房地产市场内部市场营销

『壹』 房地产市场营销的目录

第1章 概述
1.1 房地产市场营销概述
1.1.1 房地产与房地产行业
1.1.2 房地产市场
1.2 房地产市场营销
1.2.1 房地产市场营销的概念
1.2.2 房地产市场营销理念的演变
1.2.3 房地产市场营销管理的过程
1.2.4 房地产营销观念创新
1.3 房地产市场营销相关知识
1.3.1 房地产法律知识
1.3.2 房地产开发的土地使用权
1.3.3 房地产项目的规划与设计
1.3.4 物业管理
复习思考题
案例分析题
实训练习题
第2章 房地产市场调查与预测
2.1 房地产市场调查
2.1.1 房地产市场调查的概念
2.1.2 房地产市场调查的内容
2.1.3 房地产市场调查的方法
2.1.4 房地产市场调查的步骤
2.1.5 楼盘市场调查样表
2.1.6 房地产市场调查报告的撰写
2.2 房地产市场预测
2.2.1 房地产市场预测概述
2.2.2 房地产市场预测竹步骤和方法
复习思考题
案例分析题
实训练习题
第3章 房地产营销环境分析
3.1 房地产市场营销环境概述
3.1.1 房地产市场营销环境的概念
3.1.2 房地产市场营销环境的特点
3.1.3 房地产市场营销环境的影响因素
3.2 房地产市场营销环境分析
3.2.1 房地产企业市场营销机会分析
3.2.2 房地产企业环境威胁分析
3.2.3 房地产企业内部环境分析
3.2.4 竞争对手分析
3.2.5 房地产项目营销的SWOT分析法
复习思考题
案例分析题
实训练习题
第4章 房地产购买行为分析
4.1 房地产消费者的消费心理分析
4.1.1 感觉
4.1.2 知觉
4.1.3 注意与记忆
4.1.4 思维与想像
4.1.5 情绪与情感
4.1.6 态度
4.2 房地产消费者的个性心理
4.2.1 购房者的需要
4.2.2 购房者的购买动机
4.2.3 购房者的个性特征
4.3 社会文化与家庭对房地产消费的影响
4.3.1 社会文化对购房心理的影响
4.3.2 家庭生命周期与购房心理
4.4 房地产消费者的消费行为模式
4.4.1 购买行为要素
4.4.2 购房决策过程
4.4.3 购房决策规则
复习思考题
案例分析题
实训练习题
第5章 房地产目标市场
第6章 房地产产品策略
第7章 房地产价格和渠道策略
第8章 房地产促销策略
第9章 房地产营销管理
第10章 房地产销售技巧
参考文献

