1. 房地阿芳ioanifa
你好！
1、商品房
是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
2、外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
3、内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
5、复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
6、跃层式住宅
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
7、居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。
8、二手房、
二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。
北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
9、产权置换
是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。
10、房地产产权
房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。
11、按揭
按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
12、住房公积金
是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。
13、印花税
印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。
14、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%—5%。
15、人住房抵押贷款
是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。
16、人住房担保贷款
是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。
17、房屋
一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。
18、商品房
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
19、房改房
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
20、存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
21 集资房
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。
22 微利房
亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。
23 解困房
是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。
24 再上市房
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
25 廉租住房
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
26 花园式住宅
也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。
27 公寓式住宅
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
28 安居工程住房
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。
29 经济适用住房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
30 住宅
是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
31 成套住宅
是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
32 非成套住宅
是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
33 公用设施用房
是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。
34 商业用房
是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
35 国有房产
是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
36 自管房产
是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。
37 集体所有房产
是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
38 私有(自有)房产
是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。
39 期 房
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
40 有限产权房
是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。
41 钢结构
是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
42 钢、钢筋混凝土结构
是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
43 钢筋混凝土结构
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
44 混合结构
是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
45 砖木结构
是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
46 房屋层数
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
47 地下室
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
48 半地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
49 假 层
是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。
50 搁楼（暗楼）
一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
51 低层住宅
指一层至三层的住宅。
52 多层住宅
指四层至六层的住宅。
53 小高层住宅
指七层至十二层的住宅。
54 高层住宅
指十层及十二层以上的住宅。
55 塔式高层住宅
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
56 单元式高层住宅
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
57 通廊式高层住宅
由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。
58 (住宅)房屋使用面积
是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
59 成套住宅建筑面积
是指成套住宅的建筑面积总和。
60 房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
61 房屋预测面积
预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据
62 房屋实测面积
实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
63 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
64 商品房的销售面积
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
65 共有建筑面积
共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
66 房屋施工面积
是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
67 房屋新开工面积
是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
68 房屋总面积
是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
69 楼 花
一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。
70 实际销售面积
是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
71 预售面积
是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
72 单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
73 期 房
是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
74 现 房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
75 商品房的起价
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
76 商品房的均价
是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。
78 复式商品房
是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
79 跃层式商品房
由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
80 水景商品房
是指依水而建的房屋。
81 TOWNHOUSE
也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
82 灰空间
最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等
83 商住住宅
是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。
84 会 所
就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
85 外飘窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
86 中空玻璃
中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
87 基 价
经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
88 均 价
将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
89 七通一平
是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
90 三通一平
是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。
91 五 证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
93 酒店式服务公寓
是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
94 RUN 智能家居布线系统
是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A
为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。
95 房地产契税
是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
96 营业税
指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。
97 房产税
是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。
98 营业税附加
是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
99 印花税
指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
100 个人所得税
指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
2. 北方这个季节,房地产可以采取那些行之有效的营销手段,活动策划,来实现更大的销售量
北方这个季节,房地产可以采取那些行之有效的营销手段,活动策划,来实现更大的销售量?
不知道你的楼盘属于什么档次的，单就这个问题提一些想法，仅供参考。
一、冬季营销从“暖”入手，这个季节正是北方供热开始，一个好楼盘供暖好是个很大的卖点，通常供暖的方式有集中供热和地热供暖，从人体生理的角度来讲，地热供暖从脚下往上散热，舒适度高而且不占面积，近些年使用比例呈上升趋势，小区可以设计地热供暖，增加销售砝码；
二、冬季买房的人着重考察采光度，即楼间距和是否挡光，如果你的小区存在着这些优点，可以着重强调，吸引更多的消费者来访；
三、北方房地产营销中，“老带新”在成交量中占有相当大比重，在广告预算少的冬季，经营好老客户是非常重要的。为“老带新”出台奖励政策，例如：送礼品、送物业费，在生日的那天给予以外惊喜等等。
四、走团购路线。找准目标客户，整合资源，主动出击，洽谈团购，适当优惠；
五、和其他行业联手进行促销，例如与各大车行、高尔夫俱乐部、健身会馆等共同举办促销活动；
六、派单：重点放在动迁区、旧小区和人流密集的区域。
七、广告可适当压缩，根据工程进度、销售进度调整，重点配合主题性、节日性做针对广告。多考虑网站宣传和媒体软文宣传。
八、给售楼员一些刺激。培训售楼员冬季售房的销售技巧，提高销售提成或年终奖励，采取末位淘汰，刺激售楼员的销售热情，提高成交率。
3. 房地产营销活动有哪些
周边设施宣传，地理位置优势宣传。广告
网站推广打折
4. 物业服务企业如何发展成为物业经营管理企业
查了一下哈.
