房產營銷新模式5s

① 房地產營銷新模式

請網路搜索「房博士攜手天馬河壹號7月1日開啟營銷新模式」，查看房博士推出的房地產營銷新模式。

② 商業地產新的開發模式有哪些

從實踐來來看，目前商自業地產現有六種開發模式：
第一、定單式開發模式，以萬達地產的開發模式為代表。
第二、單一的出售模式。
第三、出售後統一管理或者叫售後返租和包租。這種模式具有巨大的風險，由於業權不統一，或者租金收益過低通常難以實現持續投資回報。從而會導致大量遺留問題，開發商因此可能承擔民事或者其他糾紛。
第四、以租代售。這種模式主要應用在二三線城市，以租代售主要解決單價或者總價高的問題。投資者可以按租金的方式預付部分首付，再辦銀行按揭，這是營銷上的一種模式。
第五、開發商出售加持有。這個模式比上面提到的四個模式有所進步，部分銷售，剩餘的開發商轉換為運營商，這對於整個項目來講是有好處的。
第六、開發商完全持有。對於商業房地產來講，最佳的模式就是完全持有，因為只有持有才能保證它的品質和資產不斷地增殖。一個商業形態的產品，沒有持有或者沒有好的經營管理，價值會下降。

③ 以租代售將成為北京房產市場的新模式

據了解在樓市進入「限購、限貸、限售、限價」的四限時代後，開發商的日子也「不好過」內。某售樓容處售樓員稱：「現在拍地，開發商都在競自持面積，這也就意味著以後這些地上新開售的樓盤只能租不能賣。」

業內人士則表示「土拍規則有變化，但從開發商的角度，它的成本並沒有降低，因此對房價是否會有抑製作用，以及是否會轉移到購房者身上都不一定。不過，當下很多舉措確實是在朝好的方向嘗試。」

④ 房地產開發企業的產品模式和管理模式

房地產開發企業的產品模式和管理模式

房地產市場政策的變化必然導致房地產投資開發模式的變化。在新的市場形勢下，房地產企業要繼續保持快速發展，應盡快由機會導向、關系導向、銀行導向轉變為市場導向，應盡快確立適宜市場和企業開發理念的產品模式及適宜產品模式和企業自身實際的管理模式。確立產品模式和管理模式是企業保持持續快速發展、實現戰略目標的必然選擇。

市場新政對房地產投資開發模式的影響

新舊政策對房地產投資開發模式的影響

在原來的市場政策下，房地產企業通過協議出讓，或者合作開發、變更土地使用性質等方式獲取土地，開發商只需支付一小部分地價款就可以取得土地的實際開發權，剩餘的地價款可以在房屋銷售後用銷售收入支付；在新的土地政策下，開發商只能通過「招拍掛」方式獲取土地，除了投標前必須交納保證金、中標後交付首期地價款外，剩餘的地價款必須在半年內付清，否則就承擔違約責任。在原來的市場政策下，房地產企業可以申請減免土地配套費，而現在絕大多數城市已經實行「一費制」，必須一次性繳納全部費用後才能辦理其它報批報建手續。在原來的市場政策下，房地產企業要求施工企業墊資施工幾乎成為行業潛規則，開發商前期無需支付建安費；而現在嚴禁墊資施工、嚴禁拖欠農民工工資等政策的實施意味著開發商前期投入的增大。在原來的市場政策下，房地產企業可以通過內部認購甚至提前取得「預售許可證」等方式收取定金和房款，回款時間較短；而現在各地都加大了商品房預售的監管力度，也就意味著銷售回款的延遲、前期投入的增大。

另外，市場競爭的日趨激烈也要求房地產企業不得不加大市場調查費用、研發費用、委託設計費用、推廣宣傳等費用，也意味著前期投入的增大。

測算表明，原有的市場政策下，開發商的實際投資一般僅占項目總投資的20％左右，利潤率一般為20－30％（部分地區、部分項目可達百分之四、五十，甚至能達到一倍以上），自有資金的投資利潤率一般超過100％，甚至達到百分之三、四百。而在新的市場政策下，如果開發商嚴格執行新的政策，開發商的實際投資（前期現金流出）至少佔項目總投資的45％（2005年一季度，全國土地成本平均就占項目總成本的23％）。

