會對效益原則的權重放低。這時效益原則並不是企業考慮的首要因素，而發展戰略成了企業首要的任務。
2、協同原則
精誠合作才能把工作做得更好，因為並不是每一個人都能做好每一項工作。在選擇銷售渠道的時候，我們一定要選擇能夠相互信任的。現代社會分工更細，不同的人掌握了不同的專業技能，要尋找那些能夠跟自身團隊進行良好溝通的專業公司對於任務的順利實現及業務的發展都大有裨益。
3、可控制原則
在房地產銷售當中，房地產開發商應當能夠掌握主動權，當在發生緊急情況的時候才能夠留有餘地。可控制權應該適當應有，不然會破壞雙方的合作程度以及產生信任危機以後將難以彌合。可控制原則是建立在相互信任的基礎上的，不然將不能選擇到合適的合作公司。
4、風險原則
房地產具有高風險高回報的特性。房地產的生產投入是相當高的，雖然國內建築公司帶資建設，但是，項目土地的取得、原住居民的動遷、拆遷費用、項目設計費、管理費用等都是房地產開發的成本，但是如果在開發的某一環節出現紕漏就會使項目處在很被動的地位。
5、素質原則
在選擇中間商的時候我們通常要考慮中間商的素質，素質高的中間商能提供更加專業化的策劃方案，使得銷售的速度更快，企業的最終利益更大。
通常考慮中間商的素質有以下幾方面：
1.實力素質,主要是考察中間商的資金及專業人員的數量和實力同時還將考慮到中間商人員的流動程度。
2.管理素質，主要是考察中間商的管理水平，及使用的管理方法。
3.信譽素質，主要是考察中間商所代理過的案例中有沒有出現違約的情況。
4.經驗素質，主要是考察中間商的專業人員的素質。
八、房地產促銷策略
在市場競爭激勵的條件下，房地產企業為取得營銷活動的成功，不僅要以適當的價格通過適當的渠道向市場提供適銷的房地產產品，而且需要採取適當的方式促進產品的銷售。因此，促進銷售也是營銷人員將本企業及產品的信息通過各種方式傳遞給消費者和用戶，促進其了解、信賴並購買本企業的產品，已達到擴大銷售的目的。
促銷的實質是房地產營銷人員與消費者之間的溝通。長期以來，我國房地產行業呈現出典型的買方市場形勢，房地產企業無需擔心銷售問題。因此，對於促銷這一工作，無論是在思想認識上、促銷人員力量配套上以及建立和健全各種機制上，都十分欠缺。
促銷一般可以起到三方面的作用：
1、傳遞消息、溝通情報在進行促銷的時候很多採用了降低售價或者提供其他更多的優惠措施以吸引消費者，引起人們的注意，這樣人們會自覺不自覺地向他們的親友傳遞這樣的一些消息，從而達到加大宣傳的目的。通過促銷，能吸引更多的消費者到達樓盤所在地進行實地參觀考察，這樣，銷售工作達到雙向溝通。
2、突出產品特點，樹立企業形象進行促銷的商品通常在樓盤中是比較優秀的或者是比較有特點的，而我們在進行促銷的時候將會著重宣傳這樣一種特點，這樣的話就能夠在消費者的心目中加深印象。
3、誘導需求、擴大銷售企業進行促銷就是拿出一些優惠條件，刺激那些想買又不想買的消費者，促使他們下定決心購買。通常進行促銷不能單純的採用一種方法，在很多企業中會使用幾種促銷方式同時進行或者組合進行實用。往往企業會根據企業自身的情況進行一些創新。
② 我要寫畢業論文，題目是房地產市場營銷策略（管理）研究，求論文的提綱。
