旅游市场营销架构

1. 企业从市场营销环境的角度来研究消费者收入，通常从哪几个方面进行分析

市场营销宏观环境包括哪些方面：
人口环境
人口环境是市场的第一要素。人口数量直接决定市场规模和潜在容量，人口的性别、年龄、民族、婚姻状况、职业、居住分布等也对市场格局产生着深刻影响，从而影响着企业的营销活动。企业应重视对人口环境的研究，密切关注人口特性及其发展动向，及时地调整营销策略以适应人口环境的变化。
1、人口数量分析
人口数量是决定市场规模的一个基本要素。如果收入水平不变，人口越多，对食物、衣着、日用品的需要量也越多，市场也就越大。企业营销首先要关注所在国家或地区的人口数量及其变化，尤其对人们生活必需品的需求内容和数量影响很大。
2、人口结构分析
（1）年龄结构。不同年龄的消费者对商品和服务的需求是不一样的。不同年龄结构就形成了具有年龄特色的市场。企业了解不同年龄结构所具有的需求特点，就可以决定企业产品的投向，寻找目标市场。
（2）性别结构。性别差异会给人们的消费需求带来显著的差别，反映到市场上就会出现男性用品市场和女性用品市场。企业可以针对不同性别的不同需求，生产适销对路的产品，制定有效的营销策略，开发更大的市场。
（3）教育与职业结构。人口的教育程度与职业不同，对市场需求表现出不同的倾向。随着高等教育规模的扩大，人口的受教育程度普遍提高，收入水平也逐步增加。企业应关注人们对报刊、书籍、电脑这类商品的需求的变化。
（4）家庭结构。家庭是商品购买和消费的基本单位。一个国家或地区的家庭单位的多少以及家庭平均人员的多少，可以直接影响到某些消费品的需求数量。同时，不同类型的家庭往往有不同的消费需求。
（5）社会结构。我国绝大部分人口为农业人口，农业人口约占总人口的80％左右。这样的社会结构要求企业营销应充分考虑到农村这个大市场。
（6）民族结构。我国是一个多民族的国家。民族不同，其文化传统、生活习性也不相同。具体表现在饮食、居住、服饰、礼仪等方面的消费需求都有自己的风俗习惯。企业营销要重视民族市场的特点，开发适合民族特性、受其欢迎的商品。
3、人口分布分析
人口有地理分布上的区别，人口在不同地区密集程度是不同的。各地人口的密度不同，则市场大小不同、消费需求特性不同。
当前，我国有一个突出的现象就是农村人口向城市或工矿地区流动，内地人口向沿海经济开放地区流动。企业营销应关注这些地区消费需求不仅在量上增加，在消费结构上也一定发生的变化，应该提供更多的适销对路产品满足这些流动人口的需求，这是潜力很大的市场。
经济环境
经济环境是影响企业营销活动的主要环境因素，它包括收入因素、消费支出、产业结构、经济增长率、货币供应量、银行利率、政府支出等因素，其中收入因素、消费结构对企业营销活动影响较大。
1、消费者收入分析
收入因素是构成市场的重要因素，甚至是更为重要的因素。因为市场规模的大小，归根结底取决于消费者的购买力大小，而消费者的购买力取决于他们收入的多少。企业必须从市场营销的角度来研究消费者收入，通常从以下四个方面进行分析。
（1）国民生产总值。它是衡量一个国家经济实力与购买力的重要指标。国民生产总值增长越快，对商品的需求和购买力就越大，反之，就越小。
（2）人均国民收入。这是用国民收入总量除以总人口的比值。这个指标大体反映了一个国家人民生活水平的高低，也在一定程度上决定商品需求的构成。一般来说，人均收入增长，对商品的需求和购买力就大，反之就小。
（3）个人可支配收入。指在个人收入中扣除消费者个人缴纳的各种税款和交给政府的非商业性开支后剩余的部分，可用于消费或储蓄的那部分个人收入，它构成实际购买力。个人可支配收入是影响消费者购买生活必需品的决定性因素。
（4）个人可任意支配收入。指在个人可支配收入中减去消费者用于购买生活必需品的费用支出（如房租、水电、食物、衣着等项开支）后剩余的部分。这部分收入是消费需求变化中最活跃的因素，也是企业开展营销活动时所要考虑的主要对象。这部分收入一般用于购买高档耐用消费品、娱乐、教育、旅游等。
（5）家庭收入。家庭收入的高低会影响很多产品的市场需求。一般来讲，家庭收入高，对消费品需求大，购买力也大；反之，需求小，购买力也小。另外，要注意分析消费者实际收入的变化。注意区分货币收入和实际收入。
2、消费者支出分析
随着消费者收入的变化，消费者支出会发生相应变化，继而使一个国家或地区的消费结构也会发生变化。
（1）消费结构。德国统计学家恩斯特。恩格尔于1857年发现了消费者收入变化与支出模式，即消费结构变化之间的规律性。
（2）恩格尔系数。

