旅遊地產活動策劃方案

① 度假地產的案例：大型度假地產策劃心得

度假地產是伴隨著閑暇時間的增多、可自由支配財富的增長、城市化加快引發的環境問題加劇、以及便捷交通的改善而逐步發展起來的一種新興地產形式。海岸度假、湖濱度假、山地度假、溫泉度假、沙漠度假等不同資源類型的度假目的地正呈現出百花齊放的態勢，由此引發了一場度假地產開發的熱潮。
金融街巽寮灣項目、富力在海南的富力灣和在惠州的黃沙洞溫泉項目、碧桂園的惠東阿婆角項目、利海集團的鄭州雁鳴湖項目、東部華僑城項目、新世界海口美麗沙項目、魯能澄邁盈濱半島項目、中信地產博鰲項目、國信地產龍沐灣項目、張寶全的海南項目，等等等等。都是動輒數千畝地投資以百億計的大手筆，大製作。
由於度假地產缺乏先行者，在國內還沒有成熟的、可借鑒的成功案例，大家都是摸著石頭過河；也沒有少出國考察過，巴厘島、黃金海岸、迪拜、夏威夷等世界著名的度假勝地都走了個遍，但無一不面臨的一個共同困惑：那就是項目定位之艱難。准確的項目定位是產品細分、市場細分、客戶細分的完美融合。
到底大型度假地產的發展方向在哪裡？項目該如何去定位呢？
金融街惠州巽寮灣項目，控制面積20.2平方公里，擁有7山8灣18景和18公里長的優質海岸線，是一個典型的區域開發的大型度假地產項目。我有幸作為開發商「金融街控股」策劃主創的身份參入其中，在三年長的時間里，親歷了它項目定位、灣區規劃、產品策劃等全過程。
一、高度決定視野：延伸城市空間，挖掘價值窪地
經濟學指出：一個國家的經濟發展客觀上存在梯度差異，高梯度地區通過不斷創新並不斷向外擴散求得發展，中、低梯度地區通過接受擴散或尋找機會跳躍發展並反梯度推移求得發展。
所有周邊地區經濟梯度都普遍較高的話，低梯度的區域就形成了價值窪地！價值窪地是政府關心的焦點，也是人才關注的焦點，更是資本關注的焦點。
從廣深到惠州，再到巽寮灣，形成了由高到低的價值梯度。巽寮灣，作為珠江三角洲最深的、還沒有被挖掘的財富窪地，在發現、發展中跨躍式實現價值回歸和資本升值。
窪地成因一：城市空間——稔平半島，珠三角東部重要的臨海產業基地
珠三角新一輪規劃提出「陽光海岸」計劃，使珠江三角洲從「珠江時代」走向「南海時代」，粵東、粵西沿海發展軸將成為21世紀珠江三角洲的新亮點。受此影響，地處珠三角向東輻射第一站的稔平半島地區，因其區位、土地、生態的優勢，將成為未來20年珠三角產業東拓、發展的主要增長極，或將成為珠三角粵東沿海發展軸上的區域中心城市。
窪地成因二：新興工業——惠州承接廣深莞產業轉移4000億
深、莞、穗都正在著力構建具有較強競爭力的現代產業體系，調整結構推動產業優化升級，原有的一些產業不可避免地將逐漸向外轉移，而惠州要加快發展做大經濟總量，產業轉移成為互為補充的共同課題。工業產值規模去年已達到2萬億元左右，而所需要轉移的工業的產值將高達6000億元左右，而占據地理優勢的惠州可以分到2/3的大蛋糕。
這里可以列舉一二：「中海殼牌」及其下游產業將在未來5到10年內，給周邊地區帶來600至1000億元的投資和上下游難以估量的產業從業人口；稔山和平海長達6～10公里長的濱海產業工業園區的開發進展如火如荼；黃埠、吉隆3000多家製鞋及配套企業，2006年年產外貿鞋6億雙、工業總產值逾150億元；稔山地區海濱城工業區超過6平方公里的土地儲備，將成為深圳產業轉移的首選之地，富士康現已搶先進駐；平海碧甲工業和物流區已經引入平海電廠項目，首期投資108億元……
在這種產業轉移的背景之下，我們認為巽寮灣或將成為周邊產業人居的後花園，這正是形成大型度假地產開發的市場根基。
窪地成因三：旅遊業——巽寮將成為惠州大力發展旅遊業的龍頭
