重庆城市营销策略分析报告

『壹』 2007年重庆房地产市场分析报告

一 、重庆市宏观市场分析
1. 重庆城市经济概况
城市化率迅速提高。直辖7年来，重庆市城镇化率从1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。城镇人口从852万人增加到1192万人，年均增长5.8%。人口的增加必然会带来住房需求的增加，从而促进房地产业的发展。
经济快速发展。1996年，重庆人均GDP不足500美元，仅为北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以后，重庆经济翻开了新的一页，2003年，重庆市GDP达到2250亿元，人均GDP达980多美元。而且主城区内人均GDP还远远高于这一水平，像渝中区的人均GDP就已达到3085美元。根据GDP与房地产发展的关系，重庆市主城区房地产已进入快速上升阶段，而且还会有几年的高速发展时期。
2. 重庆自2001年以来的房价走势
自2001以来，重庆房价一路飚升，2年多的时间里重庆房价已翻了一番，下面是各个时段的重庆房价对比。
2001年底：
重庆各类商品房销售均价为1442元/㎡。
2002年：
重庆住宅销售价格达到1415元/㎡，同比增长1.53%，非住宅销售价格达到6369元/㎡，同比增长9.42%，人均住房面积为22.8㎡。
2003年秋季房交会：
重庆商品房成交均价为2098元／㎡。
2004年春季房交会：
重庆成交房屋11880套，成交面积近11万㎡，成交金额近37亿元，均价为3100元/㎡，其中商品住宅成交面积近85万㎡，销售均价为2540元/㎡。
3. 重庆房地产市场发展概述
1）总体房地产市场概述
确切地说，2002年7月是重庆房地产市场的一个分水岭。在此之前，除了少数开发商如“龙湖”开发的楼盘销售状况较好以外，大多数楼盘的销售都比较缓慢。由于重庆城市呈组团式分布格局，一个区域到另一个区域往往需要花费较长的时间，交通时间和交通成本的增长使人们不愿意选择到渝中区以外的其他区域购房，“宁要渝中一张床，不要南岸一套房”一度成为人们的择房准则。交通曾一度是制约重庆楼市发展的重要瓶颈。
2002年，一系列的利好政策终于唤醒了重庆房地产市场，重庆的房价一路高歌猛进，窜到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公摊折算后的房价为2580元/㎡•建筑面积）。
重庆房价上涨主要源于以下几个方面的原因：
A. 2002年6月，政府对重庆市土地价格和土地级别进行了调整。调整内容涉及两个方面：一是土地出让金商业用地和住宅用地上涨了91%；二是土地基准地价商业用地和住宅用地上涨了45%左右，这意味着重庆房地产市场的门槛将进一步提高。
B. “七桥一隧”路桥实行年票制收费。2002年7月1日，重庆市政府对主城8区“七桥一隧”实行年票制收费，该项政策的实施，对房地产市场的促进作用是显而易见的：从短期来看，实行年票制后由于降低了各组团之间的通勤时间和交通成本，使人们的购房半径扩大，从而带动了江北区、南岸区等地的房地产发展；从长期来看，由于改善了重庆的投资环境，大量的外来资本将涌入重庆，使重庆的GDP和人均收入水平增加，从而进一步刺激重庆房地产市场的发展。
C. 大规模旧城改造带来的集中消费人群。2003年，重庆房屋拆迁量为326.4万㎡，有5.1万拆迁户，其中71.4%实行的都是货币安置，也就是说将有3.6万的拆迁户将进入商品房市场。据悉，2004年，重庆主城区仍将有300万㎡左右的拆迁量，这将进一步刺激重庆房地产市场的发展。