《物流管理》專業畢業論文參考題目 1. 企業供應鏈管理策略研究 2. 網路時代供應鏈管理模式的研究 3. 供應鏈風險形成機理分析 4. 構建我國企業間供應鏈的對策初探 5. 供應鏈管理下企業采購管理的發展趨勢 6. 基於供應鏈管理的庫存管理模式比較 7. 企業內部供應鏈流程中的時間分析 8. 某商品供應鏈各環節的時間分析 9. 供應鏈的風險防範對策研究 10. 供應鏈運作對企業的影響研究 11. 供應鏈管理中的信息共享問題研究 12. 供應鏈管理的發展及運行機制探討 13. 供應鏈企業間的委託代理問題研究 14. 供應鏈管理環境下的運輸問題研究 15. 供應鏈管理環境下的物流成本研究 16. 條碼技術在物流中的應用研究 17. 物流信息技術應用研究 18. 配送中心倉儲管理信息系統設計 19. 采購管理信息系統設計 20. 國內ERP應用狀況分析 21. 物流企業物流信息化建設案例分析 22. RFID應用案例研究 23. EPC應用案例研究 24. 某企業ERP實施方案分析 25. 電子產品代碼(EPC)在物流中的應用 26. 物流技術的經濟性研究 27. 貨物運輸方案優化研究 28. 物流配送中貨物裝載問題研究 29. 貨物運輸系統優化分析 30. 車船配載理論與方法研究 31. 城市建材配送中心選址研究 32. 城市日用品配送中心選址研究 33. 配送中心作業計劃優化方法研究 34. 物流設施選址問題研究 35. 隨機需求的最優庫存策略研究 36. 逆向物流網路中的選址問題研究 37. 試論某地區回收物流網路的形成與發展 38. 試論廢棄物物流體系的建立 39. 某企業物流規劃案例分析 40. 某地區物流發展規劃研究 41. 信息時代物流企業網路化發展模式探討 42. 物流網路化運營模式的探討 43. 物流網路化中的風險分析 44. 虛擬庫存案例分析 45. 倉儲企業向現代物流轉型研究 46. 企業生產物料的合理采購及存儲 47. 製造企業原料庫存量的控制研究 48. 企業倉庫管理流程中的時間分析 49. 物流成本核算研究 50. 運用物流成本進行企業物流決策 51. 商業企業物流成本分析 52. 企業物流作業環節費用的比較分析 53. 物流行業客戶滿意度研究 54. 物流客戶服務策略的制定 55. 某企業物流業務流程分析 56. 企業物流作業流程的再造與控制 57. 醫葯品儲備應急物流研究 58. 醫葯儲備問題研究 59. 農業供應物流研究 60. 農產品物流發展現狀和對策 61. 我國農產品物流與發達國家的差距分析 62. 農業銷售物流研究 63. 建設項目物流管理模式的比較 64．圖書物流合理化研究 65．印刷行業物流發展戰略 66．汽車企業供應物流研究 67．出版物物流標准化研究 68．企業銷售物流研究 69．企業供應物流研究 70．敏捷製造與精益製造中的物流管理比較 71．市場營銷渠道組合與物流模式分析 72．企業物流資產經營模式分析 73．我國物流企業上市公司現狀分析 74．物流外包決策分析 75．物流企業綜合競爭力評價的探討 76．第四方物流對中國物流產業發展戰略的影響研究 77．我國物流企業策略創新研究 78. 某地區物流發展史研究 79．物流產業發展初探 80．第三物流的發展現狀及趨勢研究 81．城市物流需求分析 82．城市居民消費結構與物流需求研究 83．物流服務的價格問題分析 84．物流設施投資風險管理研究 85. 區域經濟與物流產業發展研究 86．循環經濟條件下逆向物流體系的建立 87．廢棄集裝箱的收集、加工與再生 88．綠色包裝在物流企業中的應用 89．政府行為在物流業發展中的地位與作用 90．運輸路徑優化問題研究 91．試論企業降低物流成本的途徑 92．物流企業提高物流服務質量的探討 93．試論提高物流設施（設備）利用率的途徑 94．市場經濟條件下合理運輸的探討 95．生產企業內部物流合理化探討 96．試論流通加工對物流合理化的影響 97．試論電子商務環境下的物流對策 98．我國發展第三方物流面臨的挑戰與對策研究
