旧厂三旧改造流程收购策划方案收储

⑴ “三旧”改造“广东经验” 助推高质量发展

三旧”改造是2009年开始在广东试点的特殊政策。一是要解决建设用地紧张情况；二是要探索向存量要用地的方式方法；三是对旧村、旧厂、旧场进行全面改造整治，提升城市生活环境。
至2019年8月底，全省共实施改造73.59万亩，完成改造42.58万亩，投入改造资金1.48万亿元，节约土地约18.88万亩，在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面，创造了城镇低效用地再开发的“广东模式”或“广东经验”。
“三旧”改造能否在全国推广，还要国家统一部署，但“广东经验”则有很多可借鉴之处。如“一村一策”“成熟一个，改造一个”“滚动改造”“双90%签名方可启动改造”“整村改造与微改造、全面整治协同进行”“新城规划与旧城连片改造一起推进”“旧城保护与改造协调”“旧厂改造与工业遗迹保护协调”等等。
当然，更重要的是，“三旧”改造的“广东模式”还要提升，“广东经验”还要充实。
广东省人民政府近日颁布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，到2021年，将新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元。《指导意见》还提出了19条针对性的改革措施，以五大实招助推高质量发展——
首先是降低改造成本。包括允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献；允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款；降低创新创业载体的用地成本。从用地款上直接降低改造成本，既为改造主体减轻压力，也会推动更多企业参与“三旧”改造，尤其是在国家住房政策调控高压依旧的情况下，可以增强企业参与旧改的信心。
其次是优化利益分配。包括加大财政奖补力度；降低改造项目税收负担，进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本。减轻税费负担也是直接降低改造成本的项目，这使旧改有利可图，让参与改造的企业有效益比什么都有说服力。如果“三旧”用地与新增用地的使用成本差不多了，无疑有助于旧改的实施推广。
再次是提速改造用地审批。包括适当放宽规划修改门槛；适当降低改造地块入库要求；简化用地报批手续；推行区域评估制度等。说实在的，在我参与的许多“三旧”改造的调研中，这是最受非议的一个方面。当房地产迅猛发展时，前两个问题并不显得很突出，反而是报批的问题“卡脖子”。控规、环评、配套、审批流程让很多改造主体——无论是村里还是企业都十分头痛。这项改革若成功或许是“三旧”改造顺利推进、再造辉煌的“重要一招”！
又次是鼓励整体连片改造。包括允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡；允许通过搭配改造、混合改造、置换改造等多种方式，实现地块规则化和地块合并；合理安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设。在“一村一策”“成熟一个开发一个”的前提下，当然是整体连片改造为优选。因此，政府部门、改造主体要优先考虑整体连片改造方案，城市规划调整也要为此开绿灯，进行适当调整，毕竟，整体连片改造也可以融入一些市政项目设施。
最后是强化行政司法保障。主要是对“三旧”改造涉及土地征拆矛盾纠纷进行区分处理；利用行政裁决和司法裁判，妥善解决搬迁补偿矛盾纠纷；政府进行裁决前，应当先进行调解。从全国来看，因拆迁导致的矛盾纠纷仍居高不下，有理、有节地进行调解，必须予以行政司法保障，以使“三旧”改造顺利平稳推进，使得各方通过共享共建共治，实现共赢。
总之，《指导意见》提出的五大措施，招招有力，切中要害。假以时日，旧改的“广东经验”将愈加丰富和完善，政府、改造主体和村民、居民、职工都将受益。

⑵ 什么是三旧改造

三旧”改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。

一、旧城镇

主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。

二、旧厂房

旧厂房主要指镇(街道)、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房。

国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

三、旧村居

主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

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三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题：产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗，并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。

