广州市物业管理市场调查

『壹』 如何进行城市居民小区的物业管理调查报告

近年来，随着我市城市建设快速发展,住宅规模化不断壮大，物业管理工作在我市逐步推开。优质的物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥了积极作用。新的城市规划,建设安居、宜居、和谐的百万人口城市，必须进一步推动、规范这项工作的开展，根据市政协2008年工作安排，市政协法制委在郑增强副主席的带领下，组织部分政协委员，于10月下旬，对市区居民小区物业管理情况进行了调研。调研组听取了市房管局的情况介绍，深入到部分居民小区进行了实地察看，召开了部分物业管理企业经理参加的座谈会，并向业主发放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如下。
一、基本情况
我市市区物业管理工作经过近几年的发展，已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面。据调查，我市居民小区目前主要有五种管理方式：一是物业管理公司加小区家政服务型；二是开发商售后代管物业型；三是业主联合自主管理型；四是机关单位集资管理型；五是无人管理型。
市区有资质的物业管理企业共15家，其中二级资质企业10家，三级资质企业5家，从业人员共338人；市区18个较具规模的居民小区，总建筑面积150多万平方米。其中16个小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中，成立业主委员会的都由业主委员会和物业管理企业签订了《物业服务合同》，没有成立业主委员会的都由开发建设单位与物业管理企业签订了《前期物业管理服务合同》或《委托合同》。
为做好物业管理工作，近年来，我市主要采取了以下几项措施：加大宣传力度，增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料，开展政策法规咨询，召开座谈会等方式，广泛宣传《物权法》、《物业管理条例》及相关政策法规，使市民更多地了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围；加大培训力度，提高物业管理人员素质。组织各物业管理企业经理、管理人员举办培训班，提高了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经验，规范物业服务，提高管理质量，收到了较好的效果；加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。出台了《黄骅市物业管理暂行办法》、建立了《专户维修资金管理办法》等文件，为我市物业管理行业的健康发展提供了政策保障。依据建设部《物业管理企业资质管理办法》制定了规范的运作程序，将不符合条件的物业管理企业提前拒之门外，较好地保证了物业管理企业的服务质量，对物业管理行业的健康发展起到了推动作用；加大指导力度，完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导，积极创造条件筹建业主委员会，制定业主文明公约，明确权利和义务，使广大业主对自身的权力和义务有了进一步了解，对实行自治管理重要意义的认识有了进一步提高。广大业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作，共同建好小区、管好小区的浓厚氛围正在逐步形成。通过以上工作，市区物业管理整体水平有了较大提高。
二、存在问题
市区居民小区物业管理工作虽然取得了一定成绩，但存在的困难和问题也不容忽视。主要表现在以下几个方面：
一是业主与物业管理企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸现。作为发展中的城市，黄骅最早建设的大部分楼房小区处于无物业管理和物业管理不规范阶段，这样的小区环境谈不上优美，只能保证居住的基本条件，业主的诉求也较低，矛盾是隐性的；另一部分是近几年建设的有物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或暖气不热、水压不足，或绿化不达标、安全无保障等等，这些问题直接影响了业主的正常生活，但物业管理企业又无力解决，业主很不满意，因此，业主与物业管理企业的矛盾很多，关系比较紧张。有的业主消费意识差，仍有计划经济福利物业意识，对政府及相关部门有依靠性，造成有的业主与物业管理企业吵架，有的到有关部门上访，据调查，有的小区居民联合集体拒交物业管理费。出现矛盾解决不及时，不合理，致使不良影响扩大，物业管理企业为了生存只好减少人员和投入，降低服务标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态，如此恶性循环，既造成物业管理企业普遍亏损，也给业主生活带来不便，影响了社会的和谐稳定。
二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业，消除隔阂，增进了解的重要作用，但有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会，但并不是由业主大会选举产生，而往往是由建设单位或开发商指定产生，其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的知识、精力和热情，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。甚至只顾自己沾光，不替广大业主维权。
三是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。调研中发现，我市推进物业管理市场化的进程非常艰难，严重阻碍了物业管理行业的健康发展。目前，在市区实行物业管理的18个居民小区中，几乎没有通过招投标方式选聘物业管理企业的，多数居住小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由房产主管部门指定物业管理企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业管理企业没有活力，管理水平很难令业主满意。即使因为开发企业的子公司代管呈现出一时的活力和繁荣，也仅仅是因为开发企业要借助这一“活力和繁荣”为大量后续商品房销售做做样子，属于建筑小区的前期物业，一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰，居民小区将面临无人管理的局面。有的物业管理人员缺乏服务意识，服务态度不够端正，服务用语不文明。有的物业管理人员技术水平不高，物业维修不及时、不到位，业主意见很大。有的物业管理企业片面追求经济效益，降低标准承接物业管理，给日后的物业管理工作留下隐患。