③ 求畢業論文的相關參考文獻（房地產市場營銷策略研究）
1．湯炎非，楊青著．可行性研究與投資決策．武漢：武漢大學出版社專，1998：5-7
2．李竹成主編．房屬地產經濟專業知識與實務．北京：團結出版社，2001
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④ 求房地產企業營銷渠道選擇的論文，，急，，高分求
行業的冬天來了
對房地產行業而言，這個本應收獲的金秋，卻成了提前到來的冬天。
據統計，今年2—8月，全國房地產市場成交量同比下降的幅度分別為3.6%、0.3%、4.0%、6.5%、6.9%、10.8%和14.9%。北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經濟發達省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。進入傳統銷售旺季「金九銀十」，開發商們絞盡腦汁，打折、特價、送裝修、送汽車，甚至「買房送房」、直接降價……但購房者似乎並不買賬。9月1日至10月19日，北京市期房網上簽約17321套，平均每天353套，比去年同期下降28.8%。從其它城市公開的交易數據看，成交量比去年同期均有較大幅度的下滑，「金九銀十」成色不足。
央行近日公布的第三季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，未來3個月打算買房的居民人數佔比為13.3%，創下了1999年此項調查開展以來最低水平。其中，在調查的7個大城市中，北京、上海、廣州等一線城市未來3個月打算買房的人數佔比均不足10%，甚至低於全國平均水平。從去年第四季度開始彌漫的觀望，正在愈演愈烈。
交易量的持續低迷，使廣州、深圳等地房價出現下跌，北京、上海等城市也有明顯松動。根據國家發改委公布的數據，前9個月70個大中城市房價漲幅環比震盪下行，至8月份房價下跌的趨勢逐漸明顯。「買漲不買跌」的心態使購房者進一步觀望，加劇了交易量的惡化。
「市場的調整還會持續，就看持續多長時間，到什麼程度。」學界和業界一年來對市場走勢沸沸揚揚的爭論也正在趨於一致。
雖然近期上海、杭州、西安、南京、福州等城市地方政府陸續出台了一些鼓勵購房人買房的補貼措施。央行在一個月內連續兩次下調利率和存款准備金率，財政部上周又出台降低住房交易稅費、擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等措施，以改善住房消費的政策環境。然而，購房者如果不改變房價進一步下跌的預期，再加上宏觀經濟環境還存在諸多不確定性，這個冬天可能就不會很快結束。
降價、融資、縮減規模、節約成本——
准備好過冬棉被
冬天註定是難熬的。過去幾年，大多數房地產企業依靠快速拿地、快速開發、快速銷售的模式，在一定程度上規避了市場風險。在成交量低迷、銷售放緩的情況下，在建項目資金壓力、成本上升壓力、土地儲備占壓的資金壓力等各種壓力一齊襲來。加之銀行信貸對房地產業仍然緊收、資本市場表現疲軟，使企業寒意倍增。
過冬了，棉被在哪兒？
「12月和明年3月，我們要還兩次銀行貸款，如果此後市場仍然沒有好轉，我們就打算犧牲兩三個項目，虧本促銷來回籠資金。」江蘇一家房地產公司的銷售經理告訴記者，「前幾年對行業判斷過於樂觀，攤子鋪的太大了，現在生存下去是第一位的。」