1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。

“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；

四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。

⑶ 广州发布推进“三 旧”改造政策文件

近日，备受关注的城市更新新政——《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（下称《实施细则》）由广州市政府办公厅印发实施。
这项旨在全面推进广州“三旧”改造进程的政策文件，在城市更新领域带来众多利好。与此前的《征求意见稿》相比，《实施细则》新增了以下规定：村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。旧村改造规定时间内签约的，奖励人均不高于25平方米回购住房。成片连片改造的需九成以上住户表决同意。
关键词：成片连片改造政府重点项目可实时申请调整
4月18日下午，广州市政府网站发布旨在进一步推进“三旧”改造的政策文件《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（下称《实施细则》）。
《实施细则》共有二十八条措施，内容包括标图建库动态调整、旧村庄全面改造、加大国有土地上旧厂房改造收益支持、成片连片改造、城市更新微改造、加大城市更新项目支持力度、完善历史用地手续等八个方面，有效期5年。
《实施细则》规定，国土空间规划要强化城市发展战略引领，按照“多规合一”和全市“一盘棋”的要求，统筹生产、生活、生态空间布局，落实城市更新等重点工作，优先保障重大项目用地需求；城市更新建设规划、行动计划要依据国土空间规划，合理划定城市更新重点区域范围，积极引领成片连片更新改造，指导城市更新项目有序推进。
《实施细则》的一大亮点在于，对“三旧”改造地块数据库予以动态调整。即“三旧”改造标图建库实行动态调整，每季度调整一次，政府重点项目可实时申请调整。广州市住建局于每年12月底前报省自然资源厅备案。纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前。数据申报统一使用2000国家大地坐标系，各有关部门配合做好基础资料共享。
《实施细则》还就推进成片连片改造的具体措施作了最新规定。广州市住建局的解读文件指出，明确旧城区连片改造项目须经改造范围内90%以上住户(或权属人)表决同意。在确定开发建设条件的前提下，由政府(广州空港委)作为征收主体，将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体(土地使用权人)，待完成拆迁补偿后，与改造主体签订土地使用权出让合同。
关键词:旧村改造拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%
在推进旧村全面改造方面，《实施细则》规定，旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府（广州空港经济区管委会）可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。
去年，广州市住建局曾发布《实施细则》的征求意见稿，记者对比发现，在采用先收购房屋后回购的方式实施补偿方面，村民或能获得更大优惠。《实施细则》指出，在规定时间内完成签约的，可按本村村民(户籍人口)人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励。此前，奖励面积为20平方米。
广州市住建局进一步解读指出，该规则在既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上，增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋，村民按人均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。
在优化改造成本核算方面，对于旧村全面改造涉及的土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用，增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。
对于旧村全面改造项目中的复建安置房，可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。
关键词：城市更新微改造完成微改造的旧村也可申请全面改造
《实施细则》指出，广州的城市更新改造应结合城市发展战略规划，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化传承、根脉延续，注重人居环境改善，精细化推进城市更新。旧村微改造应注重历史文化和自然生态保护，提升人居环境，促进城乡融合发展。
旧城镇微改造应注重消除居住安全隐患，完善生活设施，实现老城区品质和功能提升；对历史文化街区和优秀历史文化建筑，严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新。旧厂微改造应注重产业转型升级、土地节约集约利用，充分调动土地权利人的积极性，鼓励金融、文化教育、养老、体育等现代产业及总部经济发展，推动产业高端化发展。
将一江两岸三带，重点城市主干道两侧，重点功能区，54平方公里旧城区，重要生态管控区，历史文化街区，名村，名镇，不可移动文物周边等重点区域范围外的更新项目涉及控制性详细规划调整的审批权依法按程序委托各区政府实施。
《实施细则》明确，加大城市更新项目支持力度。支持国有企业利用自有用地、村集体经济组织利用集体建设用地建设租赁住房；允许城市更新项目分期缴纳出让金。村民改造意愿强烈且符合全面改造条件的旧村，已完成微改造的，也可申请全面改造。
广州今年计划城市更新项目723个，重点督办“三旧”改造续建、新开工项目355个，其中旧村项目30个，旧厂项目86个，老旧小区微改造项目231个。此外，广州还将加快推进城市更新微改造。今年广州计划重点推进10个重点微改造项目（涉及50个老旧小区）。

⑷ 三旧改造的基本知识

三旧”改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。
旧城镇
主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。
旧厂房
主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。
旧村居
主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

⑸ 三旧改造指的是什么意思啊

旧城镇、旧厂房、旧村庄改造。

1、旧城镇：主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。

2、旧厂房：主要指镇、村和工业园区内的旧厂房以及临时建筑。单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房等。

