別墅營銷swot分析

① 市場營銷中的SWOT分析怎麼寫

S （strengths）是優勢、W （weaknesses）是劣勢，O （opportunities）是機會、T （threats）是威脅。按照企業競爭戰略的完整概念，戰略應是一個企業「能夠做的」（即組織的強項和弱項）和「可能做的」（即環境的機會和威脅）之間的有機組合。

所謂SWOT分析，即基於內外部競爭環境和競爭條件下的態勢分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢和外部的機會和威脅等。

通過調查列舉出來，並依照矩陣形式排列，然後用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。

(1)別墅營銷swot分析擴展閱讀：

特點：

SWOT分析方法從某種意義上來說隸屬於企業內部分析方法，即根據企業自身的條件在既定內進行分析。SWOT分析有其形成的基礎。

著名的競爭戰略專家邁克爾.波特提出的競爭理論從產業結構入手對一個企業「可能做的」方面進行了透徹的分析和說明，而能力學派管理學家則運用價值鏈解構企業的價值創造過程，注重對公司的資源和能力的分析。

SWOT分析，就是在綜合了前面兩者的基礎上，以資源學派學者為代表，將公司的內部分析，與以能力學派為代表的產業競爭環境的外部分析（即更早期戰略研究所關注的中心主題，以安德魯斯與邁克爾.波特為代表）結合起來，形成了自己結構化的平衡系統分析體系。

與其他的分析方法相比較，SWOT分析從一開始就具有顯著的結構化和系統性的特徵。就結構化而言，首先在形式上，SWOT分析法表現為構造SWOT結構矩陣，並對矩陣的不同區域賦予了不同分析意義。

其次內容上，SWOT分析法的主要理論基礎也強調從結構分析入手對企業的外部環境和內部資源進行分析。

② 什麼是市場營銷環境分析的SWOT法

所謂來SWOT分析，即：S （strengths）是自優勢、W （weaknesses）是劣勢，O （opportunities）是機會、T （threats）是威脅
就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢和外部的機會和威脅等，通過調查列舉出來，並依照矩陣形式排列，然後用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。
運用這種方法，可以對研究對象所處的情景進行全面、系統、准確的研究，從而根據研究結果制定相應的發展戰略、計劃以及對策等。

