A. 物业管理社会调查报告
一。小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：
（一） 业主对权利义务的认识不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业管理企业因收费难，物业管理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
（二） 企业对管理服务的定位不准确我市物业管理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的管理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。日常维修是物业管理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业管理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。
（三） 老旧小区基础条件不配套我市物业管理住宅小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全市物业管理住宅区面积40；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的21；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全市物业管理住宅小区面积的39。其中，老旧住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。四是地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。六是收费率低，每月每户在4—10元，且只能收到50，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。
（四） 开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进行验收，严重影响了物业管理。一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题陆续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业管理市场竞争机制未建立,有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
（五） 热难点问题影响物业管理正常运作。1、供水、供电设施移交不到位。一些开发建设单位没有将小区的供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业管理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护能力不足；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天不足的物业企业又承担不了相关责任。主要原因是小区建设时，内部管道口径小，且部分地区地势高。近几年，我市东南成片开发了许多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业管理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难情绪，也苦于没有处罚权，无法尽责，只得放任自流。4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。一是老旧小区公共照明设施的电费和维修标准偏低，调整艰难，严重影响了正常使用；二是部分物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识淡漠，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动维修。
（六） 现行物业法规操作困难。1、现行法规与监管体制不顺。如房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。2、行政监管力度不大。如珍珠西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。3、现行法规中关于房屋维修基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮助。
二、解决物业管理问题的几点建议:
1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。
2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
3、严格把好小区验收关，努力推进老旧小区改造。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密配合，加强对弱势居民的扶助。
4、实行重大事项报告制度，积极探索新的管理方式。成都市房地资源局提出了《物业管理区域重大事件报告制度》和应急预案，明确规定了房地产行政管理部门和物业管理企业在应对这类事件时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发事件特服电话，24小时受理物业管理重大事件报告，各区县房地产行政管理部门和物业管理企业也分别设立重大事件报告专线电话，落实专人值班。将重大事件报告制度的执行情况和应急预案体系的建立情况列入区县房地产局，物业管理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发事件信息，不服从管理部门统一应急指挥和处置以及未及时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我部有关部门要积极创造条件，借鉴成都市和全国其它先进物业管理城市经验和做法，积极探索多样化物业管理方式，不断改进和完善物业管理工作，努力为人民群众创造和谐的社会环境。
