改革開放40年房產策劃方案

⑴ 如何入寫一篇市場營銷策劃方案

實例：深圳萬科地產項目全程策劃流程 （僅供參考）
一、市場調研：
1， 前言--本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析--
（1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4， 競爭個案項目調查與分析
5， 消費者分析：
（1） 購買者地域分布；
（2） 購買者動機
（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
（4） 購買時機、季節性
（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）
（6） 購買頻度
6， 結論
二、 項目環境調研
1， 地塊狀況：
（1） 位置
（2） 面積
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性質
2， 地塊本身的優劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、 項目投資分析
1， 投資環境分析
（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開
（2） 房地產的政策法規
（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
2， 土地建築功能選擇（見下圖表）
3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）
5， 成本敏感性分析
（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6，投入產出分析
（1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7， 同類項目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
（一） 市場調查
1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2 建築規模與風格
3 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）
4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6 物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）
7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
· 經濟實力
· 行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式.
（三）、 價格定位
1 理論價格（達到銷售目標）
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
（四）、 入市時機、入市姿態
（五）、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、 概念設計
1， 小區的規劃布局和空間組織
2， 小區容積率的敏感性分析
3， 小區道路系統布局（人流、車流）
4， 小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5， 小區建築風格的形式及運用示意
6， 小區建築外立面色彩的確定及示意
7， 小區戶型比例的搭配關系
8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9， 小區環境綠化概念原則
10， 小區環藝小品主題風格確定及示意
六、 識別系統
（一）核心部分
1， 名稱
2， 標志
3， 標准色
4， 標准字體
（二） 運用部分
1， 現場
· 工地圍板
· 彩旗
· 掛幅
· 歡迎牌
2， 營銷中心
· 形象牆
· 門楣標牌
· 指示牌
· 展板規范
· 胸卡
· 工作牌
· 檯面標牌
3， 工地辦公室
· 經理辦公室
· 工程部
· 保安部
· 財務部
4， 功能標牌
· 請勿吸煙
· 防火、防電危險
· 配電房
· 火警119
· 消防通道
· 監控室
萬科地產項目營銷策劃內容提示
一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1. 建築規模與風格；
2. 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3. 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4.功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5. 物業管理（收費水平、管理內容等）；
6.發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7.結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。
三、 價格定位
1． 理論價格（達到銷售目標）
2 ．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4． 價格策略
入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略

