房产营销新模式5s

① 房地产营销新模式

请网络搜索“房博士携手天马河壹号7月1日开启营销新模式”，查看房博士推出的房地产营销新模式。

② 商业地产新的开发模式有哪些

从实践来来看，目前商自业地产现有六种开发模式：
第一、定单式开发模式，以万达地产的开发模式为代表。
第二、单一的出售模式。
第三、出售后统一管理或者叫售后返租和包租。这种模式具有巨大的风险，由于业权不统一，或者租金收益过低通常难以实现持续投资回报。从而会导致大量遗留问题，开发商因此可能承担民事或者其他纠纷。
第四、以租代售。这种模式主要应用在二三线城市，以租代售主要解决单价或者总价高的问题。投资者可以按租金的方式预付部分首付，再办银行按揭，这是营销上的一种模式。
第五、开发商出售加持有。这个模式比上面提到的四个模式有所进步，部分销售，剩余的开发商转换为运营商，这对于整个项目来讲是有好处的。
第六、开发商完全持有。对于商业房地产来讲，最佳的模式就是完全持有，因为只有持有才能保证它的品质和资产不断地增殖。一个商业形态的产品，没有持有或者没有好的经营管理，价值会下降。

③ 以租代售将成为北京房产市场的新模式

据了解在楼市进入“限购、限贷、限售、限价”的四限时代后，开发商的日子也“不好过”内。某售楼容处售楼员称：“现在拍地，开发商都在竞自持面积，这也就意味着以后这些地上新开售的楼盘只能租不能卖。”

业内人士则表示“土拍规则有变化，但从开发商的角度，它的成本并没有降低，因此对房价是否会有抑制作用，以及是否会转移到购房者身上都不一定。不过，当下很多举措确实是在朝好的方向尝试。”

④ 房地产开发企业的产品模式和管理模式

房地产开发企业的产品模式和管理模式

房地产市场政策的变化必然导致房地产投资开发模式的变化。在新的市场形势下，房地产企业要继续保持快速发展，应尽快由机会导向、关系导向、银行导向转变为市场导向，应尽快确立适宜市场和企业开发理念的产品模式及适宜产品模式和企业自身实际的管理模式。确立产品模式和管理模式是企业保持持续快速发展、实现战略目标的必然选择。

市场新政对房地产投资开发模式的影响

新旧政策对房地产投资开发模式的影响

在原来的市场政策下，房地产企业通过协议出让，或者合作开发、变更土地使用性质等方式获取土地，开发商只需支付一小部分地价款就可以取得土地的实际开发权，剩余的地价款可以在房屋销售后用销售收入支付；在新的土地政策下，开发商只能通过“招拍挂”方式获取土地，除了投标前必须交纳保证金、中标后交付首期地价款外，剩余的地价款必须在半年内付清，否则就承担违约责任。在原来的市场政策下，房地产企业可以申请减免土地配套费，而现在绝大多数城市已经实行“一费制”，必须一次性缴纳全部费用后才能办理其它报批报建手续。在原来的市场政策下，房地产企业要求施工企业垫资施工几乎成为行业潜规则，开发商前期无需支付建安费；而现在严禁垫资施工、严禁拖欠农民工工资等政策的实施意味着开发商前期投入的增大。在原来的市场政策下，房地产企业可以通过内部认购甚至提前取得“预售许可证”等方式收取定金和房款，回款时间较短；而现在各地都加大了商品房预售的监管力度，也就意味着销售回款的延迟、前期投入的增大。

另外，市场竞争的日趋激烈也要求房地产企业不得不加大市场调查费用、研发费用、委托设计费用、推广宣传等费用，也意味着前期投入的增大。

测算表明，原有的市场政策下，开发商的实际投资一般仅占项目总投资的20％左右，利润率一般为20－30％（部分地区、部分项目可达百分之四、五十，甚至能达到一倍以上），自有资金的投资利润率一般超过100％，甚至达到百分之三、四百。而在新的市场政策下，如果开发商严格执行新的政策，开发商的实际投资（前期现金流出）至少占项目总投资的45％（2005年一季度，全国土地成本平均就占项目总成本的23％）。

—原来，三、四个月内流出20％后就有现金流入；现在，七、八个月内流出45％后才有现金流入，房地产企业的前期投资、市场风险成倍加大！新的市场政策要求开发企业必须具有充足的自有资金，必须重新安排现金流，这就意味着房地产投资开发模式的必然变化。

房地产投资开发模式的变化要求企业必须对内部管理模式进行适时调整

房地产投资开发模式的变化意味着企业内部工作流程的变化。例如，旧政下前期部门的职责之一是“寻找土地和建设项目”，而新政下应是“关注土地市场，掌握土地价格，参与土地投标，保障土地储备”。工作流程、工作职责等权变因素的变化要求企业必须对组织机构进行重新设计或适时调整，必须建立起适应新的市场形势的管理机制，这就意味着企业必须对管理模式做出适时调整。