B. 找份物业管理的行业研究报告
【出版日期】 2007年8月 【报告页码】 459页 【图表数量】 58个
【印刷版价】 6300元 【电子版价】 6800元 【两版合价】 7300元
【英文版价】 12000元 【英文电子】 13000元 【交付方式】 EMS特快专递
→内容简介
目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近50%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。以上3座城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。全国物业管理企业已超过3万家，其中一级资质企业300多家，从业人员超过300万人。可见，物业管理在我国发展快速，市场广阔，潜力无穷。
然而物业管理行业在快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出一系列的问题和矛盾：行业公信受到质疑；相关主体矛盾频发；有关制度尚待落实；市场机制有待完善；执法困境没有解决；行业风险日益加剧。
在当前经济全球化加快、市场竞争加剧和WTO环境下，国外先进的物业管理企业纷纷进入国内，这些都使得我国的物业管理企业面临激烈的市场竞争。内部是企业的无序非正当竞争，外部来自宏观大环境如法制环境的不完善、政府导向的干预等，外部微观有具有资金雄厚、技术先进、管理超前的外资狼，例如美国的为您服务与澳洲的商务年华等以及机制灵活、拥有成本优势的民营物业管理企业等等，还有在物业管理发展较成熟的地区，竞争不断加剧，竞争日趋白热化。
21世纪社会对物业管理的需求，既是多元化的综合需求，又是个性化的需求；既有物业本身的需求，又有物业使用人建立在物业基础上的需求，纷繁复杂。在众多的各种需求里面，有一个共同的核心需求：人为适应生存和发展而产生的需求。它要求社会诸多功能在个性化及个人领域得到延伸，以便更好地通过使用物业连接人与社会。
中国物业管理行业经过20多年的发展，逐步从产品时代演变到品牌时代。进入21世纪以来，随着中国房地产业的迅速发展，我国的物业管理高端、中端与低端市场层次逐步显现，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中胜出，就必须基于细节，完美创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度，这是当前物业管理企业战略思维与现实抉择。我国物业管理覆盖率还比较低。除现有住宅小区必须进行物业管理外，大范围的后勤服务社会化定会给物业管理更加广阔的发展空间。仅就广州而言，到2007年年底前，广州市旧城区物业管理覆盖率将达到75%。
本研究咨询报告依据国家统计局、物业管理行业协会、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、中国建设部、中国行业研究网、国内外相关刊物的基础信息以及产业研究单位等公布和提供的大量资料。本报告对国内外物业管理行业市场的发展现状、趋势、投资前景等进行了分析，并对中国重点城市物业管理的发展做了具体分析，深入研究了物业管理优势企业的发展、经营状况。是物业管理企业及相关企业和单位、计划投资于物业管理的企业等准确了解目前中国物业管理市场发展动态，把握物业管理发展趋势，制定市场策略的必备的精品。
目 录
CONTENTS
第一部分 国内外物业管理发展概况
第一章 物业管理的相关概述 1
第一节 物业管理的介绍 1
一、物业管理的定义 1
二、物业管理服务的内容 1
三、物业管理七大特色 3
四、中外物业管理发展历史对比 5
第二节 国内外物业管理基本特征的比较 7
一、国外物业管理的基本特征分析 7
二、国内物业管理的基本特征分析 10
第三节 物业管理产权理论分析 12
一、产权理论简介 12
二、物业管理产生的产权理论解释 12
三、我国物业管理发展的产权理论解释 14
第二章 国际物业管理的发展分析 17
第一节 国外物业管理的发展综述 17
一、国外住宅区的物业管理概览 17
二、国外物业管理的特点 19
三、国外最新物业管理形式 20
四、国际传媒业办公大楼管理技巧 22
五、国外物业税特点 31
第二节 美国物业管理的发展情况 32
一、美国的物业管理概况 32
二、美国物业管理的主要特点 37
三、美国物业管理收费制度 40
四、美国物业管理的服务宗旨 43
五、美国物业管理企业的经费运作概况 44
第三节 新加坡物业管理的发展情况 48
一、新加坡物业管理概况 48
二、新加坡的共管式物业管理 50
第四节 澳大利亚物业管理的发展情况 52
一、澳大利亚物业管理的主要特点 52
二、澳大利亚物业管理特色 55
第五节 德国物业管理的发展情况 56
一、德国物业管理服务简介 56
二、德国物业管理的特色 58
第二部分 中国物业管理发展分析
第三章 中国物业管理的发展概括 59
第一节 中国物业管理发展历程 59
一、中国物业管理的产生与发展 59
二、中国物业管理的三个阶段 60
三、我国物业管理面临的主要矛盾 67
第二节 中国物业管理行业结构分析 70
一、潜在的进入者 70
二、替代品 72
三、购买者的讨价还价能力 73
四、供应者的讨价还价能力 73
五、行业内部现有竞争者的抗衡 74
第三节 物业管理的法律特色与完善 74
一、物业纠纷类型 74
二、物业纠纷的法律特征 75
三、物业纠纷的法律分析 77
四、物业纠纷的解决办法及国外经验 78
五、物业管理市场纠纷的信息经济学分析 80
