① 已經建成的物流園區的規劃方案
物流園區規劃無疑是擺在物流規劃界的難題。當前我國物流園區規劃工作中還存在著不少問題，以下是其中最典型的幾個。
第一，物流園區規劃不準不細、定位不清不準。
截止到目前，我國尚未形成全國性的物流園區的總體規劃，僅有部分地區制定了區域物流發展規劃，這些區域物流發展規劃僅對區域內園區的數量進行初步規定，具體的園區選址、佔地面積、投資規模等規劃都不全面、不具體。由於缺乏科學的物流園區總體發展規劃，缺少審批的依據，造成政府無法對擬建園區的選址、設施設備等進行合理的約束和指導，以致出現部分地區園區的低水平重復建設情況。已經完成的部分物流園區規劃方案理論性強、內容不完整、缺乏實際操作性、定位不清不準。相關調查顯示，部分建成或再建的物流園區缺乏明確的目標定位，過分追求綜合化和國際化，而缺乏科學性和實用性。
第二，物流園區建設規模貪大求全。
我國現有物流園區單個園區規模過大。據《2008年全國物流園區（基地）調查報告》顯示，我國物流園區佔地面積在5平方公里以上有53個，佔17.5%。2003年初，根據零點研究集團的不完全調查顯示，物流園區或基地中投資較大的北京物流港投資總額超過110億元，佔地7000餘畝。而國外成熟物流園區中，荷蘭的14個物流園區，平均佔地僅為0.448平方公里，並且這些物流園區其物流吞吐量遠遠超過我國的園區。
我國部分物流園區在規劃時未能充分考慮本地和周邊的物流需求及應有的規模標准，只是簡單地為物流而物流，盲目求大、求全而忽視了使用經濟性和規模合理性的要求。
第三，物流園區規劃沒有納入城市規劃體系，不利於城市功能的完善。
一些適合發展物流園區的區域在原城市規劃中已作其他安排，甚至部分規劃可能已經實施，這必然造成物流園區規劃與城市規劃的矛盾，被迫修改城市規劃適應物流園區發展，造成較大規模的拆遷，加大園區建設的成本與復雜性，拖延建設工期。在城市規劃中合理安排物流園區用地，正確處理物流園區規劃與城市各個層面規劃的關系，是物流園區科學規劃的前提之一。
第四，物流園區規劃受制於行政區劃，存在重復建設現象。
物流園區有很強的開放性，應著力打造區域性物流平台，降低區域物流成本，這是現代物流業發展的重要條件，物流產業需要規模經濟。目前，物流園區規劃受制於行政區劃，很難站在區域經濟的發展高度來規劃物流園區。在各地的物流發展規劃中，彼此間缺乏協調和各自為政，導致物流園區的重復建設和市場分割，甚至導致園區間的無序競爭，對區域物流產業的發展和區域經濟合作都是非常不利的。
第五，物流園區規劃缺乏科學的市場研究。
物流市場本身、數據採集處理和分析技術的復雜性，很多物流園區在規劃時都沒有深入研究和考慮，雖然規劃通過了政府的審批，但是這些規劃無法得到企業和市場的認同。物流市場分析是相當復雜的，尤其是物流市場預測，需要大量的資料收集及現場實地調研，經過系統的分析後才能確定目標市場的現有容量及構成。
物流園區規劃應遵守的原則
物流園區的規劃建設是一項系統工程，物流活動范圍廣闊，既有城市的、區域的、全國的活動領域，又有跨國的活動領域；物流流程復雜，須經過倉儲、運輸、配送等環節；物流涉及面廣，涉及工業、農業、商業等部門。在這種情況下，需要協同各方，把握好物流園區的規劃原則才能做好物流園區規劃工作，否則會影響物流園區的效益提高和能效發揮。其中最重要的原則有以下幾條：
首先，科學選址原則。
物流園區如何選址，一般來說取決於建立物流園區的主要目的。以市場需求為依據原則。物流園區的建設要結合當地的實際物流需求，以免建成後無人進駐、有場無市。
合理利用現有物流資源的原則。在進行物流園區新建或改建時一定要綜合考慮既有物流資源的利用情況，避免重復建設或物流資源的浪費。
其次，一次規劃分步實施的原則。
確立開發建設的總體目標和階段性目標，分2~3個建設階段，逐步建成。
物流園區規劃方案必須把握的要點
因各種原因無法開發或者開發失敗的物流園區項目，都無疑會給投入了大量時間、精力、資金的開發主體造成難以彌補的損失。因此，了解和掌握物流園區規劃的要點很有必要。切實可行的物流園區規劃方案必須包括以下幾點：
1.開發的外部環境與市場分析。准確了解開發機會與市場威脅、物流需求量與物流服務供應能力、有利因素與不利條件等。
2.戰略定位。准確進行園區類型與形象定位、經營方向定位、功能定位、市場定位。
3.運作管理模式。明確服務對象、物流貨物、服務功能、經營策略。
4.發展目標。包括短期、中期與總體目標。
5.開發策略與招商策略。
6.項目布局和建設規模。
7.投資規模與資金籌措。
8.盈利模式與經濟效益分析。包括園區開發商與入園企業盈利模式與經濟效益分析、投資風險及應對策略。
當前物流園區規劃問題的解決方案
首先，要搞好物流園區規劃中的開發環境與市場分析。
開發環境與市場分析不僅是規劃的基礎和前提，也是解決當前物流規劃問題的關鍵。開發環境分析需要深入了解區域物流園區周邊地區的經濟發展狀況、市場需求、基礎設施、服務競爭等情況，並對物流園區輻射地區的宏觀經濟、產業和微觀環境進行分析，對目標市場進行初步細分和篩選。市場分析需要通過技術經濟方法進行目標市場的現有容量計算和構成分析，通過數學模型和信息技術進行目標市場及細分市場的成長性預測。