『贰』 房地产市场营销的战略设置

从战略设置和战术分布层面上看，房地产营销的过程主要包括前期的策划，中期的战术分布实施和后期的营销控制等方面。
一、前期的策划--打造楼盘的核心竞争力，推广楼盘形象。
上个世纪90年，普拉哈拉德和哈默尔提出了“核心竞争力”一概念，在房地产营销中，楼盘形象是基于楼盘的核心竞争力而具有的一种比较竞争优势之一。在房地产营销的前期策划中，要达到很好地推广楼盘形象的目的，打造楼盘核心竞争力是关键，为此，应从三方面把握：
1.对楼盘的属性定位
楼盘属性的定位贯穿于楼盘形象进行推广的整个过程，是这一过程的核心部分。它包括对楼盘的规划设计和人居环境两方面的定位，在规划设计定位方面突出楼盘的整体概念，如：亲水楼盘，SOHO或智能化楼盘等，突出楼盘的建筑风格，如：时尚欧洲型或欧陆古典型等，突出楼盘的户型面积，户型比例，中心景观等。在人居环境定位方面要体现出楼盘所处的地段的优越性，交通的便利，楼盘所构成的生活区的成熟等。
2.市场调查，把握方向
此环节在房地产营销的核心竞争力的打造过程中是很有必要的。在此过程中全方位地搜索同一城市里同一时期内各楼盘的开发情况，根据各楼盘的不同开发概念，地段，区域，价位等确立竞争对手，建立起对竞争对手的跟踪调查档案系统，掌握竞争对手的销售手法和销售状况等，分析调查报告，树立起新的楼盘性价比和高于对手的楼盘价值系统，在原定的营销战术的基础上进行不断地完善及最终确立营销战术方案。
3.楼盘的主题确立及形象推广
完成了楼盘的属性定位和市场调查分析，把握了营销方向后，营销随即进入了楼盘的主题确立及推广的阶段。楼盘的价值基础和特征的持久力表现在它的名称上，而与名称联系最为紧密的是楼盘的标志和图案系统，它们在很大的程度上直接影响到楼盘的形象推广。在“后非典时代”，业界将会树立起新的楼盘主题价值系统，健康将是第一主题，健康的人居环境，健康的休闲环境，健康的工作环境。在楼盘的形象推广方面，重点是指导或配合专业的广告公司理清思路，结合楼盘的属性定位，突出优势，树立起楼盘的最优形象，造成轰动的效应。在开盘前较长时期的密集性，广泛性和渗透性的宣传之下，楼盘的传播将影响到潜在的目标客户。
二、中期的战术分布实施
初期的策划酝酿了较为成熟的营销战术，开盘期间营销将会进入高涨时期，战术将会得到全面的实施，在此点上，战术分布于三方面：
1.关注营销的“体验场”
体验是人们以个性化的方式参与到其中的事件，它可以使客户意识中产生美好的感觉。营造体验场应从空间场的设计到生活小区的环境打造再到居室内部的装修都要给客户带来色，声，香，触，法这五觉的冲击，使客户体验到楼盘的价值所在。“生活场”的设计要有创意，在房地产营销上有过“试住购房”的营销手法，这是“生活场”的最初雏形，“生活场”的制造不能仅仅局限于试住，而应从多方面去开发，激励客户溶入到对居室的关怀中去，感受自己布局的居家生活的舒适和惬意，从而产生一种对生活的成就感。体验场中，在卖场营造好的效果将会使客户感受到楼盘聚集的人气和一种抢购的氛围，它将引发惊人的效果并引导客户购买的冲动。
2.把服务落实到客户中去
开盘前期和开盘之后积累的目标客户将集中约定在开盘期间消化。在消化的过程中，为客户提供真诚的服务将会产生良好的消化效果，建立起客户档案系统，根据客户不同的职业型，收入状况，家庭情况向他们提供一系列的包括：购房户型，付款方式，装修建议的咨询及代办贷款等服务。让客户能感受到购房放心，称心，舒心，从而达到消化目标客户的目的。
3.实惠永远是购房的第一动力
在房地产的营销中，实惠永远是第一主题，它也是刺激消费者购房的第一动力。伴随着房地产营销走向成熟阶段，当前的房地产市场中比较流行的营销优惠战术可归结为以下几类：1.购房送物业管理费。2.购楼送车位。3.购房送接受优质教育，培训机会。4.购房享受装修大优惠。5.购房送金卡，指定处购物享受优惠服务。6.购房连带购车大优惠。7.分期付款，N年免息。8.购房抽奖，送礼，返现金。9 . “中介热销”，即介绍客户购房给予提成等，在广州，深圳等沿海开放城市甚至有购房送工作等营销手法，其本质都是使客户能得到最大实惠一原则，但在实施此战术时要充分地考虑客户的实惠需要。
三、后期的营销控制
房地产营销的后期控制主要是对楼盘价位的控制和形象整合的控制。经历了中期的热销，楼盘相对于潜在目标客户而言将步入紧缩阶段。在理性分析当前楼市销售状况的前提下，第三轮营销攻势将是为实现楼盘开发的终极目标而努力，楼盘开发的终极目标表现为使置业主的投资得到最大的回报和生活环境的最优化。无疑，重估楼盘价值，进一步炒作楼盘形象将对楼盘的升值起着非常重要的作用，而升值最终体现在楼盘的价位的提高。在楼盘的紧缩阶段，楼盘的销售呈现出供不应求的局面，价位的提高一方面可以缓解供求关系的平衡，另一方面使楼盘得到升值，第三方面提升了发展商的品牌价值系统，增加了发展商的品牌崇信度，使楼市潜在客户的置业有了可以依靠的品牌楼盘。
楼盘销售告罄后要注意对楼盘品牌的维护，此时的对品牌维护应上升到加强发展商品牌崇信度的高度，以构建健康生活，强化楼盘价值系统建设为指导思想适时适度地回报置业户主，使置业者思想和心灵产生强大的震撼，从而达到以置业者为媒介向楼市潜在客户宣传品牌的目的，创造了抓住一点宣传一面的效果。

