專業市場業態定位

A. 「項目經營的業態定位」是什麼意思

商業業態，指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或營業形態。購物中心的商業業態規劃，則是充分利用各種商業資源，為實現成功招商、銷售和日後的成功營運，而對商業項目各功能分區和各樓層營業項目所進行的規劃。商業業態規劃是一個購物中心整體性的、具有戰略意義上的商業組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業業態規劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在集團商業地產快速發展的情況下研究業態規劃的綜合考慮因素有著現實的應用意義。
一、購物中心業態規劃的宏觀考慮因素
1、項目當地的經濟發展水平
豐富的業種、業態組合是購物中心項目發展所需要的，但是這種組合不是沒有原則的「堆砌」，一定要有市場作為支撐，一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性，這是購物中心空間資源充分利用、租金回報穩定上升的先決條件。
一個城市經濟發展水平的決定了這個城市消費能力的強弱。一個成功的購物中心必須與城市發展的相吻合，匹配，同時必須主動順應城市的發展的需要，主動為城市發展的服務。只有這樣，才不會說與城市的發展脫節。購物中心要生存，就必然適應項目所在地的經濟發展水平，符合當地的消費習慣和消費能力。在面臨競爭的情況下，如果購物中心項目不能滿足目標消費者的需求，消費者就會流失，即轉移到其它能夠提供較好的商品、價格、服務的購物中心，這樣一來勢必降低項目的客流量，而其它地區的賣場卻擴大了市場范圍。因此，購物中心的業態規劃也應適應項目所在地的經濟發展情況，符合項目當地的消費發展情況。
城市經濟發展的潛力直接決定了購物中心業態規劃可具有一定的超前性。一個購物中心可以在一定的程度上改變當地的消費習慣，在進行業態規劃時，在參考當地的消費能力的情況下，可以保持適度超前的規劃，但不能和當地的消費情況偏離太遠。否則就會出現「曲高和寡」的局面，導致購物中心的經營失敗。
當地的經濟發展水平也是業態規劃創新的一個保證。購物中心的准確市場定位的一個重要依據是項目所在地的經濟發展水平。對當地經濟發展潛力的充分分析有利於業態規劃准確的定位，並在此基礎上進行一些業態的組合的創新，並形成一整套經營管理系統的支持與配合，否則就容易盲目跟風變換業態規劃，把握不住市場定位，很難保證在業態創新上取得成功。
2、項目當地的商家資源
項目當地的商家資源在很大程度上決定了該項目日後招商的資源和方向。
在進行業態規劃時，應對項目所在地的商業資源情況進行市場調研。根據市場調研的結果，匯總當地的商家資源情況，進行分類匯總，計算出各分類項目的比例。一般來說，商家資源的分類可以分為購物、餐飲、娛樂三大類。進行市調商業分類的目的在於分析當地的商業發展情況，把握項目當地商業發展的情況，為商業經營規劃提供依據。
在分析市場調研的結果的基礎上，依據項目的自身體量面積，參考項目當地商業發展的情況針對各業態的經營面積作出預估。同時可以借鑒國內外的一些大型的商業成功的規劃經驗，比如目前常用的規劃黃金比例，即一個購物中心中購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。預估所需經營面積時應把經營的類別和商店種類的面積進行分類列出，這樣有利於從整體上對招商面積進行控制。
進行面積的預估後，還應根據項目當地的情況進行市場需求的核實。核實市場需求的目的在於核實所有規劃面積/店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場，如果當地的需要不存在或者說市場的需求不充足，那就及時進行相關的調整。如果整個的規劃與項目當地市場的需求相差太遠，那將對後期的招商造成很大的困難，同時也脫離了當地的實際情況，對將來的經營產生不利的影響。

B. 如何策劃一個15000平方米的大型商場的業態定位

1、行業定位：首先要定位這個大型商場是定位在什麼行業。高檔品牌旗艦廣場？中版檔品牌權工薪廣場？還時候低檔品牌消費廣場？還是中高擋？還是中低檔？還是綜合廣場？2、用戶定位：分析周邊用戶群體成分、收入水平，消費習慣，用戶群體定位。3、周邊環境定位：周邊有沒有類似的商業廣場，他們的定位如何？4、廣場內容定位：商業廣場應該劃分幾個區域，每個區域主打什麼產品？5、風格定位：商業廣場裝修風格定位。

C. 關於商業地產的定位和業態

商業定位很關鍵復，要先搞明白是服務制於本小區的？是輻射周邊的？還是服務於全市的？如果是服務於本小區的，那麼就是開門七件事，柴米油鹽醬醋茶都有了，就沒什麼問題；如果是服務於全市的，那麼差異化經營就顯得非常重要。大家共同選擇某商場，該商場一定是有特別吸引人的地方。