其次，要做好市場調研與資料收集。
第一步，要在准備物流園區的規劃之前，需要對物流園區規劃的背景進行了解；第二步需要收集的資料包括：物流園區所在地區的社會及經濟發展現狀及規劃類、交通及城市發展現狀及規劃類、物流發展現狀及規劃類以及物流園區自身的用地及開發主體相關資料類；第三步需要根據對第二步資料的分析，進一步明確更加具體和細分的資料類別；第四步是資料的收集與調研通常與具體的分析工作同時或交替進行，有時，在主體分析工作結束後，還需要對個別問題進行補充調研。
第三，要做好開發環境分析。
物流園區周邊地區的經濟發展狀況、市場需求、基礎設施、區位條件、服務競爭等構成了物流園區的開發環境。在開發環境的分析過程中，對相關地區產業現狀與規劃、城市現狀與規劃、交通現狀與規劃、物流現狀與規劃資料的分析十分重要。
第四，市場需求分析。
通過對物流園區的開發環境進行分析後，物流園區的市場需求已可根據當地的經濟特點、產業結構及生產力布局初步確定。進一步深入的市場分析需要通過技術經濟方法進行目標市場的現有容量計算和構成分析，通過數學模型和信息技術進行目標市場及細分市場的成長性預測，根據長遠和近期的物流量，才能確定物流園區長遠和近期的建設規模。對於物流園區周邊分布有大型開發區的情況，需要對開發區的物流需求進行專項分析。
第五，搞好物流園區的戰略定位。
物流園區的規劃者在完成翔實的定性和定量市場分析和研究之後，還必須對物流園區整體優勢、劣勢、機會、威脅進行分析 （SWOT分析），如果某類服務設施在整體園區中佔有較大比例，還必須進行專項的SWOT分析。
在進行物流園區的戰略定位過程中，要充分考慮物流及其相關需求如何在園區完成，物流園區在本地、區域和全國的形象，物流園區的服務范圍和輻射面，物流園區的功能分區，物流園區提供的服務功能等。
第六，搞好物流園區項目布局和建設規模確定。
物流園區的項目布局和建設規模確定是指根據物流園區的戰略定位，在已確認的功能區內，按照完成物流或相關需求的目標，確定具體項目的分布地點和建設規模。
通常，物流園區項目布局應該遵循如下原則：
●大功能分區組團原則，即將物流園區分成五大區域，並盡量獨立組團；
●小功能就近原則，即將大功能區內的小功能盡量就近放在一起；
●方便業務活動原則，即將有業務配合的項目盡量布局在一起；
●經濟合理性原則；
●人流車流盡量分流原則；
●物流商流有分有合原則；
●有利於物流園區分期開發和成熟項目先開發的原則。
物流園區建設規模的確定主要以市場需求分析中對各種物流需求量的分析和預測量為基礎，結合物流園區的戰略定位、功能定位通過組合和比較，篩選和確定最適合的目標功能需求，並據此對各功能和項目的建設規模進行確定。規模確定過程中除基礎的定性分析外，還需要大量的定量分析。
第七，把物流園區規劃納入城市規劃體系，促進城市功能的完善。
物流園區的規劃和布局要考慮城市整體發展，結合城市用地條件來確定物流園區的位置。因此，物流園區的規劃必須要考慮城市規劃的要求，以城市的總體規劃和布局為藍本，把物流規劃納入城市規劃體系和區域經濟發展規劃中，順應城市產業結構調整和空間布局的變化需要，與城市總體規劃相協調，與城市功能定位和遠景發展目標相協調，符合城市物流用地空間的統一布局，滿足城市+地域合理分工和協作的要求，促進城市功能的完善。
第八，打破行政區劃，統籌物流園區規劃，避免重復建設。
打破行政區劃，實行統籌規劃，政府必須承擔起主導作用。物流園區規劃應淡化小城市意識，模糊城市邊界，打破行政區劃和條塊分割，以新的機制協調利益，化解沖突，以協調合作精神建立起統一的區域物流市場。物流園區規劃不能簡單地市場化運作，需要政府和市場兩手抓。
② 物理園區想成功，需要在物理園區規劃設計上注意些什麼
一、定位策劃關繫到物流園區可持續發展 做好物流園區的市場調研和業務定位工作是物流園區開發最重要的工作，是關繫到物流園區「做什麼」和「怎麼做」的問題，是關繫到物流園區是否具有商業化價值和投資意義的關鍵問題。園區定位策劃決定物流園區提供服務的內容及范圍，直接關繫到園區客戶細分、業務模式、盈利模式、運作模式等。應該根據園區的地理位置、交通狀況、本地區的經濟結構、產業發展情況、外貿發展、區域內貨物流量、流向、流向及結構、本項目的優勢和特點等來確定園區的市場定位。物流園區的目標客戶有製造企業、商貿企業、物流企業、跨國公司采購中心、批發（分銷）企業、零售企業、碼頭、船公司、貨運代理公司、第三方物流公司、專線物流公司、運輸公司、信息公司、物流技術公司、物流設備公司等；物流園區提供的服務有基礎物流業務和增值服務，基礎物流業務包括：倉儲（保稅倉、監管倉、普通倉）、集貨、配載、配送、理貨、運輸、集裝箱堆存、CFS、多式聯運及國際中轉、國際采購物流、國際配送、VMI、JIT等。增值物流服務會涉及到物流金融、信息服務、電子商務、展覽展示、貿易交易、結算擔保等等。具體可因園區不同而有不同的業務定位和業務模式。物流園區應根據市場需求來選擇目標客戶，提供相應的服務。 物流園區市場定位確定後，才能夠確定所提供的服務設施的功能配比，根據服務內容設置相關功能區域，進行空間布局、道路交通組織及配套服務要求。