当前形势下我国房地产市场营销的发展方向

① 我国房地产市场发展问题的探讨可以从以下几个角度进行分析：（1）我国房地产市场的发展历程；（2）房地产

房地产企业发展趋势分析
前言
房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。

1、 研究概述

1.1 我国房地产发展历史

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。

八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国

房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。

形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。

我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

1.2 研究房地产企业发展趋势的意义

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。

一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，

使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。

随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。

因此， 探讨一条我国房地产企业的良性发展之路，以迎接全球化经济所带来的高层次竞争，已成为国内房地产业面临的重要课题。

2 、房地产企业现状和问题

2.1 我国房地产市场现状及展望

经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。具体地讲，有以下三大特征：

从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。

从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。

从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。

2.2 我国房地产企业发展现状

房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。

房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4％左右。

房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70％以上，有的高达90％。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。

房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。

作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业，必须具备一系列的条件，如：企业的产权界定要清晰，企业必须有充分的自主权，企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产企业还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是政府管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。

我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败。它的有利之处在于：能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神，通过他们孜孜不倦的工作、奋斗，推动了企业的不断发展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的数量有限，假设有100万家企业，而只有10万名能人，意味着有90%的企业找不到能人；其次，能人也有分类， 也分专业，难以与各种不同门类的企业对口；再次，能人也有自身局限性，如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾，这时的能人，实际将成为企业发展的阻力。先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证。有了好的管理模式，一般水平的职业经理也能使企业正常运作；没有好的管理模式，能人也会无用武之地；有了好的管理模式，能人离去，企业会受振动，但不会受重伤。

房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。

2.3 我国房地产企业发展中面临的问题

2.3.1 企业的所有制性质问题

尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产企业问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。

房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产企业发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产企业的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房地产国有企业类似，即产权不清晰，企业与政府的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产企业发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。

② 我国房地产发展状况

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
详细：
中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

③ 市场营销和房地产市场营销方向未来哪个前景比较好

市场营销更重要的是个人能力，在任何时代都有适用性的，市场营销包含房地产营销，核回心都是个人能答力的培养，只是房地产营销需要你再针对房地产专业只是做一些了解。在市场营销的大范围中，房地产营销相对来讲工作环境较好，特别是在开发公司，销售人员主要都采用座销的方式，而其他快销品营销更需要你走出去，自己挖掘和找到客户，房地产策划负责找到客户，销售负责搞定到现场的客户。房地产营销版块更建议你入行选择销售，了解基础，了解客户，然后转策划，学会如何挖掘客户，一直做坐等客户的销售的话，多年后环境发生变化就很难生存了

④ 急····国内外房地产市场营销的研究现状和发展趋势是什么谢谢

内热抄外冷，现在的国外房地产都瞄袭着国内的大款们，希望能去国外帮他们摆脱困境。国内房地产长期趋势肯定是向上，但途中不保证被ZF这只手调戏一下，打压一下，貌似降一点，实则是压抑需求，等待爆发而已。唯一能让房地产价格回归的情况，只有一种：所有国人思想观念的彻底改变，西化：房子也就是个住处而已，在哪里都可以住，我为什么非要一辈子住在一处呢。
呵呵，胡乱一说，兼听则明。

