房地产项目全程策划方案设计

1. 我给一个房地产项目做了一套整体的策划方案和设计方案，我应该收多少钱

收多少钱来应该在前自期商谈合作的时候就谈好了，至少你在之前你得根据项目投资规模和对方的要求难度来报价给对方，对方接受你的报价后你才会开始工作，另外你的设计方案是什么样的方案，是项目开发概念设计还是建筑设计？不管怎么样都不应该是做好了以后还不知道应该收多少钱呀。

2. 房地产项目全程策划

深圳万科地产项目全程策划流程
一、市场调研：
1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2、市场分析：
（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4、竞争个案项目调查与分析
5、消费者分析：
（1） 购买者地域分布；
（2） 购买者动机；
（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）；
（4） 购买时机、季节性；
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）；
（6） 购买频度；
6、 结论
二、 项目环境调研
1、地块状况：
（1） 位置
（2） 面积
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性质
2、地块本身的优劣势
3、地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、 项目投资分析
1、投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）
（2） 房地产的政策法规
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2、土地建筑功能选择（见下图表）
3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4、土地延展价值分析判断（十种因素）
5、成本敏感性分析
（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6、投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7、同类项目成败的市场因素分析
四、营销策划
（一） 市场调查
1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2、建筑规模与风格
3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
1、经济背景
• 经济实力
• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、 价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、 媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、 概念设计
1、小区的规划布局和空间组织
2、小区容积率的敏感性分析
3、小区道路系统布局（人流、车流）
4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5、小区建筑风格的形式及运用示意
6、小区建筑外立面色彩的确定及示意
7、小区户型比例的搭配关系
8、小区经典户型的功能判断及其面积划分
9、小区环境绿化概念原则
10、小区环艺小品主题风格确定及示意
六、 识别系统
（一）核心部分
1、名称
2、标志
3、标准色
4、标准字体
（二） 运用部分
1、现场
• 工地围板
• 彩旗
• 挂幅
• 欢迎牌
2、营销中心
• 形象墙
• 门楣标牌
• 指示牌
• 展板规范
• 胸卡
• 工作牌
• 台面标牌
3、工地办公室
• 经理办公室
• 工程部
• 保安部
• 财务部
4、功能标牌
• 请勿吸烟
• 防火、防电危险
• 配电房
• 火警119
• 消防通道
• 监控室

万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1、建筑规模与风格；
2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5、物业管理（收费水平、管理内容等）；
6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位
1、理论价格（达到销售目标）
2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4、价格策略
四、入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2、阶段性的广告主题
3、阶段性的广告创意表现
4、广告效果监控
六、 媒介策略
1、媒介组合
2、软性新闻主题
3、投放频率
4、费用估算
七、推广费用
1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2、印刷品（销售文件、售楼书等）
3、阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训

万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容：
1、建筑规模与风格；
2、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5、物业管理（收费水平、管理内容等）；
6、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位
1、理论价格（达到销售目标）
2、实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）
3、租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4、价格策略
四、入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1、广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2、阶段性的广告主题
3、阶段性的广告创意表现
4、广告效果监控
六、 媒介策略
1、媒介组合
2、软性新闻主题
3、投放频率
4、费用估算
七、推广费用
1、现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）
2、印刷品（销售文件、售楼书等）
3、阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训
关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net

房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html

房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

3. 一个房地产项目的营销策划怎么做

在你做营销策划之前你必须做好定位，定位包括产品定位、概念定位、客版户定位以及营销定位。其中最权重要的是客户定位，做好客户定位你自然该怎么卖。这个最好是通过前期客户蓄水，分明细的分析客户的需求，比如前期蓄水500组客户，其中能接受价格1万左右的有50组，能接受8000的有150组，7500的450组，7000的则是500组客户全部能够接受；再就是客户对户型的需求，比如需求三房的有70%，三房以上的10%，三房以下的20%。这样一来，你看到这些数据，自然而然的可以得出开房时你的三房产品怎么定价，两房怎么定价，开盘能销售百分之多少。就以上面这个例子，你若将三房的定价为7000，那么可以肯定开盘当天至少能销售70%产品。如果你的开发商要求你做利润最大化，那么你就要分析出开盘销售多少保留多少最适合你的产品定位。这就是最简单的营销策划。
望采纳

