澳洲房產營銷方案

A. 如何進入澳洲房產市場

嘉豫投資就是做這塊的啊！我老闆2月份通過這個公司成功在墨爾本購置了兩套房子。環境很好，房子都是裝修好的，產權也是永久性的，，為什麼我們中國的房子不是這樣的！！！？？有錢我也先在那邊投資一套，首付才10%。

B. 怎樣賣出澳洲房產才能賺錢

該怎樣賣出才能賺錢？ 沉浮於地產圈數載的朋友曾跟我說，真希望當初沒有賣掉澳洲的房子。很多東西，一旦我們曾經擁有，就不捨得放開，這種心情我完全可以理解，但事實上，他們說的不是自己住了好幾年的房子，而是投資型地產。偶爾，有朋友會後悔在不恰當的時機轉手了自己守了很多年的房產。那麼究竟要怎麼做才能不讓自己後悔呢？特別是對於澳洲房產，這個穩步增值的投資型產業。 要弄清楚這點，我們得先問一個問題，在什麼情況下，留著房產才是最明智的選擇？不難想像，最讓你扼腕的肯定是那種不得不出售房產的情形（我得申明下，我的朋友從來沒有被逼到這步田地，因為澳洲房產受經濟影響一直都是良性的發展）。雖然這已經是老生常談但還是值得我再次強調：世界上本沒有瞬間暴富的捷徑，那些趕在好光景時期過度投資、盲目想狠撈一筆的人碰上景氣蕭條肯定會被套牢，割肉就是他們付出的代價。 所以涉及到金融及房地產投資事宜時，你得先為可能出現的問題做好規劃（就像銀行在審批貸款申請時應該要考慮借貸人在利率上調2%之後的還貸能力一樣）。如果能夠未雨綢繆，那麼碰上熊市，你就不會被逼割肉。請記住，富翁的錢都是一點一點賺來的，沒有人一口就能吃成胖子。縱使某日真的天降橫財了（概率非常小），這筆財產你也留不久，因為松錢來得快去得也快。 還有一種情形會讓你追悔莫及：在還沒算清楚售後得利的情況下就急急地將房子轉手。做地產投資，從買入到賣出，至少應該有一年的觀察期。除非你賣的是自住型房產，這種情況下不用考慮資本收益，否則你應該等上十二個月再考慮出手，只有這樣才能穩收50%的收益稅減免，在澳洲房產方面這個必須注意。 此外，即使房產市場牛氣沖天，在不到一年的時間內完成買進和賣出，你賺的錢還不夠付交易手續費。印花稅、過戶法律程序收費、還有其他各種與買賣相關的收費項目，你必須都得計算到成本中。對了！房產中介收取的傭金也是一筆不小的數字，這個更得算到成本中，所以澳洲房產不是投機產品，是投資產品。 結論已經很明確了，心急吃不了熱豆腐，想要賺錢，就不要急著賣掉澳洲房產。另外，如果你曾在某處物業中住過一段時間，現已另覓得新居，那麼你也有六年的時間慢慢賣舊居。除非空檔時間超過六年，否則你是不需要繳納資本收益稅的。如果碰到這種情形，你必須把握好時間，不要拖太久。記得詢問金融顧問或會計的意見，他/她可以幫你打點好具體細節。同時他們肯定還會告訴你，如果你想通過賣舊居為買新屋融資，那麼從你遷出舊居之日起到你賣掉房子之日，舊居享受了多久的稅收減免，新屋就得負擔多久的資本收益稅。常言道，這世界上誰都躲不了的事情只有兩件，一是死亡，二就是稅務（特別是在澳大利亞）。 雖說澳洲房產不可輕易轉手，但有些時候，賣房也不是一件賠錢事。雖然今日賣房就意味著放棄了明日獲取更大利潤的機會，但這其中還是有賺頭的。在我看來，很多人讓澳洲房產投資保持負扣稅狀態就是英明的選擇。我在之前的專欄中講過，投資澳洲房地產，投資的是地皮，而不是建在上面的現成房產。如果你投資的房產從買入當日起，甚至是剛開始的幾年都處於正回報狀態，說明你的錢都砸在了房子而不是地皮上，那麼這就不能算是英明的投資。照此邏輯，一旦你買入的 賠錢貨 開始生錢了，你就可以考慮轉手，另覓升值空間更大的目標。 如果你是一個精明的投資者，當你觀察到市場已經開始轉向時，你應該賣掉一部分投資或投資組合，把資金轉移到更具升值潛力的地方。舉個例子，你現在做的是房產出租生意，如果租金回報一直達不到預期目標，甚至不賺反賠，這個時候最忌諱破罐子破摔，你應該考慮撤資，轉投其他方向。 如果家庭壯大或者是家庭需求發生改變，這時候賣掉房子肯定是最明智的選擇，畢竟，我們辛苦操勞看重的並非金錢本身，而是它為我們所愛的人能夠提供的利用價值。決定賣不賣房產的終極因素應該是生活需求，而不是其他因素。 說清楚了 為何 賣房，接下來我們談談 如何 賣房，第一點就是要保持冷靜理智，無論是自住房還是投資房，你都不能被自己的某種情緒左右，一個好的地產中介會幫你隔離掉情緒化的因素，最重要的是，中介可以指導你做出有利於未來投資的明智決斷，而不讓你被對舊居的感情所牽絆。

