硬木市场的市场营销与规划

① 什么是市场营销管理过程五个步骤是什么

市场营销管理过程就是企业为实现其任务和目标而发现、分析、选择和利用市场机会的管理过程。
市场营销管理过程有以下几个步骤：
（1）发现和评价市场机会；
(2）细分市场和选择目标市场；
（3）发展市场营销组合和决定市场营销预算；
（4）执行和控制市场营销计划。
市场营销作为管理过程是一个计划与实施的过程，具体包括产品和服务的设计、定价、促销、分销和交换等，以达到个人和组织的目标。

② 市场营销的目标和核心是什么呀

市场营销的核心是市场定位，除此之外别无其他。
道理很简单，想让顾客想买并把东西卖出去，首先要知道市场在哪。
若以“交换”为市场营销的核心，无法解决市场在哪里的问题；以产品为市场营销的核心，更容易陷入酒香不怕巷子深的误区。

什么是定位，以及什么是市场定位
鉴于国人对定位理论的误解，重新解释一下定位严格的定义：是指一种行为过程，即主体将定位课题塑造成差异化的形象，并通过传播在受众大脑中占据特殊位置。一言以蔽之，即把差异化形象烙印在受众大脑中的过程；而非国内的“定位高端人群”，“定位中高端市场”云云。
市场定位的定义，即市场营销界的定位。主体是企业，客体是企业、产品、竞争、品牌，场所是目标消费者的大脑，目的是将企业、产品、竞争、品牌的差异化形象烙印在目标消费者的大脑中。与定位理论相比，市场定位的信息传播目的性更强（以蓝海战略为典范），以客户需求为出发点。

为什么市场定位是市场营销的核心
解决了市场营销“是什么”的问题：根据定义，通过把握主体、客体、场所、目的及其关系市场营销的全貌尽收眼底。
解决了市场营销“为什么”的问题：大量通过定位成功的企业案例证明了市场营销存在的必要性与必然性。
解决了市场营销“怎么做”的问题：定位贯穿企业成长各阶段，从创业之初的确定目标市场，到成熟之后的品牌多元化，无不在定位的指导下进行。
体现了市场营销的本质属性：市场定位分为企业定位、产品定位、竞争定位、品牌定位，而四种定位均以客户需求为出发点，这就体现了市场营销的本质：为顾客创造价值、建立关系，进而获取利益。
"市场营销核心是什么"这一问题的实践意义
“市场营销的核心是什么”，这也是我在面试新人的时候最喜欢问的问题。
可以作为学院派与实战派营销人的分野：
学院派以教材为纲，认为“交换”是市场营销的核心，容易出现自以为多读几年书就是Marketer，进而轻视Sales的现象；学院派不是理论派，学院派
连理论派的纸上谈兵功夫都不到家，心中无兵，何从谈起？以“交换”为答案的面试者，一律下放一线，使之经历几年的市场磨练，见识真正的战场之后再安排营销
部门的核心工作，以免误企自误。
以“定位”为答案的面试者，可以考虑在市场部安排职务。
可以作为技术派与市场派营销人的分野：以“产品”为答案的面试者，可以成为出色的销售工程师，安排大客户销售的职务。
以“定位”为答案的面试者，依旧安排市场部工作。也许资历不够，但方向对了，一通百通。
（via知乎·波旬）

③ 市场营销过程主要有哪些步骤

市场营销管理过程有以下几个步骤：

1、发现和评价市场机会；

2、细分市场版和选择权目标市场；

3、发展市场营销组合和决定市场营销预算；

4、执行和控制市场营销计划。

市场营销作为管理过程是一个计划与实施的过程，具体包括产品和服务的设计、定价、促销、分销和交换等，以达到个人和组织的目标。

(3)硬木市场的市场营销与规划扩展阅读

市场营销过程是决策过程和管理过程的统一。个合理的营销决策过程反应在决策程序上一般就有四个步骤：

1、确定问题所在，提出决策目标；

2、发现、探索和拟定各种可能的行动方案；

3、选择最合适的方案；

4、决策的实施。

市场营销，作为一个管理过程，应充分发挥计划、组织、指挥、协调、控制的职能，以完成组织的目标。决策过程和管理过程在市场营销管理过程中是统一的不可分割的，是同一过程中的两个不同的方面，这两个方面相互影响。