業態是指細分市場面向某類目標顧客購買水平與習慣的商店營業形態，特徵是「怎麼變」。目前中國有10多種零售業態，日本20多種，美國40多種。

目前，商業地產的業態重復現象已經非常明顯。這不僅表現在宏觀大市場中各賣場的定位雷同，還表現在一個賣場中的商品也大同小異。雷同的定位，難以真正實施錯位經營，在這種情況下要想爭取消費者，只能「開打」價格戰。長此以往，客流稀疏，商鋪往往是幾敗俱傷。因此有業內人士認為，定位不準是目前不少商業地產經營狀況不佳的重要原因。商業地產一定要有特色，沒有特色就沒有生命力，市場細分才是商業地產發展的前提。

D. 專業市場的運營策略

隨著專業市場的逐步發展壯大，市場對交易場所和交易方式提出了更高的要求，在繼承傳統的同時，我們必須開辟新平台，加強市場的網路建設。義烏小商品批發市場作為中國傳統專業市場的領先者，起步較早，但隨著其不斷發展壯大，傳統意義上的商品交易平台已經難以滿足市場發展的需求，電子商務平台建設呼之欲出。正是得益於新型網路電子商務平台的開發，義烏小商品批發市場的產品足跡幾乎已經遍布全球。據統計，在義烏小商品批發市場里，開展電子商務的攤位佔60%。義烏小商品城的成功，與他們不斷創新開拓交易平台，靠多條腿走路的發展模式是密不可分的。
十八屆三中全會，明確提出市場在資源配置中起決定性作用，從而把市場體系、市場機制、市場經濟在經濟社會發展中的地位完全提升到基本制度層面.長期從事專業市場電商服務的咨詢機構億雲通給我們列出了新形勢下的一些問題。例如，專業批發市場作為市場體系中的重要環節和力量，與市場經濟的演變和發育成長存在著什麼樣的關系？發展和完善市場體系，專業批發市場有哪些職能和使命？現代專業批發市場與電子商務、現代物流、展貿經濟以及國際采購等是一種什麼樣的產業生態關系？專業批發市場與工業化、市場化等有怎樣的邏輯關系等等， 專業（批發）市場是商業地產中的一類目標產品。既然是產品，就需要有市場基礎。以專業市場為目標產品的市場基礎有兩個：
一是立地條件。從地產角度理解就是「商業選址」。商業各業態都有自己的選址標准，一般是人流、交通等等。有些業態也會選址在一些商業網點不足地區，看中的是未來的發展和人流。但專業市場不同，尤其是專業批發市場不同，它不再是市場的空白點。新的專業市場的生存和發展必須依賴原有專業市場在若干年的發展中所培養起的商圈氛圍，離開這些成熟商圈去打造新的專業市場大多命運多舛。
二是產業條件。一般中小型專業（批發）市場對立地條件要求較高，對產業加工條件要求不高，但是，隨著專業（批發）市場這個業態的成熟，同樣面臨一個再發展的問題。一方面是規模不斷擴大，另一方面是硬體不斷升級。商圈內部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環境和內部發展的需要，專業 （批發）市場對產業加工能力的要求也就越高。沒有產業支撐，或集中產業區距離市場較遠時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，都會帶來經營成本的增加。產業條件不足的市場或者商圈就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。
中關村IT市場的生存和發展就很好地說明這一點，她的發展基礎是周邊眾多高校、科研院所而形成研發條件。義烏小商品批發市場的成功也有賴於周邊溫州、台州等小商品加工產業的快速發展。 專業（批發）市場的發展壯大往往離不開當地政府的大力支持。一方面批發市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發展。另一方面，專業市場在發展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業（批發）市場的生存也常常受到城市發展和區域產業政策的影響，產業政策的調整對專業（批發）市場的發展往往是致命的。
新專業（批發）市場的開發與運作，如果沒有當地政府支持，前景令人擔心。 專業（批發）市場商品的流動性強、量大，對物流環節有著較高的要求。
以批發為主的專業市場大都離長途客運站或火車站較近。木樨園商圈的發展和馬連道茶業市場沒有周邊眾多的長途客運站為依託，很難發展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場無一不是在城市主幹道邊。
早期在城市中心發展起來的專業市場，隨著城市車輛的增多和交通環境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區專業市場面臨的又一個難題。新開發的專業市場選址不宜選在城市中心區，更不宜選在物流交通條件不好的地方。 目前，在一些三線城市，專業市場的空白點也已不多，那種一個大棚子或簡易加蓋子的時期已過。升級的專業（批發）市場對軟硬體如電梯、停車、空調、防火等指標要求也越來越高。另外，專業（批發）市場業態性質所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在建築產品的規劃設計時必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發市場還要在配套服務如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強。
最後一點，為適應商業國際化、信息化發展趨勢要求，新建專業（批發）市場的寬頻配套也是必不可少的。 統一的經營、良好的管理同樣是成功打造專業（批發）市場，並可持續經營發展的必要條件之一。
專業市場更需要專業化的運作，首先需要專業化的開發。專業化開發體現在三個階段：第一階段是定位之初的專業化研究。專業化研究是要走出地產圈裡的人在地產圈裡研究商業的誤區。最好在拿地之前就已完成市場研究並有了清晰的定位；第二階段是規劃設計。這個階段一方面要根據市場變化修正定位，一方面要根據定位正確規劃和設計建築產品；第三階段是研究銷售對後期經營的影響，當然最好是不售。這三個階段要強調的是，開發商一定要走出地產圈子，請真正有商業經驗的專家人士或機構支持，如實現定單式開發最好。走完這三個階段，也只是在商業地產的地產這一段完成了一半。剩下的一半就是商業行業里的事了，即商業招商和經營管理。
進入商業運作階段想不找商業圈裡的專業機構和人才都不行了。開發商再想自己把這後面的事情做起來就涉及跨行業發展，多半會失敗。專業市場對經營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，也不一定就能長期經營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。

