❶ 中国房地产行业面临哪些困难和问题
1、库存太多，需要2年多才能全部卖完
2、一线二线没有问题，三线城市问题突出
3、一线城市价格太高，偏离了收入水平
4、国家政策收紧，对于房地产是不利因素
❷ 房地产网络营销模式有哪些
房地产网络营销方式探讨
1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传
网上广告是网络营销的最基本形式。互联网作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径；互联网让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。
2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈
网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在网络上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。
调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式：
A、借助ISP网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的认同度等等，将以上调研的信息放入选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流，必须重新链接进入企业网站，增加了上网者的操作复杂性。
B、企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。
网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。
3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气网上拍卖是时兴的房地产销售方式
其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。
4、三维动画及虚拟现实的应用
顾客能在建筑项目尚未完全建成之前, 通过三维动画演示, 能够看到其建成后的真实面貌, 普遍反映良好。中国老百姓普遍收入并不高, 买一套称心如意的房子是许多人一生中梦寐以求的事情。而房地产营销通过三维动画展示, 使老百姓不须等到竣工, 也不须亲自爬上工地各楼层,仅仅是在项目建设初期, 就能清晰、完整、真实地看到项目竣工后的情景。从而有更充分的理由根据其实际情况, 对自身的购楼计划进行调整。从这一点来说, 房地产开发商本着“以人为本”的思想, 通过高科技的应用, 即使增加了部分设计成本, 但确实是能够为老百姓多提供一种更新更好的择楼参考方式。
三维动画及虚拟现实是目前最先进的营销手段。
在房地产销售当中, 传统的做法是制作沙盘模型。由于沙盘要经过大比例缩小, 因此只能获得小区的鸟瞰形象, 无法以正常人的视角来感受小区的建筑空间, 更无法获得人在其中走动的真正感觉。同时, 在模型制作完后,修改的成本很高, 有着很大的局限性。
近年来效果图及三维动画已得到普遍应用。然而, 效果图只能提供静态局部的视觉体验。三维动画虽有较强的动态三维表现力, 但不具备实时的交互性, 是一个静态的世界。观察者只能按事先规定好的路线和角度浏览, 很被动, 信息也不可能全面。
应用虚拟现实技术, 目标客户可以在虚拟现实系统中自由行走、任意观看, 突破了传统三维动画被动观察无法互动的瓶颈, 给目标客户带来难以比拟的真实感与现场感, 使他们获得身临其境的真实感受, 更快更准地做出定购决定, 大大加快商品销售的速度。同时虚拟现实技术还可以应用在网络和多媒体中, 更方便、快捷地传播产品信息。
当前VR在房地产中的成熟应用有:让购房者看到直观的样板房形象；在销售处放上电脑运用VR 技术能让购房者在电脑上亲眼看到几年后才建成的小区，观赏到优美的小区环境设计；走进虚拟现实样板房, 亲身感受居室空间的温暖；在电脑上选户型。
房地产销售中各种营销手段的功能对比见下表:
由于虚拟现实技术的上述特性, 它在房地产业的应用, 可以大大提高项目规划设计的质量, 降低成本与风险,加快项目实施进度, 加强各相关部门对于项目的认知、了解和管理, 极大地提升房地产开发商的品位和档次, 也必然会带来最终的效益。
❸ 我国房地产企业营销中存在的问题及原因