2. 市场结构有哪几种类型各种类型的特点分别是什么

一、完全竞争市场，是一种不受任何阻碍和干扰的市场结构

特点：完全竞争是这样一种市场结构，在其中同质的商品有很多卖者（就是厂商），没有一个卖者或买者能控制价格，进入很容易并且资源可以随时从一个使用者转向另一个使用者。例如，许多农产品市场就具有完全竞争市场这些特征。指那些不存在足以影响价格的企业或消费者的市场。

二、垄断竞争是指这样一种市场结构，一个市场中有许多厂商生产和销售有差别的同种产品。

特点：在垄断竞争理论中，把市场上大量的生产非常接近的同种产品的厂商的总和叫做生产集团。例如，汽车加油站集团，快餐食品集团，理发店集团等。

三、寡头垄断：又称寡头、寡占，一种由少数卖方（寡头）主导市场的市场状态。英语中这个词来源于希腊语中“很少的卖者”。

特点：寡头垄断是同时包含垄断因素和竞争因素而更接近于完全垄断的一种市场结构。它的显著特点是少数几家厂商垄断了某一行业的市场，这些厂商的产量占全行业总产量中很高的比例，从而控制着该行业的产品供给，寡头垄断又称为双占垄断或又头垄断。

四、完全垄断市场、是指整个行业中只有一个生产者的市场结构。

特点：这种市场结构形成的主要条件：一是厂商即行业，整个行业中只有一个厂商提供全行业所需要的全部产品；二是厂商所生产的产品没有任何替代品，不受任何竞争者的威胁；三是其他厂商几乎不可能进入该行业。

在这些条件下，市场中完全没有竞争的因素存在，厂商可以控制和操纵价格。这与完全竞争的含义和形成条件是不同的。

(2)旅游市场营销架构扩展阅读：

划分一个行业属于什么类型的市场结构，主要依据有以下三个方面：

第一，本行业内部的生产者数目或企业数目。如果本行业就一家企业，那就可以划分为完全垄断市场；如果只有少数几家大企业，那就属于寡头垄断市场；如果企业数目很多，则可以划入完全竞争市场或垄断竞争市场。

一个行业内企业数目越多，其竞争程度就越激烈；反之，一个行业内企业数目越少，其垄断程度就越高。

第二，本行业内各企业生产者的产品差别程度。这是区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要方式。

第三，进入障碍的大小。所谓进入障碍，是指一个新地企业要进入某一行业所遇到的阻力，也可以说是资源流动的难易程度。一个行业的进入障碍越小，其竞争程度越高；反之，一个行业的进入障碍越大，其垄断程度就越高。

根据这三个方面因素的不同特点，将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。

市场是社会分工和商品生产的产物，哪里有社会分工和商品交换，哪里就有市场。

决定市场规模和容量的三要素：购买者，购买力，购买欲望。

同时，市场在其发育和壮大过程中，也推动着社会分工和商品经济的进一步发展。市场通过信息反馈，直接影响着人们生产什么、生产多少以及上市时间、产品销售状况等。

联结商品经济发展过程中产、供、销各方，为产、供、销各方提供交换场所、交换时间和其他交换条件，以此实现商品生产者、经营者和消费者各自的经济利益。

美国学者基恩·凯洛斯将各种市场营销定义分为三类：

（一）将市场营销看作一种为消费者服务的理论。

（二）强调市场营销是对社会现象的一种认识。

（三）认为市场营销是通过销售渠道把生产企业同市场联系起来的过程。这从一个侧面反映了市场营销的复杂性。

3. 旅游公司组成结构

国内旅行社：总经理1名，财务总监1名，常务副总经理1名，下设办公室、计调部、市场营销部、导游部三个部门根据规模设定人数，另各部门1名部门经理，根据部门大小决定是否设置部门副经理，建议总人数在30人左右。

出境组团社：总经理1名，副总经理2—3名分管下设相应部门，财务总监1名，下设行政及人力资源部、入境旅游中心、出境旅游中心、国内旅游中心、航空票务中心、市场营销中心，根据规模设定部门人数，总人数在100人左右。

