空置房的營銷策略_如何運營「互聯網+民宿」民宿經營營銷策略

Ⅰ 哪個品牌的民宿管理系統最讓房東放心

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滿房小程序使用指南：

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Ⅱ 有關房產銷售的專業術語有哪些

有關房產銷售的專業術語:
1、商品房
是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權後開發建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
2、外銷房
外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、台）的企業，其他組織和個人。
3、內銷房
內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。
5、復式住宅
復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶佔有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入牆式壁櫃和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。
6、躍層式住宅
躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建築形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅佔有上下兩層樓面，卧室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而採用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的採光面，即使朝向不好，也可通過增大採光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。
7、居住面積
住宅的居住面積是指住宅建築各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去牆、柱等建築構件所佔的水平面積。
8、二手房、
二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。
北京的已購公房和經濟適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多餘的房；而另一些手裡有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富餘戶，也能賣掉自己的多餘住房換取收益。

Ⅲ 07年我國房地產市場的發展現狀分析（最新趨勢）

住房是否過剩引發網上大討論專家不願說過剩
2006年02月10日12:52 經濟參考報經濟參考報2月7日刊登《統計局三大數據揭示我國面臨住房過剩風險》的文章，引發了各界的激烈討論，有網站更是根據此文進行了我國住房是否過剩的網上調查。為了進一步探討這一問題，本報記者對一些房地產業的專家進行了深入的采訪，但多數人士對這一熱點問題持謹慎態度。

在網上進行的網上調查中，截至9日中午，有53.59%的網民對上述文章的意見表示支持，反對意見佔37.44%，還有8.97%的被調查者表示對此問題不清楚。在被問到「一方面空置房大量存在，另一方面房價居高不下，很多人買不起房，你認為主要原因在於什麼」時，61.82%的網友認為是「開發商利潤期望過大，寧可空置也不願意降價」。

與民眾對這一問題的群情激奮相反，學者和業界人士反映比較謹慎。一位研究房地產的朋友甚至對記者說：「這個問題現在太熱，關注的人太多，還是少發表意見為好。」

接受記者采訪的人士力求面面俱到，不輕易下結論。戴德梁行研究顧問部高級經理王晨對記者說，僅僅通過統計局公布的匯總數據還不能籠統地判斷住房是否過剩。他說，對於統計局公布的數據應該從辯證的角度來加以判斷，一方面，統計局公布的數據具有一定的參考意義，但並不能作為判斷住房市場過剩與否的標准；另一方面，如果想要更詳細地了解有關情況或探討解決問題辦法，則不能僅憑一個籠統的匯總數據，還需要了解統計的具體方法和細分的統計數據，比如不同的區域、不同的物業類型等等。

王晨說，目前，我們統計數據的渠道不多，這也使得消費者比較難於對市場形成相應的判斷，所以統計局的有關數據，成了眾人手中唯一能夠拿到的數據。如果有關數據能夠更透明，大家都能夠進行相應的分析，那麼結論會更客觀、准確。

對王晨的觀點，社科院城市發展與環境研究中心尚教蔚表示贊同。她也表示不能僅僅通過統計局公布的這幾個統計數字就判斷住宅市場是否過剩，而應對這些數字進行更深層次的分析和判斷。尚教蔚說，從統計數字來判斷，商品住宅的空置面積上升的速度並不是特別快，相反，非商品住宅的空置面積上升的勢頭更快一些。從我國住宅的長期走勢來看，我國的商品住宅應處在供不應求的狀態而不應該是過剩。出現比較高的商品房空置面積，這是由於供求結構不合理造成的。也就是說，大部分的消費者需要的是中低價位的商品房，而開發商銷售的中高價位的商品房居多；與此同時，受宏觀調控的影響，老百姓持幣待購現象增多，對房價走低的預期更強，這些因素使得商品房空置面積增多。

