❶ 制定營銷方案都需要考慮哪些問題
一、產品准確的定位（賣點的提煉）：
企業在制定銷售方案時，要考慮到產品不同於耐用消費品的兩極化消費：高端和低端產品銷量較大。對於方便麵而言，出現「趨中消費」現象，即中價面的銷量呈最大化。所以尋找市場機會和產品檔次的確定相對比較容易。關鍵在於產品賣點的提煉。
沒有賣點的產品就像深埋在泥土中的金子，有發光的可能沒有發光的機會。從營銷的角度講：有核心技術的產品競爭力相對較強，因為核心技術就是最好的賣點。對於沒有核心技術的產品，我們可以提煉出它的賣點，提升產品的競爭力。賣點越突出，消費者越容易記住，消費認知一旦形成產品註定暢銷、註定成為行業標竿。
產品賣點的提煉一定要和產品的品質及特點相聯系，否則就是無源之水。制定銷售方案是一個復雜的過程，產品賣點一定是產品最本質的東西，越是本質的東西越簡單，越容易讓消費者記住。
二、通路利潤和促銷的合理設定：
通路經銷商追求利潤最大化的同時，希望銷量最小化。廠家追求利潤最大化的同時，希望銷量也是最大化。通路利潤和促銷的合理設定是解決客戶「接不接」貨，及接貨後主動「賣不賣」產品的問題。再有賣點的產品，客戶不接貨，只會爛在企業的倉庫里。客戶接了貨不主動去推銷，產品就會滯銷在客戶倉庫中。
新品的通路利潤至少是暢銷品利潤的兩倍時，通路客戶才有推廣新品的積極性。針對不同區域，通路利潤要求是不一樣的。長江以南一批的單件利潤要求是長江以北市場一批的單件利潤要求的兩倍以上。不同渠道利潤要求也不一樣。特通渠道（學校、監獄、礦區等）對資源的壟斷性決定了它對利潤的要求比常規渠道更高一些。
通路利潤的合理性是決定產品的推力和產品周期長短的關鍵性因素之一。因此新產品的通路促銷設定要注意以下幾點：
1、多用實物促銷，少用現金促銷。
2、限制首批接貨量，忌接貨量越大，促銷越大。
3、針對不同的銷售區域要用不同的促銷品。
4、不要用一步到位價。
5、忌搭贈本品做為促銷。
三、鋪貨期終端促銷設定問題：
我們在制定銷售方案時，消費者在購買產品時受消費習慣的影響，首先選擇暢銷產品，其次抱著嘗試的心態選擇新上市產品。所以鋪貨期的終端促銷是解決消費者首次「買不買」新產品的問題。不同的渠道終端促銷的方式也不相同。對於常規渠道整箱購買的消費者，箱內投獎卡或實物（牙刷、毛巾、撲克、圓珠筆等）效果較好。對於特通渠道，採用「高價高促」直接返現金較好。對於現代渠道（商超）以五連包做為促銷單位較好。
❷ 營銷策劃方案 怎麼做大約分為幾塊大的要點
1.營銷策劃方案的目抄的是什麼，也就是我襲們需要達到的效果預估，這是終點。
2.當前的狀況如何，社會環境、企業現狀，通過分析當前狀況，可以獲知方案的方向。
3.可利用資源分析，那些是能利用的，那些是要規避的。
4.營銷模式：媒體推廣、網路推廣、活動促銷、會議組織、公益活動……
5.方案內容：封面、目錄、前言、主體、結語、附件……
❸ 寫好一份營銷方案 要注意什麼
我想出題的是瘋了，只看公司簡介就可以寫一份完整的營銷方案就是真神了。
要寫好方案需版要考慮很多權方面的東西，比如產品性價比，實際市場環境，消費人群的購買心理等等。
建議平時多看一些關於營銷的好的策劃案。多同廣告人聊聊
❹ 營銷的幾大要素是什麼
一般來講，市場營銷包括4個要素「產品、價格、渠道、促銷」，後來又增加了一個，變成了「需求（即產品）、服務（即配套服務）、成本（即成本和價格）、便利性（即購買渠道）、溝通（即宣傳推廣和促銷）」，不過，隨著營銷競爭的不斷升級，決定營銷成敗的要素也在增加，我認為基本上應該包括：
第一種表達方法：產品、品牌、價格、渠道、推廣、促銷，共六大要素；
第二種表達方法：市場需求、實現成本、價格策略、銷售渠道（或消費便利性）、宣傳推廣（或稱顧客溝通）、銷售促進，共六大要素；
這兩種表達方法都是必要的，可以幫助幾乎任何一種產品、項目的經營者評估自己的工作，而且在正式開業或產品上市之前就可以進行評估，可以避免經營決策的遺漏和失誤.