『叁』 房地产市场营销的营销发展

中国房地产市场在经过一段时期的自由发展，到1994年中国宏观调控政策的实施后内，至今已由卖方市场容转向买方市场，在竞争日益激烈的楼市中，对每个开发商而言，对楼盘营销的重视与研究，是立足市场的关键。房地产开发具有建设周期长，投入资金多以及固定性等特点，这决定了它与一般的产品营销有很大的区别，除了一般产品营销所惯用的包装、广告宣传等销售途径外，有其独特、丰富的内涵。房产营销应贯穿于项目的立项开发，建筑施工以及竣工出售的全过程，要以运动的、立体的角度来考虑楼盘的推广。
任何一个楼盘的销售，其营销过程的策划、营销目标的确立、营销价格的制订、营销班子的建立、营销市场的调查、营销重点的选择、营销服务的善后、营销方案的细化、营销思路的更新、营销前期的介入乃至客户的接待和接待用语的推敲以及对楼盘自身综合因素的重视，比如房型设计、地理位置、小区环境、物业管理、售价、外立面效果等都需要综合考虑。

『肆』 房地产与市场营销方面的资料

房地产市场营销十大理念

房策网 http://www.fangce.net

第一、区域营销

“房地产开发最重要的因素第一是区位，第二是区位，第三还是区位！”区位营销意识早已为大多数房地产企业所认识。但是，区域营销理念的树立与贯彻，对我国房地产业界来说还是一个新概念。房地产区域营销理念应包含以下三个层次：第一、地区营销。如上海、北京、深圳、成都等中心城市，由于各地区的经济发展水平不一致，房地产投资的预期收益也会不同，各地区的投资环境比较分析结果决定了投资者的投资取向。因此，如何对城市或地区进行营销推广，增强投资者的地区偏好，就变成促进各地区房地产业发展的首要条件。地区营销理念应主要由政府及行业协会等部门以宣传综合投资环境为主要内容，全面展示地区营销优势以赢得本地区投资意向。第二、片区营销。如成都市呈现的春熙路、骡马市、盐市口三大商圈；上海的徐家汇、四平路、打浦桥、江苏路等商务片区，由于历史原因及城市规划要求，已成为中高档楼盘的集中地。片区营销要求各片区首先形成某个特定的商业气氛而后反过来促进个盘营销。这里，片区营销内有共同利益的开发企业组的非正式集团联合进行该片区全面营销策划，体现片区整体营销定位，寻找共同市场品味。第三、区位营销。在大势已定的片区营销态势中，个盘的营销活动将由开发企业独立完成，主要突出的是个盘特征。

第二、信息营销 房策网 http://www.fangce.net

“知已知彼，百战不殆”是一条千古不变的商战铁律，但是，如何真正地做到以及做到何种程度的“知已知彼”，又是一个具体而现实的问题。谁掌握了信息，谁就意味着掌握了市场。信息营销可以说是下一个世纪营销理念的核心。对房地产开发企业而言，在进行项目可行性研究的论证过程中，信息拥有量（包括数量和质量）以及信息处理方法的选择，直接决定了决策的正确性与科学性。房地产开发活动以其涉及面广为重要特征，因此，房地产的信息营销不仅包含了对自己企业内部信息的分析与控制，还包括对地区、区域的社会、经济、文化等发展状况信息、竞争对手开发现状信息、房地产市场供需信息、各有关部门对房地产的直接与间接作用信息等的全面分析与控制。如何建立起一套行之有效的“营销信息系统”对房地产开发企业进行有效信息营销就是至关重要的了。

