『壹』 怎样做一份投资公寓式酒店可行性报告
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『贰』 2006酒店式公寓市场分析报告
2006酒店式公寓市场分析报告
——高力国际
酒店式公寓与高档公寓仿佛是北京公寓市场的“双节棍”，或此消彼长，或双力合并，但2007年前者似乎在内外情境中更占上风。
曾一度“消沉”的北京酒店式公寓在2006年年底迎来了自己的春天，展望2007年，它将有望成为最受关注的热点。因为2008年北京奥运会的利好，将进一步促进人们对该类产品的市场需求。
酒店式公寓需求火爆
酒店式公寓在2006年以前，在京城高档公寓市场中的份额一直很小。2006年，“国六条”“九部委新政”对房地产市场提出了“限大、限高”的宏观调控政策，致使部分投资者将投资目光从高档公寓移向酒店式公寓。从2006年底，酒店式公寓的投资热逐渐显现，并有望在2007年继续延续下去。
仅2006 年四季度，京城酒店式公寓市场就有，雅诗阁国际投资3.02 亿从北京远洋房地产购买的盛捷中关村服务式公寓正式开业，以及上海商业地产集团家饰佳斥资近20 亿元拿下位于北京东二环的名成国际大厦，未来将联手万豪酒店管理集团将该项目打造成超五星级酒店和酒店式服务公寓的两大事件。
据统计，2006 年第四季度，北京市酒店式服务公寓的租金呈继续上升趋势，为208.86元/平方米·月（含物业管理费），整体空置率为15.48％，与上季度相比下降了3 个百分点。预计2007年京城酒店式服务公寓市场，将继续延续租金上扬的趋势。
酒店式公寓在2007年会被投资者看好的最大原因在于，它吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。由于政策因素的影响，加上对2008 年奥运会需求的良好预期，酒店式公寓在2007年将会越来越被投资客所看好。
预计，2008年奥运会的随行国际人士将超过15万人，其中近一半来自发达国家和地区。针对这些客群的生活品质和消费需求，2007年至2008年高档服务式公寓租赁市场将持续火爆，租金也将呈现大幅增长的趋势。在北京众多服务式公寓中，拥有便捷的交通、完善的配套设施、高效的商务支持、先进的通讯设施、国际化的服务和24小时安全巡视的高档服务式公寓，将会成为市场上的热点项目。
图1 ：北京市酒店式公寓供求、租金走势图
高档公寓供应量巨降 户型面积两极分化
为合理调整住房结构，政府在2006年出台了“70%·90m2”政策。由于，政策的执行具有一定的滞后性，因此“70%·90m2”政策对2006年产品供应结构的影响并不大。而2006年接受审批的项目，将于2007年形成集中供应。预计2007年10月份之后，京城市场会掀起小户型的供应高峰。加上政府对高档公寓用地的控制，预计2007年高档公寓两会急剧萎缩，在2006年供应5200套的基数上，约下降60%左右。
2007年，高档公寓数量的减少，将无法满足市场上高端购房者的置业需求。由此可以预见2007年高档公寓的价格将继续上涨。从定价策略上看，2007年高档公寓的开发商不会猛然提价，而会随着市场变化进行缓和的价格调整。
另外，随着“70%·90m2”政策的深化执行，2007年高档公寓的弧形结构也会出现两极分化的现象，即90平方米以下的小户型和150平方米以上的大户型同时增多。其原因在于，2006年过关的大户型项目，在2007年将陆续浮出水面，加之现有大户型的存量，导致2007年大户型楼盘在高档公寓市场的比例不会减少，而90平方米以下高档公寓数量的增多，则是与“70%·90m2”政策的执行直接相关。因此，在2007年面积在120～140平方米中等户型的高档公寓的数量，将会越来越少。
“限外细则”出台 催热高档公寓销售前景
2006年在“限外令”的冲击下，一大批此前已选好房子甚至已经完成网上认购的港澳台人士、外籍人士、华侨都暂停了购房手续办理。仅2006年9月，京城高档住宅市场外销数量锐减近六成，也导致了2006全年高档公寓客群构成中的外籍人士数量大幅下降。
2007年2月2日，外资购北京商品房细则正式出台，规定在境内工作、学习时间超过一年的境外个人、港澳台地区居民和华侨，可凭《境外个人在境内居留状况证明》购买一套商品房。据了解，境外人士可根据护照入境的时间来界定居住时间，实际上放宽了对一年居住条件的限定。
2006年高档公寓销售进度有所减缓的原因，就在于约占高档公寓购房人群1/3的境外人士，在“限外令”的影响下，不能购置房产。而“限外细则”的出台，意味着外籍人士在京购房限制的解禁，将极大促进2007年新上市的高档公寓和高档公寓存量房的销售进度。而CBD区域、燕莎板块、朝阳公园区域的高档项目，如新城国际、泛海国际、星河湾等项目，会因其优越的地理位置以及舒适的居住环境和便利的生活配套，成为2007年境外人士所购买的热点项目。