多项目开发的必要性

单项目开发对投资利润率的影响

在新的市场政策下，房地产企业如果实行单项目开发模式，前期必然需要大量的现金流出。在企业自有资金有限的情况下，财务费用（包括融资费用，是项目成本的构成部分）必然增加。而在取得“预售许可证”、产生销售回款后，开始有大量的现金流入，除了支付有限的项目资金（主要是工程款）外，巨额现金只能存放在银行。在通胀率高于存款利率时，存放在银行的资金显然是缩水的。假如某项目的开发周期为三年，在取得土地使用权后第八个月时开始有现金（销售款）流入。假设企业有一亿元的银行存款，同期存款利率为0.72％、通胀率为2％时，存款年“缩水”是100万元以上。在扣减掉前期增加的财务费用和后期的资金蒸发量后，实际投资利润率将远远低于预期利润率。所以，单项目开发的资金效率低。这其实就是许多从事单项目开发的企业在进行项目结算时实际利润远少于预期利润的主要原因。

如果企业同时进行多个项目的开发，而且各项目的“开发节奏”安排合理的话（某些项目的现金流出期是另一些项目的现金流入期），资金在各项目之间有序、快速地周转，企业无需投入多少自有资金就可以同时产生大量的利润，资金的使用效率将大大提高，投资利润率也将得到有效保证（因为各个项目的前期投资来自于其它项目的“闲余”资金，而且各个项目都产生利润）。

房地产开发的“音障”

在人类的航空史上曾经有一个“天大的难题”，就是当飞机飞行速度接近音速时，飞机会剧烈颠簸、失控，这就是 “音障”现象。科学家们经过十几年的努力才攻破这一难题。

房地产开发也存在类似的“音障”——

一个企业在一个城市的房地产市场份额几乎不可能突破25％！

一个项目在一年的销售面积几乎不可能突破全市年度销售总面积的10％！

在“音障”的影响下，只在一个城市进行单项目开发只能实现几亿的销售额，即使是在一线城市的大盘项目，至多能实现几十亿的销售额（如北京的世纪城、建外SOHO），而绝不可能实现年销售额百亿的目标。换句话说，“百亿情节”只是实行单项目开发的房地产企业的不可能实现的梦想。

在新的市场政策下，房地产企业要继续保持快速发展，或者实现销售额的几何式增长（如销售额从2亿元增加到20亿、200亿）必须也只能采用多项目开发模式

事实上，目前房地产市场上“第一梯队”企业普遍采用多项目、多城市的开发模式。可以说，多项目开发模式既适应了新市场政策下房地产投资模式的变化，也是房地产企业实现资本、规模快速扩张的必由之路。

房地产企业的产品模式

在进行多项目开发时，如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。

但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。

产品模式的概念

产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。

所谓“基于预测和研发的”就是企业所确立的产品模式是适合未来市场需求的、具有系统性创新的，甚至是引领未来生活方式（或营商方式）的、具有划时代的代表性物业。所谓“可复制开发的” 就是通过对产品的定型，可以事项企业内部的产业化开发。所谓“独特的”就是本企业的产品定位符合企业的核心开发理念，与市场上的其它项目特别是同质项目有着明显的、易于识别的个性特征。

通过长期、系统地研究，我们发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。例如万科集团有四种产品模式，分别是城市花园系列（城市中心区外围住宅），四季花城系列（城郊结合部），金色家园系列（城市中心区住宅重建）和自然人文系列（自然、文脉）；金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）；世茂集团的滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；阳光100投资集团的“ 阳光100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发“城市新兴白领公寓”），万达集团的“万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“SOHO” 系列 （SOHO现代城/建外SOHO / SOHO尚都）；顺驰集团的水景住宅系列（蓝海/篮调/篮湾）；中体奥林匹克集团的奥林匹克花园/中奥广场系列等。

⑤ 一站式变一窗式 济南打造房产过户新模式

买房过户，是老百姓的大事，可以前国土、税务两头跑，费时费力。现在，济南地税、国土两部门在全国率先开展二手房过户业务联办，打破部门壁垒，让数据多跑路，让百姓少跑腿。

记者来到济南市住房办税服务大厅，早上的10点半，正是办税大厅最忙的时候。服务大厅各个窗口秩序井然，截至目前，已经完成80套住房的办税业务，而这个数字在国土地税业务联办之前，是一上午的工作量。

办个证花上大半天，在以前这可不是什么新鲜事。虽说地税、国土搬到了一个房产交易大厅，但业务系统都是各用各的，办证得在不动产登记受理、地税资料预审、地税业务受理三个窗口间来回排队，当了七八年房产中介的李鹏对此深有感触。

山东中住地产经纪有限公司权证部经理李鹏：“早上8点，先来排号，房改房产权人需要两位到场，而且好多买房人需要夫妻双方同时到场，每个窗口都需要我们领着买卖双方四五个人，在大厅里来回的穿梭，至少需要三四个小时的时间。”