四是部门监管作用没有能够得到足够发挥。《物业管理条例》对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先，对物业管理工作有待进一步提高重视。有的规模较大的居民小区，交付使用几年后仍没有建立居民委员会，既不利于对物业管理工作进行指导，也给业主的生活带来很大不便。其次，在居民小区的开工、验收等环节上，有待进一步严格。有的分期建设的居民小区，配套设施未按规定同步建设。如青青家园等住宅建设项目竣工时多数未进行综合验收，导致群体事件发生，直至上访。有的居民小区物业管理用房未落实，有的绿化工程未达标，有的配套设施未建设等等，这些问题均未得到及时纠正，致使居民小区的建设未能达到总体规划要求。第三，小区的规划设计意识有待进一步超前。特别是一些建设较早的居民小区表现尤其突出。有的小区建设时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着社会经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。此外，有些水、电、暖等设施不能做到“一户一表（阀）”，给物业管理带来很大不便，也在一定程度上影响了业主与物业管理企业的关系。第四，部门之间有待进一步形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等，对此，物业管理企业难以管理，相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承担设施的维修费用，设施损坏时推诿责任，使物业管理企业陷入被动局面。
五是开发商遗留问题导致业主与物业管理企业产生纠纷。调查结果显示，引发业主和物业管理企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业管理企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。有的居民小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业管理企业与业主的矛盾。有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊及物业经营收益分配等多方面的矛盾。
三、几点建议
随着社会经济的发展和人民群众生活水平的提高，居民小区物业管理工作的重要性显得越来越重要。据有关专家分析，未来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此，为建设和谐社会，在未来3-5年内，推动我市市区居民小区物业管理工作有序、高效开展，建议：
1、着眼城市发展前景，以人为本，整合居民小区，建好和谐社区。一是合并小区，解决目前我市多数小区规模偏小、管理成本较高，不利管理的局面。应以市区规划的道路为小区四至，规模控制在15-20万平米，从而大大降低物业管理成本。二是集中供热，组建全市性的大型热力公司，切实解决城市小区冬季取暖产生的矛盾问题，降低居民居住成本。三是要强力推进水、电、气、暖“一房一表（阀）”改造工作，避免因费用问题引发业主和物业管理企业之间的矛盾。四是在居民小区特别是新建小区内规划建立集中物业服务中心，增加物业管理企业的自身造血功能。小区内由物业公司承办超市、蔬菜、早点、干洗、医疗门诊、幼儿园、美容美发、家电及车辆维修等与小区居民需求密切相关的行业；代收各种费用并从中提取管理费用（如有线电视、纯净水、液化气等费用）；既增加物业管理企业的自我造血功能，又方便小区居民日常生活需求，同时还能够减轻小区居民的物业管理费用。五是相关部门要通力合作，以法严肃查处居民小区私搭乱建、违章装修、擅改房屋用途等侵害其他业主利益的不良行为，努力建设和谐小区。
2、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。加强市房管局对物业管理行业的监管，为其创造良好的环境。要根据《物业管理条例》及相关文件精神，立足我市实际，尽快制定出台实施细则，为物业管理工作提供政策依据。要进一步规范物业管理招投标行为，特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况，推动物业管理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。要加大对物业管理企业的监管力度，并下大力度着重培育一批素质高，服务好，管理规范的物业管理公司样板，用典型引路，用典型推动。整顿和规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度，对业主的投诉、举报及时进行查处。要进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建居民小区物业管理工作的指导。
3、加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者——业主和物业管理企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。要引导各居民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律，以法维护自身权益，积极做好业主与物业管理企业的沟通协调工作，消除二者之间的误会和分歧。要教育业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境卫生，按时交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对不尽义务者要有处理办法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理服务工作的正常开展。要教育引导物业管理企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广大业主提供优质高效的服务。
4、物业管理企业要转变观念，提高服务水平。物业管理企业的成败，很大程度上取决于其素质的高低。因此，物业管理企业要认真做好员工的教育和培训工作，不断转变服务理念，提高员工的素质和服务技能。要建立健全企业内部管理制度，完善运行机制，降低运行成本。要按政策规定承接物业管理住宅小区，并及时与业主签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》，明确双方的权力、义务和责任。要坚持经济效益和社会效益并重，尽力满足业主的合理要求，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛盾和纠纷。
5、健全组织，明确责任，齐抓共管，为物业管理工作提供有利保障。一是政府要成立物业管理领导小组。物业管理工作是一项系统工程，有些问题单靠主管部门鞭长莫及。如今年供暖价格上涨等问题。因此，市政府一定要高度重视，将其列入议事日程。要借鉴其他城市的作法，由主管市长任领导小组组长，下设办事机构，吸纳相关部门参加，及时研究解决物业管理工作中的问题。各相关单位要在领导小组的统一领导下切实负起责任，相互配合，相互支持，协调联动，共同努力，对不负责任的职能部门实行问责，为物业管理工作提供有利保障。二是探索业主委员会与居委会合二为一，接受街道办事处的领导机制。各街道办事处要进一步加强对辖区内各居民小区物业管理工作的指导，凡具备条件的居民小区，都要在街道办的指导下建立居民委员会和业主委员会，并探索将业主委员会与居民委员会合二为一，赋予业主委员会以居民委员会的职能，一套人马，两块牌子，以便将矛盾化解在基层，努力维护社会的和谐稳定。三是坚持可持续发展的原则，高标准超前规划。规划建设部门要在城市规划、建设时，充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，从源头上解决居民小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。要加大对开发建设单位的监管力度，制定物业管理项目综合验收标准。在小区竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。要界定基础设施产权，对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷

『贰』 广州市物业管理行业协会的大事记

1995年6月8日 在广州市五羊新城富临门酒家召开成立大会暨第一次全体会员大会，原建设部房地产业司谢家瑾司长、建设部房地产业司房地产处徐俊达处长、广州市戴治国副市长出席会议并作重要讲话。
1995年11月6日 在华侨宾馆举办了首期物业管理培训班，聘请了省、市建委以及市公安、消防、规划、市政、环卫、园林等主管部门的负责人，根据建设部颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》以及相关的法规、规定，结合广州市物业管理的实际和物业管理日常操作的需要进行授课。
1995年 主办的《物业管理信息》出版了创刊号第一期，广东省建委陈之泉主任为刊名作了题词。10月15日，谢家瑾司长作“规范行为、交流信息、大力宣传、服务行业”的题词。11月24日，五羊新城富临门酒家二楼召开了第一次《物业管理信息》通讯员会议。
1995年 出版《物业管理常用法规汇编》，收集历年来有关物业管理方面政策法规，成为广州市及各地物业管理工作者必备的工具书及物业管理业务培训的必修教材之一。
1995年 受广东省建委的委托，协助筹备成立广东省物业管理协会，负责拟写《章程（讨论稿）》、筹备工作报告以及具体组织发起工作。（2000年8月28日，广东省物业管理协会成立）
1995年 1995年国家建设部首次开展全国物业管理考评工作，共55个城市144个小区（大厦）参加了考评。协会积极配合市建委、规划局、国土房管局、市政管理局、园林局、公安局、市质监站等多家专业主管部门，对各参评小区进行预评预验、综合验收。我市的8个参评单位全部获得优秀项目称号。因参评成绩突出，广州市戴治国副市长荣获“全国城市物业管理优秀市长”称号。
1996年12月~1997年1月 第一次组织物业管理考察团赴港参观考察，香港房屋署处理署长许致重先生、香港清洁商会会长温世泉先生热情接待了考察团一行，并为今后进一步开展穗港两地物业管理的交流进行了磋商。
1996年 配合市建委制定《广州市物业管理行业管理规定》、《广州市住宅小区业主委员会实施办法》、《广州市住宅小区管理统筹金使用办法》、《广州市住宅小区物业管理考评办法》。
1996年 配合市建委、市物价局等部门制定《广州市住宅小区物业管理服务收费实施细则 》。期间，与市建委、市物价局以及我市十多家物业管理企业前后三次召开“物业管理收费办法”研讨会，并在中山、珠海、深圳等城市开展物业管理服务收费的调查活动。
1997年5月 与香港物业管理公司协会在广州举行了第一届“穗港物业管理交流会”，以发展两地人才培训、加强两地联络互访、定期举办物业管理信息经验交流报告会为主题，并为今后的联络互访签定了“计划书”。
1997年 组织各培训讲师编写教学提纲，并编辑成《物业管理业务培训教材》。
1998年2月13日～15日 作为东道主与常州、深圳物业管理协会一同发起，在广州组织召开了首届全国物业管理协会秘书长联谊活动。十四个城市物业管理协会的代表参加了此次盛会。建设部冯俊副司长参加了此次活动并作了重要讲话。
1998年2月21日～22日 “第三届穗港物业管理交流活动”在丽江花园举行，香港物业管理公司协会、香港房屋经理学会、英国皇家特许房屋经理学会香港分会、香港地产行政人员学会四会联访，与我会进行了实质性沟通，加深了穗港两地同行共同搞好物业管理、开拓市场的愿望。
1998年 协助华南理工大学开办了“物业管理”大专班。
1998年 与深圳福田物业管理公司联合推荐出版了《ISO9002质量体系与管理实务》一书，并为部分物业管理企业进行ISO9002物业管理质量体系认证提供了咨询和帮助。
1998年 配合省物价局在番禺丽江花园进行全省物业管理收费的改革试点工作。
1998年 牵头起草《广东省物业管理条例》，邀请省法工委、省人大建设委员会等单位到华南理工大学举办研讨会，为条例的拟定与实施做了大量的工作，并于当年8月份获省人大颁布实施。