目前我国的房地产企业在营销方面已经非常重视，现在大部分开发商都把开发的项目交给代理商来销售。这样做虽然会付出些报酬，但是回款却2得到了保证。目前我国的营销团队的建设也已经由以前的第一代销售理论逐渐转变向第四代营销模式，现在的营销团队很重视营销理念的建设，甚至现在的购房群体也已经有了自主购买的模式。这种发展是营销的进步，也是人性化的转变。但是并不是说这样就没有问题，相反随着房地产市场的透明化逐渐显示出来代理公司人难找、人难留、团队不稳定等等现象。营销靠团队，但是市场透明化了售楼人员工资反而低了，说虽然有个好听的名字--置业顾问，但是待遇不稳定。团队建设不稳定：很多公司发展良莠不齐甚至有些做过两个月的置业顾问就跑去做售楼经理了，团队的管理还没有正规化。
我个人认为只要还是利益在作怪，营销中需要的人才第一要专业对口。第二要长线发展，公司要签合同，要不然人员流失客户就流失，汇款的不到保证谁来负责。第三要向国际化接轨，虽然房地产市场在中国逐渐成熟，营销模式天天更新，但是还没有正式和国际接轨，将来的营销手段肯定会是面对面的营销，也就是说开发商直接面对客户，甚至一定会出现预订式开发和销售。
目前来看也就是营销队伍不健康！
❹ 我国网络营销发展中的问题及对策
网络营销（Cybermarketing）是指借助于互联网络、电脑通信技术和数字交换式媒体来实现营销目标的一种营销方式。对照传统营销，无论是从降低了 企业 的营销成本看，还是从提供了更多的营销机会看，抑或是满足了更多的消费者个人偏好看，网络营销都比前者具有更多的优势。因此，网络营销得以在全球范围内迅速开展起来。
据中国互联网络信息中心（CNNIC）统计，截止到2005年6月30日，我国网上购物大军已达4640万，占全体网民的22.1%，其中半数为网上购物常客。随着网民购买服装，生活家居用品比率的不断增高，B2C市场已经开始逐渐的从单一化的产品模式（书籍、影像制品和数码产品等）向多元化的产品模式转变。同时，由于C2C市场的迅速发展，网上支付的比率迅速的增长至48.4%。不仅是大型企业开展网上营销红红火火，一些中小企业也开展的有声有色。但是，在这一片欣欣向荣之中，也存在着一些问题制约着网络营销的发展。
一、网络营销发展过程中存在的问题
（一）对网络营销的认识存在偏差
企业对网络营销的认识存在偏差。对于一些企业来说，特别是这些企业的领导层和管理层，长期受到传统营销观念的 影响 ，虽然在形式上接受了网络营销这种新型营销方式，但在本质上仍然没有接受网络营销，其经营管理的理念更是没有更新。导致企业网络营销流于形式。具体表现在：企业网站长期没有更新，没有联系信息，只是作为摆设，没能真正起到企业和外界之间的桥梁作用。
消费者对网络营销的认识存在偏差。对于一些消费者来说，传统的消费观念也根深蒂固，作为信息劣势的一方，消费者因为不能实地看察商品，总是认为有欺骗而不放心，加上时有类似的新闻在电视上出现，造成消费者不愿意进行网上消费。消费者对网络营销的这种认识也给企业进行网络营销造成影响。
（二）网络基础设施和配套建设问题
拥有一个广泛而高速通畅的网络是进行网络营销的必要条件。但是在我国广大的 农村 地区几乎是网络的盲点，而一些县城或镇上，虽然有网络，但往往速度很慢而且功能几乎不涉及到网络营销这块，网络营销的重点还是在我国的城市里。从全国范围看， 经济 发达地区的网络基础设施建设水平远远高于经济欠发达地区。另外，我国的网络普及率只有16%，低于全球网络普及率的19.1%。这些问题的危害在于：网络营销既不能普及到全国地区，也不能普及到全国人民大众，无形中损失了大量的市场机会。
（三）我国网络营销策略水平普遍不高
我国网络营销的开展还刚刚起步，总体水平比较低，对网络营销策略缺乏普遍和深入的研究 ，对于一些适合网上销售的产品有了一些简单的方法和策略，而对于一些难以网上销售的产品，相关企业却望而却步，没有及时的应对之法，特别是对于网络渠道的管理策略而言。由于传统的营销渠道一旦建立，企业很难在一时之间加以改变，也难以控制，所以改革的力度相当大。网络营销的开展不可避免的会触及到许多中间商的利益，所以冲突不可避免，许多企业在碰到这样的情况时往往容易退却，更不用说对网络营销的策略进行创新。
（四）网络诚信问题没有根本解决
由于网络营销在我国开展的比较晚，这种营销方式在我国还没有深入人心，许多人对这种新型营销方式还心存顾忌。在电子商务发展过快的今天，由于相关部门的法律法规、监管手段以及技术力量却没有及时跟进相对落后，致使我国电子商务行业良莠不齐，网上购物上当受骗受损的事件屡见不鲜，大大削弱了消费者对于网络购物的信心，严重制约了我国电子商务的发展，也直接影响到网络营销的发展。