下面闡述我(轉：unclelai )的一些觀點：
一、產品：我的觀點：
1、產品賣點標新立異：有可能獨享成功的良機，也有可能不被市場接受；
2、產品賣點不必標新立異，但符合潮流需要：有可能因同質化而陷入價格戰，也有可能你是做得最好，最終實現贏者通吃的效果，這是做大企業的常見路徑，但難度較高；
3、產品再多都必須有拳頭產品，或重點產品應該有獨立的品牌或子品牌來運作，大而全，則往往全而散，散而弱；
4、注意產品的機構問題，了解哪些是走量的，哪些是高利潤的，哪些是陪襯的，哪些是應該放棄的；
5、注意產品的核心優勢、核心價值是什麼，這是極其重要的，但商家往往當局者迷或自以為是，無法深刻了解其中本質，從而出現定位、訴求的偏差，導致整個營銷障礙重重。
二、品牌：我的觀點：(轉自廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
1、品牌的本質就是「這個商號、符號或稱謂代表著某種顧客所認可的價值」，其中包含了三個問題：
符號即常說的VI，是可以把市場對品牌的認知積累起來的標簽；
某種顧客即目標顧客，任何產品都必須有清晰的目標顧客，否則營銷推廣就會變得語無倫次，不知所雲。
認可的價值，即顧客願意掏錢買的東西，認可程度越高，掏錢的幾率和速度就越高，口碑相傳的機會也越多。那到底顧客買的是什麼，這其中可能包括物質價值，也可能包括精神價值，打造產品和品牌的價值是很需要天份的事情。
2、品牌價值包括物質價值、精神價值，物質價值好理解，而精神價值往往包括品牌的身份（血統）、性格、視覺等元素。
3、很多國產品牌為了提升品牌的身份，硬說自己源自某個境外國家，這與掩耳盜鈴無異，把顧客想得太弱智，必定被主流顧客所不齒和拋棄，事實上也沒有任何一個成功的品牌是這樣，揣著假身份證的品牌註定不可能成功。
4、品牌性格是什麼？「品牌性格即品牌的目標顧客所擁有的或所期待擁有的性格和氣質」，這么說吧：為了給產品設計宣傳畫，你可能會找模特襯托拍攝產品圖片，那麼這個模特的氣質以及他所展現的身份、動作、個性所表現出來的，差不多就是這個品牌的性格了，這還需舉例子嗎？
5、靠圖庫素材左拼右湊出來的平面設計不可能打造一個品牌，永遠都只能是三、四流的角色，真正的平面設計的源頭是攝影和原創畫面。
三、價格：我的觀點：(轉自廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
1、價格定位必須與目標顧客直接相關，地球人都知道。
2、價格沒有「單純的高或低」，只需考慮「這個價格所代表的價值是否合理，目標顧客能否接受這個價格，這個價格在競爭中處於什麼位置」，因此價格絕對是一個學問，哪怕你是做批發的，價格都絕對與產品和品牌給人的價值認知有關。
3、價格與渠道類型有關，不同渠道決定不同的價值定性與空間。
4、價格與成本有關，成本包括研發、生產、推廣、銷售等成本，不會算這筆賬，你就找不到「盈虧平衡點、時間點」在哪，在創業之初，掌握這一點尤其重要。
5、不要以為定價高就代表高檔次，關鍵是顧客要認同並掏錢。也不要以為價格低就行，低價格有兩種境界：一是低賤，二是超值，你的產品屬於哪一種？
四、渠道：我的觀點：(轉自廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
1、平庸的產品通常走批發渠道，靠價格和量取勝，但免不了要承受價格戰和被抄襲的煎熬。
2、價值獨特的產品通常走專業渠道或專賣渠道，以獲取最大的利潤，並獲得市場的控制權。不過，專賣渠道必須擁有優良的品牌意識、策略和管理技術，並准備承擔比批發大得多的市場運作壓力，包括資金、管理、物流、品牌建設、營銷策劃等等棘手的問題，這也是為什麼時下加盟項目多如牛毛，而真正成氣候的則鳳毛麟角的原因。
3、渠道的定位相當關鍵，一旦定位錯誤並付諸實施，想改過來就會很費力，所以你必須想好了再做。