1．廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創意表現
4．廣告效果監控
六、 媒介策略

1． 媒介組合
2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費用估算
七、推廣費用

1． 現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費用

⑵ 房地產營銷策略研究參考文獻，需要是最近幾年的。。。

[1]王艷梅;宏觀調控背景下房地產企業營銷策略創新[J].商業時代,2010,No.497(22):121-122.
摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力,中央近期連打房地產市場調控"組合拳"開始了新一輪樓市調控。對於房地產開發企業來講,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻,房地產企業要想抓住機遇,迎接挑戰,必須樹立現代的營銷觀念,創新房地產營銷策略,使企業在激烈的市場競爭中立足。
[2]趙瑾;淺析我國中小房地產企業品牌價格評價及品牌營銷策略[J].中國外資,2011,No.254(23):60+62.
摘要：近20年以來,我國房地產開發企業多是採用粗放型的發展方式,特別是一些中小房地產企業,更是只重視短期利益,品牌意識淡薄。而2010年以來,國家政策面不斷加大房地產市場的調控力度,房地產開發企業紛紛進入了"冬季",如何在政策面趨緊的背景下,中小房地產企業如何實現快速可持續的發展,這將是我國中小房地產商未來幾年需要面對的問題。本文對我國中小房地產企業的品牌價格評價及相關營銷策略進行深入研究,希望本文的研究可以為我國房地市場健康、快速的發展做出貢獻。
[3]戴春山;基於顧客滿意的房地產體驗營銷策略探討[J].商業時代,2011,No.545(34):35-36.
摘要：顧客滿意是顧客在消費後感受到滿足的一種心理體驗。房地產的體驗營銷是將消費者購房的全過程體驗作為整體,站在消費者的感官、情感、思考、行動和關聯等角度,重新設計房地產項目,為消費者創造值得回憶和持續愉悅的豐富體驗,從而促進項目的銷售。為此,房地產商要對房地產體驗營銷策略進行精心策劃,為客戶創造全方位的體驗。通過房地產體驗營銷來打動購房者,引起情感上的共鳴,提高消費者的滿意度,從而達到迅速銷售的目的。
[4]孟德勝;淺談房地產營銷策略及創新[J].內蒙古科技與經濟,2011,No.247(21):30-31.
摘要：對房地產營銷策略、銷售方式、存在的問題及營銷策略的創新等進行了闡述,並提出了具體營銷策略,即:在整個銷售過程中貫穿以人為本的原則,讓房地產的開發銷售真正建立在市場的需求、消費者的需求之上,只有這樣,才能創出品牌,在競爭中立於不敗之地。
[5]徐瑞琳;我國房地產營銷策略分析[J].企業導報,2011,No.202(18):108-109.
摘要：隨著我國房地產業不斷高速發展,我國房地產市場已出現由賣方市場向買方市場過度的趨勢。面對市場變化,如何迎合消費者的口味,吸引更多消費者成為各房地產企業在激烈的市場競爭中亟需解決的問題。因此,房地產商不得不研究市場規律,重視營銷問題,把營銷管理上升到企業發展的戰略高度,以滿足消費者需求為目的制定營銷策略。
[6]李德雲;房地產六大營銷策略探討[J].現代營銷(學苑版),2011,No.83(11):75.
摘要：市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。在新形勢下,隨著市場的成熟,制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題,我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰,房地產營銷策略的發展說明,為了贏得市場競爭,需要進行營銷策略的創新。
[7]田碩;楊舜宇;劉鵬;女性消費心理與房地產營銷策略研究[J].中國商貿,2010,No.487(26):23-24.
摘要：在我國,女性消費心理隨著社會的發展而發生了重大變化,呈現了新的特徵。同時,女性消費者已經成為市場中的主角,在購買活動中起著特殊作用。她們不僅掌管了城市家庭日常支出的話語權,甚至超越男性成為房屋、汽車等家庭大額消費支出的主導者。因此,研究女性消費心理特徵對於房地產企業有著重大意義。本文就女性消費心理與房地產營銷策略談談自己的看法。
[8]戴慶春;盧毅;基於顧客價值的房地產營銷策略研究[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2010,No.138(23):101-103.
摘要：根據菲利普·科特勒的顧客讓渡價值理論,結合我國房地產產品的特點,分析了房地產顧客價值的構成。認為在市場競爭日趨激烈的形勢下,房地產企業需要努力提升"顧客讓渡價值"。就企業如何實現"顧客讓渡價值"最大化提出了建議。
[9]崔銀香;關於我國當前房地產企業市場營銷策略的討論[J].經營管理者,2010,(23):132.
摘要：本文分析了當前我國房地產企業在市場營銷中存在的問題,總結了新形勢下房地產市場營銷所面對的市場環境特徵,並據此提出了房地產企業加強市場營銷的對策措施。
[10]於曉菲;劉章美;「後危機時代」房地產新政對消費者行為的影響分析——兼論房地產企業營銷策略調整[J].特區經濟,2011,No.265(02):292-293.
摘要：2009年第四季度,中國經濟企穩回升,步入"後危機時代"。房地產行業在我國經濟回暖過程中功不可沒。但投機需求抬頭引致過高房價引發了去年4月份房地產新政的出台。本文旨在立足新形勢,通過對消費者構成變化及其行為特點的透徹分析,提出新形勢下房地產企業的營銷策略調整方向,為房地產企業持續發展提供動力。
[11]王瑞玲;宋春葉;房地產項目營銷策略研究——以重慶某房地產項目為例[J].重慶科技學院學報(社會科學版),2011,No.140(01):95-97.
摘要：房地產營銷策劃對房地產項目的銷售起導向作用,要結合所在樓盤,進行市場分析,制定營銷策略來擴大房地產的有效市場,保證銷售目標的實現。房地產營銷策略涉及多個方面,以重慶某房地產項目為例,研究了具體的營銷推廣策略。
[12]蔣栩濤;二、三線城市房地產營銷策略研究[J].現代經濟信息,2011,No.312(02):87.
摘要：二、三線城市的經濟水平、消費觀念、生活習性等與一線城市有著本質的區別,其營銷策略、推廣方式等自然也大相徑庭。根據本人多年的市場運作經驗,以及在眾多城市的實戰體會,現就二、三線城市房地產營銷策略淺談一些個人體會。
[13]胡樹紅;淺談房地產營銷策略及創新[J].上海房地,2011,No.289(02):49-50.
摘要：<正>樓市新政的影響已經逐漸顯現出來。縱觀近期樓市,部分開發商適當調整了開盤價格,有的採用了打折促銷的方式來吸引購房者。房地產企業要想抓住機遇,必須樹立現代的營銷觀念,掌握現代的營銷技術,營銷策略創新勢在必行。
[14]元雲麗;李公正;淺談老年房地產項目的營銷策略[J].經營管理者,2011,(03):65-66.
摘要：面對我國進入老齡化社會,老年人生活問題已越來越被社會所關注,國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發。十七大《報告》在"加快推進以改善民生為重點的社會建設"中強調要"加強老齡工作"。政府、社會都在積極支持探索、創新多元化的城市養老模式,解決在創新養老模式中所遇到的各種問題,為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。日前國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人,尤其是老年人養老與生活方面,並鼓勵開發商從事老年人住宅的開發。本文有針對性地對老年地產開發中的營銷問題進行了研究。
[15]李玉良;對不同特徵房地產的營銷策略分析[J].中國市場,2011,No.621(10):87-88.
摘要：每個房地產都有其自身的特徵,不同區位、不同建築特色的房地產價位也不盡相同。房地產企業在投資選址、開發以及營銷階段需要考慮房地產特徵的影響。本文從影響房地產價格的因素著手,提出借勢營銷的策略;具有不同特徵的房地產可以結合自身特有的優勢,採用對比宣傳等手段,進行相關房地產營銷。
[16]孫唯淞;萬科房地產多品牌營銷策略研究[J].經營管理者,2011,(05):195.
摘要：<正>一、萬科多品牌營銷策略作為中國房地產業的領導者,萬科早在2001年就開始和國際著名的4A級廣告公司Greyworldwide(精信廣告)合作,制定萬科的品牌戰
[17]隋平;房地產市場營銷策略研究[J].經營管理者,2011,(05):196.
摘要：<正>伴隨著全球性金融危機的爆發,對房地產業發展較快較早的城市來說,影響較大。很多中小型的建築企業都因為企業資金實力差,技術水平低等原因受金融危機的影響較大,紛紛倒閉。房地產業已經成為
[18]韓結;淺析國家宏觀調控下房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2011,No.314(04):12+14.
摘要：我國的房地產市場經過了20多年的發展,已成為我國經濟的支柱產業。但是鑒於目前我國房地產市場中的諸多過熱現象,國家採取了相應的宏觀調控辦法,通過政策手段,控制了房地產項目運作中最基本的土地和資金,並通過房產稅收等形式,抑制了房地產市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調控下房地產營銷的新形勢和房地產營銷面臨的問題,並淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。
[19]楊曉梅;淺議如何制定房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2011,No.316(06):100.
摘要：市場營銷是房地產企業經營和運作的生命線。因此為了保障企業健康發展,就要制定科學、合理的營銷策略。
[20]劉飛;朱澤宇;淺析海南旅遊房地產營銷策略[J].China's Foreign Trade,2011,No.499(06):94.
摘要：海南旅遊房地產近年來快速發展,在擴大內需、促進就業和拉動經濟發展等諸多方面都起了重要作用。這是由於海南特殊的資源環境、市場價格、和旅遊市場發達等諸多優勢使然。但是海南經濟相對落後、基礎設施不足和專業人才缺乏等劣勢問題,也在制約可持續發展。海南要健康穩定發展旅遊房地產業,就要揚長避短,注意籌劃規劃,加快人才隊伍建設,健全法律約束機制,加速基礎配套設施建設,積極創新,提高核心競爭力。
[21]丁紀平;房地產項目的市場定位和營銷策略研究[J].中小企業管理與科技(上旬刊),2011,No.286(05):62.
摘要：在市場競爭日趨激烈的今天,成功的關鍵在於企業的產品市場定位是否准確,營銷策略是否實用有效。作為房地產開發企業,項目的市場定位和營銷策略,簡單地說即開發商想生產什麼樣的產品?賣給誰?怎樣盡快賣出等。本文就房地產項目市場定位的內容、基本原則、存在問題及原因等方面探討了對房地產項目定位和市場營銷策略的問題。
[22]李耀煒;張利霞;房地產中介網路服務營銷策略[J].合作經濟與科技,2011,No.419(12):76-77.
摘要：改革開放以來,中國整體社會經濟的發展有了巨大變化,房地產也隨之在調整。作為一個新興產業,房地產中介在國民經濟中的作用越來越突出。本文就是從房地產中介、競爭狀況等幾個方面進行分析,對企業內部管理、房地產市場營銷提出自己的看法,可以有效地幫助房地產中介網路發展,從而帶動經濟的發展。
[23]朱益新;淺析無錫金科房地產品牌營銷策略[J].市場論壇,2011,No.85(04):66-67.
摘要：品牌作為企業的一種無形資產,不僅成為企業競爭的核心內容和手段,而且也成為贏得顧客忠誠以及企業求得長期生存與發展的關鍵。文章通過對無錫金科房地產公司的品牌營銷實施進行分析,提出了對其品牌營銷的一些改進建議。
[24]王惠;試論宏觀調控背景下房地產企業營銷策略[J].經濟師,2011,No.265(03):276+279.
摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力,中央近期連打房地產市場調控"組合拳",開始了新一輪樓市調控。對於房地產開發企業來講,目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻,房地產企業要想抓住機遇,迎接挑戰,必須樹立現代的營銷觀念,創新房地產營銷策略,使企業在激烈的市場競爭中立足。
[25]曾春水;提升房地產企業核心競爭力的4V營銷策略構建[J].企業經濟,2011,v.30;No.368(04):159-161.
摘要：在樓市調控愈來愈嚴厲、行業競爭愈來愈激烈的市場背景下,房地產企業能否在競爭中佔有一席之地,關鍵看其是否具有核心競爭能力。本文基於房地產企業核心競爭力的提升,從四個方面簡述了4V營銷策略的構建:一是實施差異化的營銷;二是強化產品功能的彈性;三是增加產品的附加價值;四是促使顧客與企業產生共鳴。
[26]袁珂;房地產廣告的營銷策略[J].新聞愛好者,2011,No.381(09):74-75.
摘要：隨著開發商到處跑馬圈地,無論是消費者的自住還是投資,巨大的市場需求讓房地產在近幾年飛速發展。房地產廣告在此扮演了舉足輕重的角色,在房地產開發的各個階段,廣告的身影無處不在,市中心、廣場、公交車、報紙、電視、廣播、網路等,凡是有人群的地方,皆活躍著房地產廣告。房地產行業也尤其重視廣告營銷策略,在整個房地產開發預算中,廣告營銷預算必須佔有一定的份額。同樣在預售期、開盤期、持續銷售期、尾盤期,開發商不斷調整自身的廣告策略,在保證良性運作的前提下,最大化地促進銷售。
[27]袁珂;房地產營銷策略研究[J].新聞愛好者,2011,No.383(11):115-116.
摘要：<正>近十年來,房地產經濟經歷了長足的發展。從20世紀80年代的筒子樓到現代的薄板建築、花園洋房、SOHO建築、LOFT建築等形式,再到綠色、科技、環保、低密度的別墅院落,無論是戶型設計還是營銷手段,都在不斷創新。目前的房地產市場,為了取得更大的經濟效益,營銷策略不斷變化翻
[28]何佩;房地產市場營銷策略及其應用[J].經營管理者,2011,(10):161.
摘要：從當前我國房地產市場營銷的現狀出發,可以發掘出存在的主要問題,通過分析房地產市場營銷策略的主要內容和作用,並且研究了房地產市場營銷策略的創新發展,可以更好地指導房地產市場營銷。
[29]嚴琳;基於消費者購房心理的房地產體驗營銷策略研究[J].商業時代,2011,No.524(13):30-32.
摘要：我國房地產行業已經進入到以消費者為主的理性消費時代,傳統的戰略優勢已不能適應變化的競爭環境和顧客需求。地產商必須引入能夠提升產品附加價值、滿足顧客精神需求的新型營銷模式——體驗營銷。本文以消費者購房時呈現的心理特點為基礎,對房地產行業實施體驗營銷策略進行了探討,按照體驗營銷的"5Es"組合策略,地產商在實施體驗營銷策略時要做好五個環節,希望能為房地產營銷提供借鑒。
[30]徐麗蓉;新形勢下房地產營銷策略研究[J].湖南社會科學,2011,No.145(03):129-131.
摘要：我國房地產營銷中存在著市場定位不合理、營銷方式過度依賴傳統廣告、缺少品牌意識和亂打概念牌等問題。因此,新形勢下,必須准確定位市場、實施多種營銷手段提升廣告品質、實施品牌營銷、充實文化營銷內涵,從而推動房地產業健康、穩定發展。
[31]楊光宇;淺析房地產營銷策略——以中山市房地產市場為例[J].成功(教育),2011,No.169(09):288-289.
摘要：<正>一、引言房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物,市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮,還有助於將計劃中的房地產開發建設方案變成現實,使
[32]倪維棟;我國房地產市場營銷策略走向的初探[J].現代商業,2011,No.250(21):60.
摘要：目前,伴隨著房地產的理性化發展、房地產市場的激烈化競爭,以及土地資源稀缺、住房需求下降、房產價格持續上漲、住宅空置率升高等新形勢。如何創新房地產營銷策略,才能保證出奇制勝,脫穎而出,提升顧客滿意度,在准確定位的基礎上進行差異化戰略,實施全面質量營銷模式勢在必行。
[33]呂順來;新疆房地產企業營銷策略研究[J].現代商業,2011,No.253(24):54+53.
摘要：與其他商品銷售不同,房地產企業營銷是一項復雜且系統的工程,關繫到房地產企業的健康發展。本文首先介紹了房地產幾大典型營銷策略;其次歸納了當前新疆房地產企業營銷中存在的問題;最後提出相應的解決對策。
[34]張程;淺議房地產體驗營銷策略[J].科技風,2010,No.162(24):98+102.
摘要：隨著我國房地產市場進入以消費者為主體的理性消費時代,房地產營銷的重心逐漸由"以產品為中心"向"以消費者為中心"轉移。於是,領悟顧客感性行為,增強顧客感官體驗,提升產品附加價值,滿足顧客精神需求的營銷模式體驗式營銷開始在房地產營銷中得到應用。本文從體驗營銷的涵義入手,分析了體驗營銷對房地產消費行為的主要作用,並探討幾種實用有效的房地產體驗營銷策略。
[35]范陳琦;新時期房地產企業營銷策略研究[J].China's Foreign Trade,2011,No.511(18):128.
摘要：隨著我國房地產政策法規的逐步完善,和一系列房價限價政策的出台,房地產企業面臨銀根收緊,投資性購房者減少,住宅空置率不斷升高和一線城市房價下行的多重壓力。因此房地產企業把握住營銷策略發展趨勢,適時調整其營銷策略勢在必行。
[36]鄧靜;社會系統論與房地產營銷策略初探[J].社科與經濟信息,2002,No.355(10):97-99.
摘要：<正> 社會系統論在營銷學中已經得到了比較廣泛的運用,然而,近年來,真正從系統論角度來考察並研究房地產營銷策略的文章並不多見。筆者認為,房地產營銷涉及許多方面的問題,通過社會系統論對營銷策略加以仔細思考和分析,有助於我們從宏觀和微觀兩個方面把握消費者的心理,推動整個房地產營銷事業的發展。
[37]張聞;基於可持續發展背景的長沙市房地產綠色營銷策略探析[J].商業文化(上半月),2011,No.192(11):228-229.
摘要：進入21世紀以來,隨著我國住房制度改革的不斷深化以及房地產業的迅猛發展,長沙房地產業經歷了一個從無到有、不斷壯大的發展歷程。與此同時,可持續發展理念和綠色消費觀念正作為一種新型發展觀念和新型消費觀念席捲全球,在這種背景下,長沙房地產企業要想在現有的基礎上求的更好的健康持續發展,就必須學會與時俱進實行綠色營銷戰略,走可持續發展之路,這不僅對全社會的可持續發展具有重要意義,更對長沙市房地產企業自身的健康長遠發展具有現實意義。本文中筆者針對當前長沙市房地產企業的發展現狀,就長沙市房地產企業綠色營銷中存在問題進行研究,並就此提出一些長沙市房地產基於可持續發展的綠色營銷策略,旨在為長沙市房地產企業的發展出謀獻策。
[38]李庚;宏觀調控下中小城市房地產的營銷策略[J].經濟導刊,2011,No.156(07):56-57.
摘要：<正>近年來,由於中央出台限購令等樓市調控政策,而且調控力度不斷加大,使房地產市場的投機性需求得到有效抑制。房價上漲的勢頭受到進一步抑制。盡管如此,有關專業人士仍然認為中央還會加強房地產調控力度,同時房地產政策變化也難以估計。針對目前形勢,房地產商應當採取怎麼樣的營銷策略,方能出奇制勝、佔領市場呢?市場競爭的加劇,如果房產商單純依靠廣告、促銷等手段推銷樓盤,已不再適應當前市場的發展,而品牌、文化、誠信、環保營銷等逐漸成為決定項目成敗關鍵因素。
[39]唐吉雄;小城市房地產營銷策略探討[J].消費導刊,2010,(02):4.
摘要：通過對小城市房地產市場進行分析,探討小城市房地產營銷策略可採取的措施。
[40]陳姿翰;綠色元素在房地產企業營銷策略中應用[J].現代營銷(學苑版),2010,No.63(03):88-89.
摘要：企業開展綠色營銷是社會和企業的雙贏之舉,有利於可持續發展戰略的實現。筆者從開發綠色住宅、選擇綠色渠道、開展綠色促銷三方面探討了綠色元素在房地產企業營銷策略中應用。
[41]胡娟;我國房地產品牌營銷策略[J].企業導報,2010,No.165(03):141-142.
摘要：面對日益激烈的市場競爭,房地產業已進入了品牌競爭時代。對房地產業發展狀況作基本回顧後,研究並提出了新的市場環境下房地產的品牌營銷策略,以期對房地產業在長遠的發展中有所裨益。
[42]李燕;房地產產品差異化的營銷策略分析[J].現代經濟信息,2010,No.292(06):71+73.
摘要：競爭是市場經濟的基本特徵之一,有競爭就有競爭的策略。對房地產而言,行業競爭的主要表現之一,就是房地產銷售的競爭,就是營銷策略的競爭。在技術水平相當的情況下,銷售策略的優劣就決定了房地產商競爭地位的優劣,因此科學合理的營銷策略,是房地產開發商所必須取得競爭優勢的基本要素之一。本文將對房地產的營銷策略進行分析。
[43]代韻竹;試論新時期房地產市場營銷策略[J].現代經濟信息,2010,No.290(04):32.
摘要：目前,房地產企業面臨土地資源稀缺、住房需求下降、房產價格持續上漲、住宅空置率升高的新形勢。因此,創新房地產營銷策略,提升顧客滿意度,在准確定位的基礎上進行差異化戰略,實施全面質量營銷模式勢在必行。本文就如何在新時期進行房地產營銷進行分析,提出了一些自己的觀點。
[44]楊宇;張二毛;李丙濤;金融危機背景下我國房地產企業的營銷策略研究[J].廣西大學學報(哲學社會科學版),2010,v.32(S1):247-248.
摘要：金融危機爆發後,我國房地產市場一路走低,陷入低迷。2009年上半年,我國樓市又出現逆勢上揚,房地產市場前景依舊未明。本文在分析金融危機背景下我國房地產企業現狀和其營銷面臨的新形勢的基礎上,提出金融危機背景下我國房地產企業的營銷策略。包括精確定位、採取合理的價格策略、尋求共贏的營銷同盟,建立創新的商業模式、誠信第一,質量是保證,樹立品牌、及綠色營銷是歸途。
[45]黃卉;房地產營銷策略探討[J].新聞天地(下半月刊),2010,No.72(05):62-63.
摘要：房地產開發項目營銷策劃的實施,是企業發展的關鍵,關繫到房地產企業在激烈競爭的房地產市場上能否立足和市場營銷的成敗。本文主要探討了房地產營銷策略,並提出了房地產營銷的對策及建議。
[46]滕進;中國房地產企業的市場營銷戰略研究[J].China's Foreign Trade,2010,No.481(12):31.
摘要：本文簡單分析了中國房地產市場的發展過程,指出了當前房地產市場存在的問題以及市場營銷對房地產企業的重要性,並對不同的營銷手段進行了簡單闡述。只有不斷加強企業的市場營銷,才能在未來市場得到充分發展。
[47]韓劍;淺析如何完善房地產營銷策略[J].經營管理者,2010,(11):153.
摘要：隨著中國經濟市場化不斷深入發展,房地產市場也經歷了從小到大的發展歷程。我國房地產市場營銷起步較晚,再加上市場化進程不完善,房地產營銷方面還存在著很多問題,本文就此做一分析。
[48]熊紅勝;淺議房地產市場營銷策略[J].湖北廣播電視大學學報,2010,v.30;No.216(07):88-89.
摘要：隨著經濟的發展和改革開放的深化,房地產業已經成為我國國民經濟的重要行業,房地產市場已成為社會主義市場體系的重要組成部分,關於房地產的研究已成為應用經濟研究的一個重要分支,在研究需求與供給的前提下,銷售的情況直接關系著房地產市場的好與壞,因此房地產的銷售策略有著舉足輕重的位置。
[49]張超;經濟危機下的房地產營銷策略探討[J].現代經濟信息,2010,No.298(12):66+68.
摘要：伴隨著房地產的理性化發展以及房地產市場的激烈化競爭,房地產營銷策略要出奇制勝,才能脫穎而出。而在以房產泡沫為罪魁禍首的經濟危機下,房地產營銷策略更是個值得探討的話題。本文就經濟危機下的房地產營銷策略進行了客觀的分析與探索性的研究。
[50]鄧雨男;淺析房地產市場營銷策略[J].經濟師,2010,No.257(07):221-222.
摘要：文章總結了房地產市場細分的作用及依據,准確的房地產市場細分對於一次成功的開發至關重要。