1999年12月28日 在广州市国土房管局16楼会议室举行年会暨换届大会，选举产生第二届理事会、常务理事会及领导成员，李卓彬副市长、市房管局李维杰局长等领导到会并发表讲话，充分肯定了本会在推动广州市物业管理工作方面做出的贡献。
1999年 协助政府部门制订一系列物业管理法规及配套政策。包括：《广州市物业管理办法》、《业主委员会备案制度》、《物业管理企业资质评定等级标准》、《共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《广州市物业管理公司资质管理暂行办法》。
1999年 配合全国、省、市物价部门对物业管理费用的成本构成等进行了大量的调查、核算工作，使得各级物价部门加深了对行业的理解，在此基础上，全国、省、市物价部门分别出台了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、“关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知”、“关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务费用中公共水电电费分摊问题的通知”、“转发省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知”等法规性文件。
1999年 何树林秘书长、穆汉卿副秘书长、李卓章副秘书长与华南建筑西院潘蜀建教授共同编写了中国第一部关于物业管理的专业书籍——《物业经营与管理》。
2000年3月31日 协助市国土房管局组织开展广州市第一个物业管理招投标项目——丽水庭园小区的首次物业管理招投标工作，标志着广州市物业管理打破了“谁开发、谁管理”的局面，使物业管理工作从此转入专业化、市场化的轨道。
2000年4月 配合市国土房管局开展以翠湖山庄为试点的指导业主委员会筹备成立的相关工作。
2000年6月 与《信息时报》合作，开辟“物业管理专版”（每周出四版，历时一年多）。
2000年 协助各级政府主管部门制订、修订了一系列物业管理法规及配套政策。包括：修订《广东省物业管理条例》、《城市物业管理条例》、《业主委员会的管理办法》，制订《广州市物业维修基金管理暂行办法》、《广州市物业管理实施细则》、《物业管理行业行为准则》。
2001年初 召开首次物业管理行业新闻媒体座谈会。邀请南方日报、广州日报、羊城晚报、信息时报、粤港信息日报、新快报、广东建设部、广州建设报、南方都市报、人民日报华南分社、南方周末、中国房地产报广州记者站、新华社广东分社、南方房地产、房地产导刊、广东电视台、广东有线电视台、广东商业电视台等新闻媒体代表就广州的物业管理工作情况进行了交流座谈。
2001年7月20日 与《羊城晚报》联合举办了第一期“广州市物业管理沙龙”，旨在加强同行之间的交流，探讨物业管理的热点和难点问题，为物业管理行业的发展出谋献计。
2001年9月 受中国物业管理协会委托承办中物协中南地区物业管理工作交流会。参加会议的有来自河南、湖北、湖南、海南、广西和广东六省的中物协会员单位、中物协顾问委员会委员、中南地区政府主管部门有关领导、香港物业管理公司协会和广州市的有关科研单位代表共250人。此外，还负责编辑出版了《中国物业管理协会中南地区物业管理工作交流会论文汇编》。
2001年11月6日 本着“两会携手、共创辉煌”的意愿，与英国特许屋宇经理学会亚太区分会经过友好协商达成共识，在广州举行了“穗港房屋管理专业友好合作签字仪式”。在保持穗港两地经常联系的基础上，加强两地房屋管理专业的交流与合作。
2002年4月28日 与广州市群众文化艺术馆、羊城晚报《新闻周刊》联合举办“2002年广州居住社区文化论坛暨首届广州大型优秀居住社区文化行”活动。该活动周期历时为一年，以综合性文艺节目表演为主，全年共在有关社区巡回演出300场次，促进了社区文化建设。
