城市综合体推广方案

A. 什么叫城市综合体

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

(1)城市综合体推广方案扩展阅读

城市综合体，最重要的是节约资源、创造资源让生活更加舒适。

一是宏观上综合土地利用资源，避免资源浪费；

二是功能设施的综合，怎样使整个社区更有活力；

三是消费资源的综合，怎么通过搭配使得人们在日常的生活中共享消费资源；

四是综合建筑体系的资源，从设计的角度和开发商的角度来讲，这是很重要的一个环节。在设计规划过程中，各种功能集中，以不同的功能组合来获取更多的机会，创造更多的价值。

在北京，被人们熟知的国贸大厦、万达广场、大悦城都是属于城市综合体的范畴。直观的理解，城市综合体最大的好处就是将写字楼、酒店、公寓等功能集中在一起，而由于各个功能使用的时段不同，使得城市综合体一天24小时不停在使用中，永远是充满活力、熙熙攘攘的状态。

而从城市的角度来讲，所有的东西放到一块就可以做到一站式的服务，一站式服务促使人们每天出行的效率增加，在同一个地方住、办公、娱乐、健身等，不需要到处跑。

拉德芳斯，被业内视为“世界上第一个城市综合体”，是一座集办公、商务、购物、休闲、居住为一体的宜居大都会。据悉拉德芳斯GDP总值曾达到2465亿美元，占巴黎总比例的20%，已成为全法国乃至整个欧洲规模最大、最集中的商务办公区之一。

B. 都市综合体研究-都市综合体案例

都市综合体研究-都市综合体案例
都市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来都市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。都市综合体是一个庞大的系统工程。
德思勤投资咨询有限公司策划研究中心通过对世界各国尤其是对近年来国内的都市综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：

（1）、“独立”开发模式
这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力，最典型的例子：美国纽约的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。

（2）、“合资—公共财政补贴”模式
这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。这一模式在上个世纪70-80年代日本的都市综合体开发中比较常见。如日比谷商业区、池袋日之出大街、新宿“西口商业回馆”等。这一模式的特点是公私合作、各取其利，相关的合作单位也比较少，功能性较强，但专业性不够。

（3）、“合作链” 开发模式
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

图 3-17

都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。因此目前国内都市综合体的开发多采取“合作链” 开发模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。其运作方式是将庞大的项目运营按进度细分阶段，再将涉及领域的内容融入到阶段中。每个阶段、每个内容都由专业的公司去执行，并在合同上明确各方的权益。必须明确的是，从单项执行内容来看，所选择的公司都应是相当出色的。可以说，这样做可以实现项目整体风险最低化、分散化，将开发利润、经营利润、品牌利润实现最大化。这种合作方式虽然前期谈判的时间较长，但充分体现了集体作战的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和风险都捆绑在一起，也就消除了执行上的各种障碍。这种模式示意如下图：

图 3-18
由于都市综合体开发规模宏大，投资额巨大，项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦某个环节资金链出了问题，后果不堪设想，因此在项目开发之初就必须做好融资安排。中国目前房地产融资渠道比较单一，多为银行贷款，但随着资本市场的成熟，各类融资渠道会逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，都市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验，因此如何与房地产基金合作共同开发都市综合体是开发商必须考虑的重要环节之一。
同时，都市综合体大多是城市中心旧城改造或CBD重要建设项目，城市政府会十分重视，其社会影响也非一般项目可比，因此项目开发如何与政府互动也是一个值得关注的问题，东莞第一国际的成功开发就与当地政府之间的互动与协作是密不可分的。
总而言之， “合作链”开发模式不仅涉及到各个相关公司之间的紧密协作，还包括与政府、与基金的良好关系。“合作链”开发模式最合适在都市综合体项目中采用，因为该类产品涉及内容较多，管理层面又比较细，又都与品质、经营挂勾，而一般模式操作起来局面则往往无法控制。一些企业率先采用这种“合作链”的开发方式，无疑是一种大胆的尝试。这种模式可能成为日后都市综合体项目开发的一种全新运营方式。