基于上述分析，专业服务和专业管理、职业经理人、服务理念、高科技的应用、招投标将成为新世纪物业服务发展的五大要素，并推动行业的进一步发展。
1、前提：专业服务和专业管理的分离
物业公司与房管所最大的区别在于，前者是根据合同为业主提供有偿服务，后者则是为租户提供无偿服务，从无偿到有偿是物业管理的一场革命。但由于物业管理“地域性”的局限，造成服务资源不能共享，能力放空，难以体现物业公司的整体优势。若长期以往，市场所期待的专业化优质服务、物业行业所期待的提高效率、走向市场，与国际先进的物业服务接轨将成为一句空话。而实现物业管理和服务的分离，成立专业的服务公司，就是为了改变这一现状，打破物业管理中的“地域” 壁垒，实现资源共享。
20世纪90年代，我国城市住房商品化促成了物业管理的异军突起，但由于社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和广延化。物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护，而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。特别是在社会信息化、智能化和网络化进程加快，服务手段和技术层出不穷的情况下，如何有效地组织高水准的专业服务，为服务提供有效的平台，促进合作、交易的规范、高效化，成了服务型企业包括物业管理企业发展过程中必须突破的“瓶颈”。但实际上，业主对服务需求的多元化与物业公司能力有限性之间的矛盾，是物业公司自身难以解决的，靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的需求。这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决，也不利于促进物业管理向经营型企业转变。当这种矛盾激化到一定程度时，物业管理向服务集成商转型就成为可能甚至必然。
物业管理企业要转变职能，从基础性的事务中寻求解脱，就要扮演服务集成商的角色，将专业管理和专业服务实施分离。物业管理企业不再是业主全部服务需求的生产者，不再完全直接向业主提供有形服务，而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务，组织和落实社会专业服务资源，为业主提供服务，达到业主满意的目的。所谓服务集成商，就是社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。如将传统物业管理所经营的保安、设备维修、保洁和绿化职能，从原有管理中分离出去成立专业的保洁公司、保安公司、家政服务公司、绿化公司等，按照专业化要求真正代表业主实施专业管理和质量监控，则将有效地利用整个社会资源，达到社会资源的有效配置。
2、核心：职业经理人
物业管理发展至今，涌现了一大批优秀的物业管理企业和人才，为我国物业管理事业的发展起到了巨大的作用。但进一步吸收国外的先进管理模式，按市场机制配置企业经营者，逐步实行物业管理人才的职业化，在行业中形成一支职业经理人队伍，已是水到渠成的事实。
物业管理作为一种宽泛的服务领域，对管理者的综合素质要求相当高。它不仅涉及对企业经营管理的要求，还需要掌握人文、经济、法律等知识。物业管理要适应形势发展，就需要物业管理职业经理人能够把自己熟悉的管理方法同企业的历史、文化和整个企业的发展方向、定位相结合，以问题为核心去研究方法，解决问题。而且还需要有强烈的工作责任感和渴望事业成功的激情，尤其是在物业管理这样一个新兴的成长中的行业里。
物业管理企业要构筑企业核心竞争力，培养战略性人力资源，建立“核心资本”，实行企业差异化人力资源策略，就应该实行职业经理人制度，按市场机制配置各类管理者，并根据“品牌建设”和“经济效益”两大主要目标落实责任，明确职权，严格考核，逐步推行经理人报酬与经营管理绩效挂钩，加快企业物业管理人才职业化的进程。当前物业管理企业还要认真研究实行职业经理人制度的性质、责权利及其各方面关系和行为自律制度、约束制度、监督制度、绩效考核与评价制度、激励制度，制订和试行关于职业经理人的一整套政策和规定，为物业管理职业经理人制度的全面实施奠定基础。
