萬科骨子裡的中國廣告視覺推廣方案

㈠ 急求中國動畫片推廣方案

你在這兒討要這種大型的策劃是不可行的。天上沒有掉餡餅的事情，而且還是商業活動，哪兒來這么容易的事情啊。還是出錢找專業人士靠譜點。

㈡ 房地產的推廣方案怎麼寫啊

1,立項

（1）、項目狀況

（2）、開發項目用地狀況調查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項目開發組織結構形式和研究

（6）、開發建設及銷售計劃

（7）、項目經濟及社會效益分析

（8）、結論及建議

註：市場需求預測的方法

A、定性預測法

B、定量預測法

初步可行性研究的內容

初步可行性研究又稱「預可行性研究」，內容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識別各種限制條件

2，規劃

定位——宏觀的和微觀的區位調查、分析與選擇；
定性——開發內容和主題的分析與選擇；
定量——開發規模（建設規模與投資規模）的分析與選擇

地產項目規劃設計委託專業建築設計公司是地產專業化方向的一大進步。但由於商業項目的高度專業化要求，其建築的規劃設計應選擇專長於商業項目設計的專業公司。也就好比醫院都是專業機構，但牙醫不會接生，產科醫生不會拔牙一樣，商業設計公司同體育設施、酒店設施的設計一樣，需有專長的專業設計院。

在市場不成熟，開發商沒經驗的上一代產品設計中，少有追求專業特長的設計師篩選，多數委託普通設計公司。收費的優惠、設計外觀的新奇成為主要考慮。而商業設施內部的功能開發仍停留在空洞的高適應性，及八十年代開始的大型百貨店加室內步行街的做法。專業化中的專業化是整個建築行業的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天樓只能由具備此類建築經驗的國際公司擔綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結構要求的構築物也需世界級的專業工程公司把關；高科技類的生態智能建築必須由Transsolar這樣的專業智能公司來設計。商業項目若要與國際接軌，也必須走專業化中的專業化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎說明中國項目的專業水準開始得到國際業界的認可。

功能與形式的平衡

大型商業地產項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發商潛意識的追求目標。綜觀這一代大型MALL的開發，在產品形態中和設計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規模和檔次，項目規劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業地產視覺形象上的標新立異。許多項目的規模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關，有時長久的國家形象與旅遊收入更重要，商業地產項目的經濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過後，理性的思考將使商業地產開發中的功能與形式達到更合理的平衡。

其實，隨著商業地產操作的專業化，商業項目與體驗消費的整合化，商業設計所面臨的復雜性、挑戰性前所未有地加大。對於多種業態在同一空間甚至同一平面內解決人、車、貨、物流的合理組織，設計師既要以專業技術手段滿足不同商家及統一物業的要求，又需創造性地提出有吸引力的空間與界面設計。

可持續發展的空間

作為郊區類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續發展的重要指標。但因整個中國處在開放的探索與經濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導意義的規范。目前的Mall項目普遍缺少適應長期發展所需的交通與停車條件。首先，政府的規范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標准遠遠低於歐洲商業設施停車標准。其次，中國的機動車擁有量處於一個急速增長的動態過程中。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規劃發展到700萬輛機動車的設想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業設施的設計中有所體現。

商業地產項目在選址方面，應盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速幹道的聯系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業設施自身停車的設計中則應考慮足夠的發展空間，在有限的建設面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應預留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應留有足夠餘量。在汽車社會或郊區購物時代，交通方式是制約商業地產可持續發展的重要因素。

結合體驗消費設計

隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業設施的設計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業設施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動已成為商業活動必不可少的一部分，而在建築的設計中少有考慮，商場主要出入口的人流經常為活動的人群所困。為適應這一趨勢，有些發展獨立設置了表演區域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發現這一點的美國建築師Portman提出了共享空間的概念。在引進休閑功能的商業項目中，發揮這一主題，創造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關注體驗消費的新需求，並創造更有個性的體驗空間成為新一代商業設計的新趨勢。

文化主題與地域特點

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統商業街區，這種傳統建築遺產有很高的商業價值。在資源稀缺的情況下，開發商有時需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產所開發的一些商業項目。而在這方面，「上海新天地」是非常成功的作品之一。項目成功利用石庫門地區殖民時代保存下來的建築遺產，充分發揮歷史傳統文化遺產的價值，重新組織傳統空間以及建築片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現代人生活需要的商業空間。 因此，重視城市的建築風貌和文脈特徵，必須落實到實際的規劃設計中來，涉及到對原有街區建築風貌的整理和文脈特徵的概括。以此確定應保護和適當改造的街區空間環境、典型建築物。標志性景觀以及重點區域的空間尺度等，並結合新建建築的設計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業空間。如果開發成功，則不僅帶來豐厚的經濟回報，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻。而對於一些在郊區或新區缺少文脈依託的大型商業地產項目來說，適當在規劃設計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，並成為可以納入城市大環境中的標志性建築。也有許多商業項目不顧本土文化環境，試圖照搬其它項目的文化主題，這種做法有很大的風險。比如有人想在其它城市重建「上海新天地」，脫離了上海的文化土壤就不可能成為「新天地」。「新天地」不是麥當勞，在東北開「新天地」是不可想像的。脫離地域特點的復制很難成功，開發本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細化