租赁价格降幅减缓
从目前市场整体来看，北京高档公寓租赁市场价格一直处于走低趋势。2006 年第四季度，北京市豪宅市场进入了一个需求的低谷阶段。同时，新项目的集中入市，以及北京市税务局对二手房征收土地增值税政策的实施，使部分二手高档公寓由销售市场转入到长线投资的行列中。因此，北京市中高档公寓的整体租赁价格出现了走低的趋势。2006 年四季度，北京中高档租赁市场的平均成交价格为104.43元/平方米·月（含物业管理费），与2006年三季度相比有所下降。
虽然宏观层面出台的种种政策，给高档公寓销售市场带来了巨大压力，但随着中国加入WTO效应的逐渐释放以及全球经济的复苏，北京必然会吸引众多外资企业来京谋发展，带来更多的国际化客群，势必会带动北京公寓租赁市场的发展，交易市场会有所回暖。预计2007年北京高档公寓租赁市场将略有升温，其租金降幅会有所减缓。
另外，2007年除CBD区域的高档公寓，依然会保持稳定的出租率和租金水平外，金融街、中关村、亚奥区域的高档公寓的租赁价格也会有所上扬。
金融街作为国际金融巨子进入中国的首选之地，和国内金融行业、通信行业和上市公司聚集地，为该地区高档公寓的租赁市场发展奠定稳定的客源。在稳定客源的支持下，2007年金融街区域的高档公寓租金降幅有望止跌反弹。
中关村高档公寓的市场供应量虽然不大，但区域内对住宅的消费能力很大，对高档公寓需求一直供不应求。因此，该区域内的高档公寓，在2007年会因为产品的稀缺性，而拉动租金的上扬。
为了2008年奥运会的顺利举行，政府投资了1800亿元资金新建奥运场馆周边的市政配套，极大的改善了亚奥区域的居住环境。2007年，随着亚奥区域生活环境和居住氛围的改善，亚奥板块高档公寓的租赁市场将会改变2006年租金略有下跌的现象。
『叁』 跪求一份酒店营销策略分析报告
你自己在改改吧...
1.更高效的新用户发展。
有统计显示，获取一名新用户的成本是保留一名现有客户的七倍。这就需要企业能够精确进行目标客户定位，理解客户的需要和需求，策划和执行高效的营销活动，通过最恰当的营销渠道和沟通策略向客户传递正确的营销意图。
2.更高的客户忠诚度。
客户服务营销的一个最重要的目的就是要提高客户的满意度，通过营销与服务流程的优化，改善客户体验，从而提高客户满意度，降低客户流失率。有统计显示，获取一名新用户的成本是保留一名现有客户的七倍之多。这就需要企业能够真正理解客户的需要和需求，有效的对产品和服务的设计和提供过程进行分析，不仅能够识别客户的忠诚度和生命周期价值，并能通过整合的营销沟通策略来优化与客户的关系。
3.更大的客户占有率。
在目前激烈的客户竞争中，仅仅简单将营销目标定位于保留客户是远远不够的，而应当让客户将更多的消费集中于本企业的产品和服务上，让客户享用企业更多的产品与服务组合，或是提高客户在某一产品或服务上的消费水平，即提高忠诚客户的占有率变得越来越重要。通过交叉销售、向上销售来提高客户的购买水平是最直接采用的营销方式。但企业的营销经理仍然面临着几大难题：如何保证销售活动的效果？向哪些客户进行营销？向他们推荐什么产品和服务？什么时间以什么方式进行？
4.更佳的营销投资回报率。
很多企业已经认识到，当定位于不同的客户、不同的营销渠道、不同的产品和服务时，营销投资回报率经常会有较大的差异。要保证营销投资回报率，就需要理解客户的生命周期价值，根据不同的客户价值来优化并控制产品与服务的提供成本，加强营销风险管理能力等等。企业的营销经理都已经认识到，并非所有的客户都应等同对待的。企业应当为那些为企业带来高额利润的客户提供更好的服务，而对于那些带来较低收益的客户提供与其提供价值相对等的服务，并通过服务营销来提升客户的收益贡献水平和利润贡献率。
以上这些都是企业在进行个性化客户营销时所需要达到的营销目标，也是大多数企业的营销经理每天面临的营销问题，但实际情况往往是企业有进行个性化营销时需要了解客户的信息不足，以及获取的信息对于营销的策划和实践的驱动力不足。不少企业在面对这样的问题时，往往求助于信息技术的手段，但是这些问题的解决，远远不是通过增加投资建立一个客户信息管理系统，再买套统计分析软件那么简单的。
根据国际上的服务营销的成功经验，要提高企业的个性化营销的能力，都需要基于以下四项关键的营销能力的建立，即客户数据管理能力、客户分析能力、营销活动管理能力，以及洞察驱动的客户互动能力。
第一，客户数据管理能力
经验证明，高质量的客户数据管理能力是企业采取差异化营销以区别对待不同客户的基础。著名的研究机构GartnerGroup也将客户数据管理能力列为影响企业进行个性化营销的最重要的能力之一。
很多运营多年的企业往往有着比较完备销售数据和交易数据，这些企业往往认为对这些数据进行有效的采集和集成即可以有效的帮助企业进行一对一的个性化营销，而实际营销的效果经常差强人意。造成这样的原因何在？