3、助推器：服务理念
由于长期的计划经济，形成了物业管理立足于“管”的观念，所谓物业管理就是对物业、业主进行管理，使得物业公司与业主处于一种不平等的关系，这明显不适应市场经济的发展要求。物业管理公司与业主之间不仅仅是“管理者”与“被管理者”的关系，同时也是“雇主”和“服务商”的关系。虽然业主和物业管理公司是委托与被委托的双方，在法律关系上是平等的两个独立主体，但物业管理公司要兑现承诺，提供好的服务则应以低姿态出现，正确定位自己，当好“保姆”。随着市场经济的不断完善，各种物业管理条例和法规相应出台，业主和物业管理公司之间的关系进一步明朗化。从我国物业管理的实践来看，物业管理的服务到位，使业主们满意，管理也就当然包含其中。通过提升服务质量来推进管理，这是物业管理理念的一个根本变化。
在物业管理发展的20多年历史过程中，不少物业管理企业经历了服务理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革。我们认为，不论时代如何变迁，也不论物业管理的模式创新到何种程度，为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续，因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。
4、关键：高科技的应用
物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。随着高新科技在现代物业建设中的大量应用，物业管理也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化和安全巡视管理，高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容。特别是宽带网络和计算机技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台。高科技管理将是物业管理行业发展的主导方向。
目前相当多的物业公司利用物业的智能化设备，将通信网络系统、Internet网络和电话交换系统集为一体，为客户和供应商搭建一个专业的信息服务平台，实现了物业管理信息化，物业服务网络化。让服务供应方和需求方都能走上这个平台，通过物业公司的组织，顺利实现服务交易过程。物业公司首先可以利用现代信息网络技术建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式与供应商之间建立长期或短暂的合作关系，为业主及时提供各项专业服务。物业公司还可通过建立业主需求档案，及时了解、掌握、挖掘业主的需求，以便为业主提供更广泛的服务。
物业公司要组织有效服务，必须充分利用三类资源。一是社会服务资源，社会上各类专营公司及商家均是提供专业服务的潜在供应商，只要是供应方在经营过程中和业主在消费过程中需要的，物业公司都能利用信息平台造就用武之地。二是物业管理企业自身资源，即指自身所管理的物业的各类服务信息、服务设施设备的共享。三是业主资源。业主是一个庞大的消费群体，其消费需求是物业服务企业扩大经营的源源不断的动力。高科技为物业管理企业组织服务资源提供了新的手段，可以在今后的物业管理和服务中发挥越来越大的作用。
5、重要环节：招投标
国务院2003年新颁布的《物业管理条例》指出：“国家提倡
业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业“。推行物业管理招投标制度是培育和规范物业管理市场，建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制的必然趋势。随着这种公开、公平竞争机制的引入，对推动物业管理企业与市场接轨，提升物业管理服务质量，促进行业的资产重组、整合起到了推动作用。
当前，物业管理市场的培育还有待加强。现有物业管理招投标形式尚不完善，不利于物业管理企业之间展开公平竞争。在市场形态方面，物业管理还缺少有形市场。各类经纪商、交易所、中介服务机构不够健全，存在“有市无场”的状态。通过规范的招投标方式挑选物业管理公司已是业主们的普遍心声，同样，通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。
