Ⅰ 人口城市化对市场营销的影响
城市化程度是指城市人口占全国总人口的百分比，它是一个国家或地区经济活版动的重要特征之一。城权市化是影响营销的环境因素之一。这是因为，城乡居民之间存在着某种程度的经济和文化上的差别，进而导致不同的消费行为。例如，目前我国大多数农村居民消费的自给自足程度仍然较高，而城市居民则主要通过货币交换来满足需求。此外，城市居民一般受教育较多，思想较开放，容易接受新生事物，而农村相对闭塞，农民的消费观念较为保守，故而一些新产品、新技术往往首先被城市所接受。企业在开展营销活动时，要充分注意到这些消费行为方面的城乡差别，相应地调整营销策略。
Ⅱ 城市化水平的高低对房地产需求的影响是什么
城市化的水平越高，说明这个城市发展得越有活力，同时也可以刺激房地产的发展，吸引越来越多的人来这里买房子
Ⅲ 房地产市场营销的意义
房地产市场调查的定义
房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品对象，对相版关的市场信息权进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测。
房地产的市场调查表现出极深的地域特征。要真正把握市场的脉搏，需要依据地域形态，从单个楼盘到区域市场，再到宏观环境，然后再从宏观环境回到区域市场和单个楼盘上，就这样不断循环往复，融合贯通。
房地产市场调查是产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略的依据。
Ⅳ 城市化率对房价的影响
越是发达的国家农业越发达，发现没有？这代表什么意思，只有在确保农业稳步发展的前提下，我们的城市化才有意义。目前来看，我们的城市化所用的代价是：接受外来所有的产品初加工，接受所有外来的环境破坏，接受所有的资本经济掠夺与抢占。房价，这只气球是吹大了，劳动者把所有的血汗钱都砸进房产，房价能不高烧么？投资一套房产挣的钱顶得上打一辈子工啊。而且，所有的案例都指明，投资房产是正确的，只要前期买了房，都挣到钱了。不要说你家只有一套自住，你应该要看到它背后的隐藏价值。
Ⅳ 房地产投机对城镇化发展的影响
随着我国房地产业的高速发展，地产也成为居民一个新的投资渠道，商品房交易日趋活跃。适度的地产投资有益于房地产业的健康发展，但不可否认，随着市场的不断升温，地产投机与炒作现象也在一些地方有所抬头，且有愈演愈烈之势。与正常的投资行为不同，地产投机是以短期牟取暴利为目标，带钱入市，买房不为居住，而是在爆涨的“惊险一跃”后套现出局。综合起来，地产投机集中表现在：部分城市，地产开发项目开盘销售时出现排队抢购的现象，一些购房者根本不看房型、不看价格、不看朝向，不假思索地一定几套、十几套、甚至一个或几个单元。沿海一带，某些楼盘还正在建设，尚未交付购房者，但该楼盘已有房产在二手房交易市场出现，并且房价已上涨一成以上。统计发现，某市2002年高档住宅销售对象中，境外和外省市人士的买房比例占了53．6％，且其购房大多是以投资为目的。部分开发商在项目达到销售条件前，私下搞所谓“认购证”、“内部排号”、“收预购押金”等变相预售行为，炒作楼花，搅乱市场。种种地产投机的存在，哄抬了房价和地价，误导房地产开发投资，影响了经济正常运行。表现在：1．虚增需求。出于对楼价会继续走高的预期，投机者批量购入商品房，楼市就会因持续的购房热潮而不断升温。只要投机者觉得炒作有钱可赚，就不断会有资金进入，最终将房价推向高峰。表面上商品房不断地卖出去，造成需求趋旺及房价上涨的假象，但事实上，商品房最终的消费者并没有增加，增加的只是中间环节的空置率，造成地产行业的发展偏离了市场需求。2．哄抬房价，加大最终购房者的负担。地产投机者对新楼盘抢先下手，并往往出手就整个单元全买下，他们不以居住为目的，而是待价而沽，增值后再高价抛出牟利。这一行为，造成一些确实想改善居住条件的购房者买不到一手商品房，不得不转向二手房交易市场从投机者手中高价购入，客观对房价上涨起了推波助澜的作用。3．误导开发商。地产投机行为的存在，造成整个房地产市场从表面上看房地产的购销两旺，物业的空置率很低，“良好”的市场前景会诱使开发商加大投入，不计后果地盲目投资。4．冲击楼市。地产投机的危害不仅在于哄抬了房价，更在于一旦楼市行情转跌，投机者见势不妙就会不顾一切地杀价撒离，这将严重冲击楼市，打击整个市场的信心。5．激起地产泡沫。开发商的盲目投资会造成商品房供应量增加，而市场需求却相对平缓。新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，市场价格脱离了实际使用者的支撑能力，就容易产生房地产泡沫，不利于整个房地产业的正常发展。6．影响整个经济发展。楼价被地产投机者人为地炒高后，最终消费者为购房而付出的资金更多，会影响他们在其他方面的消费，进而对其它行业的发展造成影响。而且一旦房地产泡沫泛起、楼价下跌、炒家赔钱、开发商亏损，更会给就业和消费市场带来压力，进而影响整个社会经济的正常运营。正如《中国行业景气分析报告》所指出的，依靠体制变化和政策的刺激，近几年来房地产业发展迅速，但是真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来。当然，随着城市化进程及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，必将成为推动经济发展的支柱产业之一。因此，对现今房地产业要有一个冷静的判断，规范市场行为，遏制地产投机，维护国家、企业、个人各方利益，确保房地产业正常、良性地发展。笔者认为，下列措施可有效地遏制地产投机。1．税收优惠先征后退。目前，我国许多地方为改善居民的居住条件，降低购房成本，实行了契税等税收优惠政策。如南京市规定，“契税个人购买普通住房按2％税率征收契税，个人实际负担为0．