以上这也就是简单的说说，你要知道怎么利用前期客户蓄水得到的所有信息，比如客户住哪一代，从事什么工作

4. 什么是房地产全案策划，都包含了哪几个部分

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。

一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。

二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销

房地产策划的主要内容包括：

1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。

5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：

（1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

（3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

5. 房地产项目策划管见

在中国，虽然房地产项目策划较之制造产业的策划起步较晚，但由于房地产项目的高投入、高风险性，专业策划已经顺理成章在在近十年来在房地产领域得到了广泛的发展。
一、 对房地产项目策划本质和特性的认识
什么是策划？美国哈佛企业管理丛书编纂委员会给出的定义是：“策划是一种程序。在本质上是一种运用脑力的理性行为。基本上所有的策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来发生的事物作当前的决策。”根据以上定义，我们可以将策划理解为筹划或谋划，策划是一种立足现实，面向未来的活动。
房地产项目策划就是在房地产项目开发前的筹划或谋划。具体地说，房地产项目策划就是根据房地产项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，综合运用各种手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以可操作的策划文案作为结果的活动。
房地产项目策划具有以下特征：
（1）、地域性。这是由房地产项目地域性的特点所决定的。北方的朋友来到泉州，对泉州老城区建筑上的燕尾脊和马鞍脊赞不绝口，但谈到在北方建设这种建筑的可能性时却直摇头。为什么？因为北方的大部分顾客不会接受。这就是地域性文化对建筑的影响。所以在房地产项目策划时，要考虑文化氛围、自然环境、经济条件，市场状况等因素的影响，这是其一。其二是要考虑房地产项目周边市场供求情况和市场发育情况，同样的户型、同样的质量，不同的地域其售价是有天壤之别的，带给房地产开发商的利润相差很大。其三，要考虑项目所在地的功能区位、地理区位和街区区位等因素。
（2）、前瞻性。一个房地产项目运作周期少则二、三年，多则七、八年，作为策划，其理念必须要超前。我九三年曾在河北廊坊接触过一个住宅项目。当初在主流户型的建筑面积决策时，项目业主坚持要定在60—70M2，理由是“廊坊市长也就住到这个标准”。结果没有几年，随着国家经济和城市房地产市场的迅猛发展，到九六、九七年，这种户型就被市场所淘汰。
所以说，房地产项目策划一定要有前瞻性和预见性，这种前瞻性和预见性表现在房地产项目运作的各个阶段。比如说，在市场调研阶段要预见房地产项目的政策情况及整个市场情况，在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价的走向，在规划设计阶段，要预知小区规划、户型设计、立面效果等方面的发展趋势。在推广销售阶段，要弄清当前的市场状况，象当前市场上房地产项目的开发数量、在售楼盘的价格，在分析思考的基础上，对拟开发项目，在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面有超前的眼光。