③ swot分析案例

案例一：中國電信的SWOT分析
在已經過去的一年裡，中國電信的新聞熱點、焦點不斷。電信資費的調整、中國電信南北大分拆以及中國電信將面臨入世挑戰等讓人們矚目。在新的一年裡，中國電信又將上演一場「與狼共舞」的驚險劇目。面對激烈的市場競爭，對中國電信進行SWOT分析,也許能讓大家對中國電信未來的發展有一個清醒的、客觀的認識。
中國電信的優勢(strength)和劣勢(weakness)分析
自20世紀80年代中期起，中國電信經歷了近20年的高速發展，已經形成了規模效益。盡管此間經歷了郵電分營、政企分開、移動尋呼剝離、分拆重組等一系列的改革，但在中國的電信業市場上，中國電信仍具有較強的競爭和發展優勢。主要表現在客戶資源、網路基礎設施、人才儲備、服務質量等方面：
1、中國電信市場引入競爭機制後，中國電信與中國移動、中國聯通、中國網通等運營商展開激烈競爭。中國電信南北分拆後，在保留原有大部分固定電話網和數據通信業務的同時，繼承了絕大部分的客戶資源、保持良好的客戶關系，在市場上佔領了絕對的優勢。1.79億的固定電話用戶，1500多萬的數據通信用戶，為中國電信發展業務，增加收入奠定了良好的基礎。
2、中國電信基礎網路設施比較完善。改革開放20多年來，中國電信己建成了覆蓋全國，以光纜為主、衛星和微波為輔的高速率、大容量、具有一定規模、技術先進的基礎傳輸網、接入網、交換網、數據通信網和智能網等。同時DWDM傳輸網，寬頻接入網相繼建設數據通信網路和智能網不斷擴容。中國電信的網路優勢已經成為當前企業發展的核心能力，同時具備了向相關專業延伸的基礎和實力。
3、中國電信在發展過程培養和儲備了一大批了解本地市場、熟悉通信設備的電信管理和技術的能力較高、結構合理的管理和專業人才。同時中國電信還積累了大量豐富的運營管理經驗，擁有長期積累的網路管理經驗、良好的運營技能和較為完善的服務系統。
4、中國電信日趨完善的服務質量。中國電信成立了集團客戶服務中心，為跨省市的集團客戶解決進網需求；中國電信還建立了一點受理、一站購齊的服務體系，最大限度地方便用戶；緊接著中國電信推出了首問負責制，解決了企業在向用戶提供服務過程中的相互扯皮、相互推委的問題；另外，中國電信還設立了服務熱線(10000)、投訴熱線(180)等，建立了與用戶之間的溝通服務，提供互動式服務。
雖然中國電信具有一定的發展優勢，但我們應該辨正地看待這些優勢。辯證法告訴我們，優勢和劣勢都是相對的，即在一定的條件下，優勢很可能就轉變成劣勢。中國電信雖然擁有豐富的客戶資源、完善的網路設施以及大量的儲備人才，但缺乏現代企業發展所必需的戰略觀念、創新觀念、人力資源開發管理、人文環境建設以及與此相適應的市場制度環境。業內人士認為，中國電信擁有資源優勢，但卻缺乏資源運作優勢。一旦不慎，優勢很可能就轉變成劣勢。目前，中國電信的劣勢主要表現在以下幾方面：
1、企業戰略管理與發展的矛盾。一方面是企業決策層只重視當前戰術和策略，忽視長遠戰略，湮沒在日常經營性事物中，不能統觀大局；另一方面企業缺乏應對復雜多變環境的企業運作戰略策劃人才。這個問題是當前實現企業持續發展、保持長久競爭優勢的核心問題。
2、企業內部創新與發展的矛盾。面向計劃經濟的職能化業務流程、管理模式、組織模式已經呈現出與快速發展的不適應，並逐步成為制約電信企業參與全球化競爭的主要因素。ERP、管理和組織模式的改革創新以及企業特色人文環境的建設是實施企業發展戰略應考慮的焦點問題。
3、中國電信現有的基礎設施不能為用戶提供特色服務。中國電信雖然擁有比較完善的網路基礎設施，但這大都不是根據市場的實際需要建設的，而是為了滿足普遍服務的需要。
4、拆分讓中國電信由主體電信企業降級到一個區域性的電信企業。新中國電信的主要陣地將固守在南方市場，而北方市場將由新中國網通佔領。即使受到拆分影響，但中國電信的實力仍然最強，只是苦於無全國網路，無法開展全國性的業務。
中國電信的機會(opportunity)和威脅(threat)分析
我國國民經濟的快速發展以及加入WTO，將為我國的信息化建設和通信發展提供前所未有的發展機遇。同時也為中國電信提供了巨大的機會，主要表現為：
1、國民經濟的持續快速發展，形成了潛力巨大的市場需求，為中國電信提供了更大的發展空間。據有關研究報告測算：中國到完成加入WTO的各項承諾之後的2005年，其GDP和社會福利收入將分別提高1955億元和1595億元人民幣，占當年GDP的1．5%和1．2%。本地經濟比較優勢的重新配置資源所帶來的巨大收益將進一步增強當地經濟實力。而且入世將推動外資的引進和內需的拉動。入世後各地將極大改善投資環境，法律透明度提高和國民待遇的實現將吸引大量外來資本，本地企業實力將得到提高和增強。企業電信消費水平隨之提高。勞動力市場結構的調整和轉移必然帶來社會人員的大量流動，同時拉動巨大的通信需求，話務市場將進一步激活。
2、電信業法律法規不斷健全完善，電信業將進入依法管理的新階段，為中國電信的發展創造了公平、有序的競爭環境。隨著電信業法制的健全，政府的經濟職能將發生根本的轉變，政府會把企業的投資決策權和生產經營權交給企業，讓企業經受市場經濟的考驗。這意味著政府將給中國電信進一步松綁，給予應有的自主權，有利於中國電信按市場經濟規律運作。
3、中國政府大力推進國民經濟和社會信息化的戰略決策，為中國電信的發展創造了歷史性的機會。「三大上網工程」(政府上網、企業上網、家庭上網)造就了我國消費能力強勁的信息產業市場，為我國信息產業市場創造良好環境的同時，使我國成為全球最大的信息產業市場之一。
4、中國加入WTO後電信市場逐步對外開放，將加快企業的國際化進程，有利於企業的經營管理、運作機制、人才培養與國際接軌。同時可促進中國電信借鑒國外公司的管理經驗，積極地推進思維、技術、體制創新，提高產品檔次，降低成本，完善服務質量，改進營銷策略，增強核心競爭力。
5、電信市場潛力巨大。首先，我國經濟發展不平衡，地區之間、消費層次之間的差異決定了電信需求的多層次和多樣化，而通信技術的飛速發展，促進電信企業的網路升級換代和業務的推陳出新，在固定電話網與計算機通信的融合點上開發新業務潛力巨大，激發出新的消費需求。因而，從總體上看，我國電信市場孕育著巨大的需求潛力。其次，從固定電話看，中國電信平均主線普及率只有13．8%，遠低於發達國家平均水平。主線收入、盈利水平和市場規模也與發達國家平均水平相差甚遠，發展的空間和潛力仍舊巨大。最後，從中國電信的其他業務看，互聯網和固網智能網業務的市場規模和盈利能力將隨著企業外部環境層次的提高而不斷擴大。
6、移動牌照的發放。信息產業部部長吳基傳曾經在公眾場合說過，中國將擁有四個綜合電信運營商，他們能夠經營固定、移動、數據和其他各種基礎電信業務，這意味著將再發兩張移動牌照。目前，移動通信領域是潛力最大，也是競爭最激烈的通信領域，將成為各電信企業的必爭之地。一旦中國電信拿到了移動牌照，那麼移動領域將是中國電信的又一主營業務。
正所謂機會與威脅同在。任何事件的影響都是相對的，中國電信在迎接巨大機會的同時也將面臨巨大的威脅，具體表現在以下幾個方面：
1、電信市場競爭格局由局部轉向全面、簡單轉向多元。首先，在競爭趨勢方面，國內市場競爭將由價格競爭向核心能力創新競爭過渡。在過渡期間，市場份額的搶奪將成為市場跟隨者的發展重點。其次，入世後的國際資本競爭壓力也將逐步增大。國外電信運營商將通過兼並，聯合和收購等方式實現全球服務化的速度不斷加快。中國電信市場的ICP、EMAIL、資料庫、傳真、視頻會議等增值業務首當其沖地受到較大沖擊，對電信企業的穩定增長產生影響。
2、中國電信人才流失較為嚴重。國內外許多公司採用高薪、高福利等政策吸引中國電信人才，造成中國電信人才嚴重流失。這一現象至今仍未得到解決。人才的流動是競爭的必然結果，是關繫到中國電信生存發展的關鍵問題。因此，如何體現人才價值、發揮人才潛能，是中國電信必須正視的一個問題。
3、非對稱管制對中國電信的影響。中國電信在經營許可、互聯互通、電信資費、電信普遍服務等方面受到相對嚴格的行業管制。在目前的中國電信市場上，管制的不平等已經制約了中國電信的發展，在日趨激烈的電信市場競爭形勢下，不盡快進行改革，中國電信只有一死。新中國電信公司不久後也將通過上市進行機制轉換，實現與中國聯通、中國移動相同的機制平台，從而開展有效的公平競爭。
案例二：耐克(Nike)SWOT分析
• 優勢－耐克是一家極具競爭力的公司，公司創立者與CEO菲爾•奈特（Phil Knight）最常提及的一句話便是「商場如戰場」（Business is war without bullets）。
• 劣勢－耐克擁有全系列的運動產品。（譯者註：可以理解為沒有重點產品）
• 機會－產品的不斷研發。
• 威脅－受困於國際貿易。
Nike SWOT分析原文[3]
Strengths.
• Nike is a very competitive organization. Phil Knight (Founder and CEO) is often quoted as saying that 'Business is war without bullets.' Nike has a healthy dislike of is competitors. At the Atlanta Olympics, Reebok went to the expense of sponsoring the games. Nike did not. However Nike sponsored the top athletes and gained valuable coverage.
• 耐克是一個充滿競爭力的組織。Phil Knight（耐克的創辦者和總裁）曾說道：商場就是沒有硝煙的戰場。耐克認為對健康的最好理解就是競爭。在亞特蘭大奧運會上，銳步強調對比賽的宣傳。而耐克則開創性地將宣傳的焦點鎖定在那些頂級的運動員身上，此舉大獲成功。
• Nike has no factories. It does not tie up cash in buildings and manufacturing workers. This makes a very lean organization. Nike is strong at research and development, as is evidenced by its evolving and innovative proct range. They then manufacture wherever they can proce high quality proct at the lowest possible price. If prices rise, and procts can be made more cheaply elsewhere (to the same or better specification), Nike will move proction.
• 耐克沒有工廠。它不願將資金套在廠房和生產工人身上。這使得它能夠專注於設計。強大的研發部門為耐克開發了大量革命性的創新產品。而他們則拿著設計圖找那些質優價廉的生產商家代工。如果價格上漲，它能夠很輕松地將生產基地移至那些價格更具競爭力的區域。
• Nike is a global brand. It is the number one sports brand in the World. Its famous 'Swoosh' is instantly recognisable, and Phil Knight even has it tattooed on his ankle.
• 耐克是一個全球性的品牌。它是世界運動品牌中的No.1。它著名的「一道鉤」很迅速被人們識別出來，並且菲爾•耐特還把這個圖形紋到了他的腳踝上。
Weaknesses.
• The organization does have a diversified range of sports procts. However, the income of the business is still heavily dependent upon its share of the footwear market. This may leave it vulnerable if for any reason its market share erodes. 這個組織有著很廣的運動產品系列，然而，主要的收入來源還是依賴於鞋業市場。這使得耐克公司如果在該市場上的份兒收到侵蝕將受重創。
• The retail sector is very price sensitive. Nike does have its own retailer in Nike Town. However, most of its income is derived from selling into retailers. Retailers tend to offer a very similar experience to the consumer. Can you tell one sports retailer from another? So margins tend to get squeezed as retailers try to pass some of the low price competition pressure onto Nike.
• 零售行業對價格非常敏感。誠然，耐克有著自己的零售商，但它的大部分收入卻都仰仗各個零售商的銷售。而零售商的收入則來源於消費者。但作為普通消費者，你能區別出零售廠商的不同么？因此，耐克的利潤往往會因零售商通過轉嫁價格戰的壓力而受到擠壓縮水。
Opportunities.
• Proct development offers Nike many opportunities. The brand is fiercely defended by its owners whom truly believe that Nike is not a fashion brand. However, like it or not, consumers that wear Nike proct do not always buy it to participate in sport. Some would argue that in youth culture especially, Nike is a fashion brand. This creates its own opportunities, since proct could become unfashionable before it wears out i.e. consumers need to replace shoes.
• There is also the opportunity to develop procts such as sport wear, sunglasses and jewellery. Such high value items do tend to have associated with them, high profits.
• The business could also be developed internationally, building upon its strong global brand recognition. There are many markets that have the disposable income to spend on high value sports goods. For example, emerging markets such as China and India have a new richer generation of consumers. There are also global marketing events that can be utilised to support the brand such as the World Cup (soccer) and The Olympics.
Threats.
• Nike is exposed to the international nature of trade. It buys and sells in different currencies and so costs and margins are not stable over long periods of time. Such an exposure could mean that Nike may be manufacturing and/or selling at a loss. This is an issue that faces all global brands.
• The market for sports shoes and garments is very competitive. The model developed by Phil Knight in his Stamford Business School days (high value branded proct manufactured at a low cost) is now commonly used and to an extent is no longer a basis for sustainable competitive advantage. Competitors are developing alternative brands to take away Nike's market share.
• As discussed above in weaknesses, the retail sector is becoming price competitive. This ultimately means that consumers are shopping around for a better deal. So if one store charges a price for a pair of sports shoes, the consumer could go to the store along the street to compare prices for the exactly the same item, and buy the cheaper of the two. Such consumer price sensitivity is a potential external threat to Nike.
If you have a body, you are an athlete - Bill Bowerman said this a couple of decades ago. The guy was right. It defines how he viewed the world, and it defines how Nike pursues its destiny. Ours is a language of sports, a universally understood lexicon of passion and competition. A lot has happened at Nike in the 30 years More . . .
Disclaimer: This case study has been compiled from information freely available from public sources. It is merely intended to be used for ecational purposes only.