旅遊業成為惠州的「基地產業」。巽寮灣是惠州打造生態悠閑旅遊品牌的龍頭項目。2006年的惠州市政府工作報告和「十一五」規劃報告里，巽寮被列入構建百里生態旅遊長廊計劃。
巽寮灣的旅遊市場亟待釋放。市調表明：巽寮旅遊的人均消費是200元/人次?天，不及珠三角平均水平623.5元/人次?天的三分之一。巽寮的旅遊項目少，接待水平有待提高，通過巽寮灣的改造和建設，旅遊消費有待釋放的空間很大。
據此，我們發掘到巽寮度假價值的四個堅定的「依託」：一是依託於珠江三角洲未來的城市發展定位；二是依託於珠江三角洲度假階層的實質形成；三是依託於珠江三角洲主要城市人均收入超過5000美金；四是資源依託，也就是巽寮豐富的旅遊資源和海洋資源。
二、尺度丈量距離：2小時無縫對接，省港人的度假圈
巽寮灣項目地處廣東省惠州市大亞灣東岸，毗鄰香港、深圳和大亞灣經濟技術開發區，西與大亞灣經濟技術開發區隔海相望，北與稔山鎮交界，距廣州180公里，距深圳120公里，距香港46海里，均在2小時車程范圍內。
不要小看這2小時。2小時是度假的黃金距離。距巽寮的2小時區域內，覆蓋了中國經濟最活躍、生活最富裕的區域。
2小時生活圈內，約覆蓋4萬平方公里的土地，包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、惠州等珠三角主要城市，共計約4000萬人口，其中年收入超過8萬的中高收入人群接近四成，將近1700萬人。
2小時生活圈內的GDP總量達到21,734億元（2006年數據），人均GDP達到44,992元，城市居民人均可支配收入18,447元/年，遠高於全國城鎮人均可支配收入10,493元。
收入水平為休閑度假旅遊的發展奠定了物質基礎。世界旅遊組織的研究表明：人均GDP達到2000美元，每年每個家庭可以外出度假一次；人均GDP達到3000美元，每個家庭每年可以外出度假兩次。2006年，珠三角的人均GDP已經超過了5000美元，居全國之首。居民可自由支配收入的增加為旅遊度假需求輸入強勁動力。
理所當然，巽寮灣項目的目標客戶應該定位在2小時度假生活圈內，即省港地區的中高收入階層。我們把他們作了細分：
第一類，觀光旅遊客。比如，自駕車的個人和家庭客戶、旅行社的團隊客戶、散客等等。
第二類，商務度假客。含港澳在內的珠三角中高收入人士、在粵工作的外籍人士、企業商務會議、政府招待。
第三類，投資置業客。這種客戶是最有消費力的。初期，港、深、莞、穗高收入人士（投資、度假）；中期，地緣性高收入人士（度假、自住）；後期以區域內產業工作人士為主（自住）。
需要清晰的是，作為一個開發跨度長達8到10年的大型項目，消費群體的區域性開拓切忌大而全的通吃搞法，一來客戶指向不明確，宣傳資源不集中，二來極易引起市場的疲勞。所以，對客源的指向做中長期規劃就顯得尤為重要。明確近期和遠期的客戶開拓區域，確定主力客戶、形象客戶、標桿客戶等主力「明星」陣容，最後才是地緣性客戶和偶得客戶等「群眾演員」。正所謂「築巢引鳳」，只有先引來了鳳，小小鳥、菜鳥、老鷹才會紛至沓來。
三、角度改變觀念：從產品策劃到產業謀劃，從區域策劃到城市規劃
一個偌大的度假地產項目，如果僅僅依靠外來的、純粹度假需求的客戶群來支撐和消化，顯然不夠。從開發和經營的角度來說，如果僅僅靠建幾個景點、幾套娛樂設施，就能完成住宅的銷售和酒店的經營，也不太現實。
如何延長度假消費的時間是大型度假地產開發面臨的核心問題。
必須把大型的度假地產項目作為一種產業來打造。通過提供具備吸引力的體驗內容和結構，吸引外來人群的聚集，從而產生極大的區域聚集和經濟帶動作用，最終完成一個由區域規劃到城市規劃，由地產開發到旅遊開發的轉變。
