A. 给一条商业街做一次事件营销
1、先给这个商业街一个合适的定位:是厂家原单打折(奥特莱斯)、还是高端商业街、还内是不行家、还是容小吃街、还是娱乐街、还是低价批发一条街?
总之先找到这个商业街所有的优势，对比其它商圈的优点
2、找找这个商业街的劣势，然后进行弥补:离市中心远不远?店铺数量多不多?品牌店多不多?娱乐设施如电影院、台球厅、KTV怎么样?等等
3、想一句广告语，在所有的广告中坚持传播。
4、选择最有效的广告形式，利用当地关系，在移动电视、电视台、报纸都发布相关的新闻报道、软文、促销广告等。
B. 餐饮营销策划方案
一、做好旺季与淡季的营销转换
别在春节旺季里看着天天顾客爆满就沾沾自喜，可能大年一过你就天天唱空城计。
由于中国传统习俗的使然，一临近春节，全社会的消费力在短期内有一个喷发行情，大大小小的酒楼几乎家家爆满，而这很难说是因为你的营销工作做得多么出色。
真正考验营销的成效，还在于到了淡季是不是一落千丈，一年里是不是能持续、稳定地经营，在顾客中是不是享有较高的满意度和美誉度，在同行企业中是不是属于领先方阵的。
成功酒楼营销的目标都是非常明确的，策略都是很清晰的，且都是按计划有步骤地推进实施。有一点非常关键，那就是如何做好旺季与淡季营销策略的转换。
“旺季取利，淡季取势”，这应该是酒楼营销的核心思想。取利，就是要夺取最大的销量，获取最大的收益;取势，则是获取制高点，争取有价值的东西，包括经营人气、顾客口碑、品牌知名度，等等，从而建立长期的战略优势。
这“势”和“利”的关系是截然不可分开的，没有淡季的“势”作为铺垫，就很难获得旺季的“利”;而没有旺季的“利”，也无法支撑酒楼在淡季里去取得所需要的“势”。
往往淡季营销工作做得好的酒楼，到旺季不用再投入太大的营销成本也能获利颇丰，这就是水到渠成。
淡季里，营销工作重点可归纳为三个方面：
1、老客户的维护。
2、新客源的开发。
3、品牌形象的塑造。要做好这三方面的工作，适度的营销成本是必不可少的，而不是一味地没有策略性地压低经营成本。这个阶段应相对轻视收益率，而更重视上座率和顾客的满意度，终而实现旺季取利以及全年的收益目标。
二、认清市场变化，从容应对。
这需要根据酒楼的市场定位，从客源构成、消费动机，以及节后餐饮市场的调整趋势等方面作出正确的判断和分析，然后把有限的营销资源投入到最有效的目标市场。
对于中、高档酒楼来说，春节旺季的时候最主要的顾客群体是官方(包括政府和军队)、商务以及其他社会团体的集团消费，这期间很多酒楼对一般的散客都无暇顾及，有所怠慢。
但是春节过后一段时期，餐饮市场的客源结构就会发生变化。由于节前集中的突击消费，节后集团消费的热情会降低，消费的频次也明显降低。相应家庭消费和散客消费的份额就有所抬头。
而节日期间淹没在众多团年宴、庆功宴之中的婚寿宴、百日宴等，在淡季里会显得比较突出，成为很多酒楼的支柱收入来源之一。而另一块市场，比如象会展、旅游团队等，在春节期间几乎停顿，但在节后也会成为餐饮市场不可忽略的部份。
三、把握淡季中的小高潮
在春节后的餐饮淡季里，也有一些小的消费热点，比如3.8妇女节，很多单位就会组织女性员工聚餐庆祝，很多女性消费者也会跟朋友相约一起享受美食。
各地也会有一些各不相同的展会商机，比如3月份的2009春季糖酒会就在成都举行，届时数十万来自全国甚至国外的客商齐聚蓉城，且一定会安排很多迎送往来的招待宴会，短期内会掀起一股不小的餐饮消费热潮。酒楼应及早制定营销预案，有条不紊地开展营销促进工作，力争在这些淡季中的小高潮有不错的斩获。