2002年 协助政府主管部门制定了一系列的物业管理及配套政策。具体包括：《广州市物业管理招标投标办法》、《广州市物业管理业主委员会规定》、
2003年8月 市国土房管局授权协会全面负责广州市物业管理示范项目的考评、广东省物业管理示范项目的初评、国家物业管理示范项目的预评，以及对行业的培训工作。
2003年9月2日 协助市国土房管局制订了《广州市物业管理行政执法工作程序》。
2003年12月30日 开展2003年度广州市物业管理先进工作者的评选活动，评定“2003年度广州市物业管理先进工作者”125人。
2004年2月4日 协助市国土房管局制定《广州市物业管理专家管理规定》，建立物业管理专家系统。
2004年2月 配合市国土房管局制定《广州市物业管理招标投标程序》及相关示范文本。
2004年4月6日 受海珠区国土房管局委托，对海珠区的街道办事处及各业委会组成人员进行了业务指导培训，这是协会首次将业务培训拓展到政府部门及业主组织。
2004年7月1日 举办第一期“物协茶座”由光大花园物业公司发起，针对“国税局对代收代付水电费业务征收增值税”的问题进行了探讨，并达成相关共识及应对措施。此后该茶座针对物业管理的难点、热点问题进行专题讨论，商讨行业有关改善措施及解决办法。
2004年8月16日 针对国税局要求对物业管理企业代收代缴分摊水电费业务缴交增值税的问题，发文广州市供电局、广州市自来水公司，要求水电部门与国税局进行协调，发动其联合物业管理行业的主管部门、物业管理企业代表、业主委员会代表、业主代表与国税局进行论证，寻求妥善解决办法。
2004年9月 首次组织专家组开展物业管理示范项目的复检工作，经对1995年~1998年获得国家、省、市优秀、示范称号项目进行复检，核定达标项目34个，不达标项目10个（含6个放弃参检项目）。
2004年9月 接受省技术质量监督管理局的委托，组织海运物业、粤华物业、保利酒店物业等单位编制《小区物业管理服务技术质量标准》（草案）。这是自本会成立以来，政府职能部门首次拨付经费委托本会开展行业相关工作。
2005年5月 参加市民间组织管理局组织的与“兰州市民间组织考察团”来穗共同举办的有关社团建设、社团自律管理等经验交流座谈会，本会作为指定参加单位在会上作了经验交流发言。
2005年7月 针对绿化用水征收排污费的问题，组织相关物业管理企业进行了座谈，并将行业意见专文报自来水公司、市国土房管局、市物价局、市政园林局。
2005年11月12日 在城建大厦召开第二届届满改选暨会员大会，349个会员单位代表、主管部门领导及来宾出席了大会，选举产生第三届理事会、常务理事会及领导成员。
2006年3月19日 在广州市天虹宾虹举行“成立十周年庆典大会”，来自全国各地的行政主管部门领导、友好兄弟协会以及协会的会员单位代表共400多人参加了会议，中物协谢家瑾会长、省建设厅杜挺处长、市国土房管局刘仲国副局长到会并发表讲话。大会对“2005年度获评国优项目”、“2004及2005年度市优考评复检达标项目”、“百名优秀物业管理处经理”等进行了表彰，并由部分会员单位献上了精彩的文艺表演。
2006年3月 藉协会十周年庆典举办之际，为求全方位地真实反映协会成立十年以来的历史轨迹及行业发展历程，由秘书处自行组织人力、物力完成了“腾飞十载情”暨十周年纪念画册的编纂工作。
2006年3月~5月 受市国土房管局委托，组织开展对市内各区街道及居委会干部、业委会主任等人员的物业管理政策法规及业务常识培训，共举办12期，培训人员达2500人，在一定程度上加深了他们对物业管理行业的认识，提高了他们的业务指导能力，对行业发展起到一定的帮助作用。