「降價，只有降價。」社科院金融研究所研究員尹中立認為，目前房地產市場最主要的矛盾是過高的房價和普通居民購買能力之間的矛盾。市場上雖然有各種打折促銷活動，但仍然遮遮掩掩，公開的降價比較少。只有企業在較大范圍內明確降價銷售，房價接近購房者的預期，觀望才有可能緩解，成交量才會回升。「房地產業從前兩年的『土地為王』，重新回到了『現金為王』的時代，誰能快速回籠資金，誰才能生存下去。」尹中立說。
一些大房企在業內搶先降價，的確在短期內加速了資金回籠，抓住了寶貴的現金流。8月底，萬科將旗下樓盤的降價風從珠三角吹向長三角，降價幅度最低達到七三折。僅僅在上海中秋促銷的兩天內，銷售金額達2.68億元。整個9月，萬科實現銷售面積53.2萬平方米，銷售金額43億元，分別比8月增加12.2%和5.7%，搶先降價產生了明顯的效果。同樣，黃金周期間採取降價銷售的恆大地產、保利地產等，也取得了好成績。然而，對於反應遲鈍的大多數房企而言，緊隨大房企腳步的降價目前並未取得明顯效果。
短期的銷售回款尚不足以度過漫長的寒冬，而銀行對房地產業的信貸依然緊縮，資本市場的低迷也使很多企業融資的步伐放緩。據統計，在股市大漲的2007年，企業融資活動所帶來的現金流高達1064億元，而今年第一季度融資活動的現金流為349.46億元，第二季度僅為94.66億元。在這種形勢下，發行公司債和民間高息借貸等融資方式成為不少房企緩解資金飢渴的選擇。
據統計，自今年3月以來，金地集團、保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業和中糧地產等數家房企發行了總額達157億元的公司債。金融街、泛海建設等也在積極籌備公司債的發行。房地產成為今年發行公司債最頻繁的行業。
同時，房地產企業拆借高息貸款的膽子也越來越大。據浙江省紹興市一家房企負責人透露，當地房地產企業為了渡過難關，「月利一毛（10%）」也敢借。他說，「這種借貸都是兩三個月的短期借貸，風險非常高。如果到時候還不上，開發商只能逃跑。」
一方面是找錢，一方面是省錢。為了把僅有的資金更好地用在「刀刃」上，一些房地產企業開始減小開工面積，減少投資規模。
首創置業日前公開表示，公司動工面積將由原定的150萬平方米降至60萬平方米，降低60%。2009年的竣工面積，也將由200萬平方米大幅減至88萬平方米。據統計，2008年第一季度，房地產業新開工面積、竣工面積和施工面積同比增幅達到25.9%、26.9%和27.5%。較去年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，新開工、竣工和施工面積的同比增幅為14.1%、4.4%和15.0%，增幅下降明顯。
「不僅要警惕現在房價的大幅下滑，也要擔心兩三年後房價的暴漲。」中國城市規劃設計研究院居住區研究中心副主任趙文凱認為，房地產業投資增幅減緩的趨勢已經出現，加之今年土地市場交易低迷，預計今後一段時間房地產新開工和施工面積還將繼續下跌，隨之而來的將是兩三年後市場供應量的明顯下降。他擔心，如果這種情況持續下去，在市場存量消化到一定程度以後，市場會重新出現供不應求的情況，屆時可能引發又一輪房價暴漲。
此外，過去「財大氣粗」的房地產企業也開始從內部做起，減少開支、降低成本。從今年下半年開始，一些地方的房企開始裁員，「瘦身」活動逐漸蔓延到北京、廣州等地，有的小企業裁員幅度甚至超過50%。
湘江偉業董事長方明理表示，對房地產行業而言，人力成本、管理成本所佔比例相當小，裁員只是「下下策」。不僅如此，如果今後一段時間市場成交量沒有明顯回暖，企業又在價格上「死扛」，任何其他方法都只能暫時維持生存，長期下去只有「死路一條」。