3、旧村庄：具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的。

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改造原则：

1、政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢。

2、明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。

3、尊重历史，客观公正。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

参考资料来源：网络-三旧改造

⑹ 三旧改造是指哪三旧需要改造什么

三旧改造是指"旧城镇、旧厂房、旧村庄"改造。

⑺ 三旧改造的相关文件

关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见
佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号
各区人民政府，市政府有关部门、直属有关机构:
为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》），确保我市“三旧”改造工作规范有序推进，实现严格保护耕地和节约集约用地的目标，经市政府同意，并结合我市实际，提出如下实施意见：
一、进一步提高对“三旧”改造工作重要性和紧迫性的认识
推进“三旧”改造工作，是我市经济社会实现可持续发展的必然选择。改革开放以来我市用3倍的建设用地增加率换取30倍的经济增长，土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑作用。但是，目前我市国土资源开发强度已达到33%，不可能继续沿用土地规模扩张换取经济发展的老路子。与此同时，我市已利用土地普遍存在着低效、粗放的用地现象，通过“三旧”改造，激活土地的再次利用，进一步提升土地集约化利用水平，这必将成为我市经济发展的二次动力，对加快实现“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城，美丽富裕家园”的发展目标，实现经济社会的可持续发展有的重大的现实意义。省委、省政府高度重视大力推进“三旧”改造工作，出台了《若干意见》，为我市推进“三旧”改造工作指明了方向。我市是广东省“三旧”改造试点市，国土资源部主要领导也要求我市坚定不移地走下去和先行先试。因此，我市各级党委、政府要积极组织宣传发动，层层召开动员大会和经验交流会，学习贯彻《若干意见》精神，在原有工作的基础上，进一步加强领导，强化责任，落实目标任务，全力以赴推进“三旧”改造工作向纵深发展。
二、总体要求和基本原则
（一）总体要求
以科学发展观为指导，按照经济社会发展总体规划的要求，围绕提升经济社会发展承载能力和综合竞争力的需要，切实转变发展观和用地观。着力盘活存量建设用地，进一步挖掘潜力，节约集约利用土地。遵循“全面探索、封闭运作、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，实现建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新佛山。
（二）基本原则
1、政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。
2、明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。
3、统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。
4、节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。
5、尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。
三、合理确定“三旧”改造范围
（一）合理确定“三旧”改造范围
围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡环境改善、建设社会主义新农村等战略目标，在有利于耕地保护、土地进一步节约集约利用、产出和效益进一步提高的前提下，我市下列土地列入“三旧”改造范围：
1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；
2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；
3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；
4、产业“退二进三”企业的工业用地；
5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；
6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；
7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；
8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；
9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；
10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；
11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。
（二）“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件
1、拟改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和我市产业发展规划及环境保护要求；
2、拟改造项目属于“三旧”改造或属于市或区人民政府认定的“节能减排”范围；
3、拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。
四、科学编制“三旧”改造规划和年度实施计划
（一）开展全市“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，建立数据库。
（二）根据“三旧”改造工作总体要求和原则，市人民政府负责组织编制《佛山市“三旧”改造专项规划》。各区人民政府要根据《佛山市“三旧”改造专项规划》认真组织编制“三旧”改造地区的控制性详细规划和改造方案，以指导“三旧”工作的开展。今后，根据实际情况确需对“三旧”改造专项规划作局部调整或修改的，由区人民政府报市人民政府批准后实施。
（三）各区人民政府根据“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划。各区“三旧”改造年度计划报市“三旧”办备案。
（四）“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府编制，逐级上报审批。程序如下：
1、各区根据“三旧”改造专项规划按项目或分片区制订“三旧”改造具体实施方案报市人民政府审核；
2、市人民政府将各区的“三旧”改造方案单独或汇总报省人民政府审批；
3、改造方案批准后，各区根据批准的方案分类办理供地手续，有关供地方案报市国土资源局备案。
五、因地制宜，采用多种运作方式进行“三旧”改造
（一）政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的，由政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府土地储备。纳入土地储备的具体程序、价格确定，按市及各区有关文件规定执行。
（二）旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，鼓励原土地使用权人自行进行改造。但原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能申请。自行改造方案由区“三旧”办牵头组织各成员单位审核同意后报区人民政府批准。涉及的划拨土地使用权和改变土地用途（包括经营性用途）以及延长土地使用年限可免土地收购储备和公开交易，采取协议出让方式出让，并按现行规定缴纳土地出让金。规划、国土、建设等部门根据区政府的批复意见分别办理相关手续。
（三）旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合自行改造；或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同，在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后，申请对收购的地块取得拆迁许可后进行集中改造，改造的相关规定和办理程序与上述原土地使用权人自行改造一致。区以上国土资源部门根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造范围内的多宗地块涉及出让年限不一致的，应统一出让年限，涉及补交地价款的按规定办理。
（四）属于“三旧”改造和“节能减排”项目的旧厂房在符合规划前提下改为经营性用途的，原用地单位可向区“三旧”办提出自行改造的申请，改造的相关规定和办理程序参照上述原土地使用权人自行改造规定办理。