二、对网络营销存在问题的对策
网络营销作为新经济形式下的产物，对我们而言，既是机遇，也是挑战。在网络营销飞速的发展过程中，它极大的改变了人们的消费观念和生活方式。当然，在这样一个发展过程中难免会存在许多问题。为此，我国网络营销应该在以下几个方面进行再认识和调整：
（一）树立网络营销观念和意识
对于企业的全体员工，尤其是领导层和管理层，一定要树立网络营销的新观念，改变自己的传统经营管理思想，以适应在新经济形式下的竞争。对于一些中小企业而言，网络营销给他们带来了低成本优势，也带来了更多的营销机会，同时也带给他们和大企业同等竞争的机会，在没有规模经济制约其自身的情形下，参与到全国甚至是全球的市场竞争中。
对于消费者而言，也要改变自己的消费观念，毕竟网络营销会带给自己更大的方便和快捷。随着经济的不断发展，网络营销在我国的发展会有更大的空间，也将会成为未来营销的主流，消费者也应该适应潮流接受网络营销的新观念。
（二）加大对 网络 基础设施建设的投入
随着我国经济的发展和网络在全国范围内的不断普及，对网络基础设施的要求也越来越高，互联网范围的逐步扩大，从城市逐渐向乡镇一级扩展，这无疑是对我国的网络运营商提供了更高的要求。要想在未来的竞争中占据优势，必须把网络的范围铺向更广阔的农村 。据CNNIC统计，2007年农村网民成了新增网民的重要组成部分，其规模年增长率超过100%，达到127.7%，农村网民数量达到了5262万人。7300万新增网民的4成，即有2917万来自农村。这个数据充分说明了广大农村日益成为网络普及的新亮点，只有加大对这些地区网络基础设施建设的投入，未来 电子 商务包括网络营销才能有更广阔的市场空间。
（三）大力提高网络营销策略水平
在网络营销策略组合中，不仅是传统的“4P”的内涵发生了变化，而且应该向“4C”转变。现在看来，网络营销能更好的解决“顾客、沟通、便利和成本”这些因素所带来的 问题 。不仅如此， 企业 对自己网站的推广上也要有相应的策略，要有相应的网站推广计划，相应的推广策略以及对网络消费者行为的 分析 ，这样才能获得成功。
值得一提的是网络广告，它在整个网络营销策略中的地位也是非常重要的，针对网络广告的设计与发布，都要有相应的技术开发和技术创新，针对网络广告的收费方式也要有所依据。
（四）网络诚信体系的建立及相关 法律 法规的制定和完善
建立完善的网络诚信体系，是进行电子商务活动和网络营销的保证。如今在网上开展营销活动的企业已经可以申请诚信等级。在网上开展营销活动的企业，只要登录相关网站，下载全国企业网络营销基本诚信数据库申报表，即可申请从低到高不同诚信等级。 中国电子商务协会将从企业基本信息、综合素质、履约及资产质量、赢利能力、用户满意度等多个角度展开调查、核实和评估，决定是否将其纳入到基本诚信数据库，并颁发相应的诚信等级。这样一来，消费者就可以非常清楚的知道哪些企业是值得信赖的。将那些缺乏诚信的企业剔除和淘汰。
但仅仅依靠道德层面和政策层面的努力是远远不够的，更多的是应该在法律层面上给予支持和保护。由于网络营销在我国的发展处于起步阶段，涉及的领域在法律上没有明确的约束，只有在相关法律上有大概的涉及，这就会给不法企业有可乘之机。因此我们要在这方面多多努力，加快电子商务立法的制定与不断完善，特别是在电子商务交易方面的规范。还有就是加快网络广告法的制定，传统的广告法已过于陈旧狭隘落伍，完全不能适应它的发展，对电子合同法这方面也要进行必要的修善。
综上所述，网络营销是适应网络技术发展与信息网络 时代 社会 变革的一种全新的营销理念，它在未来经济中会有巨大的发展空间。在发展中肯定会存在这样或那样的问题，我们也只有不断的探索，在政府、企业和消费者的共同努力下，在发展中解决问题，推动网络营销的良性运行和协调发展。
❺ 我国房地产市场存在的最主要问题是什么
您好，1目前房地产市场出现的问题
1.1房地产投资规模过大
2005年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2006年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2007年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2008年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2009年以来，房地产投资增速逐月回升，1~6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势。