4. 世界旅游业地区结构 - 百度

世界旅游业从形成到发展，现在进入了稳定发展时期，21世纪将是旅游业的第二个黄金时代。旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游者将达到空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。尽管各个国家的政治、经济情况以及旅游业的发展模式不同，但就整个国际旅游业来看，将出现下列发展趋势。
一、旅游业将成为世界上最大的产业
旅游业作为世界上最大的新兴产业，每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。据世界旅游组织预测，到2000年底，国际旅游人次可望达到6.6亿，相当于世界总人口的10％左右。旅游收入将增至5000 亿美元，旅游业将取代石油工业、汽车工业，成为世界上最大的创汇产业。1992年世界旅游与观光理事会根据总收入、就业、增值、投资及纳税等几个方面的分析，证明旅游业作为世界上最大产业的态势正在形成。因此，世界旅游与观光理事会指出：旅游业是促进经济发展的主要动力，旅游业已成为世界上最大的就业部门，共产生1.27亿个工作岗位，约占世界劳动力总数的6.7％；旅游业是创造高附加值的产业， 其增值额已达到14490亿美元；旅游是各国财政中主要的纳税产业之一， 全世界的旅游企业及从业人员的纳税总额高达3030亿美元。旅游业对世界经济的贡献，不仅是产生的产值和提供就业岗位的贡献，它同时还带动其他产业的发展，带来一系列的经济效益。
二、国际旅游区域的重心将向东转移
欧洲和北美是现代国际旅游业的两大传统市场。在80年代以前，它们几乎垄断了国际旅游市场，接待人数和收入都占世界总数的90％左右。80年代后，亚洲、非洲、拉丁美洲和大洋洲等地区一批新兴市场的崛起，使国际旅游业在世界各个地区的市场份额出现了新的分配组合。尤其是东亚、太平洋地区，近些年来，国际旅游增长率高于世界平均水平，达到7.5％。预计到2010年国际旅游者人数将达到1，9亿。 在迈向21世纪的发展中，欧洲和北美地区国际旅游市场上的份额将呈进一步缩小之势，旅游重心由传统市场向新兴市场转移的速度将会加快。随着发展中国家和地区经济的持续增长和繁荣，这些国家和地区的居民去邻国度假者必定会增加，区域性国际旅游将大大发展。特别是随着全球经济重心也相应东移，使亚太地区成为未来国际旅游业的“热点”区域。从中国的情况看，1996年至1998年三年间来华旅游入境人数平均每年以11％的幅度增长。1998年旅游入境人数达6347.84万人， 显示出非常强劲的增长势头。
三、国际旅游客源市场趋向分散化
长期以来，国际旅游的主要客源市场在地区结构上一直以西欧、北欧和北美为主。这两个地区作为现代国际旅游的发源地，其出国旅游人数几乎占国际旅游总人数的四分之三左右。目前世界上最重要的旅游客源国中，除亚洲的日本、大洋州的澳大利亚外，其余大都集中在上述两个地区，其中仅德国和美国两个国家，就占国际旅游消费总支
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出的三分之一以上。国际旅游客源市场在地区分布上畸形集中的局面，同样也面临着严重的挑战，特别是当代世界经济正在迅速分化和重新改组，初步形成了北美、西欧、日本、独联体、东欧和第三世界等6 大经济力量相抗衡的态势，直接影响各地区国际旅游客源的发生、发展、消长和转移，从而导致客源市场分布格局由目前的集中渐渐走向分散。到21世纪初，亚洲、非洲和拉丁美洲的一些脱颖而出的新兴工业国，随着人均国民收入的增加，可能逐渐取代传统的旅游客源国，而成为国际旅游的主体市场。中国目前私人出境旅游人数较少，但增长速度较快。 1994 年至1998年五年间，私人出境旅游人数平均年增长18.6％。出境旅游正在逐渐形成规模。
四、国际旅游方式趋向多样化
从近年来国际旅游业发展的特点看，随着世界各国经济的发展与生活水平的提高，众多旅游者越来越不满足多年一贯制的观光旅游，而希望能够在旅游中结合自己的兴趣爱好，进行积极的探索、参与和休息，人们将更加重视精神疲劳的消除，这样就要求旅游企业推出丰富多彩的旅游产品。那些单纯游山玩水的消遣观光，将逐渐为多样化的旅游方式和项目所取代。国际上传统的旅游方式分为四种，即娱乐型、观光型、疗养型和商务型，大多数旅游活动更多的是各种方式特征兼而有之。一个国家或地区的旅游方式是由其资源条件、地理位置、市场条件等多方面因素决定的，不同的旅游方式也有不同的产品、价格、市场对策等，同时旅游者也有不同的消费要求和消费特点。当今，国际旅游消费动向的重大变化是消费由“目的”变为“手段”，人们消费是为了实现自我爱好，为了自由娱乐，表现丰富的感情等。传统的观光、娱乐等旅游方式已不能满足旅游者的需求。旅游方式朝着个性化、多样化、文化化的方向发展，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目将应运而生。
五、中远程旅游渐趋兴旺
旅游距离的远近受限于时间和经济等因素的影响，在本世纪上半叶，人们大都只能借助于火车和汽车进行旅游活动。当时飞机速度既慢且票价昂贵，还很不安全。因此，那个时代的人一般只能作短程旅游。中、远程旅游，特别是横渡大洋的国际旅游的兴起，是二战后航空运输大发展的直接结果。目前，飞机的飞行速度越来越快，续航技术日新月异，世界正变得越来越小，距离在旅游限制因素中的作用日趋减弱，人们外出旅游将乘坐更快捷的飞机和高速火车。据专家预测，到2010年，新一代的超音速飞机，从伦敦飞到东京，航程9585千米，只需3小时； 短途旅行可坐时速550千米的超导火车， 速度比现在的高速火车快近一倍。加之闲暇时间增多，今后将有更多的人加入到中、远程旅游的行列中来。1983年，欧洲共同体国家出国旅游者中，7
9.7％的人是到毗邻国作短程旅游，中、远程旅游者仅占20.3％；到1995年，出国作短程旅游的那部分人数下降到72.7％，中、远程旅游人数升至27.3％。另据国际航空协会估计，世界航空运输中，长途航运将成为主要手段，距离在2400千米以上的长途客运量可能从目前占航空客运量6％剧增至40％。因此，随着更加快捷、安全、
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舒适、经济的新型航空客机投入运营，全球性大规模的中、远程旅游将成为可能。
六、国际旅游对旅游安全更为重视
世界局势的缓和，使世界避免爆发全球性毁灭战争成为可能，但世界上局部战争和冲突时有发生。民族冲突、宗教冲突、国际恐怖主义将随时对国际旅游业的发展形成局部威胁。在具备闲暇时间和支付能力的条件下，惟一能使旅游者放弃旅游计划的因素就是对安全的顾虑。旅游者考虑的安全因素主要有：局部战争和冲突，恐怖主义活动；旅游目的地政局不稳定，传染性疾病流行，恶性交通事故的发生，社会治安状况恶化等。旅游者只有对各方面的安全因素确定无疑后才会启程。因此，各旅游接待国或地区都愈来愈重视安全因素对市场营销的影响，力求从每一个环节把好安全关。针对一些不可预测的不安全因素为游客预先代办保险，这样做一方面可以减轻游客的后顾之忧，另一方面，一旦事故发生，可以将其对市场的冲击力减少到最低程度。