六、物业管理的市场化是解决物业矛盾纠纷的根本办法 83
第四节 物业管理行业风险 87
一、物业管理风险的表现形式 87
二、物业管理风险的规避方式 89
第五节 中国物业管理可持续发展战略分析 92
一、物业管理可持续发展的必要性 92
二、我国物业管理持续发展的对策 94
三、物业管理可持续发展战略 98
四、创新服务理念实现物业行业可持续发展 103
第六节 物业管理消费分析 106
一、物业管理消费的特征和功能 106
二、物业管理消费满意度分析 110
三、物业管理的消费者分析 114
第七节 中国物业管理的发展模式分析 130
一、酒店式物业管理模式简析 130
二、服务集成型物业管理模式分析 131
三、物权法实施后物业管理有新模式 135
第八节 中国物业管理发展的策略 136
一、物业管理的市场竞争与对策 136
二、物业管理当以构建和谐社会为己任 140
三、物业管理应成为和谐平衡器 142
四、增强物业管理企业市场竞争力的“三把利器” 144
第四章 物业管理的费用分析 147
第一节 物业管理费的介绍 147
一、物业管理费的构成 147
二、物业管理费的收费标准 148
三、物业管理费的主要用途 150
四、物业管理消费的特征和功能 151
第二节 2006年我国物业管理价格指数分析 155
一、2006年35个大中城市物业管理价格指数 155
二、2006年1-4季度物业管理价格指数 155
第三节 拓宽物管行业盈利空间 156
一、物业管理企业拓展盈利空间的理论思考 157
二、物业管理行业盈利能力的重新定位 160
三、物业管理企业盈利点的设计 161
第四节 物业管理企业绩效管理分析 163
一、物业管理行业绩效管理的特点及要求 164
二、物业管理行业绩效管理现状分析 167
三、完善物业管理行业绩效管理的建议 171
第五节 物业管理企业成本的特点及管控分析 180
一、物业管理企业成本的特点 180
二、物业管理企业成本管理的现状 182
三、完善物业管理企业成本管控的对策 183
第六节 物业管理的经济环境分析 186
一、物业管理的经济分析 186
二、物业管理行业亟待“第三方机构”出现 190
三、物业税的核心是找到平衡点 194
四、2007年物业税开征必须解决三个问题 195
五、物业管理费回归市场是大势所趋 198
第七节 物业管理费用收取存在的问题及对策 200
一、收费难的现状及其原因 200
二、解决收费难的基本思路 203
三、物业服务收费矛盾纠纷的成因 205
四、物业服务收费矛盾解决的基本思路与对策 210
五、解决物业收费难完善法规是关键 215
第五章 物业管理招投标的发展 217
第一节 物业管理招投标机制的综述 217
一、物业管理招投标的重要性及其意义 217
二、实施物业管理招投标所面临的主要问题 219
三、物业管理招投标的特点及其要点 221
第二节 中国物业管理招投标方法的分析 226
一、我国物业管理三种招标方法分析 226
二、市场化的物业管理如何科学的开展招标投标 230
第三节 物业管理招投标存在的问题及对策 233
一、当前在物业管理招投标中存在的主要问题 233
二、物业管理招投标中存在问题的原因分析 234
三、实施物业管理招投标的措施 234
四、完善物业管理招投标的六点建议 237
五、物业管理招投标策略分析 241
第六章 中国主要地区物业管理的发展 243
第一节 深圳物业管理的发展 243
一、深圳物业管理的现状 243
二、深圳物业管理模式 245
三、深圳物业管理发展的趋势 246
四、深圳物业管理服务收费管理规定 248
五、2006年深圳物业管理行业十强排名 255
第二节 北京物业管理的发展 255
一、北京物业管理的发展综述 255
二、北京物业管理现状分析 256
三、北京市物业管理的收费分析 258
第三节 上海物业管理的发展 259
一、上海物业管理的总体透视 259
二、上海物业管理价格的市场化升速 267
三、“十一五”上海物业管理规划 271
四、2010年世博会与构筑“陆家嘴物业”国际知名品牌的策略 279
第四节 广西物业管理的发展 283
一、各市有关物业管理配套规章 制度建设情况 283
二、各市物业管理现状及行业基本情况 283
三、法规在执行过程中的难点和存在问题 285
四、各市物业管理方面热点难点问题 286
五、物业管理发展对策 289
第三部分 中国物业管理竞争及关联行业分析
第七章 行业重点企业分析 293
第一节 上海陆家嘴物业管理有限公司 293
一、公司简介 293
二、公司动态 294
第二节 第一太平戴维斯 295
一、公司简介 295
二、公司经营策略 295
第三节 北京天鸿集团 297
一、集团简介 297
二、集团物业管理的实践和发展 299
第四节 中海物业 303
一、公司简介 303
二、公司动态 303
第五节 深圳市万厦居业有限公司 304
一、公司简介 304
二、公司动态 305
第六节 万科物业管理有限公司 307
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C. 怎样写小区物业管理公司的调查报告
“物业”一词译自英语propertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。
关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素：
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。
由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
补充：已于2007年有 物业管理 更改为 物业服务