④ 海爾swot分析（從營銷環境方面分析）

優勢：
海爾公司自1984年成立以來，以其強勁的勢頭成為中國家電行業第一名牌。目前已擁有包括白色家電、黑色家電、米色家電在內的10000多個規格品種的產品群，產品已遠銷世界各地。自1998年以來，出口創匯每年以翻一番的速度增長，是中國家電業出口創匯最多的企業。22年的創業之路，每一步，都獲得了令人矚目的輝煌成就，不僅在國內，在國際上也受到了高度贊譽與評價。海爾針對不同層次的消費者，制訂了不同的價格，通過製造差別化產品來滿足差別消費人群，制訂差別的價格歧視。從而使企業形象在提升，銷售量在增長，市場份額在擴大。到目前為止海爾集團已在國內建立營銷網點數萬個，海外營銷網點38000多個。產品已銷往世界上160多個國家和地區。2000年實現出口創匯2.8億美元，自1998年以來，出口創匯每年以翻一番的速度增長，是中國家電業出口創匯最多的企業。在山東省，海爾超過專業外貿公司成為進出口額第一的企業。海爾集團經過19年的發展，已經形成一個有冰箱輻射到空調、洗衣機彩電熱水器乃至手機的龐大家電產業群。這個產業鏈從青島出發，一直延伸到個大洲的疆域，形成一條黃金產業帶。規模促進上下游企業發展，產業鏈降低企業經營成本，製造鏈湖動區域經濟發展。
技術優勢：海爾有9種產品在中國市場位居行業之首，3種產品在世界市場佔有率居行業前三位，在智能家居集成、網路家電、數字化、大規模集成電路、新材料等技術領域處於世界領先水平。在國際市場彰顯出發展實力。"創新驅動"型的海爾集團致力於向全球消費者提供滿足需求的解決方案，實現企業與用戶之間的雙贏。
創新優勢：目前，海爾累計申請專利6189項（其中發明專利819項），擁有軟體著作權589項。在自主知識產權基礎上，海爾還主持或參與了近百項國家標準的制修訂工作，其中，海爾熱水器防電牆技術、海爾洗衣機雙動力技術還被納入IEC國際標准提案，這證明海爾的創新能力已達世界級水平。
（3）管理優勢：海爾探索實施的"OEC"管理模式、"市場鏈"管理及"人單合一"發展模式均引起國際管理界高度關注，目前，已有美國哈佛大學、南加州大學、瑞士IMD國際管理學院、法國的歐洲管理學院、日本神戶大學等商學院專門對此進行案例研究，海爾"市場鏈"管理還被納入歐盟案例庫。海爾"人單合一"發展模式為解決全球商業的庫存和逾期應收提供創新思維，被國際管理界譽為"號准全球商業脈搏"的管理模式。
（4）企業文化優勢：企業文化的長期熏陶；員工素質的相對較高；多年規范化管理相當好的基礎；真正把信息化作為一把手工程，難得有一名老總能夠對信息化分析得如此透徹，闡述得頭頭是道；觀念轉變在前，流程再造在後，二者相輔相成，交互前行，從張瑞敏砸冰箱開始，首開海爾觀念轉變之先河，從此一發不可收拾，才有現在的海爾等等。
劣勢：
（1）產權不清晰.與跨國公司相比,資金、技術、管理等等方面仍有較大差距。泛濫化的品牌延伸，缺乏時代感的品牌運作。未來接班人的困惑，內在的脆弱，海爾文化與國際文化的匹配問題。作為中國企業的特殊性，自身的建設問題。核心技術的開發，人才的把握，自身的定位準確與否。
（2）海爾在聘任機制上存在一定的問題，只注重對技術和知識的考察，而忽略了對個人能力的考察。海爾員工是創新主體，還十分重視對人才的培養，他實行「賽馬不相馬」的動態管理機制，目的在於創造一個公平競爭的平台，促進人才的發展環境，實現能者上，平庸者下。對於海爾員工來說，逐漸建立了「今天工作不努力，明天努力找工作」的危機意識，調動了員工的積極性，在集團內部形成了人人爭先，優勝劣汰的良性循環氛圍，推動了海爾的不斷前進。但同時，它只注重了技術的培養，忽視了對員工能力的培養。
（3）在電腦方面，海爾略顯力不從心，產品開發和技術的創新都有待進一步的提升。海爾集團旗下包括電冰箱、空調、洗衣機、電視機、電腦、熱水器、手機、家居集成等，其中最為出名的是海爾冰箱和海爾洗衣機，曾唄國家質檢總局評為首批中國世界名牌。但在電腦方面，海爾集團卻顯示出其較為弱勢的一面。
（4）海爾的外部信息，尤其是與國內供應商、分銷商的電子數據交換，一直處於兩難境地，采購和分銷成本的降低仍然難以徹底實現，它希望它的供應商和分銷商的信息化水平都能夠跟上它自己，但實際情況與預計卻是大相徑庭，沒有人能跟得上海爾的步伐，海爾最終是孤掌難鳴。試問有哪些家能夠真正與海爾實現網上訂單？個別用戶的點菜式訂貨究竟是不是新聞噱頭？國情所限，方法必須變通，結果仍然是回到原來的電話、傳真訂貨流程去，「信息化」徒勞無功。外部環境的不配套、不同步，是導致海爾外部信息化不成功的重要原因。
（5）海爾雖然已經進入了國際市場,企業規模也隨之不斷擴大,但是在與世界級大企業交手時還存在相當多的問題,國際競爭力依然不強. 海爾的國際化到了一個關口，正遭受國外競爭對手的狙擊。中國企業希望通過海外並購來解決產能過剩和產業升級的問題。而反過來，由於產能過剩和產業升級問題沒有解決，中國企業缺乏真正的競爭力，並因此在海外並購中陷於被動。