1. 4.1 蒙特利尔地下商城（The Underground City, Montreal，1962－至今）
编者按：
加拿大法语区的蒙特利尔市，素有北美巴黎之称。然而加拿大寒冷漫长的冬天，却影响着这个大都市的商业气氛。蒙特利尔市从60年代初开始修建地下商城，经过了近四十年的建设，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利尔市民的主要活动场所，而且成为加拿大最重要的旅游景点。
国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下。
在地下商城建设的初期，由于地下产权的不清晰而导致了诸多法律纠纷，迫使政府采取了许多补救措施。
巨大的地下商城为蒙特利尔市带来了巨大的成功，但同时也带来了无法挽回的损失和问题。与加拿大其他主要城市正好相反，蒙特利尔市地面的物业一直在贬值：因为人们的主要活动都转入了地下，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年以来，蒙特利尔市的地面上没有再建造一所零售商业建筑；而地下则从60年代起几乎找不到一个要转让的二手物业。
地下商城也给在地下活动的人们带来了另一个无法解决的问题：几乎完全丧失了方向感！人们在地面生活时，都习惯通过天际线或高大的建筑物来辨认方向；而一旦进入地下这个庞然大物，无论是旅游者还是当地居民，则完全没有了方向感。面对几十公里长错综复杂的地下通道、大同小异的车站以及商场店面，即使是在蒙特利尔市生活了几十年的当地居民，也很难准确判断东南西北，无法确定自己离开出发地的距离或将到达的目的地距离。尽管这两年新的地下建筑设法使门面标新立异，甚至在地面或天顶制作巨大的方向标记，但远不如人们对天际线或高大建筑的认可感，蒙特利尔市民嬉称自己为生活在地下的鼹鼠。政府想尽了各种方式解决这个问题，近几年更试图采用高科技的手段，用光电、色彩甚至气味来区分不同区域。针对地下新的建筑还考虑利用蒙特利尔市建在山上的优势，给地下建筑安装通向外部空间的窗口，以提供辨认方向的天际线（不少处在地下几十米深的建筑物，依然高过海平面以及部分地面建筑物）。
总而言之，庞大的地下建筑一旦形成，就可能改变人类的自然生活习惯，这就要求建设者在建设的初期要尽可能充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。

图 4-1 蒙特利尔市
4.1.1 蒙特利尔地下商城概况
地下商城是指在城市下面通过四通八达的地下步行网络连接起来的商场。
然而最初建设地下商城的想法说起来十分简单，完全没有任何远景规划和设计。上个世纪50年代末，城市主干道下有了地铁站，地面的办公楼都希望连接到地铁站。有两个发展商闲聊时想把各自在主干道两旁的大楼与对方连接起来，最简单的方法是修一座跨街人行天桥。但方案报到市政当局后被坚决否定了，因为市政府反对任何有损城市天际线的建筑。不得已，发展商只好采用地下通道的方式来连接两座大楼，但建设成本显然大大高于地面建筑。发展商就想到在地下通道上建商店，用租金来弥补建设成本，由此便出现的地下商城的雏形---地下商店。
在此之后的1962年，便有了建设城地下商城的构想，并于1967年建设完工，以迎接当年在蒙特利尔举办的世界博览会的到来。
该区地上地下各两层，上面是商业街，下面是个综合城，有学校、公园、展馆、饭店、商场。在建城的过程中，注重新旧文化的结合，强调新旧两种文化和两种建筑方式。一种建筑保持原有文化的方式，另一种新建的建筑，比如当时的展馆、美术馆、大学，融入新的文化和新的思想，这就在地下城达到原有文化与新思想的完美结合。

4.1.2 开发思路及定位
地下商城希望能在CBD的地下空间发展中达到城市与开发商双赢。由开发商而不是蒙特利尔市出资建设地下通道、连接建筑物、维修、监测和进行责任担保。蒙特利尔政府则采用激励的办法，包括长期租赁、占有公共区域、车道许可、不计入楼层面积比以及签订发展协议。

4.1.3 主要数据指标
道路系统长度约为25英里（约40公里）；
每天通行人数超过50万；
共有11700个商店、百货商场、餐馆、剧院、电影院，其中有约四十个剧院、电影院及其它休闲场所；