第三、竞争营销

在市场未饱和时，市场竞争者较少，房地产开发企业主要分析需求状况即可进行决策。但是，随着房地产业迅速发展，中国房地产开发企业如雨后春笋般遍地开花，为争夺有限的有效需求市场而进行激烈竞争。过去几年，很多房地产开发企业分析了市场供需状况而决策上了很多项目，但是等到开发项目建成进入销售阶段时，才发现原有市场早已被竞争对手所占领，这就犯了“营销近视症”的错误。因此，在开发活动中，要研究与分析相同市场各领先者、挑战者、追随者及补缺者的开发动向及营销态，准确进行自我定位及目标市场定位，并有效控制营销过程。只有这样，营销策略的实施才具有对消费者及竞争者的针对性。在激烈竞争的市场环境中，各企业的素质逐步提高的条件下，企业盈利或生存的关键点，已不再是能否算在市场变化之先，是否能符合市场需求，而在于能否算在竞争对手之上，能否击败竞争对手。

第四、全面营销

据资料显示，在1994年和1995年，上海有近86％的营销方案都是价格方案。在我国房地产供需结构不尽合理，社会有效需求不足的产业态势下，价格策略的实施在一定程度上确能起到立竿见影的营销目的。但从发展的眼光来看，房地产价格的下降不可能没有一个限度，房地产开发商的利润水平已接近行业平均水平。房地产营销走向立体性、综合性的全面营销将是一种必然趋势。传统的四大营销策略。即：产品策略、价格策略、渠道策略及促销策略必须紧紧转绕着企业形象定位逐步向全面营销理念过渡（目前理论界也称为大营销或全营销）。

第五、全过程营销

近年来，房地产界掀起的营销热，但主要是开发项目后期的市场推广工作。很多营销方案只是针对于开发商已建成的物业进行定位与推广，其实质只是营销策略中的销售促进。真正意义的房地产营销，是始于开发项目的选址、设计、投资、建造、销售以及物业管理整个开发过程的全过程营销。可以说房地产营销的目的主要在于深度的前期参与与策划，使得项目的市场推广变得容易。市场的有效需求有多少？哪种物业类型是该市场中的供给空点？主要的竞争对手供给量及营销动作如何？开发企业及物业的市场定位如何？本物业推出时市场的变化趋势又怎样等等一系列的问题，在项目选址认证和可行性报告撰写时就应该注入全过程营销概念，有权威的营销人员对物业的市场前景作出前期预测及营销策划报告。

第六、全员营销

“最高最好的营销人员是谁？是总统！”市场营销学自从引入中国，随着中国经济的迅猛发展，很快得到企业的重视与发挥。我们知道，现在营销理念至少已完成从卖方市场拙发的以生产为中心过渡到从买方市场出发以顾客为中心，这就必然要求企业组织人员树立全员营销理念。“随时随地把您的手放在市场脉博上，随时随地寻找市场、发挥市场、开拓市场、创造市场，”这也是一条市场铁律！对于房地产开发企业而言，策划人员作出的一份策划报告并未说明全部的问题，更重要的是在一个很好的策划案的后面，全公司从经理人员到销售人员、董事会到财务人员均积极参与控制和实施该方案，同时，策划人员要不断根据变化的市场环境不断作出适当与适时的方案调整。房地产的营销是牵涉面广、专业人员参与较深，同时面对的客户从集团到个人，从富翁到平民的特性营销，要想单纯依靠销售人员完成楼盘的销售是不太现实，也不太可能。因此树立全员营销理念，把组织内部人员及扩延人员的积极性调动起来，实际上体现的是一种开拓市场、控制市场的营销理念。