物业管理市场的培育和发展，重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。因此，物业管理主管部门要用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场，打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、模式和机制推向整个行业范围，为发展商、业主选择合适的管理者提供空间。物业管理企业要练好内功，增强综合素质，遵守“游戏规则”，凭企业品牌影响和整体实力进入市场分享市场份额。通过将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，将是物业管理市场化发展的必然要求。
而随着物业管理市场化的成熟，各类市场中介服务机构也将不断出现。如同其他市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开一系列有效的服务体系，包括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理评估机构、律师事务所和市场信息网络系统。这些服务机构可以协助有关部门制定相关的物业管理招投标法规，为开发商和业主制订合理科学的招标书，审定投标人的资质和能力，组织招投标活动，帮助政府部门实现监督作用，积极培育和营造出良好的物业管理市场环境。
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5. 对物业管理公司如何由物业管理者角色转型为物业服务集成商的思考
物业管理作为房地产市场消费环节的主要管理活动，本质上是和房地产开发经营的现代化生产方式相匹配而逐步建立起来的一种综合性经营方式。作为主体为物的管理，客体是人的服务的特殊服务形式，物业管理的内容或活动过程，基本上是交叉或贯穿于经营、管理和服务三个层面上展开。 一、全球经济一体化导致行业竞争加剧，物业管理行业由管理业户向服务业户转型已成行业发展进程的必然。1、“被动式管理”是行业角色错位衍生的历史发展产物 属于劳动密集型服务行业的行业管理者角色错位，开始是作为依托房地产市场开发而发展的物业管理，一直以来只是围绕发展商给定的“规范业户行为使之符合房屋管理要求”的初级轴线展开被动性工作，而处于产业链强势地位的地产开发商，在行业户管部门的“谁开发，谁管理”的产业框架里，投入物业管理的资源与其他投资相比，回报甚微，附属的物业管理企业经营功能被弱化，被定位为保本生存或微利发展，缺乏企业远景规划和市场预估，导致自身造血功能严重不足，从而使物业管理沦为产业链中的“附带工作”，同时，随着现代化城市建设的发展，与之配套的城市管理相应不足，在一个小区的建设使用就形成新的社区群体的现实状况下，物业管理企业也承担着一定的社区管理功能，因此，在地产业成为城市支柱行业，私有权属不被重视，城市管理滞后的大背景下，物业管理人员在处于信息不对等条件下的众多小业户面前就成为产业链上的管理者代表，“重管理，轻服务”是这段时期内物业管理行业的真实写照，其“被动式管理”在打上社会烙印的同时也惹上太多的非议。2、物业管理行业内部和外部环境的变化，传统的被动式管理模式愈发偏离行业价值规律，被动式管理者生存空间越来越小 入世后的经济一体化形成了与狼共舞行业格局。自入世后，政府开放服务领域市场，洋管家大举入境并在高端物业管理整合竞争优势，与国内物管企业相比，在资金、技术、人才和管理水平、服务理念上占据了绝对优势，已基本形成了差异化服务及市场竞争优势，虽然国内企业依赖劳动力资本、人性化的社区文化和市场多样化的熟悉程度在中低端市场及规模上占有优势，但洋管家们带来的经营模式、服务理念和多元化服务体系对传统物业管理形成强大的冲击，被动式管理已难以被市场认同。 不同的需求期望促使业户成为成熟的消费客户群。随着物业管理服务是消费的价值观念渐入人心，业户不再是被动管理的接受者，对服务的需求期望也走向成熟，业户对物业服务的参与程度呈主动性发展；随着法规的逐步完善和物权法制化，服务的定义被清晰化、透明化，业户的自我维权意识和投诉热情都在理性的进步。 