4.1.4 玛丽城广场（Place Ville Marie）
玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的商务活动中心。此外，她还是第一个与地下商城联体的大型建筑。

图 4-2
玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑。基座以上有41层楼面，供许多公司办公使用，每层楼面建筑面积3534平方米。由于大楼平面采用“十”字形，建筑外观看上去挺拔匀称，而且可使每层办公用房获得充分的天然光线。
在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场——“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心。步行广场地坪上铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系。
广场地下有4层，最下层为地铁车站，第2～3层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。玛丽城广场下部纵横的步行通道，将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络。这个地下步行网络将玛丽城广场与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。

自1964年玛丽广场开业至今，蒙特利尔市80%的办公楼、35%的商场（包括1600家商店）、200家餐馆、45家银行的分行、34家电影院以及两个大型展览馆都与地下商城连接起来。值得一提的是，为了让进入深达几十米地下商城的人们尽可能注意各个层面的商店，上下的扶手电梯完全采取错开式对接，增加行人在每一层的停留时间。
图 4-3 地下商城

蒙特利尔市地下分为四个不同的商圈，最热闹最繁华的是麦吉尔/玛丽广场区（McGill/Place Ville Marie），地铁环状网将玛丽城广场与该市的其它四个商圈紧密地连在一起，形成城市立体系统。如今从这四个地区来统计，每天有近50万人通过地铁系统穿梭于地下空间。它们联系着170万平方米的办公空间，3800个房间的旅馆，1400多个商店以及3个音乐厅。

图 4-4

图 4-5 地下商城连接地铁 图 4-6

2. 4.2 伦敦码头区再造项目（London Docklands，1981－1998）
——该区是英国超大规模区域改造项目
编者按：
从1981年7月起，到1998年3月止，在这近17年的时间里，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程。在这十几年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各国的目光。
伦敦码头区开发有限公司（London Docklands Development Corporation）是一家由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商，是政府根据1980年制定的《地方政府规划与土地法》而专门成立的一家开发公司。该公司在码头区完成了大多数项目后，从1994年10月开始，以个体项目完工为标志，分阶段从该区域撤出。1998年3月31日，皇家码头项目全面竣工，LDDC撤出改造后的码头区，并将公司解散。
伦敦码头区的开发历尽艰辛，但最终非常成功。如同任何一个新区域的开发项目一样，伦敦码头区在前期也同样面临着资金短缺、交通基础设施落后、区域内没有人气等诸多问题。作为开发区运作的牵头企业，伦敦码头区开发有限公司分析并抓住了启动项目的核心问题，即首先提升开发区内土地的商业价值。在前期开发资金非常有限的条件下，项目公司集中优势，将各项活动的开展，围绕土地增值这个核心，把有限的资金首先投在最主要的交通基础设施上，为项目的持续开展奠定了坚实的基础。

图 4.2-1 新码头区全景图
4.2.1 历史概况
伦敦的第一个码头位于东部道格斯岛，始建于1802年。在随后的120年里，码头区成为整个伦敦的工业中心和就业中心。
30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万多名，与港区业务有关的工作人员有10万多人。
1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到对这些行业高度依赖的码头运输。其间，进出口运输行业也发生了戏剧性的变化。集装箱运输迅速成为运输业的主导方式，装卸地也随之迁出原有的浅水码头，伦敦码头区各老码头相继关闭，成千上万的码头工人以及相关行业的员工也随之失去了工作岗位。1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了。
当年繁华蓬勃的工商业中心，衰落到百业萧条。1981年，整个二十多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续从事原有的金融和专业服务行业。从1981年到1983年，从事码头收尾工作的2181人完成了工作，接着也就失业了。
伦敦码头区22平方公里分为不同的地方辖区，历史的原因使码头区大部分土地为公有土地。图2是码头区在1981年当时的土地状况图，用四种颜色显示了不同的辖区，而辖区内涂有颜色的部分则表示被遗弃的土地和水面。

