1. 我想在一個大型的住宅區開一家早餐店，不知前期要需做那些市場調查呢
不僅來僅是單一的推銷模式，源它涉及的面廣而深，包含了市場營銷的調查，飯店產品的設計、開發和定價，產品推銷，產品流通等等方面的內容。
酒店的營銷關系著本早餐店的發展和前景，那麼如何才能使早餐店營銷發揮較佳優勢呢？這在整個早餐店經營中時時要考慮，就我看來，做好市場營銷，首先要制定最佳的營銷導向，選擇較好的目標市場，積極運用和開發各種營銷策略，以達到優質營銷的最終目的。
消費者是路過客，只有你的東西兼價，東西不只好看，口味也要純正，往往這兩點就能抓住他們的心理！
2. 怎樣做好一份房地產市場調研報告
關於房地產市場的調查分析
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，於近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：
一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況
（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附後）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處於發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用於住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由於政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復甦，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用於住宅用地供應量為37.35448公頃，而用於商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額佔全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。
（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出台《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出台了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出台後，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關幹部、工礦企（事）業單位的幹部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先後下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出台廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣准備在昆陽鎮試行）。
二、1998-2003年我縣房地產市場基本特點分析
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即「食」在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民「一步到位、一房到老」的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，2003年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。2003年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業佔GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，並沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動並不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其餘都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由於兩種形式並存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策
1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現「自然一空間一人文系統」的整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好「度」和「量」的關系，以有效防止該縣房地產業「泡沫」產生。在制定計劃時要兼顧「兩頭」，適時調控開發結構，今後住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注「平民住房」，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，並正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以「天標」中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，並有利於政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者後顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要採取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標准，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標准。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸後管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極採取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、並注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。