消费客户的成熟推进了市场的逐步成熟。在信息化社会变革中，法治结构伴随着行业性法律法规出台渐趋完善，加速了市场化竞争机制，在专业化物业公司不断涌现的过程中，通过优化市场配置资源和规范市场行为，让业户通过市场主动选择、公开招标的方式选定物业管理企业，通过契约委托实施服务化管理的市场运作已渐变成行规。 服务价值的提升导致弱肉强食的局面出现。服务价值的体现在服务性经营上，最具表现特征的就是价格，一方面服务的需求性促使管理费的计价空间竞争加大，另一方面也促使经营核心的成本管理被优化，而被动式管理的（收费）价格不与服务产生能动效应正是其致命伤（质价不符），缺乏活力的机制使机构设置、管理成本与服务内涵产生根本性冲突，乏力的价格竞争将使以被动式管理为主导的物管企业成为市场掠夺的牺牲品。 二、 不同层次的业户需求及期望决定了服务的多元化，也推动着买方市场 的逐步成型，而以契约关系为经营主线的物业管理企业也渐变为服务供应商，企业经营的自我转型意识增强，经营战略转型将从五个层面转变为服务集成商。1、专业化服务模式再造的转变 从入世前高喊“狼来啦”到入世后的与狼共舞，行业市场化的机遇使竞争烽火烧到不同档次的物业上，群雄并起也让物管企业深刻认识到物业管理本质上是服务――业户支付管理费是体现服务价值的购买消费行为。同时这种连续性的消费行为也使物管企业体会到以业户需求为导向的服务才是物业管理的价值中心，其消费结果直接影响企业是否能与业户建立持久服务关系，并使企业经营效益化。 行业发展的趋势造就以服务为核心优势的经营，并在市场导向下形成差异化服务，其差异化服务的本质是体现现代物管企业经营的核心竞争力的培育，形成服务效益化，即服务投入－效益产出比的合理关系，物业服务是一种预收性服务消费形式，其服务提供必须在满足业户需求的同时，还要注重成本变量对企业经营的实际财务风险，也就是说，服务产出效益并不与服务成本存在等量变动关系，在物业服务中不同档次的物业项目决定着不同的服务消费收益，而服务成本的变动也就直接决定了企业经营的有效成本管理和服务生产率的提高，专业化服务模式在造的目的就是减少由于过多的层级管理、庞大的部门和过于复杂、耗时的运营链接带来的服务过程中的无效消耗，形成市场经营优势。简单的说就是在服务价值的传递过程中，物管企业和业户在互动服务内容、形式上学会如何避免导致双方付出不必要成本及对感知服务质量有负面影响的问题，事实上在以业户为导向的服务消费提供中，业户参与服务过程的深化，如：管理报告制、服务内容公示制的推行，专业化服务正是业户所期望的服务需求。再造过程也是企业在市场化经营过程中培育客户忠诚度的核心过程。 专业化服务模式再造主要通过服务“提供组合”的内外部的关键点来获取竞争优势，并形成差异化服务的不同层级。外部关键点体现服务价值的业户关系，内部关键点表现为服务效率的资源化。 体现服务价值的业户关系的基础是创建以满足业户需求和期望为导向的服务体系，以业户需求和期望为导向本质上业户不仅仅是服务的接受者，同时业户作为一种经营资源要素参与服务的生产，这种互动过程才使业户的服务消费体现出物管企业与业户的价值关系，即服务传递和消费过程同时发生并保持时间上的连续性。服务的过程性使得物管企业必须要将无形服务有形化，而有形化的证据就是建立专业化的服务体系，定义为特殊服务的物业管理服务体系实质上有三个层面，即（1）表现为物管企业经营存在的核心服务：主要有客户（显性和隐形）服务，财务管理及代收代缴服务，房屋及附属设施、设备管理等；（2）物管企业必须提供给业户能够接受核心服务的与之配套的便利服务：主要有安全防范服务，环境管理综合服务，房屋及附属设施、设备的配套服务如维修、车辆、会所等；能够增加业户期望需求的能创造服务附加值的支持服务：主要有社区服务如便民服务、代理服务、文化服务、信息服务、商业服务和个性化服务如专项服务、管家服务、定制服务等。 