2）商业房地产市场概述
据统计，2004年重庆商业地产投资额突破28亿元，新开工面积160余万㎡，可销售面积同比增长23%，其中10万㎡以上的Mall就有10多个，总面积近100万㎡。目前重庆主城区营业面积在5000㎡以上的商场有55家，专业市场近80个，营业面积在200—4000㎡的超市有63家。2003年，重庆商业营业用房面积为287.05万㎡，但销售面积只占竣工面积的一半。全国40个重点城市中，重庆商业营业用房的空置面积达224.68万㎡，居全国第一。
从以上数据可以看到，重庆商业营业用房的整体销售情况不太理想，有一半的商业物业被迫作为固定资产沉淀下来，这与重庆大量商业物业是裙楼商铺是密切相关的。
从重庆一家专业市场研究机构的调研分析得知，目前重庆最受欢迎的是独门独户的临街独立式门面，其次是平层商铺，而被大力打造的开放式商业街被投资者认可还需要一定的时间，商场内二楼以上的商铺和开放式商业街二楼以上的商铺关注度非常低，这和经营者的选择是密不可分的，如解放碑好吃街二层以上铺面空置率非常高就是一个佐证。
重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个的区域商业中心。从重庆主城几大区域的商业投资竞争力来看，渝中区的商业竞争力仍排在第一位，其次是沙坪坝、江北区和南岸区。
从商业地产的发展方向来看，重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，据业内人士介绍，目前大多数住宅小区都有一定数量的商业地产开发，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。

3）土地市场概述
早在2002年7月，重庆就实行了土地招标、挂牌、拍卖出让政策，但是至今土地交易市场仍不是很规范， “靠关系拿地”仍是重庆土地市场的主要特征。而且，重庆很多土地还未完全拆迁之前，就与开发商签定意向性土地出让协议，至于什么时候能够拿到地，则未为可知（因为拆迁难度越来越大）。
重庆市交易中心于2003年8月29日成立，截至2004年3月近7个月时间内，共办理土地使用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷，平均成交单价为60.17万元/亩。2004年3月16日重庆市土地交易中心出让的10宗土地的平均成交单价为264.9万元/亩，最高单价为1141.35万元/亩（该地块位于“江北区观音桥街道渝北二村1号”，属江北核心商业地段），也是交易中心成立以来地块成交的最高单价。
据业内人士透露，目前重庆有大量土地握在开发商手中，估计有3万多亩，相当于16个“国际社区”的土地开发面积，外地开发商要与之竞争，很难在拿地方面获得优势。
4）重庆楼市与成都楼市的主要区别
 计价方式：成都以建筑面积计价销售，而重庆一律以套内面积计价销售；
 土地交易：成都以拍卖出让方式为主，采用净地出让，土地交易透明化程度较高，而重庆一般采取先公告，然后再根据报名的开发商的多少确定出让方式（3家及3家以上采取拍卖出让方式，2家采取挂牌出让方式，1家则采取招标出让方式），从2003年8月交易中心成立以来的土地出让方式来看，以挂牌出让方式出让土地的居多，土地交易透明化程度较低，“靠关系拿地”仍是主要方式，而且，在重庆，一般拿地后还需自行进行拆迁，难以准确预估前期所需花费的时间及成本。
 商铺租售关系：成都商铺的租金一般能够支撑其售价，而重庆商铺售价较高，但租金却比较低。以龙湖•北辰天街为例，商铺在前期销售非常火爆，而从后期的经营状况来看，不仅专卖店人流量稀少，连北京华联经营也比较艰难，一直处于亏损状态。
 运营模式：成都商铺运营模式呈现多元化的格局，出售产权、出售经营权、承诺一定比例投资回报等多种方式并存，但重庆由于大部分商业物业都是购物中心形式，大多数都以承诺“返租回报”的形式进行销售。

关键字： 房地产营销

『贰』 市场营销策略分析、市场营销分析的区别；营销策略、营销战略的区别。

一、营销策略：

是企业以顾客需要为出发点，根据经验获得顾客需求量以及购买力的信息、商业界的期望值，有计划地组织各项经营活动，通过相互协调一致的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略，为顾客提供满意的商品和服务而实现企业目标的过程。

二、市场营销分析：

是指企业在规定时间，对各个营销区域的各项销售工作进行的总结、分析、检讨及评估，并对下阶段的营销工作提出修正建议，对某些区域的营销策略进行局部调整，甚至对某些区域的销售目标计划予以重新制定。