物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。未避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
物业管理企业之所以改名叫物业服务企业，从某种程度上是配合《物权法》的精神，突出尊重个人物权的重要性，物业管理企业实际上一直是第三产业，本质就属于服务行业范畴，这次的物业管理企业改名为物业服务企业也是顺应潮流，只是把本质上的东西在表面形式上体现并深化。
D. 如何进行城市居民小区的物业管理调查报告
近年来，随着我市城市建设快速发展,住宅规模化不断壮大，物业管理工作在我市逐步推开。优质的物业管理对改善居住环境、促进和谐社区建设、提高城市品位发挥了积极作用。新的城市规划,建设安居、宜居、和谐的百万人口城市，必须进一步推动、规范这项工作的开展，根据市政协2008年工作安排，市政协法制委在郑增强副主席的带领下，组织部分政协委员，于10月下旬，对市区居民小区物业管理情况进行了调研。调研组听取了市房管局的情况介绍，深入到部分居民小区进行了实地察看，召开了部分物业管理企业经理参加的座谈会，并向业主发放调查问卷征求意见。现将调查情况报告如下。
一、基本情况
我市市区物业管理工作经过近几年的发展，已形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面。据调查，我市居民小区目前主要有五种管理方式：一是物业管理公司加小区家政服务型；二是开发商售后代管物业型；三是业主联合自主管理型；四是机关单位集资管理型；五是无人管理型。
市区有资质的物业管理企业共15家，其中二级资质企业10家，三级资质企业5家，从业人员共338人；市区18个较具规模的居民小区，总建筑面积150多万平方米。其中16个小区成立了业主委员会。在实行物业管理的居民小区中，成立业主委员会的都由业主委员会和物业管理企业签订了《物业服务合同》，没有成立业主委员会的都由开发建设单位与物业管理企业签订了《前期物业管理服务合同》或《委托合同》。
为做好物业管理工作，近年来，我市主要采取了以下几项措施：加大宣传力度，增强业主的物业消费意识。通过发放宣传资料，开展政策法规咨询，召开座谈会等方式，广泛宣传《物权法》、《物业管理条例》及相关政策法规，使市民更多地了解、参与、支持物业管理，为物业管理工作营造了较好的氛围；加大培训力度，提高物业管理人员素质。组织各物业管理企业经理、管理人员举办培训班，提高了从业人员的素质。组织有关人员学习外地先进经验，规范物业服务，提高管理质量，收到了较好的效果；加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。出台了《黄骅市物业管理暂行办法》、建立了《专户维修资金管理办法》等文件，为我市物业管理行业的健康发展提供了政策保障。依据建设部《物业管理企业资质管理办法》制定了规范的运作程序，将不符合条件的物业管理企业提前拒之门外，较好地保证了物业管理企业的服务质量，对物业管理行业的健康发展起到了推动作用；加大指导力度，完善业主自治制度。加大对各居民小区业主委员会的指导，积极创造条件筹建业主委员会，制定业主文明公约，明确权利和义务，使广大业主对自身的权力和义务有了进一步了解，对实行自治管理重要意义的认识有了进一步提高。广大业主积极支持和配合业主委员会、物业管理企业开展工作，共同建好小区、管好小区的浓厚氛围正在逐步形成。通过以上工作，市区物业管理整体水平有了较大提高。
二、存在问题
市区居民小区物业管理工作虽然取得了一定成绩，但存在的困难和问题也不容忽视。主要表现在以下几个方面：
一是业主与物业管理企业矛盾日益尖锐，不稳定因素开始凸现。作为发展中的城市，黄骅最早建设的大部分楼房小区处于无物业管理和物业管理不规范阶段，这样的小区环境谈不上优美，只能保证居住的基本条件，业主的诉求也较低，矛盾是隐性的；另一部分是近几年建设的有物业管理的小区，大多存在这样那样的问题，或房屋质量存在问题，或暖气不热、水压不足，或绿化不达标、安全无保障等等，这些问题直接影响了业主的正常生活，但物业管理企业又无力解决，业主很不满意，因此，业主与物业管理企业的矛盾很多，关系比较紧张。有的业主消费意识差，仍有计划经济福利物业意识，对政府及相关部门有依靠性，造成有的业主与物业管理企业吵架，有的到有关部门上访，据调查，有的小区居民联合集体拒交物业管理费。出现矛盾解决不及时，不合理，致使不良影响扩大，物业管理企业为了生存只好减少人员和投入，降低服务标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态，如此恶性循环，既造成物业管理企业普遍亏损，也给业主生活带来不便，影响了社会的和谐稳定。
二是业主自我管理意识欠缺，业主委员会尚未真正发挥作用。由全体业主民主推选产生的业主委员会是广大业主的自治组织，在物业管理工作中起着联系业主与物业管理企业，消除隔阂，增进了解的重要作用，但有的业主对物业管理情况漠不关心，业主大会不能顺利召开，民主决策的作用得不到有效发挥。有些小区在入住几年后仍没有召开过业主大会，没有成立业主委员会，物业管理仍处于前期物业管理状态，业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。有的小区虽然成立了业主委员会，但并不是由业主大会选举产生，而往往是由建设单位或开发商指定产生，其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的知识、精力和热情，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。甚至只顾自己沾光，不替广大业主维权。