C. 房產如何策劃銷售方案

第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。

D. 澳洲房產如何推廣

澳洲房產的網路推廣競爭力不小啊，個人認為你應該先明確定位這些人群。剛剛隨意網路了下「澳洲移民」和「澳洲房產」，發現還是有不少公司做的競價推廣，而且網站都做得不錯。首先他們可能第一考慮的是：買這個房子好不好？房子怎麼樣？買來幹嘛等等。中國的消費者和土豪們除了移民外更喜歡的是炫耀，只有少數的人才會炒房，但很明顯你們所修的公寓應該價值不菲，大陸的人為什麼要買這些東西？你要給他們這樣的理由吸引他們。且國內的市場也一定只有高端人群才具有這樣的消費能力。在網路上找到他們的影子，達到推廣信息的目的。個人見解有這么幾個辦法：
線上推廣：做幾個關鍵字的競價，建立自己高大上的網站。研究國內高層人士的網路行為習慣，與一些移民網站合作，投放廣告，交換鏈接。
線下推廣：跟中國的一些高端人士聚集的消費場地和網站合作，和內地主流城市有澳門旅遊項目的旅行社合作，巧妙地發布一些廣告信息。

個人觀點，望採納。謝謝。

E. 澳洲房產銷售的利潤有多少

房地產銷售不需要你學歷很高，因為這行業是鍛煉一個人的毅力和勇氣的行業。只要你可以堅持早起晚歸，每個月只休息一兩天，每天工作12個小時甚至以上，可以和不同的人打交道，後者臉皮聽業主和客戶的絮叨，你就可以成功！這個行業工資取決的是你的提成，業績越高，提成就越高！做的好的，每個月可以收入過萬！只要你努力堅持到底，工資是很好掙的！

F. 房產營銷策劃方案

內容包括：1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃版營銷；權
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷； 具體內容很繁多···

G. 澳洲房地產開發商如何開發項目

澳洲房地產開發商
只要具備相應的注冊資金，到政府部門申請執照，登記後即可成立。澳洲政府沒有規定房地產開發企業必須具有資質，但是嚴格規定了規劃設計師、建築師、營銷策劃師、
澳洲房地產中介
人員必須具有政府頒發的資質證書才能執業。在澳洲，大型房地產開發企業，從業人員中有設計師、建築師、營銷專家和市場研究人員，但多數企業僅有幾個財務專家，每建一棟住宅請設計師設計，找建築師徵求意見，提出施工方案，委託建築師僱工人施工，完全是一種合同關系。
澳洲的土地分為國有和私有兩種，任何企業和個人都可通過拍賣形式購買政府土地或私人土地。房地產開發企業買地後，建好房子賣出去或租出去，這種開發形式多數建設的是商業用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由資金雄厚的房地產開發企業承擔。一般情況下，從事住宅開發的房地產企業規模很小，幾個人，十幾個人，只建幾棟房子十幾棟房子。澳大利亞地域廣闊，建造的絕大多數為獨立式住宅，建築式樣體現很強的個性化。
澳洲房產開發商
在澳洲建造一套住宅，只要符合政府的有關規定，整個過程完全是一種個人行為。個人通常不是到市場上去買新建的住宅，而是首先購買土地，再請開發商建造，開發商實際上更像是建造商。如果你打算購買一塊土地，那麼選擇一套你所需要的樣板房，請某一顧問公司為你安排視察地盤，以確定你所選擇的樣板房適合建在哪塊土地上，並確定在哪塊土地上建造房子是最合算的。澳洲政府規定，購買土地必須是自有資金或者合夥，不能貸款。土地出售以後，政府收取地價稅和服務費（
澳洲房產稅費支出
），用於社區的清潔、垃圾處理及上下水道的維修，負責開發的企業首先要將房屋的設計圖、施工圖及其有關細則送往當地區政府批准。政府批准後，立牌兩周，徵求鄰居意見。之後由個人再憑政府批準的文件，獲取個人選擇的財務機構的貸款，用於建造房子。房子建好後，由政府指派人員驗收，合格後交付使用。個人與開發企業的合同關系結束。澳洲房產交易流程-國內買家