基於此，我們為巽寮灣項目提供了豐富多彩的度假樣式。這里有遊憩區、度假區、會展區、娛樂區、步行街區、購物遊憩區、及旅遊小城鎮等，這里有觀光農業、會展產業、運動康體產業、參與型娛樂產業、休閑商業、創意產業，我們甚至還想到了博彩產業。
來看看我們的具體產品設計：
五星級度假酒店群：至少5家，提供約3000個床位
旅遊度假精品酒店：10家，可提供客房2500～3000間
高爾夫公園：72桿，18洞
遊艇碼頭：總泊位數600～800個
大型海水浴場：能同時容納8000人
水上運動中心：能同時容納2000人
山地及戶外運動俱樂部
極限運動俱樂部
海釣專用碼頭
文化演藝廣場
濱海步行棧道
濕地生態公園
觀海塔
海上棧橋
產權式度假屋（別墅/公寓/酒店）
企業會所
奢侈品商業街
大型購物中心
美食一條街
酒吧一條街
夜總會……
事實上，從後來的實際操作來看，跟當初的策劃思路如出一轍。巽寮灣在這兩年相繼引入了「F1摩托艇世界錦標賽中國運營商金海灣基地」、「金海灣海潤影視明星基地」、「惠州金海灣東方賓利模特(明星)基地」、「惠州金海灣(2008第八屆)中國職業模特選拔大賽選手賽事基地」等眾多產業孵化項目。（註：巽寮灣項目現命名為「金海灣」）
四、態度影響成敗：配套先行、環保先行、旅遊先行，切忌急功近利
配套要先行，環境要先行，旅遊娛樂設施要先行，先搞住宅開發就是急功近利。
第一階段以發展高檔度假物業為主，全面提升區域度假品質和知名度；
第二階段，發展以休閑為主基調的功能完善、適宜居住和工作的濱海新市鎮。（這里的休閑泛指能營造休閑氛圍的業態，表現形式包括高品味的居住社區、賦有情調的濱海功能街區、無污染的創意產業園區。）
在開發次序上，遵循以下兩個「先行」原則：
一是基礎設施建設要先行。二是有利於整體土地價值和區域品質提升的項目先行。如五星級酒店、Golf、旅遊娛樂設施等。
五、亮度成就永恆：中國的、世界的
一個沒有自己的亮點的度假區就不是一個目的地型的度假勝地。
分析國內外旅遊度假區的發展過程與趨勢特徵，可以看出，隨著度假旅遊的快速發展和旅遊度假區之間競爭的加劇，定位核心客源市場，形成自己的特色和亮點，及滿足遊客多方面的需求成為旅遊度假區發展的新趨向。
巽寮灣以其原生態的濱海資源，國際視野的規劃布局，及其所在的珠三角最富蔗的成熟區位，以五星級度假酒店群、高爾夫球場、遊艇會、國際奢侈品商業等為形象配套，將逐步形成一個可以與世界十大灣區相媲美的國際度假目的地。
巽寮灣具體的亮點表現在：產品設計要注重主題性、生態性、文化性和參與性。
特色文化挖掘：
由「8大海灣、天賜白沙堤」到「資源處女地」；
由「特色景觀（七山八灣十八景）」到「山海傳奇」；
由「海龜的天然產卵場」到「新海洋文化」；
由「阿媽廟、巽寮漁歌」到「閩南方化、客家文化、廣府文化」的融會
最終形成豐富的形象定位：打造中國的馬爾地夫。
六、結論
打造以珠三角市場為依託、國際一流的濱海休閑、度假區。
南區——馬爾地夫私享區: 低密度度假休閑社區（富人區）。以體育公園（27洞高爾夫球場）、遊艇碼頭/遊艇會、五星級酒店為社區配套，重點發展度假類高端物業。沿海岸線一側重點發展高端酒店及商業配套服務設施；二線面海一側開發山地海景別墅；利用高爾夫球場布局配套高爾夫別墅；利用現有水系及內灣，規劃水岸遊艇別墅。
中區——夏威夷風情區: 濱海休閑新市鎮。旨在發展成為一個以度假酒店、公寓、別墅、商業街的開發和銷售為主，多元體驗式的、綜合配套齊全的濱海小鎮。
北區——原始風光名勝區: 生態保護及控制區。在已征地范圍內規劃特色度假酒店、海景美食、可銷售型物業及碼頭、紅樹林公園。對於非征地范圍，布置產業及居住用地、生態觀光用地、農業用地等進行控制性的保護。