機會：有13億龐大的人口做後盾,在「中國的就是世界的」口號下,具有中國品牌優勢的消費類概念的海爾近年來的走勢特別牛,家電行業作為大宗消費品,在逐漸富裕起來的農村正在迎來消費升級換代的背景下即將迎來較大的發展機遇.國家的支持，國際市場的開拓。中國市場經濟的日趨成熟，中國加入WTO所帶來的機遇。

威脅：目前，海爾仍然面臨著很多威脅，伴隨著家電企業的不斷興起，技術的不斷完善，海爾必須不斷的提高科學技術創新水平，進而提高自己的優勢。此外還而應該向多產業方向發展，以提高自己的競爭力。面對海爾的信息化，國內同行們大約是一邊看海爾外部信息化的熱鬧，一邊加緊自身內部信息化的推進，這就是海爾所面臨的威脅，競爭對手的虎視眈眈使海爾如芒刺在背，敢於吃螃蟹的也許是英雄，但不一定是成功者。海爾外部信息化的停滯不前，也給國內的信息化產業當頭一棒；可以預見到，一旦外部信息化的時機成熟，從技術角度上講，誰也不會比誰慢多少；倘若撇開這些年來的海爾品牌宣傳效應不談，海爾競爭對手們外部信息化的成長也只是旦夕之間。

⑤ 洛陽別墅的營銷策略

我覺得
別墅是小眾產品個性化極強
別墅產品的策劃 取決於定位後產品的設計上 小區服務配套上
也就是功能性要有特色 一切都在項目前期策劃上體現

如果你只要行銷策劃 那我要問你羅!!!!
賣別墅和賣商場或公寓 有啥不同啊!!!!!
給你一份我去年策劃思路案例 又可能我們在討論羅!!!!

北戴河聆濤園企劃說明書(簡略版)

運籌帷幄之中

精明的人懂得先行取勝，當發展商完美的將自身優勢與外部條件有機結合後，接下來就需要一個系統而專業的運作過程，讓這個富含生命潛質的產品加上後天的包裝和引導，使其具備在市場上壓倒多數的生存力和競爭力，能夠在激烈的競爭中游刃有餘……

產品淺析
一、從別墅的大環境

1、概述

別墅將體現居住人的身份和社會階層作為主要攻關點去規劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎，房地產消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而這些消費者的匯總就是在特定的區域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習俗等生活方式的人群，因此，體現身份和階級性就成了別墅存在的主要根據。依山傍水而建的獨立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現他們與眾不同的存在價值。

2、特徵

中國房地產業經歷了近20年來的大發展，特別是近來別墅熱的升溫，別墅的內涵與外延已發生了一定變化。使用對象從以前的少數特權人士到現在更多的富有人士。功能從以前的臨時修養之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。但無論別墅的功能如何拓展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特徵：

 別墅永遠是為少數人建造，只有少數人才有條件享用；

 別墅意味著佔用著大量稀缺資源，除奢侈佔用土地之外，別墅大都依風景區、天然水域等稀缺資源而建造；

 別墅必須體現個性化，不能大批量生產。

3、分類

從別墅消費需求的角度我們大致可以把別墅歸納為6類：

⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求

這種項目主要針對少部分經濟實力雄厚的成功人士建造。比如聖美利加項目就有這種情況，開發商按照客戶要求設計建造，完全體現別墅所有者的個性愛好和需求；

⑵度假型的別墅，也就是兩套房，一套在市區，一套在郊區，5天在市區，2天在郊區。

這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預計說今後度假型的連體別墅需求量將會增大；

⑶出租型別墅，這種項目在北京、上海等經濟發達地區較多。

例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；

⑷旅遊型別墅，那就是在旅遊風景區或度假區建造的帶有經營性質的別墅。

在國外有許多專業的旅遊投資公司從事這種開發，業主只要買下這座別墅的時段使用權，即可在指定的時間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業公司代為管理，價格比同等檔次的星級酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬於自己的家裡；

⑸辦公型的別墅

一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環境，又有了高級管理人員的寓所。在上海市區有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；

⑹投資型別墅

由於很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，使其頗受投資者關注。

二、從本案的角度

1、個案優勢

北戴河作為海濱療養勝地，隨處可見詩情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢海之浩淼裝點自家的窗欞，亦是平生快事。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質有一定的優勢，具體體現為：

 占據北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由於臨海一線的房產不是作為銷售項目，對本案影響不大。

 北戴河自身的環境氛圍已經形成了吸引旅遊的天然資源，對項目的順利銷售提供了保障。

 市場上現未有強大的同類產品競爭個案，位於南戴河的「碧海藍天」在本案銷售期內沒有特別大的動作，且在地理位置上與本案不存在競爭性。

2、個案難度

別墅物業已經作為「成功•富足」的象徵，已經成了生活中的「最高境界」，普通百姓是望塵莫及的。這就在產品規劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項目難度：

 項目的客戶以區域客為主流
秦皇島本身的消費購買行為不足以支撐高價位的房產商品，且本案產品為旅遊型的分時度假模式操作，更加限制了它的客源組成。
 目標客戶可選擇性較多
本案的客源組成以北京的投資客為主，在銷售行為和廣告宣傳上必然要向北京傾向，運作上可能會採用雙銷售處的模式進行。然而對北京的客源來說，別墅產品的可選擇性很多，這就需要本案將度假性和投資回報的特點加以最大化發揚。

 北京房產市場上注目度的宣傳有較大難度
北京房產在銷在建案量頗多，宣傳媒介不集中，個案很難在短時間內憑借單純的廣告效力迅速造勢，只有有獨特賣點、有心的操作

產品規劃簡述
一、 別墅產品功能特點

住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態要求。因此，功能區分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。
作為高檔物業的別墅來說，則更應注重功能的設計和配置，更應滿足高於一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環境的交融。並在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經濟性、合理性方面，應多費心思，有所創新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。本案在規劃上，應首先滿足作為別墅產品的必要條件，而後，在獨特賣點上下功夫。

1、 別墅物業空間劃分為「五個區」

 禮儀區：入口（玄關）、起居室、過廊、餐廳等
 交往區：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等
 私密區：主臣、次卧、兒童房、客人房、衛生間、書房等
 功能區：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等
 室外區：外立面、前院、後院、平台等

2、別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環境的溝通與交互作用，如日照採光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃牆體為隔斷與圍護）。

3、別墅物業較其它的物業而言本身面積比較大，它的客廳、卧室空間設計比較大氣，比如發展商常採用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是卧室，傳統的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對於別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。

二、別墅建造用材等特點

有利健康的無化學揮發、無輻射影響以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。

三、別墅小區規劃特點

1、 布局規劃

別墅產品的設計裡面特別關心整個小區的規劃布局。比如說綠化問題，別墅
區綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對於每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。

2、環境

別墅區別其它物業的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業的這種環境概
念既保證了現代人快節奏的生活方式，又能夠與環境緊密結合，從中尋出現代別
墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環境概念，別墅因為是貼著地面走的，它
跟周圍的環境關系是非常重要的。環境其實有兩個要素，一個是自然環境，一個
是人文環境。人文環境是歷史積累起來的，自然環境包括山山水水，首先就是別
墅物業的小區。