第七、专业营销

房地产市场营销，由于其服务行业的特殊性和购买者的慎重性，需要具备较强的宏观分析能力、房地产专业知识、用户心理学知识、法律常识及公关技巧等综合素质人材。我国房地产业由于经历了一段不太规范的发展阶段，各房地产开发企业对房地产的综合性与专业性认识不足，形成了一种低层次小而全的运作方式。不少的开发公司几十甚至十几个职工，就要进行包括项目投资、项目开发、物业销售甚至物业管理在内的工作。随着行业的发展及市场细分化发展，树立专业营销理念势在必行。专业营销理念不仅要求开发企业运作机械专业化，还要在行业细分化的趋势下逐步形成各专业市场支持依托的房地产市场体系格局。对于营销内容而言，对于住宅、营业房、写字楼、工业用房、旅游用房等要有专门的特性营销。对于营销手段而言，要有专业的房地产广告公司、房地产中介公司、物业管理公司、房地产市场咨询公司等专业营销企业。

第八、服务营销

美国著名经济学家西奥多·莱维物曾经指出，新的竞争已不是发生在各个企业在其工厂中生产什么产品，而是发生在其产品能提供什么附加利益。当IBM公司提出“IBM就意味着最好的服务”而风靡世界时，我们发现服务营销理念际上已深深侵入营销理念系统。对于房地产业，物业管理是以其经营、管理、服务三者协调配合，“寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理”的以服务为核心的经营理念。1995年被视为中国房地产业界的物业管理年，物业管理的服务质量估劣已成为决定开发企业物业营销业绩的重要因素。众多高级商厦的产品定位无不依赖于更高层次的物业管理以提升其营销品味。但是，我们也应该看到，我国物业管理市场作为房地产市场体系中的要素市场还远未成熟。作为房地产开发企业，率先认定服务营销理念，贯彻服务策略应该是今后的房地产市场营销的热点之一。

第九、品牌营销

“品牌”二字，是我国商界这几年使用频率极高的词汇之一。《销售与市场》1997年二期《中国十年商战风云》一文详尽阐述了品牌在商战中的地位与影响力。房地产这一大件特殊商品也就日益在房地产市场中突显出来，其品牌化的道路实质上是营销力与竞争力不断增长的进程，品牌营销已日益被开发商提高到极重要的地位。但是，由于房地产商品及市场的独特性，如何进行准确的品牌定位，如何引导业主把握品牌取向，如何营造品牌意味即房地产商品如何进行品牌化及如何有效实施和控制房地产品牌战略等等问题，对我国房地产界而言还都是急待解决的新课题。

第十、文化营销

“房地产不等于钢筋水泥。名牌的背后是文化——文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。”这是在南国广东顺德营造了中国房地产界著名的“碧桂园神话”的策划大师王志纲的一句名言。诚然，房地产作为一种特殊的营销，不再仅仅是钢筋水泥加设备器具和推销，也是业主本身的追求、业绩、理念、归宿甚至一种精神的映射。房地产文化营销的操作，可以是发掘的历史渊源和传统，塑造楼盘的品牌和个性，渲染楼盘的艺术氛围和情调，提引楼盘的生活质量，展示开发商的开发理念或实力等等。

关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net

房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html

房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

『伍』 房地产市场营销的微观环境的内容有哪些

一个企业能否成功地开展营销活动，不仅取决于能否适应宏观环境的变化，适应微观环境的变化也是至关重要的。市场营销的微观环境主要是指对企业营销活动发生直接影响的组织和力量，包括企业本身、供应商、营销中介、顾客、竞争对手和社会公众。

1、企业自身

一个企业的市场营销部门不是孤立的，它面对着许多其他的部门，这些部门之间的分工是否科学，配合是否默契，都会影响到企业的营销管理决策和营销方案的实施。因此，在制定营销计划时，营销部门要兼顾企业的其他部门，如管理高层、财务部门、研发部门、采购部门、生产部门等。所有这些相互联系的群体组成了企业的内部环境。管理高层确定企业的宗旨和目标，制定企业的总体战略和政策。营销部门必须在管理高层制定的战略计划范围之内作决策，并且营销计划在实施之前要经过其批准。同时，营销部门还必须与企业的其他部门密切配合，财务部门负责为实施营销计划筹集和分配资金；研发部门致力于设计既安全又有吸引力的产品；采购部门关心的是如何取得零配件和原材料等供应物品；生产部门负责生产出规定质量和数量的产品，等等。所有这些部门对于营销部门的计划和行动都产生影响。