每一个决策过程都受管理五大职能的影响；同时，每个职能的实现都应遵循决策是四大步骤。

④ 市场营销和市场销售的关系

营销可以理解为将军抄制定战袭略，销售可以理解为士兵执行打仗，是对战略的实现。
通常情况下，小公司都是老板指定营销计划，投多少广告，做多少市场等……
大公司会有专门的市场营销部，对公司当下和未来该怎么走怎么做有统筹安排。

⑤ 市场营销专业的人生规划怎么写

市场营销专业的潘东，做了一份市场营销专业职业生涯规划书，他把自己比做一只无脚的鸟，如同张国荣在《阿飞正传》里的独白："我听别人说这世界上有一种鸟是没有脚的，它只能够一直的飞呀飞呀，飞累了就在风里面睡觉，这种鸟一辈子只能下地一次，那一次就是它死亡的时候"。

潘东把自己的人生规划分为三个阶段：35岁以前--积累，35--50岁--创造，50岁以后--保持。他一生的追求生做一只无脚的鸟，生命无止境，奋斗不息，他的一生需要：

让家人幸福快乐的生活

把自己知道的书都读一遍

总结创造一个理论

认识至少三个以上国家元首

经济自由

出一部自己的传记、一部诗集、一本读书笔记

创办一个可以走出国门的企业

做一本全国发行的专业杂志(房地产、广告)

成立以个慈善机构

他在重庆工学院毕业后的十年计划：(2008年~2018年，24岁到34岁的十年)

大学给了潘东很多：知识、见识、友情、爱情以及思维方式、解决问题的方法、心态等等，是潘东人生最美好的阶段之一。在未来的十年，潘东把它定义为为生存而活的十年、积累的十年、形成自己风格的十年(许多过来人都认为一个男人35以后才有自己的风格)。

在未来的十年，潘东希望有一个温暖的家庭、事业上能在地产营销策划行业中有自己的位置、有自己风格雏形的地产及其他广告作品、能出自己的诗集。这是潘的美好愿望，到现在为止除了写了一万多字的诗歌外，其他的都需要潘从现在开始努力去实现，绝不放弃。

具体未来十年潘东想：熟悉房地产、汽车、营销策划、广告、平面媒体行业；在中国营销策划行业有自己的位置；认识马云、潘石屹、江南春、庄淑芬、王石、刘德华、王家卫；出国至少访问三次；学习培训MBA，熟练英语；学一样乐器、学一样舞蹈、学车；每年读50本书；去香港、上海、北京、深圳、广州、温州；买一辆10万以下的车。

社会环境分析：

1.中国经济的快速增长，真正融入wto后，更深更广的与世界接轨。

2.21世纪是中国特色社会主义的第三大步，经济在本世纪中页达到中等发达国家水平，由此中国在国防、教育、社会福利上有很大的改善和提高，民众的综合素质会有很大进步。同时中国的城市化水平加快，城乡界限变小并逐步消失，房地产会迎来一个更大的繁荣时期。

3.西部大开发国家政策对西部的支持，建立以重庆和成都为中心的新经济特区对周边地区经济的影响是不言而喻的。

4.奥运经济的后繁荣时代。通过对以往举办奥运会城市的研究，奥运会后对所在城市在经济上的影响是无法估量的，同时对一个国家经济的影响也是非常大。

5.人才竞争激烈，以后的企业更需要具有先进理念的t字形人才，以后企业更多的是要关注世界的变化，把握世界的脉搏。同时发展和环境的关系逐渐被国人重视，环保、绿色、健康是民众对每一个企业的要求。