75％，其余由地方财政补贴。”这一规定在优惠了普通购房者的同时，也给地产投机的频繁交易以可乘之机。因此，建议改进做法，实行税收优惠先征后退，即消费者在购置新房时必须全额缴纳契税，必须持有一定时期（如一年）后，才能享受有关房屋出售的税收优惠，办理退税。短期持有商品房不能享受税收优惠。2．借鉴国外成熟做法，在购房后一定时期内（如一年）转让，则追征一定比例的利得税，使地产投机无利可图。3．规范期房转让行为。只要购买商品房，签订了预售或销售合同，无论是否办理两证，各种再转让行为都要征收相关税费，通过征收税费控制转让行为。4．加强对开发商预售行为的规范，严格执行《城市商品房预售管理办法》，开发商必须有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等四证齐全，并且在项目开发投入资金达到工程建设总投资的25％以上时，方可进行预售。严肃处理开发商的排号、发认购证、内部押金等变相炒楼行为。5．强化所得税的征管力度。税务部门要与房地产管理部门配合，加强对房地产投机的监控，掌握相关地产投机利得，对个人应审查其个人所得税的交纳情况；对于企业投机行为，要审查其营业税、企业所得税、个人所得税的交纳情况。6．源头控制，规范土地交易行为。通过征收空地闲置税提高囤积土地成本，同时加强土地增值税的征收力度，限制“空手道”的土地投机交易。7．调整信贷政策。日前央行已规定今后商业银行给开发商贷款，必须要求其自有资金达到30％，同时土地证等四证必须齐全。在严格执行这一政策的同时，建议对于高档商品房，应适当提高银行贷款门槛，降低按揭比例，减少贷款年限，限制投机炒楼。遏制地产投机、规范交易行为，可以有效地减缓房价上涨、控制地产泡沫。只有少一些炒作，多几分理性，才能确保我国房地产市场的健康发展
Ⅵ 求市场经济对房地产发展的影响
我给个大纲吧。首先，市场经济条件下，商品房的房价会依赖市场的供求关系变化而发生波动，由于中国目前正处于城市化进程中，大量的农村人口进城工作定居，刚性需求拉动房地产市场长期向好的发展前景。第二，由于地价、建筑材料、人工成本的上升，推高房价继续上涨是未来几年甚至几十年的大趋势。第三，政府的市场调控始终会在房地产市场中发挥作用，特别是在土地供应、金融信贷政策、财税政策等方面来影响房地产市场。第四，市场经济大背景下房地产市场出现巨头垄断与行业洗牌重组可能是未来若干年的趋势，中小企业会受市场价格大战与资金成本上升而遭受淘汰，优秀的房地产服务企业会逐渐发展壮大。每一条都需要你根据大纲去充实、丰满。
Ⅶ 城市化对房地产业的影响
一 中国房地产业的发展水平
房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。
二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题
①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。
②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。
三 中国房地产业的可持续性分析
可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。
①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。
③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。
④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。
⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。
四 中国房地产业可持续发展评价指标体系
房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。
参考资料：http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/fdc/654846.htm
Ⅷ 城市规划对房地产市场的影响
对房地产市场影响的因素有以下几点：
a）供求状况
b)自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、日照、通风、风向、风力、气温、湿度、降水量、天然周期性灾害、建筑物外观、建筑物的朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等。
c)环境因素：声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境
d)人口因素：人口数量、人口素质、家庭规模
e)经济因素：经济发展、物价、居民收入、
f)社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化
g)行政因素：土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地租用规划、税收政策、交通管制
h)心理因素：购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码、楼层数字或土地号数；讲究风水、价值观的变化
i)国际因素：国际经济状况、政治对立状况、国际竞争状况。
其中城市规划在行政因素里面，所占影响力并不是太大。但是城市规划会影响一个城市对土地开发及再开发，土地建设用地的面积，会对一个城市的市场有一定的影响。而一个城市需要发展，是离不开土地开发，城市建设的。所以城市规划，对现阶段房地产市场基本没有影响。