尚教蔚建議，應多發展中低價位的商品房來緩解供求結構失衡的問題。

北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松也有意迴避這一問題。他對記者說，當前爭論住房是否過剩沒有什麼現實意義。如果說住房存在過剩，但市場上還存在著很多人沒有解決住房的問題，而且房價也處在不斷地上漲狀態；相反，如果說住房不過剩，但市場上卻又存在著大量的閑置空置房。他認為，目前，迫切需要探討和解決的問題是如何有效控制和消化空置面積。

金育松說，首先，要有效地控制空置房的增量面積。除了靠開發商對商品房採取精準營銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。

其次，要快速消化現有空置房的存量面積。一方面，應建立權威的空置房信息網，加大空置房的信息披露，促進市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配；另一方面，要實現銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進空置房實現最大程度上的利用率。比如採取「以租代售」、「租售兩全」、「通路銷售」等新的銷售模式，讓空置房在「空置期」依然產生價值；此外，還應通過一些優惠政策刺激空置房的消化

Ⅳ 陝西住商營銷管理有限公司怎麼樣

簡介：抄陝西住商營銷管理有限公司是一家以地產中介業務為核心全國化發展的房地產綜合服務體，於2014年在西安成立。陝西住商營銷管理有限公司業務涉及房地產流通領域各個環節，包括房屋全程代理、房屋租賃、房屋買賣、豪宅租售、權證辦理、按揭貸款、房地產投資咨詢、商鋪租售、寫字樓租售及商品房、空置房、企業債權房銷售代理。
法定代表人：張瑛
成立時間：2014-06-10
注冊資本：500萬人民幣
工商注冊號：610132100066391
企業類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
公司地址：西安經濟技術開發區未央路136號東方濠璟商務大廈第1幢1單元13層

Ⅳ 義烏市廣策房地產營銷策劃有限公司怎麼樣

簡介：廣策房地產營銷策劃有限公司創立於二零零九年，是義烏市領先的回不動產服務提供商，致力於為答客戶提供優質的房地產經紀、金融及資產管理等服務，是義烏市首家成立黨支部的經紀公司。廣策地產的業務范圍涉及地產項目營銷策劃和銷售代理、房屋租賃、房屋買賣、豪宅租售、權證辦理、按揭貸款、房地產投資咨詢、商鋪租售、寫字樓租售、廠房租售及商品房、空置房、企業債權房銷售代理等。廣策地產是義烏市首家成立黨支部的經紀公司，在2013年獲得了「先進單位」的光榮稱號。
法定代表人：王筠
成立時間：2013-08-19
注冊資本：10萬人民幣
工商注冊號：330782000367897
企業類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
公司地址：浙江省義烏市稠城街道城中北路515號三樓