图4.2-2 1981年码头区土地及水面状况图

图4.2-3 老码头的水位刻度，用于控制货船通过 图4.2-4. 1981年码头区

4.2.2 面临问题
码头区在短期内经历了大萧条，1978年至1983年五年时间，又有12000个工作岗位消失了。当地的人口主要是由蓝领工人组成，多年来都未曾经过新技能的培训，已无法适应社会的发展。
码头区的大部分土地为当地公共机构所拥有，这些机构既无愿望也无资本对区域进行再改造，私人手中只掌握了很少一部分土地。公共机构对市场的敏感度非常低，对提供土地持排斥态度。
码头区到处都是遗弃的破旧建筑物，使得再开发的成本非常高，并增加了许多不确定的因素，从而大大降低了对投资者的吸引力。因此，区域急需注入外来因素，以改善发展商的信心。
该区域大多数地方的基础设施极差，根本无法满足发展的基本要求。码头区与伦敦其他区域的交通连接乃至与外界的连接都十分落后，不但增加了企业的经营成本，而且大大降低了企业的投资回报率。
区域本身的市场无法改变其大环境，也无法提供大量的、必需的基础设施，来彻底改变其衰落的对外形象，从而也很难变成一个吸引人们居住和经商的地方。
多年来，很少有私人投资者在该区域兴建住宅。而当地政府也因为多年未进行区域的发展和规划，手头几乎没有任何有价值的记录和资料，因此住宅开发商完全不了解也没有任何在该地区开发新宅的投资回报率方面的信息，从而可能增加开发商的投资风险。
上述诸多不利因素使码头区的发展无法走出恶性循环的怪圈。

4.2.3 解决途径
码头区的衰落，不但影响了伦敦的国际化大都市形象和国际金融地位，而且造成了严峻的社会问题，而保守的地方政府一直拿不出解决方案，任凭经济衰退状况加速发展，陷入一种长期无法解决的局面。
1980年，伦敦政府为了解决这一老大难问题，特为该区域的发展而制定了一部《地方政府规划与土地法》，为推动今后的发展奠定了法律基础。
1981年，时任英国政府环境大臣、后来的副首相赫塞尔廷勋爵形容码头区是“一个面积达6千英亩的被遗忘的荒地”。赫塞尔廷勋爵力排众议，出面牵头，依据该法规的第136条款由政府出面成立了“伦敦码头区开发有限公司”（LDDC），旨在有效地推进码头区22平方公里的整个重建工程，以彻底改变自1960年代以来该区域经济衰落的局面。

图4.2-5 英国前副首相赫塞尔廷勋爵
在此之前，地方政府曾做出不少努力想改变区域的落后面貌，但却深感力不从心，工作进度十分缓慢。LDDC项目总公司的成立，是在当时情况下唯一正确的选择。项目公司由政府全资投入，利用处置土地发展住宅、工业和商业物业所获得的收益滚动发展。为此，政府给项目公司设定了明确的发展目标并赋予下列权利：
如果项目开发所需的大面积土地隶属公共机构，LDDC有权按照合约或强制购买，以获得所需土地。为配合此项权利的落实，另赋予LDDC可为合约另一方制定新的提前实施退休金计划的权利。
原属区政府的规划权交给了LDDC（审核具体规划图的权利仍在区政府）。此项权利的转移是由于区政府规划部门效率太低，限制过多并且规划陈旧落后，无法满足新形式下发展的要求。
项目公司有权建造新的公共基础设施，并改造旧的基础设施。
保证直接连通中央政府资源的渠道。

资金的来源有两方面，一个是中央政府的投入，另一个是出售土地获得的资金。
尽管中央政府给了LDDC这么大权利，但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利仍保留在地方政府和相关机构。LDDC可通过设立各类基金的方式协助、调控、促进地方政府改善这些方面的工作。

4.2.4 1981年基本概况
废弃的土地和建筑
整个区域60%的土地和水面被荒弃，大量的工业物业无人使用。不临水面的物业平均价格仅为每平方米25英镑，其商业租金也是全伦敦最低的，写字楼的租金每平方米不到5英镑，而靠近伦敦市区和西部的同类租金则达到每平方米11~12英镑。