隨著各大城市精品化商業的出現，以往強調氣派、宏偉的審美觀正在發生變化，注重人性化設計是促進商業消費及可持續發展的重要手段之一。商業地產項目的理想氣氛應該是令人感到親切、放鬆、平易近人，使人有愉悅的消費心情，而不是「以勢壓人」。因此，商業項目的設計宗旨就是為消費者創造舒適的購物空間，特別是商業街的尺度設計應當以行人的活動為基準，實現以人為本，而不是以高速過往的機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建築一層，對一層以上的范圍幾乎是「視而不見」。而橫向關注范圍基本在10--20m之間，至於超過20m寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20m寬的范圍內「之」字前行。

商業設施的優勢之一就是需要二次外立面的裝修設計，因而建築的細節可以深入到裝修甚至裝飾層面。建築、景觀和裝修等多方面設計的整合已成為新趨勢，開發商越來越傾向於選擇具有廣博專業知識和綜合規劃設計能力的設計公司來完成，並通過設備、結構的最新配置使產品達到更高價值。而不是建築師完成規劃設計後，交由景觀規劃公司、裝修公司等分別完成建築的各部分設計。可以說，只有重視專業化和各技術專業的高度整合，才能使地產項目獲得升值，適應宏觀調控之後激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業房地產公司進行了有益的嘗試，將建築、室外景觀和細部裝修等多方面很好地整合，使商業項目的建築設計做到了非常精細的程度。

3,房地產項目推廣

項目前期策劃階段

市場調研分析

資訊調查

地塊環境

類比分析

項目初步發展階段策劃

項目策劃階段

產品策劃

產品策劃

產品SWOT分析

項目優劣勢綜合評定

項目定位

項目發展目標

價格策劃

制定價格總體目標

確定定價方法

確定定價模式

制定物業價格

4,銷售流程

制定價格營銷組合策略

價格調整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執行計劃

開盤准備

准備銷售工具

廣告計劃

SP活動

項目CI設計

營銷方案執行階段

銷售培訓

銷售流程設定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統計分析

㈢ 萬科地產房地產品牌建設

萬科地產房地產品牌建設

萬科品牌之路

1、消費者成為品牌的主導

近20年來，人們對「品牌」的認識有了很大提高。上世紀80年代，人們認為「品牌」只是知名度，有包裝、有命名的產品容易被消費者記住。CIs的概念開始流行，主要的宣傳方式是命名廣告，媒體廣告宣傳成為品牌推廣的主導手段。

到了90年代，商家們為了在琳琅滿目的商品和浩瀚的廣告中突圍而出，開始在命名的基礎上增加對產品利益點的描述，品牌演變成一種承諾，產品本身的特性成為品牌的主導因素。

進入21世紀，品牌的概念又上升了一層，因為人們發現，消費者根據品牌承諾購買產品之後，品牌過程還沒有完成，而是要等消費者對產品和承諾有了切身的感受後，進行重復購買或其它反饋行為，才算進入另一輪品牌強化的過程。也就是說，品牌概念從「承諾」上升到「體驗」，消費者成為品牌推廣的主導。

同時，一個強而有力的品牌可以為企業帶來更高的消費者忠誠度，排除競爭對手價格下降或新品上市帶來的壓力，以此帶來更高的利潤，支持產品延伸，同時使產品占據市場優勢。只有當品牌具備一定的「資產」時，企業才有可能保持長期的增長。

2、房地產行業品牌時代的來臨

獨特的品牌個性，能使房地產開發產品在同類競爭對手中脫穎而出，形成強而有力的品牌訴求點。尤其是進行大規模開發的地產商，具有高知名度和偏好度的品牌，能夠降低項目推廣成本，有利於項目銷售。

中國住宅市場經歷了由福利分房、集體購買到個人購房的轉變過程。當消費者直接與開發商進行交易接觸時，住宅的商品特徵才得到突顯。

在個人消費品中，不動產的地域性最強，價格最為昂貴，交易過程、使用過程和增值過程都比較長，消費者的不安全感隨之增加。同時，住宅與人們的日常生活息息相關，這就決定了消費者會對住宅的每一細節都提出諸多個性化的要求，並加以全面的考量。

隨著行業集約化程度的越來越高，地產行業也同樣存在產品同質化的趨勢。城市化、市政建設、交通等因素逐漸弱化了土地位置的不可替代性，社會分工的細化逐漸使主流產品的功能趨於同質。

與此同時，隨著房改政策的落實和生活水平的提高，消費者對住宅的消費意識和消費經驗都有了顯著的提高，對房地產產品功能之上的附加值形成了新的追求。房子不再僅僅是一個遮風避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建築物，還是買一種環境和服務。