3、社區營造

別墅小區的營造和優化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年
喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸
收量，以及對塵埃、雜訊的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節溫度、濕度，
產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植
物間相剋相生的習性，形成小區良好的生態循環系統，促進生長、使之枝繁葉茂，
營造一方人工森林或人造山林，使業主真正有回歸自然之感。

四、別墅配套設施特點

1、會所規格例舉

A：娛樂休閑會所
舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；
B：綜合功能型會所
醫療保健、兒童樂園、老年活動中心等；
C：豪華舒適型會所
高爾夫球場、草地網球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 別墅物業周圍配套機能例舉

 大型超市
 郵電局
 自動提款機（或銀行）
 美容中心
 洗衣中心等

3、 關於物業管理服務及安保設施和配套例舉

 設備養護
 24小時保修服務
 養綠護綠
 家政式社區服務

 24小時電子巡更
 紅外線周界報警
 一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁

五、別墅產品在市場中的賣點構成

別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前別墅物業在市場中的賣點訴求，歸納如下：

1、別墅物業的賣點構成

A、基本賣點
 優美健康的生態環境；（環境賣點）
 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）
 完善成熟的配套設施；（配套賣點）
 快捷便利的立體交通；（交通賣點）

B、特別賣點
 崇尚個性住宅，品質永恆；（無價賣點）
 追求生態效應，環境超群；（稀有賣點）
 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）
 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）
 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）
 人腦加電腦，多重保安（物管賣點）
 明智的投資，超值的回報（投資賣點）

2、別墅物業主要行銷通路和策略

別墅特別墅是中高檔以上級別的別墅物業，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環節：

 有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；
 達成與有效目標客源的直效溝通；
 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。

常見行銷策略為：

 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行「一對一」直效營銷；
 廣告策略隨有效目標客源而調整，輔助配合銷售進行；
 銷售執行策略靈活、機動、有效；
 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。

「一對一」直效營銷

「一對一」直效營銷是指營銷過程中間環節，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現，是一種實用、有效、節約成本的銷售模式。

直效營銷模式具體舉措

 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如「項目與文化」研討、交流會
 公關營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯誼會、酒會
 情感營銷：如有獎活動等

直效營銷推廣路徑

推廣路徑選擇應體現直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平台，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現場、高級酒店等場所POP或內部各類高檔雜志等。

廣告企劃
一、案名建議:

主推案名： 藝墅尊邸

案名解釋：

•藝墅：諧音「藝術」，本案的運作方向今後將走向一種藝術化的表現方式，賦予度假別墅符合身份和階級的象徵文化理念是整體銷控策劃的重點。藝術，不僅賦予本案高素質的質感表現，更能迎合購買者對別墅概念和文化的追求。

•「尊邸」二字直接明了的劃分開客戶群體，在案名上體現本案基本定位是針對「精神貴族」度身打造出的高檔次產品。

•整個案名字面表現上雍容尊貴，朗朗上口、親切易記，又通過「墅」字的變換使用突出了產品定位，匠心獨運。
第二主推案名： 臻 品

案名解釋：

•臻：臻於極致，暗示本產品是頂級頂尖人士的專署。另「臻」與「珍」字諧音，

臻品，可以讓本案從案名上就自然劃分出產品的檔次定位，直接親近產品目標客戶，有效地為產品後期的推廣提供便捷條件。

二、 副推案名

盛世別苑
香榭藝墅
香榭園墅
異陽尊品
水榭山莊
華爾茲別墅
水岸別業
海邊墅
絕代風華

三、廣告總精神

「豪門度假生活」

直接、明了地訴求本案的利益點和產品特點——再現「豪門的度假生活」。由於本案未來將針對兩種不同角度的客戶進行宣傳，一是購買本產品作為投資賺錢載體的投資客戶，一是進駐做管理的企業，前者和後者都要看到產品的賺錢途徑和效應。廣告總精神提出「豪門度假生活」的定位，可以同時針對這兩種不同身份和思考角度的客源進行點對點的直效宣傳，更能夠打動一些有度假計劃的潛在酒店客源，達到一舉三得的效果。

銷售階段劃分及各階段主要工作內容

一、銷售階段設計

本案為大型度假別墅，根據現在市場實際情況，未來市場發展方向，我們把項目的營銷周期化分為以下幾個階段。

1、 籌備期：

通過營銷推廣策劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣組織實施，做出初步安排和計劃，通過售樓中心和工地現場的建設包裝，樹立樓盤初步信息，反饋市場信息，完成銷售前的各種准備工作。

2、 引銷期： (分為內部認購期和開盤期)

通過對樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸項目的主題思想，了解市場反應，市場實際需求，檢討價格策略和推廣策略。針對市場的不同需求，以針對性的「賣點」進行推廣。引導消費者對樓盤的關注和認同。核對目標客戶群的劃分，針對「賣點」制定更有針對性的推廣策略。

3、強銷期：

這時消費者已對樓盤形成了初步認同。本階段將通過樣板房參觀活動、業主聯誼活動，對工程進度、工程質量、物業管理、會所設施、企業文化等綜合宣傳，進一步強化消費者的認同感，刺激並促成消費者的購買行為。

4、續銷期：
針對消費者對樓盤認為存在的問題，通過各種促銷活動，做針對性的宣傳銷售。

5、清盤期：
在樓盤銷售尾期，對樓盤的環境實景加以報導宣傳，對開發商實力加以肯定。聘請知名物業顧問公司加盟物業管理，擴大物業管理公司宣傳力度，最終完成項目清盤。

二、銷售階段劃分

2003.3.1 — 2003.4.30 籌備期
2003.5.1 — 2003.6.15 內部認購期
2003.6.16 — 2003.6.30 開盤期
2003.7.1 — 2003.9.30 強銷期
2003.10.1 — 2004. 11.30 續銷期
2004.12 — 清盤期

以上階段劃分為我方初步設定，詳細內容待貴司方案確定後再做調整。

三、 各階段主要工作內容

1、 籌備期

任務：入市策略擬定，相關資料准備，辦理入市手續
工作重點：
 建築設計定案
 互動園林定案
 行銷策略定案
 研究市場情況
 召開動腦會議
 擬定公關（PR）活動及促銷（SP）計劃
 確定產品推廣的造勢活動
 售樓資料（戶型圖、售樓書、認購須知、價格表、項目說明、貸款利率表及投資回饋利率表等）准備齊備
 會所經營項目定案
 會所布置圖定案
 接待中心及樣板房設計製作
 小區大門及入口道路製作完成
 廣播稿製作
 電視廣告製作
 報紙廣告製作
 銷售人員招聘與培訓
 現場POP設計
 確定銷售組織架構
 工地圍牆設計製作
 路牌廣告製作發布，引起注意，吸引客戶
 車身廣告製作發布
 模型廠家定案製作

2、 內部認購期

任務：
1、 散布擴大知名度
2、告知業界與媒體造成耳語傳播
3、攔截其它競爭物業客源
4、 極力塑造產品形象，引發消費者一窺究竟的慾望

工作重點：
 對來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體
 公開前的引導，以使目標客戶停止其它投資沖動
 預收訂金，而於公開發售當日於現場補足首期款，簽定
購房合同，形成公開當日購買熱潮
 報紙廣告定案刊出
 電視、電台廣告定案播出
 先期海報散發
 商品房預售許可證辦理完成
 工地圍牆製作完成
 售樓現場包裝製作完成
 銷售人員進場
 公關活動具體實施
 進行大力度的區域性宣傳，以吸引區域性客戶