② 旅遊地產策劃案例誰有比較經典一點的

旅遊地產策劃案例-北京綠維創景規劃設計院- 的網站上應該有經典的案專例。據我所了解北京綠屬維創景規劃設計院是集"產業研究、項目策劃、工程咨詢、城市規劃、建築設計、景觀設計"六位一體的專業規劃設計院，強調對"旅遊產業、文化創意產業、房地產業、新城新區開發"四大領域進行系統整合，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及後期顧問的"全程服務"。
其業務范圍覆蓋全國，業務類型涉及風景名勝區、度假區、休閑地產、城市商業街區、產業聚集區、酒店、高爾夫、溫泉、滑雪場、古城古鎮古村落、紅色旅遊、鄉村旅遊、農業休閑、森林旅遊、濱海旅遊、濕地公園、城市公園、郊野公園、主題公園、動植物園等30多個門類。在旅遊地產策劃案例方面是很有實力的一家公司。

③ 旅遊地產規劃的主要核心是什麼，旅遊地產規劃和策劃有什麼區別。誰家比較權威

旅遊地產規劃，首先是選擇最佳位置，第二，對於依託一定資源的旅遊地產項目，必須堅持保護開發，第三，由於地產項目多為大盤項目，要引入全盤策劃，滾動開發和動態規劃十分必要，第四是旅遊地產開發必須平衡多方利益和關系。
三亞亞龍灣玫瑰小鎮、盧龍柳河山谷紅酒小鎮

④ 國內外有哪些知名的旅遊規劃或旅遊地產項目，

旅遊地產是旅遊與地產的結合，是資源與資本的對接，以旅遊活動為服·務對象的一系列建築物以及與之有關的關聯空間。遠景設計研究院旅遊地產規劃專家道：合理的旅遊地產規劃，不僅能夠提升景區的的知名度及旅遊內涵，且能夠充分利用區域內的特殊資源優勢，加快當地旅遊業穩定度的發展。規劃時需注意專業性與綜合性、文化內涵的提升、功能綜合化發展、投資與消費雙重模式等方面。

⑤ 旅遊地產策劃規劃哪家公司最有經驗對樹立旅遊地產品牌有用。

說到旅遊策劃規劃，不得不提到旅遊業界的王牌機構熊大尋旅遊策劃機構，案例創意震撼而且善用廣告媒體低成本炒熱景區，像駱馬湖變身馬上湖的炒作，興文石海變身聚寶盆贏取兩項世界紀錄的事件等，幫助景區節省大量廣告費。