5. 经营者如何在保证农业与旅游业紧密结合的同时，调整优化农业产业结构

旅游业是一项综合性产业，许多地区的农家生态旅游开发实践表明：旅游业是贫困地区优化产业结构、促进经济迅猛发展、改变贫穷落后面貌的有效手段。旅游业是关联性很强的综合性产业，涉及吃、住、行、游、购、娱等多个方面。一个景区的成功开发，可以带动当地餐饮住宿业、交通运输业、商业、娱乐业等行业的快速发展，有效促进贫困地区农村产业结构的调整优化，从而使贫困地区农民摆脱对土地与农业的依赖，发挥剩余劳动力的作用。

在中国，农村地域范围广，资源类型多样，总量巨大，绝大多数农村产业没能充分利用本地区的资源，产业结构与资源结构不配套，生产率低，浪费严重。所以，发展资源节约型、环境友好型产业已经成为促进农业可持续发展的必然选择。农家生态旅游的发展应该要按照现代农业发展的要求，将现有农业资源进行整合、优化、拓展和提升，实行区域化布局、设施化种养、规模化经营、标准化生产、特色化操作、功能化配置、企业化管理、市场化营销。这样做既优化了农业资源要素，提高了农业土地集约利用水平，又拓展了农业发展功能，提升了农业产业发展层次，从而增强了农业产业市场竞争能力，推动现代农业发展。而农业的发展必将推动农家生态旅游的发展。其实，自从农家生态旅游开展以来，传统的种植结构就受到了强烈的冲击，新的市场需求带动了相关产业的发展，因此产业结构得到了合理调整，新的销售方式也就应运而生。