3、開盤期

任務：
1、 一舉豐收前期醞釀成果，造成現場購買人氣旺盛的局面
2、 將銷售成績迅速公布於眾，震撼目標客戶，誘發其購買慾望
3、 配合公關活動聚積人氣

工作重點：
 收集客戶資料及聯絡以往記載客戶，營造現場氣氛，
並檢討客戶反應以修正銷售及廣告路線
 模型進場，備齊各種銷售資料
 反復講習銷售教材及答客問
 所有廣告媒體量達到高峰，隆重公開本項目
 通知已繳訂金客戶到售樓處補足首期款，簽購房合同
 先期購買者適當派發禮品，吸引貪小便宜的客戶
 價格表上市
 樣板房製作完成

4、 強銷期

任務：
1、加強客戶介紹
2、 舉辦各種業主活動，利用客戶耳語推廣

工作重點：
 客戶追蹤
 開放樣板房
 舉辦業主聯誼活動
 大力宣傳重金助學，強化開發商注重教育環境的塑造
 戶外媒體再加強
 電台、電視廣告頻數加大
 加強現場銷控及炒作
 針對所有客戶，大量使用各種媒體
 針對銷售情形，分析市場，修正廣告
 利用已訂客戶介紹客戶，並積極追蹤，促成成交
 報紙廣告更具針對性，賣點更為突出
 舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽

5、 續銷期

任務：
1、 針對目標客戶集中區域加強海報派夾、持續DM郵寄
2、 電話追蹤有望客戶
3、 加強補足，簽約工作

工作重點：
 延續銷售氣勢
 過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶
 持續跟催補足及簽約
 法律咨詢中心聯系定案
 研討未售出戶型的原因，調整廣告媒體策略
 舉行互動園林落成儀式，加大環境宣傳
 繼續發動客戶介紹客戶

6、 清盤期

任務：
1、 清理尾盤
2、 安排物業管理公司進場
3、 做好交房工作

工作重點：
 開動腦會議，研究滯銷樓盤對策
 調整媒體宣傳方式，重點攻擊
 加大項目實景形象，公司品牌形象的宣傳力度
 加強補足，簽約工作
 准備交房資料，確定交房具體時間
 核准項目實物與前期承諾是否有矛盾之處
 做好交房工作，並加大宣傳力度，讓未買房者堅定信心
 做好與物業公司的交接
 會所所有服務項目准備完備

全程策劃內容

一、市場調查與市場機會分析

1、 宏觀市場調查與分析
2、 競爭項目市場調查與分析
3、 本區域居民居住偏好調查與分析
4、 項目SWOT分析
5、 項目市場細分分析

二、項目市場定位分析決策

1、 項目總體定位分析決策
2、 項目目標客源定位分析決策
3、 項目價格定位分析決策
4、 項目檔次定位分析決策
5、 項目形象定位分析決策
6、 項目主力戶型定位分析決策
7、 項目物業管理模式分析決策

三、項目建築設計策略分析決策(略)

1、 項目規劃環境布局建議
2、 項目建築風格分析決策
3、 項目總平面與單體建築建議
4、 項目園林與景觀的設置建議
5、 項目會所及配套設施的建議
6、 項目戶型層次種類分類建議
7、 項目開發規模節奏分析建議

四、 項目總體銷售戰略分析決策(略)

1、 項目銷售目標分析決策
2、 項目銷售模式分析決策

五、 項目銷售戰術分析決策

1、 銷售賣點設計分析決策
2、 銷售階段設計分析決策

六、 項目品牌戰略包裝計劃設計(略)

1、 公司品牌與項目的結合
2、 項目品牌VI設計建議
3、 項目品牌推廣設計編制
4、 項目標志設計構思

七、 項目包裝模式設定(略)

1、 售樓部內部裝修風格建議
2、 售樓部外圍氣氛設定
3、 工地現場包裝整體方案
4、 售樓工具的設計製作推薦（模型、售樓書等）
5、 樣品房裝修設計建議
6、 外據點展銷推廣設置

八、 媒體組合分析決策(略)

1、 北京、天津、秦皇島媒體房地產方面分析(略)
2、 項目媒體組合(略)
3、 媒體費用比例(略)

九、 廣告策略分析決策(略)

1、 廣告階段目標(略)
2、 廣告表現(略)

十、項目銷售實施全程建議(略)
1、 銷售前期准備要案
2、 銷售人員招募與培訓安排
3、 銷售組織與管理

⑥ SWOT的營銷策略、案例等等

SWOT是一種分析方法，用來確定企業本身的競爭優勢（strength），競爭劣勢（weakness），機會(opportunity)和威脅（threat），從而將公司的戰略與公司內部資源、外部環境有機結合。因此，清楚的確定公司的資源優勢和缺陷，了解公司所面臨的機會和挑戰，對於制定公司未來的發展戰略有著至關重要的意義。
SWOT分析的步驟：
1、羅列企業的優勢和劣勢，可能的機會與威脅。
2、優勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成SO、ST、WO、WT策略。
3、對SO、ST、WO、WT策略進行甄別和選擇，確定企業目前應該採取的具體戰略與策略。
SWOT矩陣：
優勢劣勢

機會so戰略（增長性戰略）wo戰略（扭轉型戰略）
威脅st戰略（多種經營戰略）wt戰略（防禦型戰略）

競爭優勢（S）是指一個企業超越其競爭對手的能力，或者指公司所特有的能提高公司競爭力的東西。例如，當兩個企業處在同一市場或者說它們都有能力向同一顧客群體提供產品和服務時，如果其中一個企業有更高的贏利率或贏利潛力，那麼，我們就認為這個企業比另外一個企業更具有競爭優勢。

競爭優勢可以是以下幾個方面：
●技術技能優勢：獨特的生產技術，低成本生產方法，領先的革新能力，雄厚的技術實力，完善的質量控制體系，豐富的營銷經驗，上乘的客戶服務，卓越的大規模采購技能
●有形資產優勢：先進的生產流水線，現代化車間和設備，擁有豐富的自然資源儲存，吸引人的不動產地點，充足的資金，完備的資料信息
●無形資產優勢：優秀的品牌形象，良好的商業信用，積極進取的公司文化
●人力資源優勢：關鍵領域擁有專長的職員，積極上進的職員，很強的組織學習能力，豐富的經驗
●組織體系優勢：高質量的控制體系，完善的信息管理系統，忠誠的客戶群，強大的融資能力
●競爭能力優勢：產品開發周期短，強大的經銷商網路，與供應商良好的夥伴關系，對市場環境變化的靈敏反應，市場份額的領導地位

競爭劣勢（W）是指某種公司缺少或做的不好的東西，或指某種會使公司處於劣勢的條件。
可能導致內部弱勢的因素有：
●缺乏具有競爭意義的技能技術
●缺乏有競爭力的有形資產、無形資產、人力資源、組織資產
●關鍵領域里的競爭能力正在喪失