表1. 区域内被遗弃、空置、使用不当以及未使用的土地和水面
整个码头区 土地 水面 合计 占总比例 空置建筑物
877公顷 163公顷 1040公顷 59.7% 193座

码头区的交通
改善通往码头区和区内的交通状况，是开发公司认为最首要的任务，也是投资最大的一项工作。然而按照1980年的《地方政府规划与土地法》，并未把发展交通作为开发公司的重点工作指标。当时的交通道路状况十分恶劣，蜿蜒的泰唔士河将整个区域分割为块状，但却没有一座像样的大桥来连区域道路。两条主要的铁路线并不直接通往市中心，乘客需要换乘地铁才能抵达伦敦中心或到其他地方，整个区域没有一个通向其他地区的铁路终点站。公交系统也十分陈旧，并且车辆和线路都极其匮乏。全地区只有一条有标记的自行车道。

图4.2-6 1987年英国女王为轻轨通车剪彩

图4.2-7 城市道路上的轻轨
区域环境

从当时图4.2-8照片上就可看出恶劣的环境状况，临泰唔士河两岸的河堤早已严重受损，两岸110座历史建筑物，有超过半数急待修复。

图4.2-8 1985年码头区未改造的低洼地

居住与工作环境
人口的迁移也反映了该区经济的衰落。1971年，项目区的常住人口为48,352人，到了1981年，常住人口已降到39,429人，十年间人口下降了18.5%。公屋占该区内住宅数量的95%。区内83%的人住的是由政府提供的公屋，整个公屋中的20% 状况极差，甚至不适合人居。区域内的死亡率比英国的平均死亡率高出9.2%，申请疾病援助的人高出20%，需要住医院治疗的更高出30%。学校、医疗中心等公共设施陈旧不堪，大专教育及体育设施更是短缺。70年代中后期直到80年代初，该区域内几乎没有修建一座新的私人住宅，区域的整体形象使仅有的一些投资者望而却步。

4.2.5 再造码头区
伦敦码头区开发有限公司（LDDC）从1981年起，分三个阶段，历时17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，使其成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域。下列几个关键点可展现出公司的主要历程：

C. 商业综合体，如何以商业中心做定位进行设计

商业综合体下的这些商业中心的服务范围和辐射程度之广，远超于普通的大型超市，而它的设计装修，也远远复杂过普通的商业空间建筑。为了帮助商家更好地吸引客流，营造繁华的商业气氛。现代商业的外观设计已经不仅仅只是简单的建筑设计，而是加入了更多的广告设计元素。除了使用建筑材料外，还会使用其他的装饰材料：广告灯箱、招牌、灯饰、特殊节目还必须有特殊的软性装饰。
我们不难发现在众多的商业中心里其整体定位各有不同之处。有的可能主要服务于年轻人一代，因此在建筑外观上会较多地使用活泼、鲜艳的色彩；那有的则将用户群设置在奢侈品消费者上，因此在建筑外观上会更多地运用沉稳但不失昂贵的色系与装饰。
除了整体定位外，商业中心的物业也应该做细部处理。这还是离不开业态定位、店铺档次的问题，商业物业的最终目的即是要在自己的主力消费群中留下印象，即是该商业中心的个性。
在商业综合体的设计前期，应该寻求综合性高的服务商进行一体化的设计施工，以期达到最佳的效果。友昌设计期待与您的合作，将竭尽全力为您设计出一个优秀的方案。