按照便於政府相關部門監管、有利於發揮物流園區社會效益、節省用地等原則進行功能區域規劃設計，以達到最優化布局和運營。 物流園區定位策劃 物流園區定位策劃，是指物流園區戰略定位、業務定位、客戶定位、功能定位、市場定位和形象定位等主要方面。 物流園區定位策劃主要依據 任何事物的定位都不是人們隨心所欲的產物，必須具備一定的客觀依據和腹地市場需求，必須有將市場需求轉化為項目產品和服務的客觀條件，必須有進行商業化運作的基礎條件等。物流園區的定位策劃是根據以下因素來確定的： 1. 物流園區腹地產業特徵2. 物流園區腹地市場需求3. 物流園區市場商業機會4. 物流園區腹地競爭對手5. 物流園區自身優勢劣勢6. 物流園區客戶服務對象；7. .物流園區業務輻射范圍；8. .物流園區項目選址特徵；9. .物流園區服務貨種貨類；10. .物流園特有資源和能力11. 物流園區服務功能要求；12. 物流園可持續發展理念；13. 物流園區人本化理念 現代物流園區定位策劃的內容？ 1. 業務定位指物流園區准備干什麼，也就是從事什麼物流服務業務。比如，有的只是從事商貿流通的城市配送的物流服務業務，有的從事交通樞紐型的轉運、分撥和廣域物流服務，有的做大型港口、鐵路場站等後方的配套物流服務，有的做專門服務於生產製造型企業的生產物流服務，有的也可能從事包括包括交易、物流、信息、商務等綜合性物流服務業務； 2. 功能定位指物流園區在一定的市場細分和客戶服務要求的基礎上，站在整個園區運作交付看，需要的不同功能配比和組合。一般而言，這個組合是比較復雜的，如除了傳統的貨物倉儲、理貨、集貨、流通加工、配載、配送功能外，還要承擔具有交易功能、信息功能、電子商務、物流金融、配套展覽展示、綜合服務功能等； 3. 客戶定位。任何一個物流園區的客戶是龐大物流市場體系中的一個或者多個細分組合，物流園區的客戶定位是指物流園區的服務對象是誰。不同市場細分的目標顧客具有不同的業務需求和滿足需求所需要的特定服務方式，因此它直接決定了物流園區的經營模式和服務方式的選擇，也決定了物流園區的投入、產出、資源配置和盈利模式等； 4、市場定位是指物流園區所經營的市場范圍有多大，包括區域輻射市場定位，需求群體市場定位等。如區域市場定位是服務於一個能對國際物流提供有效服務，還是一個能對區域物流或本地物流提供提供有效服務。也就是說，物流園區是准備適應跨國公司全球經營戰略需求的國際物流運作系統，還是高時效性的區域物流綜合服務運作系統，或是能夠提供快速、准時、高速服務的本地配送服務系統；這些都是物流園區項目運作需要認真考慮和仔細研究的。 5、形象定位。物流園區的形象定位是指物流園區的市場形象特徵，也就是說准備在廣大客戶的心目中樹立一個什麼樣的形象，它涉及到企業的品牌、專業能力、聲譽和競爭實力的問題。對於物流園區來說，形象設計包括經營理念、思路、外在風格、運作方式特點、園區建設風格特點、員工行為形象，也包括由於廣告展示、建築風格，環境布局、員工著裝服飾展示等。 物流園區開發想要成功定位策劃是關鍵 物流園區定位策劃的准確與否，關於物流園區做什麼、為誰做、怎樣做的大問題，關繫到物流園區業務模式、資源配置、經營模式、空間布局、投入產出、盈利模式等，是關繫到物流園區經營是否成功的大問題。因此在進行物流園區開發規劃時，投資商特別需要關注其市場調研和業務定位策劃的科學性、准確性、可靠性、投入產出、盈利模式、價值挖掘和利用等。來源：深圳創新源物流策劃 www.cxycn.com
③ 物流園區設計要點
一、物流園區項目設施
物流園區項目內部規劃和建設完善的道路、橋梁、站場網路，與高速公路、城市環路、國道主幹線、鐵路、機場等要有方便的介面，按照規劃面積的要求規劃道路；設計和安裝明確的交通標志；必須實現鋪設完善的寬頻電信網路；按照規劃面積的要求規劃綠地；給水、排水、電力、供熱、燃氣、環保、防災、安全保衛等網路設施一次總體規劃，統一施工。
物流園區項目建設輕鋼結構倉庫、普通平房庫、露天倉庫、集裝箱堆場、停車場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等物流基礎設施。建設完善的輔助及配套設施，如停車場、加油、洗車、汽車修理以及生活、辦公、商品展示等設施，同時設立郵政、快遞、銀行、保險、稅務、質檢等的營業機構。
物流園區項目使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設備、標准托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統、數字識別系統、EDI系統、全球衛星定位系統、地理信息系統等，目的是要建設成工業化、數字化的物流園區項目。
物流園區項目需要建立先進的指揮調度與監控系統和公共物流信息網路平台，建立物流資源網、設立平台物流運價指數、建立物流資源招投標與拍賣系統。
二、功能設計
功能設計主要採用自上而下的方法，即在確定物流園區規劃原則以後，對物流園區功能規劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然後通過收集整理一系列最先進的案例，總結最適合的經驗。