出於對交易安全的保障、對物業保值增值的期望，消費者發出對物業品牌乃至開發商品牌的呼聲，將成為必然。

3、中國房地產行業品牌的現狀

2001年，全國房地產開發投資總額達到了6245億元，比上年增長25.3%，增幅提高5.8個百分點。其他各項指標也出現了良好的勢頭：開發投資增勢強勁，分物業投資全面增長，到位資金增長快於投資增長，土地開發面積穩步提升，施工面積繼續擴大，商品房銷售價格增速逐漸平穩，空置面積小幅回升……這些都清楚地表明，中國房地產行業正處在蓬勃發展的階段。

在未來五至十年內，房地產業將進入一個飛速發展的新階段，更激烈的市場競爭將隨之而來：大規模資本及實力競爭者紛紛湧入，高度分散化經營帶來無序競爭，主要對手展開規模化經營和異地擴張，行業水平迅速提高，產品趨於同質，消費者需求日趨個性化、選擇多樣化。規模、產品力的競爭將日趨激烈，品牌的影響力日漸突顯。

雖然規模化經營和競爭層面的提升為房地產企業的品牌建設創造了良好的條件和契機，但從另一面來看，中國房地產開發市場仍處於初級階段，消費者的品牌意識尚未完全形成。消費者更加關注項目，因為他們的基本居住需求及在此基礎上加以改善的需求尚未得到充分滿足。此時最吸引他們的，是功能性的利益點。

另一方面，在消費者頭腦中，發展商不存在明顯的品牌差異。他們對開發商的印象，基本上都來自於他們居住樓盤的體驗，輿論報道甚至是發展商的名字聯想，對發展商品牌的認知非常模糊。除了少數幾個以公司品牌納入項目名稱的樓盤外，大多數消費者目前還不能完全把樓盤名稱與其開發商相聯結起來。

這一現狀的形成，究其原因，主要有以下幾點：

首先，國內開發企業普遍缺乏清晰連貫的品牌策略和完善的識別系統，未建立起有效的品牌管理架構及體制。大多數房地產商只注重具體項目的宣傳，藉助傳統的營銷手段名噪一時，卻難以維持長期的品牌效應和領先地位。

其次，少數知名度高、有實力的發展商，已具備發展企業品牌的意識，但缺乏清晰的品牌內涵和完整的品牌策略，也不具備整合運用各種傳播手段來統一進行品牌推廣的能力，因此在消費者心目中的形象定位模糊不清。

第三，房地產開發具有明顯的地域性特徵，在不同的地區，從地理氣候、歷史風俗到消費心理、生活習慣、社會構成都有相對明顯的區分。在這樣的情況下，開發商各房地產項目之間，項目與開發商之間的品牌形象連接往往容易脫節。

順應市場和行業的發展趨勢，房地產企業之間的競爭從產品力層面上升到形象力層面，將成為必然。

4、萬科的品牌探索

萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地產開發項目品牌以及物業管理品牌，形成了較為突出的優勢：文化品味、物業管理、企業形象、售前（售後）服務、社區規劃、環境景觀。無論是制度規范還是企業信譽，無論是產品還是服務，萬科在業內和消費者心目中都具有良好的口碑。

但是，品牌不等於知名度。萬科在進行異地擴張的過程中，逐漸體會到品牌的價值：通過品牌戰略，可以在地域性很強的房地產開發行業中，發揮規模效應，使跨地域開發成為優勢。

2000年，萬科開始思考品牌整合的問題。2001年5月，萬科委託華南國際公司對上海、北京、深圳三地的房地產開發商品牌狀況進行了調研。結果顯示，與其它發展商品牌一樣，消費者對萬科品牌的認知主要來自以「萬科」命名的系列樓盤。雖然萬科一直以來偏重於項目品牌的建設，並以此帶動萬科企業品牌的資產積累，但由於各地項目在檔次、形象上的不同，導致消費者對萬科企業品牌定位的理解也出現差異。在個別城市，還出現以項目品牌代替企業品牌的現象。

調研結果告訴我們，萬科的目標消費者是這樣的人群：他們追求身心的平衡，生活在快速的社會里，每天工作繁忙，可是在下班之後，他們還是會找消遣，把自己放鬆出來，喜歡按照自己的理想來營造一個屬於自己的生活，利用有限的財富去滿足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他們努力工作，相信努力會帶來成果，同時享受成果帶來的好處，他們做任何事從不放棄對自己的要求，對自己的決定滿懷信心，並努力地向著自己的理想前進。在充滿壓力與競爭的世界裡，他們渴望擁有一個屬於自己的凈土，在那裡能完全地放鬆，享受情感與精神的交流。

消費者對理想生活環境的表述，其實是他們對理想生活的描述。這一描述，與萬科所倡導的健康豐盛人生是不謀而合的。但客戶的品牌體驗與我們的客戶理念並沒有一拍即合——萬科住戶認同萬科文化和軟體部分，忽略了硬體部分和質量的優勢；非萬科住戶對萬科的功能性認知勝於情感性認知，未能充分感受萬科創造的小區文化。