公司面臨的潛在機會(O)：
市場機會是影響公司戰略的重大因素。公司管理者應當確認每一個機會，評價每一個機會的成長和利潤前景，選取那些可與公司財務和組織資源匹配、使公司獲得的競爭優勢的潛力最大的最佳機會。
潛在的發展機會可能是：
●客戶群的擴大趨勢或產品細分市場
●技能技術向新產品新業務轉移，為更大客戶群服務
●前向或後向整合
●市場進入壁壘降低
●獲得購並競爭對手的能力
●市場需求增長強勁，可快速擴張
●出現向其他地理區域擴張，擴大市場份額的機會

危及公司的外部威脅(T)：
在公司的外部環境中，總是存在某些對公司的盈利能力和市場地位構成威脅的因素。公司管理者應當及時確認危及公司未來利益的威脅，做出評價並採取相應的戰略行動來抵消或減輕它們所產生的影響。
公司的外部威脅可能是：
●出現將進入市場的強大的新競爭對手
●替代品搶占公司銷售額
●主要產品市場增長率下降
●匯率和外貿政策的不利變動
●人口特徵，社會消費方式的不利變動
●客戶或供應商的談判能力提高
●市場需求減少
●容易受到經濟蕭條和業務周期的沖擊

由於企業的整體性和競爭優勢來源的廣泛性，在做優劣勢分析時，必須從整個價值鏈的每個環節上，將企業與競爭對手做詳細的對比。如產品是否新穎，製造工藝是否復雜，銷售渠道是否暢通，價格是否具有競爭性等。
如果一個企業在某一方面或幾個方面的優勢正是該行業企業應具備的關鍵成功因素，那麼，該企業的綜合競爭優勢也許就強一些。需要指出的是，衡量一個企業及其產品是否具有競爭優勢，只能站在現有潛在用戶角度上，而不是站在企業的角度上。
企業在維持競爭優勢過程中，必須深刻認識自身的資源和能力，採取適當的措施。因為一個企業一旦在某一方面具有了競爭優勢，勢必會吸引到競爭對手的注意。一般地說，企業經過一段時期的努力，建立起某種競爭優勢；然後就處於維持這種競爭優勢的態勢，競爭對手開始逐漸做出反應；而後，如果競爭對手直接進攻企業的優勢所在，或採取其它更為有力的策略，就會使這種優勢受到削弱。所以，企業應保證其資源的持久競爭優勢。

資源的持久競爭優勢受到兩方面因素的影響：企業資源的競爭性價值和競爭優勢的持續時間。
評價企業資源的競爭性價值必須進行四項測試：
1、這項資源是否容易被復制？一項資源的模仿成本和難度越大，它的潛在競爭價值就越大。
2、這項資源能夠持續多久？資源持續的時間越長，其價值越大。
3、這項資源是否能夠真正在競爭中保持上乘價值？在競爭中，一項資源應該能為公司創造競爭優勢。
4、這項資源是否會被競爭對手的其他資源或能力所抵消？

影響企業競爭優勢持續時間的主要因素有三點：
（1）建立這種優勢要多長時間？
（2）能夠獲得的優勢有多大？
（3）競爭對手做出有力反應需要多長時間？
如果企業分析清楚了這三個因素，就可以明確自己在建立和維持競爭優勢中的地位。

當然，SWOT分析法不是僅僅列出四項清單，最重要的是通過評價公司的強勢、弱勢、機會、威脅，最終得出以下結論：（1）在公司現有的內外部環境下，如何最優的運用自己的資源；（2）如何建立公司的未來資源。 案例分析某公司電子商務分公司SWOT分析某上市公司是國內家電、電子、通訊、網路服務等領域的大型製造企業，多年來雖名列國內電子行業百強前茅，但在主體家電業務方面始終處於行業市場第五、六名的位置。公司希望盡快成長為全國最強、世界一流的企業，並邀請麥肯錫咨詢公司對企業進行深入調研、咨詢和建議。根據麥肯錫公司的咨詢建議，即通過電子商務的方式，優化年度60億的可控采購來實現成本控制、並提高企業盈利能力和市場競爭能力的目標，該公司於2000年7月成立了電子商務分公司（簡稱EB）。EB經過三年多的運作，盡管在幫助總公司成本控制上取得了一些成績，但是對於總公司提高盈利能力和市場競爭能力的作用還沒有得到充分體現，而且電子商務模式在更大范圍的進一步深入實施遇到了很大的阻力和障礙。在這種情況下，對EB進行SWOT分析，清晰把握EB的優勢、劣勢，看清周圍環境所呈現的機會和威脅，對於如何實現成立EB的原定目標、探求如何更好地利用電子商務手段為總公司服務，是非常必要和重要的。
二、基本情況

EB通過社會招聘熟悉IT技術或運作模式的人員擔任總經理和組建各部門。EB對內服務於總公司負責采購的資財部，為總公司資財部建立平台買方會員身份、建立網上元件和產品目錄、設定並執行電子采購，以及采購數據的採集和報表訂制、通過平台向供應商發放訂單制等等；EB對外服務於供應商企業，為供應商企業建立平台賣方會員、進行操作培訓、開設專用電子郵箱等等。EB除了根據實際的網上采購為總公司帶來的原材料、器件的采購成本下降幅度計提一定比例的費用作為收入外，還徵收供應商企業的平台服務年費，另外通過向企業提供網上廣告、利用平台向供應商企業提供實現其自身電子采購、利用技術經驗為其他企業進行搭建電子商務平台的咨詢和實施等等方式進行多方面業務探索。
EB引進了國際著名的某公司的電子交易平台系統，也是該公司第一個中文版的電子交易平台系統。漢化工作由系統供應公司承擔。盡管在漢語用詞上沒有完全符合國內的習慣，但是這個系統至今在全國企業級的電子交易系統中仍具有明顯的技術優勢，但是成熟的平台產品在客戶化方面受到系統源代碼保密的限制，而且以後的升級還得依靠該公司。
EB發現，在賣方會員構成方面，現有供應商和潛在供應商分散分布在全國各地，而且大部分標准元器件的現有供應商都處於產品技術成熟、管理水平低下的狀態，網上交易的必要裝備和設施不全；另外由於總公司在家電行業市場中的第二方陣地位和較苛刻的采購結算制度（六個月商業承兌匯票支付），又很難吸引能適應電子商務運作的高水準供應商。
同時，由於總公司資財部已習慣於由采購員進行貨比三家的面對面采購，整個信息通道和管理模式如果完全按電子商務的要求進行，將徹底改變資財部的現有運作流程和工作方式。而且，EB是以熟悉電子商務技術和應用的人員為主要構成的，對總公司主體家電電子行業並不了解，總公司資財部為了穩重起見，堅持電子采購和傳統采購雙軌制，以避免電子采購不成熟帶來的諸多不可預見的問題。
實踐證明雙軌制確實在初期起到了一個很好的保險作用：能通過傳統手段有效提醒那些沒有電子交易經驗和習慣的賣方企業及時查收訂單，但是卻也大大增加了額外運作成本，電子采購的作用沒有得到充分體現，一些供應商也因此有了依賴心理，對網上交易的通知和結果不配合，態度也不積極。
另外，總公司資財部通過電子采購平台僅僅使用了平台招標一種采購功能，用於對部分元器件年度采購進行框架協議對象和訂單分配比例的確定，至於具體的采購操作還是沿用傳統模式進行，電子采購平台提供的目錄采購、在線洽談等多種采購功能都沒有被啟用。僅就這樣，EB根據資財部要求，對所有數百種可采購元器件中的二十幾種元器件進行了在線招標，比原先採購的進貨成本有9%~65%不同程度的下降。但是在其他對內、對外的服務項目推廣上幾乎毫無進展。
此時，總公司在國內的主要競爭對手企業也相繼開始建立自己的電子采購平台，大部分通過自主開發軟體，量身訂制了一系列符合企業實際情況的系統，意圖通過平台來控制自己的采購環節、下降成本，當然由於技術的不成熟，在使用中經常出現各種問題。另外，第三方電子商務服務平台也開始在電子元器件行業出現，更多的元器件供應企業能有機會通過第三方平台與采購企業實現電子交易。
隨著電子商務技術的不斷進步和應用的不斷普及，越來越多優秀的元器件供應商已經擁有了相當成熟的網路溝通設施和電子交易條件。而與此同時，家電電子行業也從低端產品的簡單價格戰步入了新技術和新功能的高端產品的多層面價格競爭階段。