服务体系的建立是物管企业在经营中的有形产品组合，既是专业化服务模式的基础，也是服务效率的资源化，即服务过程业户需求的互动性，一方面，通过有形的产品组合使业户和企业及员工在服务过程中形成互动的价值传递关系，物管企业通过不断改进服务态度、提升解决问题方案的技能、服务时间（速度、期限、过程变化）的效率管理、隐形服务（如业户咨询、数据处理、抱怨及投诉处理、服务补救等）的响应等功能质量服务的传递（专业化服务）；并强化传递过程中的服务质量管理（专业化服务管理），使业户需求和期望得到持续满足来提高业户感知服务质量的体验价值（中心价值关系），从而达到业户满意度的上扬。 另一方面，物管企业通过服务产品组合的外延、扩展，使服务效率的资源化识别形成专业化的差异竞争态势，其目的是强化服务概念用于指导企业经营者能有效分析和决定服务资源的开发识别，从可获得性吸纳服务产品的差异化程度，使企业自己的服务与竞争对手（或当量对手）形成差异化存在，通过新技术运用或差异化服务形成新的服务产品线链接。如利用核心服务的技术优势形成规模化的核心技术专业化产品服务体系，使之市场化运营，成为物管企业建立企业竞争优势的有利工具；便利服务通过网络化、数字化信息技术的运用，有效减少服务传递环节和服务不稳定因素，使规范化服务得以专业化发展，同时消耗成本的降低，使企业核心竞争力倍增。支持性服务更是在服务创新（服务范围、服务项目）和服务精细化方面显示出强大的竞争力，从发展的角度说，支持性服务立足社区的特点更是今后物管企业有别于对手形成差异化竞争的着力所在，也是物管企业与业户形成互动服务价值强度关系的突破口。 另外，服务效率资源化的表现在于竞争态势下的资源互动，物管企业经营中的便利服务是必不可少的产品组合，物管企业根据竞争态势需要对便利服务的专业化竞争能力进行优化或修正设计，如寻求协作共生的服务外包模式，以专业化服务满足业户的便利服务需求；另外，服务竞争态势使物管企业对专业人才的培养成为提升服务质量和效率的资源点，企业在人才培养的设计上，采取联盟合作的形式把培训工作外包给专职的培训或管理顾问机构，可带来外部新的理念和服务运营方式及方法等，以求在服务过程中降低企业负担和优化成本结构。2、功能服务代理商的转变 在物业行业的市场化经营中，更多的表现在为争取同一批消费业户而展开同种的服务竞争，决定服务竞争优势的只能是功能质量服务。所谓功能质量服务就是业户接受服务的方式及其在服务产品和服务消费过程中的服务感知体验。用最简单的定位描述，就是业户需要（或期望）什么样的服务，物业公司就组织、提供什么样的服务，整个服务活动过程的核心是组织和提供，物管企业由于自身资源限制如服务技术的局限性、服务产品的不可组合性等因素，造成有普遍性需求和个性化的业户需求的服务无法通过社区资源来完成，需要借助社区外部资源的整合才能形成服务产品链接，那么，物管企业就成为社区服务的事实代理商，以代理商的角色来寻找业户需求的服务产品，通过自身的服务运营系统组织到服务产品链上，按照标准化的服务体系提供给业户。如生活水准的提升，住宅小区的业户普遍存在有与大自然相融的强身健体的服务需求，小区限于财力无法直接购置大量的组合健身器材，而可以依托社会公益性活动，通过与社区居委会的提供器材，小区负责场地落实和服务提供，使居委会倡导的全民健身和小区的健康服务有机联系起来并满足了业户的户外锻炼需求，形成了业户－社会赞助（商家产品提供）－小区服务组织、提供的代理商模式。3、服务管理角色的转变 随着行业日益明显的竞争态势，传统物管企业的生存面临压力，外部环境的 变化迫使物管企业的自我调整意识增强，物管企业逐步形成法人治理结构的效益化经营体制，以业户需求服务为企业经营导向，管理者角色渐变为服务商，在运行机制上以提高管理水平和服务档次来满足业户需求，在服务互动过程中突出业户的主导地位，从而形成功能化服务、效益化经营的服务过程整合；在此过程中，由于物管企业不知道业户需要什么资源或多少资源，什么类型的资源来满足期望，因此营销技术和组织方式能应用到服务中，物管企业根据业户的需要和所制定的大致计划来实现设计好的服务概念，最大限度地利用物管企业资源（服务传递的员工、服务和维修的技术、满足服务提供的时间、业户需求参与）整合可事先准备好的服务，通过服务“治理系统”－客户服务中心管理服务过程，并在与业户互动服务过程中满足业户需求服务，提高业户满意度，同时在互动中吸纳新的资源要素，重新整合服务资源，承诺业户需求期望。