整個物流園區開發項目將被劃分為幾個大功能區域，例如物流作業區和管理服務區，策劃者再從最佳實踐經驗，以及市場調查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區域命名，定義，分配相應的面積，引入相關的設施，設備和IT系統。功能規劃的最後一步將是對物流園區開發的核心流程進行定義和描述。這些流程包括：集裝箱服務、生產原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業流程、空港、海港、鐵路物流服務流程等。
物流園區開發項目內部功能區的規劃建設還沒有統一的規劃框架，是由於物流園區內部功能區策劃主要是對服務功能的微觀設計和定位。
首先需要進行客戶需求與系統分析，即根據目標需求，結合物流園區開發項目輻射區域的實際情況，細分市場，劃分功能類型。然後是進行功能定位和功能區域規劃，即通過把各個單一的服務功能向與物流園區項目歸並和整合後來確定功能區域數目和類型。再次是進行功能區域系統布置。最後是對策劃方案進行評價。
（一）物流園區開發項目內部功能區規劃建設的步驟如下
1、客戶需求與系統分析
客戶需求與系統分析是物流園區開發進行功能定位和功能區域策劃分不可缺少的前提條件，其內容主要是通過市場調研，如現場調查、集中訪談、表格問卷調查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數據。在此基礎上，對所獲取的數據進行相應的系統分析，以便整理出策劃所需要的信息。
由於物流園區開發項目需要依託一定的市場來規劃建設，在物流園區開發策劃前期的可行性論證中，其服務對象應已明確，因此，客戶需求分析的主要對象應是物流服務輻射范圍內的各類工商企業。在各種調研內容中，物流需求量和流向以及在此基礎上的預測數據是確定物流園區規模與建設地點的重要依據，而物流服務需求功能的調查是確定所需服務功能區的重要依據。物流服務需求功能的調查可採用表格形式，被調查企業可根據自身的需求在空格中選擇。
在選擇調查企業對象時，輻射范圍內的大型製造企業和大型商貿企業將是調研的主要對象。在物流服務需求功能的調查中，可事先設計好各種服務功能，且列出的服務功能應力爭全面，並應留有足夠的空格以便被調查對象選擇或根據自身服務需要進行相應的補充。
由於物流園區的建設通常呈現出階段性的特點，因此，服務功能需求還應區分時間階段，如近期、中期和遠期等。對各種被調查的物流服務功能需求進行匯總後，最後可總結出各階段物流服務功能設置進程表，其中近期、中期和遠期的確定以所有被調查對象中所選最大比例數據為依據。
2、功能定位和功能區域確定
確定功能定位。物流園區的功能定位是其戰略定位和市場定位的外在體現，是按照戰略定位和市場定位對物流園區的物流服務能力進行規劃設計，主要是為了滿足目標市場客戶的物流需求。功能定位主要應確定兩方面的內容：物流園區在不同規劃階段內應具有物流服務功能；根據確定的物流功能進行空間分配，即劃分若干物流功能區域。
通過對輻射范圍內潛在目標客戶的調查分析，可了解的客戶物流服務功能需求類型和層次。但是從調查本身分析來看，通常存在一定的局限性，主要表現在：一方面，調查樣本的廣泛代表性受到一定製約，不可能對所有客戶進行調查；另一方面，抽樣調查以現有的客戶為主，對潛在物流客戶的調查通常不足。
（1）功能定位要體現四個原則
一是前瞻性原則。即物流園區的功能定位既應滿足現在客戶的需求，又要滿足未來客戶的需求。
二是綜合性原則。即物流園區的功能定位應綜合調查的結果、物流產業的發展趨勢、經濟結構的調整及外來競爭壓力等許多因素綜合確定。
三是階段性原則。即物流園區的功能應體現不同規劃階段的特點，能根據不同階段內的需求變化進行擴展。
四是層次性原則。即物流園區的功能應體現出層次性，在發展建設初期應以物流基礎性的服務功能為主，而在發展成熟期應逐步拓寬到增值服務層次的功能。
此外還要確定服務功能區域。從目前物流園區的規劃情況看，物流園區中的功能區通常包括倉儲中轉區、集散配送區、流通加工區、商務辦公區、生產服務區、生活服務區等，但對於一個特定的物流園區開發究竟需要規劃哪些物流服務功能區，應該以其腹地范圍內的市場需求分析為基礎，以該物流園區所在地的現有物流資源和設施的整合和優化為依託，在明確其物流服務對象、服務內容及服務方式的基礎上，通過調查所需的物流服務需求功能，結合一定的原則來確定。
服務功能區域的確定對物流園區開發的規劃具有決定性意義。一方面，確定功能區域也就大體確定了物流園區開發的內部總體結構：另一方面，功能區域是物流園區開發內部布局的基本空間單元。
（2）功能區域主要有三個方面的內容
一是確定功能區域的數目；
二是確定功能區域的類型、承擔功能及主要服務對象：
三是確定功能區域內部的細部組成和相互關系等。
其基本確定方法是將功能類型相同或相近的各個單一服務功能進行歸並和整合為，使其一個物流功能區域，可得到所需的物流功能區域數目和類型。
（3）功能區域的確定過程中兼顧的原則