Ⅵ 房地產價格策略

一、成本+競爭？消費者+競爭？
無論是以攫取高額利潤還是以快速回籠資金為主要目標，我們在為樓盤確定價格時通常需考慮三個因素：一是成本——地價、建安成本、稅收及其他費用的總和。二是競爭——市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價格情況。三是消費者——目標消費者能夠接受何種價格。 
三種因素在樓盤最終定價中所起的作用顯然不一樣，一般說來市場供求總量與競爭對手的價格只是參考，而成本與消費者則是決定價格策略的根本因素。深入分析後即可發現：成本+競爭和消費者+競爭是房地產定價的兩種基本策略。 
成本+競爭定價策略的決策流程大致是：計算出項目總成本→偵察競爭對手的價格情況→加上預期利潤（視目標不同而比例不同）→得出本樓盤價格。 
消費者+競爭定價策略的決策流程是：競爭對手提供的物業與價格如何→調查在該地段開發與競爭對手差異化物業，調整各項價格變數後消費者將願意以何種價格接受何種物業→開發何種物業類型、如何開發能實現戰略目標→本樓盤最終具體價格。 
很顯然，目前多數發展商選擇的是成本+競爭定價策略，因為它最簡便易行，因為這樣能「最清楚地知道自己能賺多少利潤」，更因為多數發展商是在房子蓋好了快要賣時才考慮價格的。但從上面的比較中我們可以看出，這種是典型的「產品主導型」策略，是不太符合市場發展趨勢的，因為它蘊含著兩方面的風險：首先是定價過高產品滯銷的風險。在買方市場中，消費者是市場主體，但這一定價模式卻將消費者排斥於價格體系之外，而現實是只有當消費者認為付出該價格能得到相對甚至超額的價值時，才能使交易成為現實，一旦出現不能有效滿足消費者需要與欲求的設計、建築，依成本+利潤方法定出的價格只能是一種「虛擬價格」，得不到消費者的回應，於是產品滯銷，於是制定價格時預期的利潤也就成了「虛擬利潤」。其次是定價過低較難贏取超高額利潤的風險。當前地產市場是個起步不久發展極為迅速的市場，也是個消費層級差距越來越大的市場，因此經常可以依靠新規劃理念、新建築設計、新戶型設計、創新的小區環境營造、新建築材料、新科技運用等為樓盤樹立起與市場流行產品截然不同的形象，並帶給消費者特殊的附加價值，而企業也就能輕松贏取超高額的利潤，但以產品為中心，以成本為出發點的這一定價模式顯然難以做到這一點。 
消費者+競爭定價策略最大的好處由於以消費者的潛在心理接受價格為出發點，以競爭對手為參照，因而無論規劃、設計、建築、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，並時刻注意區別或跟隨競爭對手，因而實現開發目標（高額利潤或快速回籠資金）的各種措施、手段、過程始終都處於可控制狀態，能使開發效率達到最高。 
但這一定價策略需要發展商有以市場、以消費者為中心的開放心態，需要認識到價格是一種是與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣一起構成一個互有關聯的系統策略，需要在前期做大量的專業研究，需要大量同時具備專業與市場知識的管理人才，因而在目前國內的發展商中，只有萬科、深圳的金田、招商、華僑城、北京中鴻天、廣州金業、上海華辰等大市場中的大發展商才能做到，但反過來，從市場出發、從消費者出發也正是他們屢屢成功的主要原因。 
二、金子？銀子？
價格策略是房地產營銷中事關項目成敗的關鍵一環。即使大家都以成本+競爭或消費者+競爭模式定價，不同的開發目標、也會因不同的人、不同風格的發展商而做出不同的選擇。我們可以將其簡單地分為三類：銀子要賣金子價、金子只賣銀子價、金是金銀是銀一定要賣個「實價」。「銀子賣出金子價」當然是多數發展商的夢想，因為這樣可使利潤的最大化，而追逐利潤正是商人的天性。在當前發育尚不成熟但發展極為迅速同時消費層級需求差距日益拉大且真正的「金子」並不多的市場環境下，要實現這一點雖然難度不小，也並非完全不可能。
要做到這一點首先必須使「銀子具備某些金子的品質」，也就是需要為樓盤賦予一些高層次、高品質元素如創新的規劃設計、創新戶型、創新的材料運用、創新的科技成果運用等，這些投入雖然並不需要「金子」的代價，但卻使樓盤具備了領先競爭者的內在優勢，因而也就具備了「金子般的品質」。其次還必須使「銀子看起來象是金子」。而這就需要高超的樓盤形象和賣場包裝技巧，必須使樓盤從外在形象、傳播形象、賣場形象都顯得比競爭對手高貴、典雅。最後，還必須讓消費者相信樓盤確實具有等同於「金子」的價值，這就需要大規模、高規格、高層次的新聞炒作、整合推廣去說服消費者。 