⑶ 房子70年產權到期後怎麼辦

房子70年產權到期後會自動續期，但應重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金。

根據《中華人民共和國物權法》：

第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》：

第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

(3)改革開放40年房產策劃方案擴展閱讀

《中華人民共和國城市房地產管理法》中規定：

第十四條土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

第十五條土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

《中華人民共和國物權法》中規定：

第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第一百三十八條 採取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當採取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

（一）當事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建築物、構築物及其附屬設施佔用的空間；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出讓金等費用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

⑷ 關於房子產權

房屋產權
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期，續費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。

⑸ 策劃案寫

我覺得你可以看多一點廣告策劃思路分析的案例來參考總結。

案例一：
(2000年北京某項目全案策劃及廣告推廣全程細述及廣告思路分析)
當北京****廣告有限公司(以下簡稱****廣告公司)受北京****房地產開發有限公司的委託,開始著手進行****項目的全案策劃工作時,依照****廣告的一貫要求,對項目進行了全面而深入細致的了解.在徹底研究了該項目的地段、規劃、戶型設計、內部配置及社區內生活配套設施之後,大家無不被整個小區充滿人性化的設計理念所感動,被其中每一個以人為本的規劃細節所感動,被開發商不遺餘力建造精品住宅的決心與誠心所感動,一致公認該項目確實十分出色,因其內在品質必將在消費者中得到廣泛認可,必將在市場上獲得成功.其後的事實證明,****園推盤的極大成功,首先取決於開發商北京****房地產開發有限公司高品質的產品策劃,而後是代理商專業的市場營銷策劃.正因為有了這兩家公司為項目打下了堅實的基礎,才使得****廣告公司在此基礎之上完成了優秀的廣告推廣策劃方案。