（五）“三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由区国土资源部门审核同意并报区人民政府批准后实施。
（六）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，农村集体经济组织申请将集体建设用地转国有的，经村民（代表）大会表决同意后向区国土资源部门申请，按程序逐级上报省人民政府批准。区人民政府根据“三旧”改造规划组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，在建新必须拆旧的前提下，交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与有关单位合作开发建设。
（七）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、区人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位在建新必须拆旧的前提下依照规划自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理。
（八）旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土管理部门安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。
（九）“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时（包括联建合建），按规定须在土地交易中心公开交易。
（十）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经区“三旧”办牵头有关成员单位讨论同意并报区人民政府批准后，可免公开交易。
（十一）经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。
六、关于分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续问题
（一）没有合法用地手续且已使用的建设用地
1、用地行为发生在1987年1月1日之前，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。
2、用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。
3、用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。
4、完善各类用地手续的处罚标准
“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处罚：
（1）禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；
（2）三水、高明区按用地面积不低于3元/平方米。
（二）农村集体建设用地转为国有建设用地
原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民代表大会表决同意的前提下，办理征收手续。
（三）完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年完成。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。
七、关于“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地等问题的处理
“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中的空闲地，可一并纳入“三旧”改造。
现状为建设用地的边角地、夹心地、插花地，以单块面积3亩为标准，3亩以下（含3亩）由区人民政府处理：属原批文范围的直接确权，不属原用地批文范围而属于集体性质的，由区国土资源部门审核后报区政府批准给农村集体组织使用；不属原批文范围但无法证明是集体性质土地的，均认定为国有建设用地，由区国土资源部门审核后报区政府直接批准使用，也可以收回后重新公开交易或以协议方式出让。单块面积超过3亩或多块累计面积大于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地按规定办理有关用地手续。
现状为农用地的边角地、夹心地、插花地，以单块面积1亩为标准，1亩以下（不含1亩）、多块累计面积小于或等于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地由区人民政府处理并报市人民政府备案；面积1亩以上、多块累计面积大于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地按规定办理农地转用、完善用地手续和转为国有土地审批手续，并可在“三旧”改造方案中一并报批。
八、关于“三旧”改造涉及土地置换问题的处理
为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。土地置换手续由区以上国土资源部门办理，办理时限为7个工作日。
九、关于“三旧”改造中涉及的土地出让金优惠政策及财政扶持政策
（一）农村集体使用的集体建设用地或国有建设用地（留用地），在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农村集体可按城市规划用途自行开发使用，且可以采用划拨方式供地。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的，只要土地使用者与土地所有者一致，也享受本条规定的优惠政策。
（二）农村集体将国有留用地或集体转为国有的土地自行开发或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的，转移部分应按规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金。政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后，在扣除按规定计提的农业土地开发资金、出让业务费等专项资金后，余额最高不超过60%按《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）有关规定，由财政列支，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等。
（三）市、区人民政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。
（四）鼓励、支持“2+5”组团城市规划城区内效益差、能耗高、污染大的企业搬迁。搬迁企业用地由当地政府依法收回后通过招标、拍卖、挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿费用后，其土地出让纯收益可安排部分专项支持企业发展，具体由各区人民政府结合实际情况制定。
（五）对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持改造。
（六）鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造，政府组织实施的“三旧”改造项目，在拆迁阶段可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。
（七）工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
（八）属政府产权的公共建筑面积，不参加容积率计算，不收取土地出让金。
（九）在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划前提下，经区“三旧”办报区人民政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业，不视为改变土地用途。
十、加强对“三旧”改造的检查监督
市监察局对市三旧改造办、市相关职能部门履行职责情况以及各区政府开展“三旧”的情况进行监督检查；各区监察局对辖区内的改造办和相关职能部门履行职责的情况进行监督检查。各区要将“三旧”改造项目审批纳入电子检察系统进行管理，并作重点标注，以便监察机关履行监督。市相关职能部门要认真对照本实施意见对各区“三旧”改造进行监督，发现违反“三旧”改造规定的行为要及时进行纠正。凡是弄虚作假，擅自将不符合“三旧”改造范围的用地纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行报批的，由市、区监察机关依照有关规定严肃查处。
十一、其它
（一）各区可以按照本意见精神，结合自身实际制定具体实施办法。
（二）本意见发布前，市政府、政府各有关部门和各区已公布的一系列“三旧”文件中，其它方面的优惠政策与本意见无冲突的，仍然适用。
（三）本意见发布前，各区人民政府根据先行先试原则已经审核确认的“三旧”改造项目和方案有效，无需再另行报批。
附件：1.“三旧”改造方案申报表
2.“三旧”改造项目用地情况表
3.“三旧”改造项目申请、审批流程
4.报批“三旧”改造方案需提交的材料
5.分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续需提交的资料
6.置换土地报批需提交的材料