旺季的时候，你的广告往往会被淹没在广告的海洋中。而在淡季，适度的营销活动再配合适度的广告宣传，会使得你的酒楼在整个行业中显得比较醒目，品牌宣传的效果会更好，营销活动的效果也会更好。
五、砍柴磨刀两不误
淡季里的营销工作应该两手抓，一手抓市场，即所谓的“砍柴”;另一手练内功，即所谓“磨刀”。前面主要阐述的是抓市场的一些策略，关于练内功，我有如下一些建议：
1.总结旺季营销工作的得与失，不断改进营销的思路和方法;
2.对已经制定的后续的营销工作计划重新检讨，进行修正和完善;
3.优质的产品和服务就是最好的营销，所以淡季里在经营业务不是很忙的情况下，开展系统的服务和生产技能培训，不断提高服务品质;
4.淘汰不合格的营销人员，招募新的营销人员，并进行全面的强化培训;
5.检讨酒楼过去在品牌展示方面的不足，充实品牌内涵，努力打造高品位的品牌形象。
春节后餐饮业淡季形势严峻，因此要做好营销管理的方案，这样才让自己的企业赢取更多的利益。
C. 为什么越来越多的商业中心做主题性营销活动
一、网络营销对企业的市场进入条件的影响
网络是一个开放式的大市场，客户主要关注的是该企业能够提供他们所需的产品或服务，因此，只要企业提供的产品满足消费者的需求，一样能够在网络市场上占有一席之地。然而网络对于企业来说，即是机遇也是挑战，网络营销使中小企业更容易参与到全球的竞争之中，从而市场竞争也将更加激烈。国际品牌网认为，如果企业想要在市场上立于不败之地，就必须保持一定的竞争优势，满足客户需求的同时又拥有自身的独特性，创造出个性化的产品或服务的竞争优势。
二、降低企业的成本。
网络营销的发展和普及，将不同领域、不同种类以及不同特点的企业都联系在一起了，企业可以通过网络将自己的产品和服务直接面向全世界，从而减少了传统的交通费和通讯费用。而且企业可以直接通过网络来与客户沟通并处理营销中所出现的问题，方便客户及时地找到自己所需的信息，这样不仅提高了工作效率，而且企业还可以减少了工作中不必要的员工，减低了员工薪酬费用和一些日常费用。除此之外，企业通过网络可以进行产品直销模式，自动化管理，减少管理人员，降低营销渠道费用，还能够提高销售管理效率。戴尔公司自1995年建立了戴尔在线网站，其中包括电子商务和在线技术支持。今天，戴尔在线网站不但为戴尔公司赚取了将近四分之一的收入，而且为戴尔公司减少了大量成本，大大减少了公司的运营费用。
三、全天候无空间运作，增加企业的交易机会。
由于网络的开放性和全球性，企业的网络营销也没有了时间和空间的限制。企业不但可以实行全天候运作的营销模式，而且还可以突破传统市场的区域限制，将市场拓展到世界的每一个角落，促使企业更好地发展。再者，网络营销改变了传统模式的一对一或一对多，变成了多对多的模式，为买卖双方创造了更广阔的交易空间。
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E. 长沙市第一个院落式商业街区湖南橙子街区营销报告
橙子 498 街区营销报告
第一章 项目现状分析与总体策略
一、目前现状
（一）市场分析
从 2005 年 7 月 30 日至 8 月 31 日，共 31 天，来访客户 211 人，平均每天近 8 人。通过对来访的客户资料进行统计，总结出如下特征：
1、来访客户质量一般。
意向强的 25 人，占 12% ，较强的 23 人， 11% ，意向一般的 63 人，占 30% ，意向弱的有 83 人， 39% 。其他的意向不明确。
2、客户普遍关心价格问题。
在来访的客户中， 124 人明确表示关注价格，所占比例达到 59% 。其次客户关注铺面位置，有 45 人关注，达到比例 21% 。
3、购买目的主要是投资。