三是物业管理企业经营不规范，服务不到位，从业人员素质较低。调研中发现，我市推进物业管理市场化的进程非常艰难，严重阻碍了物业管理行业的健康发展。目前，在市区实行物业管理的18个居民小区中，几乎没有通过招投标方式选聘物业管理企业的，多数居住小区或是由原开发企业委托其子公司代管，或是由房产主管部门指定物业管理企业管理。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业管理企业没有活力，管理水平很难令业主满意。即使因为开发企业的子公司代管呈现出一时的活力和繁荣，也仅仅是因为开发企业要借助这一“活力和繁荣”为大量后续商品房销售做做样子，属于建筑小区的前期物业，一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰，居民小区将面临无人管理的局面。有的物业管理人员缺乏服务意识，服务态度不够端正，服务用语不文明。有的物业管理人员技术水平不高，物业维修不及时、不到位，业主意见很大。有的物业管理企业片面追求经济效益，降低标准承接物业管理，给日后的物业管理工作留下隐患。
四是部门监管作用没有能够得到足够发挥。《物业管理条例》对相关部门在物业管理工作中应负的责任都作了明确的规定，但在实际工作中，有些规定没有得到很好的落实。首先，对物业管理工作有待进一步提高重视。有的规模较大的居民小区，交付使用几年后仍没有建立居民委员会，既不利于对物业管理工作进行指导，也给业主的生活带来很大不便。其次，在居民小区的开工、验收等环节上，有待进一步严格。有的分期建设的居民小区，配套设施未按规定同步建设。如青青家园等住宅建设项目竣工时多数未进行综合验收，导致群体事件发生，直至上访。有的居民小区物业管理用房未落实，有的绿化工程未达标，有的配套设施未建设等等，这些问题均未得到及时纠正，致使居民小区的建设未能达到总体规划要求。第三，小区的规划设计意识有待进一步超前。特别是一些建设较早的居民小区表现尤其突出。有的小区建设时根本未建停车场，也没有预留停车地点。随着社会经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，私家车数量激增。大量的私家车涌进居民小区，使得许多小区车满为患，由此引发的矛盾纠纷时有发生。此外，有些水、电、暖等设施不能做到“一户一表（阀）”，给物业管理带来很大不便，也在一定程度上影响了业主与物业管理企业的关系。第四，部门之间有待进一步形成管理合力。有的业主随意丢弃垃圾、违反规定饲养宠物、私搭乱建，有的擅自改变房屋用途，在装修中损坏建筑物结构安全或造成渗漏，影响相邻业主的正常居住等，对此，物业管理企业难以管理，相关职能部门也很少过问。有的部门只收费却不肯承担设施的维修费用，设施损坏时推诿责任，使物业管理企业陷入被动局面。
五是开发商遗留问题导致业主与物业管理企业产生纠纷。调查结果显示，引发业主和物业管理企业纠纷的原因多数与开发商遗留问题有关。有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料，房屋质量存在严重问题。有的擅自改变设计规划，小区建设先天不足,有的在售房时关于供水、供气等方面的一些承诺无法兑现，成了业主拒交物业费的理由。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业管理企业交涉，从而引发双方的矛盾和纠纷。有的居民小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业管理企业与业主的矛盾。有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张，也带来维修责任的承担和物业管理费分摊及物业经营收益分配等多方面的矛盾。
三、几点建议
随着社会经济的发展和人民群众生活水平的提高，居民小区物业管理工作的重要性显得越来越重要。据有关专家分析，未来城市的主要矛盾点将集中在小区物业管理问题上。因此，为建设和谐社会，在未来3-5年内，推动我市市区居民小区物业管理工作有序、高效开展，建议：
1、着眼城市发展前景，以人为本，整合居民小区，建好和谐社区。一是合并小区，解决目前我市多数小区规模偏小、管理成本较高，不利管理的局面。应以市区规划的道路为小区四至，规模控制在15-20万平米，从而大大降低物业管理成本。二是集中供热，组建全市性的大型热力公司，切实解决城市小区冬季取暖产生的矛盾问题，降低居民居住成本。三是要强力推进水、电、气、暖“一房一表（阀）”改造工作，避免因费用问题引发业主和物业管理企业之间的矛盾。四是在居民小区特别是新建小区内规划建立集中物业服务中心，增加物业管理企业的自身造血功能。小区内由物业公司承办超市、蔬菜、早点、干洗、医疗门诊、幼儿园、美容美发、家电及车辆维修等与小区居民需求密切相关的行业；代收各种费用并从中提取管理费用（如有线电视、纯净水、液化气等费用）；既增加物业管理企业的自我造血功能，又方便小区居民日常生活需求，同时还能够减轻小区居民的物业管理费用。五是相关部门要通力合作，以法严肃查处居民小区私搭乱建、违章装修、擅改房屋用途等侵害其他业主利益的不良行为，努力建设和谐小区。
2、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。加强市房管局对物业管理行业的监管，为其创造良好的环境。要根据《物业管理条例》及相关文件精神，立足我市实际，尽快制定出台实施细则，为物业管理工作提供政策依据。要进一步规范物业管理招投标行为，特别是要引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况，推动物业管理企业优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。要加大对物业管理企业的监管力度，并下大力度着重培育一批素质高，服务好，管理规范的物业管理公司样板，用典型引路，用典型推动。整顿和规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度，对业主的投诉、举报及时进行查处。要进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建居民小区物业管理工作的指导。