—原來，三、四個月內流出20％後就有現金流入；現在，七、八個月內流出45％後才有現金流入，房地產企業的前期投資、市場風險成倍加大！新的市場政策要求開發企業必須具有充足的自有資金，必須重新安排現金流，這就意味著房地產投資開發模式的必然變化。

房地產投資開發模式的變化要求企業必須對內部管理模式進行適時調整

房地產投資開發模式的變化意味著企業內部工作流程的變化。例如，舊政下前期部門的職責之一是「尋找土地和建設項目」，而新政下應是「關注土地市場，掌握土地價格，參與土地投標，保障土地儲備」。工作流程、工作職責等權變因素的變化要求企業必須對組織機構進行重新設計或適時調整，必須建立起適應新的市場形勢的管理機制，這就意味著企業必須對管理模式做出適時調整。

多項目開發的必要性

單項目開發對投資利潤率的影響

在新的市場政策下，房地產企業如果實行單項目開發模式，前期必然需要大量的現金流出。在企業自有資金有限的情況下，財務費用（包括融資費用，是項目成本的構成部分）必然增加。而在取得「預售許可證」、產生銷售回款後，開始有大量的現金流入，除了支付有限的項目資金（主要是工程款）外，巨額現金只能存放在銀行。在通脹率高於存款利率時，存放在銀行的資金顯然是縮水的。假如某項目的開發周期為三年，在取得土地使用權後第八個月時開始有現金（銷售款）流入。假設企業有一億元的銀行存款，同期存款利率為0.72％、通脹率為2％時，存款年「縮水」是100萬元以上。在扣減掉前期增加的財務費用和後期的資金蒸發量後，實際投資利潤率將遠遠低於預期利潤率。所以，單項目開發的資金效率低。這其實就是許多從事單項目開發的企業在進行項目結算時實際利潤遠少於預期利潤的主要原因。

如果企業同時進行多個項目的開發，而且各項目的「開發節奏」安排合理的話（某些項目的現金流出期是另一些項目的現金流入期），資金在各項目之間有序、快速地周轉，企業無需投入多少自有資金就可以同時產生大量的利潤，資金的使用效率將大大提高，投資利潤率也將得到有效保證（因為各個項目的前期投資來自於其它項目的「閑余」資金，而且各個項目都產生利潤）。

房地產開發的「音障」

在人類的航空史上曾經有一個「天大的難題」，就是當飛機飛行速度接近音速時，飛機會劇烈顛簸、失控，這就是 「音障」現象。科學家們經過十幾年的努力才攻破這一難題。

房地產開發也存在類似的「音障」——

一個企業在一個城市的房地產市場份額幾乎不可能突破25％！

一個項目在一年的銷售面積幾乎不可能突破全市年度銷售總面積的10％！

在「音障」的影響下，只在一個城市進行單項目開發只能實現幾億的銷售額，即使是在一線城市的大盤項目，至多能實現幾十億的銷售額（如北京的世紀城、建外SOHO），而絕不可能實現年銷售額百億的目標。換句話說，「百億情節」只是實行單項目開發的房地產企業的不可能實現的夢想。

在新的市場政策下，房地產企業要繼續保持快速發展，或者實現銷售額的幾何式增長（如銷售額從2億元增加到20億、200億）必須也只能採用多項目開發模式

事實上，目前房地產市場上「第一梯隊」企業普遍採用多項目、多城市的開發模式。可以說，多項目開發模式既適應了新市場政策下房地產投資模式的變化，也是房地產企業實現資本、規模快速擴張的必由之路。

房地產企業的產品模式

在進行多項目開發時，如果各項目在物業類型、市場定位等方面有較大的差異性（比如同時開發商業地產、市區高層住宅、郊區低密度住宅項目），那麼各項目在報批報建、規劃設計、招標采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就要求房地產企業要有各方面的、具有豐富開發經驗的不同人才。對於絕大多數開發企業來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業在多項目開發時之所以感覺「非常忙」、「非常累」的最主要原因。