重點之一：內在的明星氣質是決定性因素!
重點之二："人人心中皆有,人人筆下皆無"的廣告策劃
一腳長傳：策劃建立在市場研究的基礎上
二腳搶點：賣點塑造-----案名即是定位
三腳破門：效果驚人的形象代言式廣告手段
重點之三：方案好更要執行的好!
第一階段 擴大知名度與感性認知
第二階段 深刻的理性認知
第三階段 提高美麗園自身品位

案例二：
中國移動企業形象廣告策劃案
一、 策劃說明

近年來，伴隨著移動通信與網際網路的飛速發展，移動互聯幾乎成為一段時間以來整個通信業發展的主旋律和主要推動力。然而，過高的期望也產生了許多不切實際的幻想。在一場場轟轟烈烈的炒作之後，大量資金的先期抽出使得原本被一致看好的移動互聯前景蒙上了一層疑雲。在這種背景下，作為世界上最大的GSM運營商的中國移動對移動互聯持什麼觀點、中國移動網路如何向3G演進、移動互聯在中國如何發展格外引人注目

二、 公司簡介

中國移動通信集團公司（簡稱"中國移動"）是根據國家關於電信體制改革的部署和要求，在原中國郵電電信總局移動通信資產總體剝離的基礎上組建的國有重要骨幹企業，2000年4月20日成立，由中央管理。
中國移動通信集團公司注冊資本為518億元人民幣，資產規模超過3200億元，員工11萬多人。中國移動通信集團公司在國內18個省（自治區、直轄市）設有全資子公司，全資擁有中國移動（香港）集團有限公司，由其控股的中國移動（香港）有限公司在國內13個省（自治區、直轄市）設立全資子公司，並在香港和紐約上市。中國移動通信集團公司與所屬子公司是既以資本為紐帶、又以網路和業務為鏈條的母子公司關系。
中國移動主要經營移動話音、數據、IP電話和多媒體業務，並具有計算機互聯網國際聯網單位經營權和國際出入口局業務經營權。除提供基本話音業務外，還提供傳真、數據、IP電話、信息點播、手機銀行、全球通WAP等多種增值業務，擁有"全球通"、"神州行"、"移動夢網"等著名服務品牌，網號"139、138、137、136、135"已家喻戶曉。
中國移動在我國移動通信大發展的進程中，始終發揮著主導作用，並在國際移動通信領域佔有重要地位。經過十多年的建設與發展，中國移動已建成一個覆蓋范圍廣、通信質量高、業務品種豐富、服務水平一流的綜合通信網路。網路已經覆蓋全國絕大多數縣（市），主要交通干線實現連續覆蓋，城市內重點地區基本實現室內覆蓋，GSM行動電話交換容量達到1.37億戶，客戶總數超過9900萬戶（截止到2001年10月），與70多個國家的130多家移動通信網開通了國際漫遊業務，網路規模和客戶規模列全球第一。

中國移動已經成功進入國際資本市場，1997年在境外成功上市後，良好的經營業績和巨大的發展潛力吸引了眾多國際投資，先後為國家吸納160多億美元的外匯。目前，中國移動（香港）有限公司是我國在境外上市公司中市值最大的公司。根據美國《財富》雜志公布的世界500強最新排名，中國移動首次進入世界500強之列，排名336位。
"十五"期間，中國移動將加快移動互聯網的發展，積極推進基礎網路向寬頻化發展，通信業務向多元化發展，支撐系統向集中化發展，決策系統向網路化發展，以移動信息化促進社會信息化。面向新世紀，中國移動將按照國家培育一批具有國際競爭實力的大型企業集團的要求，以"爭創世界一流通信企業"為發展戰略目標，肩負"創無限通信世界，做信息社會棟梁"的使命，發揚"改革創新、只爭朝夕、艱苦創業、團隊協作"的企業精神，遵循"溝通從心開始"的服務理念，始終追求客戶滿意服務，為國家、為社會、為企業、為員工創造更大價值，爭取早日跨入世界一流通信企業行列。

三、 產品分析

1、 數 據 業 務 —— 移動夢網-
您掌中的超市。Monternet移動夢網，是中國移動通信集團公司向移動客戶提供的移動互聯網應用服務的業務品牌。在這個品牌下，會聚了中國移動與加盟的服務提供商聯手推出的眾多精品服務。中國移動以其遍布全國、聯結五湖四海的通信網路資源、眾多服務提供商以其在各自專注的領域內強大的應用、內容資源優勢為廣大的客戶創造著日新月異的精彩。

2、語音業務——中國移動通信集團公司除提供基本話音服務外，還提供語音信箱、移動秘書、主叫號碼顯示、呼叫轉移、呼叫等待、呼叫限制等多種增值業務。

3、客戶服務業務——中國移動通信集團公司的企業宗旨是：追求客戶滿意服務。中國移動身處於服務行業，我們服務的內涵包括完善和個性化的業務提供，更強調細致、體貼和以人為本的客戶服務。中國移動以客戶滿意為永恆的追求和以客戶需求導向為其經營思想

4、國際漫遊——作為中國最大的GSM運營商，中國移動通信集團公司及所屬公司網路覆蓋全國地（市）。截至2000年底，中國移動的GSM網已經與63個國家的116個移動通信網開通了國際漫遊業務。中國移動正向"世界一流通信企業"的目標邁進。

四、阻礙分析

（一）通信製造業存在的問題

1、規模效益沒有形成：主管部門多元化，使重復引進和建設屢見不鮮。在眾多企業中，真正形成規模效益的很少，初步統計只佔總數的10%，製造業市場已經成為外國公司角逐的戰場，手機市場國外產品佔90%以上。

2、科技投入低：國外通信製造業的科技投入遠比我國高，如外國移動通信的科技投入一般占銷售額的10-16%，而我國僅佔2-6%，造成自主開發技術創新能力薄弱，即使有一些成果也難成產品的現象。

3、技術落後：外國公司對我國實行技術封鎖，國內企業無法通過消化、吸收形成自主開發能力，使我國通信行業陷入"一代又一代引進"和受制於人的局面，在很多領域無法與外國公司競爭。

4、企業分散、效益差：企業追求"大而全、小而全"模式，造成企業規模小、競爭力弱、資源浪費等許多問題，據統計，整個行業內的大中型企業只佔約16%，而且它們的產品也多為重復。

5、信服務與產品製造脫節：由於電信網路建設加快，民族產業又不能滿足需要，只能大量依靠進口設備。各國大公司都進入我國市場，給民族工業帶來很大沖擊，而且造成電信網體制混亂，管理困難。

（二）通信運營業存在的問題

引入競爭後，將有一個市場調整過程。例如無線尋呼成為開放業務後，許多城市的經營者蜂擁而上，許多小規模的台，上馬快，初期能賺些錢，但不能達到經濟規模，在市場競爭比較激烈以後往往出現經濟困難或虧損，最終被兼並或退出市場。應該認識到競爭加劇是豐厚利潤帶來的必然結果，而小台被兼並也是對初期盲目發展的正常整肅，但政府在對通信運營業管制方面應更好地為企業提供市場、行業縫隙的信息以盡量減少這種盲目性對社會資源的浪費。