五、宣傳推廣：我的觀點：(轉自廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
1、宣傳推廣的辦法包括廣告、網路、群體直效、公關、新聞、會議等辦法。
2、宣傳推廣的流程包括預算定性、選擇傳播渠道、內容策劃、設計製作、活動組織、推廣執行等環節，我喜歡先落實預算幅度，然後再進行其它的考慮，這是最務實、最科學的做法，因此千萬別相信先出方案再確定預算的鬼話，錢多與錢少，方法相去甚遠。
3、記住決定廣告投放效果的幾個重要因素：一是媒體選擇，二是頻次，三是廣告創意，任何一個有問題，都會導致廣告費打水漂，拿著幾十萬就像打全年廣告戰或揣著幾百萬就想打全國市場的傢伙，醒醒吧，希望不大，你得另闢蹊徑。
4、低成本的宣傳推廣辦法有嗎？有！包括網路、新聞、事件、公關、直效、會議等形式都可以，而且要注意攻城掠地的步驟和階段性安排，低成本推廣比高成本的廣告戰難度大得多，需要很強的技巧和豐富的經驗，要不怎能叫四兩撥千斤呢？這個問題最好找經驗老到的專家，如廣州九洲文化傳播公司。
六、促銷：我的觀點：
促銷有兩個層次，一是物質層次，二是精神層次。
物質層次就是降價、禮品之類的手段，是最容易見效，也是最簡單易行的。但往往必須面對兩個困惑：利潤越來越低，對手的讓利比你更殘忍；同質化越來越高，促銷變成了常態，不促銷反倒成了變態，要受到顧客的批判。
所以我還是建議，促銷應盡量附加精神訴求，例如：舉辦主題活動，關心顧客的家人，關心顧客的其他精神需要，好處很多，比如對手復制的難度也比較大，能促使顧客產生精神共鳴而忽略價格的微小差距，更能引起「群購效應」等等，這樣的例子很多，報紙上、超市裡常有。如果是景區，那麼這將是做自助游市場的最佳模式。
(轉自：廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
❺ 市場營銷策劃要注意哪幾點 詳細
市場營銷策劃要注意哪幾點?對於沒有從事銷售工作的人來說，銷售這個行業太有挑戰性，太不穩定，壓力大，似乎這個工作很難，但是，對於北京哲宇策劃公司的銷售團隊來說，他們的工作卻有很多的樂趣，下面就來看看做市場營銷策劃要注意哪些方面:
一、自信(膽量)
自信對於業務人員至關重要，中華武術中有句諺語叫一膽二力三功夫，說的就是先得有膽量和對手對決，沒了自信和膽量，再好的技術，也不能創造成功，相信自己，相信自己能行!所以自信是我們做事的第一要素，也就是亮劍中說的，遇見對手要敢於亮劍，就算戰死雖敗猶榮!看看今天的成功者哪一個不是充滿著自信?開始覺得不行那就先從自大做起吧
二、技術(產品知識)
一定要對自己所從事的事業了如指掌，特別是細節，談判中任何的細節對於對手來說都是權衡能否合作的因素，對手在你談判的過程中，來了解你的做事風格，態度，從而推測企業的實力背景是否與你說的一致，所以技術一定要過關，簡單的方法就是背誦，倒背如流的話我相信沒人可以在技術層面戰勝你，你的勝算就多了一份
三、布局(談判流程
)
為了使談判更利於自己，應該在談判前布局，從談判地點，到談判時間，從談判中的環節，到談判的流程，你可以自己去設計，本著一個指導方針就是，自己能夠特別放鬆，而對手由於對於上訴條件的陌生，在談判中就會比較被動很難放的開，一句話，准備了就可以贏得沒准備的人
四、吸引(話術)
與客戶談判很多人喜歡從產品談起，(點對點談法)原因很簡單，產品合作是根本嘛，其實這樣談很亂，沒有順序，給人的感覺就是不成章法。東一下，西一下，而且很多時候需要對方搭台，對方也很容易提出相關問題進行博弈，這樣的談判往往周期很長，效果非常不明顯，張景權先生認為應該學會從面談起(面對點談法)，從企業發展史到營銷模式逐步向產品靠近，最後在輸出產品，這樣的談判吸引力明顯增加，記住你的談判是要使對手感興趣，想合作，而不是看誰比誰健談。開始不會就按這個思路自己做個話術，背下來在開始談判!