銀子賣出金子價的好處不言而喻——只需完成銷售50—60%即可獲得不錯的利潤，一旦銷售到90%，那真是賺得盆盈缽滿。但在今天競爭日趨激烈的市場環境下，這一策略的難度越來越大風險系數越來越高，它只適合內部管理、控制能力特別強且富有創新精神與創新能力的企業。近年也有少數發展商，發現了「利潤最快化」而帶來的資金融通成本的降低和資金效率的提高，有時將「金子」從輕看待，所獲所得反而常常出人意表。於是也有人主動選擇「將金子當銀子賣」。由於「物超所值」，只要有著正確的傳播策略，讓目標消費者都認識到這是一塊金子，就是實現100%銷售也不是難事，這樣的實例不在少數。這一策略特別適合資金壓力較大而需要迅速回籠或出於特別的戰略目標而對市場份額有著強烈需求的企業，畢竟要作出「有錢不掙」的決策是件困難的事。 
盡管絕大多數發展商希望能賺取最高額的利潤，但市場實際中多數發展商選擇的卻是比較平實的策略：「金是金銀是銀」，物有所值。畢竟這是風險不大、利潤不小的穩健策略。但這一「夾在中間」的策略也有其不利的方面：銷售周期較長因而銷售過程中控制性失效風險不小；價格不高不僅獲得平淡而且不利於樹立公司形象、價格不低較難聚集人氣迅速完成銷售，一旦銷售遇到阻力更將因提價則市場無法接受，降價又有損公司品牌而陷入尷尬。 
最有力的策略當然是通過包裝讓樓盤「看起來像是金子」，但又只售銀子的價，「盡量擠掉價格中的水分」，使價格盡量回歸價值，從而使發展商有利可賺，消費者樂於接受。這就需要充分、專業且強有力的策劃。 
三、開盤：高開低走？低開高走？
好的開端往往也意味著成功了一半。因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是最為關鍵的一步。在此我們擬對價格走勢進行定性分析，討論樓盤的價格走勢與地產營銷的整體效果的關系，以確定明確的價格戰略。 
我們前兩篇已經分析到，在房地產營銷中，價格是與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標不同而調整，價格高了要降低，低了可調高。問題的關鍵是，對新推樓盤來說，是低價開盤，以後逐漸走高好呢？還是高價開盤待完成初步銷售目標後再低價清貨好? 
低開高走有如下好處：（1）價廉物美是每一個購房者的願望。一旦價格比消費者的心理價格低，給消費者以實惠感，就容易聚集人氣。消費者知道了發展商「先低後高」的戰略後，因其中包含著升值空間，也容易成交。而開盤不久的迅速成交，又能促進士氣，提高銷售人員乃至全體員工的自信心，以更好的精神狀態開展日後工作。（2）低價開盤，價格的主動權在發展商手裡，何時調高，幅度多少，可根據市場反映靈活操控。（3）資金回籠迅速，有利於其他營銷措施的執行。 (4)先低後高實現了前期購樓者的升值承諾，發展商容易形成口碑。 
低開高走也有不利之處：（1）低價低利潤是必然的結果。（2）低價很容易給人一種「便宜沒好貨」的感覺，傷害樓盤形象。 
高開低走的好處是：(1) 便於獲取最大的利潤。（2）高價未必高品質，但高品質必然需要高價支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢，給人以樓盤高品質的展示。（3）由於高開低走，價格是先高後低，或者定價高折頭大，消費者也會感到一定的實惠。 
高開低走的不利之處是：（1）價格高，難以聚集人氣，難以形成「搶購風」，樓盤營銷有一定的風險。(2)先高後低雖然迎合了後期的消費者，但無論如何，對前期消費者是非常不公平的，對發展商的品牌有一定影響。 
實際上無論是高開低走，還是低開高走，都不是絕對的，銷售過程中的價格變化是較為微妙的。作為發展商，關鍵的問題是要在樓盤定價的前期，綜合權衡物業形態、品質、市場態勢、消費者心理，尋找合適的機會點，這樣才能真正贏得市場。否則不考慮樓盤銷售的成交量以及時間成本，將會受到嚴峻的市場考驗。風險亦在其中。 
從以上分析我們可以看出，低開高走策略適合以下三類樓盤：（1）項目總體素質一般，無特別賣點；（2）郊區大盤或超大盤，這類樓盤首要的是聚集人氣。入住人多則容易在消費者心中形成大社區概念，而銷售也將直線上升，如人氣不旺則極易因位置等缺陷而無法啟動。（3）同類產品供應量大，競爭激烈。 