五、 市場分析

我國通信行業具有良好而廣闊的發展前景，可以從兩方面進行分析並作出發展預測。

1、電信業務的開展為通信製造業拓展了空間

1998年我國電話普及率剛超過10%，與發達國家80-90%的普及率還有很大差距，仍有很大發展空間。在我國東部和中部大部分地區，城市電話已轉入買方市場，但每年仍將有800-900萬新裝城市電話用戶。而隨著農村經濟的發展，農村電話增長率將超過城市電話並將持續一段時間（需一個從東向西的推進過程），平均每年可增長600-700萬戶；行動電話仍可保持較高增長速度，預測平均每年可增長500-600萬戶，預計到2000年將達到4000萬戶以上；尋呼市場潛力仍很大，到2000年初，我國尋呼機用戶將達7000萬戶，普及率為5%，但仍遠低於西方國家10%的普及率，另外，尋呼熱點將從日漸飽和的發達城市向中西部地區，中小城市以及農村轉移。

2、通信製造業面臨廣闊的市場

我國是世界上目前最大的交換機市場，每年大約需各類程式控制交換機2000萬線，但要趕上新興發展中國家40%的電話普及率，我國交換機裝機容量也需要20年的持續高速增長；我國目前的移動通信用戶為1320萬，其中有約600萬為GSM用戶，預計到2000年將達3000-4000萬戶，且絕大部分為GSM用戶，因此GSM將在近2~3年保持高速增長態勢，但同時也應注意第三代移動通信技術的動向，把握未來的市場。

六、競爭分析

中國電信市場的驚人發展與變革，對移動通訊來說既是挑戰又是機遇。Internet 的出現和使用導致了一場席捲全球的革命，以數據為基礎的互聯網在向傳統的電信網路挑戰。多媒體通信將取代話音通信，先進的適合數據通信的寬頻傳輸網路將成為未來電信網的主流。網路的發展給整個世界帶來了奇跡，我們不能再用常規的標准來衡量一個企業或是市場。未來的世界，未來的市場屬於那些敢於夢想與創新的企業。未來沒有路，未來屬於開拓者，願我們的移動通訊能夠給中國未來的電信產業帶來新的變革，能夠成為未來中國電信產業的領導者。隨著新世紀的到來，電信產業正在進一步以驚人的速度飛速發展。它帶來的不僅僅是巨大的機會，還有嚴峻的市場挑戰。如果抓住這個機遇，中國可以趕上發達國家的步伐；如果錯過這次機會，不僅是中國通信業的遺憾，還是中國的遺憾，我們失去的可能不僅是一次商機，還可能是一個時代。如今，電信產業的發展使傳統的商業模型已經或正在被淘汰，作為電信企業未來如何適應新經濟，在競爭中生存、在競爭中發展，是當前面臨的最大問題

中國電信市場發展速度驚人，電信壟斷經營的打破為企業帶來了巨大的市場潛力。但是幾家運營商的競爭和中國市場的特殊性，是現在電信運營商面對的現實問題。我們首先應該仔細分析對手和市場，走改革創新之路，才可以在中國電信市場佔一席之地。下面先簡單分析一下國內幾大運營商的情況：

1、中國電信

中國電信當之無愧是中國通信業的鼻祖，它擁有覆蓋全國各地的通信網路；相對完善的網管系統，維護系統。其特點是全程全網，網路覆蓋面廣，遍及全國各地，經營業務種類多，企業結構龐大。

2、中國聯通

自1994年成立以來，在全國30個省，自治區設立了100多個分公司。是目前中國經營電信業務種類最為齊全的運營商，具有很強的競爭力。

3、中國吉通

1994年成立，主要經營互聯網數據通信業務及IP電話業務，發展速度比較快，預計到今年年底將建成150個分公司。具有一定規模和互聯網市場。

二十一世紀中國電信市場競爭的最大特點是以市場為中心的服務競爭。中國電信企業要在未來市場中取得競爭優勢，提供令客戶滿意的服務是企業戰略的根本。要做到令客戶滿意的服務不僅是在技術上要適應大帶寬、三網合一的發展趨勢，企業更應注重市場營銷戰略，真正做到以客戶為中心的營銷體系。要做到以客戶市場為中心的服務，以下幾個方面應重點考慮：

七、企業文化

1、 企業服務觀：

如果說企業是一個有機體的話，企業的使命就是這個有機體的靈魂，而價值觀、文化則是企業的精神力量與追求。網通公司在採用新體制與新技術創造中國新電信的同時，也在建設網通人共同 的價值觀，創造網通共同的企業文化。這些價值觀與文化是網通人幾個月來共同奮斗與探索的總結，她將伴隨企業的發展與成長不斷地充實與完善。

用戶至上，用心服務客戶是我們不能說不的親人。客戶為企業提供實現自身價值的機會，為企業提供就業機會和利潤來源，是我們的衣食父母，是企業至親至愛的人。在沈陽電信，客戶永遠是對的，企業永遠不對客戶說不。

我們用心為客戶服務。我們竭盡所能滿足客戶，我們為客戶提供量身訂做的個性化服務；我們為客戶提供競爭對手所沒有的服務；我們為客戶提供超出其預期的回報；我們為客戶提供意外的驚喜。我們使客戶感覺沈陽電信是他們最值得信賴的人，我們是他們問題的最好解決者，是他們最好的合作夥伴。我們用真心和真誠換取客戶的滿意和忠誠。

2、業形象觀：

我們每個人都是企業的形象大使，都是企業流動的窗口。客戶通過與我們員工的接觸來認識企業，我們的言行、舉止、做派就是企業的縮影。

企業內部有不同部門，部門內部有不同的員工，但在客戶眼中，沈陽電信只有一個。我們每個員工都是企業活生生的代表，都是一個個縮微的企業實體。

員工與企業是利益共同體，兩者一榮俱榮、一損俱損。企業形象的好與壞，直接影響到我們每個員工的切身利益，員工塑造和維護企業的形象，就是在維護員工自己的利益。

3、業協作觀：——無條件保證相臨節點間的暢通

4、企業就是一個網路，每個部門、每個員工都是一個節點。網路的有效運行有賴各節點無條件暢通，任何一個節點中斷都會造成整個網路的癱瘓。

5、客戶選擇電信是在選擇整個電信網路而非一個節點，是選擇整個企業而非某個部門或個人，是選擇無條件的暢通而非有條件的暢通。暢通是我們對客戶最大的責任，在「暢通」問題上，我們無權與客戶談條件，我們沒有資格單方面降低標准。無條件保證相臨節點的暢通，意味著我們必須保證本節點的順暢；意味著我們在保證本節點暢通的基礎上必須主動向前多跨出一步；意味著我們都有責任和義務保證上下道工序間的有效暢通；意味著後台必須支持前台，全員必須服從市場；意味著我們必須從全局和整體考慮問題。沒有其他節點的暢通，就沒有整個網路的暢通。

6、業競爭觀：——比對手做得更好

我們歡迎競爭。「物競天擇，適者生存」，競爭能使金子發光，競爭能激發人類巨大的潛能，競爭能喚醒企業無限的活力，競爭能優勝劣汰，競爭能使強者愈強，我們用雙手擁抱競爭！

我們有信心面對競爭。我們有優秀的員工隊伍，我們有光榮的歷史傳承，我們有婦孺皆知的品牌聲譽，我們有無數次成功的輝煌，成功是成功之母，過去的成功和現有的資源賦予了我們參與競爭的自信。