10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地許可權3年到期後不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析
綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下「虛漲」。這是「平陽現象」區別於「海南現象」的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防範泡沫能力的主要原因。基於以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：
1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。「構築『一都三縣』，建設新平陽」，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。「住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽」是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構築「大平陽」發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建築面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建築面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的後年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷湧入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以後幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
（1）新增城鎮人口住房需求
根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中：P1：新增人口住房需求總量
W1：新增人口中非農人口增量
N：新增人口人均建築面積（按人均30平方米取值）
W2：新增人口中暫住人口增量
R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）
F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）
2005年新增人口住房需求總量：
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）
2006年新增人口住房需求總量：
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）
（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求
由於目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據2003年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬於中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的願望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求
由於房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了「炒房一族」，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，佔新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今後房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
3. 如何進行城市居民小區的物業管理調查報告
近年來，隨著我市城市建設快速發展,住宅規模化不斷壯大，物業管理工作在我市逐步推開。優質的物業管理對改善居住環境、促進和諧社區建設、提高城市品位發揮了積極作用。新的城市規劃,建設安居、宜居、和諧的百萬人口城市，必須進一步推動、規范這項工作的開展，根據市政協2008年工作安排，市政協法制委在鄭增強副主席的帶領下，組織部分政協委員，於10月下旬，對市區居民小區物業管理情況進行了調研。調研組聽取了市房管局的情況介紹，深入到部分居民小區進行了實地察看，召開了部分物業管理企業經理參加的座談會，並向業主發放調查問卷徵求意見。現將調查情況報告如下。
一、基本情況
我市市區物業管理工作經過近幾年的發展，已形成了類型各異、層次廣泛、形式多樣的局面。據調查，我市居民小區目前主要有五種管理方式：一是物業管理公司加小區家政服務型；二是開發商售後代管物業型；三是業主聯合自主管理型；四是機關單位集資管理型；五是無人管理型。
