土增策劃方案

❶ 土特產活動策劃方案

其實針對土特產的話，最終要的還是先要宣傳地方的文化，然後怎專么將這個特產帶進去，要是最屬好這土特產有什麼故事就更好了！土特產，包裝一定要精美，這樣，遊客才會購買，帶回去送誰都有面子，了解一下市場價格，其他商家是以怎樣的價錢出售的？然後你們這邊，可以相對應的做一些特賣會的形式，將商品稍微提價，然後在提價的層面上，減點價格~~

❷ 土地增值稅稅收籌劃的實用方法有哪些

土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

1、利用臨界點

按照稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免徵土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起征點而造成稅負的增加。

由於土地增值稅適用四級超率累進稅率，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。

2、收入分散

對於包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨後和購買者簽訂設備安裝以及裝修合同。經過這樣處理，房地產企業僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。

3、選擇適當的利息扣除方法

房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式為企業進行稅收籌劃提供了空間，企業可根據自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。

4、代收費用並入房價

很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產企業收取，後由房地產企業按規定轉交給委託單位，有的房地產企業還會因此而有結余。對於代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一並收取;第二種是在房價之外單獨收取。是否將代收費用計入房價對於計算土地增值稅的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值稅的稅額。企業利用這一規定可以進行稅收籌劃，選擇第一種處理方式。

5、增加扣除項目金額

在市場可以接受的范圍內，房地產企業可以採取適當加大公共配套設施的投入，改善小區環境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設施投入還可以提高產品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額並不意味著虛開建安發票虛增成本，虛開建安發票屬於偷逃稅款的行為。

6、費用轉移、加大開發成本

會計制度對房地產企業的「管理費用」、「銷售費用」和工程項目的「開發間接費用」並沒有嚴格的界定。在實際業務中，開發項目的行政管理、技術支持、後勤保障等也無法與公司總部的業務截然分開，有些費用的列支介於期間費用與開發費用之間。企業在組織機構設置上可以向開發項目傾斜，把能劃歸開發項目的人員盡量列為開發項目編制，把公司本部和開發項目混合使用的設備劃歸開發項目使用。這樣把本應由期間費用列支的費用計入了開發間接費用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍1+20%+10%、的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

7、成本核算對象籌劃

房地產公司在同時開發多處房地產時，可以分別核算，也可以合並核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合並核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。具體來講，對同一地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象。對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以按開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。

8、利用合作建房

按照稅法規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅。房地產開發企業可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進行項目開發。

9、利用代建房

代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。房地產企業如果有代建房業務，其收入屬於勞務收入性質，不屬於土地增值稅的征稅范圍。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發。

10、在合法的前提下延後土地增值稅清算時點

房地產公司可適當與主管稅局溝通，盡可能延後土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算;對於能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。

房地產企業要想做好稅務籌劃，不能僅僅考慮傳統的籌劃方法，因為傳統方法主要集中在開發企業內部進行籌劃，籌劃的空間、手段、效果都非常有限。

❸ 房地產開發商籌劃土地增值稅案

導致目前我國大城市商品房房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大是一個重要原因。在國外，地價及稅費一般占房價的20％，而國內地價和稅費占房價的 50%左右。因此，房地產開發商如何有效降低稅費，在保證基本利潤率（國內一般為10％）的前提下使房價降下來就成為了在市場競爭中獲勝的關鍵。在房地產稅費中，土地增值稅引入關注，原因一是其稅率較高，稅負重，二是其有籌劃的餘地，做好了，可以節省不少稅金支出。
滬江德勤會計師事務所北京分所的合夥人李展偉、稅務部經理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60％，增值越多，稅率越高。
在進行籌劃時，增值額很關鍵。增值額是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額。稅法規定的扣除項目有五部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20％。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規定為准。增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此土地增值稅籌劃的關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。
稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予徵收土地增值稅。同時稅法規定，納稅人既建造普通標准住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不享受免稅優惠。
房地產開發企業如果既建造普通住宅，又搞其他房地產開發的話，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決於兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標准住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。現舉例說明如下。
北京某房地產開發企業，1999年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為 8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。
如果不分開核算（納稅人應了解清楚當地是否允許不分開核算），該企業應繳納土地增值稅為：
增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）為（15000一11000）/11000 X 100％=36％，因此適用30％的稅率，應納稅（15000一11000）X30％=1200（萬元）。
如果分開核算，應繳納土地增值稅為：
普通住宅：增值率為（10000-8000）/8000X100%=25％，適用30％的稅率，應納稅（10000－8000）X30％=60O（萬元）：
豪華住宅：增值率為（5000－3000）/3000X100％＝67％，適用40％的稅率，應繳稅（5000-3000）X40％一3000X5％=650（萬元）
二者合計為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。
因為普通標准住宅的增值率為25％，超過 20％，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20％以內。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然後來計算土地增值稅的稅負和企業的收益情況。
假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化，使普通住宅的增值率限制在20％，那麼可扣除項目金額從（1000－y）/yX100％=20％等式中可計算出，y=8333萬元。此時，該企業應繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應繳納的650萬元，比不分開核算少繳納 570萬元，比分並核算少繳納 600 萬元，扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，分別減少支出237萬元和267萬元。
增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10％，而各省市在10％之內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種後果，即導致銷售收入的減少，此時是否可取．就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20％，則銷售收入從（ X- 8000）/8000 X100％= 20％中可求出， X=9600萬元。此時該企業應繳納的土地增值稅為650萬元，節省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節省了200萬元（因為土地增值稅在計算企業所得稅時可以扣除，對企業所得稅和企業的稅後利潤會產生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進一步進行比較）。