本质上，物管企业的管理服务过程就是创造价值传递的过程，即业户服务感知价值，并使业户感知价值的形成与物管企业对业户关系的管理水平相关，也促使物管企业有价值的营造服务，体现了业户的价格－服务价值比的这种事实营销关系存在。4、核算模式引发的差异化竞争的转变 随着行业法规的逐步完善，收费标准、方式、核算办法、付酬标准以及共有设施、设备收益的分配方式明确由业户委员会与物业服务企业协商确定并通过契约形式约定，一方面限制了物管企业的财务管理集权化，逐步形成以单体经营网点（管理处）的服务成本透明化的核算机制，企业要增收必须在支持性服务及产品组合中寻找利润增长点；另一方面，国家推行酬金制和包干制并行的服务薪酬执行方式，使经营利润的核算趋于复杂化，不同的服务档次针对不同的物业项目也使企业经营核算模式成复选态势，其精细化核算管理将决定物管企业经营利润生成，并对企业经营产品结构的量化形成重大影响，尤其是物业类型和规模等级上，从而导引企业经营的市场化竞争方向。比如酬金制可能是普通住宅物业的服务获利的主要来源，包干制则成为物管企业在高端物业或综合性物业的服务创利的首选取向。通过市场化经营数据分析确定主要竞争市场，整合有效的服务资源和价值标准，竟而形成差异化市场竞争优势的企业经营战略。5、营销方式的导入产生经营模式的转变 营销方式的导入主要利用物管企业与业户关系链上的地理和资源的约束条件，围绕业户无法离开物管企业而产生的主动式服务理念，运用顾客策略－成本策略－方便策略－沟通策略的轮回策略，使业户服务体系精细化；也就是说，物业行业服务的持续性使物管企业努力将书面（标书或合同）的承诺变成有形的服务产品，通过服务质量提升服务附加值含量、优化服务价格在服务互动过程中形成服务感知质量体验，达成服务依赖吸引，从而加深业户对物管企业社区服务体系的需求认知，反之使物管企业更好的了解业户需求如业户需要什么样的服务，什么类型的服务等，进行业户需求分析，通过合作网络和企业资源整合，组合成以满足业户便利的社区增值服务产品，以有市场化竞争能力的价格在满足服务期望互动中及时提供，形成贴切性的有效需求服务。使支持性服务或便利性服务体系得以充实、完善，使精细化服务模式成为市场化经营的差异化竞争优势，并形成经营化的利润增长点和创利模式。
6. 商业地产返祖，免租，送租知多少
核心提示
商业地产营销策略是指4P原则，4P即4个核心因素——产品、对象、渠道和价格，决定营销策略的整体框架。
本文全面分析商业地产营销策略安排要点，包括价格策略、促销策略、返祖、免租、送租等专业知识解构。
1、产品
产品定位完成后，需要对外进行推广，而产品推广必须借助一定的载体，包括项目名称、经营理念和概况等，这些内容需要形成文字说明，即产品包装说明。
名称
产品名称需要具备较强吸引力，能够引起顾客的关注。
理念
产品在对外推广时，必须明确自己的经营理念，如打造服装市场龙头、打造商业航母、成为最具投资价值的铺王等。不同阶段的营销需要采用不同的理念主题语进行推广，当然，主题语要简明扼要、卖点突出。
概况
产品定位属于内部认知，而产品营销需要让外界认知。因此，产品营销需要形成对产品详细描述的文字说明。这种描述的语言措词必须精准、书面，对项目的具体地址、区位、占地面积、成型效果、未来发展等进行详细解释，使顾客能够初步了解项目。
2、对象
产品营销是面向营销对象的营销，因此，必须锁定营销对象实施营销策略，不可漫无目的、地毯式营销。营销对象在项目前期进行市场认同和试水时已经基本锁定。市场认同反映的营销对象主要包括投资人和自营户两种。由于任何项目都存在一定的回款要求，投资人仍是项目营销的核心。投资人是一个泛群体，与项目招商面对的商户不同，招商商户属于载重群体，有明显的界定。
项目销售至少应考虑以下两个方面：
第一，针对自营户。针对自营户营销，如果通过项目前期的市场调研、意向认同，自营户愿意购买，后期营销可以首先针对自营户进行宣传推广。
第二，针对投资人。针对投资人营销会存在两个因素：一是投资人是否愿意购买;二是投资人群体属于泛群体，开发商无法事先确定投资群体的来源。针对投资人的前期试水要分区域分行业、分经济水平进行。商铺作为销售型产品，门槛相对其他快速消费品较高，因此，针对投资人销售还应锁定购买群体的消费层次及类型。只有锁定营销对象，后期营销才能够有计划、有重点地进行宣传推广。
3、渠道