可見，萬科的品牌塑造還存在不足之處：品牌定位不夠清晰明確，個性不夠鮮明，和消費者之間的親和力不夠；而消費者對萬科品牌的理解，仍停留在表面的產品、服務等功能層面。

在競爭日益激烈、產品日趨同質化的房地產開發行業中，萬科要順利開展跨地域經營，維持長期的高速增長，就需要對企業品牌戰略進行進一步的總結和提升。

5、制訂和實施全國品牌管理策略

2001年5月，萬科與精信廣告有限公司簽訂品牌合作協議，正式啟動品牌整合。

整合的第一步是圍繞品牌展開全面的調研。調研過程持續了3個月的時間，在集團內通過內部網對員工和管理層進行了問卷調查，並進行了兩次高層訪談。外部則選擇深圳、北京、上海進行了定量和定性調查。

通過調研，我們洞悉了消費者的內心需求：房子不僅是人性和溫情的組合，它還必須體現「我」和「我所追求的生活」——家的概念和內涵都已經延伸。迎合消費者這一消費心理發展趨勢，我們把萬科品牌的利益點集中在「展現自我的理想生活」，以「以您的生活為本」為品牌核心，提出「建築無限生活」這一品牌口號。

結合萬科在消費者心目中的品牌形象和企業自身的特點，我們概括出萬科品牌的個性：有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的。具有如此個性的萬科，將會如一位知心朋友，從懂得您的生活開始，以具有創見的眼光和無微不至的關懷，讓您真切地體會到萬科為您所提供的展現自我的理想生活。

建立品牌識別系統（VI）、品牌管理體系、傳播策略及計劃後，我們現正踏入整合營銷傳播階段。

6、「建築無限生活」的三個層面

建築你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信，每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建築和管理上滿足他們的需要和追求。

建築一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。

而住宅的性能是有別於功能的一個概念。在目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，並反映在萬科的「住宅標准」之中，為顧客建築更有深度的住宅。

萬科致力於營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區的生活質量，和這個住區的位置、與城市的關系、住區規劃、住宅質量、環境配套、管理模式、鄰居、社區精神文化等等一系列因素相關。因此，萬科所關注的內容將超越建築規劃設計的范疇，而觸及美學、建築學、城市及社區規劃、園藝、心理學、人體工程學甚至犯罪學等方面。在未來的開發過程中，萬科會擴大自己的視野，從物質的和精神的層面上關注住戶的體驗與感受。萬科的產品不僅僅應該是好用的、好看的、高質量的，同時也應該是舒適的、活躍的直至是文明的。

7、萬科如何建築無限生活

全國性思維，本土化運作

萬科的跨地域擴張經歷了幾個階段。從1991年開始，萬科在全國十三個城市投資房地產項目，並確定了以房地產為核心的發展方向，但開發品種涉及住宅、寫字樓、商鋪、酒店和保稅倉等。由於缺乏整體開發思路和發展戰略，公司資源迅速分散。1993年國家宏觀調控，各地項目相繼面臨資金和市場困境。而在管理上，公司還處在對跨地域管理模式的探討中，13個城市的超長管理鏈條使管理面臨捉襟見肘的局面，不同的開發品種和項目也不能形成規模效應和品牌效應。

從1993年起，萬科走上了「減法」之路，投資重點集中至深圳、上海、北京、沈陽和天津，投資品種集中於住宅開發。經過7年的調整，萬科選擇了一個專業，建立了一個制度，培養了一支隊伍，樹立了一個品牌。

2000年萬科再度開始了穩健而有步驟的新城市擴張戰略。在全國10個城市的開發，形成了「萬科地產在中國」的開發格局。

在新一輪的擴張中，萬科已形成了全國性思維模式，優勢突顯，集團與開發城市之間已形成互動的資源網路，項目之間遙相呼應，理念、資金、人才的流動與共享，品牌效應呼之欲出。

在各地萬科分支機構中，我們擁有共同的企業核心價值觀、「以客戶為導向」的服務理念、規范化的管理模式、嚴謹的業務流程以及萬科所提倡的生活方式。

在各地項目中，我們遵循以大規模開發為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，營造富有活力和魅力的社區文化。

在各種類型的產品中，我們已經形成了相對穩定的系列：萬科城市花園、四季花城、花園新城。不同系列的產品各具特色，但始終保持清新、活潑、溫馨、體貼的一致風格。

但是，作為一個有著豐富經驗的開發商，我們深知房地產開發的地域性差異。南北的差異，城市發展的差異，地理環境的差異，歷史文脈的差異、地區需求的差異，消費習慣的差異……決定了房地產開發必然是一個本地化運作的行業。無論是管理還是產品，都必須遵守本地相關政策，尊重本地客戶喜好。