这些企业虽然有了完整的交易数据，如交易时间、交易次数、交易金额等等，但是这些数据全部是基于事务处理过程中产生的交易数据，而从客户知识的角度所需的客户信息并不仅仅是交易数据。客户数据是根据客户的需求来设计和采集的，而实际上大多企业非常缺乏能够洞察客户行为和价值的客户信息，如人口统计数据、行为心理数据等等。这些数据并不影响企业与客户的交易行为，但对于分析和识别客户的行为和价值却至关重要。
太多了,粘不过来了,自己看吧,别忘记加分.嘻嘻
http://hotel.cnunw.com/master/more.asp?id=020205
『肆』 怎样写酒店营销报告书
市场营销策划报告书格式 ( 目录 ) 前言 一、策划的目标定位 二、策划的形象定位 三、 策划的功能定位 四、 策划的内容策略 五、 策划的创意组合 六、 策划的实施过程 七、 策划的验收标准第一部分 : 市场分析 一、 营销环境分析 １、 宏观的制约因素 ( 1 )目标市场可处区域的宏观经济形势 1 总体的经济形势 2 总体的消费态势 3 产业的发展政策 ( 2 )市场的政治、法律背景 1 可能影响产品市场的政治因素 2 可能影响产品销售和推广的法律因素 ( 3 ) 市场的文化背景 1 产品与目标市场的文化背景 2 产品与目标客户的文化背景 ２、 微观的制约因素 1 原料供应商与企业的关系 2 营销中间商与企业的关系 ３、 市场概况 ( 1 ) 市场的规模 1 整个市场的销售额 2 市场可能容纳的最大销售额 3 客户总量 4 客户总的购买量 5 以上几个要素在过去一个时期中的变化 6 未来市场规模的趋势 ( 2 ) 市场的构成 1 构成这一市场的主要产品的品牌 2 各品牌所占据市场的份额 3 市场上居于主要地位的品牌 4 与本品牌构成竞争的品牌 5 未来市场构成的变化趋势 ( 3 ) 市场构成的特性 1 季节性 2 暂时性 3 其他突出的特点 ４、 营销环境分析总结 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 二、 客户分析 １、 客户的总体消费态势 1 现有的消费时尚 2 各类客户消费本类产品的特性 ２、 现在客户分析 ( 1 ) 现在客户群体的构成 1 现在客户的总量 2 现在客户的行业分类 3 现在客户的企业规模 4 现在客户的经营模式 5 现在客户的管理模式 6 现在客户的收入状况 7 现在客户的地域分布 ( ２ ) 现有客户的消费行为 1 购买的动机 2 购买的时间 3 购买的频率 4 购买的数量 5 购买的地点 ( ３ ) 现在客户的态度 1 对产品的喜爱程度 2 对本品牌的偏好程度 3 对本品牌的认知程度 4 对本品牌的指名购买程度 5 使用后的满足程度 6 未满足的需求 ３、 潜在客户 ( 1 ) 潜在客户的特性 1 总量 2 行业 3 规模 4 经营模式 5 管理模式 6 收入状况 7 地域分布 ( 2 ) 潜在客户现在的购买行为 1 现在购买哪些品牌的产品 ? 2 对这些产品的态度 3 有无新的购买计划 4 有无可能改变计划购买的品牌 ( 3 ) 潜在客户被本品牌吸引的可能性 1 对本品牌的态度 2 需求的满足程度 4 、客户分析的总结 ( 1 )现有客户 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 ( 2 ) 潜在客户 1 机会与威胁 2 优势与劣势 3 主要问题点 ( 3 ) 目标客户 1 目标客户群体的特性 2 目标客户群体的共同需求 3 如何满足他们的需求 三、产品分析 １、 产品特征分析 ( 1 ) 产品的性能 1 产品的性能 2 最突出的性能 3 最适合客户需求的性能 4 还不能满足客户的需求的性能 ( 2 ) 产品的质量 1 质量的等级 2 客户对产品质量的满意程度 3 能否继续保持 4 继续提高的可能 ( 3 ) 产品的价格 1 在同类产品中的档次 2 与产品质量的配合程度 3 客户对产品价格的认识程度 ( 4 ) 产品的材质 1 主要原料 2 在材质上的特别之处 3 客户对产品材质的认识程度 ( 5 ) 生产工艺 1 现有的生产工艺 2 在生产工艺上的特别之处 3 客户对生产工艺的认识程度 ( 6 ) 产品的外观与包装 1 与产品的质量、价格和形象上的融合程度 2 外观和包装上的缺欠之处 3 在货架上的同类产品中是否醒目 4 对客户的吸引力 5 客户对产品外观和包装的评价 ( 7 ) 与同类产品的比较 1 性能上的优势与不足 2 质量上的优势与不足 3 价格上的优势与不足 4 材质上的优势与不足 5 工艺上的优势与不足 6 客户的认知和购买上的优势与不足 ２、 产品生命周期分析 （ 1 ）生命同期