行业分析：

1.西部大开发让西部城市化进程加快，特别是成都-重庆新经济特区的建立，对西部房地产行业是一个非常大的机会。

2.随着我国经济的持续增长，人民的生活水平提高，恩格尔系数减小民众会更多关注怎么过更好更舒适的生活。而住房对于中国人来说是一辈子的事情，同时也是必需的事情。

3.股市的巨大繁荣，物价不断上涨让更多的人产生对经济泡沫的恐惧，觉得把钱变成房子这样的不动产更安全和实在。

4.国家对房地产逐渐开始宏观调控，法制不断健全，房地产发展会逐渐进入正规。

自身现状：

毕业于重庆工学院工商管理学院市场营销系广告策划与设计专业，系统学习了关于市场营销、广告学方面的知识，并学习了西方经济学、消费者行为学、ps、广告文案写作、平面构成、素描基础、色彩基础、商务谈判、媒体研究、会计财务基础、统计学基础、销售管理和管理学概论等学科相关知识。

潘东在市场营销策划、广告创意、谈判沟通、分析鉴赏方面比较优秀。曾经给自己的评价是：营销人的专业、广告人的创意、诗人的激情。在校期间潘曾任重庆工学院文学社副社长、校学生会新闻部校刊主编，具有较强的组织和沟通的能力，并兼职过重庆电视台广告业务对在与陌生人交流和沟通上有一定的自己的见解和认识。

在业余的爱好中，潘东对文学、美学、电影、旅游、服饰非常感兴趣。

喜欢和比自己强的人交往，但和一般的人也相处的非常好。对自己的性格是这样定义的：激情、创意勇敢、坚韧、乐观。潘认为心态决定一切，做一切的事情都需要一个好的心态，赞同古人说的：好知者不如乐知者，喜欢辩证的分析事情。当面对一个突发事件时，首先想到的不是为什么会发生这样的事情，而是用什么办法解决这件事。

自创的座右铭：自信人生，二百岁月，击水三千里，天生我才，五车诗书，作文万两钱

他人评价：

聪明、有想法、第一印象好、不拘小节、更应该注重行动的落实成功标准：完成预期目标，家庭事业和谐发展。

每一个时期的目标自己尽最大的努力去做，充分发挥自己的能力。

不断进步就是胜利。

为35岁以后的事业打下坚实的基础。

差距：

行动更要加强和落实，需要面对外界环境的干扰并需要更具实际情况采取补救措施。

理论基础不扎实，实际经验不足。

社交圈子不容易扩大。

弥补：

1.教育培训、自学：多读书，有经济条件后参加一些专业的培训，利用公司的培训机会。时间在五年内完成。

2.交流：多和公司高层接触，学习更多关行业知识和经验；参加交流会多和专家交流学习。

3.实践：在工作中实践自己的学习的理论知识，养成良好的生活工作习惯，加强身体锻炼。重视和每一个人交往，因为"三人行，必有我师"。

个人职业生涯规划的理解

理论只有在实践中才知道正确与否，所以职业规划要在学习生活工作中不断改进，使其能真正适应自己，指导自己进步。同时职业规划只是自己的"一厢情愿"，特别是作为一个刚出学校的大学生来说存在太大的变数，潘东认为大学生的个人职业规划只能在宏观上指导自己，而制定具体的实施步骤是不太现实的。同时，职业规划更多的是为了鼓励自己让自己在实现了一个目标后有更多的成就感，从而向更大更艰难的目标迈进。未来的人生不是不可以规划的，因为机会只是一瞬间的事，成功之是一秒钟的事情。潘东相信时刻准备的人比一个时刻计划的人更容易成功。

⑥ 市场营销应该怎么做和 市场营销与各部门之间的关系

市场营销是个很系统的行业.
而做市场就首先要对你的市场有个初步的专了解,永远记得属,是你掌握市场,客户的思路要让你来牵着走.
与客户首先重要的一点就是一个客情的建立,就像交朋友一样,什么事你要让他感觉到你是在为他考虑.
这样你的一切产品他都很容易的接受...
而市场营销与各部门的关系呢是相互相承的,市场部门是一个公司的前头兵.简单来讲:市场部门就是做市场,
把上层领导的各个指示完全的落实下去,也就是3个字:执行力... 我相信当你能达到100%的执行力,那你绝对可以在公司出水芙蓉,受到领导的亲睐的