H. 如何投資能夠讓澳洲房產增值

在房產投資方面，擁有好幾套房的投資者並不常見，不過，知道何時停手，與知道何時開始同樣重要。

根據CoreLogic對澳大利亞稅務局（ATO）與澳大利亞統計局（ABC）數據的分析，2015年只有200多萬澳人擁有投資房產。

而在這200多萬人中，71.6%只有一套投資房，18%擁有兩套投資房。

自那之後，數據就開始大幅下降，擁有六套或六套以上投資房的人不到投資者的0.9%——或者說，只有1.9萬多人。

但是，根據Destiny創始人Margaret Lomas女士的說法，對於這1.9萬多名澳人來說，知道該何時收手十分重要。

Lomas女士說，擁有7套房產就足以安度晚年。「其實，價值比數字更加重要，不過因為人們都喜歡聽到具體數字，所以我一直覺得就是7套——但我們要知道，這一輩子應該如何攢到7套房子。」

Lomas女士說，如果你有辦法一次性購買7套房子，那當然很好；但絕大多數投資者都需要長期規劃。Lomas女士說：「如果你想普通人一樣，那麼肯定是先買一套，過幾年再准備好入手第二套。」

「他們可能會在四年內擁有3套房產，到第五年和第六年，就能達到一次性買兩套的程度，此外，他們對風險的胃口也開始增加。」

「如果你想在退休後過上年收入10萬澳元的生活，你需要擁有價值200萬澳元的（無負債）房產。如果你已經買了7套房子，並讓它們的價值增長15年，你就有機會達到這一目標，但我不希望人們認為他們可以迅速從房產中賺到好幾百萬，因為事情不是這樣的。」

要資本增值還是現金流？

Lomas女士說，在選擇投資房時，應該忘掉是要選資本增值還是選現金流的爭論，因為你可以魚和熊掌兼得。

她建議尋找價格有增長動力的地區，例如正在建設基礎設施，家庭數量增加，就業機會多樣化，開發項目有限因此可能供不應求的地區。

「您作為投資者的目標是發現增長的動力。一旦你這樣做了，你就能在那個地區找到能夠同時吸引買家和租戶的房產。」

Lomas女士說，從長遠來看，選擇對的房子將會獲得良好的增長，輕松實現5%的收益來幫助你償還房貸。

已經有了投資房！之後該怎麼辦？

Lomas女士說，一旦已經買下投資房，就要盡可能長時間地持有。

她表示，聰明的投資者甚至會在退休後首先依靠退休金生活，好讓他們的投資房無論是在租金還是價值方面，都有更多時間來實現增長。

她說：「等你到了退休金開始變薄的時候，你的房子也到了可以賣的時候。」

Lomas女士說，根據情況，你可以選擇依靠投資房帶來的租金收益生活，或者賣掉一些投資房以減輕其他房產的負債，同時提高總體收益。

「你在退休後先使用其他收入來源，把房子留在手中的時間越長越好，如果你已經等了15年，那麼多等5年會更好，那5年會帶來很大的不同。」她說。

房產投資不以多少論成敗，對於投資者來講，最關鍵的是要豐富自己投資組合的同時，能夠實現真正的收益最大化。而對於想要短期獲利的投機者來講，房產投資不太適合他們，雖然悉尼墨爾本近年來的房價經歷了快速上漲，但是那些嘗試持有房產的買家才是真正的市場贏家，他們往往跑贏了其他各類投資，所以對於房產買家來講，問題的關鍵不在於你是否有足夠的資金加持房產，而在於你是否有足夠的耐心和現金流來長期持有房產，達到最終實現人生財務自由的目的。