A. 商业项目招商的各种说法、操作方法、牢骚及案例
商业项目招商的各种说法、操作方法、牢骚及案例
从本世纪初开始：许多做住宅产品好好的房地产开发企业终于耐不住寂寞与诱惑一头扎进开发商业地产的汪洋大海之中，这其中有的开发商呛了多少盐水终于游到了彼岸，有的刚下水就不见身影，有的则还在波浪中垂死挣扎，有的早早举起求救的双手，只有少数开发商能一帆风顺……
这是为什么呢？笔者在担任上海文博堂不动产营销机构商业地产的首席策划的几年间，经历了数十个商业楼盘的营销策划，其中的酸甜苦辣和喜怒哀乐自然能就商业地产说几句闲话……
一、 商业地产成功与失败的原因在那里？
成功者：根据笔者公司的分析：一定规模的成功商业楼盘大多集中地1—2线大都市：如北京的王府井边的东方新天地；上海的徐家汇商业区；无锡的崇安寺生活步行街区；南通的明都广场；苏州的左岸步行街等。我们发现上述商业楼盘只所以较为成功是因为：①大多在传统的商业街区。②大多开发商具备一定的实力，包括开发商一开始就有“放长线钓大鱼”的理念与目标③大多有合情合理的开发规模，合情合理的商业定位④大多有科学的规化，科学的招商、科学的售留比例。失败者：与上述相反：①大多规模过大，过多讲究所谓的后现代,在造这个城市10年后或若干年后的商业物业；②大多开发商以出售物业为终极手段与目的；③大多开发商盲目的在一些3—4线城市开发所谓“城市名片工程”；④大多开发商是先造建筑产品、先出售建筑产品，不讲究功能定位+招商先行+合理售留；⑤最致命的是大多开发商不讲究合力打造,即专业的商业物业营销策划公司+良好心态与一定实力的开发商+一定支撑空壳的商户（商业品牌）
下面我用实例进一步说明：
江南的无锡崇安寺生活步行街区，从去年12月2日开盘至今，物业平均单价高达6万元/平方米，这种单价在长三角乃至全国的地级城市中格外少见，但销售半年来第一期4.5万元平方米,既然完成了50%的销售面积,回容资金高达1.5亿元多,开发商的开发成本与基本利润几乎基本垂手可得,这是为什么呢?笔者在担任其项目营销总策划时：得出如下几点，①开发商是公私合营的实力开发商，②开发商在开发之前就布下做长线的态度与观念③此项目是传统的商业中心，是无锡市商业文化的发源地。
其于上述三大支撑当后盾，所以我们在给物业定价时，一层定到8万—15万/平方米不等，二层与三层定到4万—3万不等，连地下商铺也定到3万元左右，可说创造了一个中国商业物业地级城市的销售定价之最，在招商时我们几乎没有花多大力气，许多知名商家纷纷主动入驻，当然在整合营销时我们全面制定而实施了一系列的科学而有实用的方案，但我们还是认为文博堂并非多大本事，一切几乎水到渠成，现在崇安寺第一期成功开街，特别是双休日人山人海。事实证明产品定位、物业定价、商铺销售、商业招商、项目开街是比较成功的，剩下的可销售面积，虽然销售不冷不热，但步步为营，其开发商的心态更是不急不躁，运筹帷幄，一句话万一销不完就“自留”……
在这其中我们还做了一个南通的明都广场,此项目也在南通的壹街区,自然也不要采取什么大张旗鼓的招商，一切运作平稳,相对而言,我们在江苏淮安市接触的一个看起来极漂亮的大型商业项目其运气就不佳了,开发了4万多平方米,无论开发商怎么使劲吆喝,开盘半年了销售不到10%，其原因一分析：①盲目开发大面积②单价定位与城市发展潜力不相符，超前无边了③先不做任何招商，开发商资本运作又出现了紧急，不可能心平气和的做好商气、人和，这种项目，这种心态，我们自然就不敢接盘了。
二、商业地产成功运作的关键在那里？
今天先说一说服务于商业地产项目运作的3个主要组织结构（包括开发商）的完善与合力,即3合1=安全运作商业地产项目；
A专业的商业物业营销策划机构，是第一个“一”。