市區有資質的物業管理企業共15家，其中二級資質企業10家，三級資質企業5家，從業人員共338人；市區18個較具規模的居民小區，總建築面積150多萬平方米。其中16個小區成立了業主委員會。在實行物業管理的居民小區中，成立業主委員會的都由業主委員會和物業管理企業簽訂了《物業服務合同》，沒有成立業主委員會的都由開發建設單位與物業管理企業簽訂了《前期物業管理服務合同》或《委託合同》。
為做好物業管理工作，近年來，我市主要採取了以下幾項措施：加大宣傳力度，增強業主的物業消費意識。通過發放宣傳資料，開展政策法規咨詢，召開座談會等方式，廣泛宣傳《物權法》、《物業管理條例》及相關政策法規，使市民更多地了解、參與、支持物業管理，為物業管理工作營造了較好的氛圍；加大培訓力度，提高物業管理人員素質。組織各物業管理企業經理、管理人員舉辦培訓班，提高了從業人員的素質。組織有關人員學習外地先進經驗，規范物業服務，提高管理質量，收到了較好的效果；加大監管力度，推動物業管理行業健康發展。出台了《黃驊市物業管理暫行辦法》、建立了《專戶維修資金管理辦法》等文件，為我市物業管理行業的健康發展提供了政策保障。依據建設部《物業管理企業資質管理辦法》制定了規范的運作程序，將不符合條件的物業管理企業提前拒之門外，較好地保證了物業管理企業的服務質量，對物業管理行業的健康發展起到了推動作用；加大指導力度，完善業主自治制度。加大對各居民小區業主委員會的指導，積極創造條件籌建業主委員會，制定業主文明公約，明確權利和義務，使廣大業主對自身的權力和義務有了進一步了解，對實行自治管理重要意義的認識有了進一步提高。廣大業主積極支持和配合業主委員會、物業管理企業開展工作，共同建好小區、管好小區的濃厚氛圍正在逐步形成。通過以上工作，市區物業管理整體水平有了較大提高。
二、存在問題
市區居民小區物業管理工作雖然取得了一定成績，但存在的困難和問題也不容忽視。主要表現在以下幾個方面：
一是業主與物業管理企業矛盾日益尖銳，不穩定因素開始凸現。作為發展中的城市，黃驊最早建設的大部分樓房小區處於無物業管理和物業管理不規范階段，這樣的小區環境談不上優美，只能保證居住的基本條件，業主的訴求也較低，矛盾是隱性的；另一部分是近幾年建設的有物業管理的小區，大多存在這樣那樣的問題，或房屋質量存在問題，或暖氣不熱、水壓不足，或綠化不達標、安全無保障等等，這些問題直接影響了業主的正常生活，但物業管理企業又無力解決，業主很不滿意，因此，業主與物業管理企業的矛盾很多，關系比較緊張。有的業主消費意識差，仍有計劃經濟福利物業意識，對政府及相關部門有依靠性，造成有的業主與物業管理企業吵架，有的到有關部門上訪，據調查，有的小區居民聯合集體拒交物業管理費。出現矛盾解決不及時，不合理，致使不良影響擴大，物業管理企業為了生存只好減少人員和投入，降低服務標准，甚至退出，造成有的小區至今無人參與物業管理的癱瘓狀態，如此惡性循環，既造成物業管理企業普遍虧損，也給業主生活帶來不便，影響了社會的和諧穩定。
二是業主自我管理意識欠缺，業主委員會尚未真正發揮作用。由全體業主民主推選產生的業主委員會是廣大業主的自治組織，在物業管理工作中起著聯系業主與物業管理企業，消除隔閡，增進了解的重要作用，但有的業主對物業管理情況漠不關心，業主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發揮。有些小區在入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有成立業主委員會，物業管理仍處於前期物業管理狀態，業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。有的小區雖然成立了業主委員會，但並不是由業主大會選舉產生，而往往是由建設單位或開發商指定產生，其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的知識、精力和熱情，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。甚至只顧自己沾光，不替廣大業主維權。
三是物業管理企業經營不規范，服務不到位，從業人員素質較低。調研中發現，我市推進物業管理市場化的進程非常艱難，嚴重阻礙了物業管理行業的健康發展。目前，在市區實行物業管理的18個居民小區中，幾乎沒有通過招投標方式選聘物業管理企業的，多數居住小區或是由原開發企業委託其子公司代管，或是由房產主管部門指定物業管理企業管理。這種「自建自管」的管理模式所帶來的直接後果就是物業管理市場缺乏競爭，物業管理企業沒有活力，管理水平很難令業主滿意。即使因為開發企業的子公司代管呈現出一時的活力和繁榮，也僅僅是因為開發企業要藉助這一「活力和繁榮」為大量後續商品房銷售做做樣子，屬於建築小區的前期物業，一旦開發企業與物管公司脫鉤，物業管理將舉步維艱，居民小區將面臨無人管理的局面。有的物業管理人員缺乏服務意識，服務態度不夠端正，服務用語不文明。有的物業管理人員技術水平不高，物業維修不及時、不到位，業主意見很大。有的物業管理企業片面追求經濟效益，降低標准承接物業管理，給日後的物業管理工作留下隱患。