而高開低走策略則適合以下樓盤：（1）具有創新性獨特賣點。（2）產品綜合性能上佳，功能折舊速率緩慢。 
價格之於營銷的重要性無需贅述，因此不管決定選擇哪種策略，重要的是對市場有清醒的認識、對樓盤有客觀的分析，對策略執行有細密周詳的計劃，對價格與其他營銷措施的配合有充足的准備，而且在市場營銷中應不斷對進行價格曲線的維護，這樣才能達到整合營銷的效果。
尾盤：降價清貨？精細營銷？ 
「尾盤」即主要戰略任務完成後尚未售出的單位。不同的公司、不同的項目、不同的開發目標導致何時才算進入尾盤階段的認識也不盡相同。對於「銀子賣了個金子價」的項目來說，可能銷售超過75%以後的都屬尾盤，而對於「將金子當銀子賣」的項目來說，尾盤量可能不超過10%。 
不管其數量如何，既然不能在預定時間內被主流消費者所接受購買，尾盤自然也都是具有某方面缺陷的產品：如朝向不好，主卧或客廳朝北或有西曬；如在項目中的位置不好，採光、通風均有不便或項目臨近絕妙風景卻無法欣賞；如樓層不好，「頂天立地」型；如戶型結構不好，卧室、客廳面積比例不適或有多邊型或廚房衛生間位置不當；如單位面積過大或過小消費層面非常之窄；甚至有的只是很冤屈地被某些人指為「風水不好」…… 
既然是尾盤，總量自然較小，大規模投入營銷費用不甚經濟；既然都是些「問題房」，營銷難度必定更大，加之發展商已經完成開發戰略目標實現主體利潤，資金等各方面的壓力都不大，因此尾盤期的營銷任務只是繼續回籠資金，或盡快了斷以騰出身手投入下一個項目或其他工作。因此多年來發展商們對付尾盤的辦法似乎都只有一招：降價。有的是明降，公開一點的是在廣告上大聲吆喝「大降價、大讓利」，含蓄一點的就搞什麼「一口價、統價銷售」或只在實際銷售中提供更大的折扣。也有暗降的，如「送豪華裝修」、「送全屋電器」、「送一年管理費」、「送傢具」…… 
在除了發展商之外全國人民都認為房價過高的今天，降價當然有著不可小視的威力，在降了幾次價後不少尾盤還真清倉了。但降價也有點小問題，首先當然是損失利潤；其次是損害前期購買者利益，讓他們覺得不平衡從而傷害發展商品牌形象，因此准備在地產行業打持久戰的企業還是應慎重對待。此外還有些問題是降價所無法解決的，比如戶型結構存在嚴重功能缺陷——房子與人們生活的關系太密切了，加之再怎麼降其總價也不是筆小數，很少人會花巨資買一套使用極不方便的房子——這其實也是全國空置房面積年年創新高的重要原因。 
其實，處理尾盤遠不止降價這一簡單程式化的模式，逐一分析每個單位成為積壓品的問題所在，在對市場深入研究的基礎上，實施「精細化營銷」才是更高效、更全面解決尾盤問題的方式。 
我們就曾成功地為兩個不肯降價的發展商解決尾盤問題。一個是高檔小區，二十套原本看好的四房卻成了庫存，我們調查後發現原來不少客戶認為該戶型房間太多而卧室面積又普遍偏小，於是我們動員發展商將其改成三房，果然很快售罄。還有一個是中檔偏低的小區，一批「大三房」由於總價較高而無人問津。調查中我們發現附近出租房市場需求旺盛且價格相當高，於是我們又將其改為四房，然後「誠征房東」——尋找有意向的投資客，「房東」上門後甚至很快就為其找來了租戶！結果自然是四方同喜：發展商消化了庫存、投資客找到了收益好安全系數高的投資項目、租戶住進了嶄新的花園小區…而我們的喜悅自然更難以言表。 
不同競爭階段下的價格策略通覽歐美主要發達國家進入資本主義社會後的經濟發展史，我們即可發現，他們的市場共經歷了競爭程度明顯不同的四個階段：初級競爭階段、完全競爭階段、壟斷性競爭階段、寡頭壟斷階段（完全壟斷只存在於由政府以行政手段控制的領域）。不同的發展階段，代表著不同的市場類型、不同的競爭程度和價格狀況。階段企業消費者競爭狀況價格狀況 
初級競爭企業數量很少被動、對產品認識少，需求層次低、購買力弱賣方市場、簡單競爭，競爭主要體現在生產能力高價格、低質量 
完全競爭達到最多重視產品質量，需求向多元化、多層次發展，逐步形成品牌意識十分激烈，品質、營銷手段成為競爭的主要武器價格迅速降低但波動大、價格差距明顯 
壟斷性競爭逐步減少專家型消費者、品牌意識強烈、對自己有明確的身份界定競爭激烈。競爭內容轉向企業獨特核心競爭力價格充分體現價值 
寡頭壟斷僅存少數幾家專家型消費者，形成高度品牌忠誠度品牌、規模、資金實力成為主要競爭手段價格平穩 