三、分析模型適用依據

從基本情況不難看到，EB正處在艱難的境地。對此，我們需要很好地了解外部環境對EB所能提供的發展空間（機會）和構成的約束條件（威脅），並及時掌握EB現有的使企業贏得競爭的要素（優勢）和妨礙企業贏得競爭的因素（弱勢），通過分析，以EB內部在能力上的優劣勢差來利用環境機會、削弱威脅，才能清晰把握今後應該選擇的發展方向和所採取的具體措施，因此，我們選用SWOT模型來進行分析。

四、SWOT模型建立與分析

EB的內部要素主要包括平台技術、功能價值和價值實現情況，還包括團隊能力和平台服務價格等方面，根據實際情況，從EB的內部要素我們不難匯總出相關內部要素對比同行競爭對手電筒子采購平台的優勢和劣勢：
相對競爭對手的優勢（S）：
1、 平台技術水平領先、功能完整
2、 收費低
相對競爭對手的弱勢（W）：
1、 現有人員不熟悉總公司家電電子主業務
2、 平台利用率低
3、 平台客戶化開發少
另一方面，EB的外部要素是：對內服務對象（總公司資財部）、對外部服務對象（現有和潛在的供應商企業），以及平台系統提供者和社會上電子商務的大氣候，根據現實情況我們匯總了外部要素對EB造成的機會空間和威脅：

外部環境的機會（O）：
1、可選供應商企業數量多
2、供應商信息化程度不斷提高
外部環境的威脅（T）：
1、總公司資財部對電子采購的認同不足
2、現有結算條件苛刻、采購量小
3、系統升級、改變成本大
根據初步匯總的各要素，我們可以看到，由於現有的EB人員不熟悉總公司家電電子主業務，使得在就傳統采購移植到電子商務模式問題與供應商、總公司資財部進行協作溝通時存在知識、理念上的隔閡，既沒有幫助企業抓住外部供應商機會，也很難及時、有效改變總公司資財部對電子采購認同不足這個威脅約束存在的狀況；而且正是這同一個約束因素，造成了平台利用效率方面的劣勢。因此，追根尋源，現有人員不熟悉總公司家電電子主業務是限制EB生存和發展的最重要因素。

盡管結算條件苛刻、采購規模不大是總公司和外部供應商之間的問題，但在客觀上決定了供應商企業通過EB很難獲得良好的價值回報，這將大大削弱平台服務收費低的優勢價值；由於同樣的原因，盡管可選供應商眾多、供應商信息化程度正在提高，但是大部分優秀供應商很難願意與總公司合作。因此，現有結算條件苛刻、采購量小是另一阻礙EB發展的要素。
整個電子采購平台的技術架構是引進著名國際公司的成熟系統，這樣的系統不對客戶開放源代碼，任何設計系統內核的修改、調整都必須通過系統供應商來完成，以後隨著社會電子商務大環境的改善，系統的整體升級也離不開原供應商。如果EB要自己擴展新的客戶化的功能，只有通過駁接外掛系統來實現，而這又牽涉到一個介面平滑的問題。所以成熟的系統一方面能使企業在使用中避免不必要的技術風險和常規的功能不足，另一方面在客戶化二次開發和技術升級方面會給企業帶來額外的成本。
從上面的分析我們不難看到，現有人員不熟悉總公司家電電子主營業務是一個嚴重的劣勢，使EB無法通過所擁有的技術優勢和平台收費優勢來利用外部供應商機會促進自己發展，促成並強化了主要的外部約束限制的威脅。因此，對EB，首先必須削弱或消除現有人員不熟悉總公司家電電子主業務這個劣勢，才能緩解環境威脅，使企業擁有發揮技術優勢利用供應商機會的能力，才能與總公司資財部達成共識並進行有效協作。所以削弱並消除現有人員不熟悉總公司家電電子主業務這個劣勢，是實現EB價值目標和總公司自身戰略目標的關鍵。
針對結算條件苛刻、采購規模不大這個約束因素所造成的對EB發展的阻礙，我們應該看到產生這個外部因素的原因並不是在EB的層面，而是發生在總公司和總公司資財部的層面。采購支付結算方式的規定是總公司根據自身實際的財務運作情況和資金控制政策確定，由資財部具體執行的；而采購量的大小是根據企業的銷售訂單情況核算確定的實際采購需求所決定的。這些因素構成的是總公司層面的內部要素，對於EB來說，是一個不可更改的客觀現實環境，因此，EB不存在針對這一外部約束條件制定對應策略的可能，只能就這一因素所造成的後果和影響提請總公司注意。
對於由系統供應商構成的威脅約束，雖然在目前造成了平台客戶化開發少的情況，但是由於成熟系統的功能完整性非常好，所以平台功能對於總公司資財部的使用需要還是能很好滿足的。至於在未來發展中可能造成的額外成本和平台調整過程中出現的協調問題，需要對比平台對常規使用的貢獻價值來評判，也就是說，平台系統正常運轉和使用所帶來的對EB、總公司資財部和供應商的價值，如果大大超過平台升級或調整所帶來的額外成本和協調工作，那麼，這個威脅約束就可以被視作一個極其弱化的因素，沒有必要針對這個因素制定相對應的策略並付諸行動。

一、戰略選擇建議

根據上一部分的分析，我們可以明確對EB的戰略選擇應該是WO和WT共同並舉的戰略：
1,WO，通過學習、培訓，提高EB人員對家電電子業務的認識，以此加強EB與供應商企業溝通、協調的能力，通過有效溝通，使供應商切實理解電子采購對其利益的保護，這樣電子交易平台才能依靠技術優勢充分利用供應商數量眾多和信息化程度不斷提高的機會，通過為供應商提供多方面的符合需求的服務來吸引供應商的加盟，為優化供應商隊伍、更好地控制采購成本打好基礎。
2,WT， 通過提高EB人員對家電電子業務的認識，加強EB與總公司資財部溝通、協調的能力，通過有效溝通，提高總公司資財部對電子采購的認識，使互相間的協作得到加強。這樣，電子采購的工作就能得到資財部的全力支持，平台的利用率就會得到提高，平台的技術優勢也就有了發揮作用的機會。

⑦ 怎麼用SWOT分析法進行市場營銷環境分析

分微觀和宏觀復 宏觀呢包括人口制 經濟環境 自然 社會 政治等 重點分析哈大呢經濟政治環境 微觀呢包括顧客 競爭者 渠道企業 公眾 如果要重點分析競爭者 最好從不同類型呢產品 同質產品 品牌競爭者這些來分析