D. 该城市综合体工程和商业楼的施工技术方案包括哪些文件

商务标、技术标、经济标；这三个标有什么区别？1.简单点说，投标文件一般包括经济、技术和商务标三大块，经济标主要指投标报价，技术标主要包括施工组织设计方面的内容，商务标就是公司的资质、执照、获奖证书等方面的东西。我们以前做的标书，只有商务标书与技术标书。商务标书包括企业资质、营业执照，相关获奖证书，证明公司业绩的相关文件，有的还需要安全生产许可证、企业简介，具体看招标文件要求。技术标书包括图纸设计说明、技术方案、工期计划、人员等，并按招标方要求可能涉及五大员证以及相关的三证。2.商务标就是投标报价中的价格，也就是预算书；技术标是指施工组织设计等为完成招标文件规定的工程所采取的各种技术措施；经济标基本上就是商务标，不过有的地方看做是控制成本的依据，又可以看做成本价；设计标就是对设计图纸主要从技术及经济两个方面进行综合考虑，从而选择合适的方案。3.商务标、技术标、经济标；这三个标有什么区别？商务标：应对招标文件，如果没有规定，应该有以下内容：投标文件的组成投标文件由商务部分和技术部分两部分组成。一、投标文件商务部分内容：（1）法定代表人身份证明（2）法人授权委托书（正本为原件）（3）投标函（4）投标函附录（5）投标保证金交存凭证复印件（6）对招标文件及合同条款的承诺及补充意见（7）工程量清单计价表（8）投标报价说明（9）报价表（10）投标文件电子版（u盘或光盘）（11）企业营业执照、资质证书、安全生产许可证等；二、投标文件中应在投标文件商务部分所述内容后附以下文件及资料（未注明的为复印件）：（1）企业营业执照、企业资质等级证书、提供当地施工安全管理部门出具的安全生产证明材料及安全资格证；三、技术部分主要包括以下内容1、施工部署；2、施工现场平面布置图；3、施工方案；4、施工技术措施；5、施工组织及施工进度计划（包括施工段的划分、主要工序及劳动力安排以及施工管理机构或项目经理部组成）；6、施工机械设备配备情况；7、质量保证措施；8、工期保证措施；9、安全施工措施10、文明施工措施；技术标。如果是建设项目，则包括全部施工组织设计内容，用以评价投标人的技术实力和经验。技术复杂的项目对技术文件的编写内容及格式均有详细要求，投标人应当认真按照规定填写标书文件中的技术部分,包括技术方案,产品技术资料,实施计划等等。3）经济标设计确定以后，企业能否入围，决定于经济标，其中的问题有：1．工程量的差异：建筑装饰变化多，经常出现定额中没有的项目，如异型装饰，定额以外的项目工程量有高低之差，怎样既能体现设计意图又要降低成本。2．材料的价差：材料在整个造价中占到40～50%，按照设计要求选用同一品种材料价差很大，对工程造价影响较大。3．取费高低：国家现在是指导费率，企业管理水平不同，费用也不同。4．利润高低：企业在投标中有的承诺让利，企业结合工程情况取利有高有低，例如有的企业由于淡季或业主还有后续工程而让利，投标中要做到知此知彼，确定利润率。

E. 企业策划岗位怎么写简历

仅供参考：本信息
姓名：简历本

年龄：27

电话：180****3187

邮箱：[email protected]

经验：2年

意向：文案/策划

教育背景
时间：2014-09到2016-07

学校：简历本科技大学 | 专业：英语 | 学历：本科

工作经历
工作时间：2015-08到2016-04

公司名称：简历本信息互动有限公司 | 所在部门： | 所在岗位：文案策划

工作描述：
任营销部文案策划
1、公司网站的前期设计、建设事宜及后期的运营；
2、撰写公司业务推广文案；
3、协助营销总监完成定期的营销部推广工作计划，并执行跟进；
4、各类宣传物料文案撰写，并配合其他同事完成策划制作；
5、宣传推广类、招聘类h5页面制作及推广；
6、公司微信公众号文案写作及运营等新媒体相关工作；
7、公司各类线下活动由前期讨论、策划案撰写到执行落地的全程跟进。

工作时间：2013-07到2014-11

公司名称：简历本网络技术有限公司 | 所在部门：策划部 | 所在岗位：策划经理

工作描述：
对武汉的城市发展过程的演变进行研究和分析，其中主要针对的是项目用地所处的商圈，以及有相似发展经历的商圈；
结合发展商（开发商）的开发目的，项目的资金状况，市场的具体表现，给出切实可行的项目方案供发展商（开发商）参考、使用；
在项目开发过程中，及时与建筑设计单位、建筑施工单位保持沟通，使项目按照预期的方案达成，并交付使用；
与发展商（开发商）协商，确定案名，并做好推盘前的准备工作；
根据营销推广的资金，制定推广的主题和渠道，并有效的贯彻执行；
定期对销售数据进行分析，找出不足，并及时变更，使销售目标能够按时按量的完成。