（3）、系统性。前几年，一个概念可以救活一个项目，以北京为例，房地产策划人想出了许多概念性的东西，比如：体育概念、音乐概念、亲水概念、山水概念、SOHO概念、生态概念、真可谓概念满天飞，以致许多人认为，地产策划就是炒概念。应当说，这些概念之于房地产项目确实功不可没。但随着房地产市场的发展和规范，概念虽然不可或缺，但已不是项目成功的唯一因素了，策划业内人士，现在已经性格内敛，把眼睛盯在户型设计、环境规划、投资分析、建筑施工、营销推广、物业服务等非常现实的工作上。加之房地产项目是一个庞大的系统工程，这就决定了策划工作也要按系统工程规律来操作，必须对组成系统的各个子系统，加以分析策划和整合，以求各子系统密切联系协调发展、有机统一，从而保证大系统的有序、协调运作。
（4）、创新性。创新是一切策划的灵魂，房地产策划要追求新意、独创、永不雷同。在产品逾来逾同质化的今天。追求创新就显得越来越重要。东方大学城董事长金卫华在1999年首创中国大学城地产慨念，在当时可谓是一个创新。随后在国内刮起了一股大学城地产慨念风
。许多地方如法炮制，使“大学城地产概念”走入了歧途，国家不得不进行干预。平心而论，这不是金卫华先生的错，也不是
“大学城地产概念”的错。至今，我依然认为“东方大学城”是中国地产界的一个创举，至于在运作上存在问题则另当别论。所谓房地产项目策划创新，一是概念创新，二是策划方法创新。概念创新比较容易理解，方法创新其实是共性方法在不同项目上的不同组合，因为策划的方法和手段虽然有共性，但不同的方法手段组合，用在不同的项目上，却可以达到不同的效果，还以东方大学城为列。有些学校走的是业主建设、学校租凭的传统作法；比如：北京工业大学。北京地质学院；有些学校走的是“定向建设”的办法，比如象北大方正软件学院，北京联合大学；还有的是走股份制的办法。不同的方法显示出不同的魅力。
（5）、可操作性。任何方案没有可操作性都只能是纸上谈兵，经常有一些非常理想的策划方案，由于完全脱离了市场的客观和超出开发商的负担能力和实施能力而变成一堆废纸。所谓可操作性，一是在实际市场环境下有可操作的条件，二是在具体的实施上有可操作的方法，三是策划方案易于操作容易实施。比如时下已炒得火热的智能小区的建设方案。前几年，某策划公司给长沙一家开发商策划一套智能小区的建设方案，当时全社会的智能小区的解决方案并不成熟，而智能大厦的解决方案比较成熟，但智能小区和智能大厦并不是一回事，开发商在没有完全搞明白的情况下，为追求建设高品质小区的目标而冒然行事。结果业主入住后，智能系统却迟迟无法整体发挥作用，造成许多业主的不满，这是一例典型的因技术不成熟而缺乏操作性的案例。所以无论是策划公司还是开发商，千万不要为了追求新、奇而忽视方案的可操作性。
（6）、引导性。任何房地产项目策划方案都应当是以市场需求为依据，然而仍有许多经过市场调查而策划的产品都未获得全面成功。原因就在于缺乏引导。心理学告诉我们，人的需要是具有可伸缩性和可诱导性的。在现实生活中，由于消费者的需要受到内外各种因素的影响和制约，在需要的多少、强弱、满足水平和方式等方面具有一定的弹性，只要我们加以适当引导，这种隐含的、不明显的需要，就会变成实实在在的购买需求。比如在福利分房尚未结束之前，即便人们手上有钱也不去考虑购买商品房。在福利分房结束之后，在“居住舒适度”，“买住宅就是买地位”，“买住宅就是买文化”等理念的诱导下，即使手中钱不多，许多人也会贷款来买住房。实际上房地产的各种主题概念无一不是为引导消费而产生的。一个好的策划方案会通过主题策划，产品策划、营销策划、物业管理策划，有效引导激发人们对产品的占有渴望，挖掘出新的市场需求，所谓“引导市场、创造市场”就是这个意思。
二、 房地产项目对策划公司的要求
基于以上对房地产项目策划本质和特性的认识，我认为策划公司要在激烈的竞争中求得生存就应当在专业水平、经济实力、企业文化三个方面具备优势，房地产开发企业在选择策划公司时应当仔细考查策划该几方面的能力专业水平。开发商最看重的是策划公司的专业水平。策划的产品是策划
方案，而支撑策划方案的是策划人员所拥有的专业素质。一般来说，房地产开发商考查策划公司专业水平应包括以下几方面：
①、对市场判断的能力。策划人员必须了解市场，不仅要了解市场当前的状况，还要清晰把握市场发展的趋势。策划人员对市场当前状况的把握一般是通过专业化的市场调查，并对调查数据进行整理、分类、分析研究所取得的。福建大升房地产策划公司最近在投标泉州江滨的一个项目时，经过市场调研，运用市场细分理论，坚决地提出要建高品质江景社区的策划理念，把开发商计划销售2.1亿的目标提升到3.6亿，并拿出了详细的户型配置和小区功能规划方案，在所有的投标方案中脱颖而出。大升公司策划总监在谈到投标心得时说：“在到处充斥着中低档住宅社区的大环境下，我们只所以敢独树一帜地拔高项目案值，主要凭我们对市场已出现高品质社区需求这样一个基本事实的准确判断。”