在初級競爭階段，市場多處於「短缺」狀態，消費者不甚成熟因而沒有過多的要求，發展商也不成熟因而沒有太多的策略考慮。因而此時的價格幾乎全是成本+利潤的結果，而且是很高的利潤。在完全競爭階段，由於涌現了眾多的地產公司，市場已由「一團和氣」、「你好我好大家都好」演變為「你死我活」的激烈拚爭，消費者在長了見識多了心思之後也越來越挑剔，於是有人就開始琢磨起消費者的需求、琢磨起產品的差異化，於是價格也不再是簡單的實現利潤的工具而成了一種銳利的競爭策略，「成本+微利」、「低於市場價入市」、「消費者心理價位決定法」、「競爭定價」、「差異化定價」等紛紛出籠，競爭對手動態和顧客心理對最終價格的影響日漸明顯，而部分頑固抱定成本+高利潤的企業則多半被消費者遺忘。而在壟斷性競爭階段，消費者的知識、經驗也有了極大的提高，專家型消費者大量涌現，價格在購房決策中的影響大幅降低，由區位條件、產品性能、產品形態、服務、管理、品牌等一系列因素構成的「價值組合」才是吸引消費者的關鍵所在。同時，盡管競爭對手少了，但個個都是實力強大的勁敵，因此價格策略的制定更需精耕細作。但總的來說，「消費者+競爭」成為制定價格策略的主要模式，而且位置、交通、環境、規模、配套、建築形態、建築質量、樓層、朝向、品牌等房地產價格主要參數的權重明顯變化，品牌在樓盤價格系數中所佔比重顯著增大。回顧我國房地產市場，盡管只有短短十來年時間，但象深圳、廣州這樣起步較早的城市，卻已走過了初級競爭、完全競爭階段並正非常清晰地走向壟斷性競爭階段，而其他多數大中城市則處於完全競爭階段，甚至還有部分中小城市仍處於初級競爭階段。在不同的城市，我們可十分清楚地看到由於所屬競爭類型，發展商制定房地產價格策略存在著十分明顯的差別。 
「低開高走」的實際操作問題 
「低開高走、步步高升」恐怕是樓盤最理想的價格走勢。但在價格仍是絕大多數人購房第一考慮因素時，價格的任何變動都將給銷售帶來極大的影響，因此真要操控得既能為發展商賺來預期的利潤，又不影響銷售甚至能推動銷售，可實在不是件簡單的事兒：促成價格調整的動因是什麼，是早在計劃之中還是銷售過程中「具體問題具體分析」的結果？銷售熱到何種程度能調價？銷售不暢時能漲價嗎？每次調多少？一共准備調幾次？調價之後該跟進何種促銷手段？所有這些，都需要認真考量。目前市場有兩種控制「低開高走」的基本模式：工程進度模式和銷售推動模式。所謂工程進度模式，即項目價格走高主要依據工程進展。開工未久，項目形象尚無法充分展示，因此以試探市場、檢驗項目定位為主要目的的內部認購，其價格也最低；公開發售開始，項目形象包裝、賣場包裝准備就緒，主力客戶即將到來，為確保利潤，價格自然要比內部認購期高出一籌；至實景樣板間開放（或其他工程進展中標志性時間），工程形象日臻完善，銷售高潮已經形成，略略調整價格，客戶抗拒心理一般不大；項目封頂標志著項目主體完工，購買風險大大降低，項目的大部分優勢、賣點大多都能充分展示，至項目完全竣工，項目好壞優劣一覽無遺，客戶資金墊付時間短，適當調高價格消費者也能理解。對於分多期開發的大盤或超大盤來說，隨著工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設施的日益完善而一期比一期價高更是常見策略。銷售推動模式即主要依據銷售進展機動靈活地調整價格，一般來說是在項目聚集了十足的人氣後，為進一步製造銷售熱潮，以調高價格的方式來對猶豫中的客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不以高價購買甚至錯失良機！但前面的文章我們已經談到，在真正的房地產營銷活動中，價格不應僅僅是反映利潤的工具而應是推動銷售、謀取對競爭對手優勢的重要策略，因此不應將價格走高單純地看作是樓盤熱銷的慣性結果，有時巧妙地調高價格反這來也能推動樓盤的銷售。1998年我們在操作深圳好景豪園時即成功地運用了此一策略。當時正是在97深圳房地產大熱過後的深幅調整期，市場價量齊跌，一片悲觀，多數發展商都在尋思如何體面地降點價或多送幾份大禮以吸引人氣。我們在充足的市場調查後，確認好景豪園聘請國外著名怡景師精心營造的小區環境和其永無遮擋的海景對目標客戶有著極大的吸引力，於是決定逆市而動，調高價格3%並調動所有媒體強勢傳播「逆市飄紅」這一驚人的「好景豪園現象」，結果一舉創出了屢高屢旺、價格愈高銷售愈旺的奇跡！ 
幅以3％至5％為宜。由於每次調價後樓盤總有一種市場的瞬間斷層，因而如並沒有特別的概念支撐，則必須准備適當促銷補救措施，作為價格局部過渡。低價競爭不是唯一出路，以科學的價格調幅和調頻，來調節樓盤在市場的動態適應性，是發展商值得關注的一個重要課題！