6. 如结合实际，谈谈何实现旅游产业结构的优化

我国旅游产业结构现状及成因分析

(一) 现状: 要素未能协调发展, 各要素自身未成体系

1 旅游产品单一, 产品组合未形成体系。
2 旅游交通运力不足, 制约了产业规模经济的形成。
3 旅游接待设施与旅游业发展速度不相适应。
4 旅游商品适应性欠佳, 在游客消费构成中所占比重偏低。
5 餐饮业量大、面广、质低, 缺乏有特色和文化品味的产品, 导致餐饮业竞争力不强。
6 先导行业不够突出, 经济效益不佳。
(二) 成因分析: 旅游综合经济与部门分割存在矛盾先外后内发展模式的影响企业未真正成为市场运行的主体。

1 综合经济与部门分割, 是中国旅游产业运行的一个特征。
2 海外、国内旅游供给缺乏替代性。
3 总体说来, 相当一部分旅游企业没有真正进入市场, 成为市场的主体。

(1) 自主地位没有完全确立起来。
(2) 小、散、弱现象突出, 产业规模经济效益不显著。
(3)竞争不足和竞争过度同时存在,市场秩序混乱。
4 教育、培训事业落后, 人的素质不高。

旅游产业结构的调整思路

上述旅游业产业结构不合理的情形在各旅游地普遍存在。在当初规划与开发这些旅游地时、基本上是按照观光旅游体系进行规划设计的, 没有想到还有度假旅游、专项旅游这些旅游形式, 更没有听说过生态旅游& 这类的新概念、新理念。因此,在产业结构布局时, 主要考虑的是观光游客的需求, 就是在观光游客方面, 也主要考虑的是外宾和国内公差人员的需求, 所以使产业的供给体系很不完善。当我们再回头审视旅游地的产业结构时, 就发现了结构的普遍失衡。因此, 所以说, 旅游产业结构必须进行调整, 才能适应市场竞争的需要。如何对旅游产业结构进行调整? 除每个旅游地有自身的实际情况外, 仍有普遍法则可循。

(一) 旅游景观业: 发挥资源优势, 强化产品特色, 改变旅游地产品类型单一的现状, 在发挥传统优势的基础上不断创新。

1 确立景观业的主导地位, 集中人、财、物加强品牌产品、新旅游产品的开发建设, 加强旅游网络建设。控制游览部门发展规模, 重视旅游产品等级质量的提高。

2 加快旅游度假区的建设和开发。

3 扶持会展、休闲、宗教、生态等专项旅游产品的开发。

4 加大旅游营销的力度。

(二) 酒店业: 形成合理的空间布局和产品体系

1 合理的空间布局。
2 提供多样化的供给, 以满足不同层次的需求。
(三) 交通运输业: 降低门槛, 加强服务, 灵活机制。中国的交通运输业特别是在飞机票价上应实行低门槛策略, 不能在交通费用的支付上让游客感到明显的经济压力。

1 通过旅游电子商务实现民航、铁路、航运、公路交通票务和网络预订系统, 提供方便快捷的服务。

2 旅游中心城市特别是西部旅游中心城市的航空港应增加直航航班和到海外主要客源地的包机。
3 铁路客运在提速基础上多增加夕发朝至列车车次, 特别是要着力改善列车的设施和服务。

4 逐步改善中心城市到各大景区的道路交通

(四) 餐饮业: 挖掘文化特色, 突出规模效应。

1 加强对餐饮产品的文化包装, 在餐饮产品开发中, 重点挖掘民族文化和地方传统文化,使之对餐饮产品实施全方位包装, 增加餐饮产品的附加值和吸引力。

2 在中心城市和风景区依托的中心城市应形成餐饮企业集群, 在地域上相对集中, 并进行园林、生态的环境营造。

3 挖掘地方名食, 并对传统品牌提高其工艺水平, 不断推出新品牌。

(五) 旅游商品: 增加投入, 创新机制, 苦练内功。

1 改变生产规模小而分散的状况, 形成旅游商品生产的企业集群。

2 改进旅游商品的包装, 力争在短期内扭转旅游商品外观设计大大落后于一般的工业品的情况。

3 形成科研、生产、供应、销售一条龙的体制。

4 通过政策引导资本和民营企业的大规模介入。在旅游发展统筹资金中专门设立旅游商品发展基金和经营风险基金, 在一定优惠的条件下有偿使用, 逐年回收、形成投入产出的良性循环机制。