❹ 大學土木院科協活動策劃書

學院會聖誕節活動策劃書
一,活動主題:HAPPY 2009——聖誕游園活動及禮物"對對碰"
二,活動目的:通過HAPPY 2009活動一方面豐富麗水學院的學生生活,提高學生的生活質量;同時也通過這次游園活動增強麗水學院學生對校園的感情,促進愛校之情.
三,具體活動策劃方案
(一)聖誕禮物派送——"對對碰"
活動時間:12.22—23(報名)
12.23晚派送賀卡
12.24下午,醫學院"對對碰"(晚派送禮物 ).
活動規則:總共設15對相對應的卡片,如"黃蓉與郭靖"等,23日晚把卡片送到參加該活動報名的寢室里,讓其選取一張卡片,讓其於之寫者對對方的祝福,並保管好卡片,24日下午特定時間都到生科院操場集中.如果能尋找到對方,如:抽取"黃蓉"的寢室成員能尋找到抽取"郭靖"的寢室成員,則把兩張卡片一起帶到服務台去登記,服務人員將把禮物送到雙方的寢室(或者現場領取 ).
附:該項活動最好是15個男生寢室與15個女生寢室進行,亦不排除個人參加.
宣傳時應註明:名額有限,採取先到先得的方式決定.
(二)聖誕游園活動
時間 12.24(周四)下午
地點 室外 西區操場
內容:7個小游戲組成,流程如下:
首先欲參加游園的同學去服務台領取游園卡.
1.名稱:知識問答活動(問題有關浙大以及西溪校區公管會等等)
道具:問題
參加人員安排:集體
游戲規則:抽取題目號碼,回答相應的問題.(問題另附)
答對問題的給予卡片上一個過關標簽,如未答對在相關部分劃×.
2.名稱:吹氣球
道具:氣球若干,內置小字條(字條上可以寫"表演節目,獲得獎品等)
參加人員:5人一組,多次
游戲規則:參加人員按5人一組比賽(氣球自行選取),依氣球被吹爆速度取前3名,對球內的獎品予以變現.即主持人根據"字條"的內容給該同學對獎.比如:字條里寫著"跳繩一百,獎勵桔子兩顆",那麼該同學只有得按"字條"的內容去做,主持人才可給予相應的獎勵 .並在過關的同學的游園卡片上蓋上一個標簽,如未過關則在相關部分劃×.
3.名稱:搶凳子
道具:凳子(若干)
參加人員安排:8人或多人參加(其中一人為喊話員不參加比賽)
游戲規則:游戲開始先把凳子成圓形(按參加人數減一計算,即8人擺7張),然後,參加人員在凳子外 面圍成一圈,主持人敲鼓或放音樂時參加人員就沿著圓形順時針或逆時針跑動(注意不能插隊),當鼓聲 或音樂停下時參加人員要訊速找到一張凳子座下,因為凳子少一張,所以會有一人沒凳子座,這個人就算 是被淘汰了,這時要把凳子減少一張,其餘的人繼續玩,直到剩下最後一人為止,這人就算贏了.並在過關的同學的游園卡片上蓋上一個標簽,如未過關則在相關部分劃×.
4.名稱:心心相印,我來比你來猜 道具:游戲題目(可以是具有可表演性的成語或詞語或詩)
參加人員:兩人一組,可多組參加