购买目的是为了投资的客户有 84 人， 40% ，买来自营的有 53 人，所占比例为 25% 。其他的购买目的不明确。
4、客户主要通过工地广告了解到项目。
通过工地广告了解项目的客户有 79 人，占 37% ， 23 人是靠朋友介绍， 8 人是从报纸广告了解到。
5、客户偏好的铺号：（括号中数据代表被客户选中次数）
北栋： 101 （ 4 ）、 102 （ 4 ）、 103 （ 2 ）、 104 （ 4 ）、 106 、 104-108 、 110 、 111 、 112 、 114 、 212 （ 4 ）、 213 （ 6 ）、 218 、228
南栋一区一楼： A126 （ 4 ）， A128 ， A129 ， A130 （ 4 ）， A131 ， A133,A135 （ 3 ）,A136 （ 3 ）,A137 （ 8 ）,A138 （ 2 ）， A140,A141 （ 2 ）,A142 （ 4 ）,A143 （ 2 ）， A144 ， A145,A146 （ 3 ）， A148 ， 2 ） A149 （,8 ） A150 （
南栋 B 区： B151 ， B152 （ 2 ）， B153 （ 7 ）， B154 （ 5 ）， B155 （ 6 ）,B156 （ 2 ）， B157,B160 （ 7 ）
南栋 C 区： C161 （ 6 ）， C162 （ 2 ）， C166 （ 2 ）， C167,C168 （ 3 ）， C169 ， C170,C171 （ 3 ）， C172 ， C173 ， C175,C176 （ 4 ）,C177 （ 8 ）,C178 （ 2 ）， C179,C181 （ 3 ）
南栋二楼： 202 （ 3 ）、 203(3) 、 211 （ 2 ）、
临街（ 4 ），内街（ 16 ），小铺面,2 栋一座，内街 70 万一个， 2 楼外街,B 座（ 2 ）
（二）目前的有利条件
1、步步高超市、肯德基餐厅、米萝咖啡、橙子酒店等品牌进驻，再加上项目招商工作的进展，得到客户普遍认可。
2、周边拥有十几家大中院校，学生群体超过 10 万，再加上周边人口集中的住宅小区，居住人口超过 20 万。根据客户来访资料可知，周边人群比较认同本项目。
3、周边没有成熟的商业中心，具有竞争力的项目并不多，且长沙市城区朝南发展，长、株、潭一体化，本项目升值潜力大。
（三）目前存在问题
1、一号栋和临学校大门的门面由于面积太大，总价过高有可能会造成积压。
2、对原有登记客户的情况不明了，导致销售当中存在很多不确定因素。
3、项目中间反复太多，影响投资型客户信心，出现部分客户流失。
二、总体营销策略
（一）销售时间
在 9 月 10 日对 VIP 客户， 8 月份来访客户以及 8 月前积累的所有客户进行一次全面梳理， 10 月份与客户签定委托租赁合同开始重点招商， 11 月份完成招商同时部分客户可以进行装修， 12 月 20 日开始进入全面装修阶段,1 月 20 日开业。
原因:
1、 根据项目的工程进度。
2、 据销售员对客户跟踪了解，有一些前期积累的客户已经流失。因此当务之急必须将前期储备的意向客户转变为准客户。
只有与客户签定委托租赁合同才有可能展开对项目的全面招商。
（二）销售步骤
1、 在 9 月 10 日全面启动销售后，首先通知以下几类客户；一，二楼客户， B,大客户（同时认购两个 60 万以上门面的客户和一个人一次性购买 150 平米以上的）。C,位置相对较差客户（在销售员推销当中有些客户被说动愿意高于内部定价成交位置相对较差的客户，主要是指一号栋和临学校大门的门面）。