Ⅶ 如何運營「互聯網+民宿」民宿經營營銷策略

運營「互聯網+民宿」民宿經營營銷策略：在做好產品和服務的同時，還要有意識地推動顧客的傳播行為，鼓勵顧客在互聯網銷售平台做出良好的評價，寫出產品體驗。

1、移動互聯網時代幾乎每個顧客都有自己的社交圈，顧客在社交媒體上的記錄和展示都會給民宿品牌累積不少名氣。做好口碑營銷，不斷豐滿品牌價值，是民宿品牌推廣的有效路徑。

4、整體來看，「互聯網+民宿」目前在國內還是一個新興行業。與傳統酒店經營較高的互聯化程度相比，相當多的民宿經營還處在較低程度的互聯化水平。

(7)空置房的營銷策略擴展閱讀：

注意事項

1、在良好經營的條件下，民宿連鎖會帶來更大的品牌價值和收益。但民宿最大的魅力是個性化與人文特徵，在民宿的復制過程中，如何防止其成為流水線產品，保障個性特徵是很大的課題。

2、放眼民宿市場，在政策和資本的積極推動下，部分民宿必然走向品牌連鎖的道路。真正走向連鎖的民宿最終會逐漸脫離原本民宿的概念，轉型精品酒店或度假村，著重品牌價值的輸出。