项目经历
项目时间：2016-02到2014-11

项目名称：重庆康华众联心血管病医院一期改扩建工程

项目描述：
项目介绍
本人负责重庆康华众联心血病医院一期改扩建项目的建筑、结构专业，含前期开发、方案设计、设计、施工、竣工验收的全过程管理。该项目为旧楼改造与扩建工程，总建筑面积约2.1万方，其中旧楼改造约1.7万方，新建裙房与钢结构平台约4000方。由于旧楼竣工资料短缺，且施工情况很复杂，工期紧（2016.6.10~2016.12.30含拆除到竣工），所以本项目设计与施工管理工作难度均相当大。
我的职责
本人主要负责的工作有：
1、接收原红十字会医院竣工资料，对竣工资料进行排查，对原有楼栋结构情况进行摸底。
2、负责地块的地灾报告、可研报告、地下管线测绘、地勘、结构安全性鉴定、施工图外审等单位的招投标、合同审核与签订、任务书编写、报告审定与协调。
3、负责原有住院大楼除结构主体外的所有拆除工作。
4、负责建筑、结构专业的设计管理,参与设计院的选择，编写建筑结构专业设计任务书，跟进方案、初设阶段的功能布局与结构加固方式的选择，跟进各阶段设计、出图进度，对图纸质量进行管控，负责所有专业的施工图外审配合，配合机电专业完成相关功能的实现。
5、负责整个工程的土建施工管理，组织图纸会审，及时解决现场技术问题以及图纸问题，处理设计变更，对施工现场的土建工程质量、进度和成本进行管控，办理土建收方、验收、结算等业务，协调参建各方关系，负责结构加固的鉴定等工作。
6、负责大型医疗设备（DSA、DR、CT）的场地准备工作管理和防辐射工程。

项目时间：2015-02到2014-11

项目名称：山东临沂怡和国际广场

项目描述：
项目介绍
山东临沂怡和国际广场总建24000m共有四层。1F7000m、282个铺位、5.1米挑高空间，其中15个沿街铺，2F6000m、276个铺位，3F4000m、290个铺位，4F4000m、217个铺位，2-4F为4.5米挑高。规划一楼超市、黄金珠宝、化妆品、电器卖场，二楼服装、名品折扣店、运动休闲工厂店，三层儿童游乐（酷贝拉儿童职业体验城）、儿童零售、儿童培训，四层特色餐饮，一到三层部分整租与山东银座。
我的职责
负责项目整体规划、招商跟踪、营销策划的执行跟踪。

个人评价
我是西南石油大学16届信息与计算科学应届毕业生 ，从事了1年的地产策划执行，本人有冲劲、细心、乐观以及能吃苦。属于一旦干一件事就想把这件事感到完美的人，富有责任感,敢于面对挑战，有强烈的进取心和优秀的团队精神，善于与他人协同作战，同时也有较强的组织协调能力、活动策划能力和社会实践能力，也很乐意倾听，懂得自我反省。

个人技能
MS Excel
Visual Basic
Internet Explorer
MS Office
Photoshop
MS Powerpoint
Flash

F. 城市综合体研究_浅议城市综合体前期规划设计

浅议城市综合体前期规划设计
发表者：叶宇峰，万达规划设计院

在集团商业地产高速发展中，规划院积极参与项目前期规划研究和设计，这里结合本人前期规划设计工作的经验谈谈体会。

一、关于城市综合体

城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。

城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。

在国外早已发展成熟的"城市综合体"，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造"城市综合体"的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达"城市综合体"闪亮登场。从单店到组合店再到如今的"城市综合体"，万达商业地产正在经历第三次嬗变。

二、项目土地解读

"城市综合体"项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。

在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。

项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等； 这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。

三、城市综合体设计特点

1、多功能的城市开发

城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。

不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市"24小时不夜城"-大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。