⑦ 市场营销计划书怎么写啊

评论1 ┆ 举报

最佳答案此答案由提问者自己选择，并不代表网络知道知识人的观点

回答：nirvana0853
大师
4月23日 10:52 不同的行业都有不同的市场营销计划书及策划书，请问您需要的是哪类行业的？我有的是房地产类的，有用吗？
房地产全程策划营销案

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；

第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响

二 区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析

三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点

四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位

五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算

六 项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟

七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响

八 投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九 开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

一 总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度

二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示

四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示

五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计

六 公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示

七 公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、跃复式装修标准提示
.别墅装修标准提示

八 灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.项目室内背景音乐布置

九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.住户特征描述
.社区文化规划与设计

第三章 项目质量工期策划营销
房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

一 建筑材料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2、新型建筑装饰材料提示
3、建筑材料选用提示

二 施工工艺流程指导
1、工程施工规范手册
2、施工工艺特殊流程提示

三 质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量管理内容提示

四 工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与管理

五 造价控制
1、建筑成本预算提示
2、建筑流动资金安排提示

六 安全管理
1、项目现场管理方案
2、安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。
其他形象（略）

一 项目视觉识别系统核心部分
1、名称
.项目名
.道路名
.建筑名
.组团名
2、标志
3、标准色
4、标准字体

二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
.建筑物主体
.工地围墙
.主路网及参观路线
.环境绿化
2、营销中心包装设计
.营销中心室内外展示设计
.营销中心功能分区提示
.营销中心大门横眉设计
.营销中心形象墙设计
.台面设计
.展板设计
.营销中心导视牌
.销售人员服装设计提示
.销售用品系列设计
.示范单位导视牌
.示范单位样板房说明牌
3、公司及物业管理系统包装设计
.办公功能导视系统设计
.物业管理导视系统设计

第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
.项目概括
.市场定位
.销售价格
.销售政策措施
.广告推广手法
.主要媒体应用及投入频率
.公关促销活动
.其他特殊卖点和销售手段
3、结论

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策

三 目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
.家庭成员结构
.家庭收入情况
.住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
.目标市场：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述
.目标客户：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料

四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
.定价方法
.均价
.付款方式和进度
.优惠条款
.楼层和方位差价
.综合计价公式
5、价格分期策略
.内部认购价格
.入市价格
.价格升幅周期
.价格升幅比例
.价格技术调整
.价格变化市场反映及控制
.项目价格、销售额配比表

五 入市时机规划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、入市时机的确定及安排

六 广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
.广告总体策略
.广告的阶段性划分
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
5、入市前印刷品的设计、制作
.购房须知
.详细价格表
.销售控制表
.楼书
.宣传海报、折页
.认购书
.正式合同
.交房标准
.物业管理内容
.物业管理公约

七 媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
.媒体总策略
.媒体选择
.媒体创新使用
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算

八 推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动

九 公关活动策划和现场包装

十 营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
.进行性测评
.结论性测评
2、实施效果测评的主要指标
.销售收入
.企业利润
.市场占有率
.品牌形象和企业形象

第六章 项目顾问、销售、代理的策划营销

销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺，同时，他又是自成一体的的严密科学系统。

一 销售周期划分及控制
1、销售策略
.营销思想（全面营销）：
全过程营销
全员营销
.销售网络：
专职售楼人员（销售经理、销售代表）
销售代理商（销售顾问）
兼职售楼员
.销售区域：紧扣目标市场和目标客户
.销售阶段：
内部认购期
蓄势调整期
开盘试销期
销售扩张期
强势销售期
扫尾清盘期
.政策促销
.销售活动
.销售承诺
2、销售过程模拟
.销售实施：
顾客购买心理分析
楼房情况介绍
签定认购书
客户档案记录
成交情况总汇
正式合同公证
签定正式合同
办理银行按揭
销售合同执行监控
成交情况汇总
.销售合同执行监控：
收款催款过程控制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住环节控制
客户档案
客户回访与亲情培养
与物业管理的交接
.销售结束：
销售资料的整理和保管
销售人员的业绩评定
销售工作中的处理个案记录
销售工作总结