3、加大宣传力度，为物业管理工作创造良好的环境。物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》，加强对居民的物业消费意识教育，使物业管理的直接参与者——业主和物业管理企业知法明理，对在物业管理活动中各自的权利和应承担的义务有清醒的认识，以《条例》规范自己的行为。要引导各居民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律，以法维护自身权益，积极做好业主与物业管理企业的沟通协调工作，消除二者之间的误会和分歧。要教育业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境卫生，按时交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对不尽义务者要有处理办法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理服务工作的正常开展。要教育引导物业管理企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广大业主提供优质高效的服务。
4、物业管理企业要转变观念，提高服务水平。物业管理企业的成败，很大程度上取决于其素质的高低。因此，物业管理企业要认真做好员工的教育和培训工作，不断转变服务理念，提高员工的素质和服务技能。要建立健全企业内部管理制度，完善运行机制，降低运行成本。要按政策规定承接物业管理住宅小区，并及时与业主签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》，明确双方的权力、义务和责任。要坚持经济效益和社会效益并重，尽力满足业主的合理要求，坚决杜绝任何损害业主利益的行为，并依法处理物业管理活动中出现的各种矛盾和纠纷。
5、健全组织，明确责任，齐抓共管，为物业管理工作提供有利保障。一是政府要成立物业管理领导小组。物业管理工作是一项系统工程，有些问题单靠主管部门鞭长莫及。如今年供暖价格上涨等问题。因此，市政府一定要高度重视，将其列入议事日程。要借鉴其他城市的作法，由主管市长任领导小组组长，下设办事机构，吸纳相关部门参加，及时研究解决物业管理工作中的问题。各相关单位要在领导小组的统一领导下切实负起责任，相互配合，相互支持，协调联动，共同努力，对不负责任的职能部门实行问责，为物业管理工作提供有利保障。二是探索业主委员会与居委会合二为一，接受街道办事处的领导机制。各街道办事处要进一步加强对辖区内各居民小区物业管理工作的指导，凡具备条件的居民小区，都要在街道办的指导下建立居民委员会和业主委员会，并探索将业主委员会与居民委员会合二为一，赋予业主委员会以居民委员会的职能，一套人马，两块牌子，以便将矛盾化解在基层，努力维护社会的和谐稳定。三是坚持可持续发展的原则，高标准超前规划。规划建设部门要在城市规划、建设时，充分考虑住宅工程项目建成后的物业管理问题，从源头上解决居民小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。要加大对开发建设单位的监管力度，制定物业管理项目综合验收标准。在小区竣工验收时，实行按户验收责任追究制度，严把房屋、配套设施、水电气等质量关，确保将完全合格的住宅小区交给社会。要界定基础设施产权，对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷
E. 小区物业管理调查报告怎么写
如果是小区的物业管理调查报告，你可以调查一下你们小区都有哪些问题，比如保洁问题以及公共设施的维护等等，然后写明具体的情况就可以了。
F. 怎么完成社区物业管理工作调查报告
要完成一份较完整的物业管理调查，必须结合当地情况、民风民俗、人情专、及当地社会层次属情况而定，所谓环境改变一切，一份调查报告不是一两个物管案例能诠译的，必须是综合性的把所在区域社情民意参与进出，必须把现实中物业管理的重点及成功与否案例给予参考，必须把现实物管中存在的不足及与外界相同体系相结合，意而形态等相结合。。。
G. 怎样写小区物业管理公司的调查报告
“物业”一词译自英语propertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。 补充：已于2007年有 物业管理 更改为 物业服务 物业管理本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。未避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
H. 关于保安的调查报告
当前物业保安在规范化管理方面存在的问题主要有三个方面，一是保安流动性大；二是保安工资偏低；三是保安的社会地位不高。除此之外，笔者认为，保安稀缺及业主对保安认同感差以及监管保安尚有法律障碍也是当前物业保安在规范化管理中存在的重要问题。
保安稀缺，流动性太频繁几乎制约着每个物业管理公司的“手脚”。如厦门邮政物业管理公司在短短两个月里，就走了50多个保安。厦门友朋四方物业管理有限公司一共有200多名保安，但真正能干满一年的就算是老保安了。为了能留住他们，公司给出重奖、放长假等优惠条件，但效果仍不是太明显。许多保安根本不愿意与物业管理公司签合同，许多物业公司出现公司求保安签劳动合同的现象，没有劳动合同的保安想走就走。厦门市劳动就业服务中心统计显示，厦门市需求量最大的十大稀缺技术工种，保安员排在了第一位。保安稀缺，物业公司留不住保安，不仅困扰着众多物业公司，也给小区的安全管理带来“隐忧”，许多小区陌生人进入非常容易，因为保安都是新来的，根本无法区分是外来人员还是业主；同时，保安的稀缺还造成物业保安从业人员整体素质下降，有的小区一旦发生火灾，保安连灭火器放在哪里都不知道；保安整体准入门槛下降，造成保安整体身体素质、业务素质下降，过去一些地方招聘保安都要求身高175厘米以上并且是退伍军人，现在只要身体好有身份证没有犯罪记录，谁都有机会成为一名保安。保安招聘条件过宽，还会造成诸多不安定因素，如厦门个别小区出现过保安监守自盗、网上通缉犯当保安的情况，给业主带来了极大的不安全感；还有个别小区的保安，合约未满就擅自离职，并带走或破坏小区内一些值钱的公用设备，这些现象都给小区业主的正常生活带来了极大的不安全感。