因此，市场营销分析工作，是企业营销管理工作中一项极其重要的主体内容。

(2)重庆城市营销策略分析报告扩展阅读：

营销策略：

1、4Ps，即：产品（Proct） 、价格（Price） 、促销（Promotion）、通路与配销 渠道和分销（Place&Distribution）

这四个因素应用到营销过程中，就形成了四方面的营销策略。

在4Ps的基础上，又发展出了6Ps、7Ps等，如加上政治POLITICS和公共关系PUBLIC，是为6Ps。

1981年布姆斯（Booms）和比特纳（Bitner）建议在传统市场营销理论4Ps的基础上增加三个“服务性的P”，

即：人员（People）、流程（Process）、环境（或实体环境；Physical evidence），而形成了7Ps理论。

7Ps多被用于服务行业。

根据与市场竞争对手对抗的需要而制定富有竞争力的产品、价格、渠道和促销政策。

这一时期诞生了著名的4P理论。当时还是大众媒体盛行的时代，依靠大众媒体促进销售，无差异化策略成为这一阶段的明显特征。

2、产品策略主要研究新产品开发，产品生命周期，品牌策略等，是价格策略，促销策略和分销策略的基础。

3、价格策略又称定价策略，主要目标有四点：

（1）维持生存；

（2）利润最大化；

（3）市场占有率最大化；

（4）产品质量最优化

4、促销策略主要目的是：传递信息，强化认知，突出特点，诱导需求，指导消费者，扩大销售，滋生偏爱，稳定销售。

5、渠道策略，是指为了达到产品分销目的而起用的销售管道。

6、人员（Personal Sales），所有的人都直接或间接地被卷入某种服务的消费过程中，这是7P营销组合很重要的一个观点。

知识工作者、白领雇员、管理人员以及部分消费者将额外的价值增加到了既有的社会总产品或服务的供给中，这部分价值往往非常显著。

7、流程（Process），服务通过一定的程序、机制以及活动得以实现的过程（亦即消费者管理流程），是市场营销战略的一个关键要素。

8、环境（Physical Evidence），包括服务供给得以顺利传送的服务环境，有形商品承载和表达服务的能力，当前消费者的无形消费体验，以及向潜在顾客传递消费满足感的能力。

9、SWOT方法分析市场：

SWOT是一种分析方法，用来确定企业本身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机结合。

strength（优势）：评估自己的长处；

weakness（劣势）：找出自己的短处；

opportunity（机会）：发现自己的机会；

threats（威胁）：认识到存在的威胁。

参考资料来源：网络——市场营销

『叁』 市场营销策略分析应该从哪些方面说.

你可以从之所以采取这个营销策略的原因开始说，分析市场来分析为什么会有这个营销策略，包括目标客户的选择、市场的定位等等
然后从理论上分析这个营销策略执行后应该产生的效果，得到什么收益，可能产生的问题
第三、结合实际分析产生了什么效果，得到了什么收益，和预测的有什么偏差，为什么会有偏差，发现了什么问题
第四、解决已经出现的问题，对营销策略进行反馈分析，为下面的策略实施提供信息

『肆』 急需一份重庆房地产的市场调查报告和心得体会

提几个要点：
1、你对重庆未来的规划了解吗？
2、主城版块意识。专
3、区域消费水平。
4、针对怎样属的消费人群。
5、市场调查，采集数据。
6、对有兴趣的地区，了解当地经济发展情况。
7、全国、地方政策的要点掌握，并对开发所产生的影响。
8、地方年鉴。
9、房地产利润增涨或削弱点。
10、利弊对比。

『伍』 利用SWOT分析法分析重庆市的发展战略

SWOT分析法是市场营销学中经常用的分析方法。SWOT分析是一种对企业的优势、劣势、机会和版威胁的分析，在分析时权，应把所有的内部因素(包括公司的优势和劣势)都集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。这些外部力量包括机会和威胁，它们是由于竞争力量或企业环境中的趋势所造成的。对重庆市发展的分析，可从：
（1） 优势分析
（2） 劣势分析
（3） 机遇分析
（4） 威胁分析

『陆』 市场营销方面社会调查报告（重庆）

网上商场现状调查报告.doc
网上购物前景调查与分析.doc
商业银行发行大学生信用卡分析.doc
关于私企会计队伍的调查报告.doc
关于XX机械制造公司的财务调查报告.doc