②、规划设计的策划能力。如何在有限的地块上，挖掘出最大的商业价值，这是开发商重点考虑的问题，传统上对项目的规划是由开发商和设计部门合作完成，但目前许多策划公司依靠自己的市场优势主动出击，为开发商建言献策，也取得了很好的效果。厦门盛家堂企划公司在承接山东省济南的一个项目时，根据当地商业发达、交通便利的条件，给出开发商建言：将小区抬高建设平台，用天桥相连，以此增加一条内街。因为这条建议，项目案值增加了一个多亿，盛家堂也如愿以偿地拿到了该项目的策划合同。
③、营销推广的策划能力。就当前市场而言，这是开发商最关心的。一个房地产项目，当规划设计完成后，项目的价值就已经确定，如何以适当的价位被市场接受而销售出去，就成为一切工作的重点。策划公司这时要利用自身丰富的专业知识和对市场清晰而准确的把握，全面调动各种手段通过销售主题策划、广告组合策划、形象包装策划、销售道具策划、销售进度策划等一系列扎实细致的工作，从而达到在预定的时间内把楼盘售出的目的。营销推广的策划是许多策划公司创业的大本营、根据地。但是房地产项目策划无论是理论还是方法都发展很快，所以业内人士一定要不断学习，与时俱进。否则，就会被市场远远地抛在身后。
2、 经济实力。说到经济实力，有许多策划业内人士不以为然。众所周知，
房地产项目策划是一种高智力的脑力劳动，并不需要大量的资金投入，但为什么还要对经济实力进行改查呢？这是因为：
①、透过经济实力看策划公司以往的业绩水平。泉州市在工商注册的大小房地产策划代理公司有几十家之多，有的策划公司做过的项目不过一两个，甚至有的成立以来未做一个项目。其公司资产只能停留在注册时的几十万元。这样的公司谁敢用。著名华人成功学第一人陈安之有一句话：“我们一定要找有成功经验的人，不是说没有成功经验的人不可以用，而是找有成功经验的人，我们成功的几率比较大”。这句用在这里，正好说明问题。
②透过经济实力看策划公司整合资源的能力，由房地产项目策划的系统性我们知道，房地产策划是一项庞大的系统工程，从开始到结束，需要经过市场调查，投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，这些阶段构成策划的子系统，每个子系统都需要所在领域的高手，如何有效整合这些资源，策划公司的经济实力是基础。很难想象一个资产仅几十万元的小公司，可以留住年薪水几十万元的高级策划人才。
3、 企业文化。 “所谓企业文化就是一种价值观，就是一种想法和行为，
如果把价值观变成一种想法，再把这个想法融入到行为里，那么它就是企业文化”。企业文化是企业发展、团队精神、创新学习的基础，要看一个公司的企业文化是积极的还是消极的，可以从这三方面考量。看看这个企业承包近二年的发展状况，听听他们人与人之间是如何沟通和合作的，再问问这企业在管理上有没有创新，与别的公司有什么不同。比较一下，强弱优劣也就出来了。作为社会新阶层的策划团队大都以高学历的年轻人居多，他们充满活力、激情洋溢，对工作有热情、有干劲、有成就一番事业的雄心壮志，但这些人往往经受挫折的能力不足，意志力不够坚强，对工作缺乏负责任的态度。所以开发商在考查策划公司时，要对企业文化进行了解。泉州有一家策划代理公司创业之初，由于竞争对手比较少，老板也能兢兢业业做事业、企业很快发展起来了，但由于几个主要管理人员都存在着较严重的投机心理，因此所创造的企业文化带着浓重的投机色彩，几年来公司经营一直在务实与投机之间摇摆,使企业发展壮大受到很大制约.
值得注意的是不要把口号或理念等同于企业文化，口号或理念能真的成为每个员工的行为准则，才能成为企业文化。
以上所谈对房地产项目策划的认识和房地产企业对专业策划公司的要求，仅仅是我作为站在策划阶层之外，又与策划行业有着直接关系的房地产开发企业从业人员的角度，对策划工作的肤浅认识。本人最近在操作本公司开发的一个“闽台特产商贸城”商业地产项目，遵循文中所述原则与策划公司合作。虽然项目合作尚未结束，但从目前情况看，一切进展顺利，基本可以确定，本公司的初衷和双方合作目标是能够达到的。