❻ 營銷策劃應注意哪些問題
營銷策劃的范圍很廣的，小到一次活動，大到公司戰略規劃，都是這么一個范疇
每一種，都有側重點
但是營銷策劃都有共同的問題需要我們慎重
1、市場分析
2、營銷策略
3、預期目標
3、執行方案
4、監督方案
5、預算
❼ 銷售的幾大要點
一般來講，市場營銷包括4個要素「產品、價格、渠道、促銷」，後來又增加了一個，變成了「需求（即產品）、服務（即配套服務）、成本（即成本和價格）、便利性（即購買渠道）、溝通（即宣傳推廣和促銷）」，不過，隨著營銷競爭的不斷升級，決定營銷成敗的要素也在增加，我認為基本上應該包括：
第一種表達方法：產品、品牌、價格、渠道、推廣、促銷，共六大要素；
第二種表達方法：市場需求、實現成本、價格策略、銷售渠道（或消費便利性）、宣傳推廣（或稱顧客溝通）、銷售促進，共六大要素；
這兩種表達方法都是必要的，可以幫助幾乎任何一種產品、項目的經營者評估自己的工作，而且在正式開業或產品上市之前就可以進行評估，可以避免經營決策的遺漏和失誤.
下面闡述我(轉：unclelai )的一些觀點：
一、產品：我的觀點：
1、產品賣點標新立異：有可能獨享成功的良機，也有可能不被市場接受；
2、產品賣點不必標新立異，但符合潮流需要：有可能因同質化而陷入價格戰，也有可能你是做得最好，最終實現贏者通吃的效果，這是做大企業的常見路徑，但難度較高；
3、產品再多都必須有拳頭產品，或重點產品應該有獨立的品牌或子品牌來運作，大而全，則往往全而散，散而弱；
4、注意產品的機構問題，了解哪些是走量的，哪些是高利潤的，哪些是陪襯的，哪些是應該放棄的；
5、注意產品的核心優勢、核心價值是什麼，這是極其重要的，但商家往往當局者迷或自以為是，無法深刻了解其中本質，從而出現定位、訴求的偏差，導致整個營銷障礙重重。
二、品牌：我的觀點：(轉自廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
1、品牌的本質就是「這個商號、符號或稱謂代表著某種顧客所認可的價值」，其中包含了三個問題：
符號即常說的VI，是可以把市場對品牌的認知積累起來的標簽；
某種顧客即目標顧客，任何產品都必須有清晰的目標顧客，否則營銷推廣就會變得語無倫次，不知所雲。
認可的價值，即顧客願意掏錢買的東西，認可程度越高，掏錢的幾率和速度就越高，口碑相傳的機會也越多。那到底顧客買的是什麼，這其中可能包括物質價值，也可能包括精神價值，打造產品和品牌的價值是很需要天份的事情。
2、品牌價值包括物質價值、精神價值，物質價值好理解，而精神價值往往包括品牌的身份（血統）、性格、視覺等元素。
3、很多國產品牌為了提升品牌的身份，硬說自己源自某個境外國家，這與掩耳盜鈴無異，把顧客想得太弱智，必定被主流顧客所不齒和拋棄，事實上也沒有任何一個成功的品牌是這樣，揣著假身份證的品牌註定不可能成功。
4、品牌性格是什麼？「品牌性格即品牌的目標顧客所擁有的或所期待擁有的性格和氣質」，這么說吧：為了給產品設計宣傳畫，你可能會找模特襯托拍攝產品圖片，那麼這個模特的氣質以及他所展現的身份、動作、個性所表現出來的，差不多就是這個品牌的性格了，這還需舉例子嗎？
5、靠圖庫素材左拼右湊出來的平面設計不可能打造一個品牌，永遠都只能是三、四流的角色，真正的平面設計的源頭是攝影和原創畫面。
三、價格：我的觀點：(轉自廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
1、價格定位必須與目標顧客直接相關，地球人都知道。
2、價格沒有「單純的高或低」，只需考慮「這個價格所代表的價值是否合理，目標顧客能否接受這個價格，這個價格在競爭中處於什麼位置」，因此價格絕對是一個學問，哪怕你是做批發的，價格都絕對與產品和品牌給人的價值認知有關。
3、價格與渠道類型有關，不同渠道決定不同的價值定性與空間。
4、價格與成本有關，成本包括研發、生產、推廣、銷售等成本，不會算這筆賬，你就找不到「盈虧平衡點、時間點」在哪，在創業之初，掌握這一點尤其重要。
5、不要以為定價高就代表高檔次，關鍵是顧客要認同並掏錢。也不要以為價格低就行，低價格有兩種境界：一是低賤，二是超值，你的產品屬於哪一種？
四、渠道：我的觀點：(轉自廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
1、平庸的產品通常走批發渠道，靠價格和量取勝，但免不了要承受價格戰和被抄襲的煎熬。
2、價值獨特的產品通常走專業渠道或專賣渠道，以獲取最大的利潤，並獲得市場的控制權。不過，專賣渠道必須擁有優良的品牌意識、策略和管理技術，並准備承擔比批發大得多的市場運作壓力，包括資金、管理、物流、品牌建設、營銷策劃等等棘手的問題，這也是為什麼時下加盟項目多如牛毛，而真正成氣候的則鳳毛麟角的原因。
3、渠道的定位相當關鍵，一旦定位錯誤並付諸實施，想改過來就會很費力，所以你必須想好了再做。
五、宣傳推廣：我的觀點：(轉自廣州九洲文化傳播公司網站 文：unclelai )