⑤ 当前形势下，房地产企业应采取什么营销战略

您好！
我国的房地产业的发展速度很快，国内的地产公司也越来越多，竞争越来越激烈。广大地产公司要想生存发展，就必须结合实际建立公司的发展战略并切实执行。本文以一地产公司为例，来探讨了发展战略的建立过程。
1 企业基本情况
某地产公司成立于上个世纪80年代，后经股份制改造成为公众上市公司。是国家房地产开发一级资质企业。目前已发展成为总资产50亿元，净资产14亿元，形成了集房地产开发、酒店经营、仓储物流于一体的大型综合性企业集团。
公司第一大股东为政府部门，第二大股东为某民营企业，其余为公众上市流通股。
公司主业：房地产开发是公司主导产业，公司已开发房地产逾两百万平方米，在房地产开发企业排名中多年来均列市前列。公司曾被评为中国房地产品牌企业20强之一。目前，公司已将开发项目拓展到异地多个城市，在房地产开发经营方面基本形成了可持续发展的格局。公司辅业：物业管理，物业经营，酒店。
公司近年总资产及净资产均在增长，但净利润、净资产收益率在逐年降低，2003年及2004年这两年，净资产收益率在5%左右，低于同期银行贷款利率；资产负债率在逐年升高，2003年及2004年这两年，资产负债率超过70%。
2 SWOT分析
公司的优势包括：规划及建设大型社区环境的能力；建筑质量管理控制能力；业已建立的良好信誉；数年房地产开发，积累了项目运作经验；目前资金雄厚。
公司在以下方面存在不足：土地储备量；市场研究和产品定位能力；市场营销及销售能力；工程成本控制能力；融资能力。
公司面临的机会有：消费者越来越倾向于购买自然环境优美、文化氛围高尚的小区；市场的潜在需求；房地产业重新洗牌，为优势企业的快速发展提供了良好的平台。
公司面临的挑战包括：海外超大型地产商的进入，可能加快经济发达地区房产市场整合的速度，留给公司发展壮大的时间变短；国内一些有实力的大型地产商跨区发展，建设大规模环境优美的社区，成为公司在全国各地的强大竞争对手；房地产在现阶段利润率处于中高水平，且进入市场相对容易，大规模投资者有可能继续进入，而使竞争加剧；房地产开发属资金密集性行业，公司在融资能力相对单一的情况下，资金成为影响其房地产开发的瓶颈问题；其他房地产企业的快速发展，加速了房地产企业的“分化”运动。
3 企业发展战略的制定
根据目前我国房地产市场现状，结合公司自身实际情况，为公司制定的发展战略如下。
3.1企业定位
企业主业：以房地产为核心，将房地产开发做大做强。
企业辅业：酒店经营发挥酒店的品牌优势，进一步提升服务水平，扩大客户资源，在竞争激烈的酒店行业保持住优势地位，在综合效益上进一步挖潜，实现品牌效益双丰收；物业管理进一步提升客户服务水平，为提升产品的附加价值服务，为房地产开发服务；仓储物流进一步整合资源，提升服务档次，建设成为现代物流基地。
3.2赢利模式规划
就目前情况下，公司逐步走向全国，对本地项目而言，可以考虑组合投资，即房地产出售、租赁和自用后在出售几种方式相结合；对外地项目而言，根据发展定位，暂不考虑进入商业房地产，而是以住宅为主，只限销售，不考虑出租，这种情况下，首先要借鉴其他企业的标准化模式，将项目开发过程的管理流程化，最大限度的降低风险，并保证所开发项目的质量。其次要从项目的“附加值”入手，不同地区的项目，结合当地的实际情况，有重点的进行系统定位，创造出能被消费者感知的创新点，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。
3.3公司五年战略发展目标
未来五年，以提升房地产业的综合竞争能力为核心，以拓展房地产业的市场空间为重点，将房地产业作大作强，以物业经营、酒店、物流为辅助，发展成为国内知名的专业的房地产综合服务提供商。在总资产、净资产收益率、净利润等方面进入全国房地产开发企业前列。在多个城市区域开发，完成全国性战略布局。确保每年净资产收益率、净资产增长率在一个良好水平；根据公司的赢利计划制定土地储备及房地产开发计划。
4 发展战略实施措施与途径
4.1重点城市布局，土地储备增加，年开发量增加
形成多个重点城市开发格局，完成全国发展的战略布局；土地储备和年开发量逐年增加：公司要继续增加土地储备，确保每年土地储备量。
4.2设计策划领先