E. 房地產開發商業業態的分布有哪些種及各種業態的市場定位如果自持和出售有何區別！

業態是一種商業模式，是向顧問提供產品和服務的具體功能和形態。每個做商業地產的人對業態的理解都不同，分類也不同，目前國際上主要依據零售店的選址、規模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、營業時間、服務功能、價格策略等確定，但個人認為作為商業地產業態，只對於各種商業地產開發模式的一種區分。下面列舉的只是商業地產開發的幾種模式，購物中心、寫字樓、百貨、超市、專業市場、倉儲式會員店、城市綜合體、酒店、餐飲、休閑娛樂、旅遊、商業街、農貿市場、批發市場、奧特萊斯。
每種業態都有各自特點，可以隨意組合，也可單獨開發，例如購物中心就包含了超市、百貨、休閑娛樂、餐飲等業態，城市綜合體覆蓋面更廣，包含了購物中心、寫字樓、酒店、餐飲等業態。所以說市場定場定位跟你的項目的選址、開發規模、規劃設計、商圈輻射區域、城市發展、競爭對手、人均收入、交通位置等因素而定的，應先做市場定位，才能確定項目的業態定位。
自持和出售是開發商根據自身的回款需求即資金流而制定的戰略需求，不管是自持或出售，前提是必須統一管理、統一招商、統一運營。所以出售的項目開發商都要求售後返租。如果做好售後返租，個人認為自持和出售對今後的招商和運營不會產生太大的影響。
你問的問題有點太大了，這也不是一兩句就能說清楚的，建議你多看看商業地產策劃的案例，裡面有市場定位報告和招商定位報告，看幾個就知道了！

F. 商業項目定位與業態組合如何規劃

隨著中國城市化進程的高速推進,城市商業現代化作為商業產業,起到了明顯的拉動和促進城市現代化經濟發展的重要作用.具體表現在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等「四流」的運動能夠達到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業業態革命），便成了一個城市或一個區域商業現代化的標志。
目前我國正在爆發一場業態革命，出現了新型零售業態不斷被引入、傳統零售業態向新型零售業態轉型和主導業態大膽嘗試和創新。
一個商業項目要在經營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業項目的定位及業態的組合規劃。
一、項目市場定位規劃
准確的商業環境調研和科學分析、掌握影響購物中心發展的靜態和動態變數，是做好成功商業規劃的前提……
現代商業地產開發實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統籌，果斷的決策，是准確定位的要件，這樣才能准確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創造最大差異化，從而引領市場。
（一）整體商業定位細分、確定目標客戶群、把握主體服務對象
1、 定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。
2、 定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。
3、定位過程：通過商業環境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：
A、核心消費群：商圈半徑2公里范圍內，約10萬消費能力較強的高層收入固定居民消費群；主要需求的消費特徵：
業態需求——求綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求—— 購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構— 收入穩定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。
B、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約20萬的中高層消費人群；主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；
功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；
消費者結構—收入穩定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
C、輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍以內的中高層居民人群消費和外來的旅遊客源消費；主要需求的消費特徵：
業態需求——綜合型、一站式消費場所；
業種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產；
功能要求——購物、娛樂、休閑、美食、觀光等；
消費者結構—消費意識較高的中高層收入的市內及周邊縣市的居民。