因此，萬科提倡「與環境共生」，根據樓盤所處的城市、環境、市場細分，在戶型設計、建材使用、採暖技術、社區配套等細節上加以變化。例如萬科最早形成的「城市花園」系列，地塊都處於城鄉結合部，容積率相對較低，建築風格以現代、歐陸為主。但北京城花採用德國民居的建築風格，坡屋頂，紅磚牆，整個建築群與周圍自然環境和諧統一；天津城花由中高層公寓和花園洋房組成，擁有大面積花園綠地；深圳景田城花引入圍合式規劃設計概念，重彩勾畫景觀環境；桂苑城花以鮮艷清麗的色彩、高低錯落的建築和獨到的萬科人文，組成了圍合式景觀社區。

對跨地域發展的房地產開發企業來說，「全國性思維」與「本地化運作」是密不可分的。為了更好地了解和利用當地資源，我們一直嘗試實行「管理人員本地化」，而上海萬科和沈陽萬科均取得了顯著的成效。我們在「管理人員本地化」方面所積累的經驗，將促進萬科「全國性思維」和「本地化運作」的融合。

創新領先的產品開發

萬科進入房地產開發行業，是以市場環境為背景的，因此決定了萬科的產品必須走市場化道路。剛剛涉足房地產開發時，萬科以「物業管理」為突破點，在住宅市場上獨樹一幟。

隨著對房地產行業了解的加深，萬科逐漸認識到，開發商不等於設計單位，因為開發商提供的不僅僅是房子本身，還是一種生活方式。為了更好地把萬科對消費者需求的理解融入到設計單位的作品中，1994年11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平台——萬創建築設計顧問有限公司，開始從規劃設計方面提煉更高的產品競爭力。萬創一方面作為開發商與設計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規劃設計人才的寶庫。

㈣ 廣告文案的案例

要消化產品與市調的資料，然後用不超過20-30個的文字將產品描述下來，這20個字要包括產品的特點、功能、目標消費群、精神享受等四個方面的內容。

廣告文案的案例

標題：送出你的愛

標語：想通過網路表達你對他的愛？那就趕快加入我們吧！

正文：是愛在心口難開？還是當面說不出sorry？或者「說」愛還不夠？那就通過肯德基的「送出你的愛」活動來展現你特別的表達方式，有多款卡片樣式可供選擇，還猶豫什麼？快來參加吧！

隨文：詳情請見： 或者 肯德基主頁：畫面說明：

標題和標語在畫面的上方，中央是肯德基「送」給全體消費者的「愛」——

TO：親愛的消費者

肯德基向您鄭重承諾：我們將不畏艱難，更加努力，為消費者提供放心食品和優質服務。

FROM：肯德基

正文緊隨其後，旁邊有一個較大的可點擊的按鈕：點擊進入，隨文在畫面下方。

(4)萬科骨子裡的中國廣告視覺推廣方案擴展閱讀

由於視覺流程的設計不能孤立單一地進行，而必須用構圖因素、黑白因素以及色彩因素相互依賴才能進行設計。因此，廣告的構圖中心與黑白中心、色彩中心的關系是相互相成的，有時各中心相互重合，形成視覺中心；有時則應該錯開，這應該從表現的內容和構圖、構思的需要來考慮確定。

所以，要設計出好的廣告作品，必須了解視覺的特性，掌握好視覺的規律，使視覺流程能夠體現構思，設計形成藝術美感，符合整體節奏的邏輯規律，更好地表現廣告傳播所需要傳達的特定內容。

㈤ 連鎖加盟品牌全案策劃推廣怎麼進行

品牌全案策劃是指以產品為基礎，以品牌為核心，全面調整企業與市場經營狀態的策劃活動，主要內容包括：品牌市場調研、品牌整合策劃、市場整合營銷策劃、企業視覺識別系統、產品包裝設計與創意、廣告創意設計、平面設計廣告創意與策劃等等。更多內容，請關注特許經營第一網。
品牌全案策劃前期品牌市場調研工作是品牌全案的基礎內容，只有充分掌握產品特點、消費者需求、市場變化，才能精準的找到品牌定位;當完成市場調研之後就要根據反饋結果進行分析品牌整合策劃和市場營銷策劃，能夠針對問題做出准確的品牌策劃並指定品牌在後續發展階段的系列營銷策劃方向;企業視覺識別系統將企業識別的基本精神充分地體現出來，形成獨特的企業形象，同時讓企業的產品品牌化，也對推進產品進入市場進行促進;所有的前期准備完成之後，就要通過各種手段把企業信息推送到目標用戶面前，想要把企業發展的更壯大，就需要多方面的推廣，各企業需要根據自己的品牌或是產品特性，選擇適合自己的推廣渠道，常見的推廣渠道可以分為線上推廣和線下推廣，線上也可以成為網路推廣，其中包括搜索引擎的競價或是優化推廣，論壇、博客推廣，還有現在比較火的自媒體推廣像微信、微博、頭條號等等，而線下的推廣包括地推、展會、海報等等，推廣渠道多種多樣，同時各有利弊，各企業需要根據自身的條件取捨。
總之，品牌全案策劃對於現在企業的發展十分重要，直接關繫到企業的生存狀態，從前期調研，到組織策劃，到確立實施，最後入市推廣，是一個非常系統的工作，對於全案策劃具體方案來說不僅是上文寫到的這些，還需要結合企業的具體情況進行調整，還需要多年的品牌全案策劃專業人員的經驗作支撐，才能成功的做好品牌的全案策劃。