这些事情困扰着百姓，政府也很挠头，这几年，济南的房产交易量成倍增加，传统的服务模式使双方都不堪重负。济南地税、国土两家主动联姻，开展“业务联办”，把“缴税”环节嵌入房产登记流程，将地税征管资料影像系统与国土业务信息系统进行实时链接,借助数据“跑腿”，三个窗口也合并成了一个。

济南市地税局征管和科技发展处主任科员刘勇告诉记者：“比如说这个页面就是数据采集的页面，国土部门受理窗口工作人员受理业务以后我们地税的一些关键信息比如说房屋的地址、面积、楼层，可以传递给我们，地税系统会在第一时间审核，审核通过以后第一时间就可以反馈给国土部门。”

“一站式”变身“一窗式”，房产过户的平均时间从三四个小时，降到了一小时以内；老百姓再也不用重复提交材料，仅这一项每年就能节约近150万元。现在，这一模式已在济南历城区81号、经七路88号、站前街9号、经十西路239号、舜华路77号、长清区政务大厅这六个办证点相继启用。

济南市国土资源局不动产登记中心申请受理处负责人张春霞：“你去哪个区方便，就会去哪个区办理，就这几个大厅都可以随便选择，我们都是平行受理的。”

业务联办业务开展半年多，济南市办理二手房业务近3万套，入库税款4.2亿元，10万多名老百姓因此受益。

济南市地税局副巡视员徐文科：“下一步我们还要在增量（房）上进行业务联办，让老百姓将来可以在网上递交资料，申请资料，足不出户就把房产证办下来。虽然我们是一个执法部门，但我们也要在征收税款的过程当中，为老百姓做好服务，由原来的管理型转变为服务和管理并重。”

（以上回答发布于2016-12-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑥ 新型的房地产销售模式

你好！新型的房地产模式现在就是互联网所发展的趋势，也就是O2O模式，这是一回个全新利用互联网发展特点以及答浏览移动化的模式，现在移动端的流量已经超过了PC端的流量，未来的销售都会基于手机移动端开展。
作为房产的销售，现在抢占移动端时不可少的，实践证明，O2O模式已经给部分经纪人带来了新鲜感和成交量，客户自动打电话联系经纪人已不是难事。
掌上好房通，是一款用互联网产品和思维升级的房屋买卖中介业务产品。耗时6年，覆盖355个城市，为新房销售与二手房门店搭建桥梁，可以轻松实现一二手联动，已经成为一款强大的房产互联网移动工具，让开发商的房地产销售如虎添翼。你可以下载一个，注册后更会发现强大的房产网站的支撑，希望能够对你的销售起到很好的作用。

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⑦ 目前地产业务领域有代建代运营的新模式，这种新模式怎么样

房地产进入“白银时代”后，作为房地产向轻资产转型的模式之一，代建的优势越发明显，开发商争相进入这一领域便不难理解。
代建业务已成为众多开发商的新增长点。无需在招拍挂市场上抢得你死我活，同时还能扩大品牌的规模和市场占有率，代建业务带来的利润也相当可观。
除了帮助开发商有效拓展利润渠道外，代建还成为合理降低土地成本布局一二线城市的重要手段。

⑧ 万家客房产这种新模式真的能像淘宝、滴滴一样，颠覆整个房产中介行业吗

不好说
这只能市场说了算
时间来决定去留
当年就没有人知道那么多的网络里面谁能冲出重围
你如果觉得不错，可以试一试，但是要在自己的能力之内
不要承担承受不起的压力和风险

⑨ 房产中介新模式，什么是独立经纪人

独立房产经纪人：简单的讲就是成为中介机构的加盟合作人，自己开拓市场的经纪人。独立经纪人和公司之间是合作关系，拥有自由空间。不需要坐班，自由开展业务。独立发展资源网络与客户群，建立自己的信息库。代理买家、卖家，相互合作。结合加盟机构品牌打造个人品牌。

独立经纪人拥有高额度的佣金提成比，分享全部佣金的65%以上作为收入。是一种自己做事业，自己做老板的模式。

在大数据时代和互联网浪潮的冲击下，国内传统房地产经营模式正迎来一轮新的挑战。目前房产中介行业存在诸多问题，例如一线员工佣金分成少，人才流失严重；缺乏职业自豪感，行业人员流失率水平高；行业靠天吃饭，盈利状况变动大等。

未来促进行业更好的发展，需要重新衡量与定位房产经济业务，较一般的商品交易而言，房产交易资金量大，交易双方更加谨慎、重视，属于复杂且难度较高，需要具备专业知识的行业。

(9)房产营销新模式5s扩展阅读

独立房产经纪人的起源和发展：

“独立经纪人”这一经营模式源于美国，经过60多年的发展完善，如今畅行欧美国家。北京、上海等地在几年前率先推出独立经纪人概念，并在市场中赢得好评，如今在全国迅速推开，成为中介行业发展的趋势，我们有理由相信，未来的市场，将会是多种中介模式并存合作共同发展的局面。

参考资料来源：网络-独立房产经纪人