1、宣傳推廣的辦法包括廣告、網路、群體直效、公關、新聞、會議等辦法。
2、宣傳推廣的流程包括預算定性、選擇傳播渠道、內容策劃、設計製作、活動組織、推廣執行等環節，我喜歡先落實預算幅度，然後再進行其它的考慮，這是最務實、最科學的做法，因此千萬別相信先出方案再確定預算的鬼話，錢多與錢少，方法相去甚遠。
3、記住決定廣告投放效果的幾個重要因素：一是媒體選擇，二是頻次，三是廣告創意，任何一個有問題，都會導致廣告費打水漂，拿著幾十萬就像打全年廣告戰或揣著幾百萬就想打全國市場的傢伙，醒醒吧，希望不大，你得另闢蹊徑。
4、低成本的宣傳推廣辦法有嗎？有！包括網路、新聞、事件、公關、直效、會議等形式都可以，而且要注意攻城掠地的步驟和階段性安排，低成本推廣比高成本的廣告戰難度大得多，需要很強的技巧和豐富的經驗，要不怎能叫四兩撥千斤呢？這個問題最好找經驗老到的專家，如廣州九洲文化傳播公司。
六、促銷：我的觀點：
促銷有兩個層次，一是物質層次，二是精神層次。
物質層次就是降價、禮品之類的手段，是最容易見效，也是最簡單易行的。但往往必須面對兩個困惑：利潤越來越低，對手的讓利比你更殘忍；同質化越來越高，促銷變成了常態，不促銷反倒成了變態，要受到顧客的批判。
❽ 銷售方案需要注意哪些問題
銷售策劃方案的步驟包括：（八步驟）
一、策劃的目的
二、目前的營銷狀況
（一）市場狀況：目前產品市場/規模/廣告宣傳/市場價格/利潤空間等。
（二）產品狀況：目前市場上的品種/特點/價格/包裝等。
（三）競爭狀況：目前市場上的主要競爭對手與基本情況。
（四）分銷狀況：銷售渠道等。
三、SWOT問題分析
（一）優勢：銷售、經濟、技術、管理、政策等方面的優勢力。
（二）劣勢：銷售、經濟、技術、管理、政策（如行業管制等政策限制）等方面的劣勢力。
（三）機會：市場機會與把握情況。
（四）威脅：市場競爭上的最大威脅力與風險因素。
綜上所述：如何揚長避短，發揮自己的優勢力，規避劣勢與風險。
四、 市場營銷策劃達到的目標
（一）財務目標：
公司未來3年或5年的銷售收入預測（融資成功情況下）：
（二）營銷目標：銷售成本毛利率達到多少。
五、 市場營銷策劃採取的營銷戰略、策略
（一）目標市場：
（二）定位：
（三）產品策略：
1、產品定位 2、產品質量功能 3、產品品牌 4、產品包裝 5、產品服務
（四）定價策略：產品銷售成本的構成及銷售價格制訂的依據等。
（五）分銷策略：分銷渠道（包括代理渠道等）。
（六）促銷策略：
1、人員推銷 2、廣告：宣傳廣告形式 3、公關六、行動方案
營銷活動（時間）安排。
七、預計的費用及預計的損益表、其他重要財務規劃表
八、結語：註：評定成績為優秀、良好、及格、不及格。格式要求：
1、封皮和內容統一用A4紙列印，左側裝訂
2、頁邊距設置為：上2.5cm，下 2.5m,左3cm,右2.5cm
3、無特殊說明的漢字採用小四、宋體、行間距為1.5倍
第一節：銷售策劃概述
銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎麼走，如何宣傳造勢等
第二節：銷售策劃與項目策劃的區別
簡單而言，二者區別在於項目策劃是「綱」，銷售策劃則是「目」，「綱」舉才能「目」張。
一：項目策劃所包涵內容：
（一）市場調查
項目特性分析、建築規模與風格、建築布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議
（二）目標客戶分析
經濟背景：經濟實力/行業特徵/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）價格定位
理論價格/成交價格/租金價格/價格策略
（四）入市時機、入市姿態
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
（七）推廣費用
現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放
二：銷售策劃所包涵內容：
（一）銷售現場准備
（二）銷售代表培訓
（三）銷售現場管理
（四）房號銷控管理
（四）銷售階段總結
（五）銷售廣告評估
（六）客戶跟進服務
（七）階段性營銷方案調整
第三節：銷售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。
二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂「知己知彼、百戰不殆」。
三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，並找出支持理由。
四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。
五：項目銷售思路：
（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。
（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。