⑥ 國際知名的旅遊規劃或旅遊地產策劃公司有哪些

歸類一下：國際著名的旅遊策劃公司

浩華管理咨詢，酒店業及旅遊業顧問先鋒
http://www.horwathap.com/site/?m=100&f=100&ty=2

卡爾森（CARLSON），亞洲最大的旅遊地產規劃公司
http://www.carlsontour.com/chinese

阿特金斯，著名的旅遊和城市規劃公司
http://www.atkins.com.hk/hongkong/homepage.htm

⑦ 旅遊規劃轉房地產策劃，不知道是否合適

地產策劃內容還挺多的，傳統的房地產基本上是項目可研，投融資，預算，後期開發建設等待。商業地產，旅遊地產，產業園地產，很多種形態，內容不一樣，對應的策劃內容也不一樣。 來自職Q用戶：吉先生

⑧ 如何成功策劃旅遊地產

旅遊+地產的發展模式在華僑城中得到了很好的演繹。很多染指旅遊行業的投資商實際上直至地產行業，通過旅遊帶動地產的發展。西安的曲江在修建了大唐芙蓉園、曲江遺址公園以後，附近的房產不斷飆升。但是，也並非所有的旅遊+地產的模式就能成功，在進行旅遊地產策劃時，還是有很多的注意事項。山合水易憑借著自己在旅遊地產策劃中的成功嘗試，給業界提供有益的參考。 旅遊地產策劃專家認為：想要做好一個旅遊休閑旅遊地產項目有一下四個方面： 做好旅遊地產策劃需要有優美的自然環境。沒有一個好的自然環境，旅遊地產立不住，這應該說是一個常識性的問題，這也是作為一個產業鏈的形成，上游的這一塊必須把握的資源。沒有優美的自然環境，就需要造出一個好環境來，但是人造的環境總是差一點，所以這就涉及到項目的選址問題; 做好旅遊地產策劃需要有特色濃郁的人文環境。這個環境是可以造出來的，但是不能用這種食洋不化的方式，一說好的項目就都是洋項目，這在目前的社會心態之下可以理解。因為我們現在認為什麼叫發達，就是歐美，所以學不了本質學一些皮毛，這種狀況就和農民有了錢翻建房子，在房外邊貼上白瓷磚，從本質上來說這是一樣的，只不過表現形式不同而已，因為農民的追求目標就是要進入城市化，城市生活對他的第一個概念就是貼上白瓷磚，休閑旅遊地產現在也是這樣，學歐美的這些表象，就覺得達到了一個國際化水平和現代化水平了，本質上都是一樣。所以這里邊如何創造特色濃郁的人文環境，是一個高的挑戰，把特色做出來了，才能有差異，才能真正形成核心競爭力; 做好旅遊地產策劃需要有要有突出的主題形象。需要仔細研究，尤其是挖掘當地的文脈和當地的環境，能夠達到最佳的融合，真正達到中國傳統民居的天人合一的境界，項目的主題形象才能形成。只不過從開發的角度來說，這早的主題不是單純的自然主題的概念，也需要設計主題，甚至需要編故事，形成一個情景規劃; 做好旅遊地產策劃需要有要盡可能地設計多樣化的項目。這也是現在比較成功的項目的共同經驗，關鍵在於怎樣對應市場。因為每一個地方的情況不同，如果能夠和市場對應得比較准，多樣化的項目就能夠成功，如果對應不準，再多樣恐怕也不行，更何況很多設備、設施、項目，隨時變化，也是潮流性的。比如前幾年保鈴球到處都是，現在已經式微，就是這種變化。但是從長遠來看，人的一些本質性的需求是不會變的，從休閑這個角度來說，需要的就是多樣化的休閑和滿足，通過多樣化的項目來滿足多樣化需求。 世界休閑組織主席曾經說過一句話，什麼叫休閑?就是人對於閑暇時間的多樣化的自由支配，這就是休閑概念。多樣化的休閑需求必須提供多樣化的產品，形成多樣化的旅遊策劃項目，才能對應。