2、 完成首批客户后，针对 VIP 客户（ VIP 客户按照购买 VIP 客户的先后顺序通知）。在完成以上客户的订购后，除控盘的门面外，其余依次通知登记客户。
原因：首先考虑大客户主要是保证大客户所需门面的完整性，不会造成大客户所需门面被小客户所分割，同时也便于今后针对大品牌的招商。然后从整体考虑先将较差门面处理，将较好位置留在日后销售，降低了整个盘的销售风险。
（三）销售当中出现的两种情况与对策
1、旺销：如果开盘销售顺畅（ 9 月份完成总销的 60% ），则 10 月份的工作重点将是招商。
2、开盘时，若认购情况理想，作好开盘时的组织工作是关键；若认购情况不理想， 9 月、 10 月份的工作重点在招商，进一步完善本项目的说服力。同时增大广告宣传力度，扩大项目的影响力。销售工作同时展开，来一个客户就抓住一个客户。
原因：
1、 在没有进行广告宣传的情况下销售部目前每天都有客户来访，也有部分意向较强的客户，加上本项目铺面量少，来一个客户抓住一个客户，最终也能在预定的时间内完成销售任务。
2、重点在招商，完善项目的商业结构，树立客户的购买信心后，进一步增大广告宣传力度，可以促进摇摆不定的客户成交，并带来新的客户资源。
第二章 控盘计划
此次开盘将采取控盘的方式进行销售，具体为；
一、控盘
A,对整个二栋一座控盘！
B,对 101,102,103,178 号门面进行控盘；
C,控盘的优势：控制位置好的地段，有利于强推内街；
D,控盘给客户的说辞：一座为老房与新建筑的结合，办理销售证要时间；对于位置很好的小门面，采用高价控盘的策略。
二、解盘
1、在完成内街一期推出门面个数的 90% 时！
2、在销售过程遇到愿意出高价买销控门面的客户时（由代理公司在实际销售过程中视情况灵活调整）
原因：
1、考虑项目的升值可能性和价格的调整空间。
2、考虑在项目销售不好的情况下可以进行二次开盘。
3、考虑项目的整体风险把握。
第三章 价格策略
房地产的定价必须有一个很周全的定价方案，切忌定价过高，一旦开始销售时起价过高，造成销售不畅，再想把价格降下来就很难。因为楼盘最怕跌价，如果开盘价格与后来的销售价格形成跌势，就会使买家造成不良印象，会认为升值潜力和经营前景不看好。所以价格定位应该是动态的价格定位和价格策略，尤其对商业项目，有时候宁可牺牲一部分利益，把价格限制在某个范围内，以保证全盘利益。
铺面定价原则：市场定价原则加差别定价原则。
市场定价原则：根据销售市场上与本项目位置、设施、配套、物业等相关因素相似的商业楼盘销售价格作为参考标准再参照项目周边铺面的销售价格和租赁价格而制订的销售价格。
差别定价原则：作为商业铺面是根据铺面的临街、面积、人流、认同度等因素制订的销售价格。
在严格遵循以上两大原则的基础上，我司制定了一套完整的价格表。详情请见《商铺销售价格明细表》
第四章 内部认购期执行方案
根据原来登记的客户资料进行分类整理，然后有针对性地进行点对点的销售策略，争取在最短时间完成原来的客户整理，达到既能维护客户利益又能完成销售任务的结果。
一、认购流程：
1、接待方式：常规接待式。
2、认购条件：A：凭号认购物业 定金交纳门面 20000 元/个，一月内签定合同并交清首付款
3、 9 月 6 日开始将客户进行分类。筛选出大客户，并将 VIP 客户的先后顺序整理出来。
4、 9 月 8 号开始按照以上程序给客户打电话，邀请客户带定金于当日前来看铺。由销售主管在前台登记，超过 25 名立即停止电话通知。每天保持每个销售员接待 4 个客户的客户通知量，保证销售员有充足的时间与客户沟通，提高成交率。每次通知客户提前两天。
5、客户来现场后，销售人员上前接待，介绍项目情况，全程负责签定合同和到财务交款。