但反过来，社会上对物业保安这个群体的认同感差也给物业保安的规范管理带来了隐患。如有的小区经常有一些醉酒的业主对保安恶言相向，甚至说出“保安都是业主出钱养着的”这类难听话；又如厦门海谊楼宇经营管理有限公司所管辖的小区，就有保安向女业主收取停车费时，女业主竟打了保安两个耳光的事情，结果被打保安当天就脱下保安服，向物业公司提出辞职不干了。套用一句俗语，“物业保安不是万能的，但没有保安却是万万不能的。”当前不少业主对于物业保安的工作有认识上的偏差，很多人都把“保安”当成“保镖兼保姆”在使用，如果整个社会还不能对物业保安的职能有一个准确的认识，并为全体保安提供一个公正公平的工作环境，物业保安的规范化管理问题将会越来越严重。
此外，“监管”保安尚有法律上的障碍。现在老百姓心目中对保安的理解非常宽泛，只要是参与了安全守护工作的人就被看成是保安，甚至连饭店门前负责接待的“门童”都被归入了保安的行列。事实上，在公安眼里，保安只包括那些受雇于保安公司，经过培训取得上岗合格证的商业性保安；但在群众眼里，保安还包括了那些公司企业自行聘用的内部安保人员以及物业公司聘用的为其管理的社区提供安保服务的人员。前者已经处于公安机关的监管之下，但对后两类人员，由于相关法律缺位，公安机关直接介入管理还存在很多障碍。
按照我国物业管理相关法律的规定，物业公司提供物业服务可以自行聘用安保人员，目前在全国各大中城市住宅小区的物业公司都在自行招聘保安人员。但是，物业公司作为经济实体，往往为了追求利益而忽视对这些从业人员的培训，发给制服就上岗的现象非常普遍，加之招聘保安员的标准较低，把关不严，致使物业保安从业者素质较低，从而为接二连三地发生矛盾冲突埋下了隐患。对物业保安的监管问题，从目前的立法情况来看，公安机关直接介入管理还存在很多执法上的障碍，但是，由于物业保安提供的是一种极为特殊的安保服务，如果不进行正确的引导和规范，很容易滑向消极的一面。但根据现有法律规定，对物业公司提供服务中产生的矛盾，只有建设部门有权管理，公安机关只有在物业管理纠纷引发治安或刑事案件后才能够介入。但是，物业保安服务中又暗藏着很多可能影响社会治安和群众生活的因素，因此必须加强管理。
出路在哪里？笔者曾提出出台《物业保安管理办法》，对现有保安进行培训，在物业保安和公安机关之间建立起一个相互联动的有效机制等措施，本文进一步提出如下措施，以促进物业保安的规范化管理。
一是建立物业保安信息库。将区域内的保安资料加以整理，建立一个完整的保安从业人员信息库，实现资源共享。目前厦门市物业管理队伍有4万多人，其中保安人员大约1.8万多人。但目前物业企业招收的保安人员，多数没有经过保安学校或机构的正规培训，法制观念、职业观念比较淡薄。一些物业公司普遍感到头痛的是，如何聘用到没有“前科”的保安。有了这个信息库就可尽量避免聘用“有问题”的保安了。
二是招收保安须进行严格背景调查。公安机关对保安公司要实行管办分离，突出监管职能。物业管理企业聘用从事治安防范工作的人员，必须纳入公安机关监管范围，规范化管理。招收保安必须进行严格的背景审查，明确担任物业保安人员必须具备无犯罪记录，严防有劣迹人员进入保安队伍。实施保安员信息系统管理，建立人员电子档案，对重要岗位保安员留取指纹、掌纹记录。详细规定物业保安员的工作职责。允许和鼓励实力强、信誉好、品牌优的保安企业跨区域经营。并依法实行市场准入制度，允许社会资本进入保安服务市场，允许符合条件的公民、法人和其他组织依法开办保安服务企业。物业公司必须将其所招收的物业保安人员情况报送所属公安机关进行身份核查、登记备案、并接受公安机关管理。物业企业未实现治安保卫和保安人员管理工作目标造成严重后果的，政府有关部门应有权对其进行处罚。
三是减轻保安的后顾之忧。公安机关应全面安排物业保安人员的管理培训，并对物业保安人员的培训只收取成本费。同时，建议地方财政在安排专项资金时，应考虑拨付给保安培训机构费用，通过个人交一点、企业出一点、财政贴一点的方式，解决物业保安人员的培训费问题，以稳定物业保安队伍。同时，应鼓励有条件的物业企业为物业保安人员办理人身意外伤害保险，建立物业人员技能提升培训制度，为长期从事物业保安的人员提供转岗职位，免除物业保安人员的后顾之忧。
四是提高骨干保安的薪资。建议物业公司选派骨干队员参加保安资质培训。只要物业公司内部有10个有资质的保安，物业公司就可以自建内部保安组织，再由参加过培训的骨干队员对其他保安进行培训。相关单位可以提高骨干保安的薪资，与普通保安作出区别，增强保安工作的积极性。
五是把物业保安纳入社区治安联防。建议社会各界充分认识到物业保安的重要作用，认识到这个群体是各地公安局、派出所建设平安社区的重要力量，而作为保安行业的监管机关，公安机关必须从维护社会治安的角度出发，在现有政策和法规的支持下，将这个行业管起来，将这支队伍纳入社区治安联防范围。同时，小区业主应着力加强自身修养，尊重物业保安的工作，理解保安的工作，提高全社会对物业保安这个群体的认同感，共同营造和谐安宁的居住小区。
……
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/9568.html
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5e428a2d0100cd0j.html
I. 物业调查报告怎么写