但是，如果各項目在物業類型、項目規模、市場定位等方面基本相似，即產品模式基本固化，那麼各項目的開發流程、工作流程是統一的，就像單項目開發一樣單一、輕松。

產品模式的概念

產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。

所謂「基於預測和研發的」就是企業所確立的產品模式是適合未來市場需求的、具有系統性創新的，甚至是引領未來生活方式（或營商方式）的、具有劃時代的代表性物業。所謂「可復制開發的」 就是通過對產品的定型，可以事項企業內部的產業化開發。所謂「獨特的」就是本企業的產品定位符合企業的核心開發理念，與市場上的其它項目特別是同質項目有著明顯的、易於識別的個性特徵。

通過長期、系統地研究，我們發現「第一梯隊」企業都基本確立了自己的產品模式。例如萬科集團有四種產品模式，分別是城市花園系列（城市中心區外圍住宅），四季花城系列（城郊結合部），金色家園系列（城市中心區住宅重建）和自然人文系列（自然、文脈）；金地集團的「格林」系列（格林小鎮/格林春天/格林春曉）；世茂集團的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發沿江豪宅）；陽光100投資集團的「 陽光100國際新城」系列（在北京、天津、濟南、長沙、重慶、武漢等城市均開發「城市新興白領公寓」），萬達集團的「萬達商業廣場」系列（在全國十幾個城市的中心商圈均開發商業地產項目）；SOHO中國的「SOHO」 系列 （SOHO現代城/建外SOHO / SOHO尚都）；順馳集團的水景住宅系列（藍海/籃調/籃灣）；中體奧林匹克集團的奧林匹克花園/中奧廣場系列等。

⑤ 一站式變一窗式 濟南打造房產過戶新模式

買房過戶，是老百姓的大事，可以前國土、稅務兩頭跑，費時費力。現在，濟南地稅、國土兩部門在全國率先開展二手房過戶業務聯辦，打破部門壁壘，讓數據多跑路，讓百姓少跑腿。

記者來到濟南市住房辦稅服務大廳，早上的10點半，正是辦稅大廳最忙的時候。服務大廳各個窗口秩序井然，截至目前，已經完成80套住房的辦稅業務，而這個數字在國土地稅業務聯辦之前，是一上午的工作量。

辦個證花上大半天，在以前這可不是什麼新鮮事。雖說地稅、國土搬到了一個房產交易大廳，但業務系統都是各用各的，辦證得在不動產登記受理、地稅資料預審、地稅業務受理三個窗口間來回排隊，當了七八年房產中介的李鵬對此深有感觸。

山東中住地產經紀有限公司權證部經理李鵬：「早上8點，先來排號，房改房產權人需要兩位到場，而且好多買房人需要夫妻雙方同時到場，每個窗口都需要我們領著買賣雙方四五個人，在大廳里來回的穿梭，至少需要三四個小時的時間。」

這些事情困擾著百姓，政府也很撓頭，這幾年，濟南的房產交易量成倍增加，傳統的服務模式使雙方都不堪重負。濟南地稅、國土兩家主動聯姻，開展「業務聯辦」，把「繳稅」環節嵌入房產登記流程，將地稅征管資料影像系統與國土業務信息系統進行實時鏈接,藉助數據「跑腿」，三個窗口也合並成了一個。

濟南市地稅局征管和科技發展處主任科員劉勇告訴記者：「比如說這個頁面就是數據採集的頁面，國土部門受理窗口工作人員受理業務以後我們地稅的一些關鍵信息比如說房屋的地址、面積、樓層，可以傳遞給我們，地稅系統會在第一時間審核，審核通過以後第一時間就可以反饋給國土部門。」

「一站式」變身「一窗式」，房產過戶的平均時間從三四個小時，降到了一小時以內；老百姓再也不用重復提交材料，僅這一項每年就能節約近150萬元。現在，這一模式已在濟南歷城區81號、經七路88號、站前街9號、經十西路239號、舜華路77號、長清區政務大廳這六個辦證點相繼啟用。