2006年4月 受广州市政协邀请，参与市政协副主席林生珠带队组成的“建设平安和谐社区”专题调研组，分别与政府部门、企业代表、业主代表召开了研讨会议，并受邀赴上海、大连等城市进行考察活动，为其提供了行业相关发展建议与专业意见。
2006年4月~7月 受市国土房管局授权负责开展广州市物业管理行业专家库的管理工作，在原有的物业管理行业专家有关行业规范和操作指引的基础上，制订了《广州市物业管理行业专家管理规定》及《广州市物业管理行业专家资格评审委员会议事规则》，并依据有关规定开展了调整及完善广州市物业管理行业专家库的相关工作。
2006年9月~10月 针对国家建设部、人事部于10月份举办的“全国注册物业管理师”认定考试，受省建设厅及市国土房管局的委托，完成了申报参加考试人员的资格审查工作，并配合省考试中心跟进广州地区的各项考前准备工作。
2006年下半年 按照《广东省行业协会条例》及省、市民政部门的相关文件要求开展各项清理整改工作。7月在自查工作基础上提出了清理整改工作计划；8月、10月、11月、12月分别召开了三届三次常务理事会、三届四次常务理事会、三届三次理事会、三届四次理事会部署相关整改工作，形成相关决议事项。
2006年12月 为进一步促进行业信息交流，给会员单位搭建更好的平台，协会建立了短信交流平台管理系统以便更快捷、更系统化的与会员企业、从业人员、行业专家、主管部门、关联行业等单位进行沟通与联系。
2006年 以给物管企业提供专业性指导为出发点，协会邀请了行内的相关专家有针对性地开展了6期的专题培训班，近1400人参加了培训，培训主题包括保安管理、绿化管理、清洁管理、物业设备管理、建筑物消防管理等，从理论及实操的角度进行了专业性的剖析及讲解，受到了企业的广泛好评，起到较好的指导作用。
2006年 为进一步促进行业的规范发展，加强对企业的指导，协会草拟了有关物管企业与业主签订的《前期物业管理服务合同》、物管企业与业委会签订的《物业管理服务合同》以及物管企业与自来水公司签订的《代收代缴水电费协议书》等蓝本，并刊载在协会网站上，供物管企业参考、借鉴使用。
2006年12月30日 在广州市国土房管局16楼会议室举行2006年年会暨第三届会员大会第二次会议，根据《广东省行业协会条例》要求，调整组织架构并更名为广州市物业管理行业协会。
2007年1月 与中国移动通信集团广东广州越秀分公司联合举办以 “至善物管，信息领航” 为主题的广州市物业管理信息化论坛。与会120家物业管理公司嘉宾对移动信息化业务为工作管理和日常生活带来的便利产生了浓厚兴趣。
2007年4月－9月 为帮助各会员单位及物业管理企业全面、系统地学习、理解、运用《物权法》，先后举办了四次《物权法》大型培训讲座，共有近1350人参加了讲座，培训效果良好。
2007年7月 分别与中国移动通信集团广东广州越秀分公司、北京搜房网络技术有限公司广州分公司、广州众为信息咨询有限公司建立战略合作伙伴关系，利用其在移动信息化、网络媒体和软件技术上的优势，推进物业管理信息化。
2007年8月 受广东省、广州市质量技术监督局委托，完成了广东省第一个物业管理行业的地方标准——《广东省住宅小区物业规范服务标准》的编写工作。
2007年8月 与广州市国土房管局、搜房网联合开展广州市第一届和谐社区物业服务满意度评选活动。
2007年8月 为加强我市物业管理行业与媒体、公众的沟通，引导公正的言论方向和掌握新闻宣传的主动权，建立《广州市物业管理行业协会新闻发言及提示制度（试行）》，由会长办公会下设协会新闻办公室，会长主持开展日常工作，秘书处负责工作的联系落实。
2007年8月 为提高行业整体水平，促进业务互动交流，活跃学术研讨气氛，培育物业管理精英，制定了“广州市物业管理行业业务管理专业小组”有关方案，通过建立、充实和提高行业专业队伍，提升协会高效工作执行力和实现为会员单位提供多方位服务的计划。
2007年10月 完成《会员手册》的编印工作。