㈥ 誰給個成功的廣告案例分析，要詳細點的

主要內容
一、歐萊雅集團 簡介
二、薇姿簡介
三、薇姿的推廣
四、薇姿的營銷策略
——— 如何培育市場，廣告策劃
五、總結
薇姿簡介
1931年，美容學家GUERIN 先生和VICHY 溫泉治療中心皮膚醫生HALLER 博士共同創立了薇姿健康護膚產品，注冊為VICHY 薇姿商標，將VICHY 溫泉水融入護膚美容的高科技產品中，在世界范圍內大獲成功。
1998年7月開始進入中國市場，在短短的兩年裡，在北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、大連、哈爾濱、昆明、成都、重慶、武漢等地的兩百多家大型葯房開設了薇姿護膚專櫃。其發展速度之快、銷售業績之好，引起了業內人士的極大關注。
產品特色： 歐萊雅旗下品牌， 溫泉水配方的健康肌膚保養產品，不屬於醫學護膚品牌
營銷特點： 最早進入中國的葯房專銷品牌，只在葯房銷售的品牌。
全國各地知名醫院的皮膚科臨床試驗，在全國 24 個城市的 300 多家葯房設立專櫃，並配備專業護膚葯劑師， 2001 年開始，在各地設立了 22 家旗艦店，配備了專用皮膚測試儀器，提供完整的服務。

薇姿的推廣背景
市場潛力

據統計，在國際化妝品市場中，有將近四分之一是功能性化妝品。化妝品正向功能性細分轉型，強調差異化、針對性；化工合成制劑正向植物制劑發展，天然環保概念深入人心。

葯妝產品是化妝品行業的一個新興市場，與醫葯行業相比，葯妝產品的利潤比葯品高出很多，且准入門檻相對較低，吸引了許多擁有專業技術設備和強大資金實力的制葯企業。
消費者的需求
葯妝並不完全是葯，所以並沒有抗葯性一說。葯妝的成分和普通專櫃產品相比，有更強的專業性，安全性和高效性。葯妝更有針對性，如暗瘡、過敏、色斑、過度衰老等問題皮膚。尤其是在皮膚抗衰老領域。隨著老齡社會的到來，對尋求抗皺功能的消費者來說吸引力也是與日俱增。

目前國內問題肌膚的消費者，比如痘痘占將近3個億，斑將近2.5個億，眼部問題方面占將近4個億，這為以療效、安全為基本前提的葯妝領域提供了騰飛的市場資源。

普通化妝品競爭激烈
化妝品從用途上來分類有：彩妝化妝品、洗護化妝品、功能化妝品；
除了將近四分之一是功能性化妝品，其他的化妝品大品牌眾多，競爭激烈。
激烈的競爭,使得渠道及其宣傳費用不斷的增加,但是宣傳效果未必有用.
同時,普通化妝品市場的利潤空間開始下降,相比與功能化妝品市場,功能化妝品顯得相當有吸引力.

其實Vichy和普通的護膚品沒有什麼明顯區別。
雖然說溫泉水對皮膚有一定的保養作用，但是既便是幾十或者幾百毫升的溫泉水，對皮膚整體能有多少功效呢？薇姿使用的溫泉水是硫酸屬的溫泉，比較適合健康肌膚。此外，無論從產品結構還是原料成分，基本上沒有看到Vichy的「醫療」特點，而且對於一些皮膚病上的問題，Vichy也沒有正面的解決方案。
如過在這種情況之下還是按照傳統化妝品定位, Vichy顯得更加難以突圍.
但是,有什麼辦法能將Vichy與功能化妝品(特別是其中的葯妝)聯系起來呢?
通過歷史淵源
上面介紹過VICHY 的歷史(*1931年，美容學家GUERIN 先生和VICHY 溫泉治療中心皮膚醫生HALLER 博士共同創立了薇姿健康護膚產品，注冊為VICHY 薇姿商標，將VICHY 溫泉水融入護膚美容的高科技產品中，在世界范圍內大獲成功。)正是這歷史的條件,VICHY與功能化妝品取得了聯系.

VICHY薇姿以泉水著稱。溫泉水在法國都很有名，是受政府保護。薇姿的溫泉水含有最多的礦物質和微量元素（17種礦物質和13種微量元素，含量高達5000mg/L），特別是豐富的鈣、銅、鐵、鈉、錳，能促進表皮和真皮分子的再生與癒合，「堅固」皮膚的天然保護屏障；還能增強皮膚中過氧化氫酶20%的活性，天然對抗自由基，令皮膚保持年輕活力，但是敏感皮膚並不強。
進入市場所面臨的問題
雖然是取得了功能定位的聯系,但是如何能將它與其他的品牌差異,並且使得消費者留下深刻的印象則又是一大難以.
1、消費者難以區分普通化妝品與葯妝
2、如何取得消費者的信任
3、如何讓薇姿的知名度提高