游戲規則:游戲開始表演的一組兩人先要面對面(一人為表演動策劃,一人為猜測者),然後由主持人會把要表 演的成語或詞語寫在一張紙上,讓表演動作者做給猜測者看,當表演者表演完,猜測者能猜出表演者所做動作 的成語或詞語時,就算過關.(注意:動作者可以用語言來解釋,但不能說出動作中的字).
(題目:左右為難,無孔不入,金雞獨立,狗急跳牆,東張西望,無中生有,眉開眼笑,胸有成竹,雞飛蛋打,低聲下氣)
並在過關的同學的游園卡片上蓋上一個標簽,如未過關則在相關部分劃×.
5.名稱:踩氣球
道具:氣球若干
參加人員:多人
游戲規則:參加人員左腿或右腿綁上氣球(一般為6個到個8之間),當主持人喊"開始"時參加者開始互相追著跑,要千方百計的踩掉別人的氣球,直到最後一人腳下有氣球為止,這人就算獲勝.也可以為游戲 設定時間,時間一到腳下剩餘氣球最多者獲勝.並在過關的同學的游園卡片上蓋上一個標簽,如未過關則在相關部分劃×.
6.名稱:頂氣球比賽
道具:氣球一個,繩子一條參加人員:兩組對抗(每組一般為3人到7人)游戲規則:游戲開始前先把繩子沿場地的正中間拉開(像網球網一樣),然後雙方排開用頭頂球,哪方先落地為輸,雙方輪流發球.體現配合能力和競爭能力.(注意只能用頭,不能用身體的其它部位)
並在過關的同學的游園卡片上蓋上一個標簽,如未過關則在相關部分劃×.
7.名稱:結對而行
道具:繩子若干
參加人員:兩人一組或多人一組,多組參加
游戲規則:本游戲要求場地較大,游戲開始時先把每一組人員的左腿或右腿綁在一起,多組並排一起站在起 跑線上,主持人喊"開始"時,各隊齊出,最先到達終點的隊就算獲勝.本游戲要求參加者的配合默契.並在過關的同學的游園卡片上蓋上一個標簽,如未過關則在相關部分劃×.
最後,對於集齊一定的標簽的同學可以到服務台領取相應的獎勵(或者可以把獎品送給指定的寢室或者寢室成員 ),並在兌完獎的卡片做上一定標記,留給參加同學作為紀念.
附:每一項游戲的游戲規則要寫出來製成展板式的置於活動現場,盡量簡明扼要.服務台位置安排以及各項游戲安排之地點將另附表格說明.
(三):特別活動:
1,尋寶大行動
道具:"寶物"(字條)
參加人員:集體
游戲規則:先准備好"寶物"(即字條上可以寫禮品),然後把寶物分布在各個隱蔽的地方,接著,各尋寶者開始找尋"寶物",找到"寶物"的尋寶者不得隨意打開"寶物",由主持人對獎.
2,吹麵粉(整蠱游戲)
道具:麵粉適量,乒乓球一個,匙更一個
玩法:先找出兩個被玩者(如之前游戲的輸者或贏家,告訴他們贏了這個游戲便不用受罰/有獎),面對面站在一張桌子兩邊.把乒乓球放在匙更上,放在二人中間,要他們蒙著眼向乒乓球吹,若能把球吹到對面便為之贏.待他們蒙好眼後,便迅速把乒乓球換成麵粉,一二三,吹...
並給予參加游戲的同學一定的