四是部門監管作用沒有能夠得到足夠發揮。《物業管理條例》對相關部門在物業管理工作中應負的責任都作了明確的規定，但在實際工作中，有些規定沒有得到很好的落實。首先，對物業管理工作有待進一步提高重視。有的規模較大的居民小區，交付使用幾年後仍沒有建立居民委員會，既不利於對物業管理工作進行指導，也給業主的生活帶來很大不便。其次，在居民小區的開工、驗收等環節上，有待進一步嚴格。有的分期建設的居民小區，配套設施未按規定同步建設。如青青家園等住宅建設項目竣工時多數未進行綜合驗收，導致群體事件發生，直至上訪。有的居民小區物業管理用房未落實，有的綠化工程未達標，有的配套設施未建設等等，這些問題均未得到及時糾正，致使居民小區的建設未能達到總體規劃要求。第三，小區的規劃設計意識有待進一步超前。特別是一些建設較早的居民小區表現尤其突出。有的小區建設時根本未建停車場，也沒有預留停車地點。隨著社會經濟的快速發展和人民生活水平的不斷提高，私家車數量激增。大量的私家車涌進居民小區，使得許多小區車滿為患，由此引發的矛盾糾紛時有發生。此外，有些水、電、暖等設施不能做到「一戶一表（閥）」，給物業管理帶來很大不便，也在一定程度上影響了業主與物業管理企業的關系。第四，部門之間有待進一步形成管理合力。有的業主隨意丟棄垃圾、違反規定飼養寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用途，在裝修中損壞建築物結構安全或造成滲漏，影響相鄰業主的正常居住等，對此，物業管理企業難以管理，相關職能部門也很少過問。有的部門只收費卻不肯承擔設施的維修費用，設施損壞時推諉責任，使物業管理企業陷入被動局面。
五是開發商遺留問題導致業主與物業管理企業產生糾紛。調查結果顯示，引發業主和物業管理企業糾紛的原因多數與開發商遺留問題有關。有的開發商在建設過程中不講誠信，偷工減料，房屋質量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規劃，小區建設先天不足,有的在售房時關於供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現，成了業主拒交物業費的理由。這些問題業主從開發商處得不到及時解決，只能同物業管理企業交涉，從而引發雙方的矛盾和糾紛。有的居民小區交付使用時綠化、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業管理企業與業主的矛盾。有的小區車庫、地下室、活動中心、會所等公建配套設施權屬界定不清，造成業主對產權的強烈主張，也帶來維修責任的承擔和物業管理費分攤及物業經營收益分配等多方面的矛盾。
三、幾點建議
隨著社會經濟的發展和人民群眾生活水平的提高，居民小區物業管理工作的重要性顯得越來越重要。據有關專家分析，未來城市的主要矛盾點將集中在小區物業管理問題上。因此，為建設和諧社會，在未來3-5年內，推動我市市區居民小區物業管理工作有序、高效開展，建議：
1、著眼城市發展前景，以人為本，整合居民小區，建好和諧社區。一是合並小區，解決目前我市多數小區規模偏小、管理成本較高，不利管理的局面。應以市區規劃的道路為小區四至，規模控制在15-20萬平米，從而大大降低物業管理成本。二是集中供熱，組建全市性的大型熱力公司，切實解決城市小區冬季取暖產生的矛盾問題，降低居民居住成本。三是要強力推進水、電、氣、暖「一房一表（閥）」改造工作，避免因費用問題引發業主和物業管理企業之間的矛盾。四是在居民小區特別是新建小區內規劃建立集中物業服務中心，增加物業管理企業的自身造血功能。小區內由物業公司承辦超市、蔬菜、早點、乾洗、醫療門診、幼兒園、美容美發、家電及車輛維修等與小區居民需求密切相關的行業；代收各種費用並從中提取管理費用（如有線電視、純凈水、液化氣等費用）；既增加物業管理企業的自我造血功能，又方便小區居民日常生活需求，同時還能夠減輕小區居民的物業管理費用。五是相關部門要通力合作，以法嚴肅查處居民小區私搭亂建、違章裝修、擅改房屋用途等侵害其他業主利益的不良行為，努力建設和諧小區。
2、加大監管力度，推動物業管理行業健康發展。加強市房管局對物業管理行業的監管，為其創造良好的環境。要根據《物業管理條例》及相關文件精神，立足我市實際，盡快制定出台實施細則，為物業管理工作提供政策依據。要進一步規范物業管理招投標行為，特別是要引入競爭機制，徹底改變物業管理工作由開發建設單位「自建自管」的狀況，推動物業管理企業優勝劣汰，加快物業管理市場化進程。要加大對物業管理企業的監管力度，並下大力度著重培育一批素質高，服務好，管理規范的物業管理公司樣板，用典型引路，用典型推動。整頓和規范物業管理市場秩序，加強對物業管理企業的資質管理，嚴格准入、清出和投訴舉報制度，對業主的投訴、舉報及時進行查處。要進一步拓寬工作領域，努力加強對單位自建居民小區物業管理工作的指導。
3、加大宣傳力度，為物業管理工作創造良好的環境。物業管理事關千家萬戶，是和諧社會建設的重要組成部分。要廣泛深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》，加強對居民的物業消費意識教育，使物業管理的直接參與者——業主和物業管理企業知法明理，對在物業管理活動中各自的權利和應承擔的義務有清醒的認識，以《條例》規范自己的行為。要引導各居民小區按法律程序盡快成立業主委員會，促進業主自律，以法維護自身權益，積極做好業主與物業管理企業的溝通協調工作，消除二者之間的誤會和分歧。要教育業主主動履行在物業管理活動中應承擔的義務，自覺遵守物業管理的有關規定，維護公共秩序和環境衛生，按時交納物業管理費，與物業管理企業發生糾紛時，應通過正當途徑解決。對不盡義務者要有處理辦法和措施，以免因少數人不盡義務而影響整個小區的物業管理服務工作的正常開展。要教育引導物業管理企業依法經營，合理收費，接受監督，努力為廣大業主提供優質高效的服務。
4、物業管理企業要轉變觀念，提高服務水平。物業管理企業的成敗，很大程度上取決於其素質的高低。因此，物業管理企業要認真做好員工的教育和培訓工作，不斷轉變服務理念，提高員工的素質和服務技能。要建立健全企業內部管理制度，完善運行機制，降低運行成本。要按政策規定承接物業管理住宅小區，並及時與業主簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》，明確雙方的權力、義務和責任。要堅持經濟效益和社會效益並重，盡力滿足業主的合理要求，堅決杜絕任何損害業主利益的行為，並依法處理物業管理活動中出現的各種矛盾和糾紛。