一是市場性原則。即物流園區的功能區域設定必須以物流市場需求為基礎，立足現有物流需求，同時功能區域的類型和服務對象必須明確，能在市場經濟的原則下進行規劃、建設和運作。
二是整合性原則。即物流園區功能區域的選定必須能有效整合現有的物流資源和設施，能對原有物流系統進行補充和完善。
三是系統性原則。即物流園區功能區域之間功能上必須具有互補性、協作性和整體性，使這些功能區域既能獨立承擔物流服務業務，同時又能共同承擔層次更高、技術含量更高的增值物流服務，體現出物流園區物流系統化、層次化運作的能力。
四是柔性化原則。即物流園區功能區域選擇既要能滿足現有市場的需求，又要滿足未來發展的需求，具有一定的可擴展性和前瞻性。
五是動態性原則。即物流園區功能區域的選擇應根據市場需求環境的變化進行多階段修正，具有一定的動態特性。
3、功能區域系統布置
物流園區開發項目的功能區域系統布置就是在體現物流園區整體運作效率最大化的前提下，將所確定的所有物流功能區域進行系統布局。目前，應用於傳統設施布置的方法大致可分為兩類：一類是計算機化布置方法，即採用計算機輔助求解的布置方法，如CRAVF法(Computerized Relative Allocation ofFacilities Technique)、CORELAP法(ComputerizedRelationship Layout Planning)、 ALDEP法(Automated Layout Design Procere)及MULTPLE法(Multi- Hoor Plant Layout Evaluation)等；另一類是定性與定量相結合的經典方法，如SLP法(Systematic Layout Planning，SLP)。物流園區內部功能區布局規劃涉及較多的定性因素，因此，應用單純的數學模型求解難以達到理想的效果，而SLP法結合了定性和定量分析，較宜適用於物流園區內部功能區域的系統布置。對上述規劃方案，採用系統評價方法，最後選擇最優的系統布置方案。
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⑤ 2020年產業規劃該如何做
產業規劃是一個比較抄復雜的過程，除了產業發展選擇和細分行業定位，還要關注對市場形勢、產品需求、資金平衡等方面的研究分析。
產業規劃之前，必須根據產業資源狀況，對可能的企業或項目進行面對面交談，了解其發展規劃、落地要求，從而分析產業主題的可行性。
確定核心產業與重點產業的方法:
(1)洞悉園區所在區域的經濟發展戰略，了解區域產業基礎和擁有的產業資源,劃出可以重點發展的全部產業范圍,即園區意向產業。
(2)研究國家產業政策,看哪些產業屬於國家重點鼓勵的,哪些產業屬於國家明確限制的,對劃出的園區意向產業范圍進行縮小集中。
(3)研究國內外經濟發展走勢與行業市場發展情況，掌握意向產業是否存在市場潛力和市場風險，同時分析技術發展趨勢,看意向產業的技術是否存在替代轉型的風險。
(4)根據各方面的研究分析情況,聚焦某個或某幾個產業,將其作為園區的重點產業，並將其中最具發展潛力且最適合自己園區的產業定為核心產業。
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⑥ 物流園區智能化系統怎樣構建高人指點
總體策劃
市場分析
項目背景分析：
A、項目宏觀背景：
●項目時代背景：中國政府實施西部大開發的劃時代戰略
●項目區位背景：產業別墅位於西安長安科技產業園，屬產業園中的北示範區。
長安科技產業園是國家級開發區--西安高新技術產業開發區的重要組成部分，是西安市西部開發戰略實施過程中的重點建設項目之一，建成後將成為中國西部最具科技創業潛力的產業基地。
B、項目立項背景：
●西安是西部大開發的橋頭堡，高新技術開發區長安科技產業園是城市動力型地產的集中板塊，產業別墅是其中的示範性地產項目，是新型辦公物業的大膽創新。
●市場需求：
產業別墅的誕生源於市場對傳統專業寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求。
2、市場概況分析：
市場概況：
●國外高檔辦公產品形態豐富，其中商務別墅類產品在配套及人性化設計上有一定經驗積累，此類產品被稱為「office park」或「villa park」等。
●國內高檔辦公用房需求日趨增長。開發能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態化的寫字樓已迫在眉睫。
●西安市場及西北地區尚無辦公用別墅產品面市。
●北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位於居住，缺乏辦公所須的商務環境。
●在全國范圍內看，產業別墅仍為高端稀缺產品。僅北京有可比性項目剛剛面市。