设计策划作为房地产公司的龙头，对公司而言，整体策划水平偏低，今后房地产开发项目应该以精品策划为目标。应该从以下几方面入手：一是前期调研流程化，前期调研要细、要精，为准确的市场定位服务；二是规划设计精品化，规划设计阶段，除对选择的设计单位进行严格挑选外，还应提交给设计院详尽的设计任务书，并对设计成果进行严格的评审，以精品来要求，避免出现重大设计变更；三是设计策划客户化，设计要充分考虑其实际生活需要，设计出合理的户型、小区环境等。
4.3成本控制最优化
成本控制作为企业的基本战略之一，核心思想就是企业必须拥有成本优势，而成本优势永远是企业追求的目标。成本控制，应着重考虑以下几个方面：成本预算；施工成本控制；采购成本控制；管理成本控制；客户诉讼成本控制。
4.4营销管理水平提升
公司的营销管理水平是比较薄弱的，营销管理水平还有待提高：要建立一支高水平的专业营销策划队伍；强化内部管理，提升管理水平；维持和加强客户关系，增强客户的满意度、忠诚度。
4.5客户服务水平一流
房地产企业不仅提供客户一个住所，更应该是一种生活方式；服务是房地产业的本质。对公司来讲，应该加强以下几个方面来满足客户服务的需要：全员服务；全程和一站式服务，跨越房地产售前、售中及售后的每一环节都对客户进行细致而深入的一站式服务；加强客户关系管理；进行客户满意度调查。
4.6人力资源管理
以人为本，是人力资源管理的态度、责任和出发点。在人力资源方面，提出如下措施：合理储备人才；建立持续激励的人力资源管理制度；加强内部员工流动机制。
4.7财务战略管理
财务管理战略包括：适当集中财权，强化管理；健全内部机制，强化财务监管；实行目标管理，健全激励机制；开拓多方面融资渠道。
4.8业务流程高效
业务流程对于公司来讲，是提高业绩的最有力驱动因素，公司要实现发展目标，做到产品领先，就必须关注公司内部的关键业务流程和活动。在提高业务流程效率方面，主要做好以下几个方面：一是应落实矩阵式结构运作流程。二是探索产品标准化流程。
4.9战略联盟
通过战略联盟促使各企业在资源和能力、产品、市场基础之间构成的关联结构下进行多方位整合。公司在今后发展中，应重点考虑以下联盟：一是开发企业间联盟：公司应积极同各大品牌开发商合作，减少了因对抗性而产生的资源浪费，并能学习先进经验，提高自身的实力；二是公司同金融机构联盟：公司应探索同一到两家金融机构搭建互利伙伴关系，形成互利互惠的关系，既为公司资金提供保障，也为金融机构带来效益；三是公司同供应商联盟：公司应逐步完善供应商数据库，对供应商进行评价，选取优秀供应商形成战略联盟，减低成本，并能保证产品的质量。
4.10公司制度建设
公司管理制度化是现代管理的一个核心。加强公司的制度建设要做好的工作有：一是公司应以ISO9000质量管理体系为载体，从业务流程到管理制度纳入质量管理体系的文件中去；二是强化制度的执行能力，每年制定计划进行内审、外审和管理评审；三是根据公司发展速度和规模，适时制定切实可行的管理制度，确保规模、质量、效益及管理同步协调发展，做到管理有序可控。异地项目公司的管理要做到监控有力，管理有序，授权适度。
4.11企业文化建设
企业文化是企业管理的科学，是经济与文化的融合，是企业经济效益和社会效益的重要体现，是企业的发展之魂。企业文化要既有企业表现自己决心、观念、目标、宗旨、志向以及行动的企业精神，又有广大员工的群体心理。
本公司要继续贯彻“三个坚持”，以三个目标为指引，培育员工群体行为，加强企业文化制度建设，积极开展员工文体活动，努力把公司建设成为与市场经济相适应、技术领先、服务优良、管理科学、效益突出、客户满意的现代化企业。并以此造就具有优良企业文化建设体系，企业精神文化、行为文化、物质文化科学完善，适应企业持续发展要求，员工职业道德和企业精神风貌优良，企业形象与企业实力相匹配。
4.12品牌建设
对于房地产企业，得品牌者得天下。该公司地产品牌的创建，应该着力于以下几点：1）、以卓越品质打下品牌基础2）、以关系营销打造品牌形象3）、以项目定位支持品牌定位4）、以全员行为强化品牌意识5）、持续一致的品牌传播。
5 结束语
随着中国加入WTO，我国房地产业的竞争越来越激烈。各地产公司要想在激烈的竞争中生存和发展，就应该结合国内形势和公司实际情况，为公司建立长远的发展战略，以谋求公司的发展壮大和可持续发展。
望采纳，谢谢