6、根据认购需要将现有场地划分为：财务区、模型展示区、签约区、复核区（签约区旁）、销控区、
二、销售流程：
第五章 第二套方案
假设内部认购期的销售不能达到预期效果，则 10 月份将进入所有人员全面招商阶段和广告宣传方案，由于大部分为投资性客户，因此，此阶段采取部份“带租约销售”的方式进行销售。在广告的配合下采取多种销售方式完成销售任务。
一、招商策略
（一）招商的定位
橙子 498 街区位于韶山路的商业真空地带，服务的对象主要是该区域内 20 万高消费群体的常住居民和约 10 万的学生消费大军。所以商业格局只能定位为“区域性商业中心”，使之成为该区域内唯一的集购物、休闲、餐饮为一体的商业消费市场。
（二）招商的基本思路
1、维护街区的统一主题形象，只招与满足周边客户购物、休闲、餐饮与学生用品有关的品牌进驻，坚决杜绝与主题无关的品牌进场。
2、维护产业经营的黄金比例：具体的招商分布列表如下（附图）：
（三）招商政策
在租赁经营上应采用放水养鱼的原则（先做人气、再做生意），开发商应该最大限度的给与经营者一些优惠政策，具体为；采取递增的办法设定租金。（具体见招商书）
（四）招商的开展方式
1,广告宣传：具体的广告执行时间和销售广告的推广时间应该一致，依照项目销售推广计划制定相应招商策略，同时将招商信息与销售推广信息相结合，在项目形象报纸广告及促销广告,SP 推广中融入招商信息宣传。
2、现场办公直接招商：招商部人员每天有人指定在现场值班接待来访、来电客户。如果遇到客户提供有关信息必须及时向主管汇报并进行跟进。
3、所有销售员出动对适合本项目的品牌进行一次初步接洽，搜集客户名单。
4、重点访问法：通过排查有重点的选择一部分客户进行公关。
二、广告计划
（一）推广核心
本项目在产品定位具有较强的独特性，因此，广告诉求的重点应该突出本案的销售重点。本案的独特性主要表现在以下几个方面。
项目的功能定位：区域性商业中心（为 20 万街坊、10 万学子打造的社区商业中心）
项目的产品定位：休闲时代的最时尚产物，院落式街区的开发模式，开放式的将人们娱乐、休闲、购物、服务的需要溶入城市。
结合以上两点，我们不难总结出本项目独特的销售主张，即一个最为优化的商业项目在一个最有市场基础的地方诞生。但是从消费者接受信息的方面，街区的概念已经被住宅和其他综合性商业提前引用，而且除了业内人士以外，老百姓对于街区的概念是相当模糊的，更不清楚其作为一个纯商业项目的价值，因此，我们此次推广的核心应该是：
院落•街区•纯商业• 5 个亿（通过核算本项目周边居民的消费总额，该数据还需进一步的参考统计部门的数据）
（二）推广策略
根据拟订的时间进度和个销售环节的需要，我们将本次广告活动分外为三个阶段，在围绕主题的情况下，每期展开推出不同的诉求点。
第一阶段：（ 10 月上旬）根据总体策略，该阶段的广告目的是：招商等于销售，即销售和招商的任务是平等的，因此，本阶段的推广主题是：“与商业巨头共舞”，该主题应诉求已经进驻本项目的美国肯德基、新加坡橙子时尚酒店、步步高、台湾米萝咖啡等品牌实力，利于增强投资者信心。
第二阶段：（ 10 月下旬）随着招商工作的开展，品牌的陆续进驻，项目日渐丰满，说服力进一步加强，此时的广告目的是销售大于招商，即主要目的是销售，应该推出促销性广告。因此，该阶段的广告主题是：“挣钱有理”，（投资的十大黄金法则）。该阶段的广告风格应该是煽动性的，气势庞大的。挣钱有理的诉求主题是抓住了商业项目最基本的特征：人们投资是为了挣钱。
第三阶段：开业前期的广告，该阶段的广告目的是有两个，一方面促进尾盘的销售，另外一方面为开业聚人气，因此该阶段的广告应该是热烈的，而且必须与活动相结合推出，要能够引起人们对本案的期待。暂定本阶段的推广主题是：“橙子熟了”。