1.2商品房价格上涨过快
目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。
1.3商品房结构不合理
房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。
1.4房地产市场秩序混乱
2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”没出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。
2控制房地产市场健康发展的对策
针对房地产市场存在的问题，以科学发展观为统领，采取科学、规范、务实、高效的政策措施。
2.1加强商品房结构规划的管理
针对我国少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。
2.2确定政府公共管理绩效的考核标准
房地产虽然在我国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样，完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是‘你发财、我发展，成本社会掏’的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。
2.3引导房地产的理论管理
当前，我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况，其真实原因是在于市场需求过高但不理性。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先，政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。其次，政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策，帮助社会公众提高有购买力的住房需求，通过扩大有购买力的需求，使房地产业步入良性发展的轨道。
.4积极履行经济调节和市场监管职能
首先，政府应以科学发展观为统领，尊重经济规律，通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施，科学调节房地产发展的结构和速度，力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准，对价格成本比较高者征收累进税，在确保房地产开发商一定利润回报的前提下，适当降低商品房的市场价格。其次，建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系，加强对房地产开发与销售行为的监管，制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为，确保房地产销售市场信息对称、公平交易，切实降低交易成本。
2.5弱化外资对房地产业的助力
政府应通过对外资的行业准入、税收调节、融资渠道与方式等公共政策的修订和完善，在限制其对房地产业的过度投资和投机行为，而将其投资热点引导到基础设施和城乡公用实施建设中。这既能保护国境外投资者的投资热情和利益，又能在一定程度上减弱外资在房地产业的强大示范效应，从而弱化我国房地产业的外来助力。
2.6制定产业政策，追求公共利益
“政府所制定的公共政策，必须反应社会公众的利益要求并以追求公共利益为永恒的目标，为实现和维护公共利益提供必要的政策支持。”首先，政府应树立“只有共享、才能和谐”的管理理念，一切政策的制定与实施活动均要体现社会公众的公共利益，让广大人民群众都能分享房地产和国民经济发展成果。
其次，政府要进一步明确自己在房地产发展中的角色地位，通过建立住房社会保障体系实现其民生、公平、和谐的政策目标。政府要建立和完善住房社会保障制度，要规范房地产建设住房结构比例，尽可能增加中、小面积的商品房供给量；二要取消经济适用房制度，强制实施廉租房制度，将用于经济适用房建设的资金转为建设廉租房，通过扩大廉租房建设规模，对低收入家庭给予房租补贴等以真正实现“居者有其屋”，维护社会公平。
再次，政府要给予社会公众个体作为弱势群体的组织化机会，鼓励其建立合作组织和维权组织，增加市场竞争力，维护其自身的合法权益。
望采纳