2、市场营销渠道企业

市场营销渠道企业是指企业在经营过程中，为企业经营提供各种营销服务的外部组织。包括供应商、代理商、经销商、辅助商。

1）供应商为企业提供所需的原材料、零部件、能源、劳动力等。

2）经销商从事商品购销活动，并对所经营的企业产品有所有权的中间商，如批发商、零售商等。

3）代理商指协助买卖成交，但对所经营的企业产品没有所有权的中间商，如经纪人等

4）辅助商为企业提供运输、储存、咨询、保险、广告等，如运输公司，保险公司，广告公司，银行，咨询公司等。

3、市场

根据购买者及其购买目的进行市场划分，包括：

1）消费者市场：购买商品和服务供自己消费的个人和家庭；

2）生产者市场：购买商品及劳务投入生产经营活动过程以赚取利润的组织；

3）中间商市场：为转卖、获取利润而购买商品和劳务的组织；

4）政府市场：为了履行政府职责而购买的政府机构所构成的市场。

5）国际市场：国外的消费者、生产者、中间商、政府机构等构成的市场。

4、竞争者

企业在对目标市场进行营销活动的过程中，会不可避免地遇到竞争者的挑战。企业要想在市场竞争中取得胜利，那么在满足顾客需要或欲望方面，就必须要比竞争对手做得更好。从消费需求的角度划分，企业的竞争者包括愿望竞争者、一般竞争者、产品形式竞争者和品牌竞争者。

1）愿望竞争者是指提供不同产品以满足消费者目前各种不同愿望的竞争者，它的存在将使购买力的投向在不同行业或不同产业之间发生转移，从而使不同行业或产业的市场规模发生或大或小的变化。

2）一般竞争者是指提供满足同一需求的不同产品的竞争者，它的存在将使购买力的投向在不同行业的生产经营相关产品的企业之间发生转移，其竞争程度主要取决于科技进步所带来的相关产品的多少以及相互替代的程度。在科技进步较快的情况下，企业应对一般竞争者问题予以较多的关注。

3）产品形式竞争者是指向一家企业的目标市场提供种类相同，但质量、规格、型号、款式、包装等有所不同的产品的其他企业。

4）品牌竞争者是指向企业的目标市场提供种类相同、产品形式也基本相同，但品牌不同的产品的其他企业。因此，在市场营销活动中，企业除了要了解市场的需要与购买者的购买决策过程外，还要全面了解竞争对手的数目、分布状况、综合能力、竞争目标、竞争策略、营销组合状况、市场占有率及其发展动向等方面的情况，从而制定出有效的竞争性营销策略。

5、公众

公众是指对企业实现其目标的能力有实际或潜在的兴趣或影响的任何团体。企业在争取目标市场时，不仅要与对手竞争，而且它的营销活动也会影响到公众的利益，因而公众必然会关注、监督、影响和制约企业的营销环境。在通常情况下，企业所面临的公众主要有融资公众、媒介公众、政府公众、社团公众、社区公众、一般公众、内部公众。

1）融资公众是指影响企业融资能力的金融机构，如银行、投资公司、保险公司等；

2）媒介公众是指报纸、杂志、广播和电视等有广泛影响的大众传播媒体；

3）政府公众是指与企业营销活动有关的政府机构，如税务局、工商管理局、经贸委等；

4）社团公众是指有权监督企业，并对企业经营活动进行评论、指正的相关团体和组织，如消费者协会、环境保护组织等；

5）社区公众是指与企业同处于某一区域的其他组织和个人；

6）一般公众是指并不购买企业的产品，但深刻地影响着消费者对企业及其产品看法的个人；

7）内部公众是指企业内部的全体员工，包括董事长、总经理、一般管理人员和员工。

『陆』 房地产市场营销名词解释

房地产市场营销是指房地产商在竞争的市场环境下，按照市场形势变化回的要求而组织答和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。房地产市场营销也是房地产经营中的一个重要环节。
内涵意义
所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针、目标为指导，通过对企业内、外部经营环境、资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场、促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。