5、健全組織，明確責任，齊抓共管，為物業管理工作提供有利保障。一是政府要成立物業管理領導小組。物業管理工作是一項系統工程，有些問題單靠主管部門鞭長莫及。如今年供暖價格上漲等問題。因此，市政府一定要高度重視，將其列入議事日程。要借鑒其他城市的作法，由主管市長任領導小組組長，下設辦事機構，吸納相關部門參加，及時研究解決物業管理工作中的問題。各相關單位要在領導小組的統一領導下切實負起責任，相互配合，相互支持，協調聯動，共同努力，對不負責任的職能部門實行問責，為物業管理工作提供有利保障。二是探索業主委員會與居委會合二為一，接受街道辦事處的領導機制。各街道辦事處要進一步加強對轄區內各居民小區物業管理工作的指導，凡具備條件的居民小區，都要在街道辦的指導下建立居民委員會和業主委員會，並探索將業主委員會與居民委員會合二為一，賦予業主委員會以居民委員會的職能，一套人馬，兩塊牌子，以便將矛盾化解在基層，努力維護社會的和諧穩定。三是堅持可持續發展的原則，高標准超前規劃。規劃建設部門要在城市規劃、建設時，充分考慮住宅工程項目建成後的物業管理問題，從源頭上解決居民小區停車難、行路難、公共設施不配套等問題。要加大對開發建設單位的監管力度，制定物業管理項目綜合驗收標准。在小區竣工驗收時，實行按戶驗收責任追究制度，嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關，確保將完全合格的住宅小區交給社會。要界定基礎設施產權，對私自變更建設規劃，占壓綠地、公共設施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開發商遺留問題造成的小區物業管理糾紛
4. 針對居住小區存在的問題,寫調查日記200字,六篇
由於種種原因，物業管理糾紛日益增多，已成為社會各界普遍關注的焦點問題。北京市政協城建環保委會同八個民主黨派和市工商聯共同就這一課題進行了調研。今天上午，北京市政協通報了調研報告和市政協常委會就這一問題向市委市政府提交了建議案。
據了解，近年來，我市年新增住宅面積2000多萬平方米，個人購房比重已達90％以上。截至2005年底，全市共有2681家物業管理企業取得物業管理企業資質證書，從業人員超過20萬人。調研報告認為，現有商品房小區發生的物業糾紛中，相當數量源於開發建設遺留問題。開發建設遺留問題主要表現在:一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。其中的原因既有合法的調整，也有開發建設單位不按規劃設計要求增加建築。二是房屋建築和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。工程完工，開發企業撤走後，問題都甩給了物業管理企業，從而造成了物業管理企業與業主的諸多糾紛。三是建築權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。本市多起較大的物業糾紛均源於地下車庫、會所、配套用房等設施的歸屬不清，產權不明。
由於我市物業管理企業發展太快，由十年前的幾家，猛增到現在的幾千家，管理和培訓沒有及時跟上，企業良莠不齊，服務意識、服務水平還有待提高。
目前物業管理收費大多採取包干制的形式，物業企業在物業日常維護上收支不透明，業主對物業管理企業的服務缺少客觀的評價依據，服務水平難以量化。
調研報告對加強居住小區物業管理提出了七點建議:
一是高度重視居住小區物業管理在構建和諧社區中的作用，強化對物業管理的行政監管。
二是整頓居住小區物業管理市場，積極解決開發建設遺留問題。
三是規范物業管理，嚴格市場管理。
四是完善物業管理法規的配套。
五是健全管理體制，實現政府監管、行業自律和民主自治的有機結合。
六是積極探索建立老舊小區物業管理長效機制。
七是加大宣傳力度，推廣先進經驗，明晰各方的權利和義務，引起全社會對物業管理的關注，正確引導人們的物業消費觀念
今天是開展社會調查的第一天，之前由於我要去做兼職耽誤了大家的時間，把社會調查拖到今天。對我們組的成員還是挺內疚的，不過他們「大人有大量」放過了我—哈哈。
當初面對「金融危機後的企業復甦」這個課題時，我就想問上帝：你放過我吧！我們計算機專業的來做這個，是不是...？而且我們組成員的居住地分得太遠了。不過，這些考驗並不是不可以通過的。在放假前，我們基本想好了調查的「骨架」。我們只有利用網路來商量！
每個人的思想都不同，討論是會有分歧的。我們都想做到最好，所以分歧還是挺大的。最終經過我們組的分工討論,把我們這次活動分為六個計劃和步驟;並根據每個組員的實際情況進行了相應的任務分配，討論之後便開始了各自的任務。接著的每天都要忙碌，為了每個成員都可以發揮各自的長處和所居住地方的優勢，我主要的工作有負責發放、回收調查問卷；整理數據；查找文獻資料；寫論文。
今天的討論，令我明白到揚長避短，發揮各自的優勢才是最好的方法；同時一個團隊是否可以完成任務，還要團結一致，共同努力；我們做好了計劃，接著的日記就可以按計劃實施了，我們將得到很好的鍛煉，我們的工作是否順利還要時間證明。
8月2號
按計劃今天是我們組製作調查問卷，而我的任務是上網查找資料給他們參考，今天的事情主要還是他們做。可是范圍太大了，我們還是把握得不太好。只好先查閱一些關於金融危機的調查題目，為了使調查問卷中的每一道題目都具有代表性，我們又作了討論...
經過討論，接下來的工作設計問題由他們想，我還是配合他們和想想如何修改問題；一天過去了，我們的問題出來了，雖然不多，只有十道，但都是精華的。我們還在網上放上我們的問卷 ！
時間不等人，又過一天。今天我們學到的很多體會到了網路的重要性，我們學會了溝通和解決問題是想辦法而不是等待。這天讓我們了解到金融危機到底是什麼，讓我們的知識得到充實...