示范文案：橙子，一种普通的水果，一笔明亮跳跃的色彩，一种甜蜜、酸涩的回味，一种朴实外表掩盖下的叛逆与不妥协，一种个性的张扬与升华，一种对传统的颠覆与创新。一只橙子的理想是成熟，一个街区的理想也是成熟，橙子 498 ，一处个性与时尚汇聚的前沿领地，让众人期待。
由于时间关系，该阶段活动方式暂略。
（三）媒体策略
报纸媒体覆盖面广、承载信息量大，在短时间内有望将信息发布至广大市民。而且，本项目的主要目标对象是投资客，而这一群体大多有阅读报纸的习惯，因此，为了最有效地引起消费群体的关注，我们建议整个广告媒体投放比例分布如下：
（四）费用预算
销售阶段 时间 投放媒体 版面（时段） 费用 小计（万）
第一阶段
待定
潇湘晨报 A1 半版×2 10.8万×2 67
长沙晚报 A2 半版×1 5.4万
户外 1年 40万
第二阶段
待定
潇湘晨报 A8 整版 11.88 69
长沙晚报 A8 整版 10.4
潇湘晨报 A1半版 10.8
长沙晚报 A8半版 5.4
潇湘晨报 A8半版 4.5
潇湘晨报 A8半版 5.94（周末价）
其他 10
开业阶段 元月 庆开业公关活动 10
合计（万） 136
F. 求智能商圈的推广方案
“智能商圈”秉持“大家赚钱我受益”的合作经济理念，为联盟商家“雪中送炭”或“锦上添花”，不参与重复建设和无效竞争，创造共同参与的机会，而不是独自把事情做完。系统平台擅长异业异地资源交流与互动，最终形成同业也合作的关系。 智能商圈的总体概述 “智能商圈”以消费领域品牌营销为核心，提供基于互联网信息技术的忠诚客户管理系统和媒介服务。通过智能化互动式营销和体验，完成在商贸联盟的平台上重复消费的价值循环。 针对商家的介绍： “智能商圈”运用互联网快速搜集、整理、分发、传播信息等技术特点，打造智能媒介互惠传播，令商家一方面实现店内的信息化管理，另一方面与圈内其它商家实现免费广告置换；同时通过会员管理系统锁定忠诚客户，凭借客户渠道获得多种增值。商家通过共建共享商圈，享受广告费分成、会员服务费分成及捆绑销售分成。 针对消费者： 成为智能商圈的会员，在商圈内积分连通式累积和兑换，积分速度比普通银行卡快8-10倍，更有机会花一倍钱获得双重或三重收益，享受娱乐互动的多层次多样化消费联盟服务。 针对代理： “智能商圈”以智能媒介、商贸联合和会员互动为发展重点，以智能和互动为主要特性，为参与者提供消费行业及相关领域内交换商业资源的平台。以项目整合，效益最大化为最终目的，凭借先发优势，赢取消费市场。
G. 怎么让一个比较的冷清的商业街,吸引更多的消费者,营造商业氛围,让投资者对项目增加信心.
现在很多人都来转到线源上了，线下很难做，在这种情况下投资者能不能对项目增加信心关键是商业街能不能找到差异化，能不能吸引人流、刺激消费。一般来说冷清的商业街有以下特点：
1、商业街营销策划方向不对，业态比例不合理；
2、商业街缺少特色、没有融入文化内涵；
3、商业街景观设计不人性化，休闲空间不足，不能满足不同人群的需求。
如果商业街存在以上问题，很难吸引消费者，最好的解决方法就是进行商业街改造，找专业人员分析一下问题所在，对症下药，墨本设计在商业街策划和商业街景观设计这块比较专业，可以找他们。
H. 市场营销方案
见钱有货
世界一流
按质论价
全案执行
：[email protected]
I. 谁能提供一个商业街的营销策划方案阿急！
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