『叁』 物业管理行业调查方案，应包括哪些内容

1、物业管理服务模式。分为包干制和酬金制两种；
2、物业管理获取模式。是市场招投标还是开发商委托模式；
3、物业费标准。含住宅物业费、商业物业费、公寓 物业费、别墅物业费、工业区物业费、其他物业费；二次加压费、电梯费、热水费；装修管理费、装修押金、装修出入证工本费；
4、项目经济技术 指标。含总占地面积、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、物业管理用房及公共用房面积、幼儿园或者学校面积、社区用房面积、物业员工住宿或者食堂建筑面积、建筑红线、道路区划等；
5、物业项目组织架构；
6、物业项目人员编制；
7、物业项目薪酬待遇标准；
8、物业外包模式。保安、保洁、绿化是否外包，外包费用标准；
9、物业项目收费率；
10、员工培训；
11、项目利润指标；
12、多种经营项目开展情况；
13、是否采用APP模式与业主互动及线上销售；

『肆』 如何对居民小区物业管理状况做调查

小区物业存在的问题
尽管两个小区情况有异，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了我区物业管理的现状和病疾。
（一）地产遗留问题。由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入，因此开发建设的不合理成了后来物业管理的众多矛盾的根源。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。如金兆园在地产建设阶段，就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。这些都为日后物业管理埋下了隐患。（二）物业管理企业管理水平低，人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，同时存在侵害业主利益的行为。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。（三）小区业主缺乏四种意识。一是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，难以发挥其应有的功能；二是缺乏安全意识。少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改。三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它业主的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见。（四）物业公司对业主的违规行为处置力度不够，没有执法权。而政府相应的执法机构又力不从心，执法缺位。比如，对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。结果常常是业主我行我素，造成恶性循环，以至小区环境和设施每况愈下。（五）物业公司收物业费困难。业主以各种理由不缴费，加之，效法者众，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业服务企业，还有园区内的所有业主。比如三和小区的状况就是一个很好的例子。相反，现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的，因为这是政府行为，如果你不交费，这些职能部门有权停水停电，没有一点商量，现在只有物业费可以拖欠，因为它是企业行为。个别人就是抓住这个漏洞，不交物业费，你不会把我怎么样，这是物业公司目前最挠头的事。（六）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成无法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

『伍』 物业管理社会调查报告

一。小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

（一） 业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

（二） 企业对管理服务的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。

（三） 老旧小区基础条件不配套我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。

（四） 开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

（五） 热难点问题影响物业管理正常运作。1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。

（六） 现行物业法规操作困难。1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。

二、解决物业管理问题的几点建议:

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。

3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。

4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。成都市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我部有关部门要积极创造条件，借鉴成都市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。

『陆』 如果让你对某城市居民小区的物业管理状况做一调查，你将如何进行

一、对小区外观进行全面查看、设施设备、物业硬件诸如步道、照明、监控、卫生、绿化、停车场等进行评估。

二、对物业服务企业进行考察，主要是服务水平、服务质量、服务项目等方面，侧重于物业管理和服务软件。物业企业内部管理和外部服务等。

三、调查居民满意度、缴费意识、业主委员会的工作情况等。

四、进行总体汇总，提炼、概括、提出问题、解决问题。

(6)广州市物业管理市场调查扩展阅读：

调查要点：

(1)调查对象应包括上级部门(起码有派出所、街道委员会等)、小区物业管理部门、居委会、小区居民等。

(2) 调查类型是个案调查，也可以是抽样调查。

(3 )调查方法应综合采用文献法、问卷法、观察法、访谈法，抽样调查以问卷法为主，个案调查以访谈法为土。

(4 )具体实施过程大致为:

a、先采用文献法搜集关于小区概况和有关小区治安的资料(如小区介绍、治安管理文件、有关统计等)，进行探索性研究，设计调查方案，做好准备工作;

b、采用问卷法设计问卷、抽样、发放和回收问卷，采用观察法实地观察现状(最好以普通居民身份在小区住一段时间);

c、采用访谈法(个别访谈和集体访谈)对有关部门、小区居民等进行访谈，对所搜集各类资料进行整理和分析。