二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三 各销售阶段广告创意设计及发布实施

四 销售前资料准备
1、批文及销售资料
.批文：
公司营业执照
商品房销售许可证
.楼宇说明书：
项目统一说词
户型图与会所平面图
会所内容
交楼标准
选用建筑材料
物管内容
.价格体系：
价目表
付款方式
按揭办理办法
利率表
办理产权证有关程序及费用
入住流程
入住收费明细表
物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）

.合同文本：
预定书（内部认购书）
销售合同标准文本
个人住房抵押合同
个人住房公积金借款合同
个人住房商业性借款合同
保险合同
公证书
2、人员组建
.销售辅导：
发展商销售队伍
A 主管销售副总
B 销售部经理
C 销售主管或销售控制
D 销售代表
E 销售/事务型人员
F 销售/市场人员
G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）
.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作
A 专职销售经理
B 派员实地参与销售
C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系
.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
.销售代理：
发展商与专业销售公司配合
A 负责营销的副总
B 处理法律事务人员
C 财务人员
.专业销售公司成立项目销售队伍
A 销售经理（总部派出）
B 销售代表
C 项目经理（职能上述）
.专业销售公司总部销售管理及支持
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟
.销售控制表
.销售收入预算表
5、销售费用预算表
.总费用预算
.分项开支：
销售人员招聘费用
销售人员工资
销售提成/销售辅导顾问费
销售人员服装费
销售中心运营办公费用
销售人员差旅费用
销售人员业务费用
临时雇用销售人员工作费用
.边际费用：
销售优惠打折
销售公关费用
6、财务策略
.信贷：
选择适当银行
控制贷款规模、周期
合理选择质押资产
银企关系塑造
信贷与按揭互动操作
.付款方式：
多种付款选择
优惠幅度及折头比例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
.按揭：
明晰项目按揭资料
尽可能扩大年限至30年
按揭比例
首期款比例科学化及相关策略
按揭银行选择艺术
保险公司及条约
公证处及条约
按揭各项费用控制
.合伙股东：
实收资本注入
关联公司操作
股东分配
换股操作
资本运营
7、商业合作关系
.双方关系：
发展商与策划商
发展商与设计院
发展商与承建商
发展商与承销商
发展商与广告商
发展商与物业管理商
发展商与银行（融资单位）
.三方关系：
发展商、策划商、设计院
发展商、策划商、承销商
发展商、策划商、广告商
发展商、策划商、物业管理商
发展商、策划商、银行（融资单位）
.多方关系：
发展商、策划商、其他合作方
8、工作协调配合
.甲方主要负责人：
与策划代理商确定合作事宜，签署合同
完善能有效工作的组织架构和人员配备
分权销售部门，并明确其责任
全员营销的发动和组织
.直接合作人：合同洽谈
销售策划工作对接
销售策划工作成果分块落实、跟踪
信息反馈
催办销售策划代理费划拨
工作效果总结
.财务部：
了解项目销售工作进展
参与重大营销活动
销售管理工作，配合催收房款
配合销售部核算价格，参与制定价格策略
及时办理划拨销售策划代理费
.工程部：
工程进度与销售进度的匹配
严把工程质量
文明施工。控制现场形象
销售活动的现场配合
.物业管理公司：
工程验收与工地形象维护
人员形象
销售文件配合
销售卖场的管理
军体操练
保安员与售楼员的工作衔接、默契配合

五 销售培训
1、销售部人员培训-公司背景及项目知识
、详细介绍公司情况：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）
销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标
.物业详情：
项目规模、定位、设施、买卖条件
物业周边环境、公共设施、交通条件
该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
项目特点
A 项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、
容积率、绿化率等
B 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等.