⑥ 07年我国房地产市场的发展现状分析 （最新趋势）

住房是否过剩引发网上大讨论 专家不愿说过剩
2006年02月10日12:52 经济参考报 经济参考报2月7日刊登《统计局三大数据揭示我国面临住房过剩风险》的文章，引发了各界的激烈讨论，有网站更是根据此文进行了我国住房是否过剩的网上调查。为了进一步探讨这一问题，本报记者对一些房地产业的专家进行了深入的采访，但多数人士对这一热点问题持谨慎态度。

在网上进行的网上调查中，截至9日中午，有53.59%的网民对上述文章的意见表示支持，反对意见占37.44%，还有8.97%的被调查者表示对此问题不清楚。在被问到“一方面空置房大量存在，另一方面房价居高不下，很多人买不起房，你认为主要原因在于什么”时，61.82%的网友认为是“开发商利润期望过大，宁可空置也不愿意降价”。

与民众对这一问题的群情激奋相反，学者和业界人士反映比较谨慎。一位研究房地产的朋友甚至对记者说：“这个问题现在太热，关注的人太多，还是少发表意见为好。”

接受记者采访的人士力求面面俱到，不轻易下结论。戴德梁行研究顾问部高级经理王晨对记者说，仅仅通过统计局公布的汇总数据还不能笼统地判断住房是否过剩。他说，对于统计局公布的数据应该从辩证的角度来加以判断，一方面，统计局公布的数据具有一定的参考意义，但并不能作为判断住房市场过剩与否的标准；另一方面，如果想要更详细地了解有关情况或探讨解决问题办法，则不能仅凭一个笼统的汇总数据，还需要了解统计的具体方法和细分的统计数据，比如不同的区域、不同的物业类型等等。

王晨说，目前，我们统计数据的渠道不多，这也使得消费者比较难于对市场形成相应的判断，所以统计局的有关数据，成了众人手中唯一能够拿到的数据。如果有关数据能够更透明，大家都能够进行相应的分析，那么结论会更客观、准确。

对王晨的观点，社科院城市发展与环境研究中心尚教蔚表示赞同。她也表示不能仅仅通过统计局公布的这几个统计数字就判断住宅市场是否过剩，而应对这些数字进行更深层次的分析和判断。尚教蔚说，从统计数字来判断，商品住宅的空置面积上升的速度并不是特别快，相反，非商品住宅的空置面积上升的势头更快一些。从我国住宅的长期走势来看，我国的商品住宅应处在供不应求的状态而不应该是过剩。出现比较高的商品房空置面积，这是由于供求结构不合理造成的。也就是说，大部分的消费者需要的是中低价位的商品房，而开发商销售的中高价位的商品房居多；与此同时，受宏观调控的影响，老百姓持币待购现象增多，对房价走低的预期更强，这些因素使得商品房空置面积增多。

尚教蔚建议，应多发展中低价位的商品房来缓解供求结构失衡的问题。

北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松也有意回避这一问题。他对记者说，当前争论住房是否过剩没有什么现实意义。如果说住房存在过剩，但市场上还存在着很多人没有解决住房的问题，而且房价也处在不断地上涨状态；相反，如果说住房不过剩，但市场上却又存在着大量的闲置空置房。他认为，目前，迫切需要探讨和解决的问题是如何有效控制和消化空置面积。

金育松说，首先，要有效地控制空置房的增量面积。除了靠开发商对商品房采取精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。

其次，要快速消化现有空置房的存量面积。一方面，应建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配；另一方面，要实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售两全”、“通路销售”等新的销售模式，让空置房在“空置期”依然产生价值；此外，还应通过一些优惠政策刺激空置房的消化

⑦ 求毕业论文的相关参考文献（内容是我国房地产市场的发展趋势和经营取向）

提供一些《我国房地产市场的发展趋势和经营取向》毕业论文的参考文献，供写作参考。

[1] 成蹊. 当前房地产形势判断和2009年市场趋势分析[J]. 住宅产业, 2009,(01) .
[2] 孟昭莉. 中国房地产市场分析报告[J]. 中国中小企业, 2009,(01) .
[3] 朱中一. 当前的房地产市场形势及发展趋势[J]. 中国房地信息, 2008,(12) .
[4] 张宏. 美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势[J]. 合作经济与科技, 2009,(03) .
[5]次贷危机对中国房地产市场的启示[J]. 中国建材资讯, 2009,(01) .
[6] 易宪容. 当前国内房地产市场形势分析与对策[J]. 理论前沿, 2009,(03) .
[7] 张金娟. 我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J]. 当代经济, 2009,(04) .
[8] 肖元真,夏惠干. 2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]. 上海房地, 2009,(01) .
[9] 正直. 房市降价可回春——对房地产市场购销现状及房价发展趋势的分析[J]. 价格与市场, 2009,(01) .
[10] 冯国亮. 绿色地产：房地产业可持续发展的必由之路[J]. 住宅产业, 2009,(01) .