由于每个群体的媒介认知特性不同，确定营销渠道的工作需要在项目前期调研时完成。所谓媒介认知特性，是指某一群体获取信息的共性渠道，如网络、报纸、电视、电台等，这些主流媒介一般是固定的。例如人们最常见的自制小报，这种报纸刊登信息虽然是收费的，但是免费派发，可能针对所有的机关事业单位、临街门市房等。在对客户群体的调研过程中，可以获取顾客经常关注的媒介就是有效的营销渠道。
针对不同的人群，营销媒介渠道不同。针对没有明显媒介渠道但相对集中的群体，可以通过直接派单模式营销。这里提到的派单是指一种相对直接、有效且成本低廉的模式。
4、价格
商业地产价格制定需遵循“一铺一价”的原则，这是由于商业地产产品的营销周期相对较长，在强销期将产品全部出售的可能性相对较小，需要后期进行持续扫尾。在扫尾期的销售过程中，产品的价格需要根据整体营销过程的走势进行调整。
5、价格策略、促销策略常用模式
直线价
所谓直线价，是指项目从开盘至扫尾，价格保持不变。直线价策略相对适合“短平快”的项目，即在很短的时间内，可以实现完全销售或者只剩少数极差的位置。
高开低走
所谓高开低走，即以高价入市，后期销售价格下降。这种价格下降不是原商品的直接降价，而是指不同层次的商品以不同价格出售。例如，某项目采用高开低走策略，首先以最高的价格出售最好的铺位，由于数量有限，出现了疯抢的场面。当这一批项目销售完成后，再以相对便宜的价格销售相对较差的铺位，价格与位置形成对比，一些实力不足的客户就趁此机会购买后者。这种模式能够刺激一些铺位的销售，尤其是位置差的铺位。
低开高走
所谓低开高走策略，是指以市场价或低于市场价的价格入市，之后再进行价格拉升。低价入市首先会形成客户的追捧，气氛拉升后，立即进行价格拉升。这种价格拉升主要是针对已经出售的部分，可以让已购买顾客形成心理满足感，进而自愿对项目进行良性的口碑传播，推荐更多的客户购买。对于未出售的铺位，价格可以保持不变，也可以进行拉升。
返租模式
如果项目在强销期时销售情况相对比较理想，则可以采取一年返租一次的模式。进入扫尾期时，如果剩余铺位销售存在很大难度，就要进行促销调整，即返租模式调整，可由前期的一年返租一次调整为两年或三年一次性返租，以刺激销售。
真假虚实调整
真假虚实调整策略与低开高走策略类似，主要表现为以下两种形式：
第一，拉升已出售铺位的虚拟价格，以此衬托未出售部分的价格相对较低。
第二，拉升不销售楼层的虚拟价格，使其定价高于市场价。例如，一层、二层销售，三层、四层暂不销售，销售部分为市场价，不销售部分要高于市场价，人们通过对比，会更加倾向于购买一层和二层的铺位。通过这种真假虚实定价，可以形成参照和对比，从而刺激客户做出购买行为。
折扣处理
一般情况下，项目进入持销期和扫尾期时，可以对铺位进行折扣处理，以刺激铺位销售。例如，一次性付款可享受原价的九六折，采用银行贷款或分期付款可享受原价的九八折等。
老带新(畅行卡)
所谓老带新，是指通过刺激已购买客户，促进其带领新客户购买。这种模式需要推动老客户的积极性或给予一定的利益吸引，一般通过畅行卡模式进行，在持销期和扫尾期相对比较灵活和实用。
例如，开发商为每个老客户办理一张畅行卡，老客户每推荐一名新客户登记，开发商会返回畅行卡100元人民币，依次累加，10名新客户封顶。如果10名新客户中有人成交，则每成交一人返回畅行卡 1000元人民币。通过这种滚雪球的方式，老客户会积极带动新客户成交。
免租期、送租期
老带新策略是针对销售的策略，针对招商一般采用的优惠策略或促销策略是免租期和送租期。免租期和送租期从性质上看基本相同，但是也存在一定的差别，即免租期可以在前，而送租期一般在后。所谓免租期可以在前，是指顾客先交纳一部分租金，可以延长使用一两个月，然后再续交后期租金，也可以采用顾客交纳一年租金后使用14个月的方式;所谓送租期一般在后，是指顾客要先交纳全额租金，才能享受延长一两个月的优惠。
此外，租赁优惠或促销策略还包括免物业费模式。免物业费模式一般用于现代化商业，由于内部硬件设施相对完善，势必会产生一定的物业运营成本，这一成本必须由商户承担。在商业地产的养市阶段，可以采取免收物业费或制定免收比例的方式刺激招商，如第一年收取50%、第二年收取2/3、第三年收取全部，或者第一年全免、第二年收取50%等。