⑻ 深圳旧城改造的流程

程序标准

第一步是调查研究，对旧城改造的基本信息进行资料收集，对旧城改造的必要性和社会经济的可能影响作出基本的判断，了解各个城市发展的各个方面。

第二步，确定旧城改造地区之后，根据经济实力和区域发展需求提供定制化规划。

第三步，拆除部分建筑，进行居民迁移，道路等基础性工作，保证旧城改造工作的顺利开展。再是对旧城改造的基础设施进行设计和修缮。

改造内容

①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；

②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；

③更新、调整城市工业布局；

④更新或完善城市道路系统；

⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

方案趋向

①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；

②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

(8)旧厂三旧改造流程收购策划方案收储扩展阅读

“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：

一是简化了补办征收手续；

二是允许按现状完善历史用地手续；

三是允许采用协议出让供地；

四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；

五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；

六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。

改造观点

一、对城市规划的有益补充，体现了城市开放、兼容的城市品格，增进了国际化的城市认同。在全球化、城市现代化、国际化背景下，外籍人口越来越多，在一定地段适度增加一些具有异域风景的城市景观，未尝不可。

对于增加外籍人士的城市认同感、提升城市国际化形象具有积极意义。城市和地方财政事权增加也为此提供基础与条件。将时尚小区变脸为“欧洲小镇”，体现了“将时尚进行到底”的改造思路。

二、城市更新和改造不可盲目，特色的文化延续更加重要。作为政治、经济和文化中心的中心城市，应该有更多的地区文化担当意识。城市政府、规划与设计单位应该有强烈的地方文化自主性意识，让城市传统建筑和建筑风格可以延续，增进城市的历史和文化质感。

三、应该加强城市规划和城市建设过程中的公众参与，推进民主社会和市民社会的建设，社会公平性应该得到强化。对于提升环境质量、增加附近居民出行便捷度、完善周边服务配套等大有裨益，对其而言是局体利益最大化，但对全区居民和全市居民而言，就有失公平。

远景设计研究院认为，城市规划和建设过程中，一定要养成机会成本的思维，凭什么重点发展和开发一个地方，如何满足其他地方的发展诉求，都是需要思考的问题。

参考资料来源：网络-三旧改造

参考资料来源：网络-旧城改造

⑼ 旧城改造,旧村改造和"三旧"改造有什么区别

区别如下：

1、概念不同

旧村改造是推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

2、内容不同

旧村改造主要工作内容包括村域规划编制，居民点改造建设，基础设施改造提升以及产业结构提升等内容；主要通过对农村居民点建设用地低效无序利用的改进提高用地效率，改善村居环境，腾退建设用地，并将腾退出的土地用于村集体经济发展和产业提升。

旧城改造的内容是改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区。改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等。更新、调整城市工业布局。

更新或完善城市道路系统。改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

三旧改造的内容包括的是对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。

3、效果不同

旧村改造，有利于改善农村基础设施和农民生活环境，提高农民生活质量；有利于进一步规范农村建设，促进农村土地集约利用，提高土地利用效益和利用水平；有利于促进农村二三产业发展，增加农民收入，提高农民社会保障水平。

有利于加强农民住宅建设的安全管理，提高施工质量，增强农村地区的抗灾防灾能力；有利于加强农村基层政权建设和社会事业的发展，构建和谐社会。

旧城改造能保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展。

在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

(9)旧厂三旧改造流程收购策划方案收储扩展阅读：

旧城改造的程序标准

第一步是调查研究，对旧城改造的基本信息进行资料收集，对旧城改造的必要性和社会经济的可能影响作出基本的判断，了解各个城市发展的各个方面。

第二步，确定旧城改造地区之后，根据经济实力和区域发展需求提供定制化规划。

第三步，拆除部分建筑，进行居民迁移，道路等基础性工作，保证旧城改造工作的顺利开展。再是对旧城改造的基础设施进行设计和修缮。

网络-旧城改造