揪错 ┆ 评论4 ┆ 举报

⑧ 市场营销职业规划

市场营销职业规划；
营销是个直面竞争深具挑战性和诱惑力的职业，它不仅磨练意志，锤炼品质，更主要的是能从中学到经商之道为人之本，这为后继发展奠定扎实的基础，市场是营销的战场，营销人是英雄的化身。有开荒牛般的耕耘，就会有千里马般的本领，最后成龙成凤。在市场搏击中，方可焕发出人生中所有的激情，跃马驰骋，以求共同进步。营销人应该具有长远的目光，进行良好的职业规划，找准定位从以下五方面开始。

一、成功源自清晰目标
每一个营销人员刚进入企业，通常的都要接受一些培训。培训内容主要集中在产品、营销技巧、工作心态等方面，至于个人职业生涯规划方面几乎从不涉及。本文旨在帮助营销人员认清自己人生目标，做好职业生涯规划，在为企业和社会做出贡献的同时，实现自己的人生价值。
营销人员往往有这样的倾向：哪个企业底薪高去哪里，哪个企业提供的职务高就去哪里，哪个企业的工作轻松就去哪里，哪个企业的提成高就去哪里……由于跳槽频繁，他们最后往往无所作为。其根本原因是职业目标不清晰、缺乏职业生涯规划。
我们每个营销人员都是处在市场经济社会当中，市场经济使每个人都有可能成为自己人力资本的主宰，为什么我们要被动地让外界环境来影响、决定我们的职业生涯轨迹呢？市场经济社会是一个充满机遇的社会，我们如何才能抓住机遇呢？市场经济社会又是一个充满竞争的社会，我们如何才能够保持领先的位置呢？市场经济社会是一个很难有终生职业的社会，如何才能让我们拥有终生职业呢？
如果营销人员希望能够抓住时代的机遇，获得终生职业，做自己人力资本的主宰，就必须做出自己的职业生涯规划：分析自己的现状，给自己设立一个有挑战性的职业目标，了解自己的潜能，找到不足，弥补差距，实现自己的人生梦想。
在做职业生涯规划之前，必须要深刻理解几个基本概念：职业、职业生涯及职业生涯阶段、内职业生涯及外职业生涯。
1、职业
职业就是指“参与社会分工，利用专门的知识和技能，创造物质财富、精神财富，获得合理报酬，满足物质生活、精神生活的工作”。
这其中包含了五种关系：
A．个人与他人的社会关系，强调职业首先必须是一种社会分工；
B．职业与知识技能的关系，每种职业必须具有相应的知识和技能；
C．知识技能与财富的关系，只有具备了相应的知识技能才能创造相应的财富；
D．创造财富与报酬的关系，相对于创造的财富必须获得合理的报酬；
E．获得报酬与需求的关系，从事某职业的人通过获得的报酬来满足个人的物质和精神需求。只有符合这五种关系，才称得上是职业，缺一不可。
根据职业的定义，我们便能清楚地看出社会上普遍流传的一个观念是错误的——营销工作不需要什么经验和技能，谁都可以做。实际上，营销员是一种职业，需要专门的知识和技能，业绩不好的营销人员都应认真思考：我是否具有做好营销工作所必须的知识和技能？如果不具备，我怎样才能弥补这种能力差距？
2、职业生涯及其阶段
职业生涯就是一个人从事职业的经历。我们把职业生涯周期分为四个阶段：职业生涯早期，职业生涯中前期，职业生涯中后期和职业生涯后期。每个不同的时期，都会有不同的特点，我们在每个时期的任务也不一样。
从20多岁到30岁这个阶段，属于职业生涯早期，又称为职业生涯第一青春期，这个阶段的主要任务是学习、了解、锻炼；30岁到40岁这个阶段属于职业生涯中前期，即职业生涯成长期，主要任务是争取职务轮换，增长才干的机会，寻找最佳贡献区，也就是争取找到我们的职业锚；40岁到55岁是职业生涯的中后期，称作成熟期，又称为职业生涯的第二青春期，主要任务是创新发展，贡献辉煌；55岁到70岁是职业生涯的后期，主要任务是领导、决策或总结教训，教授经验。
了解职业生涯阶段，使我们能更好地进行职业生涯现状分析，了解自己所处的位置，为明确自己的职业方向提供信息与参考。
3、内、外职业生涯
外职业生涯是指从事一种职业时的工作时间、工作地点、工作单位、工作内容、工作职务与职称、工资待遇、荣誉称号等因素的组合及其变化过程。外职业生涯因素通常由他人给予和认可，也容易为他人所剥夺。比如，一个业务代表在应聘一家企业时，这个企业所提供的薪水不是他能决定的，即使他在进入企业之初的薪水很高，如果他不能给企业带来业绩，企业就可以随时降低他的薪水或辞退。
内职业生涯是指从事一种职业时的知识、观念、经验、能力、心理素质、内心感受等因素的组合及其变化过程。内职业生涯因素主要是靠自己的不断探索而获得，不随外职业生涯的获得而自动具备，也不会由于外职业生涯的失去而自动丧失。例如小蔡被任命为营销经理，她获得的只是外职业生涯的一个职务，至于她是不是有能力做好这个经理，该职业应该具备的知识观念、经验能力、心理素质等是不是已经具备，并不是她在被任命的那一天就自动具备了，这需要在工作实践中探索、思考，才能逐渐获得。而一旦获得以后，即使由于某种原因，小蔡不再担任该职务了，她的知识观念、经验能力和心理素质依然为她自己拥有。
只有内、外职业生涯同时发展，职业生涯之旅才能一帆风顺。内职业生涯的发展，是外职业生涯发展的前提，营销人员必须用内职业生涯的发展，带动外职业生涯的发展。另一方面，外职业生涯发展顺利，还可以促进内职业生涯的发展。如果营销人员的眼光只盯着外职业生涯的各种因素：底薪是多少、职务有多高、提成比例如何、交通费是多少等，往往会使我们的职业生涯发展方向发生偏差，不能达成预期目标。
在职业生涯开发与管理体系中，我们提倡这样的观念：在职业生涯早期，对自己锻炼最大的工作是最好的工作；在职业生涯中期，收入最多的工作是最好的工作；在职业生涯后期，实现自己人生价值最大的工作，是最好的工作！