.森根國際：位於北京北苑地區，是北京第一傢具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。項目分為四期，一期商務區具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，層高5.5米；2、3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。項目車位、寬頻上網等方面配套較完善。售價10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。
B、西安寫字樓市場簡析：
●西安市高檔寫字樓集中在高新西區、南二環沿線和城內。
●高新西區是高檔次寫字樓集中地，此區域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/?左右。
●南二環寫字樓多為新建項目。市場分為「商住」形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/?左右。市場銷售較好。
●城內的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主。此區的寫字樓最大特點是各種商業配套成熟而豐富，但商務辦公配套及相關支撐行業缺乏，平均價格在6000元/?，市場銷售情況不好。
●目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對於辦公環境的人性化、生態化始終沒有突破。
二、項目分析
產品分析
產品類型：
產業別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產品，其建築形態是別墅，而實用功能是商務辦公。
B、產品差異化分析：
產業別墅既需要體現居住型別墅高貴、人性化、園林化的優點，同時又須具備比傳統寫字樓更高檔次的商務配套。
●傳統寫字樓的缺點：
長時間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；
b、辦公室不自然通風，自然採光差，造成資源浪費，不利於身體健康；
c、有效層高低，造成空間狹小擁擠的感覺；
d、員工沒有休息間或休息間條件差；
e、停車位秩序差；
d、辦公區附近很少有令人賞心悅目的景觀；
f、工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對話、缺少人性化、缺少人本關懷，直接影響工作者的熱情、遏止人的創造慾望和創新精神。
●產業別墅有別於傳統寫字樓的優點：
優秀的園區生態氛圍；
b、建築風格獨具個性；
c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；
d、更完善的商務辦公硬體配套和軟體配套；
e、更舒適高檔的休閑會談場所；
f、體現的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態，能更大程度的激發人的創新精神和創造慾望。
2、產品USP提煉：
專案宏觀背景賣點：
長安科技產業園主要優勢分析
●政策優勢
n整體規劃優勢：西部大開發的劃時代戰略背景下，長安園作為國家級開發區--西安高新技術產業開發區的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創業潛力的產業基地；西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產業園受益非淺。
N稅收優惠措施、土地優惠政策、園區財政扶持
n提供融資擔保：對易於形成產業效應、建設期短的企業，如果由於目前資金短缺影響建設速度的，由產業區提供相關擔保，向商業銀行申請貸款。
N提供企業援助：對能迅速形成產業形象的項目，產業區可以政府形式無償資助一部分資金，以支持企業發展。另產業區針對一些有市場、發展前景看好、收益較高的項目進行直接投資，注入相應的資金，支持企業搞好建設。
●服務及配套優勢
n「一站通」辦公：產業區將對入區企業的審批、注冊、登記、立項等一系列手續實行「一站式」辦公流程，以簡化企業入區程序、提高辦事效率，為企業尤其是外來企業提供最大的便利。
N高質量人居配套：180萬平方米的超大規模國際化社區《紫薇田園都市》，規模居西北地區之首，營造完美人居環境，完全滿足社區生活居住需要。
N完善市政設施：產業區為入區企業設置金融、電訊、電信、通訊、郵政、教育及公交等全套機構，提供便利高效的市政服務。
N功能區域規劃：產業區統一劃分為三大區域，包括產業區、中心管理區和生活配套區。產業區內除依據不同產業類型劃分相應的園區外，還規劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、「雙語制」小學、幼兒園等設施，滿足入區企業全方位的功能需求。
●經營理念優勢
n高起點：長安科技產業園的整體運營招商由國有大型企業擔綱，具有雄厚的政府背景和強勁的綜合實力。作為國家和地區政府關注的重點項目，長安園所蘊涵的潛力與前景成為入駐企業的信心保證。
N長遠眼光：產業區運做伊始即著眼於國際市場，充分考慮從各個環節與國際接軌，為海內外企業入駐提供了得天獨厚的條件。園區統一劃分為三大區域，包括產業區、中心管理區和生活配套區。從整體上考慮園區建設方案，區域功能合理，體現人性化理念。