5 建立统一的大市场和完善的营销体系。

6 创立将传统手工艺生产与观光旅游结合起来的机制。

7 对经营旅游商品的商店, 实行定点经营制度, 在重点旅游城市开设旅游商品免税店和外币商店。

(六) 娱乐业: 完善产品体系, 增加适合大众

(七) 旅行社业: 壮大规模, 提高竞争力。旅行社是旅游市场运作的主力军, 是旅游业的先导行业, 它与旅游业其它部门之间存在着天然的高度关联性, 对其他产业在某种程度上具有带动、改造和变组能力。

7. 旅行社的基本构架

旅行社组织结构的类型：

1．国内常见的组织结构：总经理 副总经理 销售部 接待部 计调部 财务部 办公室 人力资源部 行政部 票务中心

2．国外常见的组织结构：总经理 经营部 预订 控制 团体 文档 财务部 会 计 销售部 市场营销部 产品开发 工资发放 计划制定 成本测算 产品设计 广告、推销 计划协调 导游 / 领队 驻目的地代表 驻航空公司代表

8. 四川师范大学旅游管理专业本科专业课程结构有哪些

旅游学概论、旅游管理学、旅游政策与法规、旅行社业务、旅行社管理、旅游地理学、旅游心理学、旅游经济学、旅行社经营与管理、旅游市场营销、旅游英语、旅游会计学、酒店管理学、酒店餐饮学、旅游学概论、旅游文化学、旅游资源开发管理、景点规划与管理、旅游安全学、旅游企业人力资源管理、生态旅游、旅游客源、地区概况、旅游财务管理、旅游项目管理、旅游信息系统、微观经济学等。

9. 做旅游策划项目需要结合哪些部门

旅游项目开发建设流程图
１） 投资决策

投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。

２） 合同签定

目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项目开发面临很大政策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。

旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。

合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。

３） 架构管理

合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。

开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为：

前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。

工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。

景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。

４） 产品策划（项目设计）及项目运作策划

项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目设计工作。项目设计不是旅游规划。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。

为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。

５） 规划、设计

兵马未动，粮草先行，规划设计是建筑开工前的重要工作。产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。

规划、设计基本程序：勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计。

新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行建筑设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核，并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用。
６） 政府审批事项办理推进

前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。

在众多的报批工作中项目立项和可行性研究报告批复最为关健。项目建议书是立项的重要文件，在内容和格式上有严格的要求。投资者持项目建议书及相关文件，到政府相关部门征求意见，争取获得发改委项目立项。对于一些综合性大型项目的可行性研究审批。投资商一般委托专业机构编撰项目建议书、可研报告，因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上具有明显的优势。

７） 资金运作与招商引资

现代社会，独立完成综合性旅游项目，即不经济，也不现实。一个成功的企业，应该是一个善于借助任何项目，搭建融资平台的企业。这个企业并不需要投入太大的资本金，而可以圈定最有价值的资源，通过优秀的策划，引入其它投资人及银行，而自己控制或委托专业机构实施有效开发，将自己的风险降到最低，控制最大的长期盈利。

建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金。一般而言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量种子资金起动项目，利用项目融入建设资金。

信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资。

在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，应该把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。

对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。

８） 建设准备与工程建设

项目建设期主要由工程管理部负责。在施工开始前，项目开发建设单位必须组建项目法人，委任项目经理，落实建设资金，办理征地拆迁工作，确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续。

在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。

旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。

建设开工前，有很多准备工作，除前述的立项、规划、设计、审图、报建等工作外，还包括工程合同签订、材料准备等等很多工作；开工之后，有大量的工程质量控制、进度控制、财务控制、监理等等工作。

项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用。

９） 开业运作

项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。开业工作由景区管理部负责，它应在工程竣工前，进行生产（营业）准备工作。工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度。

景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区开业，报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区（点）开业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后，旅游经营单位向工商部门办理营执照，到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。
景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ，这许多属于软件建设，必需通过规则、流程、培训等管理工作，才能到位运行。

开业还有一个极为重要的方面，就是营销。建立营销队伍是基础，理清渠道、展开放仆乒恪⒖?够疃?傧?鹊龋?源锏揭慌诖蛳斓哪勘辏?强?涤??闹氐恪Ｂ糜尉暗阍诳?岛蟮?-3个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。