参考文献：（1）贾士军编著《房地产项目全程策划》广东经济出版社
（2）余世维主讲，时代光华图书编辑部编《如何成为一个成功的职业经理人》，北京大学出版社，2004年4月

关键字： 房地产营销策略 房地产销售策略 房地产销售

6. 房地产策划具体是做什么的

房地产策划具体内容如下：
从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。
一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。
三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

7. 房地产项目策划包含哪些内容

这个问题太大了，但从顶端说起的话分为：1项目前期策划、2项目营销策划、3广告策划这3大类吧，再具体的话就是
[项目前期策划]
1、市场调研及走势分析、预测
□ 宏观、微观市场走势分析
□ 最新房地产市场行情分析
2、前期产品及市场定位可行性研究
□ 产品定位分析
□ 市场定位潜力分析
□ 市场定位风险分析
□ 市场定位的可行性评价
□ 项目市场定位
3、品牌战略策划
□ 名称确定建议及推广名确定
□ 楼盘风格确定
□ 建筑用料的建议
□ 项目卖点的挖掘及提练
□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境
□ 小区景观设计要点(环境规划)
□ 电梯的设置
□ 停车库设计要点、车位比例及安排
□ 会所功能内容划分及概念的提炼
□ 装修标准
□ 社区服务项目配置建议
□ 物业管理服务项目建议

[项目营销策划]
□ 项目营销阶段性划分
□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议
□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)
□ 价格策略制定
□ 价格体系及付款方式原则
□ 现场包装要点
□ 卖场包装要点
□ 卖场促销要点
□ 展销会举办方案
□ 外销方案制定
□ 制定CS系统(顾客满意系统)
□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)
□ 模型制作指导
□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案
□ 分销网络辅助措施
□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)
□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

[广告、宣传、推广设计]
(一) 品牌识别
1、础系统设计—标志(LOGO)标准
1) 展示系统设计
□ 地盘形象设计
□ 工地围墙展示设计
□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌
□ 售楼形象展示
□ 售楼处外观展示指导
□ 售楼处内部形象定位指导
□ 售楼处设计建议
□ 样板房形象定位、效果建议
□ 售楼处展板保保创意建议
□ 看楼车体外观设计
□ 售楼人员服装设计、保安服装建议
2)展示系统设计
□ 售楼书、折页
□ 售楼合同及相关文件格式
□ 价目表、付款方式单页设计
□ 工作证(卡)、售楼人员名片
□ 办公事务用品
3)广告类规范
□ 报纸广告标准格式
□ 电视广告标准格式
□ 手提袋
4)售楼导示系统
□ 样板房导示牌
□ POO彩旗式吊旗设计
□ 各类标示牌
□ 户外看板
5)小区形象系统
□ 导示系统
□ 公共导示系统设计
□ 公共信息展示设计
□ 会所导示系统设计
□ 各项配套设施形象系统设计
□ 物业管理人员服饰设计
(二)广告运动
□ 广告诉求目标
□ 广告诉求理念
□ 广告主题口号
□ 广告内容及表现手法
□ 创意策划
□ 统一宣传口径制定
□ 整体氛围概念提示
□ 媒体计划
□ 创意延展
□ 报纸广告方案
□ 电视广告创意方案审核建议
(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

[销售阶段工作]
□ 销售人员的安排及培训
□ 销售人员的进场及销售的实施
□ 现场看楼团的筹划
□ 客户区域、年龄、职业等层面分析
□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析
□ 广告发布效果的跟踪
□ 放弃购买客户的原因调查
□ 售前及售后服务内容
□ 定期销售总结及策略调整
□ 系列促销活动
□ 销售后期收尾工作

8. 房地产项目规划设计策划营销方案

房地产项目规划设计策划营销方案

关键字： 项目管理

9. 房地产策划需要干什么具体点的

房地产策划是一项基于市场情况，为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作。

主要工作

一、市场策划

是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。

简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

二、产品策划

就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。

主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程

三、营销策划

是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。

如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。

四、开发策划

是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。

其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。

五、物管策划

物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1.经营

主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3.服务

是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。

物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

六、广告策划

房地产广告策划是在广泛的市场策划调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

房地产在开发策划时，就要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。

在做房地产营销策划方案时，不仅要考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，还要深入、系统地进行广告策划。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。

(9)房地产项目全程策划方案设计扩展阅读：

策划是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算，它是个人、企业、组织结构为了达到一定的目的，充分调查市场环境及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则，对未来即将发生的事情进行系统、周密、科学的预测并制订科学的可行性的方案。在现代生活中，常用于形容做一件事的计划，或是一种职位的名称。

策划一词最早出现在《后汉书》。策最主要的意思是指计谋、谋略，划指设计，筹划、谋划。选题中应用创造性思维独辟蹊径地考虑选题就是选题策划。

《后汉书·隗器传》中“是以功名终申，策画复得”之句。其中“画”与“划”相通互代，“策画”即“策划”，意思是计划、打算。策最主要的意思是指计谋，如：决策、献策、下策、束手无策。划指设计，工作计划、筹划、谋划，指“划”，意思为处置、安排。