那我们怎么去考察这个“一”呢？在商业物业遍地开花的同时，相应而来的是层出不穷的商业地产策划公司与代理公司，还有商业管理公司，我们认为作为商业物业的开发商，在开发一个商业地产项目临前，首先需要的是一家比较专业的商业地产营销策划公司（绝对专业的没有！）。而不是商铺销售代理公司或商业项目管理公司，因为大多销售代理公司是取其销售量的佣金为目的，商业管理公司是以开街后的商户管理与物业管理为己任，目的与服务决定了它的运作措施与运作手段，而商业地产营销策划公司应具备这么几个专业服务：①项目市场调研与项目可行性分析专业服务+②前期功能与业态定位专业服务+③招商策划与实施专业服务+④商业地产的“置业顾问型”营销策划专业服务。那么我们怎么考察这种机构，第一，要看它的原来案例；第二，要看它的服务范围与专业性；第三，要特别重视它对本项目的第一次提案。笔者带领文博堂在安徽的一个较贫困的小县城考察了一个3万平方米的商业项目：通过市场调研我们发现其体量过大，市场容量万不能接受，所以我们在第一次提案时先建议开发商砍掉1/3的面积，这可是要了他的命,首先开发商硬是不同意，认为砍掉的就是可销售面积，就是大把大把的利润,后来我们给他摆事实,讲道理,把市场容量分析很耐心的讲给他听,到最后甚至提出如不能接受我们的建议就拒单，后来在我们软硬兼施之下，勉强同意了。现在此项目开街了，事实是开业率是2万平方米的70%：出售也只有60%，开发商今天回想起来还心有余悸，很忠诚的感谢我们当时缩小规模的坚决态度，只问：你们为何判断这么专业？我们并非绝对专业，但比开发商对市场更敏锐……
B、良好的心态与一定实力的开发商支撑,第二个“一”
即所谓良好心态是指：你开发这个商业地产项目的全部目的是什么？你有多少能力与耐力来开发？招商是手段还是目的？你准备售出多少，自留多少，上述看似简单平常的几个问题，你在出手之前，必须扪心自问，而且你必须回答自己，还要把你的回答真实的告诉你的策划与顾问公司。如下：我做两个上述的选择题；
我们认为开发商业地产项目目的应该是两个，①获利，但不应该是“最大空间的利”。而应该是“最合理的利”，要留有10%—20%的利益空间给投资者(除非你的项目是无锡崇安寺)；②开街：要开发商去经营商业自然是强人所难，不妥；特别是我们的“国情型的开发商”但你至少要做到比较成功的开街，这个成功开街就是签定一定年限的商户70%的开业率。
我们认为：售多少，留多少，首先是在你的能力(实力)与耐力（长线）为基础之上，我们主张，通常的商业地产项目应该是售65%/。即回来本钱与基本利润(65%还回不来本钱与基本利润就有问题了)。35%是暂留。.可进可退的留，开发商留持物业的优劣在，我们认为：劣只有一点（看起来触手可得的果实应该让它自然熟透了掉下来），就是不能“马上到手”。而优则有：①开发商自留35%的物业，便于资本运作，特别是在资本市场往后更难融资的情况下。②有35%左右的自留物业是开街前招商与业态定位的巨大支撑③自留物业的售价通常随着时间的增长而有一定的增值空间
所以，自留物业不但是考验你的资金实力，更多是为了项目的整合营销与整体运作，是商业项目成功保障的一块进退有余的“自留地”。
C、一定商户与商业经营品牌的提前介入，第三个“一”
我们在做南昌一个商业项目时，首先考虑是“招商”之前的“亲商”，即开街时你来不来是另外一回事，但我现在就邀你来做顾问，根据对项目的功能与业态定位，我们事先可邀请（根据前期的业态定位）许多类似的经营性商户与相应品牌提前介入，前年南昌的这个3.5万平方米的项目还未开工，我们就力邀了10多家有代表性的商户到项目施工现场走马观花，谈天说地 ，其目的就在于让准商户提前进入环境，引导它对号入座，这样反复来几次，我们对其定位心中就更有底了，又交了不少商友，而且还能不断修饰与完善原来的定位方案，这样做还有一个目的就是把功能定位与招商定位的前期市场调研变为了提前的招商营销过程，后来“一石双鸟”既为定位积累了技术资源，又为招商营销积累了客户资源，何乐而不为呢？开街后，我们走在这条街上看到许多熟悉的商家面孔，这些商户是在项目开工前就曾相识了。
