房地产税收策划方案

1. 房地产企业土地增值税如何做税收筹划

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。

解答：销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元

扣除项目金额合计=4400+330=4730万元

增值额=6000-4730=1270万元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元

通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：

第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：

销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除项目金额合计=4400+0.055X1

增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计=X2+330

增值额=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

三、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。

2. 房地产税务筹划技巧

(1)

利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

(2)

收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。

(3)

选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

(4)

代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。企业利用这一规定可以进行税收筹划，选择第一种处理方式。

(5)

增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。

(6)

费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍(1+20%+10%)的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

(7)

成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。具体来讲，对同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。

(8)

利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。

(9)

利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

(10)

在合法的前提下延后土地增值税清算时间

房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算;对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。

房地产企业要想做好税务筹划，不能仅仅考虑传统的筹划方法，因为传统方法主要集中在开发企业内部进行筹划，筹划的空间、手段、效果都非常有限。要做好筹划就需要将简单问题复杂化，总体思路是延伸价值链，多造“关联公司”，将利润向上下游延伸。房地产企业可以在外围多打造几个“关联公司”，这些关联公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率;有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建一个新的广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出;有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。经过以上操作之后，再利用这些关联公司与原来的核心企业发生关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。

3. 房地产对外投资税务筹划该如何做

一般来说房地产企业在开展税务筹划的时候，通常会以对筹资中的税收筹划、投资中的税收筹划以及经营中的税收筹划三个方面来进行。那么房地产在投资中，对外投资税务筹划具体该如何做呢？

2、投资地区的选择。由于地区发展不平衡，我国税法对投资者在不同地区进行投资时，也给予了不同的税收优惠，如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、沿海开放城市、西郊地区等税收政策比较优惠。因此，投资者可根据需要，向这些地区进行投资，可以减轻企业税收负担。

3、投资行业的选择。通常来说，税法对不同的行业给予不同的税收优惠，企业在进行投资时就要充分考虑，结合企业自身情况，精心筹划投资行业以减轻企业的税收负担。

房地产企业开展税收筹划的时候，除了需要做好以上工作之外，还需要提前做好税收政策信息了解、税收筹划方案设定和选择等方面工作，这样可以有效的确保筹划过程的顺利以及筹划目的地达成。

4. 房地产、建筑公司怎样才能有效的避税和节税

更多房地产，建筑公司节税避税，税务筹划方案

请关注小编的个人主页

期待您的关注！

房地产、建筑公司节税的几种方法：

（一）固定资产折旧与税收规避

折旧费用提取比例和期限不同，影响所得税课征的多寡和课征时间。据此，公司

可选择适当的折旧政策达到节税的目的。一是利用延长折旧年限而产生的时间差进行节税。二是利用缩短折旧年限而产生的时间差进行节税。这种方法适用于处于成熟期的盈利企业。

（四）选择适当的组织结构形式节税

企业随着业务的不断发展壮大，面临着设立分支机构的选择。分支机构的设立有分公司和子公司两种选择，两者在税收上是截然不同的。分公司不是独立的法人，业务活动、财务由总公司控制，一切法律责任由总公司承担，其利润上缴总公司，由总公司汇总后统一纳税。而子公司是独立法人，独立经营单独纳税，公司不直接对它负法律责任。

5. 房地产公司税收筹划该如何做

房地产行业一直是我国的朝阳行业，特别是近几年通过房地产庞大的产业链带来的经济效益相当可观，比如重庆最新出台的重庆排名前100民营企业中，前十就有金科、万科、华宇三大房地产企业独占三个名额。当然，房地产行业也承受着较大的税负压力，而且很多环节都是重点监察对象，稍微操作不慎都有涉税风险。那么房地产行业主要的税负在哪几个部分呢？又该如何解决呢？

1 .人工费和社保很高

房地产业的企业成本结构中，人工成本约占20％-30％，但这一部分本来不能作为进行抵扣，而是偏重6％的增值税税负。 而且社会保障税税后，企业必须严格要求为员工买社会保障。其中，关于设计、销售等环节员工的薪酬也比较高，社保基数高，企业社保成本压力大。

2 .外部支出没有票

其实，任何行业都有很多拿不到发票的支出。 例如中介服务、渠道介绍费、招聘的兼职、购买零散的材料等。 很多情况下，向个人支付费用，拿不到票会使得税负增加。

3 .股东红利

25%的企业所得税＋20%的分红税，会使得很多股东不敢从企业里拿钱，特别是房地产行业一直被税务紧盯。企业所得税、分红税个税，都是属于所得税的一种，不管是企业缺票还是分红时都会触碰高额的所得税。那么如何才能合理合规的把钱从公账里拿出来，或者是说如何合理合规的把企业所得税降低就成了房地产企业的当务之急。

现在主流的方式是通过在地方政府园区成立个人独资企业享受核定征收来解决，通过个人独资核定，可以解决企业的无票支出部分，也能减低所得税。在园区成立个人独资企业后去承接主体公司的部分业务或者去承接需要拿出利润的资金。核定后综合税负在3.16%以内，国家法律法规规定个人独资企业无需缴纳企业所得税和分红税，比如重庆某宇房地产企业也通过成立数十家个人独资企业解决自身所得税部分。如开票400万，只需纳税十万左右即可完税，剩余账户里的资金可自由支配提取，无需二次纳税。

如果增值税压力偏高，可以在园区设立有限公司，纳税后获得增值税和企业所得税的扶持返还。增值税和企业所得税返还地方留存部分的70%-90%，如纳税100万可获得35万左右当地财政局扶持奖励。具体纳税比列还需看企业的年度纳税体量，纳税大户一事一议。