1、消費者難以區分普通化妝品與功能化妝品
葯妝是指只在葯店銷售的化妝品，中國葯妝市場始於1998年，歐萊雅化妝品公司將旗下品牌薇姿定位於「只在葯房銷售」的化妝品開始；實際上在這之前，葯店內早就有了妝字型大小的產品銷售，如膚蟎靈霜，但都是單一品種，並未作為「葯妝」概念來宣傳；
我國護膚品傳統的經銷方式使消費者在選擇品牌時常常付出很高的搜索成本。眾多品牌雲集一處，促銷手段極其相似，使在信息獲取上本就處於不利地位的消費者，經常是一頭霧水而不得其解，而對於那些毫無經驗的初次購買者，更是「百里挑一」，難上加難。
按照這樣的思路,若按照傳統方式銷售,就將更加難為消費者更新觀念.

2、如何取得消費者的信任
即使消費者相信薇姿的定位,那麼又該如何地讓他們相信薇姿是的確有用,而不噓吹出來的差異產品呢?
3、如何讓薇姿的知名度提高
護膚品市場一向是風起雲涌、硝煙彌漫，高、中、低檔各類品牌枚不勝舉，而且絕大多數聚集在百貨商店內「廝殺」。寥寥幾百平方米的化妝品賣場里，往往承載著數十種以上的護膚品，競爭激烈程度可見一斑。
作為沒有太大的知名度的新品牌,還是要面對怎麼突圍而出的問題.
薇姿的推廣
薇姿的推廣亮點
一、獨特的定位
二、渠道的創新
三、產品包裝
四、推銷人員的選擇
五、多元廣告方式的嘗試

一、獨特的定位
1998年，歐萊雅旗下葯妝品牌薇姿進入中國市場，首次帶來了「葯房護膚品」的概念。
歐萊雅集團對薇姿產品的定位是 「一種給肌膚帶來健康的品牌，市場定位在中高檔，目標消費者是那些理性的，更加容易接受新事物，注重品牌帶來健康的，同時又不太在意價格的女性」。
這種定位不但解決了它與普通化妝品的區別，也解決了它在功能化妝品中的獨特定位。

二、渠道創新——葯房銷售
歐洲護膚品的銷售渠道首先是超市，其次是葯店，而後才是百貨商店。只有極少數化妝品品牌能夠通過嚴格的醫學測試得以進入葯店，而薇姿是其中之一。
歐萊雅集團認為，薇姿的定位與葯店的專業形象是不謀而合的。所以，薇姿堅持「只在葯房」銷售。

薇姿選擇葯房作為銷售渠道的原因

葯房的形象性
葯房與薇姿的專業性
葯房與渠道的差異性

葯房的形象性
葯店通常能讓消費者覺得「健康、放心」，而薇姿正是一個給肌膚帶來健康的品牌，這與葯店的專業形象是不謀而合的。
事實上，在葯店做銷售反而給消費者一個更加專業的健康形象，而這種建立在消費者心中的形象是任何宣傳都難取得的。

葯房與薇姿的專業性
薇姿選擇大型葯店，設立高檔專櫃，或者在高檔商場內的葯店裡出售，不僅襯托出了它的護膚方面的專業性，而且增強了購買者對這種專業性的信任感。
葯房與渠道的差異性
薇姿選擇葯店這一獨特的渠道加上優良的品質，能夠樹立起獨特的化妝品品牌的形象，在化妝品渠道選擇上取得關鍵性的突破，並在中國市場上培養一批忠誠的購買者。

三、產品包裝
為了配合選擇葯店銷售的渠道策略，薇姿在產品包裝上也很適合葯店所倡導的健康形象。薇姿的包裝以藍白兩色為主，清雅自然，看上去沒有過多的修飾，十分符合品牌清新健康的形象。

四、銷售人員
為了突顯其專業性，薇姿的銷售人員均為葯劑師。
並且同時將免費的健康護膚咨詢、專業皮膚測試與化妝品營銷結合在一起，為消費者提供專業化的服務。

亮點帶來的優勢
1.迴避競爭。薇姿選擇進入葯房銷售，迴避了在商場上與芸芸眾品牌的正面沖突，減少了競爭壓力。

2.吸引目光。薇姿獨在葯房的獨特方式能夠吸引消費者，再憑借其高質量的產品和專業化的服務降低了消費者購買的時間和精力成本。

3.張顯品牌。葯房在我國向消費者傳遞的是「健康、放心」的信息，增加購買者對這種專業性的信任感，這對薇姿張顯「擁有健康的肌膚」的品牌目標，起到強有力的推動作用。

4．形象專業。葯房具有很強的專業性，薇姿的銷售人員均為葯劑師，這更有利於提升品牌的專業形象。

五、廣告策劃
按其使用媒介劃分可以分為兩階段。
第一階段：平面廣告與線下廣告（非電視廣告）的配合
第二階段：電視廣告
平面廣告
主要利用的是雜志。
原因：直接接近目標市場。
目標消費者是那些理性的，更加容易接受新事物，注重品牌帶來健康的，同時又不太在意價格的女性。
雜志最大的特點就是細分性。
宣傳健康，健康薇姿在一些專業媒體和時尚類雜志上做專欄文章，傳播薇姿專業小醫生的形象，主要針對皮膚保養、皮膚護理等方面的內容。
通過這種媒體去傳播，另外的一個好處則是可以潛移默化的改變目標顧客的消費觀念。