競爭不是你死我活，競爭不是魚死網破，競爭是一種速度、氣度、風度的較量，是一種能量的相互促進。不管對手多麼強大，不管我們面臨多大困難，我們都有信心比對手做得更好。
7、企業危機觀：——最大的危機就是沒有危機

危機是安逸的影子，哪裡有安逸，哪裡就有危機。不管我們承認不承認，不管我們願意與否，危機總是客觀存在，始終伴隨著我們，「中斷」時刻都有可能發生。

凡事預則立，不預則廢，沒有危機意識是最大的危機。危機是普遍的，危機是客觀的，如果意識不到危機，危機會由潛到顯，由小到大，愈演愈烈，最後釀成災難性後果。

居安思危方能防患未然；居危思危方能化險為夷。不管我們取得多大的成績，不管我們面對多麼誘人的形勢，不管他人怎樣褒獎我們，我們都要如履薄冰、警鍾長鳴！

危機既是挑戰，又是機遇，處理危機的最好方式是培養對危機的警覺，化危機為機遇
規范中追求人本企業無「人」則「止」，企業要以人為本。追求人本就是追求以人性為本，以人的個性為本，以人的創造性為本，以人的自我實現為本，以人的價值最大化為本。自我管理是實現人本管理的有效形式。通過自我管理，員工可以最大限度發揮自身的潛能，實現人的全面自在的發展。我們追求以人為本，但絕不放縱和遷就人。沒有規矩，不成方圓，對於那些在前進中與企業發展方向發生偏離和抵觸的言行，要通過相應的制度來規范。

8、企業人才觀：

辦企中辦學，人才與企業共同成長如果說企業是一個有機體的話，企業的使命就是這個有機體的靈魂，而價值觀、文化則是企業的精神力量與追求。網通公司在採用新體制與新技術創造中國新電信的同時，也在建設網通人共同
的價值觀，創造網通共同的企業文化。這些價值觀與文化是網通人幾個月來共同奮斗與探索的總結，她將伴隨企業的發展與成長不斷地充實與完善。

企業是學習型組織，是員工成才的學校。企業為人才的成長提供了充分的機會和空間，每名員工都可以在企業的舞台上施展自己的才華。在電信企業，普通員工可以成長為優秀員工，一般人才可以成長為優秀人才，企業是沒有天花板的舞台，企業的機會永遠向員工開放。

能為企業創造價值的人才才是企業真正需要的人才。企業是贏利性組織，企業對社會的貢獻取決於企業自身的價值創造能力；同理，人才對企業的價值也取決於人才的價值創造能力。對企業來說，能不斷為企業創造價值的員工才是人才。

人才與企業是利益共同體，人才與企業單方面的發展是有限的，只有共同進步，雙方的價值才能最大化。我們追求人才與企業的共同進步。

八、廣告策略

1、廣告目標： 通過廣告能達到最佳的企業形象品牌，提高企業的知名度，美譽度。

2廣告媒體的選擇：

媒體類別：網站、電視台、有線電視台、廣播電台、報紙、雜志、公共汽車、出租汽車、霓虹燈、電視牆、公共汽車候車亭、燈箱等其他方式。

八：廣告文稿

電視廣告

1、 產品形象：實用、美觀、浪漫

2、 廣告主旨：鼓勵社會大眾購買中國移動通信。定能使用者顯示出非凡的風采。

3、 廣告定位：高質量、高品位。

畫面一：主人公拉開抽屜，手機昂然立起，嘀嘀地叫。像是在像主人叫是的，主人就拿起手機，放在耳邊，優美地轉身離去。

畫面二：主人公將手機拋向空中，畫面定格：手機被拋在空中。廣告完畢。聲音響起：「一派新感覺！」

畫面三：在朋友的聚會的場面上，在玩的過程中，主人公的一部新款式的手機響起（聲音特別不一樣）。朋友很奇怪，以為是什麼東西在叫，主人公拿出來，原來是一部最新款式的手機。

**********************
還有，我覺得你的問題提問得很奇怪。
市場要求什麼就要做市場調查才知道啊！

什麼叫做市場要求？就是市場想要什麼樣的東西。而且這要求會根據你出售的貨物或者提供的服務而不同。
比如：你現在要買玩具，你就要調查市場現在什麼玩具比較熱賣或者是看到什麼產品將有可能熱銷。這就是市場需求。
然後你要看到你的產品受眾是什麼樣子的消費群體，是10歲以下，還是10~20歲，還是20~30歲；還是都有；是男是女等等。這各部份的群體都想要什麼樣子的玩具？比如15~25歲的女孩子現在喜歡的應該是長江七號裡面的七仔玩具，特別是公映之後我們看到了它的市場前景是非常好的。那麼我們就要進這樣的貨。
進了貨之後我們發現很多人都在賣這個，那麼我們要怎樣策劃一個活動或者打廣告，展示出自己比其他商家更優異的地方，把這一部份的消費者更多地吸引過來買你的玩具。
你要就這個策劃的特點進行分析，比如說，這些消費者都有什麼特點，而你的策劃中的那一部分就是針對它們的這一特點所作的，最終目的其實還是在於怎樣吸引他們來，買你的東西。

基本上就是這樣的一些東東啦！考試的時候你就盡可能根據你的材料來分析，能寫多少就多少啦！

以上那些是我進入廣告行業以來學到的東西，可能還不是很足，如果要理論性的東西，一條一條寫出來的那種標准模版，就要看其他高手來指點啦！ 參考資料：http://www.cehuaren.org/Cehuaren/Plan_View.aspx?PlanId=91&PageNo=1

要想了解更多,請照參考資料.

⑹ 我國房地產市場開始迅猛發展是始於哪一年

我國房地產繁榮和迅猛發展始於1998年的住房制度貨幣化改革。

房地產發展的五個階段：

（1）1978～1991年的理論突破與起步階段，土地法、規劃法的制定與實施，為房地產的發展提供了法律依據。

（2）1991～1995年非理性炒作與調整階段，鄧小平南巡後南方房地產炒作盛行，最終硬著陸，房地產陷入低迷期。

（3）1995～2003年相對穩定的協調發展階段，隨著中國的福利分房制度改革的深入，朱鎔基任上終止福利分房，全面啟動住房貨幣化改革，掀起國內開發新高潮。

（4）2003～2007年，調控、反調控與總體反思階段，部分地區市場過熱現象抬頭，政府密集出台各項調控措施。

（5）2007年～至今，房地產行業全面調整的新常態階段，房地產逐步步入微利時代，行業回歸正常。

(6)改革開放40年房產策劃方案擴展閱讀：

中國房地產市場的「1.0時代」與「2.0時代」

中國房地產市場的發展在建國後相當長時間內是完全的福利房時代，沒有商品化的房地產市場。改革開放後，房地產市場的改革也開始啟動，但顯然沒有經濟體制改革的步伐快，直到1998年後才進入真正的商品化時代。