小结：不管是个人独资企业还是有限公司返税政策都无需企业实体入驻，只用通过线上入驻的形式享受园区政策。当然在企业享受税收优惠的同时，还需做到三流一致、业务真实方可保证企业合理合法长足发展。节税千万条，合规第一条。

6. 房地产开发企业税务筹划怎么做

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。
近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。
本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术 房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划 土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。
因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术 房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术 房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。
银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术 主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。
对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。
房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划方式 （一）利用临界点进行税收筹划 纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。
如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。
销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。
当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。
二是增加可扣除项目金额。
比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。
但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。
该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。
根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。
因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。
根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。
企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。
如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。
企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。
进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。
假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。
增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。
如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。
则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。
该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。
同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。
该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。
因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划 房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。
这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。
房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。
那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税, 假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、采取出租方式应承担的税负 营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、采取联营方式应承担的税负 房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。
假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。
土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。
由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。
当二者税负相等时，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25 在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。
本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。
此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元. （三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划 房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。
从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。
税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。
如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。
采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划 房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式销售。
采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。
大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。
如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。
以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。
虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。
值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

7. 房地产企业进行税收筹划的思路是什么

房地产公司大致可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合公司等。 目前国内房地产公司主要缴纳的税种有增值税、房地产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等。总的来说，就是税负压力大，那么又有哪些方法可以合理合规节税避税呢？

房地产开发公司常见问题：

1、房地产开发公司成本权证少，进项不足。

房地产开发企业的用工来源复杂，材料来源不统一，即使业务属实，供应商、用工环节也可能缺乏发票

2、中介费用之类的中介费用不能提供发票，而且金额很多。

3、股东分红时需要交20％的股息税，个税很高。

4、房产开发企业快捷核算可能会有不规范行为出现，税务风险会增加

房地产开发企业的收入来源复杂，资金支出、流入复杂，财务会计核算困难，无法完全核算企业的收入、支出收入，因此企业的实际经营状况比较混乱。

房地产公司如何降低企业税负

一、利用有限公司的财政返还奖励

操作方式：在地方政府园区注册一家新公司或分公司（不用实体入驻），主体公司把业务分包到新公司，而新公司也等同于承担了主体公司税负，在园区纳税得到当地政府财政支持，促进企业和地方共同发展。这是地方政府园区的“有限公司返税政策”。当月正常纳税，次月奖励返还到公司账户。

增值税返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励

企业所得税的返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励。

案例分析：“链+”这个名字对于房产界肯定都不陌生了，也无需过多介绍，在该公司入驻到笔者所在重庆园区后，不仅促进了当地的发展，也为该公司节省了大部分税负。就拿他们年底有3000万的增值税/企业所得税计算。

增值税： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加税： 169.8w* 12 ％=20.38w

企业所得税： 3000瓦* 25 ％=750w

股东股息税： （3000w- 750w） *20％=450w

企业合计1390w左右的税金，以3000w来看，约一半的利润要交税，实际到手的只剩下约二分之一。

在注册入驻到园区后，享受园区税收返还

增值税：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企业所得税：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共计扶持奖励67.92w+240w=307.92w到企业账户

二、个人独资核征收政策

操作形式：针对企业缺票、企业所得税高、个税高等问题，可以通过在园区成立个人独资企业来承接主体公司业务、或者用个人独资企业转移利润发放形式。个人独资只用缴纳增值税、附加税、个税，不用缴纳企业所得税和分红税。

具体内容：园区和人独资企业应交纳的税率如下。

核定后个人所得税：0.5%~ 2.1％

增值税：1％ （疫情年后由3%变为1%）

附加税： 0.06％ （征收12 ％减半6 ％ ）

综合税负仅在3％左右

案例分析：比如链+的一名股东，他占股20％，年末分红时利润（3000-750 ） *20％=450w，需要缴纳分红税： 450*20％=90w。

在个人独资企业核定后：

增值税： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

个人所得税450*10％*30％-4.05=9.45w

附加税： 4.45w*6％=0.267w

个人独资企业核定征收的税负：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在纳完这14万的税额过后剩下的钱就可以自由提取支配，90万的税和14万的税相比瞬间降低了数倍。

8. 房地产企业税收筹划方案设计

税收筹划，合理避税方案→头像！

针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。

土地增值税的筹划方法主要有以下几种：

（1）利用临界点
从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。

（2）收入分散
对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。

（3）选择适当的利息扣除方法
房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。

（4）代收费用并入房价
这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。

增值税800*6%=48万
企业所得税（800-300）*2.5%=12.5万
附加税48*6%=2.88万
增值税返还48*41%*50%=9.84万
企业所得税返还12.5*20%*50%=1.25万
税收总计48-9.84+12.5-1.25+2.88=52.29万。
节税高达70%，综合税负6.5%

另外，注册个人独资将业务分包，以业务的形式将利润转入个人独资企业中，个人独资的个人经营所得税按照行业利润率的10%套五级累进税率计算，个人经营所得税在0.5%-2.1%之间，算是增值税、个人经营所得税和附加税综合税负3%左右。

如果这家公司运用税收洼地的个人独资方式，节税比例非常可观

例如：

该企业可以在园区成立个人独资企业，某某设计中心(**设计部)
以小规模利润 500 万开票举例
· 增值税:500/1.01*1%=4.95 万
· 附加税:4.95*12%/2=0.3万
· 所得税:500/1.01*30%*10%-6.55=8.3万
· 总额:4.95+0.3+8.3=13.55万,

节税比例高达90%以上！