線下廣告
2006年，薇姿一直致力於品牌的提升和消費者的價值鏈開發以及跟進管理工作，從延用9年之久的薇姿視覺形象升級計劃的落地（薇姿通過分析和試點，目前已將全國區域的1300餘家終端葯房專櫃的形象悉數進行了系統升級和形象改進），再到緊扣情感脈搏和人文訴求的薇姿冬季保濕徵文計劃的出籠和實施，既而到薇姿健康護膚俱樂部網路專區的全新改版，最後到會員俱樂部成員附加利益的價值梯度體現（諸如會員生日禮物饋贈、積分回贈）。這些都是薇姿品牌對於線下廣告的形式多元化有效嘗試，以期強化資料庫的積累效應的目的性延伸和復合利益提升。
電視廣告與多種媒體配合

薇姿在進入市場初期所採用的宣傳方式多為線下廣告，發展到後期，逐漸增加線上廣告的投入。
目前，我國市場上的幾個外資葯妝品牌中，也僅有歐萊雅旗下的薇姿有電視廣告進行投放，而且投放額亦有明顯的上升趨勢此外，薇姿的線上廣告投入主要以廣東、北京及華東地區的優勢媒體為主，此外，薇姿對於新興媒體的嘗試運作和資源開發也是動作頻頻，諸如「試用品領取」、「網路廣告」、「夾頁廣告」和「地鐵廣告」等等。
第二階段的誘因
第一階段廣告策劃，實際上薇姿在嘗試累積美譽度。
第二階段則主要是提升其形象和知名度。

總結

化妝品競爭市場是一個激烈無硝煙彌漫的戰場,各種檔次的品牌琳琅滿目,且多數聚集在百貨商店「拼殺」。薇姿護膚品以葯房為主要渠道,避開了與其他競品的正面沖突,相對減少了市場壓力與經營風險。因為它的形象出眾且視覺沖擊力強,並且取得了非凡的銷售業績,同時也給中國化妝品行業帶來新的啟示。

把化妝品賣到葯房裡，是薇姿的成功首創。薇姿自1998年7月進入中國市場以來，以葯店營銷模式，在短短的兩年裡，已入主了十幾個大中城市，目前已發展到三百多家大型葯房，統一以薇姿護膚專櫃進行銷售。其獨特的渠道形式，驚人的發展速度，以及出奇的市場業績，引起了業內人士的極大關注。薇姿開創「全世界只在葯房銷售」的營銷模式，建立了自己專業護膚的品牌形象。
薇姿的未來展望
薇姿進入我國以來，以葯房專銷的渠道選擇，獨特的賣點塑造，鮮明顧客群的確定，取得了令人艷羨的「戰績」。但是，我們也應當看到，若欲在中國護膚品市場持久經營，並不斷提升市場業績，薇姿還須再下工夫。
1.加大宣傳力度。薇姿進入中國，它的葯房銷售的方式在理論界引起了小小漣漪，而對大多數習慣於護膚品傳統銷售方式的中國女性，並未造成足夠的影響力。因此在今後的促銷中，它應當加大宣傳力度：①多種促銷手段的結合使用，如增加電視、廣播上的廣告，在葯房內發放產品系列說明，商場內POP廣告等；②廣告應突出薇姿泉水，從而強化產品的天然質感的賣點；③強調進入葯房是因為產品的專業性和安全性強於其他品牌的護膚品，而不是所謂的葯品，改變消費者定式思維下，對薇姿的負面評價。
2.貼近本土文化
薇姿是一個知名的跨國品牌，它在中國的成長面臨同樣的問題。薇姿應當學會觀察不同城市的文化，以及在這種文化影響下所產生的行為特徵。比如說，北京人注重品牌歷史，薇姿70年的護膚經驗可能是最吸引人的地方；上海人希望物有所值，薇姿產品及服務的高性價比也許是她們考慮的重點；大連人崇尚時髦，薇姿引領法國的護膚浪潮恐怕是最能讓她們動心之處……可見，研究並貼近本土文化會對薇姿大有裨益。
3.完美服務形象。
薇姿一直以服務的專業化自居，但專業遠不等於完美，薇姿的服務形象還有值得商榷的地方。一般的護膚品在促銷抑或在優惠期，都會為顧客進行免費的皮膚測試，而後給出一些建議，而薇姿並未引入此項服務。薇姿選在葯房經銷，並宣傳它的銷售人員均為葯劑師，但事實上，因為沒有現場皮膚測試，加上銷售員並不十分專業的導購行為，使得消費者在很多情況下，依然要靠自

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