濟南市國土資源局不動產登記中心申請受理處負責人張春霞：「你去哪個區方便，就會去哪個區辦理，就這幾個大廳都可以隨便選擇，我們都是平行受理的。」

業務聯辦業務開展半年多，濟南市辦理二手房業務近3萬套，入庫稅款4.2億元，10萬多名老百姓因此受益。

濟南市地稅局副巡視員徐文科：「下一步我們還要在增量（房）上進行業務聯辦，讓老百姓將來可以在網上遞交資料，申請資料，足不出戶就把房產證辦下來。雖然我們是一個執法部門，但我們也要在徵收稅款的過程當中，為老百姓做好服務，由原來的管理型轉變為服務和管理並重。」

（以上回答發布於2016-12-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑥ 新型的房地產銷售模式

你好！新型的房地產模式現在就是互聯網所發展的趨勢，也就是O2O模式，這是一回個全新利用互聯網發展特點以及答瀏覽移動化的模式，現在移動端的流量已經超過了PC端的流量，未來的銷售都會基於手機移動端開展。
作為房產的銷售，現在搶占移動端時不可少的，實踐證明，O2O模式已經給部分經紀人帶來了新鮮感和成交量，客戶自動打電話聯系經紀人已不是難事。
掌上好房通，是一款用互聯網產品和思維升級的房屋買賣中介業務產品。耗時6年，覆蓋355個城市，為新房銷售與二手房門店搭建橋梁，可以輕松實現一二手聯動，已經成為一款強大的房產互聯網移動工具，讓開發商的房地產銷售如虎添翼。你可以下載一個，注冊後更會發現強大的房產網站的支撐，希望能夠對你的銷售起到很好的作用。

祝你業績高升，財源廣進！
希望採納，謝謝！

⑦ 目前地產業務領域有代建代運營的新模式，這種新模式怎麼樣

房地產進入「白銀時代」後，作為房地產向輕資產轉型的模式之一，代建的優勢越發明顯，開發商爭相進入這一領域便不難理解。
代建業務已成為眾多開發商的新增長點。無需在招拍掛市場上搶得你死我活，同時還能擴大品牌的規模和市場佔有率，代建業務帶來的利潤也相當可觀。
除了幫助開發商有效拓展利潤渠道外，代建還成為合理降低土地成本布局一二線城市的重要手段。

⑧ 萬家客房產這種新模式真的能像淘寶、滴滴一樣，顛覆整個房產中介行業嗎

不好說
這只能市場說了算
時間來決定去留
當年就沒有人知道那麼多的網路裡面誰能沖出重圍
你如果覺得不錯，可以試一試，但是要在自己的能力之內
不要承擔承受不起的壓力和風險

⑨ 房產中介新模式，什麼是獨立經紀人

獨立房產經紀人：簡單的講就是成為中介機構的加盟合作人，自己開拓市場的經紀人。獨立經紀人和公司之間是合作關系，擁有自由空間。不需要坐班，自由開展業務。獨立發展資源網路與客戶群，建立自己的信息庫。代理買家、賣家，相互合作。結合加盟機構品牌打造個人品牌。

獨立經紀人擁有高額度的傭金提成比，分享全部傭金的65%以上作為收入。是一種自己做事業，自己做老闆的模式。

在大數據時代和互聯網浪潮的沖擊下，國內傳統房地產經營模式正迎來一輪新的挑戰。目前房產中介行業存在諸多問題，例如一線員工傭金分成少，人才流失嚴重；缺乏職業自豪感，行業人員流失率水平高；行業靠天吃飯，盈利狀況變動大等。

未來促進行業更好的發展，需要重新衡量與定位房產經濟業務，較一般的商品交易而言，房產交易資金量大，交易雙方更加謹慎、重視，屬於復雜且難度較高，需要具備專業知識的行業。

(9)房產營銷新模式5s擴展閱讀

獨立房產經紀人的起源和發展：

「獨立經紀人」這一經營模式源於美國，經過60多年的發展完善，如今暢行歐美國家。北京、上海等地在幾年前率先推出獨立經紀人概念，並在市場中贏得好評，如今在全國迅速推開，成為中介行業發展的趨勢，我們有理由相信，未來的市場，將會是多種中介模式並存合作共同發展的局面。

參考資料來源：網路-獨立房產經紀人