N城市經營：長安園的開發商已經跳出傳統消費型地產開發商的范疇，上升至城市運營商的高度。籍由產業別墅及長安園這一動力型地產典型代表的開發與運作對整個西安市及西部中國產生深遠影響。
N品牌經營：品牌是產品對於各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。高科集團、新西部與紫薇地產長期形成的品牌觀深植於長安產業園的經營中，開發商具備的品牌感召力與品牌承諾進一步確立了市場的投資信心。
B、產品本體賣點
●產業別墅是城市動力型地產，是城市建設的核心推進劑；
●產業別墅是長安科技產業園的示範性項目，是西安、西部甚至全國地產開發的範例；
●產業別墅是對傳統辦公模式的一場革命，開創全新生態辦公理念，是辦公物業的最高形態--國際新人文商務標准OFFICE的真正體現，；
●領先傳統業態的商務服務及硬體設施配套；
●更高檔次的休閑會所，前所未有的工作享受。
●激發創造力的辦公空間。
3、項目SWOT分析
項目優勢：
●國內領先商務物業模式，填補了市場空白。
●具有西部大開發的背景。
●開發商實力雄厚，信譽卓著。
B、項目機會：
●首創動力型地產引爆市場。
●作為長安園的示範部分，可藉助長安園和高新開發區進行市場推廣。
●市場對人性化、生態化辦公模式的需求。
C、項目劣勢：
●整個產業園區政策環境、投資氛圍及相應配套較差，對外埠和國外企業進駐造成障礙。
●單體項目建築面積大，每棟別墅面積約在1400-2600?之間，總房款很高，非普通企業所能承受。
●項目形態新穎，市場認知度低。
D、項目威脅：
●總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達到目的。
●短期內難以引起市場深度認知。
●全國各科技園區之間產生市場爭奪。
●項目經管高度不夠。
三、項目綜合定位
目標客戶定位：
基於產業別墅產品的高端性與稀缺性，決定了其目標客戶群范圍較小。
B、目標客戶為綜合實力雄厚的企業。此類企業的領導人著眼於建立良好的企業文化和企業環境，有強烈的創新意識，對企業形象有較高要求。同時，這類企業家投資謹慎，對物業的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經驗。
C、目標客戶按所有制機構和規模分為三類：
●大中型民營企業；(首推)
●大型國有企業；
●中型外資企業。
D、目標客戶行業細分在市場調研完成後進行。
2、產品市場性價比定位：
項目定位為高檔產品，價格定位在市場中高檔水平。
3、案名建議：
案名剖析：
產業別墅是一個優越而人性化的辦公環境，案名要能體現出：1、生態化、園林式；2、全新的、高檔次的商務模式；3、空前的、具有第一性的。
B、案名建議：
壹號公園、企業商務御花園、企業公園別墅、壹號官邸
第二章營銷推廣策略
核心營銷戰略
動力型地產解碼：
專案成功關鍵：
●動力型地產既是一個引爆市場的全新概念，又代表著實質性、前瞻性、建設性的地產開發形態。這一地產模式的推出是為本案成功的關鍵所在。
●圍繞動力型地產的特質：產業別墅與普通消費型地產在產品形態與目標客戶選擇上都有很大區別，需要利用非常規的重量級營銷手段來實現核心戰略：
動力型地產、運動戰消化。
B、動力型地產互動流程：
如下圖所示：動力型地產之精髓是由三大創新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發展的巨大力量。
2、價格策略：
價格控制：
本案價格策略從一側面充分顯示了產品的強大競爭力，高品質商用新產品並未因追求超高利潤而選擇超高價位，而是結合市場需求設定中高價位；緩釋全新業態上市時的概念認知難度。
B、價格杠桿運用：
●本專案價格杠桿運用策略在一定意義上可理解為：高開高走。起點即為項目均價，利用強有力的市場推廣和項目本體逐步浮出水面帶來的強大沖擊穩步提升價格。
●計劃通過銷售杠桿的運用，最大限度促進銷售並最終實現平均15%-25%的超價收入。
二、傳播推廣策略
整合傳播策略
如下圖所示：在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營銷費用都用到實處，起到實效。全面結合本案產品實質高端性、稀缺性的特點，精確鎖定目標客戶群體。
2、媒介組合策略及預算分配圖
如下圖所示：在整體傳播費用中，以廣告攻勢為主體，有機配合事件公關和促銷攻勢。在主體的廣告攻勢環節，採取內外結合、環環相扣的戰術。在西安本地傳媒投放的基礎上輔以全國性媒介的高空轟炸，迅速深化市場對本案的認知。
3、傳播戰術組合圖
廣告新聞標題：
●產業別墅全球拍賣公告
●WTO新西部.動力地產(長安園/產業別墅)全面入世
●中國長安版塊.動力型地產的天驕[企業壹號公園]誕生宣言
●世界500強，西部50強
●中國地產第三次革命
●香港、倫敦、紐約，我們看那裡的CBD西安高科集團打造西部中國的CBD
●中國地產的新大陸-[企業壹號公園]
●[企業壹號公園]新西部財富總部