二、营销人员应避免的心态
1、从业态度不端正，过分追求短期利益，谁给的钱多就为谁“打工”，一年吃掉几年的饭，不知爱惜自己名声、前途与个人品牌。甚至还有极少数营销人员为了钱可以置道德与法律于不顾，发生诸如携款潜逃之类的恶性事件。
2、对自我“估价”过高，不知井外有天、山外有山，总是觉得自己“屈才”。
3、没能认真衡量眼前利益与个人长远发展的关系，轻率离开有难得的培训锻炼机会的企业或稳定、熟悉的职位去谋求暂时的高薪、高职位。
4、对自己定位不准，总想另立山头做老板。由于营销人员总是在与“钱”与“老板”打交道，容易产生心理不平衡。这一原因在营销人员离职中所占的比例相当高。一个合格的营销人员和一个称职的贸易公司老板是两种不同类型的人才，而很多营销人员就是不明白这一点，非要碰得头破血流才死心。

三、职业规划的重要性
对营销人员来说，职业规划就是个人发展的一盏指路之灯，让我们清楚自己未来的路与方向。在竞争激烈的现代社会，一个人越清楚了解自身的资源与优势，明白如何根据个人核心优势去制定未来发展道路，他必然更容易实现成功的梦想。
职业规划最大好处就在于，帮助我们将个人梦想、价值观、人生目标与我们的行动策略协调一致，去除其他不相关的旁枝末节，整合个人最大的优势与资源，从而向着终极目标快速前时，而这正是我们取得成功的重要保证。
考虑到工作的性质，营销行业对从业人员的素质有一定的要求，所以营销人员在职业规划时，必须考虑到行业的特性与个人的优缺点，这样才能制定合理、有指导意义的职业规划。营销人员职业规划的三点原则如下：
1、 职业发展目标要契合自己的性格、特长与兴趣
职业生涯能够成功发展的核心，就在于所从事的工作要求正是自己所擅长的。如果一个人性格内向、不善于与人沟通，没有敏感的市场意识，那么他就很难成为一名成功的营销人员。了解自身优缺点是制定职业规划的前提。
从事一项自己擅长的工作，我们会工作得游刃有余；从事一项自己所喜欢的工作，我们会工作很愉快。如果所从事的工作，既是自己所擅长又是喜欢，那么我们必能够快速从中脱颖而出。而这正是成功的职业规划核心所在。
2、 职业规划要考虑到实际情况，并具有可执行性
有些营销人员很有雄心壮志，一心想要在营销领域一鸣惊人。但是营销工作虽然具有一定飞跃性，但是更多却多时候却是一种积累的过程——资历的积累、经验的积累、知识的积累，所以职业规划不能太过好高骛远，而要根据自己实际情况，一步一个脚印，层层晋升，最终方才能就梦想。
3、 职业规划发展目标必须有可持续发展性
职业发展规划不是一个阶段性的目标，而是一种可以贯穿自己整个职业发展生涯的远景展望，所以职业发展规划必须具有可持续发展性。如果职业发展目标太过短浅，这不仅会限制个人奋斗的热情，而且不利于自己长远发展。