Ⅷ 給我一些關於「信息的未來」的資料

Ⅸ 房屋空置率的合理空置率

住房空置的合理性
需要強調的是，房地產市場有一定量的空置面積十分正常。
首先，商品房竣工驗收後不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業產品的庫存期。在這段時間內，這些商品房將暫時表現為空置狀態。造成這種狀況的原因至少有三個方面：第一，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。第二，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較復雜的商品，隱含的信息很多,為達成交易，開發商與消費者之間有一個信息溝通的過程。基於以上三點，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正常空置）和市場空置（因銷售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標准來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只佔一半左右。
其次，商品房市場上總是存在一定量的「有瑕疵」供給或者無效供給。這里的「有瑕疵」供給是指品質上不太適應市場需求，在價格上與消費者購買力及現實購買慾望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質存在嚴重缺陷而無人購買，或者在價格上消費者根本不能接受的產品。由於決策失誤、交通不便、施工質量缺陷以及樓層、朝向、設計、周邊環境等方面的原因，總會有一些商品房要很費勁並延後很長時間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現為空置狀態。
什麼是合理的房屋空置率？
在房地產泡沫論爭中，「空置率超過國際警戒線」是人們頻繁使用的論據之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個含糊不清的東西。在國家統計主管部門和建設主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數據，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。那麼，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的「空置率」是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套「國際警戒線」又有何意義。
從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據房屋的種類(住宅、辦公樓、商業用房)和交易方式(出租或出售)細分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節性空置住房為355.4萬套，季節性空置率為2.9%。空置一年以上的住房中，有320萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨戶或多戶住宅)，住房的結構(一室、二室或多室廳)、住房的建築年限，不同的租金水平以及住宅所處的區域(大都市區內、大都市區外、東、中、西、南部)等分別計算出各類住房的空置率和空置期限(6個月、1年、1～2年和2年以上)。
從中國房地產的實踐來看，首先，理想的空置率並不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費品，開發商供給的時滯、結構與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應，因此，市場的非均衡應該是一個常態。空置率過低，在求大於供的市場環境下，為開發商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費者的選擇權，抑制了居民的消費偏好，導致消費需求不足。當然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味著供大於求，房屋利用率低，這會促使開發商改變經營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關系的指標器、風向標。
其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產自身的特點即空間不可移動性、異質性，決定了房地產是一個屬地化極強的市場。各城市的經濟發展水平(GDP的規模、收入的增長、消費水平、房屋價格)、社會文化(人口規模、增長趨勢和年齡結構、文化水平、消費品味)、制度政策環境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開發企業的資質(自有資本金、經營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標准。對於一個人口規模小、經濟落後、居民收入低和金融資產積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對於北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高於10%。1992～1993年房地產熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產市場陷入滅頂之災；而上海當時有700萬平方米的空置房屋(佔全國的十分之一)，卻能安然無恙。也正是由於有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規模拆遷、大量新婚人口和國內外流動人口的需求，幾個「黃牛」投機炒作就很難左右市場，推動價格走高。
再次，空置不能與不良資產直接劃等號。在房地產經營中，各開發企業的資本實力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產經營所產生的收益大於成本，企業有一定比例的空置房屋在經濟上都是合理的，因為它並不影響企業的還貸能力、也不增加其經營成本，隻影響企業的盈利水平。換言之，一個房地產開發企業可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此後，多賣出一套房，就多一份盈利。關鍵看企業的財務狀況和企業投資的盈虧點。如果一個企業資本金不足、負債率過高，銷售業績不佳，現金迴流慢，直接影響企業清償銀行債務的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質量，但能否轉變為銀行的不良資產還取決於抵押物品質的優劣、抵押物在市場上的變現能力，而這些又有賴於相關法律、金融制度安排。這也是為什麼各國政府都致力於相關法律制度、金融制度建設，保障銀行債權人的利益，營造良好的信用環境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產信貸風險，幫助銀行渡過房地產的周期波動所帶來的風險的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以規避低價賤賣的厄運，賣個好價錢，從不良資產轉變為好資產。

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空置房的營銷策略

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