关于我区直管公房管理情况的调查报告
来源：城建与环保工委
关于我区直管公房管理情况的调查报告 ――２００５年９月２７日在区十二届人大常委会第８８次主任会议上武昌区人大常委会城建与环保工委主任龚义元 主任、各位副主任：根据《武昌区人大常委会２００５年工作要点》的安排，在分管主任的带领下，城建与环保工委组织部分人大代表和工委委员，与８月２４日对我区直管公房管理情况进行了调查。之后，工委又分别到区房产局、区财政局、黄鹤楼房管所、粮道街房管所进行了调研，现将调查情况报告如下：一、主要成绩 区房地产公司积极履行政府赋予的职责，认真搞好我区直管公房管理，取得了比较明显的成绩。一是努力搞好房屋经租管理。积极做好房屋租金收缴工作，采取多种措施，内部抓管理，建立激励机制，加大考核力度，外部重服务，讲诚信，最大限度的挖掘租金回收潜力；严格房屋租赁管理制度，把好直管公房分户过户审批关，加强租赁市场管理和经租业内资料管理。 二是认真搞好房屋产权管理。注重抓好各项基础资料工作，加强产权清理；引进房产信息管理系统，初步实现了房产微机化管理；严格直管公房产权进出审核程序，确保国有资产不流失。三是积极搞好房屋维修管理。认真推行《房产经营管理责任制》，加强房屋服务意识教育，抓服务，讲诚信，及时解决住用户的实际困难，把房屋维修服务作为面向社会的一个窗口，作为政府联系广大群众的桥梁。二、存在问题 1、租金回收困难。亏困企业租金上缴不力；下岗职工增多导致租金难收；拆迁遗留问题等引发抵交租金；受社会环境的影响，一些住户恶意拒缴租金，现陈欠租金累计达几百余万元。为收租金房管员被打骂之事时有发生，对此无相应的有效措施来遏制此类现象的发生。 2、危严房的安全隐患问题较大。区直管公房中危严房有９１４栋，近１２万平方米，占区属房产总面积的１６％，完好房只占３０％多，其余是基本完好房和一般损坏房。随着时间的推移，危严房将逐渐增多。危严房多了，安全问题存在很大隐患，特别是刮风下雨，险情不断。然而房屋维修费用有限，加上近年来被土地储备中心控制，危严房得不到改造，安全隐患不能及时消除。 3、房改房的维修管理问题值得注意。从１９９９年至今，我区已房改售房面积近３６万平方米，售房资金达几千万元。据反映，房改房的维修服务存在一定问题，当初购房者按房款的２％向售房单位交了维修基金，只够维持２－３年，早已用完了，如今维修服务无人管。房改房的管理也有问题，许多房改房单栋，难以形成物业管理小区，甚至一栋楼房，有的房改了，有的未房改，公私房交叉，不好管理，乱搭盖、乱改建的现象比较多。 4、产权遗留问题急需解决。从上世纪９０年代起，我区对一大批危严房实施了改造建设，许多居民的住房环境得到明显改善。但由于多种原因（政出多门，部分改造项目存在突发性、实效性、指令性，申办不及时），全区现有一千余户居民未能办妥土地使用权证和房屋产权证，造成入住居民合法权益无法得到有效保障，致使许多住户多次到市、区政府部门上访，形成了不稳定因素，解决好产权遗留问题已迫在眉睫。 5、“落私”工作矛盾突出。落实私房政策是指中央从８０年针对 “文革”期间无偿接管的私有房屋。落实政策而开始的一系列历史遗留问题的专项处理工作。由于近年来房地产不断升值，导致原私房业主心理不平衡，由于“落私”工作是一项非法律调整规范的特殊工作，政策性极强，然而近年来在原有“落私”文件上开了口子，形成市与区、区与区口径不尽统一，导致原私房业主相互攀比。因此近两年来私房户集体上访现象愈演愈烈，目前我区集体上访反映激烈的达百余户，已形成了一定的规模和组织。再加上私房发还后其中的私房承租户面临租金提高、无拆迁补偿、业主强撵住户搬家的问题不能解决，导致住户不断上访，给社会造成不稳定因素。三、几点建议 1、采取多种形式，加大宣传力度。要提高住用户的法律意识，树立国有资产观念，提高上缴租金意识。要提高房管人员的社会地位，增强房管人员的法律意识和责任意识，认真执行房地产管理条例，做到依法管房，进一步推行责任制，加强房屋的租赁管理，做好房屋的维修养护工作，及时解决住户的实际困难，以服务促租金，用租金搞好服务，真正做到“管房为民，服务为民”。 2、进一步搞好房屋产权管理。产权管理是直管公房管理工作的基础，一定要摸清家底，搞好台帐，实行微机化管理，做到常变、常新、常准，防止漏管现象的发生，并严格把好直管公房产权进出关，确保国有资产不流失。 3加强房屋安全管理，确保住用户安全。真正落实“三个代表”的重要思想，一切从人民群众的利益和安全着想，加强危严房的监护工作，不得有塌房伤人的事故发生。要增强应急维修费用，加强值班制度，组织好抢险小分队，确保房屋的安全使用。另外，加强旧城改造步伐，逐步清除危严房。 4、 要把房改房的维修管理工作提到议事日程上来。武政［１９９９］９８号文件明确规定，多层住宅按售房款的２０％提取维修基金，购房者按购房款的２％向售房单位缴交维修基金，维修基金专款专用，切实加强房屋公共部位、公用设施的维修管理，保障其正常使用。现在有必要重申明确一下，切实加强房改房专项维修基金的管理、使用和监管。要制定公房售后服务办法和制度，认真做好公房售后维修和服务工作，解决业主的后顾之忧。要全面推进社会化、专业化、经营型的物业管理，加大房地产公司改革力度，促进其转换经营机制。采取一定措施，逐步减少公、私房交叉的矛盾，对条件相对成熟的房改房，可形成封闭小区或楼栋进行规范管理，创造条件，向物业管理小区发展。 5、认真做好“落私”工作，努力解决好产权遗留问题。落实私房政策是一项涉及面广、历史情况复杂、政策性极强的艰苦工作。政府要高度重视，政府相关部门要共同承担起落实私房政策的各项具体工作。要大力宣传有关政策，积极做好有关落实工作，注意做好说服工作，控制住集体上访扩大的态势。建议区政府向市政府呼吁进一步明确“落私”工作的政策，全市统一口径，力保稳定大局。针对带户发还引起的住户矛盾，政府要采取切实可行的措施予以解决。产权遗留问题，按现行办证标准根本无法办理“两证”，建议区政府向市政府反映，争取相关政策，尽早解决好产权遗留问题。