❺ 關於土地增值稅籌劃的幾個方法

（一）利用臨界點進行納稅籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第8條的規定，有下列情形之一的，免徵土地增值稅：
（1）納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。
（2）因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。
根據《土地增值稅暫行條例》第7條的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：
（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
（2）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
（3）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
如果企業建造的普通標准住宅出售的增值率在20％這個臨界點上，可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第6條的規定，計算增值額的扣除項目包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額。
（2）開發土地的成本、費用。
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格。
（4）與轉讓房地產有關的稅金。
（5）財政部規定的其他扣除項目。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）第7條的規定，這里的「其他扣除項目」為取得土地使用權所支付的金額以及開發土地和新建房及配套設施的成本之和的20％。
根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號）的規定，普通標准住宅的標准為：住宅小區建築容積率在1.0以上，單套建築面積在120平方米以下，實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標准。允許單套建築面積和價格標准適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

❻ 土地增值稅納稅籌劃的幾種方法

。減輕納稅負擔，相應增加企業的盈利，勢必成為當前及今後企業發展中的重要課題。筆者認為可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。
一、收入分散籌劃法按相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額後的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產開發企業准備開發一棟精裝修的樓房，預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元（含裝修費600萬元），該企業可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成後先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上註明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上註明的金額屬於營業稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。
二、費用遷移籌劃法
房地產開發費用即期間費用（管理費用、財務費用、經營費用）不以實際發生數扣除，而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，例如屬於公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬於期間費用的開支范圍，由於它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職於每一個具體房地產項目中。那麼這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。
三、「臨界點」籌劃法
房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅後利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定：納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的「20%的增值額」就是「臨界點」。根據臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中，首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然後設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高於兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定，房地產開發成本中包括可以扣除的項目有：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加了扣除項目，以高質低價來
佔領市場。例：某房地產公司建成一棟普通標准住宅，扣除項目金額為800萬元，當地同類住宅的市場售價約l 000萬元，假如定價1 000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-90=110（萬元）。但如果定價960萬元（X一800／800=20%），增值率為20%.由於納稅人建造的是普通標准住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免徵土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅後利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出，企業在出售普通標准住宅時，通過合理定價進行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價格並獲得較高的利潤。
四、費用均分籌劃法
這種方法主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業可能同時進行幾處房地產的開發業務，不同地方開發成本因為地價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發出來銷售後的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔，這就要求企業對開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。因此，平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。房地產開發企業可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤，就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現某段時間增值率過高的現象，從而節省部分稅款的繳納。如果結合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點以下，則節稅就更明顯。
五、利息支出籌劃法
房地產開發企業屬於高負債的行業，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的餘地：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，並按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅額；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣就可多扣除房地產開發費用，以實現企業利潤最大化。
六、建房方式籌劃法
根據稅法有關規定：某些方式的建房行為不屬於土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬於土地增值稅的征稅范圍，而屬於建築業，是營業稅的征稅范圍。由於建築行業適用的是3%的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級超率累進稅率，前者節稅明顯。因此，如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，就完全可以採用代建房方式進行開發，而不採用先開發後銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己購買和取得，其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以根據市場情況，適當降低代建房勞務收入的數額，以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權准備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產開發企業售出剩餘部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成後轉讓屬於房地產公司的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。

❼ 土地增值稅的籌劃方法

收入分散籌劃法
按相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額後的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產開發企業准備開發一棟精裝修的樓房，預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元（含裝修費600萬元），該企業可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成後先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上註明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上註明的金額屬於營業稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。
費用遷移籌劃法
房地產開發費用即期間費用（管理費用、財務費用、經營費用）不以實際發生數扣除，而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，例如屬於公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬於期間費用的開支范圍，由於它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職於每一個具體房地產項目中。那麼這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。
「臨界點」籌劃法
房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅後利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定：納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的「20%的增值額」就是「臨界點」。根據臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中，首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然後設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高於兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定，房地產開發成本中包括可以扣除的項目有：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加了扣除項目，以高質低價來
佔領市場。例：某房地產公司建成一棟普通標准住宅，扣除項目金額為800萬元，當地同類住宅的市場售價約l 000萬元，假如定價1 000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為60萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-60=140（萬元）。但如果定價960萬元（X一800/800=20%），增值率為20%.由於納稅人建造的是普通標准住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免徵土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅後利潤增加20萬元。通過這個例子可以看出，企業在出售普通標准住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可以使自己保持較低價格並獲得較高的利潤。
費用均分籌劃法
這種方法主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業可能同時進行幾處房地產的開發業務，不同地方開發成本因為地價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發出來銷售後的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔，這就要求企業對開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。因此，平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。房地產開發企業可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤，就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現某段時間增值率過高的現象，從而節省部分稅款的繳納。如果結合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點以下，則節稅就更明顯。
利息支出籌劃法
房地產開發企業屬於高負債的行業，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的餘地：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，並按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅額；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣就可多扣除房地產開發費用，以實現企業利潤最大化。
建房方式籌劃法
根據稅法有關規定：某些方式的建房行為不屬於土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬於土地增值稅的征稅范圍，而屬於建築業，是營業稅的征稅范圍。由於建築行業適用的是3%的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級超率累進稅率，前者節稅明顯。因此，如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，就完全可以採用代建房方式進行開發，而不採用先開發後銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己購買和取得，其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以根據市場情況，適當降低代建房勞務收入的數額，以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權准備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產開發企業售出剩餘部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成後轉讓屬於房地產公司的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅

❽ 土地增值稅怎樣籌劃才巧妙

土地使用權，依據《中華人民共和國物權法》第一百三十五條之規定，建設土地使用權，是權利人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益的權利，以及利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施的權利。
股權與建設用地使用權是完全不同的權利，股權轉讓與建設用地使用權轉讓的法律依據不同，兩者不可混淆。
當公司股權發生轉讓時，該公司的資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利由轉讓方轉移到受讓方，而作為公司資產的建設用地使用權仍登記在該公司名下，土地使用權的公司法人財產性質未發生改變。