業績分化，兼並重組步伐加快，當前戰略各不相同——
適度整合有利健康發展
業內人士普遍認為，此輪市場調整必然帶來房地產業的一次「像樣的整合」，這是一個企業兼並重組的大好機會，實力較弱的開發商會受到較大沖擊，而實力雄厚的大開發商通過快速銷售、回籠資金，可能騰出手來並購無力支撐的中小開發商和爛尾項目。
8月份，萬科將降價風吹到長三角時，業界人士就曾判斷，萬科此舉是為了贏得未來。該公司公告顯示，截至9月底，萬科全年共計獲取28個項目，其中通過並購獲取的項目有25個，項目面積佔84%。
市場對兼並重組的反應十分積極。北京產權交易所的分析報告顯示，9月份最受投資者關注的行業是房地產業。其中，北京東方時代房地產開發有限責任公司轉讓11.13%股權，成為競買者最多的項目。佛山市金色陽光房地產開發有限公司轉讓100%股權，成為投資人最關注的項目。「過去一些扛著價格、談不下來的項目，現在談判的難度小多了。尤其是一些中小公司的項目。」一位開發商告訴記者。
強者愈強。2008年1—8月份，保利地產銷售額增長25.26%，萬科銷售額增長5%，金地集團銷售額增長2.7%，好於行業整體銷售額同比下降12.7%的水平。
從房地產行業上市公司的業績可以看出，分化已經開始顯現。天相投資對房地產業2008年度中報的分析顯示，萬科A實現凈利潤20.61億元，僅僅一家公司的凈利潤就占房地產上市公司凈利潤總和的16.24%。萬科A、保利地產、招商地產、金地集團和華僑城A等5家龍頭公司共實現凈利潤55.18億元，占所有房地產上市公司凈利潤的43.97%。而從三季度業績預告來看，業績分化更為明顯。在24家發布公告的公司中共有16家預增，7家預減，3家虧損。預增中有12家預計增長率在50%以上。同時，上市公司的資金壓力和預收賬款情況也出現一定程度的分化。隨著市場調整的繼續，行業洗牌將進一步加劇。
「市場好的時候，什麼房子都能賣出去，開發商連圖紙都不會仔細看。」中國房地產及住宅研究會人居環境委員會副主任開彥認為，前幾年，房地產市場准入門檻低，市場魚龍混雜。各類企業都趁機進入房地產業，開發一兩個樓盤，賺取暴利以後就離開，嚴重擾亂了市場秩序，影響行業的健康發展。「現在，一些企業已經開始更加註重住宅的品質。從長遠來看，通過整合，房地產業也將從粗放走向集約，有利於行業的健康發展。」
在市場調整、行業整合的背景下，企業對風險和市場周期的認識也在不斷提升，後期戰略也各不相同。浙江金都集團董事長沈勇民告訴記者，金都集團目前在建項目、在售項目和前期運作項目各佔1/3的比例，有效緩解了資金壓力。「我們現在日子還算好過，得益於前幾年的冷靜。」沈勇民說，以後，金都也將保持目前的比例，並嚴格控制全國布局的步伐，主要在已進駐的城市發展。
另一方面，一些資金壓力較小的公司已經悄悄地開始進行「冬儲」。記者從北京市一家國有房地產公司獲悉，該公司前不久召開一次中層以上會議，明確提出近期的主要工作就是趁著土地市場冷清，大量儲備土地，等待市場回暖。該公司一位內部人士說：「前幾年市場火爆的時候，很多企業盲目追高，高價囤積土地，導致大部分資金沉澱在土地儲備上，現在只能叫苦連天。隨著市場調整的深入，企業對市場周期有了更深的認識，行為方式也變得更加理性和成熟。」
⑤ 房地產市場營銷策劃論文怎麼寫
額，寫起來比較容易，但是能寫好，或者寫得有現實意義就很難了。我就是做房地產的，建議你還是從但項目入題吧。用4P理論進行分析，最後得出一個建議。
說真的，行業里看這些論文都會忍不住發笑，包括那些大學老師的類似題目，因為他們沒有實踐，搞不懂其中的困難。