一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前後不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。
六：項目銷售策略：
（一）項目入市時機選擇
理想的入市時機：我們所說的入市時機並不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐後再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。
根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：
1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；
2、你已經知道目標客戶是哪些人；
3、你知道你的價格適合的目標客戶；
4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；
5、已確定最具震撼力的優勢並能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；
6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；
7、已制定出具競爭力的入市價格策略；
8、制定合理的銷控表；
9、精打細算推廣成本後並制定有效的推廣執行方案;
10、組建一支專業銷售隊伍並擬定一個完善培訓計劃；
11、盡力完善現場氛圍；
12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；
13、其他外部條件也很合適。
二）項目廣告宣傳計劃
當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調後，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點，採用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！
（三）銷售部署
房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防範銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷售策劃的原則
一：創新原則
隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租後買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。
二：資源整合原則
整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，並由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，並進而實現預定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協調的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合，提高房地產行業內部專業化分工與協作，其優勢在於：智能互補、利益共享、風險共擔。
三：系統原則
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。
房地產營銷首先應從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大採光凸出窗檯、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。
四：可操作性原則
銷售策劃不能脫離社會現實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷售策劃的成果
隨著市場競爭態勢的不斷發展，各種復雜的因素對銷售策劃的進行都會產生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經不符合當前的現實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對於消費心理和競爭態勢的准確把握，同時對於消費需求以及市場發展的趨勢都要有清晰、准確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在於：保持穩定，動態調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發生大的動盪，也就必須依靠專業的銷售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態。