●開創新人文國際商務標准------產業別墅/企業壹號公園
●[企業壹號公園]-永不謝幕的新財富特區
●西部中國的驕傲
B、公關活動促銷主題
●產業別墅國際拍賣會暨上市新聞發布會
●動力型地產與城市經營論壇
●「品牌企業」入駐壹號公園慶典
●「壹號公園」時代精英嘉年華會
●優秀民企企業家「壹號公園」觀摩團
●「壹號公園杯」新西部十大新銳企業家評選
三、銷售策略
銷售階段控制
在全案的銷售控制中，圍繞階段性的傳播推廣重點形成了本案的三次銷售浪潮。
2、銷售創新戰術
營銷戰略創新
●借勢營銷：借西部大開發，國家對西部重點城市的政策扶持之勢，借西安市城市經營對長安產業園整體推動之勢，實現本案的借勢而上，有勢可依。
●互動營銷：充分利用紫薇城市花園、已入駐長安園各企業和產業別墅的品牌鏈接，實現園區內產業區、住宅區、行政辦公區的互動、多贏。
B、本案的銷售創新戰術充分結合了動力型地產、運動戰消化這一核心戰略。揚棄了傳統的坐店式銷售，提倡與目標客戶的更多實效性溝通，講究走出去、請進來；以階段性重點事件營銷為引爆點。
C、五大營銷戰術創新
如下圖所示：五大營銷利器為核心戰術，輔以長久以來形成的系統銷售技巧，銷售力量抓住每次契機一錘定音。
●ONE TO ONE直銷營銷模式：
揚棄傳統銷售代表形式，由高素質經理級人員專項負責意向中客戶，專人服務，深度溝通。
●泛CLUB營銷模式：
除形成本案自有會所會員企業之間的口碑傳播的巨大力量外，同時針對性利用俱樂部的高端客戶集群性，對諸如高爾夫俱樂部、網球俱樂部、高級商業俱樂部等目標重點推廣。
●新空間賣場營銷模式：
傳統售樓處將以現代商用物業文明展覽館的形式面向市場和客戶。以高科技感、高時代感的氛圍給予每一個到訪者巨大的感官沖擊。銷售人員將扮演講解員的角色，系統的指導客戶如何最大程度的享用本案帶來的全新商務體驗與物業附加值。
●階段性主題營銷模式：
消費型地產常見的銷售方式明顯不適合本案，當以波浪式營銷事件和主題活動貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措。
●拍賣營銷模式：
本案強勢開盤方式，通過充分的前期籌備引進重量級企業拍賣會上造勢，使本案一炮而紅。同時拍賣會亦可落定部分客戶。
第三章項目提升建議
項目運營建議：
1、《長安園示範產業區--產業別墅》示範重點
●形象示範：
產業別墅位於長安科技產業園入口處，兩面臨園區主幹道，一面臨時代廣場，是長安園的主要形象工程。同時全國首創的新人文國際商務標准辦公模式體現了入駐企業卓然不群的品牌形象。
●規劃示範：
規劃設計具有超前性與先導性，體現新理念與新手法，使示範產業區同時具有環境景觀的示範作用；
創造一個布局合理、主題新穎、意想突出的現代示範產業區，建設新時期生態型、國際化科技產業園區形象。
●產業鏈示範：
長安園提供金融服務、政策支持，以及園區內物流、住宅、商業、辦公、文化休閑等全方面的配套，園內園外形成良性互動的產業鏈循環，而產業別墅是產業鏈上極具特色的一環。
●綜合效益示範：
產業別墅不僅為企業帶來經濟效益，亦體現社會效益與邊際效益協調關系的示範，並作為動力型地產的代表性作品創造綜合效益的示範。
2、管理創新
政策創新
●一站通關：
園區為入駐產業別墅企業的出口業務提供協助辦理海關手續，設立產品出口快速通道，使企業有效掌控國際商機，真正實現無壁壘貿易交流。
●「企業外交官」全程解決方案：
為避免「水土不服」現象，園區管委會免費負責為每家入駐企業量身聘配一名長期「企業外交官」，協助辦理企業入園一切手續及日後經營中相關法律、外聯事務，確保企業入園一站通、經營事事通！
●企業融資：
園區為入駐產業別墅的企業提供:憑土地證一次性的享受與購地款相應數額的貸款擔保服務，解決企業經營資金困難。
●稅收政策：
入駐產業別墅的企業可享受園區對外商投資企業之稅收減免優惠政策，還可享受國家鼓勵外商投資中國西部地區的所得稅延長三年減按15%的稅率徵收及擴大投資領域和降低控股比例的有關政策規定。
B、觀念創新
●產業別墅是一種新型物業，它以及它所在的長安科技產業園的開發建設模式是中國高新科技產業園區、動力型地產開發模式的一大創新，是開發高科技園區的大膽嘗試，將成為西安市及全國城市「城市經營」的有益示範。
●新型物業項目的成功，作為開發商需要在項目的整體運營觀念上的實現創新，從傳統的物業管理職能深化成為入駐園區企業的事業夥伴，以多角度提升物業附加值、提高CS(客戶滿意度)的觀念出發，經營產業別墅。
C、服務創新
全新的物業模式，將形成企業全新的OFFICE辦公方式推動企業文化的發展。做為開發運營商在軟性服務方面要作好充分的准備，以配合專案的硬體形態和支撐產品的市場定位及高附加值。
二、產品力提升1、基本配置(略)2、新人文國際商務標准OFFICE
通過產品力的提升，使產業別墅進一步成為國內首推「新人文國際商務標准」的寫字樓產品。
新人文國際商務標准OFFICE由三大考評標准：「生態化標准」、「智能化標准」、「人性化標准」構成。
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