⑧ 销售房地产 未来趋势和前景

2019年中国房地产行业市场分析：销售增速放缓，全面开展多元化布局

2019年中国房地产企业销售增速放缓 谋求多元化业务布局

2019年3月以来，上市房地产企业密集发布2018年年报。从数据来看，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但受调控政策影响，销售额增速趋缓，一些房企在激烈的竞争中谋求多元化业务布局。

龙头房企销售额创新高 涨幅趋缓

2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园的全年销售额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。

年报数据显示，万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%;恒大营业额4662.0亿元，净利润722.1亿元，同比增长106.4%;碧桂园总收入3790.8亿元，净利润485.4亿元，同比增长68.8%。

中原地产研究中心对42家企业年报数据进行统计发现，70%的企业利润出现了明显的上涨，其中，A股的27家企业平均利润上涨了22.6%。

但在调控政策从紧的背景下，房企普遍出现业绩上涨乏力的现象。年报数据显示，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速较2017年均有所放缓。2018年碧桂园权益销售额增长31.25%，2017年碧桂园合同销售额同比增长为78.3%。

国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，增速比
2017年低6.4个百分点;销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

2018年，在“房住不炒”和因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。从2018年下半年开始，房企销售业绩增速放缓，进入2019年后，这一趋势更为明显。

据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2019年1-2月份，中国商品房销售面积1万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。——商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。

2018-2019年1-2月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

(备注：1-12月金额同比为12.2%)

“头部房企的增长速度变缓，但绝对增量依然可圈可点。”58安居客房产研究院首席分析师张波接受中新网记者采访时说，一些房企的发展战略开始出现变化，从偏重规模化发展到规模和质量并重，尤其是负债水平较高的大型品牌房企则更为谨慎，不再过分倚重“高周转”战略。

行业集中度明显提升

从年报来看，2018年，龙头房企继续发挥规模优势，销售业绩上涨幅度超过市场平均涨幅。

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》，2018年，百强房企市场集中度继续提升，千亿房企数量达到30家，创历史新高。

测评报告指出，前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。龙头房企凭借在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。

“此外，在因城施策的宏观背景下，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数。”报告称。

万科在2018年年报《致股东》信中表示，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。现在处于“白银时代”，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

“行业集中度仍将进一步提升，预计2019年千亿房企的规模将扩大到40家左右。”张波说，需要关注“千亿”本身的含金量，步子迈大了，基础不牢固，风险也会随之增大。无论是兼并还是抢地，都离不开资金杠杆，虽然2019年融资环境有所改善，但如果不注重风险、只看中规模，就可能倒在千亿的跑道上。

张波认为，中小型房企的生存在2019年将愈加困难，目前放松的流动性多倾向于大型品牌房企，更多的中小房企资金链承压现状难以得到改善，合作开发和并购将在2019年频繁上演。

多元化布局全面开展

面对激烈的竞争，除了注重发展的质量，多元化业务布局也一直是房企关注的重点。

近两年，房地产行业出现“去地产更名潮”。万科房地产、保利房地产、恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。

从年报来看，2018年，除主营业务之外，万科在物业、物流、教育甚至冰雪等小众领域都有发力。碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域，恒大在新能源汽车领域，中国金茂在城市运营方面，越秀地产在养老项目上均有布局。

“2018年，TOP30房企70%发布了多元化战略，TOP100房企97%布局了多元化业务。”易居企业集团执行总裁张燕说，2018年房企多元化投资已接近千亿，和2014年相比翻了7倍。

关于房企寻求多元化业务布局的原因，张燕认为，有些是因为主业强大，做到一定程度顺势而为，看到了天花板。另外一类控股公司，企业先天具有多元化布局的优势和基因，当主业进行到一定程度之后，多元化布局优势就会显现。

不过，在张波看来，目前房企的多元化或转型非常成功的案例并不多，主要有两个方向，一类是向主业相关或上下游行业衍生，例如以住宅开发为主的房企，开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域拓展;另一类则是全新转型，逐步弱化开发属性，而转向物流、仓储、电子商务等和房地产无关联的行业。

“两类方向并无优劣之分，需视企业自身的资源优势和发展愿景而定，但总体来看，全面转型的成功率往往不高，因此房企上市公司的转型节奏一般会较为缓慢。”张波说。