总之，城市综合体的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。

2、街坊式的街区布局

在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。

街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。

我们在城市综合体设计中采用了街坊式街区布局的规划手段：保留了城市主要的道路格局和行为习惯，保留了基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南万达广场的规划设计中，对基地历史及现状进行分析：基地位于百年商埠区与泉城步行街之间，基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。因此项目规划了二横一纵道路系统，将项目分成四大功能分区：沿连接商埠区与步行街的经四路一侧布置了大型商业广场，东侧面向泉城广场布置了超高层酒店，同时，用地东南侧以东与高架路相对是共青团路广场，故在此规划了3万平方米的市民广场遥相呼应；另外，结合用地中部的历史保护建筑，布置了社区文化广场，将居住区自然的划分为四个组团，形成了在原有路网基础上的街坊式街区布局，延续了项目原有的道路系统和商业行为习惯。

3、开放式的城市空间

我们在城市综合体规划设计中的另一大特点是创造开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。我们在多个项目的城市综合体方案设计中都规划了这样的城市空间，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2～2.5万平方米市民广场。

在寸土寸金的综合商业项目开发中，做出这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场，居住区休闲活动广场，大空间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意…

太原万达广场位于太原有龙眼之称的黑龙潭公园周围，为了让公园透出绿色，规划方案将周围遮挡公园景色的所有破旧老房全部拆除，代之以绿化间距超百米的短板式高层住宅，最大限度的将公园绿色透出来，将绿色、生态还给城市。

4、地标式的城市建筑

城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店（建成后将是济南第一高楼）；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

四、项目前期规划心得

通过工作实践，总结心得如下：

1、认真做好项目前期调研和定位。项目前期调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利，因此集团相关部门应加强合作和工作力度，并使之规范化和制度化。

2、认真解读项目土地，使土地价值最大化。通过解读土地、合理规划，使功能设置和分区合理，最大发挥土地效益；通过合理交通规划，使商业动线合理，积聚人气。

G. 怎样描述城市综合体

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

典型特征
超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。
现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
发展历程
1.开发背景
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
城市聚集产物
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。 ① 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。 ② 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。
2.催生条件
优越的地段和区域催生了城市城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。 依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。
3.市场需求旺盛
由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。 
首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高； 其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。
因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。

综合起来就是一句话可以从综合体的形成原因，发展历程、特征等方面来分析

H. 什么是城市综合体

1. 城市综合体概述
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
1.1 城市综合体的概念
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
1.2 城市综合体与多功能建筑的差别
多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

1.3 城市综合体的四大典型特征
特征一：超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
特征二：通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
特征三：现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四：高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
1.4 城市综合体的发展历程
1.4.1 城市综合体的开发背景
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
1.4.1.1 城市综合体是城市聚集的产物
城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
① 城市形态的表现
在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。
② 经济形态的表现
随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。
1.4.1.2 优越的地段和区域催生了城市综合体
城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。
依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其它25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。
1.4.1.3 城市综合体市场需求旺盛
由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。
； 首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；
； 其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。
因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。
1.4.2 城市综合体的发展阶段
城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段。

|相关链接| 曼哈顿城市综合体
纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。

1.5 城市综合体的分类
大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：
； 城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。
； 交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。
； 城郊结合部城市综合体，如世茂•；蝶湖湾。
由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
2. 城市综合体开发要点
在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。
2.1 城市综合体的功能分析
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
2.1.1 商务
商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
2.1.2 商业
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
2.1.3 居住
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
2.1.4 酒店
酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
2.2 城市综合体的开发标准
大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。
2.2.1 三大选址标准
城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。

城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：
项目选址三项标准
三个标准 项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础 项目位于城市中心，是城市经济新增长点 位于新开发区
典型案例 北京万达广场在CBD区 北京国瑞城在有发展前景的崇文区 世茂•；蝶湖湾位于有“上海后花园”之称的昆山
2.2.2 必须有营造园林景观的基础
大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
2.2.3 必须具有交通便捷的区位优势
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。
交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
2.2.4 必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。