上述A、B、C就是我今天的闲话要点，做商业地产在整合一切有用资源之前首先整合你们的“组织资源“即专业的商业地产营销策划机构①+良好心态的一定实力的开发商支撑+一定商户的提前参与与介入=比较安全的商业地产运作，商业项目的安全就是成功了，我把它称为3合1合力安全运作。
最近出差受刺激了！回总部革命！不就是销售代理嘛
一直和朋友们在讨论，我们做商业策划、招商和后期经营管理（或者经管顾问）的，在商业房地产里面的角色重要性。我始终认为，开发商首先应该聘请我们这类公司早期就介入商业项目，但是现状是发展商往往先决定销售代理公司，我们接的项目往往都是通过销售代理公司发过来的，协助销售炒高售价的道具。
最近知道一个项目发展商不惜100万聘请后期经营管理公司的老总，在项目刚开始挖地的时候就要到职，真的佩服这个发展商。
曾经遇到过销售代理公司的人，要求我们在还没有做商业调研和商业策划的前提下，许诺2个月完成上万方项目的招商工作，以帮助炒销售。还是道具。（当然，凭经验和实力我们能知道这个项目多久能招商成功到多少百分比，但是招商大家都知道，和品牌公司之间的谈判要技巧啊，大家练了那么久的内功看谁道行深，如果我们表现出很急，效果怎么样大家都知道）
又有一个销售代理公司要我们提供公司介绍和成功案例及团队介绍，帮助销售代理公司拿下项目，当然这也是我们必须做的事情，合情合理，但是拿下项目后呢？多少销售代理公司懂得商业房地产的商业重要性啊！求销售人员买的时候别乱说话、别乱承诺、别乱出牛，嗨！“放心投资回报率15%招商公司能出租成功的”、“阿玛尼会来进驻开旗舰店”、“放贷前开张了就有租金回报了”。吐血ing...
B. 中国文化产业规划网备案怎么样收费标准
你问的太笼统了些。首先是文化产业本身就包含了很多方面。 下面是北大文化产业2007年（第六期） “文化产业经营管理人才工程”高级研修班 的部分内容，供你参考。 针对中国文化产业蓬勃发展而又人才匮乏的现状，结合中国经济形势的需要，将经济管理和文化产业两方面研修有机结合，以培养文化产业高级管理人才为目标，强调课程设计的系统性与深刻性，将每一门课程设计成一次专题讲座。 全部课程分为七个模块，涵盖文化产业的主要领域。 文化产业概论与文化产业管理 音乐（唱片）与经纪业 电影产业 动漫产业 图书与纸媒出版业 文化旅游与艺术品经营 电视传媒业 1、文化产业概论与文化产业管理 2、音乐（唱片）与演艺经纪 （1）文化产业政策走向与文化体制改革 （1）唱片工业史 （2）全球文化产业大趋势与中国的对策 （2）中国唱片业的新经济模式 （3）文化产业的商机与模式 （3）唱片公司管理 （4）区域文化产业的推动与发展 （4）唱片营销与案例分析 （5）文化产业品牌项目策划与制作营销 （5）演出经营管理及典型案例分析 （6）知识产权在文化产业中的地位和作用 （6）大型国际商业演出策划运作与现场管理 （7）文化产业的资本运作与案例分析 （7）如何做一个经纪人 （8）中国文化市场调查的特色与方法 （8）演艺经纪中的签约合同文本分析 3、电影产业 4、动漫产业 （1）中国电影产业的现状、政策与发展趋势 （1）中国动漫产业前景分析 （2）电影的题材策划 （2）世界各国发展动漫产业的策 （3）电影的营销策略 （3）动漫产品的前期策划与分析 （4）国际背景下的电影制作与发行 （4）动漫产品在国际国与市场拓 （5）影视娱乐机构的经营管理 （5）动漫衍生产品授权及版权保护 （6）电影的资本运作与投资策略 （6）数码技术与网络动画的发展 （7）电影的融资模式 （7）动漫企业在资本市场融资的准备工作 （8）电影的发行院线与渠道 （8）国际动漫产业投资 5、文化旅游与艺术品经营 6、电视传媒业 （1）中国旅游业的政策限制及政策走向 （1）电视传媒业的战略规划与政策走向 （2）国外旅游开发模式及经典案例 （2）电视频道发展及经营策略 （3）文化遗产的保护与创新开发 （3）电视节目的策划与制作 （4）区域旅游的形象规划与项目管理营销 （4）电视节目发行与经营 （5）主题景观与主题公园的开发策略及营销模式（5）电视传媒的投资策略与投资管理 （6）节庆旅游活动的策划定位与品牌打造 （6）电视传媒的广告市场 （7）旅游纪念品的开发与经营 （7）电视媒体的竞争力提升与产业链打造 （8）中国文物与艺术品收藏与经营 7、图书与纸媒出版业 （1）入世后中国出版业的接轨与定位 （5）畅销书的市场判断与分析 （2）图书的连锁经营 （6）畅销书的包装与营销 （3）中外出版流通体制比较 （7）期刊经营的商业模式 （4）畅销书的策划与经典案例分析 （8）纸质传媒的市场定位与发行策略 不晓得你是否想了解对四川文化产业职业学院的情况，下面是学院概况招生简章。供你参考。 四川文化产业职业学院是国家教育部备案，由中共四川省委宣传部主管的公办全日制普通高等专科学校，是全国第一所独立设置的为宣传文化系统和文化产业发展培养高素质应用型、技能型人才的高等院校，是四川省文化产业专门人才培养的重要基地。 学院主校区位于成都副中心华阳镇，距成都中心城区12公里。学院现有华阳、仁厚、航空港、南校区四个校区，校园面积近700亩（其中华阳主校区570余亩）。目前学院各类在校学历生10000余人（其中全日制在校学生3000余人）。学院管理规范、校园环境优美、办学设施完备、文化气息浓郁，是读书求学的理想园地。 学院拥有一支政治素质好、业务过硬、实践能力强、符合高职教育需要的教师队伍，现有专任教师203人，其中副高及以上职称教师65人，硕士研究生及以上学历教师38人，“双师型”教师66人，同时聘有一批校外优秀教授、专家和学者为兼职教师。 学院拥有崭新的多媒体教室、电子阅览室、语音室、艺体中心、校园网和闭路电视系统等现代化教学设施。校内实验实训场所30多个，其中主要有计算机网络中心、电视节目制作室、摄影创作室、多功能演播大厅、非线性编辑室、练功房、美术教学室等。学院还依托省级文化产业集团和经营企业建立了各具特色的校外实验实训基地。08年学院将有近四万平方米全新的教学楼、学生食堂和学生宿舍交付使用。 学院目前设有文化经营与管理系、物流文化与营运系、影视技术与应用系、影视策划与传播系、文化装饰与制作系、表演艺术系、数码艺术系、文博艺术系等八个系科，开办有主持与播音、电视节目制作、编导（广播电视编导方向、影视编导方向）、动漫设计与制作、舞蹈表演（舞蹈编导方向、影视表演方向）、多媒体设计和制作、环境艺术设计、摄影摄像技术（商业摄影方向）、广播电视技术（广播电视网络方向、数字电视方向、广播电视发送方向）、文化市场与经营管理、文化事业（产业）管理、出版与发行、营销与策划（文化传媒方向）、汉语（网络编辑方向）、商务经纪与代理（文化经纪人方向）、新闻采编与制作、电视制片管理、文物鉴赏与修复、广告设计与制造（广告与会展设计方向）、包装技术与设计等专业。 就业去向 学院与大型文化产业集团、文化传媒经营企业等用人单位建立了广泛而紧密的合作，毕业生的就业前景广阔，主要去向包括各级广播电台、电视台、电影电视制作机构、传媒制作公司、广告公司、出版社、报刊社、网络通讯公司、设计公司、图书馆、博物馆、文化旅游景点、会展公司等文化传媒企事业单位。 专升本及留学途径 学生经过三年在校专科学习后，其中有5%的学生可通过专升本统一考试升入普通类本科院校学习；其余的可以通过专升本自学考试、成人高考或现代远程网络教育等途径满足继续学习深造的愿望，从而获得本科文凭。 学院已与英国斯泰福厦大学建立紧密合作关系，采用“3+1”模式，学生经过三年专科学习后，可以到英国继续升读本科学历，学制一年。除此之外，学院正与新加坡、加拿大等国家的官方教育机构洽谈合作事宜，为学生搭建各种层次的求学平台。 职业技能教育 学院为学生提供职业技能鉴定及培训服务，目前设有秘书、营销师、物流师、网络编辑员、企业人力资源管理师、清华IT职业认证等项目。学院还开设有大学生英语等级、计算机等级、普通话等级培训和测试。学生通过省级职业技能鉴定测试，成绩合格者，可获得相应的国家级或省级《职业技能鉴定合格证》。