1、中國房地產「1.0時代」——福利分房時代

1949-1978年高度福利化時代。這一時期我國是一個高度計劃經濟型社會，以福利形式分配住宅。「統一管理，統一分配，以租養房」，實施公有住房實物分配製度。

城鎮居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統一按照國家的基本建設投資計劃進行住房建設，住房建好後，結合級別、工齡、年齡、居住人口、輩數，人數、有無住房等一系列條件分給員工居住，收取極低廉的租金。

自1978年起，中央就開始大力解決城鎮居民的住房問題，經過各地的實踐和積淀，到了1994年，總結了前一個階段的工作經驗，出台了一個綜合性的文件。

即《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》，象徵著城鎮住房制度正式改革之路正式啟動。這一時期住房公積金制度推行，一部分人開始購買公房。

2、房地產「2.0時代」——商品房時代

為刺激內需，推動住房制度改革，1998年7月，國務院下發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，在這份中國房改的標志性文件中，明確提出要停止住房實物分配。在中國沿襲了約40年的福利分房制度壽終正寢，中國房改向著市場化的方向邁進。

3、中國房地產「3.0時代」——租售並舉時代

網路-房地產市場

⑺ 媒體談土地使用權 70年到期後房子怎麼辦

您好！建在國有土地上的房屋，住宅用地的使用權是70年，商業用地的使用權是40年，到期後自動續期。謝謝閱讀！

⑻ 60年來，中國人的住房的變遷~

人人買房 家家求大 一步到位

順德區統計局昨發布城鎮居民居住消費調查 新中國成立六十年住房消費呈現六大變化

昨日，順德區統計局城調隊正式發布「新中國成立六十年順德城鎮居民居住消費調查」結果，從調查中人們可以發現，房子從無到有，從只講生存到考慮享受，從每月一包煙錢的租金到水費電費網費「大出血」，60年來經歷了諸多變化。而除了房價高昂成為眾矢之的以外，住房私有率過高，房子面積盲目求大，一步到位買房背負沉重壓力等，仍是住房消費的主要問題。

住房消費六大變化

記者從調查中看到，1992年以來，順德城鎮住房制度改革取得了突破性進展，大多數居民實現了擁有住房的夢想，居住消費開支迅猛增長。

變化一：公房變私房

改革開放以前，我國形成了公有制住房獨霸天下的所有制格局。

到2008年底順德城鎮居民擁有私有住房的家庭比例達到99.0%。據統計，2002年底順德24%的城鎮居民家庭擁有兩套以上住房(含兩套)， 2008年底已上升到29%。

變化二：分房變購房

過去，在住房作為福利而實行實物分配的體制下，城鎮居民獲得住房的主要途徑是通過工作單位，人們擁有住房的能力主要與工作單位、工齡、技術職稱、職務等有關。實行住房分配貨幣化之後，城鎮居民獲得住房的主要途徑不是通過單位，而是通過市場。居民擁有住房的能力主要與受教育的年限、工作收入等因素有關。

變化三：生存到享受

人們更加講究住房寬敞、明亮、舒適，環境幽雅、舒適的小區不斷涌現；居民從平房搬進樓房，小房換成大房，同時花錢去精心裝飾。

到2008年底，順德城鎮居民家庭戶均住宅建築面積達148.78平方米，人均住宅建築面積達45.78平方米，已經超過上世紀90年代初中高收入國家住房水平，接近高收入國家水平。2008年底，順德平均每百戶城鎮居民家庭擁有淋浴熱水器142台，有18%的城鎮居民家庭使用管道煤氣或天然氣，81%的家庭使用液化石油氣，平均每百戶城鎮居民家庭中擁有空調258台。

變化四：收音機變電腦

從建國初期到70年代初，收音機普遍進入居民家庭。至2008年末，順德每百戶城鎮居民家庭擁有彩色電視機190台。城鎮居民家庭每百戶擁有家用電腦94台，通過網路進行學習、購物和交往成為人們生活的一部分。

變化五：不花錢到花大錢

20世紀80年代，大多數年份城鎮居民人均全年房租支出都在5元左右，人均月房租支出僅相當於一包香煙的價格。進入20世紀90年代，居民對水電燃料的支出直線增長，除支付房款外，購房家庭還會花費相當於房款36%的資金用於住宅裝修。

變化六：小區生活更方便

20世紀80年代居民小區建設剛剛起步，各項服務功能比較欠缺，僅限於如小賣部、小食店等最基本的服務，小區綠化、物業管理處於空白。

進入20世紀90年代，活動站、幼兒園、理發店、飯店、商店、維修站、綠化隊等各項社會功能一應俱全，一個小區就是一個小型的社會，極大地方便了居民的生活。

住房高消費帶來三大隱憂

記者從調查中看到，除了住房價格節節攀升已成眾矢之的以外，目前城鎮居民住房消費中其他一些問題也不容忽視。

問題一：

住宅私有率越來越高

據抽樣調查顯示，2004年順德區城鎮住宅私有率高達98%，到2008年順德城鎮住宅私有率高達99%，大大高於實行私有化的歐美發達國家。歐洲一些國家的住宅私有率長期維持在40%左右，出租房在住房商品市場上始終佔有不可忽略的地位。偏高的住宅私有率意味著把人長期固定在一個地方，不利於人員的自由流動，是與市場經濟的要求相背離的。

分析：順德區城鎮居民住宅私有率居高不下的主要原因，一是與中國人與生俱來的安居樂業的傳統觀念有關。二是與人們坐享其成的投資理念有關。資產致富的魅力吸引一部分居民從普通消費者轉變為物業投資者，專門從事住宅、中小店鋪出租經營活動。三是與目前我國單一的房產結構有關。在西方國家，房產市場上房源充足，居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房。但在我國，開發商出於一次收回投資成本的考慮，不願意開發供出租的普通商品住宅。政府提供的廉租房數量少而又少。單一的供房結構導致住宅私有率不斷上升。

問題二：

住宅面積越來越大，土地浪費現象嚴重

隨著順德經濟的快速發展，城鎮居民人均住宅建築面積增長迅速，從1985年的人均17.82平方米， 2008年增長到45.78平方米，比1985年增長1.4倍。按照聯合國統計，順德城鎮居民普遍超過中等收入國家住房水平，與部分西方發達國家20世紀90年代初的居住水平相差無幾。

分析：目前，在人們貪大心理和開發商經濟利益的驅動下，商品房越蓋越大。照目前這樣的發展速度，要不了幾年，順德城鎮居民將很快達到高收入國家的住房水平。

可是對於順德乃至中國這樣一個人口眾多、土地資源緊張、經濟發展相對落後的現狀，完全沒有必要在住房面積上去趕超西方發達國家。

問題三：

居民不能根據自己的生命周期安排購房計劃，一步到位現象比較普遍

人的一生大概需要買三次住房，大致每隔8～10年購買一次住房。但目前大多數城鎮居民並沒有樹立起梯度消費的意識，還不能根據自己的生命周期和收入周期來安排購房計劃，住房消費中普遍存在貪大、求闊、超前、浪費的奢靡風氣。很多年輕人剛結婚就不惜代價購買面積過大的住房，住房交付使用後又進行豪華裝修，好像一生就只買一套住房。

分析：一步到位式的購房方式是很不經濟的，也是沒有生活質量的。在收入有限的階段購買價格過高的住房，勢必使購房者承擔過重的經濟負擔和精神壓力。