四、建立成功营销个人品牌
优秀的企业有良好的品牌，好的产品也有一流的品牌，个人职业的发展，也需要塑造品牌吗？
回答是肯定的。因为个人品牌是一种差异化，让你可以从芸芸众生中迅速脱颖而出；个人品牌也代表着个人能力、信誉、才干，可以为个人带来更多的发展机会。
塑造个人品牌最重要之处就在于个人的战略定位：成为什么样的人，以及如何达成目标。一个人要建立自己的个人品牌，首先就必须了解自己最有优势的资源，而这种资源就是建立成功个人品牌的核心基础。
对于营销人员而言，能够准确定位自我，并深入了解自己的优势、持续发挥优势，往往更容易走向成功——一个人只有持续专注于自己优势资源，最终才能确立自己鲜明的个人品牌，而个人品牌的建立则代表了一种坚定的承诺与能力的保证，所以成功就会随之而来。营销人员要确立自己的个人品牌，以下三条原则必须遵循：
体现个人的独特性：个人品牌必须代表某种东西，它们与众不同和具有自己的观点。 从上面我们所分析的张鹏案例中，我们可以清晰地看到，个人品牌的建立与企业品牌建立其实是异曲同工之妙：独特性成就差异化，而差异化的价值可以让品牌的迅速从芸芸众生脱颖而出。所以，营销人员要成功建立个人品牌，首先就是要找出自己与其他人差异之处，然后通过多种方式去体现自己的独特性。
体现出自己才能的价值与重要性。个人品牌代表的东西能够与他人认为重要的东西联系起来，所以，个人品牌是否能够获得别人认可，最重要一点就是个人品牌的建立者能够表现出其才能对大众的价值与重要性。营销人员不仅要对企业负责，更要对客户负责。一个营销人员只有以自己的承诺与信誉为基础，切实地通过自己的工作为企业、客户带来双赢结果，真正体现出自己的工作重要性，才能够建立起个人鲜明的品牌形象。
可以说，成功的个人品牌代表一种信誉、一种鲜明的个人印记。在激烈竞争、人才辈出的营销行业中，打造鲜明的个人品牌，是每一名营销人员真正成功之处。因为环境会变化、时间会流逝，而个人品牌的光芒却永远锃亮如新。

五、正确面对营销职业优劣势
1、优势
积累充足的社会经验,经商经验,为以后自己创业做老板打基础。还锻炼了自己的综合能力，比如交际、耐心、外交口才、面对挫折如何解决及各个行业相关的知识。越综合越好，因为你所面对的是客户群。
2、劣势
暂时的工作不能让朋友和自己从心底接受，有时候选的行业不是很恰当的时候，虽然一定程度上也学了东西，锻炼了自己，毕竟，人工作的基础、直接的目的是赚钱来证明自己，要是赚的钱没有其他的同行多的话会伤害到自己的自信心，做销售很费脑子，天天超重的思考题让人一天到晚喘不过气，不过，想的多，时间长了，你考虑问题的时候，思路就打开了，而且，想的全面，最后，做成单子的几率也就加大了。
优势劣势在一定程度上是能相互转化的，善于利用一切机会,把不利转为有利，就距离成功不远了。

作为一个营销人，我不悔！